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迷你倉拆售 搶細注錢 入場費32萬 實用面積40餘呎

1 : GS(14)@2014-08-06 10:42:25

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140806/news/ea_eaa1.htm
【明報專訊】投資者拆細物業出售的種類層出不窮,繼早前有將舖位成迷你服務式寫字樓(如深水SoHo West)拆售外,因應住宅儲物空間不足而衍生出來的迷你倉,亦首次出現拆售。葵興就有工廈單位被成38個建築面積約82方呎(實用面積約40餘方呎)起的迷你倉出售,並以售價32萬元起作招徠,不過,由於單位實用率僅約五成,實呎超過7500元,貴過長實(0001)大埔鳳園嵐山I期最廉三房呎價單位。

業主售罄料賺500萬

上述迷你倉位於葵興貴盛工業大廈二期低層,該廈於1970年代入伙,迄今已有約40年樓齡,據代理提供資料顯示,該單位現拆細成38個迷你倉,建築面積由82方呎起,最大的則超過200方呎,售價最低為32萬元,今次拆售之投資者將為買家提供每年5厘的租金回報。

資料顯示,業主於去年以851萬元購入整個單位,若全部單位售出,估計可套現約1350萬元,未計裝修費等,帳面將可獲利約500萬元,賺幅接近六成,據悉目前已售出4、5個迷你倉。

實呎7500元 貴過嵐山

早前本報記者以買家身分向代理查詢並入內參觀,代理向記者推銷一個建築面積約91方呎之細單位,售價為34萬元,就現場所見,單位比一個房還要細,大約只能容納一張雙人床。而該名代理亦指,單位實用率約只有五成。換言之,上述物業實用只約45方呎,以售價34萬元計,實呎超過7500元。

該代理透露,迷你倉正式啟用後,買家將可透過電腦或手機監控大門,若有人送貨,亦可從此途徑打開大門,有關人士到指定單位外,買家則可把單位外之電子密碼鎖的密碼給予該名人士進入個別迷你倉,因此,買家每月仍要支付上網費、網絡監控費,連同其他雜費,每月約200餘元。

每月需付上網雜費200元


不過,記者向該代理查詢物業是否已完成分契,他表示要到完成交易後才可分契,但業主過往已有多個拆細項目出售,相信不會有問題。但他亦稱,因物業銀碼細,銀行一般不會承接按揭,若記者不能一次過付款,他可介紹財務公司。

住宅日細 迷你倉需求增

時昌迷你倉行政總裁兼創辦人時景恒表示,現時市區迷你倉租金,平均建呎約14至15元,一個80呎迷你倉相當於月租1000至1200元。若葵涌拆售的迷你倉以此呎租租出,回報約4.8厘。時景恒指出,由於現時一般住宅面積有減少趨勢,近年市民租用迷你倉置物的需求持續增長,集團旗下迷你倉今年已被業主加租14%至15%,該公司亦向客戶加租近一成。

明報記者
2 : GS(14)@2014-08-06 10:42:46


3 : GS(14)@2014-08-06 10:43:03

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140806/news/ea_eaa2.htm
租客從事非法活動 業主或須上身
2014年8月6日

【明報專訊】雖然迷你倉售價低,且租金回報理想,不過有律師就表示,買家在購入單位前,必要清楚單位內外是否符合消防條例,另未來有租客利用迷你倉從事非法活動,業主亦有可能負上刑責。

注意是否符消防條例

事實上,本報記者早前就發現該些迷你倉內只設滅火筒及煙霧探測器,但就沒有自動灑水裝置,雖然代理指消防條例容許舊式工廈不設自動灑水裝置,但資深大律師陸偉雄指出,拆細單位後,無論個別迷你倉,或單位整個範圍都要符合消防條例,買家宜在購買前找專業人士查明。

另他又指出,由於迷你倉範圍並無工作人員在場,若買家購買後把單位租出,而租客在內進行非法活動,如吸毒、賣淫,甚至利用單位藏毒等,業主必須證明自己不知情,即使是「隻眼開隻眼閉」,仍屬協助及教唆他人犯罪,有一定的法律責任,即使業主是全不知情,有關單位亦會被查封一段時間,業主或有一定金錢損失。

對於單位是否可以拆契,陸偉雄認為,法律上基本容許物業拆細,將來轉售亦沒有太大問題,但買家要仔細查明單位內公用空間的使用權,免得未來出現爭拗。

經絡按揭首席經濟分析師劉圓圓表示,一般銀行不會為該類物業承做按揭,買家需向財務公司申請,但按息至少3厘至5厘,視乎申請者借貸紀錄而定,比一般樓宇按揭按息約2厘高出1至3厘。
迷你 倉拆 拆售 搶細 細註 註錢 入場 32 實用 面積 40 餘呎
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太湖花園 呎價連環破萬 兩個月八宗 全城搶細價樓

1 : GS(14)@2014-09-09 12:06:23

【本報訊】全城瘋搶細價樓,帶動新界二、三線屋苑呎價也「萬萬聲」。過去兩個月,大埔太湖花園更連環爆發8宗呎價1萬元或以上成交,前所未見。資金急搶細戶下,天水圍上車樂園嘉湖山莊「一枝獨秀」,過去兩日錄7宗成交,佔去十大屋苑成交半數,帶挈十大二手成交急彈40%。記者:湯家明 陳家雄

樓市越打壓,表現越瘋狂,政府多項抑壓樓市措施下,97年曾屬蟹貨屋苑之一的太湖花園,呎價跑贏97高峯期一大截。中原高級分行經理黃達雄表示,屋苑6座低層G室,建築478方呎,實用355方呎,屬兩房戶,獲區內租客以363.6萬元承接,實用呎價10,242元,已是過去兩個月來第8宗呎價上萬元個案。原業主2003年以85萬元買入,賺278萬元。黃達雄直言,樓市自2008年金融海嘯後插入谷底,2009年開始拾級反彈,即使近年樓市高溫,太湖花園呎價也未曾試過上萬元大關。今年農曆新年後,整體市道一度淡靜,交投死寂,該屋苑造價也曾輕微回落,實用呎價由1月8,510元,下調至2月8,481元,直至5月中,政府放寬雙倍印花稅(DSD)期限,當月該屋苑呎價升至8,985元,直迫9,000元邊緣,買家入市信心由上半年普遍觀望,突轉趨樂觀,在盤源不多情況下,準買家眼見盤源越來越少,平盤陸續被消化,入市心態再度轉急。太湖花園今年7月錄首宗呎價1萬元成交後,單是8月,一個月內連環錄得5宗呎價萬元個案。屋苑8宗呎價破萬元成交中,7宗屬兩房細單位,僅一宗屬三房,惟代理預期,三房戶銀碼相對較大,也能衝破萬元阻力,料1萬元一呎已成指標,業主叫價又再心雄,目前約80個放盤中,上述實用355呎單位,索價升至400萬元。


嘉湖兩日錄七成交

過去周末及周日,十大屋苑錄14宗,較前周10宗回升四成。美聯數據指,嘉湖山莊「一枝獨秀」,兩日錄7宗成交,佔去十大二手的半數。綜合代理數據,9月份首個星期,十大藍籌屋苑共錄約38宗成交,其中嘉湖山莊成交佔最多,錄15宗,較沙田第一城僅錄3宗,多出12宗或4倍,亦比第二位的3個屋苑多近3倍,包括紅磡黃埔花園、荔枝角美孚新邨及荃灣中心均錄4宗成交。另外,觀塘麗港城本月仍未開齋。中原王樹明表示,嘉湖山莊麗湖居8座中層G室,實用547方呎,原開價380萬元,租客搬走,即開放單位予買家參觀,結果僅開放一日即獲上車客接貨,減價23萬元或6%,以358萬元成交,實呎6,546元。原業主於1996年2月以156.8萬元買入,賬面賺約201.2萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140908/18859173
太湖 花園 呎價 連環 破萬 兩個 月八 八宗 全城 搶細 細價 價樓
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曾淵滄專欄:熱搶細戶只是錯覺

1 : GS(14)@2017-04-08 19:37:50

傳媒熱烈地報道全城熱搶一房戶,北角維港頌一房戶售價逼近千萬元,給人一個印象細單位供不應求。實際上,這是錯覺。維港頌大單位呎價4萬元,細單位呎價3萬元;啟德一號的情況也是如此,大單位呎價超過2萬元而小單位呎價1.6萬元,傳媒為甚麼熱烈地報道這些小單位出現搶購現象?相信是因為地產商手上的大單位很缺乏,不擔心賣不出;相反,細單位很多,要努力宣傳才賣得出,一個呎價4萬元的大單位,至少7,000萬元才有資格當業主,地產商不需要通過傳媒宣傳,而是私下尋找有錢的熟客購買,300呎的單位就是面對公眾的,需要大事渲染「搶購」的現象才能吸引更多人搶購。才一年多之前,樓價低迷,傳媒就天天出現大劈價的新聞,記住,傳媒永遠是錦上添花及落井下石。雄安新區概念股金隅(2006)只炒兩天就下跌了,最主要原因是炒家過度憧憬雄安新區的發展會馬上為金隅帶來巨大利潤。不過,雄安新區的開發,第一階段是政府出面收地,拆遷舊樓,這個階段相信要用一年以上時間才能完成,換言之,至少得等多一年,金隅才能得利,過去幾天入市者皆是短炒投機者,見勢不對就沽出。聯通(762)股價日前突然炒高後停牌,之後正式宣佈將進行股改,「好消息」一公佈,昨日股價就下跌,打回原形。實際上,股改可能是好消息,也可能是中性的消息,關鍵是如何改?引入甚麼新股東?當然,如果引入騰訊(700)、阿里巴巴,應該是好消息,如果引入的新股東無法使聯通業務增長,那麼只是中性的消息。曾淵滄財經評論員




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曾淵 淵滄 專欄 熱搶 搶細 細戶 只是 錯覺
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瘋搶細單位 連環癲價沽

1 : GS(14)@2018-03-19 04:36:46

■63 Pokfulam昨日單日沽出8伙。

【本報訊】樓市已全面進入瘋癲狀態,除了新盤掀新一輪搶購熱潮,由豪宅、細價樓以至資助房屋的樓價均已升到失控。最癲是市區上車天堂九龍灣淘大花園,樓價短短3個月暴升24%,呎價首度衝破2萬元關口,貴絕東九龍上車屋苑。區區細價樓呎價挑戰2萬元,2015年以每呎1.12萬元開售的元朗洪水橋鄉郊式「劏房」尚築,當日開價被炮轟貴到離譜,今日卻變成低價,最新錄得一宗二手成交,呎價驚見1.9萬元,震驚元朗樓市。另外西區一個「劏房」新盤,一周銷量亦突破百伙。記者:朱連峰 陳家雄

港島:西區細戶售717萬

自上月底開始無間斷日日將單位招標的九建(034)西營盤單幢盤63 Pokfulam,消息稱,昨日單日沽出8伙,其中一個實用面積僅209方呎的單位以717.3萬元沽出,呎價約3.4萬元,創項目新高。惟一切以一手成交網為準。消息指,63 Pokfulam昨沽8伙,成交價由709.9萬至1,086.6萬元,呎價約2.6萬至3.4萬元,涉及資金近8,000萬元。其中1座19樓E室,實用209方呎,以717.3萬元沽出,呎價約3.4萬元,創項目呎價新高。樓書顯示,該貴絕全盤的單位無房,廳房廚合一的空間不足100方呎,約10呎5吋乘8呎7吋,擺完床,開放式廚房近在咫尺。截稿前,一手成交網未顯示昨日成交單位詳情。發展商自上月底開始招標賣樓,在劈價最多近9%下日日有成交,短短一星期沽逾100伙,令全盤累售近130伙,套現逾11億元。發展商將會持有3至4層高層單位,涉及約50伙作中長線收租用途。世紀21北山楊詠詩指,北角維峰高層D室,實用287方呎,開放式間隔,獲投資者以710萬元承接,呎價24,739元。原業主2014年8月以655萬元買入,升值約8%。

■淘大花園樓價3個月貴24%。資料圖片

九龍:淘大呎價首升破2萬

細價樓升幅擴大,東九龍上車天堂九龍灣淘大花園,樓價3個月貴24%,呎價歷史性升破2萬元。淘大花園N座一個連平台特色戶,實用255方呎,上月以490萬元售出,呎價19,216元創下屋苑新高,但紀錄短短一個月後便被打破。土地註冊處資料顯示,屋苑L座頂層5室連天台特色戶,實用242方呎,剛以498萬元易手,呎價20,579元再創屋苑新高,亦貴絕東九龍上車屋苑。同座同層3室連天台單位,去年12月成交呎價僅16,615元,短短3個月,同層呎價搶貴24%。區內代理指,是次淘大花園易手單位去年10月放盤,叫價490萬元,至上月底反價至503萬元,終以498萬元易手。業主曾將單位出租,月租1.15萬元,呎租47.5元,但今次賣樓以交吉出售。賣方2014年6月以326萬元買入,賬面獲利172萬元,升值53%。淘大花園在2003年爆發沙士疫症,呎價跌至1,000多元,樓價50萬元有交易;至今轉眼15年,這個一度因沙士而淪為死城的市區上車屋苑,呎價驚見2萬元,500萬元內放盤近乎絕迹。

■洪水橋新盤尚築每層劏超過30伙。

新界:尚築每呎賣1.9萬

新界洪水橋鄉郊式「劏房盤」,呎價直逼2萬元。百利保(617)及同系富豪酒店(078)合作的元朗洪水橋新盤尚築,每層劏超過30伙,整幢物業134伙中,99%單位面積不足300方呎,以開放式設計。發展商於2015年5月公佈首張價單,首批60伙折實平均呎價近1.18萬元,貴鄰近住宅物業三成,當時已被炮轟貴到離譜。未夠3年後的今日,當日的「離譜價」已變低價,尚築呎價升至近2萬元,拍住港島龍頭屋苑太古城。土地註冊處資料顯示,尚築地下15號特色戶,實用191方呎,另設71方呎花園,上月登記以372.8萬元易手,呎價19,518元,除貴絕洪水橋,亦料創元朗歷來最貴二手呎價紀錄。原業主姓葉,2015年6月以一手價289.92萬元買入,呎價15,179元,兩年多升值82.88萬元或28%。由於持貨未夠3年,即使扣除10% SSD,賬面仍賺45.6萬元。屋苑現有約5個二手放盤,叫價380萬至400萬元。大埔嵐山「劏房」呎價亦向2萬元進發。消息指7座低層D室,實用196方呎,成交價368萬元,呎價18,776元。賣方2015年3月買入價153萬元,3年升值1.4倍。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180313/20330360
瘋搶 搶細 單位 連環 癲價 價沽
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