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大陸地產市場波動不穩 誰敢以房養老?

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「養老金不夠,我們可以買房子養老。」在養老金缺口不斷擴大的今天,這是喜是憂?

日前,中國國務院發佈《關於加快發展養老服務業的若干意見》(下稱《意見》),提出「開展老年人住房反向抵押養老保險試點」。簡言之,即業主將其房地產權抵押給銀行等金融機構,金融機構每月發放業主一定數額作養老金直至其去世。該政策預計明年第一季開始試行。

對於其好處,最早在中國提出「以房養老」政策的中國房地產開發集團理事長孟曉蘇日前在媒體上撰文稱,若拿價值幾百萬的房地產作銀行抵押養老,抵押人每月能得幾萬元且終身源源不斷。

果真如此美好?《意見》一經推出便引發民眾討論,不少分析者認為,該政策操作有難度,以此應對養老金缺口危機,效果難言明朗。不過,隨著政府改革決心和相關政策出台,以及未來中國房地產進入大量存貨的階段,「以房養老」對市場的影響就不容低估。

時下看,「以房養老」仍被房價不穩、70年產權等一系列問題所困擾。

欲以「以房養老」頤養天年者,必先擁有自己物業。上海一位陳姓投資者向記者說,養老金沒有保障,現在又說買房子可以實現養老,諷刺該政策不過是在為地產商搖旗吶喊。

高企的房價陰霾下,不少人不得不把畢生積蓄投入購房。而一旦將房子抵押給銀行等金融機構,業主面臨房價波動不穩、泡沫爆破的風險。

「若房價一直往上漲,尚且好說;一旦下跌就慘了。假如發生了類似日本房地產的崩盤,且持續那麼久(20年),我們老了將一無所有,」上述人士稱。

對於銀行等金融機構,亦面臨同樣風險。中國房地產學會副會長陳國強說,由於相關政策的調整易引發不動產(房地產)估值產生波動,因此銀行展開此項業務也得顧慮重重。

「這就需要房地產市場存在權威性的不動產評估機構。由於不動產估值是動態的,因此相隔幾年就應對房價做一次評估,以減低房價波動給雙方(業主、金融機構)帶來的風險。但目前中國房地產市場缺乏標準的評估機構作為制約這個政策的實現效果,」陳國強說。

此外,70年的房屋產權到期後,房子如何處置?以及房屋抵押人壽命的不確定性等問題,都需要相關政策的明確解釋。

另外,還得過中國人傳統的關口。中國存在老人將房子傳給子女的傳統,因此子女的阻撓是老人選擇「以房養老」的一大障礙。

因上述問題的存在,迄今「以房養老」在京、滬等地的試點都不成功。據媒體報道,2011年,中信銀行推出養老按揭業務,最高每月可貸兩萬元,但推出後市場反應冷淡,在東莞,根本無人問津。

然而隨著百姓對於房地產的認知漸漸趨於理性,特別是中國老年問題日益嚴重,中國政府還是知難而上、堅定不移地推行「以房養老」政策。

陳國強分析指,(之所以推進還因為)「以房養老」有利於現存的房產資源。對於房產流通,無論銷售還是租賃有一定積極作用;有助於培養多元化養老方式,以及解決養老問題、促進社會和諧穩定。

中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇分析認為,中國現在房屋存量確實非常多,把房子作為退休後更多收入來源的抵押品,認為是存在的市場需求。不過一定要遵循商業化、市場化方式來運作。

「比如70年產權問題。你把房子抵押給銀行,若明年產權就到期,哪家銀行會給你抵押?如果還剩50年產權,那很多銀行會做。至於房價波動,也屬於商業問題,你不用管了,漲跌都好辦,只要你有房子,你的房子值錢,大家都會有個估值,同時也可以嘗試期權,」郭田勇說。

陳國強稱,以房養老政策,除反向按揭的方式之外,還有以大置小的方式(業主將大房換成小房,從中獲取一定補償);出售的方式,可將變賣的現金用作租房,或居住到養老社區裡;租賃方式,租金作為將來養老收入來源,或用到養老的物業或設施裡。而這些形式,相比反向按揭,對於業主和金融機構風險更小,更具操作性,未來也應更多推廣。

他還預計,「國外大多數國家地產市場的解決主要依賴房屋存量的流動;未來10年或更多時間,中國的房地產市場也會進入這階段,屆時選擇『以房養老』模式的人會越來越多,對房地產市場的影響就不容低估。」

【總之】 隨著大陸政府相關政策出台,以及未來中國房地產進入房屋存量的階段,預計以房養老會對地產市場帶來一定影響。

大陸 地產 市場 波動 不穩 誰敢 敢以 以房 養老
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