| 2014-05-19 NCW | ||
限購的鬆動，還需要信貸政策的支持和配合，銀行意願如何？ ◎ 財新記者 霍侃 文huokan.blog.caixin.com 目前仍謹慎樂觀的房地產企業和金融機構，傾向於押注政府會「救市」 。 青島銀行業人士認為，目前房地產企業出一些個案問題， 「警示作用更大」 ，最後政府不會不管。 國家信息中心經濟預測部宏觀研究室主任牛犁說，今年全國「兩會」時，中央提出「雙向調控」的思路後，前期持續下跌的三四線城市的政策可以適當調整，但不能是大張旗鼓地補貼購房；至於大規模的全國性優惠，至少短期內沒有看到會有什麼動作和可能。 一位接近決策層的前副部級官員告訴財新記者，現在地方以各種名義放開限購，是由地方自己定，中央不會管。 即使北京、上海政策調整，中央應該也不會幹預。 限購的鬆動，還需要信貸政策的支持和配合。5月12日，央行副行長劉士余主持召開住房金融服務專題座談會，提出要合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品房的貸款需求。 儘管只涉及居民首套房貸，這一政策變化還是在市場上激起千層浪。一位遠洋地產人士說，如真能支持首套按揭，情況能相對好轉，否則客戶都在觀望。 央行要求商業銀行及時審批和發放首套按揭貸款，對利率合理定價。這有可能加快開發商去庫存，增加資金回籠。 今年前四個月，房地產開發企業到位資金3.72萬億元，同比增長4.5%，但定金及預收款下降7.8%，個人按揭貸款下降3.1%。首套房貸利率很少有打折，基本是基準利率甚至上浮。 不過，央行座談會的效果如何，尚待觀察。安信證券認為，政策會有一些短期效果。商業銀行之前在房貸上的行為，包括提高首套房利率、拖延房貸，確實有一些不符合政策方向，影響了正常需求的釋放，有內在糾偏需要。 多位銀行人士告訴財新記者，短期看，按揭貸款資本收益率很低，銀行當然沒有積極性。 一位國有大行房貸部人士說，銀行房貸利率提高一點，還是基於風險覆蓋和控制投放。貸款總額並沒有明顯減少，但今年放款進度慢了很多，主要有幾個原因 ：一是房地產市場風險；二是監管因素，即原來表外的非標資產今年要回籠進入表內，佔用了規模，這是造成今年貸款緊張的主要原因 ；此外，餘額寶等基金拉走不少存款，也導致房貸沒有足夠的規模。 申銀萬國房地產行業分析師韓思怡認為，雖然目前窗口指導的效用有逐步減弱的趨勢，但預計在綜合考慮全局風險的情況下，未來在額度、利率和速度上都會轉向積極。 瑞銀集團首席經濟學家汪濤認為，房地產業的風險是中國經濟面臨的最大下行風險，如果銷售面積和新開工面積進一步下滑，將可能會有更多的地方政府放鬆目前的限購政策，中央政府也可能將會開始考慮降低目前較高的房貸首付要求。 國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松認為，金融政策應保持中性，既不鼓勵、也不抑制開發貸款和居民住房消費貸款，可實行首付與貸款利率反向調節的政策。 遼寧省前省長陳政高近期調任住房和城鄉建設部黨組書記。國務院總理李克強在2004年 -2007年主政遼寧期間，陳政高先後任瀋陽市市長、瀋陽市委副書記、瀋陽市委書記，主持了大規模的棚戶區改造。 上述接近決策層的前副部級官員說，這次人事變動就是希望加強保障房建設。 牛犁說，目前擔心的是房地產市場急促、大幅的調整，希望能夠採取一些措施，讓市場「有序、緩慢地調整」 。 各個地方採取的措施不一樣，大城市增加供給、尤其是中低價位住房的供給；中長期看，要建立不動產統一登記制度，並通過房地產稅增加持有環節成本。 「通過這些措施，讓市場逐漸扭轉，價格回歸合理，在扭曲市場下採取的限購限貸這些不合理政策將來要取消，交易成本也要逐步降低。 」牛犁說。 財新記者王長勇對此文亦有貢獻 | ||