📖 ZKIZ Archives


利益擺不平 一品大廈都更案暫停 連戰加持也過不了關的都更案!

2011-1-17  TWM




整合長達三年,全台灣最受矚目的「一品大廈」都更案,最近傳出觸礁消息。都市更新究竟是房價鍍金保證?還是處處考驗人性的雙面刃?為何連全台灣名人齊聚、住戶水準最整齊的一品大廈都更案,也面臨破局困境?

撰文‧梁任瑋

擁有前副總統連戰、國泰信託集團理事主席蔡辰男、新光金控董事長吳東進等知名住戶、坐落北市大安區敦化南路燙金地段的一品大廈豪宅,兩年多前開始進行的都更計畫,如今面臨難產危機!

這個全台灣房價金額最高、住戶水準最整齊、最具有代表性的都更案觸礁,幕後到底有什麼無法克服的難題?

「很麻煩啦,我如果搬家,買比這裡貴的覺得划不來,比這裡便宜的地方我不見得想住。」一位住在一品大廈二十多年的老住戶說,整合近三年的都更計畫由於許多 住戶無法達成共識,重回原點。據了解,一品的住戶都更同意比率一直停留在六八%,無法突破都更法令規定的四分之三私有土地及合法建築物樓地板面積的比例人 同意門檻 (七五%),一品大廈住戶透露,已暫時不申請都更,「等瓜熟蒂落再說。」

採都更模式保有原容積

這個擁有最多資源、全國最受矚目的都更案為何受挫?其實與目前所有正在進行的都更案面臨同樣的問題:有錢人也過不了人性這一關!

由於一品大廈一九七八年興建完成時,尚未實施建築容積率管制,總容積率約五三八%,但法令規定容積率僅為三○○%,若依建築法實施重建,居住面積會愈蓋愈小,唯有以都市更新模式申請更新改建,才能保有原容積,因此兩年前,一品大廈就確定重建後面積不會縮水。

隨著都市更新議題愈炒愈熱,一品大廈的富豪住戶對大樓改建也躍躍欲試,「過去開管委會時都派公司祕書出席的住戶,現在召開都更委員會時都親自出席,為的就是爭取自身權益。」住戶之一、皇家季節酒店總裁李銘松說。

雖然涉及的金額與住戶的身價不成正比,這些富豪還是堅持立場,寸步不讓。攤開這棟全台第一名宅的住戶名單,就可以看出這些各霸一方的名流,絕對不是容易擺平的狠角色。

三十三年前興建一品大廈的蔡辰男表示,因為建材高檔,一品大廈預售時每坪開價六萬元,硬是比區域行情每坪三萬元高出一倍,每戶約一千萬元起跳,因為太奢華,還一度被國稅局盯上查稅。據了解,當時︽中國時報︾創辦人余紀中也曾看過房子,後來考量社會觀感而不敢下訂。

「住習慣一品大廈的人,都不願意賣。」蔡辰男說,最早買的住戶是當時駐薩爾瓦多的大使連戰,經由蔡辰男推薦,連戰只看了一下土地,立刻就向蔡辰男訂了兩戶,兩年後從天母搬到大安區。

反倒是當時興建者蔡辰男一戶都沒有保留。發生十信案後,他才從仁愛路圓環搬到岳父居住的一品大廈,這幾年他再慢慢從中古屋市場買回來,至今已有五戶。二○ 一○年十二月,蔡辰男的弟弟寒舍集團董事長蔡辰洋也透過投資公司買了一戶,蔡萬春一脈的蔡家又成為一品大廈最大住戶。

此外,一品大廈藝人名媛幫有張俐敏、湯臣集團總裁徐楓、鄧美芳、孫凌華與劉桂貞,三、四年前鄧美芳自中古屋市場以一戶三千五百萬元買到一品大廈,算是近年買得最便宜的住戶。房仲分析,去年底一品大廈有一戶以每坪一○五萬元私下成交,若流通到市場價格還會更高。

找上金控降低融資難度

為了避免都更後分配不均,一品大廈管理委員會為此還訂了利益迴避條款,排除有營建背景的住戶參與都更開發。去年還找來十二位建商,每個月輪流由一位建商來 簡報,台面上喊得出名號的上市建商、北市一線豪宅品牌建商無一缺席,號稱全台灣規格最高的都更案。住戶透露,十二家建商經過比案後,最後出線的三家分別是 富邦、樸園與昇陽建設。

但是這些大戶算盤實在撥得太精,建商想賺到一品大廈的錢可說難如登天,「一品大廈每位住戶都是有頭有臉的人物,可以賣多少房價他們比你還會算,建商最後可以分到的利潤真的很少。」一位曾向一品大廈住戶簡報的建商無奈表示。

因一品大廈住戶要求分屋面積不得比重建前還小,以每戶室內面積一百坪計算,重建後至少要蓋一四○坪才分得回原面積,所以一品大廈住戶不希望與建商合作共同 開發;而傾向直接與有金控公司背景的建商合建,可以解決營造費用的融資問題,最後沒有被任何人賺走錢,金控公司賺利息、建築師事務所賺規畫費、營造廠賺管 理費、代銷公司賺銷售獎金,可說是算得最精的都更案。

一切算盡還是過不了關

雖然萬事俱備,但是最後還是卡在住戶本身的利益問題,協商了二年多,還是無法達到七五%的同意門檻,住戶們都累了。

據了解,因為生活機能太方便、住戶各個身價不菲,一品大廈不同意都更的住戶有三種類型:第一種是上了年紀的老住戶,認為好處是第二代拿,根本沒有都更意 願;第二種是剛重新裝潢完的住戶,不願已投入數百萬元重新整修的房子泡湯;第三種則是認為都更後的房產價值,至少有二.八倍,若現在一品大廈每坪房價有一 百萬元,都更後的權利變換價值,每坪至少應有二八○萬元行情,但現在還無法達到。

房地產都市更新的世界,是人性最大的試煉場,忍受得了孤寂的人可以享受富貴的果實,但過程中也會遭遇各種欲望、誘惑的干擾,讓人性貪念逐漸膨脹。對於房價已站穩每坪百萬元的一品大廈豪宅來說,也得面臨同樣的考驗。

名流齊聚

一品大廈知名住戶

姓名 身分 戶數

蔡辰男 國泰信託集團理事主席 5 寒溪投資 寒舍集團董事長蔡辰洋 1

連 戰 前副總統 3

李銘松 皇家季節酒店總裁 3 吳東進 新光金控董事長 2 貿聯開發 中航董事長彭蔭剛家族 1

湯臣開發 藝人徐楓 1

陳飛鵬 南僑集團副會長 1 林博正 前明台產險董事長 1 翁大銘 華隆集團負責人 1


PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=21627

記者觀察:環保督查關的都是哪些企業 為何非關不可

最近幾天,一篇《環保督查一味的(地)關停企業,誰來為我們發聲?》的文章在網絡上熱傳。

文章作者稱,“改善環境是對的,但不應該是這種運動式的關、押、停”“中國就靠工業起家的,汙染肯定大”“現在企業難做,本來利潤薄。還要使勁拼惡性競爭。犧牲了環境本無心。”

緊跟著這篇文章有許多評論,有贊同的,也有反對的。反對者認為,“中國的環保到了非治理不可的程度了,必須治理”“還想讓汙染的企業開工嗎,還沒受夠汙染的危害嗎?長此以往,想讓子孫後代怎麽活?只考慮眼前,想斷子絕孫嗎?別忘了,綠水青山就是金山銀山。”

正如文章作者所說,近一兩年來,環保督察風聲水起,深入到全國各地的邊邊角角。

不僅有以督察省市區級黨委政府環保是否作為的最高層級的中央環境保護督察,也有環境保護部組織的各個專項、區域督查,既有短則幾天、幾周的短平快式、人數不多的督查,也有多達5600人、持續時間長達一年、地毯式的京津冀及周邊地區大氣汙染防治強化督查。除此之外,也有各省市區“效仿”中央環保督察開展的各類專項和綜合督查。

督查人員用手機及時在現場取證。攝影/章軻

督查人員用手機及時在現場取證。攝影/章軻

正如環境保護部部長陳吉寧所說,通過督查,就是要解決環境保護中長期存在的壓力傳導層層遞減、考核流於形式、追責不力等問題。通過督查,解決群眾反映強烈、社會影響惡劣的突出環境問題。

說到這里,可能不少人要問,為什麽要開展這些環保督查?督查關的都是哪些企業?這些企業到底該不該關?那些“犧牲了環境”的企業真的是“無心”的?

嚴峻的氣水土形勢需要督查

眼下的環境形勢特別是大氣質量不容樂觀,所以才有了今年的“藍天保衛戰”。

在大氣方面,環保部門的監測數據顯示,目前,全國還有超過60%的城市空氣質量年均值不能達標。2015年,京津冀13個城市的細顆粒物(PM2.5)年均濃度均值和可吸入顆粒物(PM10)年均濃度均值分別為我國《環境空氣質量標準》限值的2.2倍和1.9倍,其中保定市PM2.5年均濃度達到了標準限值的3倍以上。

2016年,河南、北京、河北優良天數比例不到60%,一些省份優良天數不增反減。京津冀區域供暖期間,PM2.5濃度為非供暖期濃度的2.4倍。

在水環境方面,總體改善的同時部分水體惡化。全國一些地區特別好的I類水質斷面比例在減少,遼河、松花江等流域劣V類水質斷面比例同比有所上升。大江大河幹流明顯改善,但支流汙染相對較重,特別是城市黑臭水體大量存在。不少流經城市的河段汙染負荷大,導致水體因缺氧而黑臭,公眾反映強烈。

土壤環境總體狀況堪憂,部分地區汙染較為嚴重。2005年至2013年開展了首次全國土壤汙染狀況調查,結果表明,全國土壤總的點位超標率為16.1%。在調查的690家重汙染企業用地及周邊的5846個土壤點位中,超標點位占36.3%;在81塊工業廢棄地的775個土壤點位中,超標點位占34.9%;在146家工業園區的2523個土壤點位中,超標點位占29.4%。

總體上看,局部地區嚴重汙染主要是由工礦企業汙染排放造成的,特別是在一些地區,一個小企業或私人作坊,一家企業就能汙染整條河流、多個村莊。

專家分析,目前,我國工業化、城鎮化、農業現代化的任務尚未完成,經濟增長與汙染物排放量增加尚未脫鉤,汙染物新增量依然處於高位,控增量、去存量任務十分艱巨。

同時,一些地區經濟發展方式粗放,產業布局不合理,產業結構偏重,汙染物排放總量接近或超過環境承載能力,發展與保護的矛盾依然突出,改善水、土環境質量需要付出不懈努力。

正是在這一背景下,各類環保督查應運而生。既回應了群眾關切,也切合當前環保實際。

關的都是些“散亂汙”企業

環保督查,查的都是些什麽企業呢?

據第一財經記者了解,各類督查除了關註大型企業、重點排汙單位外,更主要的矛頭指向“散亂汙”企業。

以正在開展的京津冀及周邊地區大氣汙染防治強化督查為例,統計數據顯示,截至4月20日,環保部派出的28個督查組完成第一輪督查。共檢查了4077家企業(單位),發現2808家企業(單位)存在環境問題,占被檢查企業(單位)的68.87%。

存在問題的企業中,“散亂汙”企業違法生產的763個,超標排放的15個,未安裝汙染治理設施的256個,治汙設施不正常運行的256個,自動監測弄虛作假的8個,存在揮發性有機物VOCs治理問題的90個,防揚塵措施不完善的687個,存在其他問題的733個。

從督查情況看,“散亂汙”企業違法生產、防揚塵措施不完善、未安裝汙染治理設施和治汙設施不正常運行等問題較為突出,部分被查封企業死灰複燃,個別企業在線監測系統涉嫌弄虛作假。

2017年1月3日上午,環境保護部重汙染天氣應急督查第九督查組冒雪在鶴煤化工檢查。攝影/章軻

2017年1月3日上午,環境保護部重汙染天氣應急督查第九督查組冒雪在鶴煤化工檢查。攝影/章軻

督查發現,在一些地方的“散亂汙”企業未列入清理名單。河南省新密市華豫細木工板材廠不在“散亂汙”清理名單內,督查時正在生產,切割和熱壓工段未建設廢氣收集處理設施,粉塵和甲醛無組織排放嚴重。

新密市來集鎮政府的“散亂汙”清理名單中共有6家企業,其中5家屬於多年前已取締完成的,存在虛報“散亂汙”企業清單的情況。

山西省陽泉市平定縣傑鑫新型建材廠建有21門輪窯一座,無脫硫除塵設施,廢氣無組織排放,生產工藝屬淘汰落後產能。北京市大興區高北富塑料制品廠未辦理環評審批手續擅自建成並投入生產。

此外,天津市東麗區富嘉木門廠無環保手續,無汙染防治設施,督查組檢查時正在生產;河南省滎陽市恒達機器廠無環評審批手續,未納入“散亂汙”名單內,未執行當地環保部門責令停產的決定,檢查時未生產,但有明顯生產痕跡。

犧牲環境的企業多是有意為之

那些“犧牲了環境”的企業真的是“無心”的嗎?

第一財經記者從環保部了解到,在重汙染天氣過程中,頂風作案、唯利是圖,根本不把廣大群眾利益當回事兒的企業仍為數不少。

比如,今年4月2日起京津冀遭遇重汙染天氣過程,唐山市啟動空氣重汙染橙色預警,要求水泥粉磨企業全部停產,但4月3日淩晨1點至5點督查組抽查發現,唐山市豐潤區京豐水泥廠、唐山市金山水泥有限公司、唐山福順水泥有限公司三家粉磨站企業全部在生產,其中,唐山福順水泥有限公司在4月2日下午檢查時處於停產狀態,督查組走後恢複生產。

邢臺市南縣城區熱力有限責任公司在線監控設施弄虛作假,經公安部門配合偵查發現,該企業操作人員對在線監測系統造假,將排放濃度顯示在小範圍內波動;石家莊市力龍陶瓷有限公司閑置脫硫設施、偷排窯爐廢氣,並存在酚水池滲漏,督查組檢查時臨時開啟脫硫設施,督查組離開5分鐘後即關停脫硫塔。

石家莊高邑縣陶瓷產量約占河北總產能的近一半,汙染問題群眾反映一直非常強烈。今年4月6日,環境保護部副部長趙英民率領的督查組在這里發現,高邑陶瓷企業群肆意違法排汙,有企業在主煙道和廢棄煙囪上均設有閘門,涉嫌旁路偷排窯爐廢氣。

督查組在督查時發現,河北省衡水市安平縣楊冰全粉子廠系“散亂汙”企業,已被安平縣環保局查封,但該廠擅自撕毀封條投入生產。

個別企業還故意停運汙染治理設施。河北省邯鄲市成安縣友源新型墻體材料有限公司脫硫設施停運,煙氣未經脫硫設施處理全部從窯頂旁路排放。

北京市順義區玉林石灰廠加工生產線無配套治汙設施,當地已查封部分設備,但4月18日督查組現場檢查時發現有明顯生產痕跡,且封條已損壞。河北省衡水市安平縣何其飛浸塑廠、王磊網格布廠、旺通精密鑄造廠、鴻建精密鑄造廠均已被查封,但檢查時發現企業私自拆除封條擅自生產。

河北省唐山市燕南水泥有限公司正常生產期間,停運SNCR脫硝裝置,廢氣不經處理直接排放,同時,關閉在線裝置數采儀,逃避監管。

像這種不符合國家產業政策,少數人非法牟利,卻損害環境、損害絕大多數人利益的“散亂汙”企業,還有存在的必要嗎?

環保部督查組在一家企業里檢查。攝影/章軻

環保部督查組在一家企業里檢查。攝影/章軻

對於督查,群眾們到底怎麽看

各地各類環保督查的成效難以統計,但身邊的臟亂差問題得以解決,這是沒有誰不拍手叫好的。

僅以第二批中央環境保護督察為例。根據黨中央、國務院部署,2016年11月下旬至12月下旬,中央7個環境保護督察組分別對北京、上海、湖北、廣東、重慶、陜西、甘肅等7個省(市)開展了環境保護督察。

第一財經記者所作的統計數據顯示,截至2017年2月底,7個省(市)按照邊督邊改要求,嚴查嚴處群眾投訴環境案件,並向社會公開。督察組交辦的15332件環境問題舉報已全部辦結,責令整改11962家,立案處罰6310家,共拘留265人,問責3121人,約談4666人。

對於群眾身邊的突出環境問題,看看督察組是怎麽解決的?群眾又是怎麽評論的?

第一財經記者從廣東省環保廳了解到,中央環保督察在廣東迅速解決了一大批臭氣、垃圾、噪音擾民等人民群眾身邊的環境問題,對暫時不能解決的問題也明確提出整改措施和完成時限,切實增強了人民群眾的獲得感。

中央環保督察後,廣東省肇慶四會市解決了群眾反映多羅山藍寶石稀有金屬有限公司廢氣擾民問題,受到周邊群眾的好評。去年12月16日,四會水岸名都小區的業主代表將三面錦旗分別送給四會市政府、東城街道和四會市環境保護局。

根據網民新聞跟帖和微博評論分析,廣東省71%的網民高度評價各地環境問題的處理速度和效果,認為“高壓下必有成效”。

安徽省靈璧縣靈城鎮閔莊附近垃圾站存在汙染問題,中央環保督察組交辦群眾信訪投訴後,縣委縣政府快速進行處置。事後,靈城鎮閔莊居民邱增萬表示:“現在周圍居民歡聲叫好,希望下一步這里能綠化起來,提高周圍居民的生活指數。”

根據中央環保督察組的要求,安徽省濉溪縣南坪鎮前不久依法關閉了53家煤場,南坪鎮任圩村村民王亞茹說:“現在孩子有個良好的生活環境,周邊生活空氣也好了,非常感謝黨和政府下這麽大力度整治環境。”

安徽省潛山縣日前收到中央環保督察組轉辦件,反映當地華林木業有限公司外排白色廢氣有刺激性氣味,縣里立查立改。事後,華林木業有限公司總經理高井江表示:“在以後的生產過程當中,堅決把環保擺在首位,藍天和白雲、青山和綠水,也是我們企業的願望。”

近年來,安慶石化先後實施工業廢氣和燃燒廢氣脫硫脫硝改造等6個環保治理項目,一改過去濃煙滾滾的現象,企業也在轉型升級的過程中得到進一步的發展。安慶石化安全環保部副部長肖春寶說:“我們共投入6個億,這些改造到目前已基本全部完成,完工以後的排放標準,都優於現行的國家環保排放要求。”

事實上,環保督查後,企業的環保設施跟上了,運行正常了,訂單也穩定了,走上了良性循環的道路。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=248741

Next Page

ZKIZ Archives @ 2019