agnès b.提早退租 皇九舖劈五成放租
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GS(14)@2017-09-22 10:26:13http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7095&issue=20170922
【明報專訊】作為全港最貴重的地區，中環現今卻吉舖處處，來自法國的服裝品牌agnès b.，期租用的皇后大道中9號嘉軒廣場地舖，在租約期滿前半年忽然提早離場，業主最新以25萬元放租，較agnès b.舊租平一半。
退租前月租50萬
上述嘉軒廣場地下3號舖，面積約1614方呎，原由agnès b.於2012年租用，租期至2018年2月，是該品牌較為少有的街舖，據悉，退租前租金約50萬元，呎租約309元。就現場所見，該舖於本月初已結業，距租約期仍有約半年時間，為該品牌首次錄得未滿租約期已提早離場個案。
傳I.T品牌22萬租鄰舖
據代理指，有關舖位現正以約25萬元放租，較舊租平50%。事實上，嘉軒廣場雖位於中環心臟地帶，樓上的皇后大道中9號寫字樓部分，更多次創下全港商廈新高，但舖位部分卻錄得多宗減租，如成立於1967年的鐘表店DAVID WATCH，原以55萬元承租的5號舖位，今年初亦已丟空，並以30萬元放租，最新有傳獲I.T（0999）旗下品牌以22萬元承租，較舊租平67%，以舖位面積1285方呎計，呎租171元。
至於曾由法國針織女王創立的服裝品牌Sonia Rykiel租用的4號舖，今年初同樣已撤出，該舖面積約1600方呎，據悉已由一個海外樓盤租用作售樓處，月租約28萬元，呎租175元，較舊租75萬元低63%。
台灣租金創新高 放租勝炒賣 預期加息影響樓市 小心賺租蝕價
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GS(14)@2017-12-10 21:31:38【明報專訊】台灣一向是香港人心儀移居的地方，而當地近年樓市表現不濟，今年終於有反彈，當中以台中的樓價升幅較其他地區為高。投資台灣房地產除了要看樓價外，也要看新台幣匯價走勢，今年新台幣表現不俗，兌美元曾高見29.883，星展更預期台灣明年第三季會加息，對房地產價格有一定影響。但租金回報穩定，若趁樓價低買入，作收租用途較佳。
長富國際地產總經理鄭哲昇表示，現時準備進軍房地產的投資者，除了需要評估當地樓價增值難易度、房租回報高低這兩大投資關鍵外，務必要納入第三關鍵的匯價波動風險。投資者都留意樓價升跌，但有時忽略了「賺了樓價，賠了匯價」現象。 從基本面分析，美國經濟數據持續樂觀，加上減稅政策及加息機會大等因素，美元很難一直貶值下去。鄭哲昇建議，由於預測匯價走勢很困難，較穩當的做法是，可以運用平均成本法，例如在新台幣匯價急跌時，就可以買入，把成本控制在相對較低的價位。
全台租金指數連升34個月
除了匯價外，當然投資當地最直接是希望樓價上漲及租金上漲，全台租金近年平均上升，2017年10月台灣租金指數為105.02，創下自1981年有統計以來的歷史新高，更已連續34個月上升。
進一步觀察台灣租金增長狀况，有研究中心統計2016年第4季至2017年第4季（截至2017年10月底）的租金走勢，發現全台6市（台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市）中，以台北市的租金升幅達7%最多，其次為新北市6.4%，剩下的4市租金漲幅則為4.1%至5.5%不等。有趣的是，分析行政區和房屋類別，發現同期間台北市蛋白區（蛋黃區指市中心地段，蛋白區為圍繞蛋黃區的外圍地段）增長10.8%，而整層住宅上升7.7%最為驚人。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，雖然台北市蛋白區的租金升幅最高，但目前每坪月租為1294元（新台幣·下同），仍較蛋黃區的1622元低，在市中心租屋的負擔明顯大於市郊，因此，租屋族逐漸往台北市蛋白區或新北市第一環遷移，造成這些地區的租金升幅明顯，例如新北市第一環（蛋黃區）的租金同期上升7.3%，較新北市整體上升6.4%還多。
新屋供應增 蛋白區租金跑贏舊區
另外，樓市觀察員顏博志分析，因為蛋白區不少新屋完工交屋，租金普遍較舊區高，也是造成租金升幅較明顯的原因之一。當中台北市和新北市的整層住宅租金近一年分別增長7.7%和7.1%，其餘縣市仍以套房租金增長最多，陳傑鳴觀察，主因應是許多自住買家較為觀望，以租代買，所以整層住宅需求提升。
明年6市租金料升一成
未來全台租金仍持續看升，陳傑鳴預期至2018年第4季，6市的租金漲幅可達5%至10%。當中包括今年以來，部分自住客雖紛紛出手買樓，全國買賣移轉宗數累計至9月較2016年同期增長12.1%，為19萬宗數，而全年預估約27萬至28萬宗，但觀察以往全年平均交易量約37萬宗，目前市况顯示仍有部分買家抱持觀望態度，以租代買的強勁需求仍在。惟租金升、樓價跌，但台北市、新北市每年的投資回報率仍在2%左右，加上樓價仍持續看跌，此刻買樓收租很可能會「賺到房租、賠了價差」，並且投資回報還偏低。
明報記者
[龍彩霞 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2006&issue=20171208
莊士山頂屋地呎叫56萬 挑戰豪宅王 最新叫價35億 同時120萬放租
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GS(14)@2018-04-23 05:53:25https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4468&issue=20180423
【明報專訊】香港超級豪宅售價高昂早成世界新聞，部分可作重建的豪宅屋地，業主叫價更進取；在港土儲不多、但多位於豪宅地段的莊士機構（0367）或相關人士，旗下部分項目近日以天價放盤，當中山頂中峽道24號屋地，據悉最新叫價達35億元，若以重建後每方呎樓面價計，叫價達42.86萬元；以現有物業樓面計，實呎更逾56萬元，挑戰全港最貴呎價豪宅寶座。
明報記者 林尚民
上述中峽道24號佔地16,330方呎，現有一幢兩層洋房，實用約6200方呎，設5個睡房、兩個工人房；若把物業重建，最高可建樓面面積將增至8165方呎。市場消息稱，項目現正叫價35億元放售，並同時叫價120萬元放租。以現樓樓面計，項目每實呎叫價達56.45萬元，每實呎租金約193元；若以可重建樓面8165方呎計，雖然每方呎樓面價降24%至42.86萬元， 但上述屋地成功售出後，仍創全港最高樓面地價豪宅屋地。
成功售出帳面勁賺24倍
翻查資料，上述物業原由電訊盈科（0008）持有，並為前副主席張永霖的「大班屋」。物業於2004年放售，由莊士機構或相關人士以1.41億元購入並用作收租，意味現時莊士放售價，就較14年前的購入價高33.59億元或24倍。
曾為電盈張永霖「大班屋」
莊士機構持有的多項豪宅，都以超高價放售，如本報早前報道，該公司持有的山頂百祿徑17號屋，今年1月提價至18億元放售，物業實用4171方呎，實呎達43.15萬元，叫價比2009年首次放盤時4.5億元高3倍。物業在重建前與毗鄰的百祿徑15號，為華懋董事局前主席王德輝的故居，2003年由莊士以5680萬元購入，並重建成兩幢面積同約4000餘方呎洋房，其中15號屋2009年以3.38億元售出，以洋房實用4244方呎計，實呎逾7.9萬元。
同系香島道洋房實呎34萬放售
另同由莊士機構持有的深水灣香島道37號，其中一幢實用5277方呎洋房，屬7房2廳連5個套房間隔，設泳池，近日亦叫價18億元，實呎34.1萬元，挑戰全港屋苑式洋房新高呎價。據悉物業去年底租出，當時月租約75萬元，實呎約142元。該物業由4座洋房組成，其中3座已售出，當中C號屋2010年以4.6億元易手，呎價逾6.2萬元，一度創亞洲洋房呎價新高。
至於現時本港屋苑式洋房「王者」，為九倉（0004）及南豐合作的山頂MOUNT NICHOLSON，2號洋房早前以13.99億元售出，該洋房實用9217方呎，實呎達15.17萬元，相關呎價屬亞洲屋苑式洋房最高紀錄。
秀樺閣只放租 享馬場景
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GS(14)@2018-04-30 05:54:37https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7607&issue=20180430
【明報專訊】東半山屬港島傳統豪宅地段，新供應向來罕有；由華置（0127）大股東劉鑾雄（大劉）太太陳凱韻（甘比）持有的秀樺閣，為該區全新落成豪宅，但暫時只租不賣，相信是因為有見區內豪宅新供應不多，大業主寧將物業保留長線收租。秀樺閣現正推出少數單位招租，項目早前亦開放兩個連裝修現樓示範單位。秀樺閣提供的戶型由3房1套起，間隔四正實用，向東南單位可享開揚跑馬地馬場景致，為物業最吸引賣點。
明報記者 謝穎怡、甘潔瑩
攝影 楊柏賢
秀樺閣屬單幢物業，採全玻璃幕牆設計；項目樓高12層，總共提供24伙，每層只有2伙，戶戶設有私人電梯大堂，私隱度高；單位實用介乎1103至1653方呎，分為3房1套、4房2套兩款，當中標準單位分別為實用1130方呎及1653方呎。另外，物業設有兩伙特色戶，為3樓實用1615方呎A室，屬4房2套連1377方呎平台單位，以及3樓實用1103方呎B室，屬3房1套連1150方呎平台單位。
先推兩伙 實呎租金80元
大業主委託第一太平戴維斯為秀樺閣租賃代理，先推出5樓兩個單位招租，而租金已包括差餉、管理費及一個車位；其中實用1653方呎A室月租13.2萬元，呎租約80元；實用1130方呎B室月租為8.8萬元，呎租約78元。
特大玻璃窗令室內更明亮
項目其中一個示範單位為12樓A室，實用1653方呎，採4房2套間隔，連39方呎露台。甫入大門，即為客廳，採特大玻璃窗設計，除為單位引入充足的天然光線外，住戶安坐沙發上更可欣賞跑馬地馬場的翠綠景致。客廳旁邊的深木色牆身，隱藏一道房門，推開門即為其中一間睡房。飯廳區空間亦十分寬敞，飯廳中央放置長形餐桌，桌上擺放花卉點綴。廚房、飯廳之間同樣以一道隱藏式門連接，廚房採長形設計，配備深木色廚櫃及一系列Gaggenau配套家電。其餘3間睡房則放置雙人牀及書桌；主人套房浴室內浴缸、淋浴間兼備，亦設有通風窗。為迎合住戶生活品味，房間內亦設有電動衣櫃及電動窗簾。
另一個示範單位，為同層B室，實用1130方呎，採3房1套間隔，連27方呎露台。單位主要望翠綠山景，客廳擺放啡色沙發配以白色地氈，設計現代簡約；飯廳有一張可供6人使用的圓形餐桌，餐桌上方裝置吊燈，旁邊設紅酒櫃。
物業以「大劉」愛女名字命名
主人睡房擺放一張雙人大牀，牀邊掛有小吊燈，可作照明外，亦是美化家居佈置的神來之筆；另房內設有落地衣櫃，住戶有充足空間收納衣物。
秀樺閣位處肇輝臺12號，前身為新輝大廈，華置2006年以約2.34億元購入並重建，去年初公布以10.5億元將項目售予甘比，並且以大劉和甘比女兒名字「秀樺」命名。
[睇樓速遞]
傳赤柱豪宅10萬租出 梁振英：不知悉有否放租
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GS(14)@2018-06-21 08:26:54https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4857&issue=20180621
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【明報專訊】市場再錄大額租務成交，市傳由前特首梁振英等人持有多年的赤柱東頭灣道39號一個單位，最新以月租約10萬元「全包」租出，該單位實用面積1618方呎，實用呎租約61.8元，屬市價水平。
稱物業交他人管理是「常識」
土地註冊處資料顯示，有關單位由梁振英等人於1979年以80萬元透過公司名義購入，租金回報高達150厘。翻查過往報道，有關單位曾涉僭建風波。本報昨晚就出租單位事宜致電梁振英查詢，梁振英回應本報稱，不知道該單位有否租出或有否放租，自己旗下物業都是交由其他人管理，並指把物業交由其他人管理是「常識」。
其他豪宅買賣方面，市場消息稱，南區舂磡角道紫荊園一幢洋房，實用面積2730方呎，以約1.18億元售出，實呎43,223元，為2015年6月以來屋苑首宗買賣成交，售價及呎價同創屋苑新高；原業主於2007年以4900萬元購入，持貨11年，帳面獲利6900萬元或1.4倍。
七重天大廈高層戶1.17億沽
山頂七重天大廈高層C室，實用面積2836方呎，以約1.17億元易手，實呎41,255元；原業主在1993年以950萬元購入，持貨25年，帳面賺約1.075億元，升幅達11.3倍。另大潭紅山半島一幢實用面積2876方呎洋房以約8000萬元成交，實呎27,816元；原業主於1992年以1130萬元購入，帳面獲利6870萬元或逾6倍。
馬亞木中環中心12伙放租 意向呎租逾83元
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GS(14)@2018-08-09 10:34:47https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6651&issue=20180809
【明報專訊】中環中心買家之一蔡志忠拆細出售中環中心22樓單位之際，另一買家馬亞木則將持有單位放租。美聯商業部區域營業董事郭漢釗表示，馬亞木放租單位共12個，分佈於26、27、29、45、47、51及52樓共7個樓層，單位面積介乎1735至6317方呎，意向呎租介乎83至95元，月租叫價由14.4萬至58.3萬元，大部分單位現已交吉。資料顯示，今年6月底，中環中心高層一個2200方呎的單位，以23.2萬元獲承租，呎租高見105元，馬亞木現放租單位較市價低逾9%。
旺中19樓3伙意向呎價2.9萬
另外，中原寫字樓部高級營業董事陳權威表示，旺角中心1期19樓06、12及13室，總樓面2499方呎，意向價約7280萬元，意向呎價29,132元。單位連租約出售，可分拆或全數出售，06室意向價約2600萬元，目前呎租約47元，租期至2019年底；12及13室意向價約4680萬元，現租予化驗中心，呎租約50元，租期將於今年底屆滿。
青山道麗昌工廈低層叫3489萬
此外，利嘉閣（工商舖）聯席董事劉學響表示，荔枝角青山道479號麗昌工業大廈低層單位，面積約72,691方呎，業主意向價為3489萬元，每方呎叫價約4800元，連租約放售。
銅鑼灣黃枝記結業 舖位減租三成放租
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GS(14)@2019-03-22 09:47:55https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8979&issue=20190322
【明報專訊】除名店提早退場外，數年前部分見舖租回軟而擴充的老牌食店，最終亦不敵結業命運，老字號粥麵店黃枝記雲吞麵早前的大坑店結業，而其2015年租用的銅鑼灣舖，早於今年初已結業，舖位最新叫租21萬元放租。
4年前月租30萬承租
資料顯示，上述舖位位於銅鑼灣謝斐道500號維安商業大廈地下入口、以及1至2樓部分，舖位連同3樓部分，原由新加坡知名食店亞坤(Ya Kun Coffee＆Toast)租用，至2015年由黃枝記以月租約30萬元租用地下入口至2樓。不過，該舖早前經已結業，最新以21萬元放租，較4年前黃枝記租用時的月租30萬元低三成，以舖位合共約4952方呎，呎租約42元。據該公司發言人指，有關分店早於今年1月結業，並為老闆的決定，未有透露任何原因，亦未有回覆會否在其他地方另覓新舖。據黃枝記官方網站，該公司目前只餘下中環士丹利街一店。
另土地註冊處顯示，香港仔舊大街74至80號上月獲ALL HARVEST CORPORATION LIMITED，以超過4億元連購一籃子共25個物業，其中一個香港仔舊大街76號地舖，成交價3000萬元，原業主去年7月2292萬元購入，在收購帶動下轉手帳面獲利708萬元或三成。至於今次收購的ALL HARVEST CORPORATION LIMITED，公司董事為何浩賢，何浩賢過去曾為英皇國際（0163）收購般咸道24至26號般含臺，不排除今次收購與英皇有關。
【鳳樓變劏房】「80後」翻新唐樓變劏房放租 平均呎租見百元
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GS(14)@2019-04-24 09:25:18https://www.mpfinance.com/fin/in ... 7918&issue=20190423
現今香港樓價居高不下，就連上車都有難度，但有一名年僅30歲的「80後」，就想出先租入唐樓單位、翻新後再分租的形式，以較低成本晉身「收租佬」行列，近日他租用一個位於太子的前「鳳樓」單位，改裝成5間「劏房」，每月總租金約4.4萬元，扣除各項成本後，估計5年淨收入可達66萬元。
上述物業位於太子、鄰近旺角上海街一個唐二樓單位，實用面積約600方呎，原被分裝成6個房間。據代理提供照片，各房間均髹刷粉紅色牆身，佈置簡單，只有一張牀，但牀邊的三面牆身及天花都裝上鏡子，浴室以玻璃作間隔，據代理所指，單位原用作「鳳樓」。
前身為「鳳樓」 牆身裝滿鏡
不過，近日就有一名青年張俊浩，與其生意伙伴以月租3萬元租用該單位，並斥資18萬元翻新成5間實用面積近70至160方呎左右的「劏房」出租。與市場一般劏房不同，這個「鳳樓劏房」除了可作一般兩年長租外，最短可以簽1個月租期，月租6000至7000元起，最貴近1萬元，視乎租約期而定。
換言之，「鳳樓劏房」呎租最高可達100元，貴過不少山頂豪宅。
房間最大160呎 最短租期1個月
張俊浩接受本報獨家訪問時稱，讀大學時已對創業感興趣，畢業隨即從事烘焙業的創業，惟香港租金高昂，決定投資新生意。雖然今次租用的地方曾用作「鳳樓」劏房，但他認為「英雄莫問出處」，並指雖然單位呎租達100元，但若以市場上一般面積同約60多方呎的賓館，日租也要350至400元，故認為自己出租的單位租金是可接受。
張透露，目前該單位內5間劏房已全數租出，總租金收入約4.4萬元。若扣除單位原租金3萬元的支出，每月約有1.4萬元利潤，而當日租用單位時，裝修、買家俬等總投資約18萬元，即收取約13個月的租金利潤已可回本。
若以全期5年租約，假設期內租金及出租率不變，扣除上述投資額18萬元，料利潤為66萬元。
不過，要從事這門生意，仍有一定問題要解決，例如一般租約是不容許租客再把單位分租，但張先生指有部分業主最主要都是想將單位成功租出，不希望花太多時間打理，所以不介意他們把單位再分租。另亦要注意單位本身的電力供應，是否容許分間成多個房間等。
大部分短租客 含公司客來港探親人士
張俊浩等人並非首次租入單位分租，他表示這門生意早在兩年多前開始，目前已租入十多個物業、接近30個房間可分租，但拒絕透露總租金收入等資料。他又稱，目前旗下房間大部分租客都是短租，包括來港短暫工作的公司客、家中裝修或來港探親人士等。
樓市再瘋癲系列之一．明報記者 林尚民
李治廷放租嘉匯 4房叫租3.6萬
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GS(14)@2019-05-14 06:40:58https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1371&issue=20190514
【明報專訊】啟德區貴為政府重點發展區，每有新盤推售都吸引大批買家入市，當中不乏「明星收租客」，其中藝人李治廷（RAHMAN AARIF）在2017年4月便以「一約多伙」形式購入嘉華（0173）啟德嘉匯3個單位，據悉，目前已有兩個單位順利租出，現時只餘下1個單位待租。
2年前4504萬「一約多伙」掃入3伙
翻查資料顯示，李治廷當年是在政府實施「一約多伙」買樓需劃一付樓價15%雙倍印花稅前，以4504萬元購入嘉匯三個單位，包括實用707方呎的6座低層E室、實用358方呎的6座低層B室及實用964方呎的9座低層A室，以面積合共2029方呎計，平均實呎22198元，當時只需付樓價4.25%印花稅，涉及約191.42萬元。
區內兩大新盤勢短兵相接
據市場消息指出，上述3個單位中，有兩個已成功租出，其中一個6座低層E室，便以月租2.55萬元租出，實用呎租約36元，若以當時購入單位之平均實呎計，回報約1.9厘，而另外一伙6座低層B室亦已成功租出，目前只餘下9座低層A室未租出，四房一套間隔，現時叫租約3.6萬元，實用呎租約37元水平。
事實上，啟德一帶未來仍有多個樓盤推售，其中同由嘉華發展的嘉峯匯，以及龍湖（0960）及合景泰富（1813）合作發展尚．珒溋，有機會於今年中短兵相接，兩者均正待批預售，前者將提供1006個單位，以兩房作主打，佔項目單位總數超過一半，並首設洋房部分，而尚．珒溋則有667個單位，涵蓋1房至4房間隔，當中主打2至3房。
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