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利益擺不平 一品大廈都更案暫停 連戰加持也過不了關的都更案!

2011-1-17  TWM




整合長達三年,全台灣最受矚目的「一品大廈」都更案,最近傳出觸礁消息。都市更新究竟是房價鍍金保證?還是處處考驗人性的雙面刃?為何連全台灣名人齊聚、住戶水準最整齊的一品大廈都更案,也面臨破局困境?

撰文‧梁任瑋

擁有前副總統連戰、國泰信託集團理事主席蔡辰男、新光金控董事長吳東進等知名住戶、坐落北市大安區敦化南路燙金地段的一品大廈豪宅,兩年多前開始進行的都更計畫,如今面臨難產危機!

這個全台灣房價金額最高、住戶水準最整齊、最具有代表性的都更案觸礁,幕後到底有什麼無法克服的難題?

「很麻煩啦,我如果搬家,買比這裡貴的覺得划不來,比這裡便宜的地方我不見得想住。」一位住在一品大廈二十多年的老住戶說,整合近三年的都更計畫由於許多 住戶無法達成共識,重回原點。據了解,一品的住戶都更同意比率一直停留在六八%,無法突破都更法令規定的四分之三私有土地及合法建築物樓地板面積的比例人 同意門檻 (七五%),一品大廈住戶透露,已暫時不申請都更,「等瓜熟蒂落再說。」

採都更模式保有原容積

這個擁有最多資源、全國最受矚目的都更案為何受挫?其實與目前所有正在進行的都更案面臨同樣的問題:有錢人也過不了人性這一關!

由於一品大廈一九七八年興建完成時,尚未實施建築容積率管制,總容積率約五三八%,但法令規定容積率僅為三○○%,若依建築法實施重建,居住面積會愈蓋愈小,唯有以都市更新模式申請更新改建,才能保有原容積,因此兩年前,一品大廈就確定重建後面積不會縮水。

隨著都市更新議題愈炒愈熱,一品大廈的富豪住戶對大樓改建也躍躍欲試,「過去開管委會時都派公司祕書出席的住戶,現在召開都更委員會時都親自出席,為的就是爭取自身權益。」住戶之一、皇家季節酒店總裁李銘松說。

雖然涉及的金額與住戶的身價不成正比,這些富豪還是堅持立場,寸步不讓。攤開這棟全台第一名宅的住戶名單,就可以看出這些各霸一方的名流,絕對不是容易擺平的狠角色。

三十三年前興建一品大廈的蔡辰男表示,因為建材高檔,一品大廈預售時每坪開價六萬元,硬是比區域行情每坪三萬元高出一倍,每戶約一千萬元起跳,因為太奢華,還一度被國稅局盯上查稅。據了解,當時︽中國時報︾創辦人余紀中也曾看過房子,後來考量社會觀感而不敢下訂。

「住習慣一品大廈的人,都不願意賣。」蔡辰男說,最早買的住戶是當時駐薩爾瓦多的大使連戰,經由蔡辰男推薦,連戰只看了一下土地,立刻就向蔡辰男訂了兩戶,兩年後從天母搬到大安區。

反倒是當時興建者蔡辰男一戶都沒有保留。發生十信案後,他才從仁愛路圓環搬到岳父居住的一品大廈,這幾年他再慢慢從中古屋市場買回來,至今已有五戶。二○ 一○年十二月,蔡辰男的弟弟寒舍集團董事長蔡辰洋也透過投資公司買了一戶,蔡萬春一脈的蔡家又成為一品大廈最大住戶。

此外,一品大廈藝人名媛幫有張俐敏、湯臣集團總裁徐楓、鄧美芳、孫凌華與劉桂貞,三、四年前鄧美芳自中古屋市場以一戶三千五百萬元買到一品大廈,算是近年買得最便宜的住戶。房仲分析,去年底一品大廈有一戶以每坪一○五萬元私下成交,若流通到市場價格還會更高。

找上金控降低融資難度

為了避免都更後分配不均,一品大廈管理委員會為此還訂了利益迴避條款,排除有營建背景的住戶參與都更開發。去年還找來十二位建商,每個月輪流由一位建商來 簡報,台面上喊得出名號的上市建商、北市一線豪宅品牌建商無一缺席,號稱全台灣規格最高的都更案。住戶透露,十二家建商經過比案後,最後出線的三家分別是 富邦、樸園與昇陽建設。

但是這些大戶算盤實在撥得太精,建商想賺到一品大廈的錢可說難如登天,「一品大廈每位住戶都是有頭有臉的人物,可以賣多少房價他們比你還會算,建商最後可以分到的利潤真的很少。」一位曾向一品大廈住戶簡報的建商無奈表示。

因一品大廈住戶要求分屋面積不得比重建前還小,以每戶室內面積一百坪計算,重建後至少要蓋一四○坪才分得回原面積,所以一品大廈住戶不希望與建商合作共同 開發;而傾向直接與有金控公司背景的建商合建,可以解決營造費用的融資問題,最後沒有被任何人賺走錢,金控公司賺利息、建築師事務所賺規畫費、營造廠賺管 理費、代銷公司賺銷售獎金,可說是算得最精的都更案。

一切算盡還是過不了關

雖然萬事俱備,但是最後還是卡在住戶本身的利益問題,協商了二年多,還是無法達到七五%的同意門檻,住戶們都累了。

據了解,因為生活機能太方便、住戶各個身價不菲,一品大廈不同意都更的住戶有三種類型:第一種是上了年紀的老住戶,認為好處是第二代拿,根本沒有都更意 願;第二種是剛重新裝潢完的住戶,不願已投入數百萬元重新整修的房子泡湯;第三種則是認為都更後的房產價值,至少有二.八倍,若現在一品大廈每坪房價有一 百萬元,都更後的權利變換價值,每坪至少應有二八○萬元行情,但現在還無法達到。

房地產都市更新的世界,是人性最大的試煉場,忍受得了孤寂的人可以享受富貴的果實,但過程中也會遭遇各種欲望、誘惑的干擾,讓人性貪念逐漸膨脹。對於房價已站穩每坪百萬元的一品大廈豪宅來說,也得面臨同樣的考驗。

名流齊聚

一品大廈知名住戶

姓名 身分 戶數

蔡辰男 國泰信託集團理事主席 5 寒溪投資 寒舍集團董事長蔡辰洋 1

連 戰 前副總統 3

李銘松 皇家季節酒店總裁 3 吳東進 新光金控董事長 2 貿聯開發 中航董事長彭蔭剛家族 1

湯臣開發 藝人徐楓 1

陳飛鵬 南僑集團副會長 1 林博正 前明台產險董事長 1 翁大銘 華隆集團負責人 1


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太陽能庫存爆量 股神加持也沒用


2012-1-2  TCW




今年十二月連續三週內,從股神巴 菲特(Warren Buffett),到網路龍頭Google攜手全球最大私募基金KKR也跟進,合計總投資近五十億美元,買下美國六座太陽能電廠的多數股權。

原本搶奪益通失敗的全球代工龍頭鴻海,也緊接著宣布加碼三千萬美元,往上布局太陽能電池廠。

巴菲特、Google、KKR和鴻海,前仆後繼,就連台股的太陽能概念股也跟著大盤上演反彈行情,太陽能產業的春天提早來臨了嗎?

「太陽能類股今年以來跌了六成,大盤只跌了二至三成,當然會反彈,」保德信投信投管部協理葉獻文說。

從巴菲特到Google,他們重金投資太陽能廠,所投資的五十億美元,幾乎可以買下六家茂迪,但台灣業者幾乎都難以受惠。

以巴菲特買下的電廠為例,除了使用的技術跟台灣主流的矽晶電池不同,台廠很難受惠,更重要的是,巴菲特著眼的,是電廠有政府保障收購電價的固定收益,因 此,才會吸引Google這類長線資金,跟著進駐太陽能產業最終端的電廠,這些投資案,「對(股市)投資人有幫助……,對(台灣)太陽能廠實質影響沒那麼 快看到,」太陽能電池業者說。

唯一讓人寬慰的是,太陽能產業的谷底似乎已經到了,因為太陽能產品(多晶矽、矽晶圓、電池、模組)售價開始止跌。「(價格)要跌也跌不下去了!」新日光總 經理洪傳獻出席半導體產業協會SEMI公開聚會時說。

但報價跌無可跌,其實只是谷底的開始,問題出在龐大的庫存!

無主貨櫃塞滿港口上下游庫存天數超過百日

場景,拉到德國的漢堡港口,碼頭上還有著一櫃櫃裝滿太陽能電池模組的貨櫃,沒有人認領。

台灣一家整合模組與系統廠的業者說,從第二季中開始,因為太陽能產品報價暴跌,「走海運,一個月之後到了歐洲,價格已經不知道跌到哪裡去,客戶不願意接 貨,德國港口停滿了貨櫃,裡面裝的都是(太陽能產品)。」特別是中國業者為了衝業績,讓無主貨櫃塞爆德國港口的怪象,在業界廣為流傳。

從庫存天數來看,研究機構Solarbuzz分析師廉銳預估,全球從多晶矽到模組的上游供應鏈,第四季平均庫存天數,將攀升到八十四天,足足是理想庫存天 數的兩倍多;反觀下游通路和系統電廠,從今年第一季大量吃貨後,就一直努力降低庫存水位,加上搶在明年各國政府調降補貼金額前裝機,消化了不少庫存,讓下 游庫存天數,比第三季大幅減少六三%,預估約剩二十六天。

上下游合計超過百日的庫存,相當於超過七GW(十億瓦)容量,足足是全球一年需求量的三分之一,而且這些過剩的容量,將近八成都堆在上游供應鏈,也就是台 灣太陽能產業者最集中的領域:多晶矽、矽晶圓、電池和模組。

七GW,還只是今年多出來的量,太陽能業者為了自救,把庫存換現金,各出奇招,各種傳聞紛紛出籠。

需求不好,低轉換效能的產品庫存銷不出去,太陽能業者轉向東南亞市場,與當地合作夥伴電廠,把低轉換效能的庫存產品,混合高轉換效能產品,做為電廠取得銀 行貸款的設備。

各廠出奇招變現蓋電廠,包成REITs出售

甚至有太陽能廠打算與私募基金聯手,在國外蓋電廠,再靠著政府保障收購電價的固定收益報酬,包裝成REITs(不動產投資信託)出售。

這顯示太陽能業即使有股神加持,業者卻仍待在擁擠又黑暗的谷底隧道,只能抓緊現金,才能面對接連而來嚴峻的挑戰。

十二月中旬,德國出現了第一家聲請破產的太陽能上市企業Solon,廣運集團旗下的電池廠太極能源也被牽連,因為太極有四百多萬美元的貨款還沒拿回來。

接下來「德國系統業者(電廠)也有危險,」台灣模組業者擔心的說。類似的案例,只會多、不會少,要挺過景氣寒冬,就要手上有現金,除了控制成本,更重要的 是,要能把庫存變現金,或是為產能找到銷售出海口。

「以前的傳產和電子,都是死在擴產競爭,活在折舊提完,競爭者退出,」一位太陽能電池廠財務主管坦白的說,「明年第一季末,淡季結束,最多是股票先反 彈。」股票市場向來都是領先產業循環,太陽能產業要真正看到谷底隧道的亮光,就要看誰先玩不下去,被淘汰退出!

現金流變生存指標去年沒賺錢的,最難過關

業界都在盤算,誰會先撐不過?「去年EPS賺不到十元的,會最難過(關),」一位在半導體和太陽能產業待超過十年的副總經理指出。

因為去年金融海嘯後的需求遞延,加上趕在德國和義大利調降補助前的裝機潮,台灣的太陽能廠幾乎都大賺一票,甚至把二○○九年的虧損都補了回來,如果連去年 都無法獲利,代表手上現金水位越危險,要是又沒有銀行或富爸爸的支持,接下來漫長的產業冬天就會更加難過。現金流,也成了未來一年,台灣太陽能業的生存指 標。

【延伸閱讀】前3季虧損,已吃掉去年獲利5成——太陽能廠近3年稅後損益

益通2009年稅後損益:-23.42010年稅後損益:-28.0今年前3季稅後損益:-33.1

新日光2009年稅後損益:-11.42010年稅後損益:27.4今年前3季稅後損益:-12.3

昇陽科2009年稅後損益:1.72010年稅後損益:14.0今年前3季稅後損益:-5.8

綠能2009年稅後損益:1.22010年稅後損益:16.6今年前3季稅後損益:-5.4

茂迪2009年稅後損益:1.32010年稅後損益:45.6今年前3季稅後損益:-5.2

太極2009年稅後損益:-0.92010年稅後損益:5.2今年前3季稅後損益:-2.7

昱晶2009年稅後損益:0.72010年稅後損益:43.3今年前3季稅後損益:-2.6

合晶2009年稅後損益:-2.52010年稅後損益:6.7今年前3季稅後損益:3.0

合計2009年稅後損益:-33.32010年稅後損益:130.8今年前3季稅後損益:-64.1

單位:新台幣億元資料來源:Yahoo財經


太陽能 太陽 庫存 爆量 股神 神加 加持 持也 沒用
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