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惠农粮价托底 玉米加工业率先受伤

中國樓市到了“生死時刻” 政策托底勢在必行？

在多地放松限購、甚至放出松綁限貸信號後，中國房地產市場依然沒能止住冷卻的步伐。（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App）

數據顯示，前7個月，中國房地產部分指標明顯惡化：除房屋新開工面積降幅收窄之外，商品房銷售面積和銷售額均較前6個月降幅明顯擴大，且商品房待售面積有所增加。

在房價方面，7月70個大中城市新建商品住宅中，價格環比下降的城市從上月的55個增至64個，為2011年1月以來最多。一線城市則全線下挫：北京和上海環比跌幅分別為1.3%和1.4%。

光大證券分析師徐高在報告中提到，在地產開發投資本就疲弱的情況下，房價加速下跌對地產行業、尤其是地產投資的穩定構成了威脅，給經濟增長帶來沈重壓力。

渣打銀行經濟學家Stephen Green在接受英國《金融時報》時稱，未來6個月將是中國房地產市場的“生死時刻”，導致信托公司和中小房企違約的壓力正在累積。

除非房地產轉向，否則很難在下半年看到經濟好轉。

徐高認為，政府的托底措施勢在必行。

從7 月數據的表現看，目前的限購放松力度尚未帶來居民對未來房價預期的根本改變。鑒於房地產投資占比較大，並且能夠帶動上下遊相關多個產業鏈發展，要穩增長，必須要穩地產。

從這個角度出發，我們相信更多的地產放松措施，以及貨幣政策對地產銷售的支持措施將會出臺。

實際上，銀行已經開始行動。中國商業銀行近月開始加大給開發商貸款的力度。

華爾街見聞網站曾介紹，今年上半年銀行對開放商的貸款增長26.9%，至3.1萬億人民幣。整體房地產相關的貸款，包括個人抵押貸款，在6月底達到16.2萬億元人民幣，占到本幣貸款的20.8%，高於在3月底的20.6%。

銀行加大貸款很大程度上是面臨著來自政府支撐房地產的壓力。

但新華社強調，在房地產市場深度調整窗口已然開啟的情況下，要尋求長效機制，而不是短期救市。

在定向降息的貨幣環境和樓市下行預期將抵消各地取消限購可能出現的地產再度瘋狂的背景下，中國政府要把握住調整窗口，加強改革的頂層設計，尋找樓市“治本之策”，通過包括財稅、土地、金融在內的一系列改革而非行政和價格幹預，建立房地產調控的長效機制，促進市場持續健康發展。

國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣表示，樓市遇冷，不該成為地方政府“松綁”的借口。限購政策作為行政手段，本身就無法改變供求關系，解除限購更不是樓市的“救命稻草”。

他強調，中國政府的著眼點不該是“救市”而是“借勢”，在充分利用市場力量的同時改進調控方式和切入角度，建立長效機制，提高房地產市場的“健康指數”。

今年初，發展和改革委官員表示，2014年擬研究推進房產稅法。四天前，中國國務院公布了《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》，這令房產稅的推出進程加快。

14年4季度經濟數據點評：投資消費托底，放松不會缺席

本帖最後由 優格 於 2015-1-21 07:54 編輯 14年4季度經濟數據點評：投資消費托底，放松不會缺席 作者：姜超 1.png (128.61 KB, 下載次數: 0) 下載附件 昨天 07:33 上傳 15年1月20日，國家統計局公布了14年4季度及全年的經濟數據。其中4季度GDP同比增長7.3%，14年全年GDP增速為7.4%；4季度固定資產投資增速反彈至14.9%，12月工業增速為7.9%。 總體判斷: 經濟增長：投資消費托底，經濟穩中趨降。2014年4季度GDP增速與3季度持平於7.3%。經濟短期走穩但長期趨降，下半年GDP增速較上半年小幅下滑，而2014年全年增速則滑落至1990年以來的新低。從需求看，4季度雖然出口有所回落，但消費穩定、投資回升，內需對經濟產生托底效應。從生產法角度看，經濟短期走平主要歸功於服務業回升，而第一、二產業增速均小幅回落。 固定資產投資：基建和制造業回升，地產投資跌勢延續。14年4季度固定資產投資同比增速小幅反彈，其中制造業投資小幅回升，基建投資增速維持高位，房地產投資增速跌勢延續、12月地產投資甚至出現負增長。展望未來，投資增速仍趨下行，其中去產能仍將繼續、約束制造業投資擴張，14年房地產全年銷量為負、15年地產投資仍趨下行，而新預算法的全面實施將約束地方政府基建投資的資金來源。14年43號文出臺以來，基建融資來源發生根本性變化。假設明年基建投資保持20%的增速，那麽15年新增基建投資總額約13萬億元，PPP融資可能需要2萬億以上，對剛起步的PPP而言，融資“任重而道遠”。我們預測15年前兩月投資增速為12.5%，地產投資增速為2.2%，15年投資增速降至12%，地產投資增速降至6%。 工業增加值：上中下遊短期改善。14年4季度工業增加值增較3季度略有回落，但12月增速7.9%，較11月上升0.7個百分點。11月降息以來下遊地產、汽車銷量出現明顯回升，對中上遊行業需求預期有所改善，加之大宗原材料價格大幅下跌降低生產成本，對中上遊行業生產也有推動，體現為發電、鋼鐵、水泥等行業生產在12月均短期回升。1月以來發電耗煤增速、粗鋼產量增速繼續改善，預計15年前兩月工業增速穩定在7.7%，預測15年工業增速從8.3%降至7.4%。 經濟展望：15年下行壓力猶在，預測15年GDP增速降至7%，1季度GDP降至7.2%。總體來看，雖然4季度經濟短期企穩，但未來下行壓力猶在。12月表外融資大幅回升，或與43號文規定導致地方融資平臺債務沖量、理財資金假道傘形信托等渠道入市有關，並未進入實體經濟。而房地產投資在12月首次出現負增，社會融資成本仍然較高等，均表明15年投資存在隱憂。加之外圍經濟黑天鵝不斷，持續上升的不確定性也不容忽視。基於此，我們預測15年GDP增速將降至7%，其中1季度GDP增速將降至7.2%。 政策：央行貨幣放松或延後，但不會缺席。14年11月降息以來各類社會融資回升，經濟短期有改善跡象，而央行公開市場持續失語，貨幣放松或延後。但從央行核心目標出發，穩增長需要下調貸款利率，抗通縮預示存款利率也需下調，雖然就業穩定下利率暫可按兵不動，但就業通常屬於滯後指標，15年去產能進入攻堅期，新增就業仍將面臨巨大考驗；而從維護金融穩定角度考慮，防範地產泡沫破裂也需下調利率，只是股市短期上漲過快和貨幣脫實向虛導致放松延後，但全面放開直接融資則可疏通貨幣政策傳導的障礙。我們認為人口老齡化之後零利率是長期趨勢，因而貨幣放松僅是短期延後，而貨幣放松絕不會缺席，將為改革轉型提供穩定的金融環境。 以下是正文： 一、經濟增長：投資消費托底，經濟穩中趨降 2014年4季度GDP增速較3季度持平為7.3%。雖然4季度出口有所回落，但消費穩定、投資回升，內需對經濟產生托底效應。經濟短期走穩但長期趨降，下半年GDP增速較上半年小幅下滑，而14年全年增速則滑落至1990年以來的新低。 從生產法角度看，經濟增速短期走平主要歸功於服務業回升，而第一、二產業增速均小幅回落。得益於消費的穩定增長，第三產業增速從3季度的7.7%升至8.5%。而反觀第二產業，增速從3季度的7.4%繼續回落至7.1%。第二產業中占比最大的工業，其增速從3季度的8.0%降至7.6%。 從需求看，4季度內需對經濟產生托底效應。從對GDP的貢獻看，統計局公布4季度消費的貢獻在上升，但投資和凈出口的貢獻尚未公布。而從三駕馬車名義增速走勢看，4季度消費基本穩定，增速從11.9%微降至11.7%；投資回升，增速從14.4%升至14.7%；出口明顯回落，增速從13.1%降至8.6%。 二、固定資產投資：基建和制造業回升，地產投資跌勢延續 14年4季度固定資產投資同比增速小幅反彈。14年投資累計同比15.7%，較13年下降3.9個百分點。4季度當季同比由3季度14.4%反彈至14.7%，12月投資增速穩定在14.8%，主要源於基建項目的加快推進。 14年4季度中央項目投資驟降而地方項目投資回升。4季度中央項目投資單季同比增速從3季度的8.1%墜落至-10.8%，中央項目投資增速繼3季度大幅下滑後，4季度驟降至零值以下，反映前期穩增長透支較大。而地方項目投資單季同比增速從3季度的13.7%回升至16.0%，成為穩增長主要貢獻。。 14年民間投資增速持續高於整體增速。14年民間投資增長18.1%，明顯高於投資整體增速，占固定資產投資比重為64.1%。新一屆政府強調放松管制，而14年以來簡政放權步伐不斷加快，從中長期看，民間投資占比會維持高位。 14年4季度投資的資金來源增速繼續回落。14年固定資產投資到位資金累計同比增速10.6%，較前3季度12.4%繼續下滑，其中：國家預算資金增速走平，國內貸款增速繼續下降，利用外資增速降幅縮窄，自籌資金增速繼續下降。12月投資資金來源增速略有下滑，到位資金增速下滑與12月社會融資總量回升並不匹配。 14年4季度制造業投資回升，但未來依然堪憂。4季度制造業投資同比增速由3季度的12.3%微幅回升至12.7%，其中12月增速13.5%，較11月走平。化解產能過剩之路依然漫漫，企業盈利仍未見明顯起色，制造業投資增速依然堪憂。 工業分行業投資累計同比增速漲跌互現。制造業中，14年4季度與3季度相比，偏上遊的黑色金屬和非金屬礦投資增速回升，而有色金屬下降；中遊的通用設備、專用設備、電器機械投資增速均下降；偏下遊的汽車制造投資增速小幅下滑，而計算機通信電子增速回升。采礦業投資增速下降，其中煤炭開采微跌、石油天然氣開采大跌。公用事業中，電力熱力燃氣水投資增速小幅回升。 14年4季度基建投資增速小幅反彈。4季度基建投資增速由3季度18.5%反彈至18.9%，主要源於低基數效應疊加政府穩增長政策加碼，令10月基建投資增速大幅回升。而12月基建投資當月同比由11月的16.6%微幅回落至16.2%。4季度電力熱力燃氣水投資增速小幅回升，而交運倉儲郵政、水利環保市政投資增速小幅下滑。 2014年底發改委加快了審批進程，集中審批了一批機場、鐵路、公路項目。22日，發改委批複了合肥、杭州兩地地鐵項目。23日又有6個公路項目獲批。僅兩天發改委批複的8個交通運輸建設項目總投資就已經達2300多億元。據我們統計，4季度發改委共批複項目約1.4萬億。 14年4季度房地產投資增速跌勢延續。4季度房地產投資增速由3季度的10%續跌至5.6%。其中，12月房地產投資當月增速由11月的8.0%墜落至-2.1%，首次出現負增長。11月底央行降息後地產銷量增速在12月企穩回升、但整體銷量依然負增，因而預示15年地產投資依然不容樂觀。 14年4季度服務業投資增速回升。4季度衛生和社會工作投資增速大幅回升，教育業小幅回升，文化體育娛樂微幅回落。13年以來過多資金流入地方融資平臺和房地產，對服務業產生了擠出效應。只有束縛融資平臺和地產等無效過度投資，並大力放松對服務業的管制，中國經濟向服務業轉型才有希望。 展望未來，投資增速仍趨下行，其中去產能仍將繼續、約束制造業投資擴張，14年房地產全年銷量為負、15年地產投資仍趨下行，而新預算法的全面實施將約束地方政府基建投資的資金來源。14年43號文出臺以來，基建融資來源發生根本性變化。假設明年基建投資保持20%的增速，那麽15年新增基建投資總額約13萬億元，PPP融資可能需要2萬億以上，對剛起步的PPP而言，融資“任重而道遠”。 我們預測15年前兩月投資增速為12.5%，地產投資增速為2.2%，15年投資增速降至12%，地產投資增速降至6%。 三、工業增加值：上中下遊短期改善 14年4季度工業增加值增較3季度略有回落，但12月有所改善。前4季度工業增加值增速8.3%，較3季度8.5%下降0.2個百分點。但12月增速7.9%，較11月上升0.7個百分點。從季調環比看，12月環比0.75%，較10月和11月有所改善。11月降息以來下遊地產、汽車銷量出現明顯回升，對中上遊行業需求預期有所改善，加之大宗原材料價格大幅下跌降低生產成本，對中上遊行業生產也有推動，體現為發電、鋼鐵、水泥等行業生產在12月均短期回升。 14年4季度各行業增加值中，下遊普遍回升、中遊漲跌互現、上遊繼續下滑。下遊紡織、農副食品加工、醫藥增速回升，汽車增速回落，食品基本持平。中遊加工組裝行業中，通用設備、專用設備、鐵路船舶軍工、電器機械增速回落，計算機通信電子增速上升。中遊原材料行業中，鋼鐵、電力、橡膠塑料增速回升，化學原料及制品、非金屬礦、有色增速回落。上遊采礦業增速下滑。 14年4季度主要工業品日均產量增速大多較3季度回落，上遊的原油加工量增速回落；中遊的有色上升，乙烯、鋼材、水泥回落；下遊汽車產量增速回落。但12月發電、粗鋼、水泥、汽車生產均有所改善。 1月以來發電耗煤增速、粗鋼產量增速繼續改善，預計15年前兩月工業增速穩定在7.7%，預測15年工業增速從8.3%降至7.4%。 四：經濟展望：15年下行壓力猶在，預測15年GDP增速將降至7%，其中1季度GDP增速將降至7.2%。 總體來看，雖然4季度經濟數據並無特別的意外或驚喜，但仍不宜過度樂觀。12月表外融資大幅回升，或與43號文規定導致地方融資平臺債務沖量、理財資金假道傘形信托等渠道入市有關，並未進入實體經濟。 而房地產投資在12月首次出現負增，社會融資成本仍然較高等，均表明15年投資存在隱憂。外圍經濟黑天鵝不斷，持續上升的不確定性也不容忽視。 基於此，我們預測15年GDP增速將降至7%，其中1季度GDP增速將降至7.2%。 五、政策：央行貨幣放松或延後，但不會缺席 4季度出口回落，但消費穩定投資回升，內需對經濟產生托底效應。14年11月降息以來各類社會融資回升，經濟短期有改善跡象，而央行公開市場持續失語，意味著貨幣放松或延後。 但從央行核心目標出發，穩增長需要下調貸款利率，抗通縮預示存款利率也需下調，雖然就業穩定下利率暫可按兵不動，但就業通常屬於滯後指標，15年去產能進入攻堅期，新增就業仍將面臨巨大考驗；而從維護金融穩定角度考慮，防範地產泡沫破裂也需下調利率，只是股市短期上漲過快和貨幣脫實向虛導致放松延後，但全面放開直接融資則可疏通貨幣政策傳導的障礙。我們認為人口老齡化之後零利率是長期趨勢，因而貨幣放松僅是短期延後，而貨幣放松絕不會缺席，將為改革轉型提供穩定的金融環境。 消費成中流砥柱――12月零售數據點評 國家統計局公布：2014年12月份，社會消費品零售總額25801億元，同比名義增長11.9%，扣除價格因素實際增長11.5%。其中，限額以上單位消費品零售額14274億元，增長9.4%。1-12月份，社會消費品零售總額262394億元，同比增長12.0%。12月零售數據的主要看點：消費成為中流砥柱。 1）2014年零售增速12.0%、扣除價格因素實際增長10.9%、限額以上零售增速9.3%，均較13年略有下滑。 2）但12月零售增速11.9%、扣除價格因素實際增長11.5%、限額以上零售增速9.4%，均較11月小幅上升。 3）按經營單位所在地分，農村消費增速繼續快於城市；按消費形態分，商品零售增速繼續快於餐飲。 4）通訊器材增速58.1%、繼續領跑各行業，受油價暴跌拖累，石油及制品增速僅1.0%，在各行業中繼續殿後。 5）必需品零售增速平中有跌，可選品中家電、汽車，以及房地產相關商品均小幅上升。 6）經濟繼續低迷，但消費穩中有升，成為中流砥柱。 具體情況為： 第一，2014年社消零售增速12.0%、扣除價格因素實際增長10.9%、限額以上零售增速9.3%，而2013年分別為13.1%、11.5%和11.6%，2014年零售增速較2013年小幅下滑，反映經濟增速下臺階背景下消費增速緩慢下滑。 第二，12月社消零售增速11.9%、扣除價格因素實際增長11.5%、限額以上零售增速9.4%，均較11月小幅上升。12月社消零售名義增速、實際增速和限額以上增速分別較11月上升0.2、0.3和0.7個百分點，顯示短期內消費穩中有升。 第三，農村消費增速持續快於城市，商品零售增速持續快於餐飲。按經營所在地分，14年城鎮消費品零售同比增長11.8%，其中12月增速微升至11.8%，14年農村消費品零售同比增長12.9%，其中12月增速微降至12.4%，農村消費增速持續續快於城市。按消費形態分，14年商品零售同比增長12.2%，其中12月增速微升至12.1%，14年全年餐飲消費增速同比增長9.7%，其中12月增速微升至10.1%，商品零售增速持續快於餐飲。 第四，通訊器材增速58.1%、繼續領跑各行業，受油價暴跌拖累，石油及制品增速1.0%、創新低，並在各行業中繼續殿後。12月，通訊器材類商品零售增速58.1%，較11月上升0.9個百分點，繼續領跑各行業。石油及制品增速僅1.0%，較11月下跌1.6個百分點、創09年4月以來新低，並在各行業中殿後，主要為原油價格暴跌所致。 第五，必須品零售增速平中有跌，可選品中家電、汽車以及房地產相關商品均小幅上升。必需消費品方面，食品類增速13.0%、較上月走平，服裝鞋帽由13.4%回落至10.6%，日用品類從15.2%回落至12.2%。 可選消費品方面，汽車從2.0%小幅回升至6.1%，但僅略好於石油及制品行業；房地產相關商品小幅上升，家具類從12.8%升至13.2%，建材類從15.5%升至15.7%。11月底央行降息後地產銷量增速回升，12月一二線城市地產銷量增速由負轉正，帶動家具、建材類消費增速持續改善。 第六，經濟繼續低迷，但消費穩中有升，成為中流砥柱。2014年GDP增速為7.4%，創下1990年以來的新低，其中4季度增速7.3%，低於1、2季度並較3季度走平，顯示經濟依然低迷。但11、12月消費增速企穩回升，使得消費成為中流砥柱。預計未來消費增速仍將受經濟下行拖累、緩慢下滑，2015年1-2月消費增速將微幅回落至11.5%的水平。（來自姜超宏觀債券研究）

一季度政治局會議前瞻:中央貨幣寬松配合地方基建托底經濟

午市盤點：權重托底題材唱戲 關註3020點支撐

周三早盤，滬深兩市小幅低開，兩市依舊延續滬弱深強格局，上午基本呈窄幅震蕩走勢，題材股相對活躍，創業板多數時間維持紅盤走勢，權重板塊小幅調整，市場呈現權重托底，題材唱戲局面。盤中仍需關註3020點附近的支撐跌破支撐則大盤有加速下行風險，可考慮減倉規避。

截至午盤，上證綜指收報3,035.87點，下跌0.73點，跌幅0.02%，成交額885億元;深證成指收報10,806.69點，上漲28.44點，漲幅0.26%，成交額1,858億元;創業板指收報2,286.35點，上漲12.63點，漲幅0.56%，成交額569億元。

創業板走勢依然強於大盤，盤中站到5日線之上，美中不足的是成交量也出現萎縮，短期市場操作謹慎，在指數未突破之前，建議采取謹慎防守策略，逢高適當減倉。

盤面上看，交運、油改、通用航空、次新股等板塊漲幅居前，乳業、電改、互聯網彩票、足球等板塊跌幅居前。

個股方面，資金介入護盤萬科A，股價盤中直線拉升翻紅，午盤收報17.27，漲0.94%，成交額30.45億元。

源達午評：今日大盤延續震蕩走勢，幅度依舊控制在3020點—3040點之間，成交量繼續萎縮，日線級別看，5日線和10日線走平有走壞風險，MACD、KDJ則已下行，短期大盤有繼續下探風險，短線投資者可逢高減倉，等待小級別走勢得到好轉確認，在尋回補時機。板塊方面，依然推薦中小創板塊中報業績穩增、基本面穩定、估值偏低的個股。

海通證券認為，目前國內外政策望再次階段性偏松，改革持續推進，市場走在上漲途中。寬松模式的股市上漲節奏是價值搭臺、成長唱戲，6月下旬2800點以來市場重心是價值搭臺，未來逐步重視成長唱戲。建議關註前期表現落後、行業景氣向上、有催化劑角度選唱戲品種：IT國產化信息安全(網絡安全法落地)、教育(民促法推進)、核電(三代項目審批)。

上海規範PPP：不得承諾固定回報及政府托底

上海發布推廣PPP模式的實施意見，提出要建立合理的投資回報機制，但同時也要求，在PPP項目合同中，要增加禁止性條款，如不得承諾固定回報及政府托底等。

9月6日，上海市政府官網發布《本市推廣政府和社會資本合作模式的實施意見》(下稱《意見》)稱，在滿足公益性功能或服務的前提下，通過授予特許經營權、核定價費標準、財政合理補貼等方式，建立合理的投資回報機制。

同時要加強項目成本監測，既要充分調動社會資本積極性，又要防止不合理讓利或利益輸送。

所謂的合理回報機制，是要遵循收益合理共享、風險合理分擔，切實考慮社會資本的合理收益的原則。《意見》稱，社會資本通過使用者付費和必要的政府補貼等獲得合理投資回報。

在PPP項目中，政府和社會資本的分工清晰，定位明確。其中政府負責政策制訂、發展規劃、市場監管和指導服務，而社會資本承擔項目建設、運營和維護。

也就是說，政府從公共產品的直接提供者，轉變為社會資本的合作者和PPP項目的監管者。

由此，相關的風險也需要加以合理分配。原則上項目設計、建設、運營等商業風險由社會資本承擔，法律、政策調整和最低需求風險由政府承擔，自然災害等不可抗力風險由雙方共同承擔。

什麽樣的項目可以采用PPP模式?

《意見》稱，PPP模式主要適用於政府負有提供責任又適宜市場化運作的公共服務和基礎設施項目。

在這些領域里選擇項目，還需要充分評估論證，與傳統的政府直接建設運營方式進行比較分析，確保采用PPP模式後，能夠明顯提高服務質量和效率，降低項目成本或使用者成本，促進社會資本競爭和創新，實現公共利益最大化。

《意見》同時也強調，要先行試點、穩步推進。

優先選擇部分收費定價機制透明、投資規模相對較大、價格調整機制靈活、市場化程度相對較高、需求長期穩定、具備一定現金流的項目進行試點，在總結試點經驗的基礎上，逐步全面推廣。

但是，對於政府出資、付費或提供財政補貼、承擔或有支出責任的項目，還要切實做好財政承受能力論證，綜合考慮政府風險轉移意向、支付方式和市場風險管理能力等要素，量力而行，減少政府不必要的財政負擔。

為了解決PPP項目的資金問題，《意見》表示，要創新金融支持政策，積極開展建設資金多元化研究。

比如，按照市場化運作原則，引入專業化合作機構，吸引社保基金、保險資金及其他社會資本共同參與PPP項目建設。

支持PPP項目采用企業債券、項目收益債券、公司債券、中期票據等債務融資工具方式募集建設資金。

創新信貸服務，研究開展收費權、特許經營權、政府購買服務協議預期收益、集體土地承包經營權質押貸款等擔保創新類貸款業務，引導金融機構加大對社會資本參與項目的信貸支持力度。

PPP項目的操作模式有哪些?

《意見》將PPP項目分為三類：

對於具有明確的收費基礎，並且使用者付費能夠完全覆蓋投資成本的新建經營性項目，可通過政府授予特許經營權，采用建設-運營-移交、建設-擁有-運營-移交等模式推進，積極推動自然壟斷行業逐步實行特許經營。

對於使用者付費不足以覆蓋投資成本、需政府補貼部分資金或資源的新建準經營性項目，可通過政府授予特許經營權加部分補貼或直接投資參股等措施，采用建設-運營-移交、建設-擁有-運營等模式推進。

對於已建成的基礎設施或已有的公共服務，根據項目實際情況，可采用委托運營、轉讓-運營-移交、改建-運營-移交、管理合同等模式推進。

《意見》同時也表示，要加快建立推進PPP項目配套制度，適時研究出臺PPP項目操作細則、績效評價管理辦法以及項目運營、監管和退出管理辦法等配套文件，以加強項目的風險管控，確保PPP工作規範有序運行。

房子應是住而非炒 專家稱未來房地產政策有望“托底蓋帽”

要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

據新華社消息，在剛剛結束的中央經濟工作會議上，對房地產市場明確提出了以上要求。中央經濟工作會議強調，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。

中央經濟工作會議還強調，特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。加強住房市場監管和整頓，規範開發、銷售、中介等行為。

隨著一線城市和部分熱點二線城市相繼出臺一些調控政策，第四季度房價走勢明顯趨穩。根據國統局在其官網上公布的10月下半月15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格變動對比表，與10月上半月比，新建商品住宅價格除深圳和成都2個城市繼續下降外，北京、天津、上海、廈門和鄭州等5個城市也由升轉降，降幅在0.1至0.4個百分點之間;廣州新建商品住宅價格環比持平;其余7個城市新建商品住宅價格環比漲幅進一步回落，回落幅度在0.4至3.3個百分點之間。

而且，10月份，70個大中城市中一線城市和二線城市房地產市場明顯降溫，房價環比漲幅快速回落。

中原地產首席分析師張大偉在接受第一財經記者采訪時表示，政策變化是樓市各項指標漲幅回落的原因。“從限購、限貸、土地供應等方面進行調節，到後面全國各地開展了前所未有的一次房地產調控全面落地執行，這也使得本輪房地產調控與歷史上各次調控相比，政策執行力度最強。”

除了調控政策，今年以來，房地產去庫存和去杠桿取得積極進展。根據國家統計局官網的數據，11月末，全國商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米，連續9個月減少。自今年3月“首付貸”被監管部門叫停後，深圳、北京、上海等多地P2P平臺的“首付貸”產品下架，多個城市嚴禁用非自有資金繳付土地出讓價款，以抑制資產泡沫和防範經濟金融風險。

張大偉認為，從市場來看，成效已經顯現，也符合本次中央經濟工作會議提出的“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。

張大偉同時表示，10月份以來各地的調控政策已經從主要影響投資到全面約束改善需求，預計影響較大。“雖然目前只有上海全面恢複了‘認房又認貸’政策，但預計其他一線城市及漲幅比較快的二線城市都有可能恢複認房又認貸，而這一政策對市場的改善需求影響會非常大。”

另一方面，對於此次提出的“加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”，張大偉分析道，過去的房地產調控更多是短期政策，所以經常因為經濟走勢不同而出現波動，長效機制意味著房地產市場發展不能只靠一時的應急調控政策，而是需要完善長期制度建設，因此房地產稅等長期政策有望加快落地，以長效機制引導市場穩預期。

“未來政策會‘托底蓋帽’。過去全面寬松的趨勢已經出現了變化，在市場分化的基礎下，調控政策也開始了明顯的分化，未來房地產調控政策將不僅僅是分城施策，更多的將會升級到一城一策、一城多策。” 張大偉說。

張大偉還認為，租賃市場不能成為市場主流的原因是因為買賣市場投資比例較高，在未來房地產建立長效機制的情況下預期租賃市場將逐漸增加影響力。