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三利空齐袭银行股 七折房贷或损15亿利润


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三利 空齊 齊襲 銀行 七折 房貸 或損 15 億利
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總還款本金增加 房貸年限拉長非萬靈丹 房子想貸四十年 借多少比借多久重要

2012-4-9  TWM



銀行與房仲業推出的「四十年房貸」專案,在市場受到廣大注意,但這種將還款時間拉長,降低每月還款金額的房貸方式,卻相對的增加總還款本金,在利多背後, 買屋民眾要慎用。

撰文‧梁任瑋

中油宣布油價大漲,在薪水未調、萬物皆漲的當下,再度推升一般人的「痛苦指數」,尤以房價最讓小市民傷腦筋,就連全台首善之區台北市,家庭可支配所得近五 年僅微幅增加一.一萬元,但購屋所得比,卻從八.六倍激增到十一.七倍,意謂無殼蝸牛要不吃不喝買房子的年限不但長達十一.七年,更較五年前整整拉長三 年。

以首購族而言,要面對存自備款的速度永遠追不上房價漲幅,外在環境又有銀行緊縮房貸成數,唯一能寄望的只有將房貸還款年限從二十年拉長至四十年,「用時間 換取空間」。

永慶房屋契約部經理陳俊宏說,過去二十年期房貸是常態,近幾年愈拉愈長,不少首購族都利用三十年期晉升有殼族。還記得老一輩的人常勸告年輕人,買房子千萬 不要欠銀行錢,只要有錢,就要盡量還給銀行,但近年台灣利率始終維持在低水位,把錢拿去定存的時代已過去,也讓房貸族的樣貌大幅改觀。

吸引薪水族 官方研擬跟進因此,日前銀行業者和房仲業連手推出「四十年房貸」,立刻引起廣泛討論,也讓飽受民意壓力的財政部長劉憶如鬆口,表示願意推動公股銀行辦理四 十年房貸專案,也使得這起原本是民間企業實施的行銷方案,瞬間拉高至國家層級。

四十年房貸的優點是每月房貸負擔輕,對於有長期借款需求者較有利,尤其是對於還沒有存夠自備款的購屋族來說,是一個可以提早達到成家夢想的途徑。不過,由 於還款期從二十年拉長至四十年,時間多了一倍,反而多繳更多利息,總利息支出是二十年房貸的一倍以上。

四十年房貸對收入吃緊的受薪階級的確充滿誘因,以房價一千萬元、貸款八百萬元、利率一.八八%本息平均攤還計算,二十年期每月要繳本利四○○二○元,四十 年期每月則只要繳二三七三○元,每月少繳一六二九○元。雖然精算下來,四十年房貸每年少支出十九萬五四八○元,但若從總負擔金額來看,選擇二十年期共繳納 九六○萬四八○○元,四十年期卻須支付總額一一三九萬四百元,等於多繳了一百七十八萬元利息。

另外,四十年房貸專案適用的貸款對象年齡,多半限制在四十歲之下,而且該方案的承作條件限制比較多,例如借款人年齡、屋齡均有限制,並非人人都適用。更重 要的是,還款期達四十年,以一位三十五歲的購屋族來說,四十年後已成為七十五歲的老翁,將變成標準的屋奴。

依年齡評估 善用房貸類型星展銀行個人金融服務放款及存款產品部資深副總裁宋霖耘說,根據星展銀行統計,台灣人平均房貸還款年限多半是在七至十年,很多購屋族會隨著家 庭成員需求變化,透過賣掉舊屋還清房貸,實際上會還到四十年房貸的民眾並不多。

因此,民眾在貸款時應注意哪些事項,才能找到最適合自己的商品呢?將房貸族區分為二十、三十、四十歲不同族群,是一種可行的評估方式。

以二十歲、收入固定的小資上班族為例,因剛出社會沒多久,身上可能有學貸等壓力,花旗銀行房屋貸款部副總裁余苑菱建議可先採用四十年期房貸,但每月房貸繳 款金額盡量不要超過收入的二分之一。若無法三至五年還清,最好選擇一段式利率,即一開始就約定房貸利率僅隨市場利率微幅波動,不會像分段式利率在第三年大 幅拉高,增加負擔。

三十歲以上的換屋族,因為已經有第一戶房屋,開始換屋時,可選擇「抵利型房貸」透過平時的儲蓄,來折抵房貸利息,降低房貸負擔。但抵利型房貸三年平均的利 率,一般都比本土銀行「前低後高型房貸」利率高,若平時沒有多餘的錢可存下來折抵房貸利息,那麼最好還是不選擇抵利型房貸,不然最後可能利息沒省到,還要 付更高的房貸。

四十歲到五十歲以上的換屋族,因小孩都已陸續長大,此時的購屋行為已轉為資產規畫,甚至是替小孩購屋,這時就可選擇「額度型房貸」。

例如其中的八百萬元,是短期之間還不了的,就申請一般型房貸;另外兩百萬元,以較高利率的額度型房貸申請,由於兩百萬元部分,只要有錢可以隨時還,因為彈 性還款,可隨借隨還,整體利息支出也降低。

此外,若是收入波動大的個人工作者,或是收入來源主要以大額獎金為主的業務員,因為收入大進大出,也適用此種方案。

陳俊宏說,除了本身身分條件以外,透過建商或大型仲介業者向銀行貸款,也可以談到優惠條件,一些仲介業者由於案源多,與銀行往來通常可談到比較低的利率條 件,對銀行而言,透過建商、仲介等通路帶進房貸戶,因為多少能省些推廣成本,也願意提供較優惠的條件。

「借多少比借多久重要。」宋霖耘強調,買房子一定要評估自己的還款能力,如果銀行給你四十年、九成,還是要算好自己的開銷,沒有預期外的支出,才能當個精 明房貸族。

屋齡新比年齡有利

40年房貸申請條件

1.限自住首購族(本人名下僅有目前購買的這一間房屋)。

2.「屋齡」+「貸款年限」及「年齡」+「貸款年限」,最高上限為75。

案例A 小資女孩30歲,購買的房子屋齡為40年75-30=45 75-40=35 兩者取其低,所以小資女孩可辦貸款年限為35年案例B 小資女孩30歲,購買的房子屋齡為20年75-30=45 75-20=55 最長可貸40年,所以小資女孩可辦貸款年限為40年

資料來源:永慶房屋

以時間換空間,月付壓力減輕——20年期與40年期房貸每月應付金額比較 單位:元貸款金額 20年還款 40年還款 每月可少繳金額100萬 5059 3028 2031 500萬 25294 15141 10153 1000萬 50588 30283 20305

註:年利率以2%計算

 
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貸款篇 租金養房貸 退休養老有依靠 房貸談判達人靠四奇招 輕鬆養八房

2013-04-08  TWM
 
 

 

購屋資歷長達十七年的李奇嶽,在台灣擁有五戶房子,三年前赴日本置產,現在更轉戰馬來西亞,因為懂得與銀行談優惠房貸,借力使力,購屋資金向來不是問題。

撰文‧林心怡

「 我真的覺得只要挑對好房子、做好房貸規畫,買房子並沒有想像中的困難。」李奇嶽從二十五歲就開始買房,沒有富爸爸的資助,他一樣有辦法一戶一戶地買,憑藉的助力就是銀行。

李奇嶽的第一戶房子是他大四那年,靠著平日省吃儉用與寒暑假帶團存出的第一個一百萬元買的。「我只不過是與朋友逛台北巿景美夜市,就在附近買了兩戶房子,總價約一千萬元,我後來信貸加房貸一共貸了九成,等於只拿出一百萬元。」

養信用

收入穩定 增加與銀行談判籌碼兩戶房子,一戶十七坪總價三百六十八萬元,另一戶二十七坪總價六百二十一萬元,以目前每月租金分別為一萬四千元與二萬元計算,報酬率分別是四.五%與三.九%,顯見李奇嶽很早就有「以租金養房貸」的觀念。

隔年,他貸款八成買了一戶台北市林森北路的十二坪小套房,接著又在桃園買下總價五百萬元的老公寓出租,不到三十歲就創下「三年買四房」的戰績。二○○三年SARS︵嚴重急性呼吸道症候群︶期間,他在台北縣(現已改制為新北巿)中和買下二十七坪,總價四百萬元自住中古屋,目前已有近千萬元的價值;○九年與一○年分別在日本東京買了兩戶房子淨賺九%的租金報酬率。去年他又在馬來西亞置產,預期賺當地每年房市成長一○%的價差,與租金投報率平均四%的長線機會。

十七年的買屋經驗,目前手上至少有八戶房屋的李奇嶽,練就一身與銀行談房貸優惠的本領。他認為,只要做好房貸規畫就可出手,才不會因資金問題,喪失購屋良機。

首先,平常就應累積個人的信用額度,而且最好是購屋前的兩年就開始這麼做。「營造漂亮的銀行往來紀錄很重要!」李奇嶽指出,一些銀行判斷信用良好與否的標準就要特別注意,比方說,買林森北路小套房的前兩年,他就告訴自己信用卡不要遲繳、不要只繳最低應繳金額、不主動辦分期購物,且一有錢就拿去繳房貸加速還款,因為包括房貸、信貸與卡債,都會列入未來還款的評估根據。

此外,最好將存款、信用卡、基金與投資理財等火力集中在幾家銀行,在經過二年的良好互動與「培養」信用下,會對未來爭取貸款成數與優惠利率加分。而且最好可以先自行到聯合徵信中心申請並提供給貸款銀行,以免因為申請過多家的房貸,提高聯徵次數而影響房貸成數。

另外,好職業也能為貸款加分,像律師、醫師、會計師、軍公教、五百大企業員工,都是銀行眼中的績優客戶。李奇嶽笑著說:「擁有大學助理教授頭銜後,我有一戶房子的貸款從二.三%降到一.八%,算一算一千萬元的房子一年可省下五萬元利息,二十年省下一百萬元,仔細想想還滿多的。」如果來不及與銀行培養信用,那麼若有長輩或朋友是銀行的VIP客戶,經由這些與銀行往來密切並有良好信用的人推薦,也能爭取較高的貸款成數與優惠利率。

VIP很重要

﹁有力人士﹂推薦 可能有特例規格出現「像我第一次買房雖然有收入,但只是學生身分,所以找了老爸作保,加上信貸才貸到九成。另外,透過銀行VIP客戶的推薦,貸款額度可以多個五%至一○%不等,甚至還會出現特例的規格。」李奇嶽舉例,他在日本東京買房,要價六百五十萬日圓,他向台銀貸款,台銀原不承作二千萬日圓以下的房屋貸款,結果他透過銀行VIP客戶友人推薦,不但得到六成五的放貸,還拿到二%的利率優惠,待遇真的「差很大」。

若無「有力人士」推薦也沒關係,直接去認識銀行經理。李奇嶽強調,房貸成數與利率高低,銀行經理扮演重要角色。「同樣一家銀行,不同分行經理的放貸權限都不一樣,透過關係打聽到手上擁有貸放權限較高的銀行經理,談起貸款會更有彈性。」至於認識銀行經理的方法,可請有經驗的代書幫忙介紹,或透過往來的銀行理專介紹。

貨比三家

本土與小家銀行放貸成數相對較高「談房貸最重要的就是貨比三家不吃虧!」李奇嶽最常比較的是土銀、富邦、台銀、聯邦、新光、大眾等銀行。「多找幾家談,優惠利率與較高貸款成數都可談出來。」他偏好挑選本土銀行承作房貸,比較好談。

李奇嶽說,若想貸到比較高的成數,可以選規模較小或建商起家的銀行,承作房貸也比較積極,但利率相對比老銀行高;而貸款尺度相對寬鬆的,還有農會或信用合作社等區域性的小銀行。

此外,李奇嶽總是習慣把自己累積的信用資料收集得相當完善,例如○三年他買下中和鄰近捷運站的中古屋時,就把自己名下四戶房子的位置資料、貸款金額、薪資證明全部備齊,「只要房子地點挑得好,自然有增值空間,銀行看到我持有的這些標的,又看到貸款金額所剩不多,貸了九成給我。」

完整收集

老王賣瓜行銷 勇於談判不嫌煩李奇嶽強調,很多優惠都是「談」出來的,像他只要房貸綁約期限一到,就會要求與原銀行換約,像是「我可以再綁約一年,但你要給我更優惠的利率」等請求。一有機會,就勇於與銀行談,只要信用夠好,銀行自然會用更好的條件留住你,這樣一來,無須支付轉貸所須負擔的設定費、塗銷費等成本,同樣能享有優惠利率。

「所以說,買房子真的不要嫌麻煩!」勇於向銀行借貸的李奇嶽,甚至把旅遊業與投資結合,帶團去日本、大馬買房子,讓自己的事業與置產版圖都不斷擴張。「這些房子都是我的『啞巴兒子』,退休養老的依靠!」李奇嶽肯定地說。

李奇嶽

出生:1972年

現職:創新旅行社董事長、東京房東網執行董事、大馬房東網總經理學歷:世新大學觀光研究所碩士、香港新亞研究所博士候選人

購屋年資:17年

房地產經驗:

擁有8戶房屋,包括北巿2戶、桃園2戶、中和1戶、日本2戶、馬來西亞1戶。

與銀行談房貸的 3 禁忌1.與銀行疏於往來,繳費紀錄不良。

2.收入不穩定,負債比資產超過太多。

3.懶得貨比三家,就談不到好條件。

 
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銀行暫停房貸蔓延至二三線城市:開始防樓市風險

http://www.ce.cn/cysc/fdc/fc/201309/11/t20130911_1465897.shtml
今年以來,有關各地銀行暫停房貸的消息層出不窮。8月26日,《每日經濟新聞》就曾以《部分額度已用完廣州多家銀行暫停房貸》為題,對廣州的房貸情況進行調查和報導。進入9月,這一現象已經開始向二三線城市蔓延。

  9月10日,《中國房地產報》報導稱深圳4家銀行公開宣佈暫停房貸。而據《重慶商報》9月9日消息,由於銀行信貸額度吃緊,重慶部分銀行暫停受理二手房貸款;同一天,《中安在線》報導,合肥最近有4家銀行暫停了二手房貸款,其中農行、交行、工行等國有大行也加入停貸大軍。

  對於大面積收緊房貸的原因,銀行方面普遍的說法是額度緊張。但也有銀行人士向《每日經濟新聞》記者透露,真實原因也許沒這麼簡單。

  銀行收緊房貸愈演愈烈

  據瞭解,今年以來,不少地方陸續傳出銀行暫停房貸的消息。截至目前,全國已經有北京、上海、廣州、深圳、合肥等城市相續出現暫停房貸的情況,尤其是最近幾天,似乎有蔓延的趨勢。

  而這種趨勢不僅表現在地域上,也表現在較小銀行開始向國有大行蔓延。此前,記者在調查中發現,暫停房貸的以股份行和城商行居多,國有五大行有審核從嚴、放款延長的現象,但並沒有停貸。但據9月9日《中安在線》的消息,合肥最近暫停二手房貸款的4家銀行中,3家是國有大行。由此可見,國有大行的此前的「淡定」態度似乎正被打破。

  某知名地產中介公司廣州地區經紀人向 《每日經濟新聞》記者表示,近來,房貸一直在收緊,現在根本不會有折扣,而且有幾家銀行在最近兩個星期也加入了暫停房貸的大軍,至於是哪幾家銀行,該地產經紀人沒有透露。

  種種跡象表明,銀行收緊房貸的趨勢愈演愈烈,而二手房貸款則首當其衝,是停貸重災區。據《中安在線》報導,沒有暫停二手房貸款業務的銀行,利率也出現較大幅度上浮。以合肥地區光大銀行為例,雖然沒有暫停二手房貸款,但首套房貸款利率在基準利率基礎上浮10%,二套房上浮20%,而且還需要等待放款。

  就連此前相對寬鬆的公積金貸款,如今也受到影響。據媒體報導稱,偉嘉安捷的統計數據顯示,8月北京市公積金貸款的交易量環比上月下降30%左右,國管公積金貸款受額度緊張影響,辦理人數下降明顯,而公積金貸款整體消費人群比例也由30%縮減為20%。

  銀行警惕房貸風險

  對於房貸收緊的原因,銀行方面普遍的說法是額度緊張,但某銀行人士王先生向《每日經濟新聞》記者表示,真實的原因也許要複雜得多,其中一個重要原因是銀行對房貸風險比以往更加警惕。

  據王先生介紹,在六月「錢荒」之後,許多銀行心有餘悸,對風險的控制更加嚴格。

  今年的上市銀行中報數據顯示,16家上市銀行不良貸款餘額達4400億元,相比2012年末增加了近400億元。

  「但這種影響是廣泛的,不針對房屋貸款,但上半年部分銀行房屋貸款過度放貸的問題也確實存在,下半年只能相對收緊,這個原因不可否認。另一方面,銀行對房地產市場的預期恐怕是銀行收緊房貸更重要的原因。」前述王先生表示,上述說法只是他的個人猜測。他還認為,房屋貸款作為一種銀行爭相追捧的優質資產的時代也許在逐漸遠去。

  王先生向記者指出,市場上有關房產稅的傳言,也提高了銀行對房貸風險的警惕。

  盛富資本總裁黃立沖在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示,房產稅的推出是大趨勢,只是時間問題。至於推出的具體時間,十八屆三中全會之後可能會有定論。

  黃立沖認為,目前中國的房地產市場泡沫比較嚴重,「歐美發達國家普遍徵收房產稅,所以房屋作為投資品的吸引力很低,持有兩套房以上的人是極少的。人們購房的目的就是為了住,因為空房子也要徵稅。但中國的情況很不一樣,許多人持有幾套或多套,因為持有成本太低。所以現在中國面臨著這樣一個問題,許多房子是空置的,造成了資源的極大浪費。而這些空置房就形成了房產泡沫,解決這個問題的有效方案就是徵收房產稅,這個大方向不會變。」

  「房產稅一旦推出(當然這個過程是漸進的),那房屋作為投資品的持有成本就大幅增加,從而失去作為投資品的吸引力,房屋需求自然就下降。」黃立沖表示,這種預期正是銀行收緊房貸的一個重要原因。

  黃立沖同時認為,另外一個原因,是房貸越來越顯現出一個特點:高風險低利潤,而且回收週期非常長。此外,房屋貸款一旦出現違約,對銀行而言,風險和收益也不匹配。

銀行 暫停 房貸 蔓延 至二 三線 城市 開始 樓市 風險
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房貸族三招自保 別碰九大警戒區

2013-11-09  TCW
 
 

 

「如果(房貸利率)真的升到四%,我看大家要造反啦!」說這句話的張先生,一家五口,名下還有兩間房子、兩輛車子要養,一個月光房貸支出就超過十萬,占家庭總收入的五成。他估算,一旦升息到四%,他每個月就要繳近兩萬元的利息,「這已經是22K族一個月的薪水了,怎麼繳得出來?」

現在,張先生開始積極投資基金,打算用投資獲利抵銷屆時升息的負擔,但若真的無法打平,他也做好縮減娛樂支出的打算:「以後沒辦法常帶小孩出國玩了;如果真的要,搭飛機也要降級為廉價航空!」

「真的會怕!」想到逐漸逼近的升息壓力,張先生只能苦笑。銀行業者透露,政府鼓吹房貸勿超過收入三成,但經手案件中,像張先生一樣達四、五成的比比皆是;雖然短時間內升息幅度不大,但因國內「薪資凍漲」,仍會造成房貸族一定壓力,若不能預先管理自己的財務狀況,恐有斷頭風險。

房貸族:用三工具還款減每月償還金,投資開源

因此,在二○一五年前「升息準備期」的兩年間,房貸族該如何事先防範、調整還款節奏?

如果你正在還款,請善用三個工具:寬限期、期數、大額還本。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析,若個人現正在還款的頭幾年,且未來幾年內收入穩定,確定升息時有大筆償還的能力,便可選擇延展寬限期,或改為只繳息,直到開始升息為止。

這樣的好處,可讓自己近兩年間有更多資金做保本型的投資,開源以應付高利率時代。

若房貸原本為二十年期,且升息恐使每月償還金額逼近負擔上限,則可考慮延長還款年限至三十年。以貸款金額一千萬元,利率二‧五%計算,年限二十年,每月含利息須付近五萬三千元;若以同樣利率來算,延長至三十年,則每個月可減少至四萬元左右。

專家提醒》還款總額增、利率沒優惠

不過,銀行業者提醒,此舉將使還款總額增加。以上述條件計算,二十年的總利息支出約二百七十一萬元,三十年則約四百二十二萬元,差額約一百五十萬元。申請延長時也必須支付三千至五千元的手續費、重新設定的費用,並被迫放棄當初簽約時的優惠利率。

至於現在正要購屋、辦理新貸款的消費者,張旭嵐建議將年限調到最長的三十年,一開始的還款負擔較小(與二十年期每月差約一萬三千元),並將貸款額度貸滿。假設有四成自備款,則最好三成用來付頭期款,貸款貸七成,保留其中一成現金在手做投資,或以備不時之需。

買屋族:盯雙地雷指標交屋遇升息可能變重災區

只是,利率除了影響還款總額,還可能是房價最大的殺手。

「比起利率,我更擔心台灣房市崩盤!」新婚一年、在新北市擁有一間二十三坪公寓的陳先生,因每月還款金額僅兩萬元,升息負擔不大;但由於計畫生小孩後將現有公寓脫手,利用售屋所得繳清房貸、換更大房型,因此格外注意房價波動,深怕將來必須賠錢出售。

如果房價因升息下跌,不只陳先生等投資人會被套牢,若以房產做為擔保品借貸,抵押值也可能不足,陷入窘境。兩年內,哪些有「崩盤潛力」的房市地雷區千萬碰不得?

永慶房屋研展中心經理黃舒衛分析,升息將加重投資客養房成本,因此對方很可能選在交屋前,也就是開始繳房貸前出售。而且,第一波升息將打擊購屋信心、拉長買方觀望期,因此投資客若選在升息時同時出售,很可能找不到人接手,造成房價快速下跌。

綜合以上因素,黃舒衛建議,升息前的兩年內,購屋地點首先最好避開投資客過度集中的區域,再來,若該區域的交屋期正好「趕上」第一波升息,將是升息下首當其衝的重災區。

因此,買房時可注意兩項「地雷」指標:一、該區域交通、生活機能尚未成形,年推案量成長卻超過三至五成;二、二○一五年將進入交屋潮的區域。

專家提醒》中南部漲幅虛胖恐先崩盤

《住展雜誌》研發長倪子仁大膽預估,受升息影響,一年內,台北市房價至少下修一成,新北市約一成至一成五,桃園、淡水等密集推案區的下跌幅度甚至是三成起跳。對自住客來說,是進場撿便宜的好時機。

「被台北人炒起來的地方,絕對第一個崩(盤)!」長虹建設財務長陳茂慶也提醒,近幾年因北客南下,「熱炒」中南部,造成房價不自然的漲幅。但是,因中南部房市的供需條件不如台北,當地人自住比例極高,缺乏自住買盤;因此,一旦升息效應開始發酵,北部投資客優先處分的絕對是中南部資產。

淡江大學產經系副教授莊孟翰則建議從產業面來剖析升息風險,他認為,利率雖只是小幅調升一、兩個百分點,但長期下來卻可能對僅賺取三%、四%微利的電子業帶來極大衝擊。「到時如果連竹科工程師都減薪,新竹房市鐵定完蛋!」

雖然外界預估央行將緩慢調升、「無感」升息,但溫水煮青蛙,等真正有痛感時,可能為時已晚。現在就做好準備,才能聰明的「無痛升息」,在升息衝擊中全身而退。

【延伸閱讀】2年內買房,哪些區域有「崩盤潛力」?——全台建照核發數、推案量前3大行政區

建照核發數:桃園縣(20,378宅) 主要房價警戒區:1.平鎮市、2.中壢市、3.八德市

建照核發數:新北市(17,458宅) 主要房價警戒區:1.淡水區、2.三峽區、3.五股區

建照核發數:台中市(14,614宅) 主要房價警戒區:1.南區、2.太平區、3.北屯區

註:以上建照核發數累計期間為2013年1至9月,今年核發建照,約2015年進入交屋期

資料來源:營建署 整理:郭子苓

 
房貸 族三 三招 自保 別碰 九大 警戒
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興業、交行暫停部分房貸 興業首席魯政委指未來十年房地產“盛世危途”

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2014-02-23 13:04 原文【興業暫停部分房貸 興業首席魯政委指未來十年房地產“盛世危途”】 更新《21世紀經濟報道》周日確認 繼本周五《21世紀經濟報道》指某股份制銀行暫停辦理房地產夾層融資業務和供應鏈金融業務後,本日《21世紀經濟報道》從相關渠道確認,興業銀行和交通銀行確如近日傳言所說,春節前即下發相關通知。此前一日,興業銀行首席經濟學家魯政委發表看空中國房地產預測,認為目前來看未來十年中國“房地產已是盛世危途”。 周五華爾街見聞曾引述《21世紀經濟報道》未具名報道,某股份制銀行總行提出停止辦理房地產夾層融資業務,要求企業金融業務條線重新審視相關政策流程並提出風險應對措施,在新的政策出臺之前,暫停辦理房地產供應鏈金融業務。 報道稱,該行停貸未含普通房地產開發貸款、經營性物業抵押貸款。該行認為,在經濟條件下行、資產泡沫過大、貨幣政策緊平衡的環境下,風險急劇上升,一旦發生風險暴露,處置起來非常困難。該行相關通知表示,要嚴控總量,確保總量不增加。 次日,騰訊財經援引業內人士消息稱,興業銀行春節前確有相關通知下發,但強調此次業務窗口指導僅針對地產夾層融資與地產供應鏈融資,非針對開發貸與個人住房按揭等大口徑房地產信貨。目前地產夾層與供應鏈融資業務,有的銀行早已停辦,也有銀行逆勢而為在大做,各行政策並不一致。 同日,魯政委發表名為“資金態勢與房地產業發展”講話,稱自己首次開始從趨勢上看空房地產。 魯政委說明: 我並不是說房價馬上就會跌。房地產是一個流動性很差的資產。如果房地產像股票一樣漲到頂點的時候,你想賣,對不起,你賣不掉。所以,只有當樓市還剩最後一波上漲行情的時候,趁著機會趕緊跑。 昨日魯政委從國內外資金面和附帶的基本面三方面論述自己的觀點,以下為主要內容: 基本面前面加了“附帶的”,是因為基本面不能決定什麽時候跌。就像股票,財務報表不好看,不是說它馬上就能跌。有可能前面的因素變得最重要。 只要資金放水,什麽東西都會往上漲,所以有水是東西往上漂的前提。在我們這幾年房價快速的上漲當中,跟整體流動性寬裕有密不可分的聯系。 2002年和2012年十年間,M2的余額變成多少?2012年的M2是2002年的5倍多。再看一看當年新增社會融資。2012當年的社會融資已經是2002年的8倍左右。 現在一些人認為房價貴得並不離譜,也是有道理的。年度新增的融資已經漲到了10年前的8倍?房價也漲8倍,不很正常嘛。 未來呢?未來我們看到我們的政府對過去一年政策最重要的一個總結就是一句話:不放松,也不收緊。 李克強總理講話:我們目前財政收入增長緩慢,中央財政持續負增長,在存量貨幣較大的情況下,廣義貨幣供應量增長較高。如果要靠刺激政策,政府直接投資空間已不大。還必須依靠市場機制。 李克強總理表示,如果過多地依靠政府主導和政策拉動來刺激增長,不僅難以維系,甚至還會產生新的風險。這里“新的風險”主要指兩點,一個是中國的貨幣總量相對於GDP是最高的。第二,中國政府的負債率,特別是地方政府的負債率太高。這兩個風險,其實說的是一件事。 到底李克強總理的新政“不放松、收緊”,對我們的貨幣政策產生什麽樣的結果呢? 2013年的CPI是2.6,低於我們最近13年來的平均水平。再看經濟增長,預計2013年應該是7.7%,7.7%的增長在過去的13年中也是偏低的。唯一例外的是,市場利率是13年來的高點。 現在市場利率越來越高。這到底是因為過去的利率水平偏低?還是因為現在的利率水平偏高? 不管怎樣,反正市場利率比過去10年都高。所以,現在的金融環境已經是跟過去完全不一樣了,過去是不斷的膨脹,現在至少不膨脹,隨著經濟規模的增長,很可能相對的資金松緊還是在勒緊的。 回到財政這個角度,如果實現貨幣不超發,財政必須做相應的配合。如果財政做相應的配合,這就一定會對房地產有影響。 我經常講的是日本的經驗。在我看來,財政始終是啟動寬松政策和房價上漲的第一步,那第一腳油門,從來不是貨幣踩上去,而是財政踩上去。 84年、85年,日本的財政當中用於鋼鐵水泥的投資增速甚至還是負增長,還是在勒緊財政。但是85年廣島協議之後,有一個短時間的經濟不景氣,美國也敦促日本要擴大內需,必須要放松政策,鋼筋水泥的投資上去了。 第一年,地價沒漲。隨後第二年,地價跟上。一直到90年之前,地價的上漲軌跡都跟財政擴張相關,不是偶然。再看它的貨幣政策,財政一踩油門的時候,日本就在加息。隨著寬松的財政政策和貨幣政策,日本地價猛漲。 漲到89年前後的時候,日本央行已經不堪重負,加息速度太快,政府自己就把泡沫給捅破了。 這是日本的經驗。對中國來講也是這樣,2008年下半年,地產一度出現供大於求的局面。但是,因為4萬億財政政策,國內房價直線拉升,所以擴張的財政政策永遠是推高房價踩油門的第一腳。 現在新一屆政府雖然也要“保增長”,但是沒有增加財政預算,也沒有多印鈔票,只是通過把其它地方的財政花的錢省下來,花到財政需要花的地方。這是國內資金的格局和趨勢,已經發生了變化。 美聯儲QE退出,標誌著美國的貨幣政策從過去不斷開始創新,開始轉向不斷收緊。正常情況下,美聯儲政策的收緊並不必然導致國內資金的收緊。在初期並不是一個特別大的問題。 我真正擔心的是,香港是聯席匯率,無論香港匯率是好是壞,美國利率一收緊,香港必須跟著走。如果美聯儲開始了加息的進程,香港也加息,加到一定的時候,香港樓市一定調整。 過去每一輪香港樓市價格的下跌,都是在美聯儲加息加到高點。每次上漲都是美聯儲降息。現在漲這麽高,也是因為它降息。如果未來美聯儲加息,香港的樓市會是一個什麽局面? 如果香港的樓市一跌,你認為內地的樓市會跌嗎?一定會風聲鶴唳、草木皆兵。 為什麽香港樓市這幾年漲得這麽厲害?是因為香港的貸款幾乎不要利息。現在中國經濟在走低,但是美國經濟在變好;當美國經濟好,中國經濟低迷的時候,香港的經濟肯定也低迷。這種情況下,你說香港還要跟著加息,樓市吃得住嗎? 再看新加坡,如果要跌,僅僅是香港跌嗎?97年新加坡的房價指數大概是60,現在新加坡的房價指數是200左右,漲了3倍多。 韓國97年也有調整,那時漲得還不太高,指數大概是40到60,沒漲多少就跌了。這幾年大概是從40多起步,幾乎漲到100,也是漲了2、3倍。 如果中國周邊都跌了,中國自己能不跌嗎? 上一屆政府調控都是控制地產商的融資,現在內地很難融資,最後到香港發債。 你要發人民幣債還好,美債占的越來越高。因為2008年之後美元從利率上是便宜的,和內地相比,從匯率上更便宜,借著美元,人民幣不斷升值,將來還的時候拿著一個升值的人民幣還美元,什麽都不幹就套利了。 但是有沒有想過,如果你借的這些債是十年期的債,如果你又沒做匯率的鎖定,如果你還沒有別的收入,靠人民幣買美元來還美元債,你能保證在未來的十年里人民幣對美元就不貶值嗎?反正我沒有這個信心。如果未來人民幣貶值15%,你這個債還還得起嗎? 所以亞洲金融危機出現就是兩件事,一個是在匯率低的時候借了美元,但是卻沒有美元的收入,要用本幣收入來還,結果本幣貶值。第二,短線長用,最後搞死了。在這一次中國的經濟同樣出現這種情況。如果內地有地產商死,你覺得你還相信房價不跌嗎? 2012年農村人均37平米,城里是33平米,2013年5月份,李克強總理在江西考察,問一個農村婦女,你們家里挺寬裕的,你們多少平米?5口人,200平,人均才40平,在平均水平線上。 難道就是因為我們在城里,比農村就少3、4平方米,就覺得受不了?一線城市對房地產的剛需是不是被誇大了? 可能有人會說,一線城市特別缺房子,你再看看一線城市的人均居住面積。北上廣深2010年的時候上海的房子人均居住面積接近35平米。 當房子漲的時候,你不覺得房子多,因為這個東西好,會不斷升值。但是房價跌的時候,兩套房子都會覺得多。 2015年之後,新增進入城里的人相對過去是減速,不是加速。我們看當年的房價,恰恰處在勞動力人口占比回落之後。再看中國的GDP也已經從高點開始回落。如果中國GDP在這樣一個低點持續回落,GDP在7%左右盤整的時候,房子會持續漲嗎? 雖然不知道具體哪一點,但是我相信在未來十年里,站在現在來看,我們的房地產已經是盛世危途。
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房貸鬆動?

2014-05-19  NCW
 

限購的鬆動,還需要信貸政策的支持和配合,銀行意願如何?

◎ 財新記者 霍侃 文huokan.blog.caixin.com 目前仍謹慎樂觀的房地產企業和金融機構,傾向於押注政府會「救市」 。

青島銀行業人士認為,目前房地產企業出一些個案問題, 「警示作用更大」 ,最後政府不會不管。

國家信息中心經濟預測部宏觀研究室主任牛犁說,今年全國「兩會」時,中央提出「雙向調控」的思路後,前期持續下跌的三四線城市的政策可以適當調整,但不能是大張旗鼓地補貼購房;至於大規模的全國性優惠,至少短期內沒有看到會有什麼動作和可能。

一位接近決策層的前副部級官員告訴財新記者,現在地方以各種名義放開限購,是由地方自己定,中央不會管。

即使北京、上海政策調整,中央應該也不會幹預。

限購的鬆動,還需要信貸政策的支持和配合。5月12日,央行副行長劉士余主持召開住房金融服務專題座談會,提出要合理配置信貸資源,優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品房的貸款需求。

儘管只涉及居民首套房貸,這一政策變化還是在市場上激起千層浪。一位遠洋地產人士說,如真能支持首套按揭,情況能相對好轉,否則客戶都在觀望。

央行要求商業銀行及時審批和發放首套按揭貸款,對利率合理定價。這有可能加快開發商去庫存,增加資金回籠。

今年前四個月,房地產開發企業到位資金3.72萬億元,同比增長4.5%,但定金及預收款下降7.8%,個人按揭貸款下降3.1%。首套房貸利率很少有打折,基本是基準利率甚至上浮。

不過,央行座談會的效果如何,尚待觀察。安信證券認為,政策會有一些短期效果。商業銀行之前在房貸上的行為,包括提高首套房利率、拖延房貸,確實有一些不符合政策方向,影響了正常需求的釋放,有內在糾偏需要。

多位銀行人士告訴財新記者,短期看,按揭貸款資本收益率很低,銀行當然沒有積極性。

一位國有大行房貸部人士說,銀行房貸利率提高一點,還是基於風險覆蓋和控制投放。貸款總額並沒有明顯減少,但今年放款進度慢了很多,主要有幾個原因 :一是房地產市場風險;二是監管因素,即原來表外的非標資產今年要回籠進入表內,佔用了規模,這是造成今年貸款緊張的主要原因 ;此外,餘額寶等基金拉走不少存款,也導致房貸沒有足夠的規模。

申銀萬國房地產行業分析師韓思怡認為,雖然目前窗口指導的效用有逐步減弱的趨勢,但預計在綜合考慮全局風險的情況下,未來在額度、利率和速度上都會轉向積極。

瑞銀集團首席經濟學家汪濤認為,房地產業的風險是中國經濟面臨的最大下行風險,如果銷售面積和新開工面積進一步下滑,將可能會有更多的地方政府放鬆目前的限購政策,中央政府也可能將會開始考慮降低目前較高的房貸首付要求。

國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松認為,金融政策應保持中性,既不鼓勵、也不抑制開發貸款和居民住房消費貸款,可實行首付與貸款利率反向調節的政策。

遼寧省前省長陳政高近期調任住房和城鄉建設部黨組書記。國務院總理李克強在2004年 -2007年主政遼寧期間,陳政高先後任瀋陽市市長、瀋陽市委副書記、瀋陽市委書記,主持了大規模的棚戶區改造。

上述接近決策層的前副部級官員說,這次人事變動就是希望加強保障房建設。

牛犁說,目前擔心的是房地產市場急促、大幅的調整,希望能夠採取一些措施,讓市場「有序、緩慢地調整」 。

各個地方採取的措施不一樣,大城市增加供給、尤其是中低價位住房的供給;中長期看,要建立不動產統一登記制度,並通過房地產稅增加持有環節成本。

「通過這些措施,讓市場逐漸扭轉,價格回歸合理,在扭曲市場下採取的限購限貸這些不合理政策將來要取消,交易成本也要逐步降低。 」牛犁說。

財新記者王長勇對此文亦有貢獻

 
房貸 鬆動
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房地產“左右逢源” 多地取消限購、房貸審批加速

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中國房地產市場在持續出現頹靡態勢之際,房產市場的關鍵政策出現松動跡象。(更多全球財經資訊,請加微信號:wallstreetcn) 一向被視為樓市調控“殺手鐧”的房地產信貸政策正從源頭上刺激市場需求。 上周,上海就傳出農行首套房200萬元以上的商業住房貸款可獲95折優惠利率。《東方早報》報道稱,部分城市配合松綁限購的同時還放松了限貸政策,但外地戶籍購房者購買二套房的貸款利率,在基準利率的基礎上上調至1.15倍。 業內認為,在樓市膠著的微妙時刻,一線城市信貸松動,一旦其他地區和大行加入放松大軍,那麽,市場對房地產市場的預期很可能改變。 除了利率優惠,中原集團研究中心的調研結果顯示,全國多個城市房貸審批速度也在明顯加快。 《上海證券報》報道稱,北京、廣州、成都等多地房貸審批、放款流程已大大加快,已從最緊張時的3個月縮減至如今的1個月,杭州等地甚至一周即可審批放款。 據德祐地產貸款管理部主管晏純介紹,現在,上海房貸審批一般兩周即可通過。在交易中心產證辦下來後,3-4個工作日即可放款,一般來說1個月到1個半月整個貸款流程就可完成,這與此前貸款最緊張時至少3個月甚至長達半年的貸款周期相比,已大大縮短。 不僅如此,在央行發生要求銀行支持住房貸款需求後,地方政府的救市行動也由暗轉明、範圍擴大、力度加碼,全國多個城市放松限購政策已經成為大勢所趨。 華爾街見聞曾提及,6月底,呼和浩特成為全國第一個發文取消限購的城市。本月,二線城市武漢也加入限購松綁的大軍。截至7月23日,46個限購城市中有27個城市針對限購政策進行了微調。 中原集團研究中心對這些城市限購放松後的樓市反映進行調研,結果顯示從目前放松限購的樣本城市來看,效果甚微。 瑞銀首席經濟學家汪濤表示:“目前市場已經出現失衡,取消限購對樓市的作用不大。”而另一位券商研究員也認為: 限購已經沒有太大意義,信貸依然是市場能否複蘇的關鍵。
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多家媒體證實限貸松綁:房貸還清可享受首套房優惠政策

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據多家媒體報道,昨日“四大行首套房認定標準將放松,房貸還清即算首套”的市場傳言被多家銀行證實,“消息基本屬實”。

《21世紀經濟報道》周一援引消息人士稱,中行當天下午召開高層會議,討論房貸政策調整問題。這一傳聞也得到了工行、農行內部人士的初步證實,但均未透露詳情。

此外,《上海證券報》也從被傳聞的一家銀行了解到,這家銀行昨天上午召開了會議,部署了支持房地產信貸投放、加大房貸利率優惠力度的方案。

從具體的政策上看,首套房貸的優惠力度加大,首套房利率或重回7折時代;房貸還清的可視為首套房,享受首套房的優惠政策。二套房的限制也將有所松動。

該報道還提到,由於地區之間的房地產市場發展不均衡,因而在政策實施過程中,將由各分行根據當地的實際情況確定優惠的利率標準。預計房價居高不下的一線城市的優惠力度沒有二、三線城市大。

此前傳聞指首套房認定標準將放松,據申萬地產透露,四大行將出政策,放松首套房認定標準,只要房貸貸款餘額還清都算首套房。上周五(19日)人行已召集各大行開會,透露這一想法,目前正在吹風階段,預計該政策會較快出臺。

所謂“首套房”必須同時滿足三個條件:買房人年滿18周歲;買的房子是90平方米及以下的普通住房(90平方米及以下的普通住房是享受契稅稅率1%的優惠);購房人名下沒有單獨或與他人共同購買的住房。不過與父母一起購買的、按照房改政策購買的、通過繼承遺產或拆遷安置獲得的住房除外。

其實在傳聞出來之前,部分地方已經松綁了房貸政策。上證報提到,昨日,福州市政府正式發文,宣布購房人償清購房貸款後,再次申請貸款購房的,按首貸認定。而南京 、杭州 等地目前的首套房認定標準已經按照“只要房貸余額還清,就算首套房”執行了。

在當前金九銀十的傳統銷售旺季,市場依然持續低迷,樓市庫存處於高位。

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青島率先松綁限貸:房貸還清可享受首套房優惠政策

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9月23日,青島市國土資源和房屋管理局發布《關於完善保障性住房和市場多層次需求住房建設體系的意見》(青土資房發[2014]495號)指出,出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款後,再次申請住房貸款的,按首套房貸認定。而就在同日早些時候四大行還表示暫未收到通知,興業銀行也否認將放松首套房認定標準。

據觀點地產網報道,該文件由青島市國土資源和房屋管理局、青島市城鄉建設委員會、中國人民銀行青島市中心支行、青島市住房公積金管理中心、青島市地方稅務局及青島市規劃局聯合發布。

根據規定,青島市將貫徹落實國家房地產市場“雙向調控”要求,圍繞建立新型住房制度的需要,加快保障性安居工程建設,充分發揮市場在資源配置中的決定性作用,不再實行住房限購政策。

《意見》要求,實行差別化的住房信貸和稅收政策,承擔住房公積金、住房維修基金和商品房預售資金監管業務的各商業銀行,要先行研究制定並落實支持個人購買住房貸款的優惠政策。住房公積金管理機構在確保資金安全和正常提取的前提下,優先滿足公積金繳存職工首次利用公積金貸款的購房需求。

同時,該文件要求,青島將持續加大保障性住房建設力度,在第三個住房保障發展規劃期內(2014-2016年),保障性住房建籌總量不低於3.5萬套,其中建籌公共租賃住房不少於3萬套,保障性住房供應總量不低於3萬套。在推進公租房建設的同時,收購部分商品房屋作為公租房源。

此外,居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋,並且購房成交價格不超過貨幣補償的,對新購房屋免征契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換,並且不繳納房屋產權調換差價的,對新換房屋免征契稅。對個人購買普通住房,且該住房屬於家庭唯一住房的,減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房的,且該住房屬於家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。個人購買住房的納稅義務發生時間以定位(安置)協議簽訂時間或網簽合同簽訂時間孰早為準。

其實關於房貸放松的消息近日極受關註,9月22日下午,就有多家媒體報道稱四大行將出臺新政:只要房貸余額還清,都算首套房。消息還稱,上周五央行召集各大行開會透露了放松限貸的想法,目前還在吹風階段,預計該政策將會很快出臺。

但9月23日有報道則指出,四大行的廣東省分行相關人士均表示暫未收到此政策,目前仍實行“認房又認貸”的政策。興業銀行否認將放松首套房認定標準,稱此完全是失實報道;而平安銀行和招商銀行也表示未接到任何關於首套貸認定標準的通知。(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

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房貸松綁?央行隱晦答複:等文件,各地已在行動

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近日,關於“認房不認貸”的首套房標準松綁的傳言鬧得沸沸揚揚。對此,中國人民銀行副行長劉士余回應稱,“具體內容要等文件”。而對於今年是否會出臺相關政策,他更是直言不諱:“各地都在行動了嘛”。

據《新聞晨報》,在昨天的全球央行對手方協會會議的間歇,有媒體記者向準備離席的劉士余提問,“首套房貸”標準有沒有調整?劉士余回應稱:“等文件。”同時補充道,“惠民生,調結構,始終是我們工作的重中之重”。

當記者連連追問是否意味著今年可以出臺相關政策時,劉士余邊走邊稱“各地都在行動了嘛。”

近期,福州、杭州及南京等地相繼出臺了購房人償清購房貸款後,再申請房貸時按照首套房認定的相應松綁政策。本周一,市場就開始流傳四大行首套房認定標準將放松,房貸還清即算首套。本周二下午,上海樂居更是表示,興業銀行、浦發銀行已率先放開限貸,執行認房不認貸。

對於這種“認房不認貸”的趨勢,交通銀行首席經濟學家連平表示,過去市場比較火熱時,限購限貸是針對當時的情況,“現在情況變化了,針對性做些調整,松綁限購是大趨勢。”

民生證券也認為“此政策意在刺激居民改善性住房需求,對沖高按揭利率、高稅費、人口老齡化等不利因素沖擊,維系房地產鏈條的正常運轉。”

民生表示,在房地產政策方面,政府會總體“保持定力”,不會輕易用降息或者全面信貸擴張刺激總量,但仍會“有所作為”,通過擴大供給保障基本住房需求。

同時,政府會更尊重市場,讓銀行自主決定是否放貸及給予優惠,並註意分城施控,房價壓力較大的北上廣繼續限購,二三線城市能放開限購的就放開。(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

房貸 松綁 央行 隱晦 答複 文件 各地 已在 行動
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倫敦房價太貴 KPMG出面幫員工談優惠房貸利率

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會計事務和咨詢服務公司畢馬威(KPMG)已通過與Clydesdale銀行和Yorkshire銀行合作,開始幫助員工在房價日益高漲的倫敦買房。

英國金融時報報導,KPMG本月24日推出的這項計劃是替員工財務規劃的一環,其中包括公司替員工出面協商較優惠的抵押貸款利率。

KPMG英國董事長Simon Collins說:

“有自己的房子快成為天方夜譚了,只有最有錢的人不受影響。我們正致力於讓決策官員及客戶關註此議題,但也希望為同樣面臨這個問題的公司員工提供實質幫助。”

即使是收入頗豐的年輕專業人才也越來越難承受倫敦高企的房價,這已經成為倫敦企業關註的熱點。但當前幾乎沒有證據顯示任何大公司直面該問題。

按揭貸款經紀商表示,企業不太可能簽署諸如為將來可能離職的員工擔保的房產債務等長期協議。經紀商London & Country Mortgages主管David Hollingworth表示,如果一家企業簽署協議成為擔保人,那麽他們就對該按揭貸款負責,無論這名員工日後還在不在他們公司工作。

經紀商John Charcol主管Ray Boulger指出,企業補貼員工的房貸在利率很高的上世紀70年代較常見,利率回落後這種做法就不再受企業喜愛。目前企業較常見的做法是通過提供薪資補貼,來降低本公司員工在倫敦居住的成本。

KPMG認為,買房成本太高是年輕人不願在倫敦居住和工作的原因,這傷害企業吸引及留住人才的能力。KPMG的1.2萬名英國員工中,約有2/3在倫敦工作。

KPMG和住房慈善機構Shelter今年稍早共同發布的一篇報告稱,因為住房成本的上升,及經濟適用房的短缺,2040年前有一半的20-24歲年齡層的年輕人可能要和父母住在一起。

據房地產中介Savills本周初公布的報告,因租金上漲及英鎊走強,倫敦已經超越香港,成為全球生活和工作成本最昂貴的城市。倫敦平均房價已經超過50萬英鎊。

倫敦 房價 太貴 KPMG 出面 員工 優惠 房貸 利率
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解讀房貸松綁:不要小看此次房地產政策向正常化回歸

來源: http://www.gelonghui.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2898&extra=

解讀房貸松綁:不要小看此次房地產政策向正常化回歸
作者:王漢鋒

9月30日下午央行、銀監會等機構聯合宣布調整對房地產貸款政策。具體包括:1)重申首套房最低首付比例30%,利率下限為基準利率的0.7倍;2)對於擁有1套房,並結清相應購房貸款家庭再購房,執行首套房貸款政策;3)對於非限購城市,第三套及以上住房購買需求,如果結清購房貸款,各地銀行自行把握;4)允許給予非本地居民按揭貸款;5)繼續支持房地產開發企業的合理融資需求。對此,中金策略王漢鋒認為,地產政策進一步糾偏,其影響不容小覷。這次政策的放松,是在向正確的方向上繼續前進了一步,將有助於消除中國經濟面臨的“尾部風險”。後續繼續關註市場資金利率的下行趨勢。


以下是他的觀點:

2014年10月2日

不要小看此次房地產政策向正常化回歸!

各位:

9月30日下午央行、銀監會等機構聯合宣布調整對房地產貸款政策。具體包括:1)重申首套房最低首付比例30%,利率下限為基準利率的0.7倍;2)對於擁有1套房,並結清相應購房貸款家庭再購房,執行首套房貸款政策;3)對於非限購城市,第三套及以上住房購買需求,如果結清購房貸款,各地銀行自行把握;4)允許給予非本地居民按揭貸款;5)繼續支持房地產開發企業的合理融資需求。

另外,今天中央宣布十八屆四中全會將於10月20-23日召開,時間點基本符合我們之前的預期(10月中下旬)。

我們對這些消息快評如下:

(1)  地產政策進一步糾偏,其影響不容小覷。我們從2014年年初開始獨樹一幟在市場上看多地產股(《2014:以地產開局》),原因在於我們預期自2010年以來扭曲的地產調控從2014年開始有望逐步回歸正常化。自今年年初開始,各地陸續取消限購政策。到如今,地產貸款認定政策進一步向正常化回歸,邁出實質性的一步,正式宣告之前持續多年的扭曲式的房地產調控政策逐步回歸正常。對應地,地產市場有望逐步回歸正常。地產個股已經出現了明顯的漲幅,但到目前為止依然存在低估,仍有較為明顯的向正常化回歸空間。

(2) 地產政策調整不容小覷另一方面原因在於:以持續的改革及對不恰當的地產政策的糾正為基礎,長期“病態運行”的中國經濟有望進入真正正常運行的“新常態”。2010年之後中國面臨的諸多挑戰,包括地方政府債務問題、影子銀行問題、金融系統風險問題等等,都直接或間接地跟房地產不太恰當的調控方式帶來的全社會資金周轉趨緩有關。換言之,對地產不恰當的調控直接導致了中國經濟隱藏的各種風險暴露。如今政府一方面在通過持續的改革(財稅體制改革、國企改革、地方政府行為的糾偏等)來糾正導致風險的結構性問題,另一方面在通過周期性的放松來釋放被壓制的需求。這兩種手段並行的方式,有望使得中國經濟擺脫過去四、五年“病態運行”,進入真正的正常運行的“新常態”。而目前市場上,較多板塊所隱含的估值水平對應的是“病態運行”的估值水平,這些綜合的措施將有望消除這些板塊所面臨的“尾部風險”,其估值還有較大的向正常化回歸的空間,如地產投資相關板塊、銀行板塊。

(3) 我們相信,此次地產放松,一定會在後續充滿爭議,引發討論。就如之前的歷次放松一樣,市場一定會有類似“政府又放水”的論調。我們一直強調,該放松時就放松,把結構性的問題留給結構性的手段,而不必陷入窠臼,死死抓住貨幣政策不放以至於“自廢武功”。這次政策的放松,是在向正確的方向上繼續前進了一步,將有助於消除中國經濟面臨的“尾部風險”。後續繼續關註市場資金利率的下行趨勢。

(4) 十八屆四中全會:“依法治國”將降低中國資產風險溢價。我們看多市場,但我們並不低估中國市場面臨的挑戰。十八屆四中全會以“依法治國”為主要議題,直接針對中國的主要矛盾,有望使得政府與市場、政府與企業、不同類型的企業之前的關系和界限更加清晰界定,大大降低企業經營所面臨的不確定性,從而逐步降低中國資產目前所隱含的較高的風險溢價。詳細請參看我們之前發表的《十八屆四中全會:依法治國將降低中國資產風險溢價》)

(5) 維持看多,不排除上調目標漲幅的可能。我們在《2014:我們轉為樂觀》的年度展望報告中預計市場在2014年將實現20%左右的漲幅(目前上證指數已經實現11.7%的漲幅)。我們依然維持這樣的漲幅判斷,但不排除後續上調目標漲幅的可能。總體上,我們認為市場的重估才是剛剛開始,越來越多的跡象表明,2014年有望成為中國股票市場向上的長期拐點(參見2014年3月4日《中國的“老經濟”與“新經濟”》)。

(6)板塊配置:繼續超配地產,關註地產鏈條的反轉機會。從操作的層面上,我們繼續建議配置地產、金融等之前被“病態經濟”壓制的藍籌板塊。同時建議關註地產投資鏈條相關板塊在經歷多年的低迷和調整後可能會迎來反轉的機會,包括原材料、資本品等。

最後,感謝您持續的支持和關註,祝各位節日愉快!

王漢鋒 於北京

2014年9月30日

解讀 房貸 松綁 不要 小看 此次 房地產 房地 政策 正常化 正常 回歸
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一張圖看清中國房貸政策的演變

來源: http://wallstreetcn.com/node/208901

昨日,央行銀監會聯手推出了重磅文件,為樓市松綁。

文件規定,首套房利率可打七折,對於擁有一套房並結清房貸的家庭,新購房可享受首套房優惠,至此首套房的認定標準明確放寬。

中信證券認為,這次政策的力度僅次於2008年10月,將會對市場產生極為重大的影響,其程度遠遠超過前幾個月放開限貸,歷史上看此種影響也僅見於09年。

如果你對此還沒有什麽概念,人民網制作的一張圖可以幫你了解中國房貸的政策演變,從而更好的理解此次政策的力度(圖片來自人民網,原文地址點擊這里):

MAIN201409301802000312418357494

一張 張圖 看清 中國 房貸 政策 演變
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美國申請房貸難到什麽程度?伯南克被慘拒!

來源: http://wallstreetcn.com/node/208975

周四,前美聯儲主席伯南克與穆迪首席經濟學家Mark Zandi閑談時稱,最近為他的房屋申請再融資貸款時被拒了,目前發放貸款的機構在信用要求上有些緊的過頭了。Zandi表示認同,稱許多合格的借款人由於沒有工資收入,因此無法獲得房屋貸款。

bernanke2014

周四,前美聯儲主席伯南克出席了在芝加哥舉行的會議。會議由老年人住宅和保健行業國家投資中心主辦。伯南克與穆迪首席經濟學家Mark Zandi閑談時表示,他最近在為他的房屋申請再融資貸款(refinance)時被銀行給拒絕了。在場聽眾得知這一事情後紛紛大笑。

據彭博新聞社報道稱,伯南克表示,他沒有編造。這完全有可能。目前發放貸款的機構在房屋貸款的信用要求上有些緊的過頭了。

Zandi表示認同,稱許多合格的借款人由於沒有工資收入,因此無法獲得房屋貸款。當前信貸要求確實太緊了。

卸任美聯儲主席後,伯南克出任布魯金斯學會高級研究員,目前正在撰寫一本有關美聯儲和大蕭條的書。

事實上,卸任後伯南克越發滋潤了。比如,他參加阿布紮比銀行業會議時獲得了25萬美元的酬勞。與之形成對比的是,伯南克擔任美聯儲主席的8年時間里,平均年薪只有約20萬美元。《紐約時報》報道,預計今年伯南克將通過巡回演講賺得數百萬美元。

美國 申請 房貸 難到 什麼 程度 伯南 南克 克被 被慘 慘拒
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房貸松綁落地 7成利率或難實現

來源: http://www.infzm.com/content/104704

10月1日,市民在南京一在建住宅樓盤參觀。9月30日,央行、銀監會公布通知,對我國房貸政策作出調整。根據通知,對於貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍,具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。 (新華社 董金林/圖)

9月30日,央行發文宣布新的房貸認定標準:對貸款購買首套住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍,對擁有1套住房並已結清相應貸款的家庭,為改善居住條件再次購房,執行首付3成政策。

經過十一國慶長假,各大銀行相繼公布了房貸新政策。綜合《北京晨報》《新京報》消息,10月8、9日,招行和建行先後宣布實施首套房“認貸不認房”的新政策。

其中,招商銀行相關負責人表示,招行將在房貸額度上,單獨撥出信貸額度用於支持購房貸款市場需求,並根據房地產市場的發展,適時調增房貸額度。不過,這位負責人坦言,具體房貸細則和首套房利率定價還需等待總行通知。“首付款比例和貸款利率還是要根據借款人資質、信用狀況等來確定。”

建行表示,對於貸款購買首套自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。具體根據借款人購房情況及其信用記錄、還款能力等因素區別確定。但該行表示目前尚未明確如何執行及如何才能享受到7折優惠。

此外,工行、農行、中行、中信、興業等銀行則均表示正在研究制定實施細則。銀行人士稱,從發文到實施有一定時間差,真正實施新政可能還需要一段時間。 

7成利率或成鏡花水月

從目前的情況來看,二套房房貸政策放寬若能落實將支撐改善型住房需求。有換房需求者將不再受到二套房首付60%以上等規定的制約,而利率的下調也將利好購房者。

不過,業內人士向《華夏時報》表示,按照目前房地產市場狀況,所謂7折優惠利率沒有實質意義,貸款利率早已市場化,是否優惠是銀行的權利。換句話說,銀行會按照央行“認貸不認房”的新政策,但是所謂7折利率,則是指導意義大於實際意義。

“如果首套房按揭貸款利率執行基準利率,銀行基本不要說賺錢,更不用談利率折扣優惠。目前一個現實是,銀行存款流失壓力大,資金成本不斷提高。”上述人士坦言。目前,5年以上基準利率是6.55%,7折後只有4.585%,而現在5年期定存利率是4.75%,不少銀行還上浮10%,達到5.225%,已經明顯地出現倒掛。

如此就使得看似存在的優惠利率實際上遙不可及,即便優惠利率有所優惠,但背後卻附加了種種苛刻的限制條件。

根據融360的監控報告顯示,部分股份制銀行出現8.5折優惠,但附加條件卻是金融資產達到500萬以上的客戶才可申請。也出現9折優惠,但僅部分支持我愛我家和鏈家客戶,且需購買相應的保險項目;招商銀行優惠則是購房者存貸款額15%的保證金一年,享9折,存貸款額5%的保證金一年,享9.5折。

據前述《北京晨報》消息,中原地產首席分析師張大偉認為,在目前資金價格情況下,銀行吸儲難度非常大,不僅7折不可能,連9折以下的貸款折扣出現的可能性都非常低。

央行早在2012年年底放寬貸款利率下限時就同時提出,首套房貸貸款利率最低可享受基準利率的0.7倍。但此後僅有一兩家小銀行曇花般閃現7折房貸利率外,各家銀行推出的最低貸款利率一般在8折水平。

因此,在各地細則未落地的情況下,購房者需要謹慎,不能只憑中介或者銀行銷售的口頭承諾簽署購房協議。

房貸 松綁 落地 利率 或難 實現
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央行放松房貸 德銀稱買入中國開發商債券時機已到

來源: http://wallstreetcn.com/node/210473

中國政府為房貸松綁之際,中國房地產開發商發行的美元債券價格正在下跌。德意誌銀行(德銀)分析師認為,現在正是買入這類債券的時機,而摩根士丹利分析師認為買入為時尚早。

美國銀行旗下美林證券指數顯示,上述中國開發商的高收益美元債券今年回報率為5.4%,2012年與2013年回報率分別為47.9%和8.5%。德銀數據顯示,今年7月以來,這類債券的回報率僅有0.1%。作為全球首屈一指的垃圾債擔保機構,德銀認為,回報率下滑使這類債券有投資吸引力,債券質量將因中國央行支持而受益。

今年9月30日,中國央行聯合銀監會出臺房貸新政,對擁有首套房的家庭,如已結清相應購房貸款,再次申請購房貸款,銀行將按首套房貸款政策給予優惠。央行釋放了貨幣層面放松的信號,一定程度上有助於消除房地產市場下行風險。但國內多位業內人士指出,樓市庫存依然處於高位,“去庫存”是首要選擇,房地產市場已進入供過於求的“新常態”。

德銀駐香港分析師Jacphanie Cheung認為,中國政府放松房貸限制提振了國內房產買家的情緒,是重要的支持。這類政策對刺激需求的效力可能超過央行降息和房貸限購松綁。

而摩根士丹利的分析師認為,投資者應避免中國房地產開發商的債券,因為央行放松信貸不會對房地產業形成立竿見影的效果。今年9月,中國住房銷售下滑40%,主要城市房價幾乎普遍下跌。中國政府從嚴監管影子銀行和反腐調查的緝捕高官行動都加劇了對中國房地產的擔憂。

本月初中國指數研究院公布的數據顯示,10月百城新建住宅均價環比、同比首次雙雙下跌,但10月環比下跌0.4%,環比跌幅較9月收窄0.52個百分點。在房貸新政以及地方政府不同程度“松綁”政策的刺激下,10月新建住宅價格環比上漲的城市增加6個,環比下跌城市減少6個。10月主要城市成交普遍回升,42個主要城市的商品房成交總量環比增長12.6%。

房價,百城房價,房地產,開發商

德銀建議投資者將資產由投資級中國地產向高收益類地產轉移,與工業企業相比,更青睞中國的房地產業證券。德銀分析師Jacphanie Cheung稱,因看好中國房地產開發商的銷售前景,以及預計他們可能降低購地和施工的成本,德銀預計,明年這類開發商的債券前景較今年更為樂觀。

截至今年6月底,日興資產管理亞洲有限公司管理資產1680億美元。該司亞洲高收益債券業務的高級證券組合經理Leong Wai Hoong稱,該司已將中國房地產開發商的債券評級由中性調升至略微重倉,認為中國樓市正在好轉,可能因一些政府寬松措施對銷售的正面影響得到支持,希望看到樓市進一步去庫存後再做判斷。

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央行 放松 房貸 德銀 銀稱 買入 中國 開發商 開發 債券 時機 已到
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央行放松房貸 德銀稱買入中國開發商債券時機已到

來源: http://wallstreetcn.com/node/210473

中國政府為房貸松綁之際,中國房地產開發商發行的美元債券價格正在下跌。德意誌銀行(德銀)分析師認為,現在正是買入這類債券的時機,而摩根士丹利分析師認為買入為時尚早。

美國銀行旗下美林證券指數顯示,上述中國開發商的高收益美元債券今年回報率為5.4%,2012年與2013年回報率分別為47.9%和8.5%。德銀數據顯示,今年7月以來,這類債券的回報率僅有0.1%。作為全球首屈一指的垃圾債擔保機構,德銀認為,回報率下滑使這類債券有投資吸引力,債券質量將因中國央行支持而受益。

今年9月30日,中國央行聯合銀監會出臺房貸新政,對擁有首套房的家庭,如已結清相應購房貸款,再次申請購房貸款,銀行將按首套房貸款政策給予優惠。央行釋放了貨幣層面放松的信號,一定程度上有助於消除房地產市場下行風險。但國內多位業內人士指出,樓市庫存依然處於高位,“去庫存”是首要選擇,房地產市場已進入供過於求的“新常態”。

德銀駐香港分析師Jacphanie Cheung認為,中國政府放松房貸限制提振了國內房產買家的情緒,是重要的支持。這類政策對刺激需求的效力可能超過央行降息和房貸限購松綁。

而摩根士丹利的分析師認為,投資者應避免中國房地產開發商的債券,因為央行放松信貸不會對房地產業形成立竿見影的效果。今年9月,中國住房銷售下滑40%,主要城市房價幾乎普遍下跌。中國政府從嚴監管影子銀行和反腐調查的緝捕高官行動都加劇了對中國房地產的擔憂。

本月初中國指數研究院公布的數據顯示,10月百城新建住宅均價環比、同比首次雙雙下跌,但10月環比下跌0.4%,環比跌幅較9月收窄0.52個百分點。在房貸新政以及地方政府不同程度“松綁”政策的刺激下,10月新建住宅價格環比上漲的城市增加6個,環比下跌城市減少6個。10月主要城市成交普遍回升,42個主要城市的商品房成交總量環比增長12.6%。

房價,百城房價,房地產,開發商

德銀建議投資者將資產由投資級中國地產向高收益類地產轉移,與工業企業相比,更青睞中國的房地產業證券。德銀分析師Jacphanie Cheung稱,因看好中國房地產開發商的銷售前景,以及預計他們可能降低購地和施工的成本,德銀預計,明年這類開發商的債券前景較今年更為樂觀。

截至今年6月底,日興資產管理亞洲有限公司管理資產1680億美元。該司亞洲高收益債券業務的高級證券組合經理Leong Wai Hoong稱,該司已將中國房地產開發商的債券評級由中性調升至略微重倉,認為中國樓市正在好轉,可能因一些政府寬松措施對銷售的正面影響得到支持,希望看到樓市進一步去庫存後再做判斷。

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央行 放松 房貸 德銀 銀稱 買入 中國 開發商 開發 債券 時機 已到
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上海個人房貸持續下滑 10月增量不及年初十分之一

來源: http://wallstreetcn.com/node/210988

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上海個人房貸新增金額跌至兩年低點,顯示房地產市場成交萎縮、銀行政策政策放松程度有限。

11月20日,央行上海總部發布了10月份上海地區信貸數據,其中個人住房貸款增加11.9億元,同比少增36.1億元,環比少增15億元,甚至不及今年1月份新增的116.7億元的十分之一。

在9月底央行出臺房貸新政後,個人住房貸款增速仍呈現放緩,“金九銀十”央行上海總部在解釋第三季度房貸數據時表示,是受“樓市成交萎縮、市場調整預期強烈和還貸增加”的影響。

第一財經日報援引一名大型房產中介部門負責人表示,一方面,銀行雖然紛紛松綁了原來的“限貸”,但另一方面,在房貸給予基準利率下浮等折扣優惠方面,銀行都很“慢熱”,這和購房者的預期形成了反差,因此不少有貸款需求的購房人進入了觀望期。“購房人想等一等,看看銀行的貸款政策能不能更加優惠。”

此外,某商業銀行產品策略部經理在第一財經日報采訪時還表示,因房貸收益不高導致對銀行的吸引力有限,在壞賬率不斷上升的背景下銀行方面希望將資金投入到收益更高的地方。

上海個人房屋貸款不斷萎縮的同時,房價也持續走低。國家統計局11月8日的最新數據顯示,10月上海房價環比下跌0.7%,同比下跌2.4%。至此,上海房價已經連續第六個月出現環比下跌。

國泰君安分析師侯麗科等在今日報告中指出,如果2015年銷量持續偏弱,政府仍有使用限購繼續放松、降低首付比例、降低營業稅契稅等放松政策的空間,料房地產基本面穩步恢複可期。

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上海 個人 房貸 持續 下滑 10 增量 不及 年初 十分 之一
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中國銀行澳大利亞猛放房貸

來源: http://wallstreetcn.com/node/211157

中國銀行澳大利亞業務負責人Shanjun Hu近日表示,中行計劃兩年內將在澳房貸業務擴大一倍,並為當地人提供更多住房貸款。

Shanjun Hu上周在悉尼接受采訪時稱,澳洲華裔和來自中國內地的投資者對澳洲地產需求十分明顯。中行希望通過澳大利亞最大房貸中介Australian Finance Group Pty將房貸業務覆蓋到更多非華人人群。Hu表示,“我認為越來越多的澳大利亞當地人將成為中行的客戶,澳大利亞地產市場需要海外資本和投資。我們對此信心十足。”

根據澳大利亞審慎監管局9月末的數據,中行在澳洲有6.72億澳元的房貸規模,和去年相比增長13%,遠高於澳洲整體房貸市場的增速。Hu希望未來兩年內中行可以將此規模擴大一倍。

澳大利亞房貸市場總規模達到1.4萬億澳元,其中近80%的份額由澳大利亞聯邦銀行和它的三個最大競爭對手(澳新銀行、澳洲國民銀行、西太平洋銀行)控制。中國銀行正在努力提高自己的份額。澳大利亞政府數據顯示,在截至2013年6月份的12個月,來自中國的買家已經超過美國人成為澳大利亞房地產市場的最大海外買家。

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中國銀行 中國 銀行 大利 亞猛 猛放 房貸
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