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首创置业摒弃住宅单一盈利模式


http://www.yicai.com/news/2010/07/369563.html

每一次房地产业宏观调控的来袭,都让处于风暴中心的开发商们不得不重新思考生存的问题。这一次也不例外。
6月30日,首创置业(02868.HK)在西安发布了其“全价值·全生活”年度品牌理念。抽象的品牌理念之下,隐现的是首创置业对房地产多元收入 模式的探索。

“正是由于经济处于转型时期以及宏观调控给地产市场带来的冲击,使首创置业有了品牌理念转型的根本动力。”首创置业总裁唐军直言不讳。

战略转向

和众多开发企业一样,5月份以来,首创置业受楼市调控的影响十分明显。6月3日,首创置业公布其2010年5月份经营简报,其5月份实现销售面积 4.4万平方米,签约金额仅为3.7亿元,同比分别下降69%和66%,环比4月下降48%和43%。截至5月底,累计实现签约金额 38.9亿元,略高于2009年前5个月的38.6亿。

而此前,首创置业对外公布的今年销售目标为100亿元,前5个月仅完成了全年任务的不到四成。

尽管唐军对此明确表示,首创对于完成今年100亿的销售任务很有信心,但他的信心显然并不完全来自旗下住宅的销售收入。

“随着国家调控住宅价格脚步的加快,地产行业的竞争加剧,以往的单一住宅产品模式受到了前所未有的挑战。”唐军表示,房地产住宅产品发展的黄金十年 后,越发稀缺的土地争夺战也更加激烈,如何用有限的土地保持持续收益,首创近年来一直在不断摸索房地产多元收入的模式。

早在2003年上市之初,首创置业就确立了综合地产的业务模型,并提出了房地产综合运营商的定位。目前,其产品线涵盖高端住宅、中高档住宅、商务地 产(包括写字楼、公寓)、商业地产(包括高端商场和社区商业)、服务地产(包括酒店和会所)等。

首创置业副总裁张馥香解释说,这种复合的产品战略就是首创置业持续探索并在一次次的宏观调控之下脉络逐渐清晰的“全产业链”营运,目的就是为了创造 可持续发展与稳健收益的价值。她同时透露,从今年起,首创置业会更进一步加大其销售房屋以外的收入模式。

此前的3月底,首创置业曾宣布将拿地仅一个月的北京房山长阳项目打造成包含奥特莱斯世界名牌折扣店在内的新型住宅产业综合体。彼时,首创置业董事长 刘晓光曾对《第一财经日报》记者透露,未来3年内,首创置业将在东北、华北、华中、华东和华南五个主要区域的重点城市打造5家奥特莱斯旗舰中心,“五个店 未来投资将近300多亿,最大的店将投资100多亿。在未来5至10年内,此种类型店面数量将增至30 家。”

而记者得到的最新消息是,日前,首创置业又与河北建设集团有限公司联手投资70亿元开发一个位于河北香河的养老项目。

“目前,我们可售物业和持有型物业的比例大约为8:2,今后持有型物业的量肯定会加大,未来我们旗下的项目将以市中心的复合型物业和郊区的大型商业 综合体这两种模式为主。”唐军总结说。

多元融资

“更多的收入模式意味着多元化业务的有效组合,而多元的运营手段将给资本市场的投资者创建稳定收益,同时也为企业长远发展提供稳定的现金流。”分析 人士表示,“这样的模式避免了单一产品线的市场风险,在不同市场和面对不同客户群发展不同产品线,为市场创造了更丰富的价值,从而使市场风险最小化。”

然而,持有型物业比重的增加,对于一个以住宅销售为主的传统型开发商来说,无疑意味着资金投入的快速、大量增加和资金回笼速度的减慢。因此,其资金 链将经受巨大的考验。

唐军表示,资金对于首创来说不是问题,首创在融资方面有着多元化的渠道。

接近首创置业的人士表示,首创目前的负债率在35%左右,这在行业内并不算高,而首创的融资手段也颇为多元。“作为国有企业,首创一直与银行保持着 良好的关系,能够不断得到银行授信;作为上市公司,首创还可以通过增发、发债等方式融资;此外,首创还受到了一些战略投资机构及基金的青睐,并且与奥特莱 斯等国际知名企业共同出资入股完成项目开发。”

6月30日的最新消息显示,首创置业刚刚与中诚信托订立了基金规模为7.5亿元的信托融资安排。首创置业关于此次信托融资安排的公告中称,此次交易 有助于首创置业拓宽现有的融资渠道,增强现金流状况,并维持其强劲的流动资金状况。

在商业地产领域,首创置业将与奥特莱斯、华堂等国际知名商家维持长期的合作。其思路也是意在通过与国际商业巨头的合作,提升项目品质和价值,在项目 运行步入成熟期后,再通过REITs打包上市,“国际投资者非常看好这种地产与产业的合作模式”。刘晓光表示。

除了积极的融资,首创置业还在成本控制上颇为严格,尤其是对于土地成本的控制。

以首创房山长阳镇项目为例,资料显示,该项目建筑面积约为29.4万平方米,首创在毫无竞争的情况下以9.2578亿元的挂牌起始价摘得该地块,折 合楼面价仅为3151元 /平方米。相比今年以来长阳地区其他地块动辄六七千元/平方米的楼面价,便宜了一半左右。

首创置业内部人士透露,首创现在采用的是一种 “弯道超车”的方式,即积极寻求与地方政府的合作,从土地一级开发的阶段就开始进入。其结果就是,往往能以低廉的价格取得面积较大的地块,使得对于土地成 本的控制变得从容很多。

对此,业内人士指出,在拿地方面,控制土地成本一直是首创置业坚持的土地策略,此前其曾与国际知名品牌折扣店奥特莱斯通力合作,快速获得了大量廉价 的土地储备,而养老产业的发展,也将成为首创置业新的机会。




首創 置業 摒棄 住宅 單一 盈利 模式
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北京社科院:京津冀“微中心”建設須摒棄三地行政區劃限制

北京市社會科學院副院長趙弘今天(5月22日)在京表示,在京津冀區域規劃建設“微中心”,必須摒棄三地行政區劃的限制,進行統籌規劃與推進建設,全面增強“微中心”對非首都功能疏解和人口疏解的吸引力。

在當日召開的中國區域經濟發展研討會上,趙弘詳細介紹了不久前完成了一份《在京津冀區域規劃建設“微中心”,集中承接非首都功能疏解的思考與建議》報告主要內容。

《京津冀協同發展規劃綱要》明確提出建設集中承接地和“微中心”,有序疏解北京非首都功能。

“雄安新區首要任務就是要打造非首都功能疏解的集中承載地。”趙弘說,推動京津冀協同發展的基本出發點是要有序疏解北京非首都功能,解決“大城市病”。東京、倫敦、巴黎等國際大都市都是通過在中心城外圍建設“副中心”、“新城”、“衛星城”、“業務核都市”等來實現城市功能的分散化布局。

他說,借鑒國際大都市發展經驗,北京治理城市病也必須跳出北京,站在更大空間範圍內,通過非首都功能疏解,實現城市功能的分散布局。

4月9日,雄縣當地人在垂釣。攝影/章軻

4月9日,雄縣當地人在垂釣。攝影/章軻

“什麽是‘微中心’?如何選址?如何規劃建設?是需要深入研究的一個現實課題。”趙弘表示,在京津冀區域規劃建設“微中心”必須摒棄三地行政區劃的限制,進行統籌規劃與推進建設,全面增強“微中心”對非首都功能疏解和人口疏解的吸引力。

他認為,“微中心”建設要著重研究和解決好幾個關鍵性問題。

首個問題是科學選址、聚焦重點,打造“微中心”試點示範,應充分結合京津冀發展現狀,立足非首都功能疏解的現實需求。

趙弘所帶領的課題組研究認為,“微中心”的選址區域至少應具備以下幾個條件:“微中心”與北京中心城要保持合適的空間距離,建議在40~100公里範圍內,以滿足“微中心”與中心城之間“一小時通勤圈”的需求;“微中心”的規模要適中,具有集聚增量資源的可開發利用的空間余量,建議規模面積20~30平方公里,人口規模控制在20萬以內。

此外,“微中心”的選址區域要具有發達的交通條件,近期能通過高速鐵路、城際鐵路和高速公路等與北京中心城區實現便捷的聯系,遠期最好具備規劃建設專用市郊鐵路的條件與可行性;“微中心”的選址區域要有較好的特色產業基礎與發展潛力,且與北京有較緊密的產業聯系,建議選擇在那些特色產業基礎較好,或者已經承接非首都功能疏解重大項目的區域,優先考慮規劃建設“微中心”。

“我們認為‘微中心’建設要分階段、有重點的推進。”趙弘認為,近期,在京津冀區域規劃建設的“微中心”數量不宜過多,建議近期規劃5~6個重點“微中心”集中打造,盡快形成設施完備、特色鮮明、產城融合、專業化發展的非首都功能集中承接地。

“遠期,可結合京津冀整體空間格局的優化以及城市群內優勢產業鏈發展的需要,規劃建設第二批乃至第三批‘微中心’,最終形成以北京為核心、多個區域性中心城市和特色功能的‘微中心’共同簇擁下的京津冀大都市圈格局。”趙弘說。

另一個關鍵性問題是頂層設計,高標準編制“微中心”建設規劃。趙弘說,“微中心”作為非首都功能疏解的集中承接地、加快京津冀協同發展的重要抓手,其規劃建設必須遵循內在發展規律,做好統籌規劃與頂層設計。在京津冀區域規劃建設“微中心”要借鑒日本等國外經驗,由京津冀三地政府及國家住建部、國土部等相關部門,共同研究、聯合成立京津冀區域“微中心”建設推進委員會,統籌指導“微中心”的開發建設、運行和管理工作。

“需要加快基礎與配套設施建設,提升‘微中心’的綜合承載力。”趙弘建議,打造以市郊鐵路為重點的“1小時通勤圈”。努力形成以市郊鐵路為重點,以高速公路和城鄉主幹道為支撐的交通網絡,構築起“微中心”與北京中心城區高效便捷的“1小時通勤圈”。

同時,還要適度超前規劃建設“微中心”的水、電、氣、熱及信息等市政基礎設施建設,全面提升“微中心”運行保障能力。重點推進教育、醫療等公共服務,以及酒店、會議等商務設施建設。

上述課題組還建議,爭取國家和三地政府的支持,加大對“微中心”建設用地指標的傾斜,優先滿足非首都功能疏解重大項目的用地需求。研究制訂加快京津冀區域重點“微中心”開發建設的意見,力爭從土地、資金、公共服務等多方面,對“微中心”給予相應的政策優惠。如,對疏解類項目主體給予成本補償、經營過渡期資金補償等支持;設立京津冀區域重點“微中心”投資建設基金,用於支持基礎設施、公共服務及非首都功能疏解類重點項目建設。

課題組還建議,引入和嘗試PPP模式,發揮國內知名特色產業投資運營商、綜合服務運營商的積極性,鼓勵和支持社會資本、私營企業等與政府部門進行合作,共同推進“微中心”開發建設。

此內容為第一財經原創。未經第一財經授權,不得以任何方式加以使用,包括轉載、摘編、複制或建立鏡像。第一財經將追究侵權者的法律責任。

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北京 社科院 社科 京津冀 京津 中心 建設 摒棄 三地 行政區劃 行政 區劃 限制
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要摒棄“沒預測就沒法做”的感覺 xuyk的博客

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_610b154e0102wsbg.html

    朋友M是個樂觀開朗、幽默風趣的人。他玩股票時間不算長。

    大約一個半月前,他把股票池里僅有的兩只創業板股票拋了。沒想到創業板蹭蹭蹭地往上漲。M心里那個難捱啊!


    M:我聽一位價值投資名家、巴神門徒多次撰文反複警告,根據美國納斯達克泡沫破裂後的下跌幅度,這波股災,創業板至少要跌到1000點一帶。另一個資深投資者說得更厲害了,說要跌到500點!我嚇得魂飛魄散,差不多在它最低點(1641點)處落荒而逃!結果呢,後來沒見它再下跌,反見它猛漲,快要漲到2000點了!而我拋掉的那兩只瘟股漲得更兇!媽的!我對自己賣股的“精準性”拍腿叫絕啊!哈哈!

    現在,你說我怎麽弄?

    我:名家高人說的可能是對的呢!現在創業板有可能是下跌中繼的反彈,以後說不定真的會跌到1000點或500點的呢!

    M:啊!那我就再耐心等著!

    我:不過,它也有可能不再大跌了,而反轉上行了呢!

    M:啊?那我怎麽辦?

    我:兩種可能都有。而你呢,總想預先知道後市到底是漲還是跌,從而決定買賣,這恐怕連神仙都沒辦法幫你呢!

    M:那股票還怎麽玩?

    我:那就別玩了!如果非要玩,就一定要拋棄預測或聽信預測的念頭!

    M:這……這讓我一下子覺得沒方向了吧?

    我:是的。你這種“沒預測就沒法做”的感覺其實是個普遍現象。做投資要摒棄這種感覺,《不要把預測當做投資指南》(2016-04-25),《不要相信任何預測》(2017-07-20)。

    M:我努力試試!
摒棄 預測 沒法 感覺 xuyk 博客
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習近平:科技攻關要摒棄幻想靠自己

26日上午,習近平在烽火集團有限公司考察時,聽取了武漢市新舊動能轉換發展情況介紹,察看了公司自主創新產品展示,了解企業轉型升級、優化調整產業結構和加強黨建工作的情況。習近平對大家說,你們所從事的光通信行業很重要,要建設網絡強國,需要你們加快腳步,更快地占領一些制高點。他還指出,武漢高校眾多,很有發展潛力,人才在發展中起決定性作用,要把人才隊伍建設好。 

在烽火集團有限公司考察時,習近平再次強調核心技術、關鍵技術、國之重器必須立足於自身。他指出,過去在外部封鎖下,我們自力更生,勒緊褲腰帶、咬緊牙關創造了“兩彈一星”,這是因為我們發揮了社會主義制度優勢——集中力量辦大事。下一步,科技攻關也要這樣做,要摒棄幻想、靠自己。

習近平 科技 攻關 摒棄 幻想 自己
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日民眾示威 指摒棄和平路線惹禍IS處決人質 安倍被斥元凶

1 : GS(14)@2015-01-27 00:53:10



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20150126/19016443
民眾 示威 摒棄 和平 路線 惹禍 IS 處決 人質 安倍 被斥 元兇
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摒棄專家偏見 煉成超級預測者 黃國英

1 : GS(14)@2015-10-08 01:41:27

http://www.eastweek.my-magazine.me/index.php?aid=46408



二○一四年,98%的經濟學家,都估計將會加息,債券市場崩圍在即。結果卻是時至今日,加息仍是只聞樓梯響,去年美國長債,由頭升到尾,漲近三成。去年年中,各路能源專家,也少有大膽指出,油價可能大跌逾半。面對不停的無情打擊,有一派理論是完全放棄預測;另一套說法,則是預測不準確的原因,是我們的方法有誤,絕對能透過練習來改善。後者的「教主」,當數沃頓商學院的泰洛克教授﹙Philip E. Tetlock﹚。

泰洛克新近完成一個名為「良好判斷計劃」的第一期。計劃中,泰洛克徵召兩萬名普通人參加比試,要他們預測一些全球的政經問題,例如「下月某國總統會否流亡海外?」「某年月日,金價會否高於$1,850?」結果發現他們整體的預測,比該領域的專家群,更為理想。泰洛克的研究顯示,為數約2%的「超級預測者」,是優秀結果背後的主要功臣。究竟他們有甚麼特徵?
金融市場極端的走勢,往往是難以預測,一年前有多少專家,能預測油價會大跌一半。

這班超級預測者,智力只稍高於平均,並非甚麼天才兒童。他們有些是聽來理所當然的數學家、科學家、軟件工程師,但更多是很難與預測扯上關係的,如藥劑師、健身教練、社工、還有位「水下曲棍球」教練。背景五花八門,頗有往昔「海龜特訓班」的遺風。

何以這班躲在家裏用Google的人,比手執大量機密、專業資訊的專家,更為準確?泰洛克的理論,是「如何想」比「想甚麼」重要。「超級預測者」在心理測驗中,明顯較他人謹慎、好奇、虛心、堅毅,和肯自省。相反,專家多當自己的意見「有寶」,過分死守,而不能視作可以測試的假設。泰洛克歸納出專家的毛病,是太快得出結論、轉向卻太慢。面子問題也是重點:專家要靠形象搵食,所以即使當時手頭證據不足、含糊不清,或結論只是五五波,也會選取其中一邊,一口咬定,顯出自信。

相反,泰洛克為預測者提供嚴格訓練:不在專門知識,而在思考方法。第一點是由二元對立的世界觀,改為估計不同情景的機率,即看待問題,不再是會/不會二選一,而是兩者的機率,是七三之比,還是八二、九一?下了初步判斷後,泰洛克要求預測者搜尋足以推翻這個判斷的事實,並鼓勵他們在有新證據時,勇於改變早前的預測。有位超級預測者做得更足,寫了一個電腦程式,懂得將網上的新聞、評論自動分類,按地域、題材、意見排序,以便最有效地找到與自己看法最矛盾的文章。

每次預測有結果,當然不能「無數」,而且非但要檢討預測是否正確,還要回顧推論的理由是否實現,及他們判斷的機率,是太高還是太低。透過這個流程,可以將「鋪鋪清」式的「斷估」,轉化為每次估計不論成敗,都可慢慢提高能力的良性循環。對於「超級預測者」的煉成,篇幅所限,之後續談。
摒棄 專家 偏見 煉成 超級 預測 國英
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【飲食籽】摒棄前舖後廠舊格局 魚蛋老店日產萬磅丸

1 : GS(14)@2018-01-07 15:57:36

第三代傳人許振輝(左)三年前開始徹底改變前舖後廠的舊有生產模式。他籌備逾萬呎的新工場,目的將做魚蛋變得更自動化。

【飲食籽:故味重嚐】長沙灣的「許記魚旦」是家族生意,也是本難念的經。故事始於1959年,如今的第三代傳人許振輝不到四十,眼前是一個青黃不接的困局,他把心一橫,決意改革。「如果我們還是處於一個不太舒服的工作環境,一個死氣沉沉的生態,根本有心人都不會同你捱。」他決心改變前舖後廠的舊有生產模式,今年開設逾萬呎的新工場,是老店的新一頁。


萬變不離其宗,造訪萬呎新工場前,我們先約在「許記魚旦」長沙灣總店會合,亦即是許記80年代經營的第一間店舖。眼前半世紀的老店,牌扁潔白新淨,可謂一條「皺紋」也沒有。沒有美圖秀秀,只是於年多前翻新了。細心留意的話,會發現牌扁的一角印着一行小字「始於1959年」,消失的20年,為許記入舖前的街頭歲月,那年頭,街邊有小販是常態,亦是今時今日大多老字號的前身,其後才陸續入舖。


有人的魚蛋之道是手打,粒粒手唧,追求「古早味」,許振輝的定位卻不在此。

用作魚肉春卷皮的腐皮。

白魚蛋的魚漿以紅衫、九棍、門鱔製成。


總店保留小工場 女工密密手包魚肉春卷

雖說摒棄舊格局,老店依舊保留前舖後廠,也是許記現時的五間分店中,唯一保留小工場的。昔日這兒是魚蛋工場,陰暗燈光、濕漉漉地板、隆隆機器聲通通消失。就連丁條魚尾都看不見。環境變得光猛,亦裝了冷氣。店舖主要分門面與小工場,兩者以一門窗之隔,現時由數名女工負責看店。窗後的冰姐於許記做了四年,「你想同我傾偈嗎?我邊包邊同你傾也行呢。」一對巧手正密密包魚肉春卷,見證改變,對她來說,環境確比以往舒服了。「首先我們會先倒魚漿於大盤,再放蝦、蟹子入去,撈起,再剪腐皮,用來作春卷皮的。」說着說着,她左手邊的盤子,轉眼已經滿了,「一盤約15斤,炸給你吃吃吧!炸完即食最好食!」魚肉春卷是舊店翻新後的新產品,魚漿與其白魚蛋一樣,均以紅衫、九棍、門鱔打成。一年前起,魚漿每日由中央工場運到。滋滋聲響起,經過一輪「騷動」,原先平滑的腐皮,似是鋪上草皮,底下是煙韌魚肉,一口吃盡。縱然自動化,有些工序依然不能以機器取代,如手包春卷,是手製品的特有風味。望向牆壁,不是才翻新嗎?怎麼有道怪怪「裂縫」,像紅海般間開白色與藍色花紋。起初還以為是特別設計,原來是藍色花紋是舊店的牆磚,翻新時刻意保留。「也算是一種回憶及情意結吧。」許振輝道。新舊並存,矛盾嗎?其實看久了就順眼。至於葵涌的萬呎新工場,年多前已慢慢開始投入生產。我與攝影師,尾隨這個第三代掌舵人走入工場,穿過大大小小機械,恍如迷宮,隆隆聲四方八面而來,好一會兒才勉強適應。「以前是家族生意,所有事都一腳踢,每個步驟都要經人手,如魚蛋要以筲箕、竹籮撈去另一位置……」機械的幫助有多大?「現在配合了生產線,起碼魚蛋不會烚過龍、又或淡了,烚不夠時間等。」數年以來,他與團隊跑去台灣、日本,尋找合適的機器。「我覺得整個食品行業,香港是落後的,或者是因為香港的地理問題,地方太小了,基本上很多東西一做完就拿去賣,你好少談如何去分銷。」他不想走以往小規小模的路線,除了丸類製作,也有以豆製品為主的小店,凍肉批發等,「我們不是做甚麼新事,只不過是追隨他人的步伐,多些自動化、多些機器。」


有些工序依然不能以機器取代,如手包春卷,也是老店的特有風味。

自家製魚肉春卷,每磅$57。



許記魚旦總店長沙灣長發街16號地下記者:湯珮然 攝影:王國輝、許先煜編輯:謝慧珊



來源: https://hk.lifestyle.appledaily. ... e/20180103/20262759
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