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銀行與房仲業推出的「四十年房貸」專案，在市場受到廣大注意，但這種將還款時間拉長，降低每月還款金額的房貸方式，卻相對的增加總還款本金，在利多背後， 買屋民眾要慎用。

撰文‧梁任瑋

中油宣布油價大漲，在薪水未調、萬物皆漲的當下，再度推升一般人的「痛苦指數」，尤以房價最讓小市民傷腦筋，就連全台首善之區台北市，家庭可支配所得近五 年僅微幅增加一．一萬元，但購屋所得比，卻從八．六倍激增到十一．七倍，意謂無殼蝸牛要不吃不喝買房子的年限不但長達十一．七年，更較五年前整整拉長三 年。

以首購族而言，要面對存自備款的速度永遠追不上房價漲幅，外在環境又有銀行緊縮房貸成數，唯一能寄望的只有將房貸還款年限從二十年拉長至四十年，「用時間 換取空間」。

永慶房屋契約部經理陳俊宏說，過去二十年期房貸是常態，近幾年愈拉愈長，不少首購族都利用三十年期晉升有殼族。還記得老一輩的人常勸告年輕人，買房子千萬 不要欠銀行錢，只要有錢，就要盡量還給銀行，但近年台灣利率始終維持在低水位，把錢拿去定存的時代已過去，也讓房貸族的樣貌大幅改觀。

吸引薪水族 官方研擬跟進因此，日前銀行業者和房仲業連手推出「四十年房貸」，立刻引起廣泛討論，也讓飽受民意壓力的財政部長劉憶如鬆口，表示願意推動公股銀行辦理四 十年房貸專案，也使得這起原本是民間企業實施的行銷方案，瞬間拉高至國家層級。

四十年房貸的優點是每月房貸負擔輕，對於有長期借款需求者較有利，尤其是對於還沒有存夠自備款的購屋族來說，是一個可以提早達到成家夢想的途徑。不過，由 於還款期從二十年拉長至四十年，時間多了一倍，反而多繳更多利息，總利息支出是二十年房貸的一倍以上。

四十年房貸對收入吃緊的受薪階級的確充滿誘因，以房價一千萬元、貸款八百萬元、利率一．八八％本息平均攤還計算，二十年期每月要繳本利四○○二○元，四十 年期每月則只要繳二三七三○元，每月少繳一六二九○元。雖然精算下來，四十年房貸每年少支出十九萬五四八○元，但若從總負擔金額來看，選擇二十年期共繳納 九六○萬四八○○元，四十年期卻須支付總額一一三九萬四百元，等於多繳了一百七十八萬元利息。

另外，四十年房貸專案適用的貸款對象年齡，多半限制在四十歲之下，而且該方案的承作條件限制比較多，例如借款人年齡、屋齡均有限制，並非人人都適用。更重 要的是，還款期達四十年，以一位三十五歲的購屋族來說，四十年後已成為七十五歲的老翁，將變成標準的屋奴。

依年齡評估 善用房貸類型星展銀行個人金融服務放款及存款產品部資深副總裁宋霖耘說，根據星展銀行統計，台灣人平均房貸還款年限多半是在七至十年，很多購屋族會隨著家 庭成員需求變化，透過賣掉舊屋還清房貸，實際上會還到四十年房貸的民眾並不多。

因此，民眾在貸款時應注意哪些事項，才能找到最適合自己的商品呢？將房貸族區分為二十、三十、四十歲不同族群，是一種可行的評估方式。

以二十歲、收入固定的小資上班族為例，因剛出社會沒多久，身上可能有學貸等壓力，花旗銀行房屋貸款部副總裁余苑菱建議可先採用四十年期房貸，但每月房貸繳 款金額盡量不要超過收入的二分之一。若無法三至五年還清，最好選擇一段式利率，即一開始就約定房貸利率僅隨市場利率微幅波動，不會像分段式利率在第三年大 幅拉高，增加負擔。

三十歲以上的換屋族，因為已經有第一戶房屋，開始換屋時，可選擇「抵利型房貸」透過平時的儲蓄，來折抵房貸利息，降低房貸負擔。但抵利型房貸三年平均的利 率，一般都比本土銀行「前低後高型房貸」利率高，若平時沒有多餘的錢可存下來折抵房貸利息，那麼最好還是不選擇抵利型房貸，不然最後可能利息沒省到，還要 付更高的房貸。

四十歲到五十歲以上的換屋族，因小孩都已陸續長大，此時的購屋行為已轉為資產規畫，甚至是替小孩購屋，這時就可選擇「額度型房貸」。

例如其中的八百萬元，是短期之間還不了的，就申請一般型房貸；另外兩百萬元，以較高利率的額度型房貸申請，由於兩百萬元部分，只要有錢可以隨時還，因為彈 性還款，可隨借隨還，整體利息支出也降低。

此外，若是收入波動大的個人工作者，或是收入來源主要以大額獎金為主的業務員，因為收入大進大出，也適用此種方案。

陳俊宏說，除了本身身分條件以外，透過建商或大型仲介業者向銀行貸款，也可以談到優惠條件，一些仲介業者由於案源多，與銀行往來通常可談到比較低的利率條 件，對銀行而言，透過建商、仲介等通路帶進房貸戶，因為多少能省些推廣成本，也願意提供較優惠的條件。

「借多少比借多久重要。」宋霖耘強調，買房子一定要評估自己的還款能力，如果銀行給你四十年、九成，還是要算好自己的開銷，沒有預期外的支出，才能當個精 明房貸族。

屋齡新比年齡有利

40年房貸申請條件

1.限自住首購族（本人名下僅有目前購買的這一間房屋）。

2.「屋齡」+「貸款年限」及「年齡」+「貸款年限」，最高上限為75。

案例A 小資女孩30歲，購買的房子屋齡為40年75-30=45 75-40=35 兩者取其低，所以小資女孩可辦貸款年限為35年案例B 小資女孩30歲，購買的房子屋齡為20年75-30=45 75-20=55 最長可貸40年，所以小資女孩可辦貸款年限為40年

資料來源：永慶房屋

以時間換空間，月付壓力減輕——20年期與40年期房貸每月應付金額比較 單位：元貸款金額 20年還款 40年還款 每月可少繳金額100萬 5059 3028 2031 500萬 25294 15141 10153 1000萬 50588 30283 20305

註：年利率以2％計算

購屋資歷長達十七年的李奇嶽，在台灣擁有五戶房子，三年前赴日本置產，現在更轉戰馬來西亞，因為懂得與銀行談優惠房貸，借力使力，購屋資金向來不是問題。

撰文‧林心怡

「 我真的覺得只要挑對好房子、做好房貸規畫，買房子並沒有想像中的困難。」李奇嶽從二十五歲就開始買房，沒有富爸爸的資助，他一樣有辦法一戶一戶地買，憑藉的助力就是銀行。

李奇嶽的第一戶房子是他大四那年，靠著平日省吃儉用與寒暑假帶團存出的第一個一百萬元買的。「我只不過是與朋友逛台北巿景美夜市，就在附近買了兩戶房子，總價約一千萬元，我後來信貸加房貸一共貸了九成，等於只拿出一百萬元。」

養信用

收入穩定 增加與銀行談判籌碼兩戶房子，一戶十七坪總價三百六十八萬元，另一戶二十七坪總價六百二十一萬元，以目前每月租金分別為一萬四千元與二萬元計算，報酬率分別是四．五％與三．九％，顯見李奇嶽很早就有「以租金養房貸」的觀念。

隔年，他貸款八成買了一戶台北市林森北路的十二坪小套房，接著又在桃園買下總價五百萬元的老公寓出租，不到三十歲就創下「三年買四房」的戰績。二○○三年ＳＡＲＳ︵嚴重急性呼吸道症候群︶期間，他在台北縣（現已改制為新北巿）中和買下二十七坪，總價四百萬元自住中古屋，目前已有近千萬元的價值；○九年與一○年分別在日本東京買了兩戶房子淨賺九％的租金報酬率。去年他又在馬來西亞置產，預期賺當地每年房市成長一○％的價差，與租金投報率平均四％的長線機會。

十七年的買屋經驗，目前手上至少有八戶房屋的李奇嶽，練就一身與銀行談房貸優惠的本領。他認為，只要做好房貸規畫就可出手，才不會因資金問題，喪失購屋良機。

首先，平常就應累積個人的信用額度，而且最好是購屋前的兩年就開始這麼做。「營造漂亮的銀行往來紀錄很重要！」李奇嶽指出，一些銀行判斷信用良好與否的標準就要特別注意，比方說，買林森北路小套房的前兩年，他就告訴自己信用卡不要遲繳、不要只繳最低應繳金額、不主動辦分期購物，且一有錢就拿去繳房貸加速還款，因為包括房貸、信貸與卡債，都會列入未來還款的評估根據。

此外，最好將存款、信用卡、基金與投資理財等火力集中在幾家銀行，在經過二年的良好互動與「培養」信用下，會對未來爭取貸款成數與優惠利率加分。而且最好可以先自行到聯合徵信中心申請並提供給貸款銀行，以免因為申請過多家的房貸，提高聯徵次數而影響房貸成數。

另外，好職業也能為貸款加分，像律師、醫師、會計師、軍公教、五百大企業員工，都是銀行眼中的績優客戶。李奇嶽笑著說：「擁有大學助理教授頭銜後，我有一戶房子的貸款從二．三％降到一．八％，算一算一千萬元的房子一年可省下五萬元利息，二十年省下一百萬元，仔細想想還滿多的。」如果來不及與銀行培養信用，那麼若有長輩或朋友是銀行的ＶＩＰ客戶，經由這些與銀行往來密切並有良好信用的人推薦，也能爭取較高的貸款成數與優惠利率。

ＶＩＰ很重要

﹁有力人士﹂推薦 可能有特例規格出現「像我第一次買房雖然有收入，但只是學生身分，所以找了老爸作保，加上信貸才貸到九成。另外，透過銀行ＶＩＰ客戶的推薦，貸款額度可以多個五％至一○％不等，甚至還會出現特例的規格。」李奇嶽舉例，他在日本東京買房，要價六百五十萬日圓，他向台銀貸款，台銀原不承作二千萬日圓以下的房屋貸款，結果他透過銀行ＶＩＰ客戶友人推薦，不但得到六成五的放貸，還拿到二％的利率優惠，待遇真的「差很大」。

若無「有力人士」推薦也沒關係，直接去認識銀行經理。李奇嶽強調，房貸成數與利率高低，銀行經理扮演重要角色。「同樣一家銀行，不同分行經理的放貸權限都不一樣，透過關係打聽到手上擁有貸放權限較高的銀行經理，談起貸款會更有彈性。」至於認識銀行經理的方法，可請有經驗的代書幫忙介紹，或透過往來的銀行理專介紹。

貨比三家

本土與小家銀行放貸成數相對較高「談房貸最重要的就是貨比三家不吃虧！」李奇嶽最常比較的是土銀、富邦、台銀、聯邦、新光、大眾等銀行。「多找幾家談，優惠利率與較高貸款成數都可談出來。」他偏好挑選本土銀行承作房貸，比較好談。

李奇嶽說，若想貸到比較高的成數，可以選規模較小或建商起家的銀行，承作房貸也比較積極，但利率相對比老銀行高；而貸款尺度相對寬鬆的，還有農會或信用合作社等區域性的小銀行。

此外，李奇嶽總是習慣把自己累積的信用資料收集得相當完善，例如○三年他買下中和鄰近捷運站的中古屋時，就把自己名下四戶房子的位置資料、貸款金額、薪資證明全部備齊，「只要房子地點挑得好，自然有增值空間，銀行看到我持有的這些標的，又看到貸款金額所剩不多，貸了九成給我。」

完整收集

老王賣瓜行銷 勇於談判不嫌煩李奇嶽強調，很多優惠都是「談」出來的，像他只要房貸綁約期限一到，就會要求與原銀行換約，像是「我可以再綁約一年，但你要給我更優惠的利率」等請求。一有機會，就勇於與銀行談，只要信用夠好，銀行自然會用更好的條件留住你，這樣一來，無須支付轉貸所須負擔的設定費、塗銷費等成本，同樣能享有優惠利率。

「所以說，買房子真的不要嫌麻煩！」勇於向銀行借貸的李奇嶽，甚至把旅遊業與投資結合，帶團去日本、大馬買房子，讓自己的事業與置產版圖都不斷擴張。「這些房子都是我的『啞巴兒子』，退休養老的依靠！」李奇嶽肯定地說。

李奇嶽

出生：1972年

現職：創新旅行社董事長、東京房東網執行董事、大馬房東網總經理學歷：世新大學觀光研究所碩士、香港新亞研究所博士候選人

購屋年資：17年

房地產經驗：

擁有８戶房屋，包括北巿２戶、桃園２戶、中和１戶、日本２戶、馬來西亞１戶。

與銀行談房貸的 3 禁忌1.與銀行疏於往來，繳費紀錄不良。

2.收入不穩定，負債比資產超過太多。

3.懶得貨比三家，就談不到好條件。

「如果（房貸利率）真的升到四％，我看大家要造反啦！」說這句話的張先生，一家五口，名下還有兩間房子、兩輛車子要養，一個月光房貸支出就超過十萬，占家庭總收入的五成。他估算，一旦升息到四％，他每個月就要繳近兩萬元的利息，「這已經是22K族一個月的薪水了，怎麼繳得出來？」

現在，張先生開始積極投資基金，打算用投資獲利抵銷屆時升息的負擔，但若真的無法打平，他也做好縮減娛樂支出的打算：「以後沒辦法常帶小孩出國玩了；如果真的要，搭飛機也要降級為廉價航空！」

「真的會怕！」想到逐漸逼近的升息壓力，張先生只能苦笑。銀行業者透露，政府鼓吹房貸勿超過收入三成，但經手案件中，像張先生一樣達四、五成的比比皆是；雖然短時間內升息幅度不大，但因國內「薪資凍漲」，仍會造成房貸族一定壓力，若不能預先管理自己的財務狀況，恐有斷頭風險。

房貸族：用三工具還款減每月償還金，投資開源

因此，在二○一五年前「升息準備期」的兩年間，房貸族該如何事先防範、調整還款節奏？

如果你正在還款，請善用三個工具：寬限期、期數、大額還本。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，若個人現正在還款的頭幾年，且未來幾年內收入穩定，確定升息時有大筆償還的能力，便可選擇延展寬限期，或改為只繳息，直到開始升息為止。

這樣的好處，可讓自己近兩年間有更多資金做保本型的投資，開源以應付高利率時代。

若房貸原本為二十年期，且升息恐使每月償還金額逼近負擔上限，則可考慮延長還款年限至三十年。以貸款金額一千萬元，利率二‧五％計算，年限二十年，每月含利息須付近五萬三千元；若以同樣利率來算，延長至三十年，則每個月可減少至四萬元左右。

專家提醒》還款總額增、利率沒優惠

不過，銀行業者提醒，此舉將使還款總額增加。以上述條件計算，二十年的總利息支出約二百七十一萬元，三十年則約四百二十二萬元，差額約一百五十萬元。申請延長時也必須支付三千至五千元的手續費、重新設定的費用，並被迫放棄當初簽約時的優惠利率。

至於現在正要購屋、辦理新貸款的消費者，張旭嵐建議將年限調到最長的三十年，一開始的還款負擔較小（與二十年期每月差約一萬三千元），並將貸款額度貸滿。假設有四成自備款，則最好三成用來付頭期款，貸款貸七成，保留其中一成現金在手做投資，或以備不時之需。

買屋族：盯雙地雷指標交屋遇升息可能變重災區

只是，利率除了影響還款總額，還可能是房價最大的殺手。

「比起利率，我更擔心台灣房市崩盤！」新婚一年、在新北市擁有一間二十三坪公寓的陳先生，因每月還款金額僅兩萬元，升息負擔不大；但由於計畫生小孩後將現有公寓脫手，利用售屋所得繳清房貸、換更大房型，因此格外注意房價波動，深怕將來必須賠錢出售。

如果房價因升息下跌，不只陳先生等投資人會被套牢，若以房產做為擔保品借貸，抵押值也可能不足，陷入窘境。兩年內，哪些有「崩盤潛力」的房市地雷區千萬碰不得？

永慶房屋研展中心經理黃舒衛分析，升息將加重投資客養房成本，因此對方很可能選在交屋前，也就是開始繳房貸前出售。而且，第一波升息將打擊購屋信心、拉長買方觀望期，因此投資客若選在升息時同時出售，很可能找不到人接手，造成房價快速下跌。

綜合以上因素，黃舒衛建議，升息前的兩年內，購屋地點首先最好避開投資客過度集中的區域，再來，若該區域的交屋期正好「趕上」第一波升息，將是升息下首當其衝的重災區。

因此，買房時可注意兩項「地雷」指標：一、該區域交通、生活機能尚未成形，年推案量成長卻超過三至五成；二、二○一五年將進入交屋潮的區域。

專家提醒》中南部漲幅虛胖恐先崩盤

《住展雜誌》研發長倪子仁大膽預估，受升息影響，一年內，台北市房價至少下修一成，新北市約一成至一成五，桃園、淡水等密集推案區的下跌幅度甚至是三成起跳。對自住客來說，是進場撿便宜的好時機。

「被台北人炒起來的地方，絕對第一個崩（盤）！」長虹建設財務長陳茂慶也提醒，近幾年因北客南下，「熱炒」中南部，造成房價不自然的漲幅。但是，因中南部房市的供需條件不如台北，當地人自住比例極高，缺乏自住買盤；因此，一旦升息效應開始發酵，北部投資客優先處分的絕對是中南部資產。

淡江大學產經系副教授莊孟翰則建議從產業面來剖析升息風險，他認為，利率雖只是小幅調升一、兩個百分點，但長期下來卻可能對僅賺取三％、四％微利的電子業帶來極大衝擊。「到時如果連竹科工程師都減薪，新竹房市鐵定完蛋！」

雖然外界預估央行將緩慢調升、「無感」升息，但溫水煮青蛙，等真正有痛感時，可能為時已晚。現在就做好準備，才能聰明的「無痛升息」，在升息衝擊中全身而退。

【延伸閱讀】2年內買房，哪些區域有「崩盤潛力」？——全台建照核發數、推案量前3大行政區

建照核發數：桃園縣（20,378宅） 主要房價警戒區：1.平鎮市、2.中壢市、3.八德市

建照核發數：新北市（17,458宅） 主要房價警戒區：1.淡水區、2.三峽區、3.五股區

建照核發數：台中市（14,614宅） 主要房價警戒區：1.南區、2.太平區、3.北屯區

註：以上建照核發數累計期間為2013年1至9月，今年核發建照，約2015年進入交屋期

資料來源：營建署 整理：郭子苓

限購的鬆動，還需要信貸政策的支持和配合，銀行意願如何？

◎ 財新記者 霍侃 文huokan.blog.caixin.com 目前仍謹慎樂觀的房地產企業和金融機構，傾向於押注政府會「救市」 。

青島銀行業人士認為，目前房地產企業出一些個案問題， 「警示作用更大」 ，最後政府不會不管。

國家信息中心經濟預測部宏觀研究室主任牛犁說，今年全國「兩會」時，中央提出「雙向調控」的思路後，前期持續下跌的三四線城市的政策可以適當調整，但不能是大張旗鼓地補貼購房；至於大規模的全國性優惠，至少短期內沒有看到會有什麼動作和可能。

一位接近決策層的前副部級官員告訴財新記者，現在地方以各種名義放開限購，是由地方自己定，中央不會管。

即使北京、上海政策調整，中央應該也不會幹預。

限購的鬆動，還需要信貸政策的支持和配合。5月12日，央行副行長劉士余主持召開住房金融服務專題座談會，提出要合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品房的貸款需求。

儘管只涉及居民首套房貸，這一政策變化還是在市場上激起千層浪。一位遠洋地產人士說，如真能支持首套按揭，情況能相對好轉，否則客戶都在觀望。

央行要求商業銀行及時審批和發放首套按揭貸款，對利率合理定價。這有可能加快開發商去庫存，增加資金回籠。

今年前四個月，房地產開發企業到位資金3.72萬億元，同比增長4.5%，但定金及預收款下降7.8%，個人按揭貸款下降3.1%。首套房貸利率很少有打折，基本是基準利率甚至上浮。

不過，央行座談會的效果如何，尚待觀察。安信證券認為，政策會有一些短期效果。商業銀行之前在房貸上的行為，包括提高首套房利率、拖延房貸，確實有一些不符合政策方向，影響了正常需求的釋放，有內在糾偏需要。

多位銀行人士告訴財新記者，短期看，按揭貸款資本收益率很低，銀行當然沒有積極性。

一位國有大行房貸部人士說，銀行房貸利率提高一點，還是基於風險覆蓋和控制投放。貸款總額並沒有明顯減少，但今年放款進度慢了很多，主要有幾個原因 ：一是房地產市場風險；二是監管因素，即原來表外的非標資產今年要回籠進入表內，佔用了規模，這是造成今年貸款緊張的主要原因 ；此外，餘額寶等基金拉走不少存款，也導致房貸沒有足夠的規模。

申銀萬國房地產行業分析師韓思怡認為，雖然目前窗口指導的效用有逐步減弱的趨勢，但預計在綜合考慮全局風險的情況下，未來在額度、利率和速度上都會轉向積極。

瑞銀集團首席經濟學家汪濤認為，房地產業的風險是中國經濟面臨的最大下行風險，如果銷售面積和新開工面積進一步下滑，將可能會有更多的地方政府放鬆目前的限購政策，中央政府也可能將會開始考慮降低目前較高的房貸首付要求。

國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松認為，金融政策應保持中性，既不鼓勵、也不抑制開發貸款和居民住房消費貸款，可實行首付與貸款利率反向調節的政策。

遼寧省前省長陳政高近期調任住房和城鄉建設部黨組書記。國務院總理李克強在2004年 -2007年主政遼寧期間，陳政高先後任瀋陽市市長、瀋陽市委副書記、瀋陽市委書記，主持了大規模的棚戶區改造。

上述接近決策層的前副部級官員說，這次人事變動就是希望加強保障房建設。

牛犁說，目前擔心的是房地產市場急促、大幅的調整，希望能夠採取一些措施，讓市場「有序、緩慢地調整」 。

各個地方採取的措施不一樣，大城市增加供給、尤其是中低價位住房的供給；中長期看，要建立不動產統一登記制度，並通過房地產稅增加持有環節成本。

「通過這些措施，讓市場逐漸扭轉，價格回歸合理，在扭曲市場下採取的限購限貸這些不合理政策將來要取消，交易成本也要逐步降低。 」牛犁說。

財新記者王長勇對此文亦有貢獻