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房產商斷鏈,地方政府問題債務即將到期,整改進行中

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6464b5010102dy9a.html

 

=====從 地方政府的角度來看,在中國特定城市化階段承擔了巨大的投資職責,而作為市場經濟國家地方政府建設資金來源的地方稅、市政債券,在我國都還有所缺位,因此 依靠賣地、平台貸款及其他隱形債務融資,都是不得已的行為。從商業銀行的角度來說,發放平台貸款也是其市場選擇,何況在投資迅速擴張的時期,這類貸款反而 表現得更像優質貸款。因此,與其每次遇到事情才整改,還不如多重視未來改革,一是弱化政府主導的投資規模,二是改革財稅體制,減少地方政府「非規範」融資 衝動。=====


房产商断链,地方政府问题债务即将到期,整改进行中  《每日財經新聞》

 

受宏觀調控影響,2011年大部分城市土地收入都出現了明顯下調,尤其是住宅用地。統計顯示,130個城市中,住宅類用地成交額12391.3億元,同比下滑了24%;成交面積同比減少18%,樓麵價也下跌了12%


2011年三季度開始,流標和流拍縈繞在多個城市的土地市場。2011130個城市土地流標900宗,其中居住類流標達到了420宗。總數相比2010年的280宗上漲了2.2倍。特別是在11-12月,全國性的樓市調控見效,房產交易的低迷傳遞至土地市場,這兩個月土地流標數量達到了近300宗,其中居住類佔到了50%

 

2011年,全國130個城市共錄得土地出讓金1.86萬億,同比減少13%由於部分地方債務償還對土地出讓收入依賴性較大,土地市場價格波動加劇,勢必影響到抵押物的價值。2011年前十大城市土地出讓金年內合計7745億,同比減少15.2%

 

另外,2011年 絕大部分城市也未完成年度土地供應計劃。主要原因是限購顯效且調控依然收緊,這明顯影響了開發商的市場預期,他們已經逐漸減少在熱點城市的投入;信貸規模 收縮,融資困難,開發商資金吃緊;另外,很多城市土地推出的時間主要在下半年,市場已經發生變化,導致大量土地地價成交或被迫收回。

 

土地市場如此低迷,根本原因是地價仍然太高。土地價格並未明顯降低,部分土地的起價過高。如此窘境,為什麼2012年地價沒有明顯下降?由於土地的獲取成本也就是拆遷補償的成本太高,政府還想賺點錢,以至於去年只是土地成交的萎縮,先是量的萎縮,然後才是降價,這會在2012年上半年發生。

 

2012年地價會有明顯下滑,或者是付款方式會有明顯的變化,比如延長付款時間或降低利息等。也有可能會有大量適銷對路的土地上市;而作為「土地財政」的部分補缺,房產稅也將提上日程。

 

 

審計署公佈的數據顯示,截至2010年底,地方政府債務餘額達10.7萬億元,在地方政府負有償還責任的債務餘額中,承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務餘額達2.5萬億元,而2012年地方政府將迎來還債高峰。與此同時,一些地方政府的平台項目的貸款條件和償債能力先天不足,已出現在建項目後續建設資金和還貸資金無著落的局面。按照審計署此前披露的數據,進入2012年至少1.8萬億的地方政府性債務需要償還。


銀監會主席尚福林在2011年底會議上說「根據審計署10.7萬億地方政府性債務審計查出問題的整改情況披露,截至2010年底,全國地方政府性債務餘額為107174.91億元,『問題』債務總額約5308.58億。而目前整改到位資金約2591.93億元,整改到位率為48.9%。部分地方政府在『十二五』開局之年投資熱情高漲,籌資需求旺盛,有可能進一步加大地方政府債務壓力,相關項目的開發和營運風險值得關注。」


大多數地方政府存在通過平台公司等變相舉債的情況,其中有7個省級、40個市級和107個縣級政府及所屬部門,在2010年國務院19號文下發後,仍以出具承諾函、寬慰函等形式,或以財政收入、行政事業單位國有資產等,違規為融資平台公司等單位舉借債務提供擔保464.75億元。

 

6576家融資平台公司中,違規抵押或質押取得的債務資金在731.53億元。審計署對此表示,有關單位通過完善相關手續、充實抵押物、增加合法抵押物、完善貸款手續、加快土地徵收和拍賣、變更土地收儲單位名稱、與銀行協商歸還貸款等方式,整改到位230.61億元,整改率在31.5%

 

 

與此同時,針對審計發現的1319.80億元債務資金未及時安排使用問題,地方政府整改積極性最高,到位1017.47億元,完成率高達77.1%針對違規投向資本市場、房地產和「兩高一剩」項目的351億元債務資金,目前整改到位140.35億元,到位率40%此外,針對融資平台公司虛假出資、註冊資本未到位等2441.5億元資金,整改到位983.23億元,整改率44%

 

上述問題中,違規抵質押整改率較低是有其原因的。目前地方政府平台貸款整改工作遇到的挑戰之一,突出表現在還款方式合同補正和補充合法有效抵質押物兩個關鍵環節進展較慢。

 

2011年底的監管會議上,監管層強調,要結合市場波動情況,及時對押品進行價值重估,對於難以覆蓋貸款風險的,應要求借款人盡快增加足值抵質押物,這也部分印證了2012年地方政府潛在的土地財政風險。根據審計署披露的數據,2012-2014年將分別有約1.81.21萬億的地方政府債務集中到期,近期銀監會正組織金融機構對平台貸償債風險進行專項排查。

 

國務院要求最大限度降低地方政府債務風險,各種償債主題要落實責任,不能逃廢債,地方政府不得違規提供擔保承諾,銀行也不得違規提供貸款,否則將嚴重追究 責任。另外,監管層還強調,目前各種規避監管的隱性平台融資逐漸增加。尚福林向商業銀行發出提示,「在一些地區,當地政府通過具有平台特徵但又在平台名單 外的企業向銀行融資,或承接原平台債務。」


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邯鄲房產商93億非法集資發酵 波及產業鏈上下遊

來源: http://www.yicai.com/news/2014/09/4023930.html

《第一財經日報》記者近日赴邯鄲市調查,各方信息顯示,邯鄲房地產商非法集資和高息吸儲金額可能不止93億元,且已經波及建材、物流、交通運輸、新能源等多個產業鏈上下遊。

鄲市房地產商資金鏈斷裂、民間非法集資的事態再也捂不住了。7月以來,陸續曝出金世紀、萬聚、卓峰等開發商非法集資、還本付息困難之事,當地政府初步摸排的涉及金額達93億元。

《第一財經日報》記者近日赴邯鄲市調查,各方信息顯示,邯鄲房地產商非法集資和高息吸儲金額可能不止93億元,且已經波及建材、物流、交通運輸、新能源等多個產業鏈上下遊。

不止93

9月23日上午,在河北省邯鄲市人民東路219號金世紀國際商務中心1604室,陳以軍(化名)正在統計和登記卓峰債權人花名冊,周圍是十幾名債權人。

這里原來是卓峰房地產開發公司(下稱“卓峰”)的經理辦公室,自7月初公司資金鏈斷裂停工,這里已經人去樓空。

據本報記者了解,登記在冊的債權人多是散戶,金額過百萬的債權人並沒有位列其中。普通的債權每月2分利,年化利率24%,千萬級的債權人則能拿到每月5分、6分的利息。陳以軍告訴《第一財經日報》記者,今年3月、6月、7月,他分別向卓峰公司出借5萬元、10萬元和5萬元,累計放款20萬元。

由於債權人眾多,陳以軍成為卓峰討債小組的代表之一,負責統計和錄入債權人信息,以及與叢臺區卓峰幫扶處置工作組的溝通。在本報記者獲得的卓峰花名冊中,密密麻麻登記著債權人的基本信息和債務數額,這些數字從5萬、8萬,到幾十萬、一百萬不等。

在借款協議中,卓峰與邯鄲盛圖股權投資基金管理有限公司(下稱“盛圖”)作為甲方,債權人作為乙方,簽訂內部員工借款協議。協議註明借款金額、期限、利率、利息,規定“協議期滿後,甲方需將借款本金及當月利息一次性返還乙方,合同終止。”

本報記者查閱順企網發現,盛圖於2011年11月21日在邯鄲市工商局註冊成立,法人為卓峰董事長馬海晨。而馬海晨已經於7月初跑路。

據新華社報道,邯鄲市已經成立了打擊和處置非法集資領導小組,通過對主城區有項目的141家房地產企業摸排,發現32家企業存在非法集資和高息吸儲行為,涉及金額達93億元。其中,已對風險較大的13家企業派駐工作組。

一位邯鄲當地企業主對《第一財經日報》記者說:“公布出來是93億,實際上要遠遠高於這數字。”本報記者從多位債權人處獲得的信息顯示,目前邯鄲涉及非法集資的有卓峰、金世紀等多家房地產商。

事實上,這種以20%-30%高息開展民間集資的現象在邯鄲已經持續了近十年之久。如今房地產商資金鏈斷裂,邯鄲建築建材、物流、制造、交通運輸、新能源等多個產業鏈上下遊資金受到影響。一位邯鄲市金世紀房地產開發有限公司(下稱“金世紀”)包工隊的包工頭對《第一財經日報》記者稱,金世紀老板跑路後,拖欠該包工隊700萬元。

本報記者調查中獲悉,在邯鄲,民間集資形成了根深蒂固的生態圈。除了房地產、制造、新能源等產業,連屠宰、養殖業都依靠民間借貸存活,原因是這些中小企業無法通過銀行渠道融資。如今,邯鄲多個行業處於資金鏈斷裂的風口浪尖,集資活動卻並未停止。上述企業主稱,一個做實體產業的朋友剛以5分利內部集資1.1億元。“他找的都是企業高管,五六個人內部私密進行,不會出問題。”

金世紀迷局

在邯鄲市國際商務中心26層,這里原本是金世紀的辦公地點,如今董事長史虞豹去向不明,人去樓空。

債權人謝女士告訴《第一財經日報》記者,2010年她在售樓部購買了“誠意金”每份5萬元,購房抵7萬元,不買房子者一年到期給1萬元利息,她當時購買了2份。2013年以來,金世紀為一次性打入50萬元以上者開出每月2.5分利息,受高息誘惑,謝女士把銀行存款全部取出並聯合親戚湊齊50萬元,資金一次性打入史虞豹(或其妻子高旗蘭)個人賬戶。

作為債權人參與集資以來,謝女士每月都能正常收到利息,但2013年11月底曾出現過利息拖延,2014年3月底,金世紀資金鏈斷裂,史虞豹跑路,像謝女士這樣,參與金世紀集資的3700多名債權人此後再也沒有收到利息,本金更是無處追討。

從史虞豹事後的舉動來看,金世紀資金鏈斷裂似乎是一場有預謀的“圈套”。一位當地人士告訴《第一財經日報》記者,邯鄲市現有樓盤的存量十年也消化不完,今年初金世紀兩位股東撤資,史虞豹預感房產形勢不妙,將公司法人變更為他的妻子高旗蘭(現為家庭主婦),並通過多種渠道將資產變現,抽空公司資金而跑路。

一位知情人士向《第一財經日報》記者透露,2014年6月3日由史虞豹委托金世紀總經理黃渤,赴京與某大型券商商談並購事宜,該券商意欲收購金世紀下屬兩家電廠,最終談判結果將對金世紀進行“打包”收購。隨後,該券商委托審計、律師團隊進駐金世紀清產核資,由史虞豹表外甥魯誌文主導工作,主要負責清查核資。核查結果是金世紀資產52余億元,負債34余億。

針對金世紀的債務工作,7月28日,邯鄲市政府成立了維護穩定組、資產監督組、規範組和資料組4個專項小組,進駐金世紀。

7月29日淩晨,上述大型券商不明原因撤離,並購事宜戛然而止。本報記者致電該券商並購部人士,對方稱未參與該項目不作回應。

   據上述知情人士透露,史虞豹的資產主要包括:邯鄲金世紀新城、邯鄲金世紀花園、館陶新能生物質熱電有限公司、邢臺廣宗新能生物質熱電有限公司、山東臨沂金世紀廣場(史股份占比87.5%)、蘇州275畝建築用地、廈門3棟別墅、10部高檔轎車以及其在香港的土地和房產。

在邯鄲,金世紀是當地的房地產龍頭企業,總資產超過1000億元。在金世紀公司一間玻璃房里擺滿了這家企業及董事長史虞豹獲得的榮譽,“2009年度誠實守信企業”、“2009年度經濟貢獻先進單位”、“07-08年中國地產綜合開發實例十強企業”等,而史虞豹本人是邯鄲市第十一屆政協委員,獲得過“經濟貢獻先進個人”、“優秀政協委員”、“邯山功臣”等諸多個人榮譽稱號。

房地產盲目擴張

中國國際經濟交流中心信息部部長徐洪才在接受《第一財經日報》記者采訪時表示,房產開發商通過民間借貸將短期資金用於長期建設,無異於飲鴆止渴,盲目擴大規模。如今國家經濟結構調整,淘汰產能過剩行業,銀行信貸投放隨之收緊,三四線城市房價上漲預期破滅,房地產商樓盤大量囤積,無法回籠資金償還債權人本息,導致資金鏈進入惡性循環進而斷裂。

徐洪才表示,開發商的盲目擴張,也與地方政府監管不嚴格有關。當地政府要做好疏導引導工作,可以通過引導社會資金註入,促進房地產企業並購重組,防止事態蔓延擴大,同時,加強賬戶監控,防止資產進一步流失。


(編輯:高飛)

邯鄲 房產商 房產 93 非法 集資 發酵 波及 產業鏈 產業 上下
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財經八一八: 內地房產商走稅額巨

1 : GS(14)@2013-11-30 15:37:16

http://hk.finance.yahoo.com/news ... 2%93-220000372.html

說到電視業,總不能不說近期屢次搞是搞非的內地中央電視台,其早前製作的節目批評星巴克賣咖啡謀暴利已招批評,今次把火燒到內地房產商頭上,估計回響會更大,當中已有一名地產商表明會考慮控告央視,法庭戰會否開打,暫時就不得而知。

央視近日在其每週質量報告節目中,聲言「踢爆」全國房地產商走稅,欠付的應繳未繳土地增值稅總額超過三萬八千億元(人民幣.下同)之巨,不少公司更是香港上市公司,例如SOHO中國(00410)、遠洋地產(03377)及富力地產(02777)等等。

究竟三萬八這個數字如何得出?央視請來長期關注房地產業發展的北京執業律師李勁松,根據國家統計局、財政部及國家稅務總局公布的房地產相關數據,對沒有徵收到位的土地增值稅做出分析,發現自○五年一月至一二年底,全國各類房地產企業應該繳納的土地增值稅超過四萬六千億元,但實際上國家徵收到的土地增值稅僅為八千億元。被指逃稅的房企,對報道全部封口不作回應,唯一肯站出來的內房企業負責人,就是人稱「任大炮」的華遠地產董事長任志強。任總透過微博反擊,澄清一直以來,土地增值稅是按項目所在地政府規定的比例在預售時先預繳的稅種,但在未達到稅法規定的結算條件時,可以不繳,並不違返稅法,也非拖欠,更指相關報道「愚蠢無知」。

任總指央視對人民生命安全的大事不及時報道,反而下功夫去造謠,破壞企業與行業的聲譽,正在研究如何公開起訴央視。究竟可以遲交是否等於可以不交?慣常做法是否等於正確?現時看來是「口同鼻拗」的階段,央視勝或是任志強贏,且看下回分解。不過,若央視的理據屬實,對各大房地產商來說一定是大禍臨頭。
財經 八一 一八 內地 房產商 房產 稅額
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