ZKIZ Archives


碧桂园销售下滑放缓脚步谨慎拿地


From


http://company.nbd.com.cn/newshtml/20090605/20090605023944360.html


每经实习记者  朱玲

  中国房地产测评中心日前发布2009年中国房产上市公司综合实力榜,一向以敢拿地著称的碧桂园,从2008年的第3名,快速下滑到第9名。迫于形势,碧桂园拿地的脚步开始放慢。

        据碧桂园5月公布的销售数据,2009年前4月实现合同销售额共约人民币46.5亿元。而同样被业内人士认为销售堪忧、负债率较高的富力地产,此前的公告称前4月销售额高达83.01亿元,销售面积达88.75万平方米。

        “金三银四属于房产的销售旺季,但跟同行业相比,碧桂园销售不甚理想。”合富辉煌首席市场分析师黎文江说。

        碧 桂园年报显示,2008年碧桂园销售额达到175亿元,同比增长10.6%,但离最初预定目标320亿元差距甚远。“排除去年宏观环境影响,碧桂园产品单 一造成了销售缓慢。”黎文江说,更重要的是,碧桂园楼盘基本都在郊区,升值不太稳定,同时受政府基建影响较大。

        在销售放缓的情况下,碧桂园拿地的步伐也开始放慢。迄今为止,碧桂园今年只在广东肇庆和增城通过招拍挂形式拿地,总体看来,拿地相当谨慎。此外,碧桂园还放弃了同政府合作拿地的方式。

        黎文江表示,碧桂园现在储地量相当丰富,目前应加紧推出项目,放缓脚步,改变其扩张模式,不能像工厂一样成批量地建造住宅。

        据来自碧桂园5月公司内部报告的数据显示,截至2009年4月30日,碧桂园开发项目可建筑面积为4378万平方米,这还未包含正在获取土地使用权的可建筑面积;全国范围内可建物业项目共计57个,其中9家属于在建的酒店物业项目。 

碧桂 桂園 銷售 下滑 放緩 腳步 謹慎 拿地
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=8378

新百丽深圳拿地欲建总部基地


From


http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090609/20090609031546204.html


每经记者  翟敏

深圳土地市场逐渐转热,6月7日,深圳又有一宗居住用地和一宗商业用地成功出让。这两块土地分别由深圳南方航空经济发展有限公司以及新百丽鞋业(深圳)有限公司(以下简称新百丽)竞得,两家公司分别出资2.63亿元和1.9亿元。

        据 悉,此次出让的两块土地中,居住用地位于宝安大道西侧、航城大道北侧,占地面积81044.12平方米,建筑面积为19.111万平方米。深圳南方航空经 济发展有限公司拍得地块实为航空产业扶持配套用地,要求该地块所建设的商品房限价销售,销售价格限制为:最高不超过该宗地开发竣工并取得房产证时同片区、 同类型、同品质商品房评估市场价格的80%,且商品房销售、出租及转让对象仅限于从事航空运输专业人才和高级管理人员,10年内不得转让。

        此 次出让的商业用地位于南山后海中心区,占地面积2763.5平方米,建筑面积3.5万平方米,由新百丽买下。据悉,新百丽将建设该块地作为公司总部。该商 业地块要求竞买人注册资金不低于5亿元,在全国拥有跨地区经营的直营门店2000家以上。按竞买条件,竞得人须将企业总部迁至该项目内,且自用率不低于 70%,项目自用面积部分10年内不得对外销售。 

新百 百麗 深圳 拿地 地欲 欲建 總部 基地
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=8518

巧借股权并购杠杆 中国奥园实现低成本拿地


From


http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090708/20090708030319838.html


每经实习记者  朱玲  发自广州

        当市场焦点都集中在土地拍卖场上那惊人的天价“地王”时,中国奥园(03883,HK)却悄然地利用并购战略,低于当时拍卖价的频繁拿地。

        中国奥园昨天又宣布收购世纪协润投资公司41.33%已发行股本,代价为3.7亿元人民币;同时向世纪协润授出一笔4.6亿元人民币短期贷款。

        世 纪协润拥有北京王府世纪发展有限公司(以下简称:王府世纪)90%的权益,王府世纪则持有拥有北京朝阳区项目公司38%的股本权益,其旗下的项目用地将开 发成商业以及酒店综合大楼,该项目处于北京核心CBD区域,据悉项目建筑面积达247646.3平方米。

        纵观奥园近2个月抄底行动,可谓是高歌猛进,节节胜利。三次激进的并购战,斥资人民币约13.7亿元,获得了一批具有相当潜力的物业。

        据了解,中国奥园间接买下的这块土地,从2004年取得到2008年期间因开发商缺钱而停工,经过多次的转让并购,最终被“走中端物业路线”的北京开发商首开股份拥有。2008年4月,首开股份以4.587亿元将其持有的全部股份转让给世纪协润公司。

        而 王府世纪和世纪协润均为同一老板。一方面,作为一家房产规模不大的王府世纪来说,根本不能吃下这块大项目,除去股权收购款之外,还需工程款等各种杂款,仍 需付出15亿元;另一方面,对于资金紧缺的世纪协润来说,此次,奥园出手3.7亿元,外加4.6亿元的贷款,债务上将会得到缓解。

        根据奥园公告显示,紧随收购及垫款完成后,买方及卖方将成为合营伙伴;世纪协润将进行公司重组,重组后世纪协润将增持其项目公司的股权。

        不仅此次出让股权的世纪协润,资金紧缺,此前奥园先后夺得的两项广东项目,卖方也是负债累累。

        由 于金融危机,导致雷曼兄弟破产,受其牵联的天誉置业不得不忍痛割爱低价贱卖天河项目80%的股权,以偿还2.2亿港元债务。5月下旬,奥园以3.6亿元的 价格成功收购了广州天河北一总建筑面积为11.3万平方米的商业用地,并表示将在此地块上兴建高端商业以及写字楼的大型商业项目。初略计算,该地块楼面地 价仅为4000多元/平方米。

        而深陷双重债务危机的昌盛中国,起初也是传言卖掉旗下物业广州中华广场还债,最终以折扣1.5亿元,贱卖了中山项目地。6月19日,奥园以6.4亿元,低于当年的拍卖价1.5亿元,夺得中山的一块靓地。

        市场回暖,土地拍卖会上土地价格节节攀升,成就了一个又一个的“地王”,而奥园却能够通过并购低成本频繁拿地,据奥园2008年的年报显示,截止2008年年底,该公司拥有土地储备约560万平方米,足以应付未来5~7年发展的需要。

        当初,尽管成功上市,但作为典型以住宅发展的企业而言,奥园缺乏一定的土地储备。基于此,奥园曾多次加大力度寻找项目合作进行广告投放,收到成效不大。2008年4月,奥园定制计划以收购项目公司股权或收购房地产集团公司股权为合作形式购买土地。

        目前来看,股权并购策略效果不错。

巧借 股權 並購 中國 奧園 實現 成本 拿地
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=9447

吞蚬壳电器三成股权 中海地产谋曲线拿地?


From


http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090917/20090917025928306.html


每经记者  朱蔚淇  发自香港

        除了上海“长风”这样的地王之外,中海地产对小型地产项目的兴趣也日益浓厚。据悉,中国海外发展

(以 下简称中国海外发展,00688,HK)在本月悄悄收购了名不见经传的香港蚬壳工业  (集团)有限公司(以下简称蚬壳电器,00081,HK)近30% 股权。分析人士认为,此次收购实际上是为了间接入股蚬壳电器控股70%的光大地产,从而让中海地产得以分享其丰富的土地储备。但是中海的这笔如意算盘,可 能遭遇光大集团阻拦。

电器公司坐拥大量土储

        蚬壳电器以生产风扇起家,近年来其主营业务变为房地产,旗下 光大地产本为光大集团全资子公司,后为蚬壳控股。光大地产在北京、上海、珠海、桂林等地拥有众多商业及住宅项目,记者根据蚬壳电器今年4月发布的年报初步 统计,光大地产旗下土储在238万平方米以上,按蚬壳持股70%计,相当于蚬壳电器的土储在167万平方米以上。

        蚬壳电器在光大之外的地产业务还包括广州中信广场、深圳高科技工业厂房以及位于美国加州Livermore办公楼。上个月,该公司还和惠州众望合作以9292.74万元代价拿下惠州市惠阳区19.688万平方米土地。

        坐拥大量土储的蚬壳电器却在8月11日宣布出卖控股权,称正与独立认购人磋商可能进行集团重组及可能发行新股份,并可能完成全面收购。

或遇光大集团阻拦

        当时没有人知道这个  “独立认购人”是何方神圣,直到8月21日有媒体报道,中国海外发展收购蚬壳电器本已渐入尾声,却半路杀出光大集团这个“程咬金”。

        报道称,持有光大地产剩余30%股份的AssureWin公司不满蚬壳电器擅自出售光大地产,欲提起诉讼,并认为AssureWin享有优先购买权。但蚬壳电器当日表示,对方的申诉没有根据。据记者了解,这家AssureWin正是光大集团附属公司。

        尽 管遇到拦路虎,中国海外发展铁了心要收购蚬壳电器,并与母公司中国建筑一起向港交所申报,已于本月9日收购蚬壳电器29.99%股份,每股作价2.9港 元,总涉资约4.553亿港元。而被收购方蚬壳电器从7月29日停牌至今,7月28日收盘价报3.75港元,中国海外发展的收购价较此有23%的折让。

收购落实尚存变数

记者昨日致电蚬壳电器,一位自称秘书的女士称,中国海外发展确实正与公司洽谈收购事宜,但仅签署了初步文件,交易还没落实,对于会否全面收购以及收购股权来源等细节还不便透露。

        昨日下午,中国海外发展与蚬壳联合发布公告称:可能在蚬壳电器完成重组后提出收购。

        记者致电中海地产以及光大集团在香港的公关部门,截至发稿,对方均没有回应。

        京 华山一国际(香港)房产业分析师梁锦华对  《每日经济新闻》表示,这种通过合并的方式增加土储的行为会变得越来越普遍,因为地价在不断上涨;中海以这种 方式可以低价获取大量土地,是一笔划算的交易;但全面收购能否成功,还要看光大集团方面是否愿意和解,交易可能会延期,但中海如能给予高价相信最终能化 解。

蜆殼 電器 三成 股權 中海 地產 曲線 拿地
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=11143

华南城香港IPO逻辑起点:超低价拿地


From


http://www.21cbh.com/HTML/2009-9-17/HTML_D93MJ15FCBCV.htm


“几万个商家,几十万个就业机会,每年10亿至20亿元的税收……,我们是最大的招商局,所以政府会很支持我们”,在9月16日华南城(01668HK.)香港主板上市新闻发布会上,其执行董事兼总裁梁满林很有信心地说。

虽然华南城是一家港资公司,不像上周刚上市的国药控股一样以“SINO”开头。但是在发布会上,管理层还是着力的渲染着该公司与政府的关系。

核心优势:超低地价

华 南城创建于2002年,5个创始人分别在服装、五金、塑胶、印刷和包装等行业的制造与批发分销方面,有超过20年经验。旗下的深圳华南国际工业原料城,为 五个互补性轻工制造业提供综合物流及交易服务,这五个行业分别为纺织服装、皮革皮具、电子原材料、印刷纸品及包装和五金化工原料。华南城主要经营物流城, 也提供住宅等配套设施。其经营模式为国内首创。

华南城宣称自己的第一优势是独创的发展模式,为交易中心租户及其客户提供全方位综合物流与交易设施及服务。“这个经营模式,可能我孤陋寡闻,是全世界绝无仅有的”,梁满林很自豪地说。

但是,从财务经营成果上看,低价获得土地是其盈利的关键。梁满林也直言,成本低廉是华南城的最大优势,因为华南城的模式能很好地带动周边经济的发展、解决就业和为政府创税,所以深受政府欢迎及支持。其中最大的支持在于,可以低价获得土地,并且交易城内的住宅,华南城可自由买卖,不需补偿土地差价;但作为交易城的配套设施,仅限于交易城内商家购买。

“深圳平均的楼面地价是几千元一平米,而我们的楼面地价只有100多元一平米”,梁满林说。而据首席财务总监冯星航介绍,深圳华南城一期及二期平均每平方米售价约1.5万元,最高可卖到每平方米2万元,建造成本则分别为2000元及3500元。

根 据招股说明书显示,华南城旗下的深圳华南城一期项目约46万平方米,已于2004年至2006年分阶段落成并投入运营。截至2009年第一季度末,深圳华 南城二期项目共有52.5万平方米完成建筑工程,其中包括约14万平方米的西苑住宅设施。预计到2012年,二期项目落成后总建筑面职将达210万平方 米。09年6月,第一太平洋戴维斯对深圳华南城的估值约为255亿港元。

融资25亿,李兆基认购

此 次华南城共发售15亿股,其中90%作国际配售,10%于香港公开发售,超额配股不超过2.25亿股。发售价介乎每股1.4港元至2.1港元,按发售价的 中位数计算,如果不考虑超额配股权,此次华南城所募得资金净额约25亿港元;如果超额配股权全部行使,所募得资金净额约28亿港元。上市后,于行使超额配 股权前计,华南城市值将达到84亿至126亿港元左右。

上市募集所得资金中,50%平分用于南昌华南城和南宁华南城项目,25.2%用于深圳华南城二期项目,9.8%用于全数偿还将于2012到期的有抵押可换股票据,余下9.1%用作偿还银行贷款及一般营运资金用途,5.9%用于发展具有潜力的新项目。

该公司截至3月31日止的09财年净利润约7.54亿港元,07年到09年净利润的年复合增长率约为108%。按每股1.4港元至2.1港元发行价计算,市盈率介乎11.2至16.8。

首席财务总监冯星航表示,2010财年深圳华南城二期的销售目标为10.8万平方米,目前已销近半,均价为1.5万元。但同时公司管理层也强调,未来公司的策略是惜售物业,待升值。

深圳华南城一期2009年将有59.1%客户租约期满,冯星航预计客户将会续租,而平均租金预计上涨20%。

中银国际董事总经理兼证券资本市场部主管Marshall Nicholson透露,目前华南城配售部分已经超额。此前有媒体报道,李兆基将通过其私人投资公司兆基财经来配售认购华南城股份,近日频频出手新股的西京投资董事长亦坦言一定会认购华南城股份,但两人都没透露具体金额。

美银美林作为此次公开发售的独家全球协调人和独家保荐人,中银国际与美银美林共同作为联席账簿管理人及联席牵头经办人。

招 股说明书上显示,该公司规划中的南昌华南城及南宁华南城项目预计占地面积分别为200万平方米和170万平方米,建成后总建筑面积将分别达到390万平方 米和420万平方米。据财务总监冯星航介绍,目前预计这两个项目拿一半地的价格分别都为人民币2亿多元。另外,该公司还于今年7月,以人民币7300万元 获得位于广东省河源市的48.7万平方米土地,规划用于发展田园式度假区。



華南 香港 IPO 邏輯 起點 超低價 超低 拿地
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=11183

囤地缓慢开发 什么企业在拿地


From


http://finance.sina.com.cn/chanjing/sdbd/20091101/22236909042.shtml


  李泽楷旗下盈科北京炒地皮 利润是盖房的三倍

  前几天和朋友聚会聊天的时候,听到一个消息,估计跟你说了,你也会吓一跳,说是北京没房可卖了。

  是吗?这如果是真的那就太可怕了。北京真的没房可卖了,那房价还不顶到天上去呀?

  没错,我也这样担心。后来我就到网上查了一下,发现这可是近期网上热议的话题。消息源于民生银行(8.10,0.42,5.47%)地产金融事业部近期发布的《中国地产金融蓝皮书》,这上面说,截止到今年9月底,北京楼市的库存房已经跌破了10万套的警戒线,只够5个月的销量,而就在今年年初,北京的存量房还够卖两年的。

  难怪这北京的房价总是跌不下来。其实,你想想,土地资源的确是有限的,用一块少一块,尤其是市中心更是寸土寸金。没地建房子了,房价当然就会越来越高。

  话是这么说,可是最近我们的记者却发现,就在北京城区最黄金的地段,仍然有些本该建住宅楼的地块,一空就是好几年,现在还闲着。这又是怎么回事呢?我们一起来看记者殷莉的调查。

  潘石屹:很多开发商只倒土地从不盖房

  记者:“我身后是北京市东三环的长虹桥,这里算得上是北京最繁华的地段之一,一般住宅公寓的售价大概是在每平方米3万到5万元,可以说寸土寸金,不过我们了解到,就是在这样一个黄金地段,有一块地原本是打算建住宅的,却一直闲置多年没有开发。”

  施工单位工作人员:“无可奉告,请出去。”

  北京市民:“听说是盈科的,李泽楷的,就是那个李嘉诚儿子的地。”

  北京市民:“差不多三年,我来四年了,我来那年就好像就说盖楼盖楼没盖。”

  附近的居民告诉记者,几年前这里就挖了个大坑,据说是要建住宅楼,但是几年过去了一直没啥动静。为了一探究竟,记者决定到空地的现场去了解更多的情况。

  由于施工方的阻拦,加上这块地的四周也已经被围墙给包围得严严实实,记者没法来到空地的现场。随后记者来到附近的一栋居民楼的楼上,拍摄到了这块空地。从高处可以看到,工地上零零星星有一些工人在干活。而这块地的北边紧邻着北京电讯盈科的大楼。

  北京市民:“刚开始说是不是哪买了,后来完了说是又换一家,反正在这儿耽误好几年。”

  这块位于北京核心城区的地块究竟是什么背景?为什么闲置多年没有开发呢?在经过多方打听和查阅了大量资料后,记者了解到,原来这块地就是被称为2006年新年第一拍的工体四号地。

  北京地产界资深评论人杨少峰:“当时这块地是被香港的盈科,就是我们大家所熟悉的李嘉诚的儿子李泽楷他旗下的房地产公司拿走,当时这块地整个的 拍卖价达到5.1亿,这块地的规划面积才4.6万平方米,折算完之后当时成家的楼面地价就达到1.2655万块钱每平方米,而当时这个周边最好的楼盘最贵 的楼盘才卖到1.6万左右。”

  按照土地出让合同的约定,这块地的开工日期为2006年9月20日,为赶在奥运会前完工,项目约定的竣工日期为2008年3月31日。然而这个 土地出让合同的约定最终变成了一纸空文,直到今天这里仍然只是一个大坑。今年8月21日,香港上市公司瑞安建业公告,向盈科大衍地产公司作价约1.18亿 美元购入工体四号地项目。拿地三年半不开发却转卖出去,这到底是为什么呢?记者电话联系到香港盈科大衍地产有限公司。

  工作人员:“公告以外的内容我们没什么好补充的。”

  按照国家相关规定,对于超过合同约定动工开发日期一年未动工开发的,可征收土地出让金20%以下下的土地闲置费;闲置两年以上不开发的土地,政 府可无偿收回开发商的土地使用权。然而这块工体四号地却闲置了长达三年半的时间,最终不仅没有被政府罚款和没收,而且还高价转让出去,并由此获取巨额利 润。在盈大地产发布的公告中记者注意到,此次工体四号地的交易,为其赚取税前利润大约为2.35亿港币。

  杨少峰:“而当时如果他当时把这块地盖成楼来卖的话,他可能挣的钱还只有几千万甚至不到一个亿左右,也就是说盈科地产在这块地运作的过程中,他实际上他是一种,我们认为他很可能就是另外一种炒地皮的一种行为。”

  记者:“炒地皮?”

  杨少峰:“对,所以这也是典型的囤地的一种行为。”

  而在SOHO中国有限公司董事长潘石屹看来,像这样的囤地倒卖现象在中国的房地产业其实并不少见。

  SOHO中国有限公司董事长潘石屹:“中国有一批房地产开发商公司是从来不盖房子的,就是倒土地的,从来不盖房子的。”

  记者:“这样的房地产开发商多吗?”

  潘石屹:“三分之一吧,能够占三分之一,他们不是盖房子的。”

  记者:“只是为了囤积土地?”

  潘石屹:“囤积土地倒卖土地。”

  记者:“有这么多?”

  潘石屹:“我能了解的情况,差不多有三分之一。”

  囤地缓慢开发,什么企业在拿地?

  不盖房比盖房更赚钱,难怪潘石屹说得如此斩钉截铁,这么多房地产开发商都宁愿炒地,也不愿意动一锹土,他们这钱也赚的太轻松了吧。

  他们赚钱倒是轻松,不过,这样一来,大大加剧了土地市场的价格泡沫。而这些地价最后都会转化到房价上,苦了我们这些买房的人。

  正因为这样,国家对开发商囤地的行为三令五申严令禁止。可除了像盈科这种大有来头明目张胆囤地的,更多的开发商和土地监管部门打起了太极拳。他们又是怎么逃避监管的?

  记者:“位于北京市南五环以外的大兴是距离北京城区最近的郊区,今年夏天大兴诞生了新地王,随后房价也一路飙升,现在大兴主要城区的房价已经超过一万元,不过就是在大兴中高端楼盘最集中的地段,仍然可以看看大片大片闲置的空地。”

  北京地产界资深评论人杨少峰:“这块地是2007年很著名的大兴的地王,当时在2007年的12月份,华润置地以194轮的竞价才以6291元 的楼面地价拍到这个地,当时这个周边这个房价大概只卖到6千到7千块钱左右,有部分的项目可能8千多,所以当时这块地我们是面粉贵过面包这也是其中的一个 例子。”

  从2007年拿地到现在,华润置地的这块地已经接近两年的时间。不过昔日的地王如今杂草丛生、一片荒凉,丝毫看不出任何动工的迹象。实际上,像这样正在晒太阳的地王在全国各地大量存在。

  北京大学房地产研究所所长陈国强:“有机构专门对07年的地王项目做过调研,那么除了少数是退地这种之外,那么闲置的未开发的占了绝大多数,那么一半以上都还是处在待开发状态。”

  华润置地地产公司是华润集团旗下在香港的上市公司。记者了解到,像大兴17号地这样被闲置的土地,在华润公司还有很多。据统计,截止到2009 年9月底,华润置地公司的土地储备多达 2530 万平方米,在全国开发商中排名第八位。如果按照今年预计的销售业绩来计算,华润置地的土地储备足够开发10年以上。不过对此华润似乎并不满足,就在土地储 备已经足够多的情况下,华润置地今年仍然在大规模拿地。

  中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱:“它在2008年的时候拿地的数量是它销售数量的8倍,在2009年的时候,拿地数量也是它销售数量的两到三倍,也就说他拿地的速度远远超过他卖房的速度。”

  像华润置地这样拥有大量闲置土地的开发商在中国到底有多少?他们囤积土地的数量究竟有多大呢?

  陈国强:“的确这种情况在不同的城市在全国应该是比较普遍,而且数量是非常可观,去年底就是(戴德良行)这个是一家国际著名地产机构,他们对于 我们国内的存量土地资源曾经有过一个研究,那么从1998年到08年实际上是房改以来10年时间,就房地产市场开发出来的土地面积大概是31亿平方米,那 么截止到去年底,实际开发的数字是19.4亿,也就是19亿的样子,那么实际上也就是说还有将近12亿平方米的地是闲置没开发是这样一个情况。”

  根据克尔瑞信息技术有限公司和中国房地产测评中心共同发布的统计数据显示,截止到今年三季度末,十大房地产企业的土地储备规模超过三亿平方米。 其中,恒大地产以5100万平方米的土地储备量位居榜首,碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米分获第二和第三位。北京地产资深评论人 杨少锋对这些开发商的土地储备可供开发年份进行了统计。

  杨少锋:“已经在这些上市公司的手中,它们所拿到的这些地,可以够他们开发,多的够它们开发几十年,少的够它们开发五六年的时间,绝大多数是十多年时间,这说明了什么,这说明这些土地目前供应到市场的大量的土地被这些开发商囤在手中了。”

  究竟是什么让开发商游走在土地市场和资本市场中间,不亦乐乎?

  从这张表上,你看这些开发商手中的土地储备足够开发十几年的,真的让人很惊讶。你还记不记得今年夏天地王频频诞生的情景?我注意到,这些土地储备量特别大的开发商好多都是今年和2007年地王的得主。

  而且你有没有发现,这些开发商绝大多数都是上市公司和国企。你说为什么这些国企和上市公司手中已经有了那么多地,还拼命拿地呢?

  因为他们的钱来得容易啊。我注意到前几个月,有家上市公司发布公告就称,要增发几十亿元用于买地,实际上他们买了更多的地以后,又可以到资本市场融更多的资金。

  究竟是什么让开发商游走在土地市场和资本市场中间,不亦乐乎?这场资本游戏最终将造成什么样的危害?

  尽管已经过去三个多月,但是潘石屹至今还清楚地记得今年6月30日广渠路十五号拍卖的情景。

  潘石屹:“当时很热闹,我记得广渠路15号地拍卖的时候,一共是有11家,从这11家的构成情况来看就很有意思,有10家是国有企业为背景的公司。”

  拍卖现场的竞争越来越激烈,在紧张的举牌中,价格以每3分钟一亿元的速度攀升。起拍价迅速从21.12亿元飙升到30亿元以上。最终潘石屹不得不决定止步于39亿元,而中化方兴以40.6亿拿下了这个北京新地王。

  潘石屹:“这里面给我的感觉就是说,有地的要来抢地,没地的也去抢抢抢地。”

  潘石屹再一次乘兴而去,败兴而归。实际上,今年潘石屹参加了不只一次土地拍卖会,却没有一次成功地拿到地。他发现如今地价越来越高,拿地也越来越难。偏爱建房子的潘石屹颇感郁闷。

  潘石屹:“这些企业都好像手头上有很多的土地储备,而且土地储备好像似乎都可以开发他们几十年,其实他们手头上不缺地。”

  记者:“不缺地的他们为什么还抢地?”

  潘石屹:“主要的动力还是想在资本市场上面去圈钱而不是为了盖房子,如果土地储备的量大,上市的时候,市值就会大,如果土地储备的量大,上完市的时候,可以增发,增发的时候又来可以回来钱,不是为建房子,这个就整个房地产这个市场土地市场就会出问题。”

  记者:“出问题导致的危害是什么?”

  潘石屹:“就是资产的泡沫化,这个是在资本市场表现出来的,从这个现实生活中我们看到的是,大片的土地圈了,农民就不种了,就不种粮食了,不种菜了,不种水果了,没法种了。”

  记者:“没地?”

  潘石屹:“就让一些房地产公司保安去看着,晒太阳。”

  在潘石屹看来,近几年中国房价大幅度上涨的重要原因之一就是囤地导致供求失衡。

  潘石屹:“就是你囤积的土地多了,建房子的地就会少,建房子的地少的话,市场上面房子的供应量就会少,在中国城市化的进程经济增长速度又非常快的时候,需求量是不断的增加,房子的供应量要上不去的话,它这个价格就会飞涨的,物以希为贵。”

  实际上,过去五年,全国的房价平均上涨了大约两到三倍。根据中国房地产信息集团提供的数据显示,北京2004年商品住宅的价格是每平方米 4747元,今年9月底为每平方米12482元。上海2004年是每平方米5761元,今年9月底是12016元;深圳2004年是6385元,今年9月 底是13893元。

  中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱:“我们从上海、北京、广州、深圳一线城市情况来看,土地的供应是跟不上整个的住宅的销售成交的,比如说上 海,这三年来,整个住宅的成交是土地,就住宅土地出让的面积的2.9倍,北京差不多是1.5倍,深圳也要接近3倍,广州也要差不多是1倍,就基本是平衡, 那么从一线城市来看土地是供不应求的。”

  为了从增加供给的角度防止房价过度上涨,改善楼市供求关系,今年中央政府频频吹风将加大土地供应,国务院批准的全国81个城市新增建设用地规模 较去年增加16.7%。 在北京市土地储备中心记者了解到,今年北京推出的土地数量比往年显著增加,同时还拿出了1000 亿元进行土地储备。

  北京市土地储备中心主任助理周同伟:“截至10月20日已经推出114宗地,944公顷,今年出让土地的面积是去年的两倍,普通住宅出让的面积是去年同期的157%。”

  然而大幅度增加的土地供应,似乎并没有调动房地产企业的开发热情,今年北京的住宅开工面积不升反降。据统计,今年一到九月,北京住宅新开工面积为713.4万平方米,比去年同期大幅度下降29.9%。

  杨少峰:“那么我们政府供应再多的地都会被开发商囤积在手中,它形不成真正的供应量,那么我们现在的这个供不应求这种假象就得不到改变,那么只 要市场还是供不应求,只要这个需求远远大于这个供应量,那么房价它肯定会上涨,所以说囤地这是造成高房价的一个非常关键的一个原因。”

  记者:“其实最终买单的还是消费者?”

  杨少峰:“对,最终的买单当然是消费者。”

  经过这么梳理,我们看的很明显,土地市场和商品房市场的供需链条,在房地产开发商手上被死死卡住了。一方面他们把大量供应的土地捏在手里,不断增值;另一方面,他们又在商品房市场,人为制造紧张,抬高房价,获取更高的利润。两本帐,怎么算开发商都合适。

  为了遏制开发商的囤地冲动,国家也出台了不少监管政策。可为什么这些政策措施却不太管用,开发商手上的地越来越多呢?

  囤积现象屡禁不止的原因:政策如同一纸空文

  前面我们了解到,由于开发商大量囤地,今年即使加大了土地供应量,但房地产市场还是出现了地价房价齐涨的现象。

  其实,对于闲置土地处理的相关政策早就出台了,早在1994,我国就颁布了《城市房地产管理法》,在1999年国土资源部门又发布了《闲置土地 处置办法》。这两部法规中明确规定,“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,将无偿收回土地使用权 ”。

  这些法规白纸黑字地写在那儿,规定也是一次比一次严,为什么我们看到开发商还是敢明目张胆的大肆囤地呢?

  为了进一步打击屡禁不止的囤地现象,2008年1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》,再次重申土地闲置满两年、依法 应当无偿收回的,坚决无偿收回。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,闲置房地产用地要征缴增值地价。然而,这个通知 并没有能够改变长期以来一直存在的囤地现象。

  潘石屹:“政府基本上每年都在说,要清理闲置土地,每年都在清理闲置土地,现在政府这个政策有点像狼来了一样,每年都喊狼来了,每年都喊狼来 了,结果狼没有来,所以就是所有的人都说是这个政策是不会执行的,就是闲置两年土地也不会收回的,闲置一年的土地也不会收闲置费的,所以这样的话就是,让 大家的胆子更大了,就更大规模的圈地。”

  在北京大学房地产研究所所长陈国强看来,企业之所以敢于大规模拿地和囤地,是基于利益驱动。而地方政府纵容这种囤地的行为,同样也是利益驱动。

  北京大学房地产研究所所长陈国强:“它也实际上有很多的顾虑,因为有利益的考量,有和企业关系的,具体的经办人或者相关的官员可能跟,跟这些地块背后的这些项目都有千丝万缕的这种利益关系,所以这个事情就没办法操作。”

  在杨少峰看来,要想彻底改变开发商囤地的现状,需要相关政府部门真正痛下决心,加大执法力度。

  杨少峰:“那么要打破这种现象,我个人觉得第一如果政府能出台政策把土地出让金大部分土地出让金都收归国有,收归国家所有,那么我想地方政府它 就会失去拍地的冲动,因为他们这块没有太多的利益,那么它在执法上,那么它就会采取更大的力度,这是第一个,第二个我们要改变这种情况,那必须得管住上市 房地产公司,我们需要由国土资源部门跟证监会对这些公司进行监督,尤其是管住这些大公司,而不是像一些地方政府,我把一些小开发商处罚一下,杀只鸡给猴子 看,那么应该是杀猴子给鸡看,只要管住这些大公司,自然而然小公司就会去遵守这个规则。”

  开发商敢于大肆囤地,的确暴露出我们在土地监管上的诸多漏洞和问题。多年来,这个现象一直是房地产市场争论的热点,但是在各种利益纠葛下,却一直也难以解决。

  今年以来,囤地现象在货币供应量大增、地王频现、房价上涨的背景下,再度凸显了出来。那么,大家又怎么看待开发商的行为呢?

  近日经济半小时栏目和新浪网乐居频道联合进行了调查,结果显示:

  有97.7%的人认为开发商囤地严重,现象比较普遍。

  对于开发商囤地的原因,90.3%的人认为开发商囤地是为了等待土地升值及房价上涨,坐享土地增值空间,只有0.5%的人认为囤地是为了企业的持续发展。

  对于开发商囤地给楼市带来的影响,65%的人认为囤地导致房源供应短缺,助推房价。33.6%的人认为这是恶意制造土地供不应求,导致地王频现。只有1.4%的人认为囤地对楼市没有影响。

  那么为什么囤地现象一直屡禁不止,69.4%的人认为这是地方政府卖地的利益驱动所致,26.4%的认为是因为相关禁止囤地的政策不完善所导致。

  如何改变房地产商囤地的局面呢?50%的人认为政府应加大监管执法力度,满两年不开发立即收回。32.6%的认为土地拍卖收入收归国家,不由地方政府支配。

  半小时观察:让地产商干他们该干的事去!

  非常明摆着,开发商屯地的目的是人为制造土地资源的紧张,使土地显得物以稀为贵,从而抬高房价牟取暴利。如果说,在这场资本游戏中,开发商是站 在前台的主角,在后台还站着一个分账的,那就是地方政府。运动员和裁判员都是囤地的受益者,所以,我们不可能指望这场游戏变得公平。如何打通房地产市场的 供需链条,让大家走出被高房价胁迫的困境?现在看来最治本的办法,就是重建这个市场的游戏规则,打破运动员和裁判员的利益关联,让地产商干它们该干的事 去。
囤地 緩慢 開發 企業 在拿 拿地
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=12394

远洋地产回应高价拿地争议


http://business.caing.com/2010-03-18/100127867.html

远洋地产称朝阳区大望京1号地块价格合理,与公司前期进行的可行性报告预期一致


  【财新网】(记者 付涛 18日发自北京)针对旗下子公司近日高价拿地的争议,远洋地产 (03377.HK)首次对外回应,称地价合理,并未超出公司预期。

  2010年3月15日,远洋地产全资子公司北京远豪置业有限公司通过公开竞价,经过84轮的激烈竞价,以40.8亿元取得朝阳区大望京1号地 块,地块楼面地价达每平方米2.75万元,一时成为北京市场上新的“单价地王”。

  根据SOHO中国董事长潘石屹推算,该项目销售单价需4.5万元/平方米,才可以有10%的利润。

  大望京村1号地属住宅混合公建用地、医院用地,位于朝阳区崔各庄乡大望京村,在北四、五环之间,建筑面积约17万平方米,挂牌起始价为15亿 元。目前该区域内商品房价格约2万元至2.7万元/平方米。

  “我们觉得,这块地的拍卖价格明显有些偏高,将来肯定会考验远洋的开发能力。”一位北京地产公司副总向记者表示。

  当天,北京亦庄一地块也被中信旗下企业以52.4亿元竞得,不仅刷新去年北京地王总价,楼面价也超过1.7万/平方米。由此引发了媒体对于央企 高价拿地批评。

  在一份发给财新网记者的邮件中,远洋地产副总裁周彤表示,高端纯商品房地价高是市场竞争的必然结果,目前这块地的地价与公司前期进行的可行性报 告预期一致。

  周彤称,该地块处于新规划的大望京办公商务区,整体规划建设是150万平方米,其中配套的高档居住用地面积很小,总建设规模只有20%左右。高 档居住小区在这个规划中,乃至整个北京的东北部区域,都是稀缺资源。

  “我们认为该地块值得获取。”周彤说“如果土地价格超出公司预期,我们肯定是不会追拍的。所以,望京地块价格和项目本身条件以及市场预期综合来 看,我们认为合理。”

  周彤透露,公司已完成该项目产品的设计研究和初步方案,定位是高端住宅。■ 
遠洋 地產 回應 高價 拿地 爭議
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=14715

国资委“禁令”可能难抑央企高价拿地


http://business.caing.com/2010-03-18/100127859.html

这并非首次就主业非房地产的央企禁入房地产行业表态;3月15日夺得北京市海淀区东升乡地块的世博宏业,母公 司中国兵器装备集团公司即不在主业为房地产的央企之列


  【财新网】(记者 李慎 18日发自北京)3月18日下午,国资委召开新闻发布会宣布,除16家以房地产业务为主业的央企外,还有78家不以房地产为主业的央企 正在加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。

  这并非国资委首次就主业非房地产的央企禁入房地产行业做出表态。1月8日,国资委副主任黄淑和在央企负责人经营业绩考核工作会议上表示,央企要 慎重进入股市、房地产和期货等高风险领域,已经进入这些领域的,要规范程序,严格考核。

  1月22日,国资委公布了新修订的《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》,在计算企业税后净营业利润时,对企业非经常性收益按减半计算,其中 包括主业不是房地产的企业在房地产方面的收益等。

  这也意味着今后即使央企在投资房地产等非主业项目中获得丰厚利润,央企领导人的业绩考核也将大打折扣。不过,国资委此前的几番表态似乎并未被央 企们认可。

  3月15日,中国兵器装备集团公司(下称中兵装备)下属公司北京世博宏业房地产开发有限公司(下称世博宏业)以17.6亿元的价格夺下北京市海 淀区东升乡地块。国家烟草专卖局(下称中烟)下属的中维地产股份有限公司亦参与了当天的土地争夺战。

  世博宏业3月17日晚召集部分媒体记者说明情况时表示,世博宏业是基于商业考虑拿下了海淀区东升乡地块,与大股东中兵装备无关;并且世博宏业是 该地块的一级开发商,为此投入了约1.5亿元资金和四年多的时间。

  国资委内部一位专家表示,允许从事房地产业务的16家央企,包括保利、中建、华润等,中兵装备不在其中,而中烟则不受国资委管辖。

  对于此次国资委高调下禁令,上述专家表示,可能会令一些主业非房地产的央企不敢像之前那样太出风头,但能否将他们从房地产行业彻底“清理”掉, 尚需打一个问号,毕竟相对于实体经济,房地产行业的利润很高。■
國資委 國資 禁令 可能 難抑 抑央 央企 高價 拿地
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=14716

荣智健单价700元海南拿地 从中信泰富走后门?


http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100505/470009.shtml


 每经记者 翟敏 发自深圳
去年从中信泰富(00267,HK)黯然出局的前公司主席荣智健在干什么?事实上,他并没有闲着,他于2009年 4月离任,旋即成立私人公司;并在几乎同一时间,通过挂牌出让方式获得在海南万宁“神州半岛”多块土地。
然而,荣智健私人公司近日被曝出拿地 成本低至700元/平方米。在中信泰富作为神州半岛一级开发商、享有取得土地的优先权的同时,荣智健私人公司被业界质疑存在与中信泰富“关联交易”。
中 信泰富百亿打造神州半岛
“万宁太美了,太阳河简直就是亚马逊河的翻版,这里是一方投资置业的理想热土。”早在2004年海南(香港)经洽会 上,万宁便吸引了时任中信泰富主席荣智健的青睐。据媒体报道,荣智健曾多次赴万宁市考察,并多次公开表达对于万宁的眷恋。
资料显示,万宁市位 于海南岛东南部沿海,东濒南海,西毗琼中,南邻陵水,北与琼海接壤。距三亚112公里,海口139公里,处于东线高速公路中部。神州半岛三面环海,一面接 陆,面积24平方公里,东南长8.7公里,西北宽2.7公里,地理位置十分优越。
2005年9月6日,中信泰富与海南省万宁市政府签订合作协 议,由中信泰富投资100亿元人民币开发神州半岛,该项目规划范围约38.43平方公里。中信泰富拟将神州半岛建设成一个旅游综合开发区。
每平方 米700元低价拿地
距离当初签订协议5年有余,神州半岛包括整个万宁市在中信泰富以及当地政府的共同开发之下,已经逐渐成型,海南万宁当地市 区楼盘已经超过6000元/平方米。而随着海南国际旅游岛规划的获批,不少业内人士看来,在当地拥有一级土地开发权的中信泰富将获得巨大收益。
不过,就在此时,早已淡出中信泰富的荣智健却被曝出借中信泰富之手取得多处地块,并且价格极为低廉——这也立即招来“关联交易”的质疑。
据 悉,中信泰富与其前主席荣智健名下的私人公司,在去年4月,通过挂牌出让方式,取得在海南万宁市“神州半岛”的12块土地,荣智健的私人公司以低价获得其 中5块住宅用地。
该次交易中,荣智健私人公司耀星发展及帝港企业出资仅1.96亿元人民币,购入占地54万平方米的土地,折合每平方米楼面地 价仅约700元,远低于当地市区无海景楼盘逾6000元/平方米的售价。
业内人士指出:“中信泰富作为神州半岛的一级开发商,享有取得土地的 优先权,但却愿意将可建楼面面积多达27万平方米的土地让予荣智健投得,难免有关联交易之嫌。”
昨日(5月4日)下午,《每日经济新闻》记者 致电中信泰富投资者关系部,但电话始终处于无人接听状态。而在其他媒体报道中,对于中信泰富与荣智健是否就神州半岛的土地竞投、开发及销售等方面订立合作 协议,中信泰富未作回应。
海南项目预谋已久?
荣智健,1942年生于上海,曾任中信泰富主席,2005年以133亿元人民币身价位列 “福布斯中国富豪榜”榜首。
2008年,中信泰富炒汇巨亏事件令荣智健在商界的领袖地位遭到剧烈冲击。2009年4月8日,他辞去中信泰富 董事及主席职务。其辞职之后的去向随即成为各方关注的焦点。当时,荣智健透露“正成立公司”、“将涉及金融地产业务”。
公开资料显示,荣智健 2009年4月辞职之后,5月份便闪电套现超过15亿港元。其中2009年5月初以每股12.2元配售6000万股中信泰富,套现7亿港元,使持股比例由 11.48%降至9.8%。一个月后,又配售保利香港2.3亿股,套现7.8亿港元。
当时,有知情人士透露,从中信泰富请辞之后,荣智健一直 在寻找新的投资机会,这一系列的套现行为可能是因为找到了好的项目。
此后,荣智健也曾表示,“若无利益冲突,不排除会与中信集团合作发展。” 巧合的是,海南万宁项目的拿地时间正好与其成立公司时间相吻合。
“从拿地资金安排以及时间上来看,对于海南项目的取得,荣智健可能早就有所打 算。”业内人士分析。

榮智 智健 單價 700 海南 拿地 從中 泰富 走後門
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=15449

利益共同体拿地的“游戏规则”


http://www.yicai.com/news/2010/05/352431.html


在很多熟悉海南土地开发及出让的业内人士看来,中信泰富向荣智健私人公司进行利益输送完全是一个“伪命题”,因 为对于土地一级开发商而言,将自己开发的大量土地通过土地二级市场的招拍挂向利益共同体出让,在当地的实际操作中属于“正常流程”。

土地一级开发,通常是指由政府或其授权委托的企业,对城市国有土地或乡村集体土地,即俗称的毛地或生地,进行统一征地、拆迁、安置、补偿,并进行适 当的市政配套设施建设,使土地达到“三通一平”等建设条件后,再通过招拍挂方式公开出让。

由于海南地方财政基础较薄弱和历史原因,海南此前在房地产开发中曾将大片土地交给开发商整体开发。公开资料显示,上世纪90年代初,海南的企业成片 开发区域有93个,总面积上千平方公里。

但截至2004年底这些开发区成片开发实际仅使用土地面积49平方公里。为规范土地一级开发,海南省人民政府2006年7月出台的《关于规范企业参 与土地成片开发的通知》,但政策仍相当优惠,企业参与土地一级开发的增值收益分成比例最高可达70%,这也直接刺激了海南土地一级开发市场。

万宁市国土局有关官员对《第一财经日报》表示,政府与中信泰富的土地收益就是三七分成。

但开发商参与土地一级开发并不仅仅是看中土地收益分成,更在于拿到该地块的二级开发权。因为土地一级开发存在资金占用量大、工期时间长、政策风险高 等问题。开发商通过介入一级开发,可以更好地把握土地规划定位等核心问题,便于企业在下一步招拍挂中掌握主动权,拿下土地二级开发权。

现实情况是,土地一级开发商在土地招拍挂中存在着先天优势,甚至可以左右土地二级出让。曾参与海南多个土地一级开发项目的商务策划师崔元星在接受本 报采访时称,其关键因素是因为土地收益分成。

他举例称,中信泰富与政府签署土地一级开发协议后,无论在土地二级市场上拍卖多少钱,最终大部分土地收益仍会返还到中信泰富的口袋里。“开发商可以 出任意高的价格抬高地价,这样就可以把其他开发商排除在外,而中信泰富掏的钱最终可以返还回来,这只是钱从左口袋到右口袋的游戏而已。”

记者通过万宁市工商注册查询发现,中信泰富曾有三家子公司在上两次土地招拍挂中参与拿地,分别为万宁金信发展有限公司、万宁仁信发展有限公司和万宁 创远发展有限公司。这三家公司法人代表均为常振明。

中信泰富在神州半岛招商引资中担当主要角色,这也在很大程度上掌握了土地出让对象的权利。根据《万宁市人民政府关于加快开发建设神州半岛风景名胜区 的决定》,中信泰富是神州半岛项目的主开发商,负责对规划区域实行统一规划、统一招商、统一开发建设。

神州半岛仅仅是海南土地一级开发的一个缩影。通过公开资料很容易发现,除了中信泰富计划投资百亿开发神州半岛以外,海口新埠岛开发建设的累计投资也 将达到100亿元;中信集团在博鳌的总投资额将在100亿元以上;铜鼓岭国际化生态旅游区也号称投资100亿元,多个项目的开发周期都在10年以上。

也正是在这样的制度背景下,一个意在参与土地一级开发的中国土地投资协会去年曾在深圳横空出世,多家开发商联合进军土地一级开发市场,其最终目的是 赢得二级市场拿地的优先权。“只要各种手法到位了,政府的招拍挂土地方式就可能为你度身定做,尽管有更高层面的约束,但总有解决之道。”崔元星感慨,“土 地一级开发的水比二级开发更深。”



利益 共同體 共同 拿地 地的 遊戲 規則
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=15632

民营房企险招:一手艰难融资一手抢时拿地


http://www.21cbh.com/HTML/2010-6-24/xNMDAwMDE4MzUxNw.html


去年土地市场争夺激烈,在国企、央企等大型开发商的哄抢中,大部分中小型房企一地难求,有公司甚至寸土未得,如今,终于有他们拿地的机会了,问题 是,时机合适么?

据本报记者调查掌握的情况,以目前多家企业的举动来看,不管是不是最佳时机,这些中小型房企已经出手。不少此类开发商的高 层告诉本报,虽然市场调整在所难免,但长期的行业发展空间没有问题,因此,及时补充土地储备,合理配置中长期发展的存货结构,是第一位的。

“抄 底不是最主要的,抄底也不是谁都能做到的。现在能够拿到底价的土地,为何不拿?”一位刚刚在苏州拿下一幅土地的民营开发商高层向记者坦言。

旭 辉集团董事长总裁林中告诉本报记者,“抓住‘弯道超车’的机会,积极增加土地储备,为下一步超车提供可能。”

林中的想法在许多期待有所突破 的中小房企负责人中具有代表性,而眼前最大的困难可能就是融资压力。“例如最近拿地的新湖中宝、天地源等多家公司,都采取了边积极拿地边通过股权质押等渠 道融资的策略,动作频频。”一位房地产券商分析师指出。

央企打盹 民企“补地”

据公开信息统计,今年前4月万科新增土地建筑 面积达913万平方米,居各房企之首,5月份,万科在此基础之上又新增8个土地项目;前4个月,保利则在土地市场投入159亿元居首,5月份,保利又以 31亿元分别在上海、成都和沈阳共获取4宗地块,建筑面积为89万平方米。

与商品住宅市场成交量瞬间萎缩的情况不同,在新一轮调控中,不少 企业频频拿地。

去年大部分时间里,国企、央企占据土地市场主力位置,而中小房企尤其是民营房企,几乎没有机会拿到像样的土地,如今,除了少 数几家全国性大型房企还在拿地外,更多的土地被这些中小房企、民营房企拿下。

“2009年10月份至今年3月份,旭辉谨慎地面对市场,‘作 壁上观’。4月份调控以来,旭辉反倒积极参与了拿地,参加了十余场的土地招拍挂,还有几次离中标只是一步之遥。”林中向本报记者坦言,旭辉对于地块本身有 自己的评估和判断,比如上海江桥地块,8000块的楼板价公司认为是合理的,超过8000块就有些离谱了。

在具体的拿地方法环节,旭辉主要 采用市场化的手段去运作。2009年旭辉一共拿了8块地,其中有6块是通过公开的招拍挂来获得,有1块是通过联交所挂牌转让获得的,还有一块是二手收购 的。

林中强调,旭辉一直本着“积极参与、谨慎拿地”的态度去参与土地竞争,但真正到了拿与不拿的节点,旭辉会做出自己的评估,谨慎对待。 “对于房地产开发商来说,最大的公司决策莫过于投资决策,一招不慎,满盘皆输。不当的投资决策,有可能会成为企业的包袱,甚至事关企业的生存。”

眼 下,许多中小型房企正是采取类似旭辉的策略,积极进入土地市场。

6月21日,新湖中宝公告,公司与浙江中房置业股份有限公司以8.01亿元 联合竞拍获取嘉兴市一商住地块,土地面积18.63万平方米,各占项目公司51%和49%的股权。此前的5月初,该公司刚刚以21.62亿元获取浙江丽水 市三幅地块。

重庆金科地产、荣安地产、禹洲地产、江苏新城等公司,近期也在踊跃拿地。一位正忙于四处看地的浙江中型地产商负责人告诉本报, “近两年的土地市场,或许也只有当前的市场形势下,众多中小型房企才有较为充分的拿地机会。去年是很热,但没有我们的机会。”

换言之,调控 来袭让土地市场退烧的当口,恰恰成为许多开发商眼中补上去年未能实现的土储量目标的良机。

地市趋于理性

如 上述中小型房企得以顺利补充土地储备,除调控背景下许多企业选择观望的因素外,国企尤其是央企被从政策层面引导不过度参与地块争夺也是另一个关键因素,而 如万科、保利等依然在购地的大型房企,由于正逐步改变土地购入渠道,也令住宅土地的争夺不至于太过激烈。

例如,保利今年在北京、上海、广 州、天津等地所购的数宗地块,多幅为商住用地,有意加强了商业用地的力度。

此外,市场降温,为配合调控基调和保证出让成功率,地方政府主动 下调出让地块的底价,对这些房企的购地行为有明显鼓励作用。“对于土地出让方而言,眼下只有两种选择,一是推迟推地,另一种则是调低价格。”上海一位土地 一级开发企业的负责人告诉记者。

中原地产的最新统计显示,从成交价格来看,土地市场逐步趋于理性。5月土地市场渐趋平稳,特点是流标率较 低,拿地溢价率继续回落。5月全国12个被监测城市的土地成交面积为1323公顷,环比增长18%。居住用地的溢价率继续明显下滑,除上海多幅热点地块成 交,溢价率高达123%,其余城市均未超过40%。

与溢价率明显下调对应的,则是二三线城市的土地成交量比重明显增加,购地企业重点在这些市场新增土储。据测算,如新湖中宝所购嘉兴地块,楼面地价仅 约4300元/平方米;重庆金科所购苏州地块楼面地价6473元/平方米、底价成交。

“有价无市并不是真实的价格。”林中直言,如今的地价 水平存在低成本增加土储的较大机会,“这就是我们弯道超车的机会”。

一步险棋:资金链不能断

然而,风险也随之而来。“企业 自筹资金在加大,融资压力加大。”东兴证券分析师郑闵钢指出。

林中也坦言,目前政府对于土地的期待普遍偏高,在房价未动的情况下,地价也难 有所迅速反应。换言之,即使眼下是个增加土储的时机,也需要应对不小的风险,其中资金链的安全显然是最为关键的。

新湖中宝6月份公告,第一 大股东浙江新湖集团先后将公司股份质押给中国光大银行股份有限公司杭州分行和中国农业银行杭州古荡支行,截至目前,新湖集团持有的公司股份中用于质押的股 份占公司总股本高达59.69%。

统计显示,今年以来,江苏新城先后与国元信托、中诚信托、爱建信托合作,融资达12.7亿元。

6 月19日,天地源也公告称,同意对两家子公司向金融机构申请融资额度4.5亿元的项目开发贷款提供担保。至今,该公司累计对外担保总额为5.96 亿元。

中 银国际报告披露,房企资金来源分类指数已出现高位回落。2010年1-5月,房地产开发企业本年资金来源27288亿元,同比增长57.2%,较1-4月 回落2.7个百分点。

眼下拿地的企业,几乎均有不同方式的融资动作在同时进行。一手拿地一手融资,安全是第一位的。林中向记者透露,旭辉注 重货币资金与总资金的控制,现金流要保证占总资产的20%左右,同时也要控制轻资产规模。快速开发,快速销售,保障现金流的畅通,保障公司的滚动开发。

福 兮祸之所伏,这也是其他类似规模的房企眼下拿地险棋必须要遵循的重要原则。
民營 房企 企險 險招 一手 艱難 融資 搶時 時拿 拿地
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=16236

富力施展“联合术”拿地超百亿元

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101124/2069672.shtml

 当前,房市融资渠道或将收紧的信号越来越明显。近期,负债率已上升的富力地产(02777,HK),在土地市场上依然高歌猛进,施展其“联合术”在上海、北京、天津等一线城市拿地,地价总额超过百亿。
有证券行业人士认为,在明年金融信贷收紧的预期政策环境下,房地产公司若没有好的现金流及销售回笼将会出现资金链的压力。富力地产与其他公司联合拿地,分摊了一定的市场预期风险。
联合拿地成新趋势
近期富力地产再度出击土地市场,联手北京极富房地产开发有限公司以13.6亿元的价格拿下了北京旧宫4号地,折合楼面地价达7126元/平方米。
而记者注意到,在今年的土地市场上,富力通过“联合”模式拿地已不是第一次。11月5日,富力地产就联手合景泰富(01813,HK)以23.5亿元的总价,通过股权收购的方式,拿下上海新江湾城地块。
据悉,该地块未开发的总建筑面积约27万平方米,依照其收购70%的权益来看,其楼面价格已达1.24万元/平方米。
此外,早在今年4月下旬,富力第一次出手土地市场,就以70.5亿元的天价拿下了天津一地块,总建筑面积达301万平方米。
在中央一系列楼市调控压力下,房企联合拿地成为一种趋势。11月20日,绿地集团力邀泰国正大集团参与绿地在大连的商业项目;11月21日,远洋地产联手南丰集团50亿元开发大连海景项目。
大型房企负债率上升
“明年房地产信贷投放必然不会像今年这么宽松,额度肯定会缩紧。”兴业证券一分析师指出,对于负债率较高的房地产企业,若没有多余资金开发项目的话,只有采取联合拿地的方式,来减小自己的资金压力。
据悉,富力地产施展“联合术”拿地,初步估算其地块总价值达107.6亿元。而近期有消息显示,富力位于广东惠州的超大型综合商业项目,投资高达400亿元,也引入了世茂房地产加盟,分摊风险。
而今年三季报中,记者注意到,就算销售超千亿的万科,以及保利、招商,其负债比在三季度也呈现持续上升的局面,前两家的负债比率均已超过了70%。
而戴德梁行董事彭蔭喧认为,现在不少房地产商是钱出去了,却没收入。从目前中国房地产市场来看,房子肯定不会卖不出去,只是开发速度放慢而已。但风险肯定是有的,也会出现一定的资金压力。

富力 施展 聯合 拿地 地超 超百 百億 億元
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=19656

一天狂取9块地佳兆业掀拿地高潮

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101126/2074238.shtml

 每经记者 翟敏 发自深圳
2009年底赴港上市的深圳房企佳兆业(01638,HK)被业内称为“一匹黑马”,近期其一天之内接连拿下9幅地块的举动令人瞠目。目前,佳兆业土地储备已达1500万平方米,其中大多数位于二三线城市。
昨日(11月25日),佳兆业通报称,以12.92亿元(人民币,下同)竞得9幅四川南充及辽宁营口住宅地块,总占地近74.86万平方米,预计总建筑面积约237.04万平方米。在上述消息刺激下,港股佳兆业昨日股价上涨3.865%。
佳兆业近期拿地十分频繁,9月15日,佳兆业在江苏成功竞得太仓地块;10月13日,佳兆业以约2.3亿元购得广州佛山市顺德地块;10月17日,佳兆业以3.06亿元投得江苏省江阴市周庄镇两幅商住地块;10月22日,佳兆业通过收购的方式购得广东顺德杏坛镇地块。
昨日,佳兆业总裁黄传奇在接受《每日经济新闻》记者采访时透露,截至2010年3季度,佳兆业拥有总建筑面积1250万平方米的土地储备,加上最近新获 约260万平方米的土地储备,佳兆业土地储备达到1500万平方米,足够应对未来三至五年的发展。黄传奇透露,未来两三个月内,佳兆业还将有大幅度的拿地 动作。
截至10月底,佳兆业实现认购销售金额86亿元,合约销售金额83亿元。黄传奇透露,结合今年严峻的房地产环境,将全年销售目标略微调整,预计销售达90亿元,较原定计划下降10亿元。
昨日公告还称,近期获得香港银行提供3900万美元无抵押贷款,外界对于佳兆业财务状况的担忧由此而生。对此,佳兆业首席财务官张鸿光表示,截至10月底,佳兆业现金达38亿元,足够应付未来发展。
黄传奇表示,近段时间密集的拿地动作并不意味着佳兆业对明年下半年市场预期向好,不过他称,即便是房地产调控当头,管理层仍信心十足。
张鸿光介绍说,佳兆业看重在大城市工作却无力承担高房价的人群,此类人群刚性需求需要回到原住地得到解决。此外,佳兆业管理层还透露,除了地域上瞄准二三线城市之外,按物业类型分,佳兆业还将强化商业运营。据悉,佳兆业目前所持住宅比例为90%,商业物业为10%。

一天 天狂 狂取 塊地 佳兆 業掀 掀拿 拿地 高潮
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=19659

佳兆业一周拿地十幅 外资频投内地房企

http://www.21cbh.com/HTML/2010-12-2/4NMDAwMDIwODY4Ng.html

深圳房企佳兆业成为11月土地市场的一匹黑马。当月,佳兆业增加超过200万平方米的土地储备,更创下一周拿地十幅的纪录。

在宏观调控愈加深入的背景之下,佳兆业此举备受关注。

佳兆业大幅拿地并非个案。而房企大举扩张离不开资本的支持,近期国际资本市场热钱汹涌,纷纷投资中国房地产,11月外商投资房地产企业环比暴增157%。

业内人士称,由于通胀压力较大以及负利率的存在,外资看好中国内地房地产,寻求投资和合作的愿望迫切。

房企拿地凶猛

11月29日,佳兆业宣布公司通过竞拍方式,以人民币约8.19亿元,成功投得位于四川省南充市的一幅地块。


这是佳兆业在一个星期内投得的第十幅地块。

此前的11月25日,佳兆业公告称,以12.92亿元竞得9幅四川南充及辽宁营口住宅地块,总占地近74.86万平方米,预计总建筑面积约237.04万平方米。

“公司拿地主要集中于二、三线城市,目前调控政策对这些城市影响不大。”佳兆业总裁黄传奇表示,公司的业务重点在于这些地区的刚性需求,其中有一幅地已经深入到江苏的一个镇。

谈及近期大手笔拿地的原因,黄传奇对记者表示,佳兆业今年开工量比较大,到今年年底有400万平米,明年有700-800万平米的开工量,需要补充土地储备。

据其介绍,截至2010年3季度,佳兆业拥有总建筑面积1250万平方米的土地储备,加上最近新获约260万平方米的土地储备,佳兆业土地储备达到1500万平方米,足够应对未来三至五年的发展。

对于公司的财务状况,佳兆业首席财务官张鸿光表示不必担忧,截至10月底,佳兆业现金达38亿元,年底公司负债率可控制在60%以内。

外资依然看好内地房地产

频繁拿地,离不开大量资金的支持。

在公告拿地的同时,佳兆业还宣布,近期获得香港银行提供3900万美元无抵押贷款,黄传奇又透露,其正与新加坡淡马锡商谈合作事宜。

“目前国际资本市场依然非常看好内地房地产。”张鸿光对记者表示,近期有不少外资机构来找佳兆业,希望能进行一些投资合作,但佳兆业认为,其提出的融资条件成本太高。

佳兆业并非个例。央行数据显示,10月新增外汇占款激增,美国第二轮量化货币政策启动后,游资涌入明显提速,而楼市成为游资的主要聚集地之一。

商务部数据显示,11月份以来,全国完成备案的外商投资房地产企业已达108家,而整个10月份只有42家。

除 了发债、银团贷款外,一些私募基金也在进入房地产业。11月24日,福建房企明发集团公告称,公司向私募基金华平基金((WarburgPincus)发 行15.52亿港元的可转股债券以及3.88亿港元的认股权证,此次发行债转股的资金将主要用于公司购买土地、收购和日常经营。

此次明发选择策略不同的可转股债券,年利率仅为5%。香港资本市场人士分析,虽然年利率较低,但一旦可转股之后,给华平带来的收益也是显而易见的。按之前有些私募进行股权投资的惯例,也很可能附带其他条件,甚至包括“对赌”协议。

“并不是外资就是热钱。”摩根大通中国投资银行董事总经理龚方雄表示,热钱是快进快出的,而国外投资机构投资房地产一般呆三五年,这对中国房地产影响不大。


佳兆 業一 一周 周拿 拿地 地十 十幅 外資 頻投 內地 房企
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=19831

調控風聲中 九龍倉、新鴻基等內地頻頻拿地

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110309/2221175.shtml


每經記者 朱玲 發自廣州
當萬科、保利這些內地大型開發商紛紛聲稱要少拿地的同時,其他資金 「逢低吸納」的熱情沒有減退。港資開發商九龍倉(00004,HK)3月7日公告稱,以7.87億元的價格拿下杭州餘杭地塊。除九龍倉外,其他港資、海外地產商也紛紛出手內地樓市,趁機抄底。
調控嚴厲正是抄底時機?
3月7日,九龍倉發公告表示,以7.87億元價格拿下杭州餘杭地塊,折合樓麵價格3578元/平方米。這也成為該公司進入2011年後,出手內地樓市的第三單,截至1月底,該公司在內地土地儲備為125萬平方米。
《每日經濟新聞》記者注意到,九龍倉拿下的杭州餘杭地塊,有公開數據顯示,該區域在2009年~2010年間,最貴的樓面地價高達1.2萬元/平方米,相比九龍倉此次3500多元的樓面地價,已經跌去了2/3。
廣州地產專家謝逸楓認為,內地樓市調控最嚴厲時,正是「抄底」好時機。一方面內地房企今年2月份開始銷售業績嚴重下滑,銷售成交大量下降。而貨幣、信貸政策的緊縮及融資渠道遭遇前所未有的困境,導致內地部分房企資金鏈面臨緊張趨勢。
該人士指出,部分大房企由於擔心擴張過大而資金鏈斷裂,也開始謹慎拿地或者是停止拿地步伐,目的是控制資金流動。內地樓市價格一直保持上漲的趨勢,土地價格相對便宜加上資金上的保障,非內地開發商必然逢低吸納,擴大土地儲備。
業內稱此時仍有風險
記者注意到,除九龍倉外,新鴻基地產(00016,HK)、新加坡的嘉德置地以及愛爾蘭房產商財富控股紛紛出手內地樓市,趁機抄底。
在九龍倉之前,新鴻基地產也對內地樓市動作頻頻。3月3日,該公司聯合世茂以44.72億元的價格拿下南京河西地塊,樓麵價約4752元/平方米,由於多家企業聯合拍賣,其成本又將進一步攤平降低。
新鴻基地產昨日也透露,其位於廣州的項目為規避調控風險,預計年中推出洋房房源,同時該公司也抄底商業地產,積極推廣別墅盤的私家會所、高爾夫球場等商業項目體。
據記者粗略統計,今年1月至今,新加坡的嘉德置地、愛爾蘭最大房地產公司財富控股,以及嘉裡集團等已公佈涉足內地房地產項目投資超100億元。
謝逸楓指出,港資和海外開發商抄底內地樓市也具有一定風險性。首先目前內地樓市處於深度調控期,一旦政策調控繼續加碼和市場陷入一年以上的觀望期,這些企業將承擔政策調控帶來的資金壓力。
「內地市場目前的狀況產生變化,尤其是購房者已經開始產生觀望的心理,政府開始對土地空置和炒地現象進行打擊,拿地的門檻提高都將提高抄底風險。」謝逸楓表示,一旦內地樓市轉向下行通道,抄底資金有被「套死」的可能性。

調控 風聲 九龍 倉、 新鴻基 內地 頻頻 拿地
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=23089

雨潤不忙殺豬忙圈地 被爆在遼寧無償拿地5000畝

http://bj.house.163.com/11/0814/04/7BD0TPP700073SD3.html

中國最大的肉製品生產企業——雨潤集團,不忙殺豬,卻忙著圈地。

記者從遼寧省肉類協會獨家獲悉,雨潤在遼寧的下屬企業年屠宰生豬能力512萬頭,但實際年屠宰量只有約180萬頭,產能利用率僅35%。

儘管如此,雨潤集團在遼寧不退反進:在建、待建的生豬屠宰項目多達6個,建成後其總產能將增至每年1800萬頭。

是什麼驅使雨潤集團,在遼寧生豬屠宰產能過剩的情況下,還繼續大肆圈地新建項目?

一份雨潤集團與黑山縣政府2009年3月簽署的「肉類加工項目協議書」顯示,雨潤在當地的投資項目,不僅變相無償獲得194畝用地,還可獲得政府補貼4000萬元,政府貼息貸款5000萬,另外還有「國家產業化龍頭企業」系列優惠待遇。

時至今日,雨潤集團在遼多個項目遲遲未完工。該集團在遼項目共26個,涉無償拿地近5000畝。

舉報人對本報聲稱,雨潤集團的生豬屠宰項目往往虛報項目投資額,涉嫌騙取國家補貼。雨潤擴張的模式屬於「宰豬當前鋒,磚頭(房產)在後面」。

本報記者多次致電雨潤集團及其下屬遼寧省相關企業,對方均未對此置評。

現狀:雨潤在遼「違規」擴張

雨潤集團官網資料顯示,該集團創建於1993年,是一家集食品、物流、房地產等產業於一體的中國500強企業。2010年實現銷售總額647億元,生豬屠宰產能達3100萬頭,居世界首位。該集團旗下現有雨潤食品、南京中商兩家上市公司。

雨潤集團掌門人祝義才以210億元身家,位居去年《福布斯》內地富豪榜第19位。

在「雨潤系」過去20年的擴張版圖中,河南、安徽為其投資重地,而近三年來位於東北的遼寧,正成為其新的「攻城略地」之所。

2001年,雨潤集團以1萬元收購遼寧省開原市國有食品有限公司,由此開始在遼寧開闢疆土。

現如今,雨潤集團在遼寧共有項目26個,佔地近5000畝,共計投資229億元。

這些項目可以分為兩類:一類是與食品相關的屠宰、肉類加工產業;一類是配套的商業地產項目。其中,已建生豬屠宰項目4個,在建、待建項目6個。

據遼寧省肉類協會統計,2010年,遼寧生豬年屠宰量約1000萬頭,而該省所有企業生豬屠宰設計產能高達5800萬頭,產能利用率不足20%。

這主要由於「生豬豬源嚴重不足。」遼寧省肉類協會資深人士介紹說,很多企業無生豬可殺。

而雨潤集團已投產的4個項目中,生豬屠宰設計產能為512萬頭,但2010年實際產能僅180萬頭,產能利用率約35%。

「眾多肉企在遼大肆擴張,造成大量的資源浪費。」上述遼寧省肉類協會人士表示,而近3年,雨潤集團的大肆擴張最為突出。

據遼寧省肉類協會統計,按照雨潤集團與遼寧下屬縣市簽訂的生豬屠宰加工協議,其在建、待建的生豬屠宰產能將達到1300萬頭,「也就是說,如果所有的項目都建好,雨潤集團在遼寧的生豬設計產能將達到1800萬頭,接近2010年遼寧全省屠宰量的兩倍。」

但與此同時,雨潤在遼寧省擴張的項目,並未得到遼寧省服務業委員會的審批。該委員會是遼寧省商品流通主管部門,執行全省的生豬屠宰等行業發展規劃。

不屠宰、忙圈地:雨潤集團遼寧5000畝圈地調查

「雨潤集團黑山屠宰項目等多個在建項目都沒有徵求我們意見,便開工建設,確實違規。」8月9日,遼寧省服務業委員會市場秩序處張曉平處長接受本報記者採訪時表示。

目前,雨潤的生豬屠宰項目僅有已經開業的開原、瀋陽等三個項目獲得了遼寧省服務業委員會的書面同意,其餘項目至今沒有提交資料。

「遼寧省下屬一些縣市政府部門招商引資,打亂了整個省的生豬屠宰規劃格局。」 張曉平告訴記者,不少地方政府只看到局部利益,盲目招商引資,「遼寧沒有這麼大市場,沒有這麼多生豬源,長此下去勢必造成資源浪費。而部分企業如此擴張,實在讓人不解。」

雨潤集團在遼寧35%的生豬屠宰產能利用率,只是其在眾多省市擴張的一個縮影。

一位業內人士告訴記者,現在雨潤食品每年的生豬屠宰能力約為3500萬頭,但實際年屠宰量僅1500萬頭左右,產能利用率不足50%。

而其上市公司雨潤食品(01068)公佈的產能利用率為67%。

「正常的企業,開工率應該要達到80%-90%才是正常的。」上述業內人士指出,在這種情況下,雨潤仍繼續擴張產能,就在於其兼併收購和新建的項目中,能獲得某些隱秘的收益。

無償拿地近5000畝?

據遼寧省肉類協會資深人士透露,雨潤在遼寧通過「先繳後退」的土地協議方式,變相無償獲取土地。

據遼寧省肉類協會調查統計,雨潤集團在遼項目26個,徵地4370畝,租地400畝。

一份雨潤集團與黑山縣人民政府簽署的《年屠宰100萬頭生豬加工項目》協議書及補充協議書,證實了上述人士的說法。

該協議書顯示:黑山人民政府向雨潤集團生豬加工項目出讓194畝工業土地,綜合價格為25萬元/畝,共計人民幣4850萬元,土地數量以實測為準。

「為了鼓勵雨潤集團新企業快速發展,在收到雨潤集團綜合土地款後10個工作日內,黑山人民政府方以財政補貼方式(或獎勵方式)獎勵雨潤集團,一次性將同等數額的款項全部匯入雨潤集團指定賬戶。」上述協議書明文指出。

而遼寧省肉類協會提供的資料則證實,黑山縣政府提供給雨潤集團的土地一共有246畝。

「雙方對該《補充協議書》均需嚴格保密,不得洩露給其他方。任何一方造成本《補充協議書》及其內容的外漏,按《協議書》中的違約責任處理。」奇怪的是,本應屬於政府公開內容的土地轉讓項目,卻要求保密。

雨潤集團與大石橋市政府的合作如出一轍:據雨潤集團與大石橋市政府合作《年屠宰100萬頭生豬加工項目(討論稿)》顯示,雨潤集團無償拿地350畝。

「這個項目目前正在積極推進。」大石橋市一位接近該項目的核心人士向本報記者證實,上述項目簽約時間在今年4月份,但他拒絕透露項目協議以及補貼的具體內容。

遼寧省肉類協會人士對本報表示,按照國家法律規定,工業用地不允許無償轉讓使用,但雨潤集團通過「先付款,然後政府以補貼返還」的形式,巧妙繞開了法律限制。

此外,雨潤在瀋陽的最大生豬屠宰項目——瀋陽福潤肉類加工有限公司也涉嫌無償拿地。

一份由遼寧慧宇會計師事務所有限公司於2009年1月16日出具的審計報告顯示,「瀋陽福潤肉類加工有限公司場地以出讓方式取得,不上繳場地使用費」。

雨潤集團在遼寧省共近5000畝的項目土地,是否都是無償獲得?8月11日,面對記者質疑,雨潤集團相關人士表示,「應該不存在,現在不方便回覆」。

「土地到底如何轉讓,按什麼價格,這個控制權在縣市政府部門。」 遼寧省國土資源廳土地利用處一位工作人員就此告訴記者,「一般來說,工業用地都要經過招標——拍賣——掛牌出讓等流程。」

巧得高額財政補貼?

不僅無償拿地,雨潤集團投資3億元的黑山屠宰項目,還可獲得政府補貼8850萬元,政府貼息貸款5000萬元。

按照國家政策,生豬養殖、屠宰等產業可獲得國家農業產業政策扶持,可按企業投資額給予一定補貼。

記者在調查中發現,2009年3月6日,黑山縣人民政府與雨潤集團簽署合作協議:雨潤總投資2億,佔地面積100萬畝。

但4月11日雙方簽訂的第二份補充協議顯示:該項目改為「年加工200萬頭生豬項目,總投資3億,佔地194萬畝。」 這份補充協議,將使雨潤集團獲更多補貼和優惠政策。

據第二份補充協議書第三款顯示:「甲方(黑山縣人民政府)特為乙方(雨潤集團)該農業加工項目獎勵(或補助)無償扶持資金,在1500萬元基礎上增 加400萬元合計1900萬元,該資金甲方根據施工進度先行分三批支付:項目奠基後10個工作日內支付建設資金700萬元;主體框架結束後10個工作日內 支付700萬元;主體廠房封頂後10個工作日內支付500萬元。本協議簽字並乙方新企業註冊後十個工作日內,甲方獎勵乙方100萬元農業產業化扶持資金匯 入乙方賬戶。」

該補充協議第四條顯示:「自本協議書籤字之日起兩年內,甲方協助乙方新企業向上爭取農業產業化扶持資金等各類資金共計2000萬元。」第五款顯示:「甲方協助乙方企業落實貸款5000萬元貼息。」

根據這份協議,雨潤集團該項目投資3億元,共可獲得政府補貼8850萬元,政府貼息貸款5000萬。

按照協議,該項目建設週期為12個月,但當地知情者告訴本報記者,距離第一份協議簽署已時隔兩年半,該項目至今仍未完工。

雨潤集團在大石橋市的項目,也獲得了類似的巨額補貼。根據協議,雨潤集團從大石橋市項目獲得補貼共計14310萬元。包括當地政府退土地款4130 萬元,租地400畝,政府支出 880萬元;200萬頭生豬屠宰加工項目政府扶持3500萬元;6000萬隻肉雞屠宰加工項目政府扶持5000萬元;10萬頭商品豬養殖項目政府扶持 800萬元。

而大石橋市畜牧獸醫局提交市政府討論的文件顯示,雨潤集團還要求,政府扶持資金按項目總投資的10%左右配套,還要求新企業享受辦證、水、電、各種稅收、環保、檢疫費等優惠政策。

「在洽談合作項目時,雨潤集團往往誇大產能和投資額。而政府根據投資額進行財政補貼。」遼寧省肉類協會的資深人士告訴記者。

雨潤食品(01068.HK)2010年的財報顯示,公司獲得政府補貼7.13億港元,負商譽1.86億港元,兩者佔淨利潤的32.9%。

由此可見,雨潤的政府補貼主要通過其生豬屠宰產業獲得,而其負商譽主要通過併購企業獲得。而無償獲得土地及高額的政府補貼,才是雨潤集團大肆擴張的根本動力。

雨潤模式:「屠宰當前鋒,磚頭在後面」

頂著「農業產業化龍頭企業」光環的「雨潤系」,在獲取項目方面有著諸多便利。

雨潤集團被公認為中國最大的肉類加工企業之一。但事實上,「雨潤系」是一個多元化發展的龐大企業集團。

其中,上市公司雨潤食品是拓展肉類食品的核心平台,而南京中商是其商貿業務的運作平台,江蘇地華則承擔了雨潤集團多元化拓展的重任,主營房地產開發、酒店旅遊、商貿、物流等業務。

在新一輪房地產調控當中,房地產公司在土地資源、貸款的獲得上,受到國家限制越來越嚴。相比之下,農業尤其是肉食品加工業,卻受到國家的大力扶持——土地優先、貸款貼息甚至是直接的稅收減免和政府補貼。

據《瀋陽日報》報導,今年3月22日,瀋陽雨潤農副產品全球採購中心奠基沈北,該項目投資額150億,主要項目就是「蓋房子」——為農副產品交易提供商業場所。

據遼寧肉類協會資深人士分析,雨潤集團在遼寧的擴張願動力有三:

其一雨潤集團無償獲得土地和資產,然後按市值評估,以商譽形式進入企業利潤,再通過上市公司發行新股獲益;

其二雨潤集團在遼寧投資建廠,每個項目的計劃投資與實際投資相差90%,真正投資僅為10%,均為各級政府財政給予的補貼,實際上是幾乎不花錢便能得到一個新工廠;

其三雨潤集團低成本獲得土地資產,高評估後抵押給銀行以獲取銀行貸款,作為新建企業,雨潤集團幾乎不用投錢,就可以使企業運轉起來。

目前,尚無證據表明,雨潤集團將用於生豬屠宰的土地轉為商業地產開發。而本報記者將進一步調查,「雨潤系」如何轉移騰挪巨額的政府補貼資金。

編輯推薦:

星河灣豪宅造假真相:被指專為暴發戶定製

高調販賣上流生活,聲稱「捨得」理念的星河灣,曾經表示,要不惜成本打造精品豪宅。然而,日前,卻被上海的開發商爆料:上海星河灣用的黑檀木不是實木,而是貼皮,室內門窗採用意大利原裝進口品牌ALUK,只是用的配件。

賣賤不賣貴 萬馨公司土地交易涉嫌巨額國資流失

 

北京二環內的一塊土地,一個買家出價5億元,一個買家出價1 .2億元,國資參股的北京萬馨房地產開發有限公司把這塊地賣給了出價1.2億元的私營買家,出高價的買家為此到北京市國資委、北京市紀委實名舉報,稱這一交易涉嫌巨額國有資產流失。

大理洱海600畝農田將變度假酒店 鎮政府稱為保護洱海 

桃源村位於云南省大理市喜洲鎮,東鄰洱海,西靠蒼山云弄峰,1公里外便是著名的蝴蝶泉。 這個世外桃源般的村莊很快將不復存在,鎮政府已經決定,徵用桃源村以北一大片地勢平整、一直延伸到洱海濕地邊的約600畝農田和濕地開發成國際休閒度假會議酒店。

(本文來源:鳳凰網 ) netease


雨潤 潤不 不忙 忙殺 殺豬 豬忙 圈地 被爆 爆在 遼寧 無償 拿地 5000
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=26892

又拿地了

http://www.cbnweek.com/yuedu/ydpage/?raid=2048

      開發商們對土地的熱情正在回來,它們還沒等到房地產調控政策的放鬆,就首先行動起來。


  根據鏈家地產市場研究部的數據,從7月至8月10日,萬科、龍湖、中海、保利這四家地產公司一共拿地19次,總計拿地支出金額是201.6億元,佔年內四家公司拿地總金額463.3億元的43.5%。


  僅僅在7月31日這一天,萬科就在杭州、成都花費18.67億元。整個7月,這家在中國被視為風向標的房地產公司開始加速拿地,目標城市包括上海、重慶、寧波、南昌、青島、天津和西安。


  採取同樣策略的還有龍湖。8月6日,龍湖以42.2億元的底價成交了重慶北部新區禮嘉的四塊地,建築面積達到198萬平方米,平均樓麵價約2125 元。上半年龍湖新增總建築面積不足100萬平方米,但從6月開始,它先後在廈門、泉州、重慶等地拿下七幅地塊,總建築面積達501萬平方米,花費約128 億元。


  「土地市場並未全面回暖,公司拿地仍然持著謹慎的態度,出手的節奏取決於財務指標安全性以及地塊性價比。」龍湖品牌總監許桐琿對《第一財經週刊》說。該公司今年上半年的銷售率超過50%,1月至7月累計合同銷售金額為205.3億元。


  眼下,住宅銷售市場已經出現回暖的信號。房地產信息平台CREIS的數據顯示,6月,北京、上海和深圳的樓市成交量同比分別上漲50.6%、30.67%和 36.63%。


  但土地市場卻仍處低谷,這正是現金流充裕的開發商們拿地的好時機—地價上漲總是在房價上漲之後,此輪調控前,房價的持續上漲帶動地價迅速攀升。


  從萬科2012年中期財報看,它現在持有超過470億元的現金,與今年年初相比提高了37%,萬科淨負債率為23%,上半年拿地金額不到合同銷售額的10%,下降到近年來的最低點。「已經從財務表現上出現了拿地的好時機。」萬科董事會秘書譚華傑說。


  最近萬科在公開市場獲得的項目基本上都以底價成交,除了上海虹橋商務區11號地塊,因為地處核心城市中心區域的特殊情況外,其他項目的平均樓面地價為1492元。


  地方政府遭遇的困境也促使拿地節點的出現。他們需要為債務解套,沒有什麼比賣地更能解決問題。今明兩年,地方政府債務到期額度超過3萬億元。


  瑞銀證券稱,今年上半年土地成交金額低於政府預期,這對他們形成了壓力。從商用和住宅用地流標率來看,這個數據分別上升了97%和80%。地方政府的收支難以達到平衡,例如浙江省1月至5月公共財政支出比收入高出9.1個百分點。


  「下半年土地供應規模將超過上半年。」譚華傑說。CREIS數據顯示,40個大中城市6月和7月平均供地規模約648億元,這比1月至5月平均供地規模上升41.3%。


  對大公司來說,好好把握這一輪房地產市場的變化節奏,是它們對抗糟糕大環境的出路。


又拿 拿地 地了
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=36301

分享: 大型房企集中拿地

http://magazine.caixin.com/2012-09-21/100440646_all.html

進入9月,沉寂多時的土地市場明顯活躍起來。各地政府的供地力度大增,大型房企的拿地積 極性也不斷提高。9月5日至11日,萬科先後在廣州、青島、合肥、順德拿下四幅土地,拿地金額達68.84億元。鏈家地產市場研究部對十家龍頭房企的監測 顯示,9月上旬有三家龍頭房企出手拿地,合計金額達82.4億元,超過8月份十家房企拿地總金額的一半以上。

  全國土地市場的整體成交情況在逐漸好轉。儘管整體成交量仍明顯低於往年同期水平,但同比降幅在逐步收窄。土地出讓金也連續五個月環比上升。

  萬科公司總裁郁亮說,上半年地方政府幾乎沒怎麼放地,下半年才開始陸續加大土地供應量,所以萬科在下半年加大拿地力度,與是否看好後市沒有直接關係。「不管市場好不好,我們都要買地,不然餓死了怎麼辦?」

  第四季度將至,在財政收入、供地計劃的雙重壓力下,地方政府的供地力度正明顯加大。接下來,問題的關鍵在於,大型房企頻繁拿地能否持續,繼而帶動土地市場的整體回暖?

  對此,中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天認為,需求端仍存在較大不確定性,土地市場難言全面回暖。「現在只有部分大型企業在拿地,其他大部分房企仍在觀望。」他預計,由於樓市仍在波動,未來土地市場會有小部分熱點,但大部分仍將冷清。

誰在拿地

  從8月開始,多個城市出現較為集中的土地成交現象。據鏈家市場研究部的統計顯示,8月份,北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、瀋 陽、武漢全國十個主要城市的土地市場成交規模達2858萬平方米,環比上漲30%;土地出讓金為409億元,環比上漲14.4%。

  陳嘯天總結說,最近兩個月集中拿地的房企主要分三類,一是有資源傾斜、不差錢的央企;二是走高周轉模式、快速銷售後補倉的龍頭房企;三是一些正在樹立品牌或強化品牌的中型房企,但這一類企業拿地規模不大。

  保利、中海、華潤、招商等地產央企屬第一類,憑藉雄厚的資金實力及信貸支持,它們一直都在積極拿地。華潤置地在8月下旬到9月初的20餘天內, 連續在深圳、武漢、西安、溫州、成都等城市拿下九塊地,耗資70多億元;保利地產今年前七個月斥資近100億元在全國拿下13幅土地;中海地產今年拿地的 資金也接近80億元。

  「央企的邏輯是,房地產行業未來一定是規模之爭,現在就要利用調控週期超車,迅速做到一定規模以上。」一家央企的內部人士對財新記者稱,保利地 產表現最為顯著,放棄短期的利潤率,提高周轉,迅速衝擊規模。今年1月-8月,保利地產實現銷售額678.69億元,同比增長34.29%。在銷售規模 上,保利地產已經超過恆大,直追萬科。陳嘯天認為,隨著房地產行業集中度的提高,未來年銷售額達不到100億元的房企,可能會面臨極大挑戰。而追求銷售額 的必要前提,就是需要足夠的土地儲備。保利地產也在2012半年報中稱,優質土地不足制約了公司發展,未來要通過多種途徑努力補充優質土地資源。

  萬科、龍湖等龍頭房企則屬第二類,高周轉模式下,在銷售好轉、持續出貨之後,需要及時補倉。高周轉的規模化房企消耗土地的速度更快。據財新記者 不完全統計,最近一個半月萬科拿地超過100億元,新增12個土地儲備項目。在給財新記者的書面回覆中,萬科方面表示,公司拿地是出於持續發展的需要,不 代表對市場判斷髮生了變化,房地產行業調控的方向並沒有變化。

  截至6月30日,萬科的土地儲備為3400萬平方米。而萬科今年計劃新開工面積為1328萬平方米,土地儲備僅能維持未來兩年到三年的開發。過 去幾年,萬科的土地儲備一直維持在4000萬平方米左右。從拿地佔銷售金額的比例看,萬科今年的拿地進程尚未過半,今年最後四個月將是其拿地高峰。

  今年前八個月,萬科實現銷售額842.8億元,同期拿地金額為105.2億元,佔比為12.5%。「即使考慮到8月以來新增的項目,公司今年以 來的拿地金額佔比仍處於近年來比較低的位置。」萬科在書面回覆中稱,目前萬科資金比較充裕,可以靈活把握土地市場的機會,但在具體項目決策上仍會堅持嚴格 的投資標準。未來拿地數量一方面取決於公司業務發展的實際需要,另一方面也取決於土地市場的機會。

  龍湖地產的補倉行動則基本完成。「我們在5月-6月開始拿地,8月進入尾聲,相中的地塊基本落袋。」龍湖地產內部人士表示,這一階段拿下的土地 儲備超過600萬平方米,地價款約170億元。目前,龍湖地產的土地儲備權益面積約3500萬平方米,能夠維持未來三年的開發量。恆大依然保持著極高的土 地儲備,並繼續在三四線城市低價吸納土地,但增速已遠不及以往。截至2012年中,恆大土地儲備總量約1.42億平方米,增幅為4%,增長幅度遠低於 2011年同期的41%和2010年同期的31.7%。

  金科、朗詩等中型房企則屬第三類,實力不俗,正處於強化品牌階段。今年5月之後,金科已在重慶、四川、江蘇等地拿下12宗地塊,耗資32.25 億元;朗詩也在長三角區域多次拿地。「土地價格有所下降,市場競爭不激烈,對中型房企是個拿地好時機。」陳嘯天稱,這些主要是一些面積較小的優質地塊。



觸底反彈

  與房企拿地節奏一致,主要房地產行業指標也在8月全面觸底反彈。據國家統計局數據,1月-8月份,全國房地產開發投資43688億元,同比名義 增長15.6%,增速比前七個月提高了0.2個百分點,出現止跌反彈;房屋新開工面積12.294億平方米,同比下降6.8%,降幅比前七 個月縮小3個百分點;全國房企土地購置面積2.3624億平方米,同比下降16.2%,降幅比前七個月縮小8.1個百分點;8月份,全國房地產開發景氣指 數為95.64,比上月提高0.07點。這是該指數在連續下降14個月之後,首次回升。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,這些指標表明樓市向上的拐 點已基本確立,房企經營狀況最差的時期已經過去。

  據國家統計局數據,1月-8月,房企本年到位資金5.9714萬億元,同比增長9.1%,增速比1-7月份提高了2.9個百分點。這說明,在銷售回暖和信貸鬆綁之後,房地產企業的資金面正在好轉。

  多家上市房企的2012年中報顯示,房企謹慎拿地和以價換量的策略取得了明顯效果,銷售額及回款都在增加,使上市公司持有現金增速明顯。萬科稱,到今年中期,公司持有的貨幣資金為470億元,淨負債率只有22.8%,現金對一年內到期借款的覆蓋率超過2.3倍。

  一度掙扎於生死邊緣的綠城中國,通過配股增資、項目轉讓等方式「自救」之後,中期的淨資產負債率已經降至93.5%,年底有望降至60%左右。 根據2012年中報顯示,包括萬科、龍湖、招商等在內的12家典型房企的平均短期借款覆蓋率(現金/短期借款)約為160%,總體流動性狀況良好。其中, 萬科、中海、招商、龍湖等更是顯著高於平均水平,短期內資金壓力很小。此外,房企也在抓緊機會融資。僅9月11日和12日,佳兆業、路勁基建、金隅股份、 中航地產、榮盛發展五家房企發佈融資公告,涉及資金總計超過77億元。

  綠城中國總裁壽柏年對財新記者稱,從目前看,大部分中小房企仍在觀望,「資金鏈比年初要好,但買地仍需要很小心。」陳嘯天也表示,買地還是需要小心,「徹底不買地是等死,但買地不小心就是找死。」

  事實也大抵如此。截至9月中旬,新增土地儲備超過500萬平方米的企業僅有萬科、恆大、保利、綠地、碧桂園和龍湖。而包括中海、華潤、恆大、世 茂、雅居樂等在內的諸多房企,今年投資面積不足去年四成,仍以去庫存為主。現金最為充裕的萬科也表示,公司項目資源保持在三年的開發水平,「不拿地王」是 嚴格堅持的投資標準。

地方推地潮

  地方政府的推地潮也在9月同步開始,多個城市開始密集供地。根據北京市土地整理儲備中心的信息,9月北京入市交易的土地將有27宗,其中住宅用 地14宗,相當於前八個月成交的住宅用地數量總和。上海也在9月推出了26幅經營性用地,其中包括6幅純住宅用地,2幅商住綜合用地,15幅商業、商辦用 地,以及3幅動遷房用地,土地的起始價總計達101.04億元。合肥市在9月14日-20日出讓12宗土地,共計1377.62畝。溫州在8月底一次性推 出了52宗土地,面積合計3220畝。此外,杭州、武漢、石家莊等地也都在9月份有大規模的土地掛牌。

  陳嘯天對財新記者說,地方政府對土地市場的預期開始好轉。今年上半年,地方政府面臨著財政和供地計劃的巨大壓力。因土地市場冷清,很多地方土地出讓收益大幅下降。以北京為例,今年前八個月北京僅成交土地95宗,土地總價款244.6億元,同比下降63.5%。

  但是,地方政府的大規模推地後,是否能夠供需兩旺,繼而推動土地市場整體回暖,仍需觀察。「很多房企對後市並無十足把握,那些可買可不買的地,基本就不買了。」上述龍湖地產內部人士說,除去亟需補倉的大型房企,大部分企業都在等形勢明朗後再出手。■


分享 大型 房企 集中 拿地
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=37860

標題溫州拿地萬畝 新湖中寶如何撬動750億投資?

http://www.yicai.com/news/2012/11/2207520.html
調甚至神秘的「新湖系」掌門人黃偉在媒體上的每一次露面,都意味著業務橫跨地產、金融、礦業、投資等多個領域的「新湖系」將有大動作。

上一次公開露面,黃偉與金融界的巨鱷吉姆·羅傑斯在溫州大談投資之道,而近期,這位擅長資本運作的浙江商人出現在了溫州平陽縣的濱海小鎮鰲江,吸引他的是一個號稱投資750億元的巨大工程。

工程的實施主體是「新湖系」旗下的上市公司新湖中寶(600208.SH)。新湖中寶10月11日公告稱,控股子公司平陽利得公司擬與平陽縣政府簽訂《平陽西灣海涂圍墾項目開發建設協議書》,雙方就平陽西灣海涂圍墾項目(下稱「西灣項目」)的建設及後續開發等事宜達成了協議條款。

公開資料顯示,西灣項目分南北兩個片區,南片圍墾土地面積5211畝,北片圍墾面積7390畝,其中用於居住、商業用途的出讓土地面積約為5400畝,項目開發面積近820萬平方米,總投資750億元。

儘管投資規模驚人,但此消息發佈後,資本市場並沒有給予正面的反饋,公司股票繼續在低位徘徊。

事實上,此前新湖中寶已經多次介入一級土地開發,但旗下多個一級開發項目的進展並不十分順利,且還未給公司帶來充分的利潤貢獻。

新湖中寶在2011年年報中稱,進軍一級土地開發是公司應對地產調控,加快地產業務結構轉型的關鍵一步。而在一些業內人士看來,新湖中寶做的項目難言「出彩」,開發效率並不高,節奏也不快,但公司土地儲備卻已達約1000萬平方米(不含一級開發項目)。

有市場分析人士認為:「新湖做房地產有點像做股票、期貨,似乎更看重土地和房地產升值。」

1.2萬畝的「大買賣」

「七山一水二分田」,是人們對浙江自然地理的經典描述。土地資源的相對缺乏,正成為不少急於發展地方經濟的政府官員撓頭的問題。隨著近年來浙江大力推進海洋經濟,「向海要地」成為獲取土地資源的新方向。

《第一財經日報》記者在浙江溫州平陽縣調查發現,地方政府「向海要地」的熱情著實令人驚訝。在新湖中寶簽約平陽西灣項目以前,在當地政府的主導下,該項目的南片圍墾工程已經完工,北片也已於2010年12月開工。

除西灣項目外,類似的故事還在平陽的墨城、宋埠等地不斷上演。記者瞭解到,圍墾面積達1萬畝、投資約617億的平陽宋埠——西灣圍墾區造地已接近完工,即將開始招商引資。

平陽縣發改局一位負責人在接受記者採訪時表示,溫州包括平陽普遍山多地少,土地資源相對有限,為了拓展經濟發展的空間,圍墾或是一條捷徑。「同時,為了加大固定資產投資的力度,引入有實力的民間力量進入平陽開發,也是我們重點考慮的方向。」

據悉,西灣項目是平陽縣迄今最大的招商引資項目,也是平陽單體規模最大民間投資項目,將建設包含全球溫州人論壇永久會址、世界溫州人金融中心等在內的城市新區,建成後可容納和集聚人口約8萬人。

新湖中寶方面稱,西灣項目是公司近年來最重大的綜合類開發項目之一,計劃開發週期13年,主要包括海涂造地、區內基礎設施、公共配套、公建項目、項目外的市政配套建設和房地產開發。

記者獲得的一份內部資料顯示,西灣項目南片工程開發時限為2012年到2020年共8年,投資350億元;北片工程開發時限為2012到2024年共12年,投資400億元。

記者在西灣項目現場看到,南片區的圍墾工程確已完工,一輛輛重型卡車運送著各種工程裝備來回穿梭,而原本一望無際的灘塗也已經成為一塊塊平整的土地。

一位知情人士對記者稱,雙方都很重視這次合作,僅談判就持續了一年多,修改合同草案近35稿。

如何撬動750億投資?

新湖中寶對西灣項目的佈局早於一年多前就已經開始。

2011年1月6日新湖中寶公告稱,公司擬通過收購和增資的方式,獲得平陽縣利得海涂圍墾開發有限公司(即利得公司)51%的股權,其中41%的股權的對價為9.1億元,同時以2億元的價格認繳新增公司註冊資本金1022.82萬元,其餘部分作為公司資本公積。

記者查閱當地的工商資料顯示,利得公司成立時間為1998年3月,經營範圍為建築用石料露天開採、海涂開發。據悉,利得公司早在2000年2月就與平陽縣水利水電局簽署《圍墾開發西灣海涂項目合同書》,以政府特許經營方式取得西灣海涂圍墾項目。此外,公司的幾名原始股股東均為自然人。

平陽縣一位負責宣傳事宜的政府工作人員告訴記者,引入新湖中寶,看中的是其上市公司的地位與影響力。上述平陽縣發改局負責人則表示:「近年來,溫州抓全社會固定資產投資力度非常大,除了政府投資,更重要的一個措施就是充分吸收民間資金。」

雙方簽訂的協議規定,西灣項目圍墾工程完工後,利得公司按約定收取圍墾土地的收儲金,平陽縣政府通過以先收儲後掛牌的形式出讓圍墾土地的使用權,利得公司或由利得公司指定的新湖中寶所屬子公司以公開競價的方式參與土地競拍。

知情人士稱,雙方現在也只是簽訂了協議,很多都是框架性的,還沒有細緻的規劃。「這個項目的特點是政府與大型企業的合作開發,投資大,時間跨度也很大,後期的不確定性還是存在的。」

其實,新湖中寶早在三年前就開始介入一級土地開發,包括天津靜海項目、大連金州項目、啟東圓陀角項目及溫州平陽項目。

不過,從新湖中寶發佈的業績報告看,真正落定的項目只有溫州平陽及啟東圓陀角項目。同時,一級土地開發除了令新湖中報土地儲備量大增以外,至今未給公司創造充分的收益。

有媒體報導稱,啟東項目包含200萬平方米的商住用地,其中,2011年計劃出讓80萬平方米,2013年出讓其餘120萬平方米。而實際上,該項目2011年並未實現出讓,2012年的出讓也因故推遲。

新湖中寶方面解釋稱,延遲出讓是因為前期開發量已經可以滿足「招拍掛」的需要,但由於涉及土地出讓指標問題才沒有入市。

除了開發經驗的相對不足,公司資產負債率較高、資金並不寬裕的狀況也令外界對其能否撬動750億元的浩大工程感到擔憂。

根據新湖中寶最新發佈的三季報,公司的資產負債率已達72.14%,1~9月,公司實現歸屬上市公司股東的淨利潤4.13億元,同比下降27.05%。此外,1~9月,公司經營活動產生的現金流淨額為-3.26億元,同比大幅下降425.23%。更重要的是,在地產調控的大背景下,新湖中寶通過上市公司地位為項目的後續開發融資也存在不小的困難。

 

轉型,還是豪賭土地升值?

在不少業內人士眼裡,「新湖系」掌門人黃偉並不像一位開發商,而是一位資本玩家。這位神秘的浙江商人幾乎從不參加浙江地產圈的活動,土地拍賣現場也看不到他的身影。

值得注意的是,「新湖系」一度「控制」多家上市公司,並控股湘財證券、新湖期貨等多家金融機構,入股盛京銀行、吉林銀行、成都農村商業銀行及金洲管道、大智慧等多家上市及擬上市公司。

但在一些房地產業內人士看來,新湖中寶的房地產開發能力並不出色,土地儲備卻十分豐富。公開資料顯示,截至2011年底,新湖中寶共有土地儲備項目36個(不含一級開發項目),土地儲備佔地面積966.64萬平方米,按公司權益計算為842.46萬平方米,規劃建築面積累計已達1515.75萬平方米,按公司權益計算為1315.99萬平方米。

公司2011年年報顯示,公司目前開發的36個項目中,有多達12個項目在報告期內的累計結算面積和收入指標顯示為0,同時,公司在2005年前拿到的許多土地,至今尚未開發完畢。

另一個值得關注的現象是,在地產商瘋狂高價拿地的2008~2009年,新湖中寶非常謹慎。2010年房產新政出台後,新湖中寶開始逆市出手,在各地拿下一些土地,其中一級土地開發是重點。

新湖中寶方面稱,通過天津、啟東、平陽等這一系列項目的開拓,公司進一步豐富了地產業務的盈利模式,為未來地產業務可持續發展積累了大量的儲備,充分顯示了公司應對地產調控、加快地產業務結構戰略轉型的前瞻性。

一位不願透露姓名的開發商代表對記者稱,一級土地開發其實也存在風險,最大的不確定性在於政策的延續性和地方政府的態度,「如果涉及拆遷,風險就更大了,同時,地方政府對投資成本也可能存在預估不足的情況。但圍墾涉及的拆遷很少,政策風險會小很多。」

「公司的資源過於分散,開發項目的品質和進度肯定會受到一些影響,至於是戰略轉型還是豪賭土地升值,隨著項目開發的推進,自然就會見分曉。」上述開發商如是說。


標題 溫州 拿地 萬畝 新湖 中寶 如何 撬動 750 投資
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=39415

標竿房企前7月豪擲1353億元搶地 開發商拿地金額已近去年全年

http://wallstreetcn.com/node/52957

中國房地產業似乎正在進入一個新階段高速發展期。

證券日報報導,

在良好銷售業績的支撐下,房企加大了對土地市場的投入,包括萬科地產、保利地產、恆大地產、中海地產、富力地產、華潤置地、金地集團、綠城中國、雅居樂以及招商地產在內的10家標竿房企,前7個月的拿地金額便達到了1352.7億元。

已經公佈銷售業績的26家企業前7個月合計銷售業績為5901億元,同比漲幅高達31.3%。其中7月份單月的銷售為748.8億元,銷售情況繼續保持良好狀態。

在瘋狂投資的同時,房地產企業業績普漲。

據中原地產研究部統計的數據,目前已經公佈銷售業績的26家企業前7個月合計銷售業績為5901億元,同比漲幅高達31.3%。其中7月份單月的銷售為748.8億元,銷售情況繼續保持良好狀態。

分房企負責人已經公開表態稱,他們公司的實際銷售額將超過此前制定的全年銷售目標。其中被譽為「最賺錢房企」的中海地產,更是將原來全年1000億港元的銷售目標提升至1200億港元。

部分房企負責人已經公開表態稱,他們公司的實際銷售額將超過此前制定的全年銷售目標。其中被譽為「最賺錢房企」的中海地產,更是將原來全年1000億港元的銷售目標提升至1200億港元

在良好的銷售業績刺激下,標竿房企在拿地方嗎正積極投入。

整個上半年,十大標竿房企權益購地總金額已經達到1019.5億元,而它們在2012年全年的購地總金額則為1558.1億元。在上半年業績表現良好的背景下,標竿房企拿地勢頭迅猛,業內預計後期標竿房企仍會積極儲備優質地塊。

中國房地產事實在今年夏季進入了高溫預警狀態。中國國家統計局報告,1-7月份房地產銷售額人民幣3.95萬億元,同比增37.8%。而最新的中國10大城市房地產價格指數」顯示7月份中國主要城市的新建住宅、二手住宅及住宅租賃價格全面上漲。

 

標竿 房企 企前 月豪 豪擲 1353 億元 元搶 搶地 開發商 開發 拿地 金額 已近 去年 全年
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=73436

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019