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中國炒房團奔襲美國

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三十年前,日本人在美國豪擲千金;三十年後,腰纏萬貫的中國投資人,正一波波地衝向美國樓市以及所有值得投資的領域。支撐這些中國買家的,是過去十年中國迅速膨脹的資產泡沫所帶來的巨量財富。

35歲的印度人Amy發現,她的美國夢正被一群瘋狂的中國人攪亂了。

Amy是硅谷一家IT公司的經理,她跟丈夫想在加州小鎮帕洛阿爾托(Palo Alto)買一套房。她已經下了12次單,但幾乎每次都被中國家庭買走——這些中國買家全額現金付款,還至少比房主開價高出二十多萬美元。

要知道,他們所在的帕洛阿爾托房價不菲,一套房子至少在150萬美元以上。這裡被稱為硅谷最好的地區之一,是斯坦福大學所在地,也是Facebook等公司總部所在。

這些中國買家身上貼著一些共同的標籤:人在中年,有一個十幾歲的孩子。父母一般買了房就回國,留孩子在美國上學。

她的中國朋友這樣向她解釋,這種情況下,一般父母在中國賺錢比在美國容易得多,且對於賺來的錢沒有太多安全感,「總之以後要移民,乾脆現在就買房」。

Amy仍然覺得不可思議:怎麼可能存夠那麼多現金呢?

事實上,越來越多出手闊綽的中國買家正像黃蜂一樣湧入美國地產市場及其他投資領域。支撐這些中國買家的,是過去十年中國迅速膨脹的資產泡沫所帶來的巨量財富。

全美房地產經紀人協會的數據顯示,從2011年起,中國超越墨西哥和英國,迅速成為美國房地產物業的第二大國際買家,僅次於美國鄰國加拿大,佔國際銷售額的11%,接近一年90億美元。這一數字相當於印度購買力的兩倍,而過去數年,兩者在美國房地產市場上的表現曾經不相上下。

全美房地產經紀人協會主席羅納德·菲利普斯在接受媒體採訪時曾提到,70%的中國買家喜歡住在美國西岸的加州洛杉磯,其次是紐約州的紐約和佛羅里達州的邁阿密。

美國商務部提供的數據顯示,2011年,中國人賣掉了透過美國銀行和證券經紀持有的包括美股、債券等證券產品,合共320億美元。同時對美國的產業直接投資增加了5.76億美元。

中國買家在紐約、洛杉磯,甚至在過去鮮有中國買家問津的佛羅里達州大手筆掃樓的軼事,頻繁見諸美國報端。美國媒體評價稱,這讓人回想起曾經於二十世紀八十年代席捲美國的日本人購房潮,「後來隨著日本經濟的崩潰,這股熱潮也隨之消退了」。

「在美國,出錢就可以買房子」

50歲的郭冬是個老北京,他自稱「紅旗下生紅旗下長」,一直以為自己會在北京四環內那一套160多平米的公寓裡住上一輩子。2002年,老郭才以每平米7800元的價格置辦了這套房產。

八年後,他賣掉了自己在北京的據點,轉而成為美國西海岸的中國房東。

新房產位於一個叫Woodland的小鎮,距離美國加州首府薩克拉門托20公里,距離舊金山一個多小時車程。別墅230多平米,前後是花園院子。

老郭拿下它花了26.5萬美元。房子是2004年建成的,在2006年美國房地產泡沫頂峰時曾賣到過58萬美元。上一任房主是個不到40歲的美國精英,2008年金融危機以後房價暴跌,跟很多美國人一樣,房主選擇了「策略性違約」——他覺得再按買房時的價格還貸「不值」,不想繼續還貸,於是房子被銀行收回。

這類房子被稱作「法拍房」,很多中國買家前往抄底,撿的便是這類「便宜貨」。

在美國,中國買家動輒全額現金支付房款,深得賣主歡心。老郭甚至因此PK掉兩個報價比他高的美國買主。

現金來自中國的賣房款。2010年初,他以每平米35000元的價格賣掉自己住了八年的房子,此時的房價已經比當初購房時翻了四倍。

那時正是房價最高漲的時候,「幾乎沒有賣不出去的房子,房產公司到處在找房源」。約好看房的那一天,老郭家前後接待了一百多人。一天內的到訪人數,超過前七年的總和。中介公司的幾撥人還有互相掩護當托的,有些買主甚至想直接放幾百萬的現金立刻成交。

一套北京四環內的房子賣了近600萬元,大約比老郭在「美國農村」那套別墅價格的三倍還多。

讓老郭真正下定決心拋售炙手可熱的北京房產的,還是因為孩子。24歲的兒子在美國西海岸一家大學唸書,樓市低迷,租房市場卻日益看漲。索性置辦一套房產,也好為日後孩子移民做準備。

美國的國際買家對地域的偏好各異——加拿大人喜歡買佛羅里達或者南加州的房子,大多用於冬季度假;墨西哥人偏好在得克薩斯購置房產,因為回國方便。而中國人的住宅群集中扎堆在好的學區和大型實驗室附近。

台灣人羅懿慧是美國Prudential Douglas Elliman地產公司的高級副總裁,代理紐約長島的房產已近20年。她對南方週末記者說,在長島買房子的中國人大多是為了「方便小孩讀書」。長島位於紐約東邊,是一座臨海狹長型小島。當地稅率較高,算得上紐約的「富人區」。交通也很方便,火車二十分鐘能直通曼哈頓。

「在美國,出錢就可以買房子,沒綠卡的話到紐約私立學校註冊就有I-20(入學許可)。」羅懿慧說,「幾乎每個人來都是為了下一代。」

「什麼都太便宜」

羅懿慧的中國客人2012年突然一窩蜂地多了起來,多到讓人懷疑這是不是場「逃難潮」。

這些中國客戶不難辨認:他們或帶著孩子,十幾個人一群,像觀光團一樣考察待售的樓房。他們看房很勤奮,「不願意錯過任何一個」,覺得「什麼都太便宜」。

他們容易給人「財大氣粗」的印象。看房的時候,有人就直接跑到院子裡抽煙,抽完煙蒂就丟在地上。有時候進門一看房間不是中意的,轉身就走,顧不上在場房主的感受。

「每個人都說要買5000萬的樓。」羅懿慧說,她不得不甄選那些「嚴肅的投資者」,才帶其看房。

這些人中大多數是三四十歲的中青年,「很多人四十多歲資產都上億」,年輕、富有得讓人訝異。台灣人羅懿慧有時候會好奇這些內地客戶錢從哪來,他們不外乎這幾年因投資房地產身家倍增,或者因為所投資的公司上市,年紀輕輕就已腰纏萬貫。

「他們說,過去幾年在大陸賺錢很好賺,有什麼好的項目,評估下,幾個人湊點錢就投,土法煉鋼。但是現在越來越困難了。」羅說。

羅將這種中國投資客蜂擁而入的導火索歸結於美國簽證之門大開。從頻繁拒簽到新開駐京第二簽證處,用了十年時間。據美國駐華大使館數據,2012年近140萬中國人申請赴美簽證,比2011年增加四成多。

在長島,十年前幾乎還看不到中國投資客的影子,五六年前陸陸續續有來自上海和北京的中國買家,這兩年,西安、貴陽、成都這些二三線城市的金主開始成群結隊地降臨。他們出手闊綽,常常豪擲千金。

長島的地產市場一直頗安靜,過去很多上千萬美金的房子很久無法成交,偶爾有一兩個買家前來考察便無下文。「曼哈頓這邊真的有很多有錢人,但是房地產交易沒那麼瘋狂,美國本地人一般不會花那麼多錢去買房子。」羅懿慧說。

現在這些房子的接盤者基本都是中國買家。長島最近成交的三個上千萬的房子,買主都是中國人。儘管價格不菲,但他們仍然覺得「比中國的便宜」。對於他們中的有些人來說,買一棟房子,「就像買一件500美金的衣服」。

一個半月前,一對中國夫婦來紐約看房。先生差不多五十歲,在北京做生意。太太不到四十歲,帶著小孩,揚言要「搞定房子才回國」。而此時,她沒有綠卡,甚至沒有當地的銀行賬戶,在此之前只有過一次美國觀光的經歷。兩三天後,這對夫婦敲定了長島一棟130萬美金的別墅,定金13萬美元。兩天之內,錢全部到賬。

「你有時候會覺得不可理喻,但是她真的就這麼買了房子。」羅懿慧說。

眼下,國家規定的換匯指標是,每人每年5萬美元。像老郭買房,需要的金額不多,就多找幾個朋友幫忙湊額度。而大額度轉錢出海也早已不是難事。「跟打蒼蠅一樣簡單,五億十億慢點,幾百萬幾千萬轉一轉就出來了。先落地香港,還不是地下錢莊。」美國一家華人投資公司合夥人告訴南方週末記者。

而一些亞洲關係深厚的銀行,比如匯豐、花旗,可以為在美國買房的中國投資客提供貸款。他們明白,越來越多的中國買家正在湧入美國,而相似的遊戲規則也被從大陸移植到了大洋彼岸——要想貸款,可以,請先至少將貸款額的50%存至銀行。

「來這邊是為了抄底。以前國內可以投資的領域,現在都斷了。股票、房地產倒掉了,高利貸完蛋了,理財產品又看不懂,古董基本都是假的,冬蟲夏蟲、茶都不靠譜,一炒就上去。」上述合夥人說,「更關鍵的一點是,大家找不到安全感。」

鏈接:各國移民新政

愛爾蘭


2012年4月16日,愛爾蘭投資者移民新政施行。其中,「移民投資方案」規定,投資者投資50萬到200萬歐元不等,可投公共項目、連續3年投本土企業、5年期低息移民投資者債券等。成功的申請人可以獲得5年居留許可,每12個月內訪問愛爾蘭至少一次,沒有最低居住期限要求設置。持有有效居留證5年後可申請永久居留權。

葡萄牙

2012年10月9日,葡萄牙移民新政生效。申請者只需滿足以下三個標準中的任意一個就可以獲得臨時居留權:投資100萬歐元以上的投資資金、購買價值50萬歐元的房地產或創造30個工作崗位。第一年申請者在葡萄牙境內要逗留滿30天,往後每年至少60天。另外需要參加葡語入籍考試。持有有效居留證6年後可申請永久居留權。

西班牙

2012年11月19日,西班牙政府宣佈正在考慮給到西班牙投資房地產的外國投資者臨時居留權,投資數額下限為16萬歐元。西班牙給外國旅客的逗留時長為90天,新政策預計給投資者更長的居留期限。

澳大利亞

從2012年11月24日開始,澳大利亞推出「重大投資移民簽證」。申請人投入500萬澳元(約3200萬元)以上,用於投資由政府核准的項目,例如基礎設施建設、政府債券、企業股票等就可以獲得臨時居住簽證。頭四年內在澳洲累計居留160天以上,四年後可申請永久居留。新政提高了投資額度,免去了創新分數測試、英語要求和歲數上限等限制。

英國

2012年12月13日,英國新的移民條例即將實施。申請者至少要有100萬英鎊在英國本土並有至少75萬英鎊用於3個月以上的投資。新政強調投資者的資金必須為自有資金,不能再從英國銀行貸款。申請者每年要在英國居住半年以上,5年後可申請永久居留。

信息來源:南方週末實習生羅敏夏根據公開資料整理

大公司也跟過去了

一年半後,老郭在加州首府薩克拉門托又購置了一套80平米的小房子,花費3.3萬美元。這套專門用作出租。

房子在網上掛了兩個月後,終於有租戶搬了進來,租金每月825美元。其中300美元左右要用來上交管理費等等,此外每年還需要繳納房產稅不到1000美元。每個州稅率1%-3%左右不等,老郭所在的北加州稅率較低,大約不到1.5%。算下來一年的淨收入大約5000美金,收益率能達到15%。

「稅沒有想像中那麼數額巨大,租金能覆蓋所有的開銷,還可以小有盈餘。」他說。

老郭正趕上中、美兩頭的落差。歷史上這座房子曾經賣到過二十多萬美元。眼下,因為銀行裁定這套房子不許貸款買,而「美國人不貸款是根本買不起房子的」,於是房價就降到三萬多美元。

幾位赴美投資住宅地產的中國買主告訴南方週末記者,他們在亞特蘭大、舊金山的幾套房子,出租完全交給當地中介打理,收益率能保證每年8%。

在美國,不少中國公司也在隱秘地佈局自己的海外戰場,彼此心照不宣。

三四十年前,台商、港商在紐約只有一些零星做酒店生意的,炒房地產的並不多。而眼下,中國公司的進駐正以大手筆的地產交易作為註腳。

儘管潘石屹否認有意購買紐約索尼大樓,但知情人士證實,潘確實曾親口表達購買意願。

據美國媒體公開報導,在美上市的搜房網,於2011年上半年以4600萬美元買下美國國際集團在曼哈頓的辦公大樓。

同年6月,海航集團以2.6億美元收購紐約第六大道一幢辦公大樓90%的股份。2012年初,海航又以1.26億美元買下了鄰近的四星級酒店CassaHotel and Residence。這家公司還簽下了One57的兩套整層公寓和兩套半層公寓。這是一幢在曼哈頓城西57街、將於2013年竣工的88層豪華高層住宅,每套售價在5000萬美元左右。已經有數套整層公寓被中國買家簽下。

2012年9月,一家在紐交所上市的河南房地產企業鑫苑置業斥資5420萬美元買下布魯克林區一塊土地用於房地產開發。這也是中資企業在紐約購買土地獨立開發住宅項目的第一例。

也有人給海外房產投資熱潮潑了盆冷水。「投資房產,要看城市裡面人口是否在增長,經濟保持怎樣的增長速度,租戶的租金水平等都要考慮。可能還有法律等問題。這又何苦呢?」中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平對南方週末記者說。

投資的不僅是房產

中國人來了,中國人的江湖也形影不離。

《華爾街日報》曾披露稱,為迎合亞洲買家,One57樓盤將許多最豪華的整層公寓放在80層至88層——這一妙招是為了迎合中國人對幸運數字「8」的偏愛。

陳豐是一家位於紐約的華人投資服務公司的合夥人,遊走在大陸富商與海外機構之間。有時候,他還需要幫國內的高幹子弟安排在紐約的實習和過渡機會,「通過這種模式積累政商資源」。

「現在國內一些人手上現金很多,很想投資海外。但之前一些暴發戶來美國,完全沒法和美國這邊溝通。」該公司一位內部人士說,「我們既有海外背景,跟國內也有很多資源,算是搭上線。」

除了富商,他們稱自己服務過的客戶還包括國家電網、中國人壽這類巨無霸,大家海外投資的關鍵詞幾乎圍繞地產展開。

除了那些抄底樓市的中國買家之外,很多中國人也選擇了投資移民的方式。上述機構稱,現在中國人比較多的是通過EB5,投的項目包括商業地產、酒店、飛機場等基礎設施、學校。其中,酒店這類商業地產最受歡迎。因為EB5是美國政府吸引國外投資的一種政策,所以很多項目會在亞利桑那州這類中西部地區,而不是在紐約、洛杉磯這一類大城市。

據移民中介江南美聯介紹,中國人赴美投資移民的方式分EB5和L1,兩者的區別是,前者不需要自己管理投資項目,後者需要自己管理。

EB5項目的投資者需要滿足以下任一條件:在美國任何地方投資100萬美元並至少僱請10位僱員;在國家認可的低就業地區投資50萬美元並至少僱請10位僱員;在經政府批准的特定區域投資50萬美元,即可通過投資形成一個經濟主體(根據美國相關政策,EB5項目把這樣的經濟主體稱為「地區中心」),經濟主體既可以是私營主體也可以是公共事業單位。通過這個項目,投入經濟主體所積累的資金,將被引入特定的美國地區。

在這些投資項目中,學校是另一個讓人熱血沸騰的投資標的。美國學校收購「價格便宜」,而一般學校收益15%,如果把四個月的假期填滿,收益率可達30%-35%,更關鍵的是學校「佔地很大」。

怡海教育在國內專門從事教育培訓,也開始在海外收購低價房產,重新開發。預期模式是辦海外版的「大學直通車」——拿到私立大學的內部授權,通過已有的系統招收國內生源,提供在海外的半年到一年的預科培訓。

「現在在國外做預科的很少,但是需求非常大。」怡海集團一位內部人士說,「利潤空間很大,做教育很賺錢。」

兩個月前,由國內企業家和基金公司老總組成的一行人在美國西岸考察了一些投資項目,除了地產外,就包括學校和養老機構。這撥人中,有一些是純粹想赴美投資,有一些則希望通過EB5項目投資移民。

他們想在得克薩斯辦一所面向當地華人的中醫養老機構,也想辦學校——不過是面向當地人的中文學校。

「這不是賺錢的生意,但是一個很有意思的項目。年輕的學生,當地的企業家,會帶來很多的合作,也可以帶來一些商機。」一位隨團人士說,「更重要的是可以實現我們在當地的一些抱負和理想,比如通過這個平台,我們華人能不能搞個政黨?」

不過,這個團裡的一些人最近打了退堂鼓。原因是他們聽說了美國的一項稅收政策——2010年3月,奧巴馬簽署了《海外賬戶納稅法案》(FATCA)。2011年12月中旬,美國國稅局發佈了一份FATCA實施細則。

根據這份細則,截至2011年12月31日,居住在美國境內、在海外擁有5萬美元以上資產或者居住在美國境外、在海外擁有20萬美元以上資產的美國公民和持有美國綠卡的外國人都需要在2012年4月15日前向政府申報;如果藏匿不報或漏報,會被處以1萬美元罰款;如果被國稅局發現後仍瞞報,罰款可追加至5萬美元,嚴重的還會被判刑。

但上述隨團人士表示,「就納稅後能享受的各項服務來看,我覺得還是值得的」。


中國 炒房 房團 奔襲 美國
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溫州:從炒房團到棄房團

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溫州人曾以四處炒房聞名,現在,忽冷忽熱的政策讓他們心驚膽顫。在經歷了四萬億寬鬆狂潮以及接踵而至的樓市限購政策之後,連續下跌23個月的房價,讓越來越多的溫州人將房產丟給了銀行或法院。

溫州人,正在他們的家鄉陷入一場嚴重的樓市危機。

2013年8月中旬,國家統計局公佈了最新的全國70個大中城市的房價,69個城市都在同比上漲,唯有溫州,仍在下降。至此,溫州已經連續23個月同比下降。

更觸目驚心的是,越來越多的房主放棄了正在銀行做按揭或者抵押給銀行的住宅、經營性房產。一位不願具名的房地產業內人士從多位銀行親友處核實的信息是,這個數字已經超過了1萬套,如果按照每套100平方米來計算,100萬平方米的量已經超過了2012年溫州全年新盤供應量。

截至目前,溫州的央行系統尚無法提供準確的官方數據。許多被作為資產處置的房屋,進入法院系統,但法院也未能提供統計數據。

但可以佐證的是,溫州產權交易拍賣行2013年上半年完成的拍賣金額相比去年和前年都是接近一倍的增長。「其中絕大多數拍的是房產。」該拍賣行拍賣總監告訴南方週末記者。

「根源還是過去兩年整個溫州經濟出了問題。」央行溫州中心支行一位負責人指出,單純因為房價下跌繼續供房不划算而放棄房產不再供按揭的,依然只是個別現象,銀行系統跟房產相關的不良資產主要還是來自抵押貸款。

2011年9月,「眼鏡大王」胡福林跑路事件拉開了溫州這場經濟危機的序幕,民間借貸鏈條迅速斷裂,越來越多的溫州商人被追債,以致跑路、自殺。如今,這場危機正在蔓延到金融系統。

「2011年到2012年上半年是企業感覺最難的時候,2012年下半年至今銀行系統也難過了。因為往往是在危機爆發一年後,才開始進入大規模的資產處置階段,而房產,永遠是資產處置的重點。」前述央行溫州中心支行負責人解釋。

溫州人無比熱衷的房產,在這場前所未有危機的醞釀、爆發、深入之中,始終扮演著一個先鋒隊的角色,將溫州經濟拖入一個更深的泥潭,自身亦深陷其中。而如今,曾經支撐溫州房價暴漲的各種因素都發生了逆轉,如果溫州樓市走不出泥潭,溫州經濟能否一力回轉?

被腰斬的豪宅

2009年底,劉聞以每平方米4萬元的價格,買下「鹿城廣場」一套350平方米的房子,一年後就漲到了每平方米7.5萬元,升值了1000萬元。但沒想到,再過一年後,過山車一般回到了原點,一場空歡喜。

「鹿城廣場」是溫州近年來最具標誌意義的豪宅,由全國性房地產商綠城集團開發,拿地時是地王,開盤後是樓王。

從峰值攔腰斬斷的豪宅名單還可以列出一長串,溫州本土最大開發商中梁地產的香堤半島每平米是從5萬元降到了如今的2.8萬元;中低端商品房也比最高峰時下跌了百分之三四十。

不僅是購房者,連開發商也走了眼。王大山就是其中之一。他在2010年拍下新城和老城交界處一個地塊打算開發豪宅時,怎麼也想不到今天會重債纏身。

2.8萬元的樓面地價,王大山當時預計能開到5萬元,最差4萬元起。因為地處鹿城區這一溫州傳統老城區,該區域的新盤非常稀缺,最貴的豪宅「鹿城廣場」的二手房時價當時已經逼近了8萬元。

新盤稀缺也是溫州近年來房價飆升的一個重要原因。泰和營銷機構總經理林育告訴南方週末記者,2011年之前,溫州每年的土地放量平均只有二百多畝,僅僅相當於北京一個中等以上小區的大小。

王大山的個人財富是在房地產行業做了5年積累的,部分土地款是跟另外五個朋友合夥湊齊的。這些合夥人,有做服裝的,也有做不鏽鋼的,來自各個行業。

王大山浸淫房地產業的那5年中,溫州市區商品房銷售均價從每平方米8000元一路上漲到3萬元,部分樓盤價格甚至超過北、上、廣等特大城市。

四萬億催生瘋狂借貸

王大山2010年拍下鹿城區那塊地的時候,也正巧遇上了一個資金亂飛的瘋狂年代。

他一點也不擔心資金缺口,因為「很多人通過朋友主動找上門來要投錢,還請我們吃飯,一放就是1000萬、2000萬元」。

自2009年起,溫州的民間借貸開始進入一個逐漸瘋狂的狀態。一開始的利息還只是月息2分3分,發展到2011年年中溫州金融危機全面爆發前,根據央行溫州中心支行的調研數據,利率水平超過了歷史最高值,月息6分甚至更高,這意味著100萬的民間借款每年要還的利息就高達72萬元。

報告指出,約20%的民間借貸資金最終流向房地產市場。

溫州民間借貸涉及之廣,根據央行溫州中心支行的報告可以看出,「大約89%的家庭個人和59%的企業都參與了民間借貸」。

錢從哪裡來?除了從實體經濟抽血之外,更多的民間借貸資金的源頭是銀行,而房子就是他們撬動資金的重要工具。

杭州銀行溫州分行的一位部門負責人向南方週末記者詳細解釋了這個資金流動的鏈條:不少溫州人在買房之後,選擇先將按揭貸款還上,再拿去銀行做抵押貸款。一套500萬的房產,無論是按揭還是抵押,一般最多只能在銀行貸出300萬元。奧妙在於擔保的放大作用——擔保公司可以作為中間擔保人,協助房主多貸剩下的200萬元出來。「只要房價是上行的,擔保公司就沒有任何風險」。

銀行自身當然也在不遺餘力地向外放貸。2011年,溫州GDP是3351億,年末貸款餘額是6194億,是前者的1.8倍。據保守估計,溫州直接或間接進入房地產市場的信貸資金至少佔貸款總量的1/3,而且50%以上的貸款以房地產作為抵押保全品。

土地款尚未繳清之時,王大山就通過一家平台公司,從華夏銀行貸到了1.5億元,「和民間資本一樣,他們當時也在求著我們去貸款,所以打了各種擦邊球」。

「如果沒有2008年的四萬億投資計劃,溫州的錢不會一下子多了這麼多,房價也不會上漲這麼快,暴漲的樓市也不會進一步接下更多的民間資本。」周德文對南方週末記者說。

談及這場爆發了兩年的溫州金融危機,幾乎每個溫州人都會再往前追溯兩年,細述四萬億的催化作用。

樓市急凍

王大山的項目拖了整整一年才準備開工。這時,天已經變了。

2010年10月,極度寬鬆的貨幣政策急速轉向緊縮,央行5次加息,12次提高存款準備金率,錢少了。

華夏銀行同意將王大山公司的1.5億貸款做了延期,但貸款額度抽緊、審批權限上交到省分行後,新的貸款顯然是沒法審批下來。

如果處在樓市上行的階段,王大山還有一個選擇是盡快開盤迴籠資金。但在2011年2月,溫州出台了地方版限購辦法,這是一個嚴厲程度超過了北京的地方細則。「北京是家庭擁有兩套房產就不能再買了,溫州是只要有一套就不能買了,甚至於只要有銀行貸款記錄,把原來那套賣了再買都不行。」在泰和地產營銷機構總經理林育看來,限購讓溫州樓市進入了下行軌道。

豪宅市場的直接冷凍,迫使王大山沒法盡快開盤,只能繼續想辦法從民間借錢,蓋成現房後再賣,這樣買家也不會擔心他蓋了一半跑路。

2011年9月,民間借貸危機爆發,高利貸也借不到了,王大山和他的5個合作夥伴只能分別從農村信用社、小額貸款公司幾十萬幾十萬地借貸,勉力支撐。

往常主動送錢過來的債主紛紛找上門來催債,每個月一次。6個合作夥伴,一共欠下了高達7億元的高利貸。王大山一度萌生跑路的念頭,後來想到畢竟項目還在,跑路就徹底回不來了,開始跟債主協商讓他繼續把這個項目做完,「他們把我逼得跑路了,一分錢也收不回來;如果跟我一塊堅持,最後還能收回一半的本金」。

再支撐三個月,王大山的樓盤大概就能完工了。能賣多少錢?他現在還沒想過,拿地時預計的一平米5萬是不敢想了,「三萬多吧。」他說。

還有一些房地產商沒有熬過這個難關。2012年1月,湖南嶽陽的溫州商會會長白洪光用鋼絲繩結束了他年僅42歲的生命,他在岳陽和溫州開發了十幾個房地產項目。離世僅僅一個月前,白洪光的朋友還跟他一起去考察了一個新的地塊,「他當時仍然在想辦法講故事,想通過一個新項目融錢,來償還前面的巨額債務。」白的朋友回憶。

曾經引領全國炒房風氣之先的「溫州炒房團」,在2010年開始的「限購」政策之後,慢慢淡出公眾的視野。其中一位炒房團團長,曾經坐擁價值7000萬的房產,因為房價下跌資產縮水三分之一強,而此前炒房的資金幾乎全部來自溫州的民間資本,只能降價賣房。很多豪宅有價無市,撐到2012年下半年,各路債主開始紛紛上門。

其中一位債主對南方週末記者說,他在2011年借出了200萬元,2013年5月去要錢,就被告知,要麼拿走八成的本金,要麼拿走兩套房子。

(應被訪者要求,王大山、劉聞為化名)


溫州 從炒 炒房 房團 團到 到棄 棄房
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“美利堅合眾國”?中國“搶房團”占領的美國十大州

來源: http://wallstreetcn.com/node/209856

據《華爾街日報》報道,在過去六年,紐約州吸收了來自中國大約67億美元的投資,位列美國各州之首。加利福尼亞州排在第二位。伊利諾伊州和得克薩斯州分別以3.62億美元和3.05億美元位列第三和第四,後者主要得益於休斯敦吸引的投資。

US states China investments

希望建立全球性房地產投資組合的中國大型機構投資者通常會在紐約、洛杉磯和倫敦尋找目標。本月,中國安邦保險買下紐約地標性建築——華爾道夫酒店(Waldorf Astoria hotel)。

資金較少的中國投資者也希望參與國際房地產投資,它們將目光投向其他城市。房地產咨詢公司高緯環球(Cushman & Wakefield)報告稱,過去兩年,越來越多的投資者尋求投資芝加哥和休斯敦等美國內陸城市、以及馬德里和法蘭克福等歐洲城市的辦公樓和酒店。

高緯環球大中華區研究主管林榮傑稱,中國投資者在美國全國範圍內進行投資配置,不只專註於主要地區的精選資產,而是更多地關註價格更低、潛力更大的城市。

美國金融博客《Zero Hedge》評論稱,

中國買房者將虧損,幾乎可以說華爾街現在所留給他們的是負收益。中國機構投資者購買美國房地產就像中國個人消費者購買奢侈品一樣,它們只是將資金存放在對中國資金相對友善的地方,而這個地方是美國。

中國投資者對美國房子的極大熱情,以及中國企業埋下紐約地標華爾道夫酒店,這終於讓美國響起“中國來啦”的警報,並使許多人一再將中國與80年代的日本相比。當年,日本人買下了加州卵石灘高爾夫球場、紐約洛克菲勒中心、雷諾阿和畢加索的傳世名作等。當然,大家都知道日本的下場是怎樣的。

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部分炒房團轉戰韓國多肉:中國一年買了至少十億元

來源: http://www.yicai.com/news/2015/02/4576250.html

部分炒房團轉戰韓國多肉:中國一年買了至少十億元

鳳凰網 2015-02-15 11:16:00

可以說,網絡是多肉植物走紅背後的最大推手。而韓國多肉市場長達十幾年的積累,則真正讓這種走紅變得順理成章。

郁金香熱作為歷史上的著名事件,流傳下很多段子。1636年到1637年間,荷蘭出現瘋狂求購郁金香潮,郁金香價格盛極一時。一位遠航的水手給商人運來大量珍寶,作為犒賞,商人便請水手吃鯡魚,為了彰顯品位,餐桌上就放著一支郁金香,水手並不“識貨”,將郁金香當作洋蔥生吃入腹。這支不菲的郁金香在當時價值3000荷蘭盾,約等於2萬美元,幾乎抵得上水手一船的貨物。

同樣是“不識貨”,發生在今天的版本是:北京某多肉大棚因為多出來一片空地,在棚里養了一群雞,某夜大棚遭了賊,雞群被洗劫一空,棚里種著的總價值上百萬的多肉植物一棵未少,都成了賊眼里的破爛玩意。倘若那賊再多幾分眼光,就會知道諸如海琳娜之類多肉中的“貴貨”,掉下一片葉子也能換來三五只雞。

一大波多肉正在靠近

多肉植物似乎是一夜之間就成了人們的寵兒,它們的圖片頻繁出沒於微博、堆糖等網站和手機端,淘寶的首頁推薦里也常見其身影,在各大花友論壇上,有專門為多肉們開辟的版塊,分享與求分享的帖子你方唱罷我登場,大城市的花友QQ群里,也不斷傳遞著本地所有多肉大棚的位置信息。肉迷表示這種小而美的植物“一下子戳中人的萌點”,並且“非常好養”。實際上,相當一部分多肉愛好者以前並不熱愛養花,但並不妨礙他們被這種精致的萌物所打動,或許是因為無論屋外如何嚴寒和霧霾,但盛滿多肉的陽臺總是自有一篇燦爛的小天地。

多肉的生命力普遍極強,可以通過葉插或者扡插繁殖,目前最為流行的景天類里,更是不乏爆盆神器。控水,光照和大溫差,可以使多肉達到“上色”的效果;多肉的老樁(年頭較多、株型較大的多肉)形態各異,更能作為盆景融入家居之中。不少多年從事花卉生意的商家認為,多肉是這麽多年來最適合家庭種植的花卉品種。

多肉植物

雖然在今天被花卉市場如此看好,但多肉並不是近幾年才有的產物。早在十幾年前,中國的花農就開始種植多肉,然而多肉市場卻一直不溫不火,中間甚至一度到達冰點:有個別種植戶看好多肉,大量種植,卻苦無銷路,再加上植物的養護費用高昂,最後只得將囤積的多肉植物直接掩埋。直到2012年,早期的多肉愛好者二木發現,市場的風向驟然變了,他自制的一套本意為供自己查閱的多肉植物圖鑒在網絡上被瘋狂轉載,尤其是來自韓國的諸多多肉品種被大量引入後,海淘多肉也逐漸興起,市面上一下子流通了兩三千種多肉品種,甚至今天還在繼續呈幾何數字增長。

可以說,網絡是多肉植物走紅背後的最大推手。而韓國多肉市場長達十幾年的積累,則真正讓這種走紅變得順理成章。

誰動了這塊奶酪?

目前市面上流行的絕大多數品種,都是近些年來從韓國引入的,網絡上流傳著的“韓國主婦的陽臺”,也幾乎都是多肉的天地。多肉植物的品種之多,用個不甚恰當的比喻,甚至可以當做集郵來玩,尤其是當它們的顏色和形態各異,無論你是喜歡密集的群生,還是偏好長長的木質化莖幹,總有一款能夠成為你的菜。

沒有幾個愛好者敢號稱“資深”,因為光是正確地叫出它們每一個的名字就並不容易,前不久北京某著名的電視媒體曾經做過一期介紹多肉植物的節目,微博上很快湧起一片吐槽之聲,大家紛紛表示“不忍直視”,因為節目配圖的文字解說,把八成植物的名字都標註錯了。

品種的不同,造成植物的價格也差異巨大,目前多肉愛好者將這些品種分為了“普貨”與“貴貨”。所謂普貨,一般是國內早就已經種植過的諸如白牡丹、虹之玉、靜夜、黃麗等;而被叫作“貴貨”的,則是尚未被國內大量種植的韓貨和歐貨,某些品種價格的走高或許不乏炒作成分,但多肉種植的產量跟不上中國玩家的購買力才是漲價的根本原因。

貴貨中有一些是韓國的花農通過讓植物授粉雜交所得的新品種,也有一些是植物發生異變而“出錦”或“綴化”。所謂出錦和綴化,實際上都是植物發生的某種病變,但又並不影響植物本身的健康,能把手里的植物養出錦,這概率等同於買彩票。而某些已經出錦的植物,其狀態也未必穩定,比如作為貴貨之一的“彩虹”,其實便是普貨“紫珍珠”的出錦狀態。有多肉愛好者花費三四百元購入一朵直徑約為5-6厘米的彩虹,買回家後半年,彩虹“病狀”竟然悠悠轉好,又恢複成了市場價不足10元的紫珍珠,這位多肉玩家欲哭無淚,真是寧可它一直“久病不愈”。

追求貴貨是人之常情,但也未必各個都是真愛。不同品種的多肉植物價格很大程度上還是由韓國的庫存決定的,據北京翔鵬蘭雅多肉大棚的棚主老馬估計,目前市場上將近七八成的多肉都是從韓國海淘而來,韓國對於多肉品種的開發比中國早了十多年。另外由於植物屬於農產品,並非是短時間內可以大量生產出來的,而韓國依靠家庭農場積累了十幾年的多肉植物,短短幾年就被中國的玩家幾乎買空,從2014年上半年開始,中國商家大量從韓國購入老樁,到今天韓國多肉老樁的價格已經翻了一番。

目前市場通用的邏輯是,中國人買什麽,什麽東西就被哄搶。那麽最近一年來,中國從韓國究竟買走了多少錢的多肉?老馬根據經手的貨流量,以及北京、山東、江浙滬等地的出貨量大致推算,這個數值最低不少於十億元人民幣。僅是他所知道的浙江一家房地產企業,就一下子投入了2000萬元。由於多肉市場的門檻低,個別炒房團直接轉戰陣地,不少都市白領也選擇在網上銷售多肉來創業,大量資金一下子湧入多肉市場,再加上海淘的沖擊,市場的混亂也不可避免。

多肉造型盆景

不僅是植物

大棚棚主老馬親歷了多肉植物在國內走紅的全過程,在經營多肉之前,他已經做了10年的花卉生意,主營紅掌、鳳梨等,這些花卉主要對應的是集團采購,而非個人,隨著國家政策風向的變化,集團采購驟減對市場形成了巨大的沖擊,憑借敏銳的商業嗅覺,他果斷地選擇進入針對個人消費者的多肉市場,並在山東建立養殖基地。對於多肉的價格變化,他提到最簡單的判斷標準是:一旦某個品種價格上漲,就是韓國已經缺貨了;一旦某個品種價格下降,則是中國已經大量培育出來了。

資深多肉玩家二木也與他有著相似的判斷,這個新興的市場還未形成明確的規範,品相參差不齊,價格忽高忽低,部分愛好者對貴貨的盲目追求,都會在國內的多肉產量逐漸跟上消費者購買力的那一天逐漸改善。而對於普貨與貴貨,身為多肉的“真愛粉”,二木並不在意,他多次在自己的博客里提到那些“普普通通的美”,經過時間與環境的錘煉,把普貨養出最美的狀態,使得眾看客無不驚呼“這簡直是放毒”。

而除了通過光照和溫差將植物的狀態養到極致,目前最吸引二木的,就是如何將多肉植物融入到家居之中。原本從事國際貿易的他從2014年5月開始在山東威海建設屬於自己的二木花園,同年7月初開放,身處其中,可以看到多肉植物鳥籠,多肉畫框,和一些或大或小的原生態造景,加上不同種類花盆和花器的搭配,二木花園吸引了來自全國各地的花友。二木稱多肉為園藝性最強的植物,他甚至利用一些廢棄的材料:路邊拾到的木椅子,廢棄的鋼琴凳,一段風燭殘年的枯木,加入一些顏色亮麗的普貨,經過一系列改造,就能挑逗起人們的眼球。

多肉植物所帶動的市場並不止步於花卉本身,軟陶多肉,多肉手繪,多肉圖案的蛋糕,多肉主題咖啡館,甚至於追著多肉去旅行。這些衍生物與多肉市場一榮俱榮。有人擔心盛極必反,隨著進入多肉市場的資本越來越多,這個市場會不會也像當年的郁金香熱一樣如泡沫一般破掉?二木判斷多肉市場在2015年可能迎來一波普貨的降價潮,因為只要經過3、4年,中國的多肉種植水平就將追平韓國。但對於這個市場的未來,他仍舊看好,二木認為中國的多肉市場並未飽和,而和其他行業一樣,追求高品質的商家最終會活下來。翔鵬蘭雅的棚主老馬則把這一行業的未來寄托在新一代的愛好者身上,流行的品種會巡回,產量和品質可以提高,身為需求方的消費者,才是天平上最重的那塊砝碼。

編輯:余佳瑩
部分 炒房 房團 轉戰 韓國 多肉 中國 一年 年買 買了 至少 十億 億元
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銀行員、公務員 搶進柬埔寨看房團

2015-04-13  TCW
 
 

 

「金邊的租金好不好,現在一平方米行情多少?」桃園機場飛往柬埔寨首都金邊的飛機,剛關上艙門,坐在我後方的乘客,就開始跟隔鄰攀談起來。「你們是去看房的嗎?我這幾天都在金邊,有興趣了解行情,晚上可以約出來聊,」飛機剛降落在金邊機場,貌似房仲的乘客就迫不及待的揪客。

這景象不是偶爾發生,從台灣到金邊的班機,去年下半年以來,幾乎班班客滿,至少有一成乘客是去看房。估計平均每月到金邊看房的台灣人,至少就有五百人。

從債市交易員轉戰房地產的葉邱陞,也在前述這個班機上。現任兆星管理顧問公司董事長的他,已經是第二十五次帶團赴柬埔寨看房。一年多前,台灣政府打房,他調整房地產的投資比重,把過半資金從台中轉移到柬埔寨,他的親友也跟著揪團投資,如今他儼然成為小型房仲業者。

這次跟他來看房的成員,包括會計師、股票交易員、通訊設備業者、甚至國稅局公務員,年紀僅在三十、四十歲間。他們有的已經出手置產,順道來追蹤工程進度;有的則是帶著好奇心前來。

漲很大》有人一買上百間買對物件投報率三成起跳

金邊房地產的總價,從最低新台幣一百多萬元的二手公寓,到新台幣兩千多萬元的電梯大廈都有。金邊房地產價格以每年一五%的速度成長,買對物件與時點,投資報酬率從三成起跳。低門檻、高報酬,讓中階白領、青年人,也有興趣一窺究竟。

走出機場,接駁的汽車行駛在沙塵漫天的莫尼旺大道上。前來接待的是祥鼎國際地產開發董事長吳上銘,二十多年前他到柬埔寨發展時,主業是進口二手貨,副業是買賣房地產,當年他買在緊鄰金邊市的土地,一平方米才八美元,現在漲到七百多美元,整整漲了八十六?五倍。

「美國的、新加坡的、馬來西亞的、台灣的,你想像得到的房仲業者通通都來了。」吳上銘說,「有一家傳統製造業老闆,一出手就買了一百間房。」金邊最貴的預售屋,也是由台灣人推出的「City Park」,每平方米最貴達三千五百美元,相當於每一坪新台幣三十三萬元。

低門檻》資金由馬國轉進無投資金額、奢侈稅限制

「現在有不少買房的資金從馬來西亞轉到柬埔寨,我自己都在柬埔寨買房了,」同時在馬、柬兩國執業的會計師陳潗鈱觀察到這個現象。二○一四年,馬來西亞政府為了抑制外資炒高當地的房價,把外資置產的最低門檻從新台幣五百萬元提高到一千萬元,還制定了奢侈稅,讓資金不夠充裕,或不願長期持有的投資人打退堂鼓。相較之下,沒有投資金額限制,也不課奢侈稅的柬埔寨,房價顯得相對「親民」。

「在柬埔寨買房用美元交易,在馬來西亞買房,台灣人先要從新台幣換成美元,然後再換成馬幣,中間會產生匯差,遇到匯率大幅波動時,賺的錢都被匯率吃光光了,」陳潗鈱提醒無匯差的好處。

華航、長榮每天固定直飛金邊,在看房團湧入後,三百多個座位經常一票難求,中國廣州直飛金邊的班機,也出現同樣景況。這一天,我們遇到在廣州設有外銷衣架工廠的台商賴先生,他已經來柬埔寨三次,除了準備在此置產外,還考察設廠地點。

「廣州的人工成本太高了,準備在這裡找找看,把工廠搬過來,再慢慢把廣州的廠收掉,」他說。

「房地產市場真的很熱啊,每天至少有兩組人來處理房地產的事,」兆豐銀行金邊分行經理朱茂榮說。朱茂榮從台灣調來此地八個月,每天訪客不斷,大多數都是從台灣的分行轉介過來的客戶。

二○一○年,柬埔寨政府允許外國人在該國購買兩層樓以上房產並擁有產權,該國房地產從二○一二年起爆炸性成長。二○一○年至二○一四年,柬埔寨GDP(國內生產毛額)成長率約七%,建築業和不動產業的成長率卻高達二八%,「外資大部分都來投資房地產,」朱茂榮觀察。

風險一》想賣屋找誰接棒戶數大增,本地人卻買不起

縱使柬埔寨房市入手,比馬來西亞容易得多,但實質經濟是否支撐後續買盤以及政策變動風險,仍是兩大不確定因素。

柬埔寨二十一世紀不動產公司年初時發布「2014年金邊公寓」調查報告指出,從二○一五年起,隨著大型的建案陸續興建,預計到二○一八年房子的戶數將增加到一萬戶,比二○一四年,多了二?二三倍。

這二?二三倍的房地產,誰是買家?柬埔寨房地產業評估協會統計,目前公寓的買家八○%是外國人,本地人僅有二○%,除非柬埔寨人民購買力增加,否則接手將是問題。

台灣投資客大多數只想賺一票就走人,「現在都等著中國人可以來接下一棒,」吳上銘說。問題是,精明的中國人真會接手嗎?

農業、旅遊業、服裝出口業、建築業,是支撐柬埔寨經濟的四大支柱,目前建築業成長幅度遠高於其他三項,是帶動經濟成長的火車頭,倘若其他三根支柱沒有跟上成長速度,房市可能泡沫化,這是隱憂。

風險二》怕窮政府課重稅為救財政恐從房產「開刀」

此外,貧窮的當地政府開始使用課稅方式來彌補財政。二○一四年柬埔寨政府對新車與豪華車開第一槍,新車進口稅為車價的一二二?七五%,豪華汽車再多課徵二十個百分點的稅負。房地產未來是否會成為「開刀」的對象? 值得留意。

風險三》新開發區隱憂大地點得跟著政策往西北走

除上述兩大風險,投資人也須慎選地點。

「三年包租(租金的投報率)一八%,一次付清還享優惠價!」房仲業者總打出誘人的投資報酬率吸引買家。問題是,柬埔寨銀行美元定存年利率六%,存在銀行三年的複利率逾一八%,不比前者差;因此,投資該地房市講究的是資本利得,而非租金報酬率,挑選好物件,才能讓獲利極大化。

新加坡商力推的水淨華,台商力推的鑽石島,都是緊鄰金邊市區的新開發區,雖有美麗河景,但要透過連外橋樑才能到達市區。未來大樓陸續興建完成後,數千輛汽車同時要通過橋樑,有交通壅塞隱憂。

「跟著政府的政策走,準沒錯,」住商不動產企畫研究室主任徐佳馨認為。金邊市政府準備搬遷,「現在有從東南往西北的方向發展,」祥鼎國際地產開發公司副總經理楊超翔說,這條軸線正好串接起新舊市政府,還延伸到將在二○二○年通車的泛亞鐵路車站,投資房市可考慮此政策動線。

總的來看,到柬埔寨買房,比賣房來得容易,估計當地房市在一、兩年內,因政府鼓勵外國人投資的大環境下,仍會熱呼呼,但風險也同樣不低,要勤做功課才能讓荷包滿滿的全身而退。

【延伸閱讀】美元直接交易,柬國置產遠比馬國親民—外國人赴柬、馬兩國買屋、養屋、賣屋成本比較

買屋》柬埔寨沒設門檻,投報率還勝馬國

一、柬埔寨˙買房最低金額:無˙買賣交易幣別:美元(少換一次匯率等於少剝一次皮)˙契稅:房屋公告現值4%˙租金投報淨利率:6%至7%˙房屋移轉律師費:單筆200至300美元(含預售屋簽約)˙買屋仲介費(依成交金額收取):0至2%

二、馬來西亞˙買房最低金額:新台幣1,000萬元˙買賣交易幣別:馬幣˙契稅:房屋成交總價3%˙租金投報淨利率:3%至5%˙房屋移轉律師費:買賣合約律師費的25%˙買屋仲介費(依成交金額收取):2%

養屋》出租房子,柬埔寨比馬國更好賺

一、柬埔寨˙門牌稅(註1):0.1%˙地稅:無˙租金所得稅:10%(註2)(柬國的租金所得稅率不到馬國一半)˙物業管理費:每月租金5%至10%

二、馬來西亞˙門牌稅(註1):每年繳2次;每次馬幣500至2,000元˙地稅:每平方公尺馬幣0.06元˙租金所得稅:26%(註3)˙物業管理費:每月租金5%至8%

註1:門牌稅、地稅、租金所得稅為每年課徵註2:此稅收個人尚未執行,登記名義人為公司才需要繳納註3:後續可用來減免門牌稅、地稅、房屋保險、貸款利息等

賣屋》法令修正前,個人在柬國炒房更有利

一、柬埔寨˙個人資本利得稅:10%(尚未執行)˙公司資本利得稅:14%˙賣屋仲介費(依成交金額收取):2%至3%

二、馬來西亞˙個人資本利得稅:0至3年售出:課30%(短期賣出馬國房產,1/3獲利恐被吃掉)4至5年售出:課30%6年後售出:課5%

˙公司資本利得稅:0至3年售出:課30%4年售出:課20%5年售出:課15%6年後售出:課5%

˙賣屋仲介費(依成交金額收取):2.75%

簡易試算》柬埔寨買賣屋,成本怎麼算都比馬國低

以新台幣1,000萬元同樣在柬埔寨和馬來西亞買房,3年後以1,200萬元出售的房地產為例,該付出多少成本?會有多少獲利率?

一、柬埔寨˙買屋成本(占買屋總價比率)(含契稅、律師費、仲介費等):2.2%˙賣屋成本(占賣屋總價比率)(含資本利得、仲介費、律師費等):2%˙投資報酬率:15.3%(投報率是馬國3.8倍)

二、馬來西亞˙買屋成本(占買屋總價比率)(含契稅、律師費、仲介費等):5.8%˙賣屋成本(占賣屋總價比率)(含資本利得、仲介費、律師費等):8.5%˙投資報酬率:4%

資料來源:東協國際地產投資、謙富國際地產開發整理:吳美慧

銀行 員、 公務員 公務 搶進 柬埔寨 看房 房團
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【房地產】海外炒房團覆滅記:那麽問題來了,國外政府跟中國政府有什麽不同?

來源: http://www.ikuyu.cn/indexinfo?type=1&id=13080&summary=

【房地產】海外炒房團覆滅記:那麽問題來了,國外政府跟中國政府有什麽不同?
小七 轉載自【格隆匯】
2017-05-23

近國外真是水深火熱,周四巴西總統受到賄賂指控,股指直接熔斷,而北美洲的加拿大也是焦頭爛額,不久前爆發了迷你版的次貸危機,加拿大最大的房貸公司Home Capital Group遭遇大量投資者擠兌,股價直線暴跌。(Home Capital Group是加拿大最大的非銀行抵押貸款公司,主要業務是為購房者提供次級貸款)。

 

這一刻世人終於回想起被2008年美國次貸危機引發的全球性經濟危機所支配的恐懼。

 

 

眼見他起高樓,眼見他宴賓客,眼見他樓塌了。加拿大是中國海外炒房團經常關顧的地方,這次加拿大房地產泡沫先崩為敬,海外炒房團,你還好嗎?

 

眼見他起高樓

 

人類歷史就是一部人類遷移的歷史,為追逐宜居之地,人類不斷爬山涉水,甚至橫跨洲際,最終形成如今的人類世界格局。時至今日,這種遷移仍在潤物細無聲的進行著,海外炒房團就是一幅縮影。

 

縱觀中國五千年歷史,在清朝閉關鎖國之前一直保持對外交流。秦時有徐福東渡、漢朝有張騫開通的“絲綢之路”、隋唐有鑒真東渡,而到明代則有鄭和下西洋。時間回到現代,在全球化背景下,中國慢慢崛起,與古時對外輸出瓷器、茶葉、中華文化不同,這次我們是輸出強大購買力。

 

海外炒房團東渡日本,跨越太平洋,揮師北美洲;西進歐洲,南下東南亞、澳洲大陸,北至南韓,但凡是“宜居之地”無不有炒房團身影。


 

根據胡潤發布的《2017中國高凈值客戶海外置業展望》的數據顯示,中國海外房地產投資總額不斷增加,且增速明顯加快,2016年前八個月就達到235億美元。


 

只能說一句,有錢人太多了,買買買,不得不服這購買力。中國經過三十幾年的經濟發展,居民財富迅速積聚,高資產人數快速攀升。根據胡潤研究的數據顯示,2016年千萬資產的人數達到134萬,增長10.7%,其中炒房人數占15%。接近一半的中國高凈值人群將海外房地產投資作為最主要標的,他們平均擁有2.3套海外房產,且擁有4套及以上海外房產的人群占比為15.6%。中國“海外炒房團”已經成為現象級的存在。


 


其實,高凈值人士配置海外資產也是一種“剛需”,就像國內結婚需要購買首套房一樣。當一個人的財富增長到一定程度,資產保值就超過增值成為第一目標,海外配置資產能降低匯率波動帶來的風險,成為避險的重要手段。國內房地產投資經驗和思維定勢,再加上子女海外教育、移民等原因,令到房地產成為海外資產配置標的的首選,占比為43.4%。



另外,從投資的角度看,海外房產的租金回報率要遠高於國內一線城市。國內北上廣深的租金回報率已低於2%,比新加坡還低,而美國南部奧蘭多、亞特蘭大等城市租金回報率甚至高達10%。難怪首富之子王思聰說上海租售比太低,買房不如租房。



眼見他宴“賓客”

 

隨著加入海外購房團的人越來越多,不斷推升資產價格,而資產價格的增長帶來的收益總是更能激發人性的貪婪,吸引更多投機者進入,最後就變成了海外炒房團。

 

海外炒房團經常關顧的幾個國家,如加拿大、美國、澳大利亞、新西蘭等,這些國家的主要城市房價的上漲都能找到中國海外炒房團的身影。雖然很難證明都是炒房團一己之力炒上去的,但毫無疑問房價上漲離不開海外炒房團的推波助瀾和煽風點火。

 

以加拿大為例,根據NBFEconomics and Strategy研究(下圖陰影區域表示加拿大房地產市場的衰退),在2008年次貸危機時,美國房地產價格迅速下跌,而加拿大只是短暫回調,然後就一往無前的向上奔了。



而根據加拿大國民銀行不完整統計顯示,加拿大溫哥華地區的熱銷房子買家曾經有三分之一是中國人。也有數據顯示,2015年中國投資者在加拿大投資127億加元(約合96億美元)置辦房產。在多倫多,中國買家的成交占總量的14%,即占630億加元的房市成交總金額中的90億加元。

 

澳大利亞也是中國炒房團鐘情的地方之一。根據澳大利亞國外投資審查委員會的年報數據,2016年來自中國買家的住宅購買申請數量增加了19%,超過4萬份,總價值達724億澳元(約合人民幣3120億元),創下歷史最高紀錄。


而澳大利亞廣播公司ABC統計了新南威爾士州的房地產數據,中國買家占所有海外買家比例達到77%(按住房價值計算),而排名第二的印尼買家購買的房屋價值僅占全部海外買家的1.7%。



眼見他樓塌了

 

HCG作為加拿大最大的非銀行抵押貸款公司,主要業務就是為購房者提供刺激貸款。Home Capital Group兩年內暴跌近90%,雪上加霜的是擠兌潮還在繼續。

 

先回顧下HCG股價崩盤過程。早在2014年就HCG對“不正常”的抵押貸款申請展開了內部調查,在2015年2月就停止了與部分中介的交易,但是當時沒有披露是因為中介涉嫌欺詐。直至在2015年7月HCG才承認因為公司發現他們涉嫌幫助借款者偽造收入證明,切斷了與45個抵押貸款的中介的聯系,而涉及此次偽造收入證明事件的房貸金額大概達到10億加元,HCG股價隨即快速下跌。

 

事情來到今年3月,HCG披露安大略交易所正在對HCG的CEO展開調查,不久HCG宣布停止現任CEOMartin Reid職務。到4月,安大略交易所宣布起訴HCG,稱HCG作出了非常重要的誤導性公告,給了HCG重重的一擊,股價斷崖式下跌。


 

而擠兌也還在繼續,從3月底至4月底,資金從該公司的高利儲蓄賬戶存款賬戶中持續流出,總共減少了5.91 億美元。而HCG信托賬戶余額僅為1.25億加元,自3月底以來下降超過了90%。最終公司不得不宣布從安大略省退休基金取得20億加幣的緊急貸款應付流動性危機。



實質上,歸根結底還是加拿大房地產泡沫化導致此次危機。

 

加拿大的房價在2008年美國次貸危機後只是小幅下調後就一路絕塵向上,早已經炒作到脫離居民經濟能力基本面。近期加拿大皇家銀行的研究報告就指出,大多倫多地區在去年第四季度的住房負擔能力,已處於上世紀80年代中期以來第二差的水平。

 

當房地產在熱錢炒作下飆升,賺錢效應吸引吃瓜群眾進場。在低利率環境下,投機者大膽的加杠桿,為了取得貸款,就會通過偽造收入證明等不正當方法獲取貸款。而中介為了高額報酬,也在配合進行造假,直到房地產泡沫受到外界制約。正反饋停止,甚至造成逆向反饋,最後爆發危機,而HCG則將首當其沖。

 

而外界制約主要有以下因素:

 

1、加稅,打擊海外炒房團。溫哥華所在的省推出了對外國購房者征收15%物業轉讓稅的政策,以求遏制溫哥華房價不斷上漲的勢頭。


2、美聯儲進入加息周期。美聯儲帶頭加息回收流動性,各國央行也都亦步亦趨,而根據NBF研究如果將五年期利率提高100個基點,溫哥華和多倫多每月的抵押貸款償付將分別增加9%和7%,屆時能否抵擋加息的沖擊是要打上個大大的問號的。


3、中國加強了外匯管理。2014年中旬以來中國外匯儲備緩慢下行,在2017年1月甚至跌破3萬億水平。今年初外管局就再三重申:“境內個人辦理購匯時,不得用於境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。”不難想象中國海外炒房團資金將受到制約,來自中國的輸血減少。

 

 

是不是覺得似曾相識,2008年美國次貸危機也是同樣的路徑:低利率環境,熱錢不斷炒高房價,然後加息,爆發危機,熟悉的配方熟悉的套路,如有雷同,絕非巧合。

 

外國的月亮並不比中國圓。外國的房地產市場化程度要遠超中國,政府能選擇的調控手段遠低於中國,沒有限購限售等,且土地供給也是自由流通的。值得註意的是,海外購房的杠桿遠超過國內。以澳大利亞為例,新增的購房者中零首付占到了40%,這是無限杠桿啊。


所以海外房地產市場出現泡沫後,在外界條件制約催化下,往往以市場出清的方式消解泡沫,這個過程無疑是慘烈的。

 

 

加拿大房地產泡沫膨脹的狀況已經超過美國當年,已經成為一個隨時爆炸的炸彈,HCG問題的暴露預示了加拿大房地產市場已經進入倒計時,最糟糕的後果就是重演2008年次貸危機。HCG若是繼續被擠兌,最後流動性枯竭,也沒有進項資金,最後在房地產市場出現拋盤,或將成為第一個倒下的多米諾骨牌。

 

也有人說HCG擁有約150億加元的房貸資產,只占加拿大加元抵押貸款市場的1%,而加拿大財長也稱:不排除在必須時展開全面救助,不會引發美國次貸危機那樣的系統性危機。但是,如果你看到一只蟑螂出沒,代表屋子里某個角落有一群蟑螂。一葉知秋,HCG暴露出的問題或者只是整個行業一例。

 

當海外炒房團用炒中國房子的邏輯和經驗炒海外房地產時就已經註定失敗了。

 

據加拿大房產協會5月15日公布的數據顯示,多倫多房屋基礎價格指數四月上漲5%,這是自2005年以來錄得的上漲幅度第二高的數據,但是房產市場的賣盤數量明顯增加,而成交量卻下降,房價將出現松動。

 

而澳大利亞在稅務辦公室(ATO)登記有房產投資的180萬人中,三分之二的人申報了房租虧損,也就是說房租無法沖抵月貸款利息。澳大利亞的銀行也收緊了房貸,將外國投資者購買公寓的印花稅稅率從3%上調至7%。

 

尾聲:

 

當年海外炒房團攻城略地的消息常常見諸報端,如今加拿大房地產市場已岌岌可危,海外房地產市場的市場化程度遠超國內,泡沫不會得到小心呵護。覆巢之下,安有完卵,海外炒房團鐘愛的其他城市如新西蘭、澳大利亞、瑞典的房價也已經有過熱泡沫化趨勢。海外炒房團腳步或該停下了,還是腳踏實地幹點實事吧。(完)


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