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位在坡州市有兩個十分著名的文化聚落：坡州出版城與Heyri藝術村。它們的共同特色，就是全由有理想、敢作夢的人，靠著民間發起力量達成看似不可能的任務。

現在不僅以產業群聚方式吸引全球同好慕名而來，也讓韓國文創得以延續、持續擴大勢力。

撰文‧莊 芳

距離韓國首都首爾約四十分鐘車程，位於坡州市西邊一條「自由路」旁，有一塊四十八萬坪的土地，約等同兩座內湖科技園區產業用地面積，佇立著各式各樣充滿設 計感的建築物。雖然位置接近南北韓陸上軍事交界處，周遭卻圍繞著一股寧靜祥和的氛圍。這裡，就是韓國文化人聚集的園地「坡州出版城」。

由於屬於軍事管制地，所有建築物限制不可超過五層樓高，禁止隨意掛上招牌，卻因此展現出一致的協調感。其實在二○○三年第一棟建築物完成以前，這塊區域完全是一片無用的荒地，但在熱愛出版的理事長李起雄的推動之下，終於達成書香滿溢的文化聚落。

挽救出版業危機

「沒有執行 夢想永遠只是夢想」現年七十一歲的李起雄，原本經營「悅話堂」出版社，至今專門出版文化藝術類書籍已有四十年之久。他在四十九歲時，決定朝著心中目標前 進，設立一個具有文化傳承意義的城區，「假使沒有人站出來開始執行，夢想終究只是夢想。」李起雄說，出版城的發想最初並沒有政府支持、主導，全由民間集合 力量促成。若是沒有足夠的毅力，以及成就目標的決心，恐怕難以達成全球規模最大的出版產業園區，拯救每況愈下的韓國出版環境。

李起雄一開始先組成出版文化產業園區協會，當時即有上百家公司加入會員，接著籌集資金、考察三十多處土地，初步調查各家公司需求與投資計畫，到向政府提 案，幾年時間就過去了。從一九八九年啟動計畫，經過不斷溝通、調整計畫細節，直到一九九四年政府才正式認可、參與提供支援，確認可用土地面積。

其間經歷的失敗、挫折不計其數，尤其必須將上百家各式企業的不同意見整合在一起，絕非易事。但對李起雄來說，幾乎沒有後悔的餘地。「與其說我不想放棄，不 如說是『不能』放棄！」他說，自計畫啟動之時，已經不是只有他一人的夢想而已。每當感到困難時，他會憶起尊敬的偶像，為了捍衛朝鮮的愛國義士安重根，「想 到他為國家犧牲生命，就不覺得自己有多辛苦了！」在李起雄眼裡，建設出版城的目標，就像安重根期望達到東亞和平的理想一樣。「惟有文化的存在，才能化解各 國的歧異、促進和平。」只不過，光有滿腹的理想恐怕無法完成這項壯舉，由於絕大多數參與者都是中小企業，對他們來說，營運成本才是吸引集結的重要因素。

政府隨後介入

租稅優惠吸引企業 促成規模經濟「須以低廉的價格取得土地、降低營運費用，才能吸引企業進駐。」因此政府參與之後，開始協助提供「誘因」，讓進駐廠商享有前五年免稅、後三年 五○％的稅負減免，還可申請長期優惠利率貸款，讓出版相關廠商更加願意搬遷至此，蓋起屬於自己的辦公大樓。如今從創意發想、編輯排版、印刷到裝訂成冊和運 送，全都可在出版城裡完成作業，大大節省時間與成本花費。

目前已有三百多家公司進駐，其中包含韓國最大書店教保文庫總部、當地出版社、紙廠與印刷廠，甚至還有專門處理郵件的物流中心，總計已有八千位員工，算是極 為成熟的產業園區。特別的是，城區內還有數家高級餐廳、一家商務飯店，只是飯店房間完全沒有電視設備，「目的就是希望大家多看書、少看電視！」坡州出版城 企畫經理金娟淑說。

小公司集體作戰

降低成本、增加效率 強化競爭力就像完成一本書，往往必須經歷嘔心瀝血的發想過程，整合所有編輯、設計、印刷的細節，「這個出版城對我而言，就像一部巨大的立體書籍，花了十多年奔走才終於問世。」望著仍在開發中的二期出版城區，李起雄露出驕傲的神情說。

台灣商業軟體聯盟（ＢＳＡ）共同主席蔡文宜觀察，一般經營文創事業的公司多以中小企業為主，所擁有的資源較少，「假使像是韓國一樣，以聚落的方式將同質性的企業集合在一起，絕對可以降低成本、增進效率。」當然，政府未來提供訓練或輔導之時，也能夠集中處理。

若是政府無法即時提供協助，蔡文宜建議文創工作者，無論面臨資金短缺、《著作權法》等難題，不妨放棄單打獨鬥的傳統模式，「自行集結聚落、整合資源，才能 擴大產業競爭力。」就像坡州出版城的例子一樣，雖然一開始並未獲得政府大力支持，充滿熱情的文創工作愛好者，依舊憑著自己的力量，將一片荒蕪的土地，建造 成一個大型聚落。這些具有拚勁、堅持理想的韓國人，果真徹底實現了「團結力量大的精神」。

Heyri藝術村──藝術家親手打造的夢想天堂韓國另一個靠著民間力量做出一番成績，並獲得國際媒體矚目的文創成就，則是位在坡州出版城附近的Heyri藝術村。每到周末假日，這裡就會湧進大量人潮，成為韓國新興的觀光景點。

很多人以為，這個藝術家的天堂是由政府協助才得以完成，「事實上，政府一直到三年前才正式承認這個計畫，並提供補助。」現任藝術村理事長全熙天透露，還未 形成藝術聚落之前，這片土地同樣未經開發，1998年由多位藝術家發起，從物色藝術村地點、土地開發整理，到2003年才正式建設，如今總計約有170棟 建築物，規模頗為壯觀。

藝術村中每一棟樓都是一件藝術作品，甚至成為多部知名韓劇拍攝景點。許多藝術家在此經營起展覽館，藉由收門票方式維持營運；或是將一樓作為銷售賣場，二樓設為個人工作室，三樓則是住家。

有30年經歷的畫家李榮美，兩年前決定在Heyri藝術村建造屬於自己的工作室，「這應該是所有藝術創作者的夢想吧！」於是，她在此蓋了兩層樓的建築，一樓經營咖啡廳，也是和藝術家、同好交流的場所；二樓則是個人工作室與作品展示會場。

李榮美目前還是每天從住家往返工作室，她希望不久的將來，正式搬至這裡生活。「這裡環境單純、安靜，適合創作，重點是能夠遇到同樣喜愛藝術作品的朋友。」 李榮美介紹完她的畫作，又忙著下樓煮咖啡，趁著空檔展示她剛完成的陶藝品，「總之，我對現在充實的生活狀態滿意極了！」

坡州出版城

成 立：1998年動土，2007年第一期完工

理事長：李起雄（右圖）

規 模：面積48萬坪，300多家公司進駐，員工8000人

文創心法

1. 集結同業共同開發，降低營運成本。

2. 整合上下游產業鏈，提高競爭效率。 3. 先自行開發，後尋求協助，更容易取得政策支持。

撰文•梁任瑋

重劃區裡蓋最多的竟不是住宅大樓，而是一幢幢各具特色的商務旅館，連知名文創品牌也搶進，這裡，就是距離逢甲夜市僅五分鐘車程的十二期重劃區，也是目前台中最夯的飯店新聚落。

沿著福星路往北走，過了福星北路與西安街口，就是台中市三年前才啟用的十二期重劃區，「很難想像不久前，這一帶還是荒煙蔓草，如今已出現十餘家新旅館，明 年底前還有十家要開幕。」星享道酒店董事長劉敏瑛隨手一指周邊的四塊停車場空地，說明逢甲商圈每年千萬人次的觀光大餅，旅館業者無人敢缺席。

激戰》文創品牌效應，房價拉抬至三千元近期最受關注的觀察指標，就是知名的花園農場薰衣草森林旗下的「緩慢文旅」新品牌，也將進駐十二期文華路與漢翔路口興建文創旅館，由於知名度高，預期帶動區域商旅房價提升至一晚三千元以上。

劉敏瑛是逢甲商圈最大商旅品牌老闆，七年前與在地建商久樘建設共同投資文華道會館，目前在商圈擁有兩個據點，房間數近二百間。二○○八年開幕的文華道，可說是帶動逢甲夜市商旅轉型的分水嶺。

這家隱身在文華路小巷內的商旅，沒有臨大馬路邊的優勢，憑藉獨特的藝術旅店風格，開幕初期靠中科人支撐五成客源，打破商務客不住夜市的魔咒。

新招》發小吃消費券，闢泡腳池、交誼廳劉敏瑛觀察，逢甲夜市是超級吸客機，飯店與其守株待兔，不如主動出擊，於是她請同事找出排隊名店，推出專案，住宿就送免費「小吃消費券」，意外刺激文華道住房率提升，也吸引近五十家店家配合。

「文華道房客用小吃券的比率很高，雖然我們生意本來就不錯，但站在推廣商圈的立場，這些房客都是潛在客源。」參與專案的牛B糖葫蘆老闆吳浚銘說。

據了解，文華道每年光支付給小吃攤的消費券金額就高達一二○萬元，這招也替文華道成功開拓國旅客源市場，分散營運風險。此外，文華道還有創新的服務設施，如泡腳池、交誼廳，吸引住客回流，顛覆傳統旅館業者的經營模式。

文華道在競爭激烈的逢甲商旅市場找到自己的藍海，開幕至今始終維持七成以上的住房率，穩健的表現讓劉敏瑛決定擴大投資，於一二年重金押注台中市政府在十二期重劃區招標的停車場BOT（民間興建營運後轉移）案，興建台中市第一棟公有立體停車場兼飯店商場的複合式大樓。

「同業不看好啊，一方面先前有兩位投標者棄標，二方面大家都等著看我們如何把停車場變旅館？」回想如今已開發為「星享道」商旅餐飲大樓的過程，她的口氣聽 得出艱辛，「星享道有三家餐廳，看似與夜市美食硬碰硬，其實是引導客人先來用餐，逛夜市反而成為餐後消化晚餐的休閒活動，意外增加許多聚餐團體目的型消 費。」由於需求龐大，十二期重劃區出現一個特殊現象，有投資客大手筆直接買地蓋商旅，十二期首棟純商旅飯店KUN Hotel，就是一例。

興達國際資產執行長張耀仁，原本在逢甲夜市開店做生意，經常遇到港澳星馬的背包客詢問哪裡可以投宿，於是與幾位股東興起投資念頭，租給曾任碧根建設、黎客與拓程商旅，在地的飯店管理經驗長達二十年的陳坤全經營KUN Hotel，鎖定一晚二千五百元的住宿市場，開幕一年半以來，始終維持九成住房率。

亮麗的住房率，與KUN的基地是一個大路沖有關，「這塊地當初許多建商連看都不看，但我與股東認為，旅館就是要醒目，路沖不管在哪個角度都顯眼，決定大膽買地。」張耀仁說。

果然一開幕時，拜特殊所在位置之賜，加上醒目招牌，吸引不少臨時找旅館的觀光客拉著行李箱上門，打開知名度，今年底KUN將興建二館，擴大規模。

突圍》把路沖變地標，招來過路客KUN的開發過程還有一段插曲，基地旁有一塊五十一坪的土地，三年前，興達國際資產一度出價三千萬元打算納入開發，但廖姓 地主沒有意願，興達國際只好自行開工興建飯店。沒想到等KUN 正式營運後，近日廖姓地主開價四千五百萬元，主動委託房仲找買家，換算下來每坪開價九十萬元，調漲高達五成，成為「逢甲商圈最貴菜園」。

陳坤全說，逢甲旅館市場一直不難經營，在舊逢甲商圈的幾家旅館，過去從來不用拉業務，因為光是過路客就接不完，但現在有大量日租套房業者分食市場，加上十 二期重劃後，又開了不少新商旅，進入百家爭鳴時代，預計明年底將達到高峰，「至少有二十幾家新飯店搶市。」他坦言，以這種平均一個月新開一間的速度，未來 得各憑本事經營。

事實上，大逢甲商圈周邊也有台中老飯店跨區卡位，例如新開幕的「逢甲商旅」，就是由台中老牌飯店帝寶飯店出手，承租中古商辦大樓再進行拉皮改裝，由於裝潢設備提升，跳脫過往老牌飯店面臨的惡性殺價競爭，操盤表現不錯，吸引同業紛紛跟著加入戰局。

「觀光業一定要有旅館才會延長生命週期，消費者去的次數自然就多了。」劉敏瑛認為，會住逢甲夜市的客人特別會精打細算，如何創造超值感、營造出差異化，才是在十二期新逢甲飯店市場勝出的關鍵。

光這兩年 就冒出九家新商旅

商旅名稱 特色 房間數

逢甲商旅 台中帝寶飯店跨區投資 114 星享道（圖） 逢甲商圈最大連鎖商旅品牌 86 7 hotel 昭盛旅店集團與台中第七信用合作社二代投資 80 葉綠宿旅館 距離逢甲夜市近 65 默砌旅店 鉌豐建設售後租回建案 54 KUN Hotel 12期第一家首棟純商旅 53 璞樹文旅 文創設計旅店 41 時光對白旅棧 12期最迷你旅店 22

LUMI

Design Hotel 台中鼎繹建設投資，強調LED外觀 未定

整理：梁任瑋

一晚一千元吸背包客 日租套房正夯逢甲夜市的觀光大餅，不僅旅館業搶食，更促成「日租套房」商機大爆發。30歲的上班族吳子怡（化名），四年前嗅到這股錢味，找來朋友一起投資，陸續買下八間小套房，當起日租套房包租婆。

這類日租套房租金報酬率多誘人？以一間含衛浴的七坪套房，租給學生的月收入約6000元，若改租給遊客，每天房宿收入1000元，以保守的六成住房率來計 算，一個月收入可達1.8萬元，足足多了二倍，八間套房一年下來，租金收益達170萬元以上，而且，逢甲商圈全年都「很旺」，吳子怡說，「平日約有六成住 房率，假日一定滿。」當初，吳子怡和友人從各拿出七萬元開始，每間套房依房齡不同，另需投入20萬元到40萬元不等的改裝、設備費用，就這麼開始經營日租 套房。

靠著港澳星馬的遊客支撐了套房出租率，吳子怡承認「獲利很快」，且因貸足額，自備款不用太多，貸款利息又低，差不多兩年就能回收成本。不僅如此，四年前總 價約50萬元就買到的套房，如今悄悄漲到80萬到100萬元，吳子怡可說是既賺房租又賺資產增值，也難怪，儘管日租套房的合法性有待商榷，在逢甲商圈卻越 來越夯哪。 （許秀惠）

房東天價招租，寧願空置也不願降價，口袋不夠深的品牌很難在此插旗，商圈「國際化、連鎖化、大型化」的趨勢已然成形。而個性化小店，不是轉戰西門町，就是搬進小巷求生。

台灣GDP面臨一％保衛戰，除了出口表現欠佳，占國內經濟總額比重最大的內需市場，也呈現疲弱態勢，連一向被視為全台店面市場一級戰區的東區SOGO商 圈，也掀起房客退租潮，不僅營業三十年的金石堂書店吹熄燈號，「頂好名店城」內的小店鋪也出現大量待租物件，景氣差、消費力不振的衝擊，讓東區SOGO商 圈正上演一場行業淘汰賽。

「現在是一排整齊的牙齒，突然蛀掉好幾顆。」在東區擁有好幾間店面的投資客蕭先生形容，目前東區店面空置情況嚴重，至少有二成以上，包括頂好名店城一樓的 女鞋店Steve Madden今年初退租後，至今仍找不到租客，走進頂好名店城內，隨處可見原本賣服飾、3C配件的小店拉下鐵門貼上招租紅紙條。

房東出價硬

速食店、書店被迫搬家

蕭先生說，現在東區店面一旦退租後，至少要再花好幾個月以上才租得出去，不似過往一釋出立刻就有房客上門洽租；但詭異的是，目前租金仍文風不動，房東仍不 願降租，最主要的原因，是這幾年東區店面售價狂飆，接手的投資客都買在高檔，為了維持二％投報率，房東不得不調高租金，而過高的租金也讓零售業者打退堂 鼓。

這波東區店面淘汰賽最具指標的，就是去年初老牌速食店「頂呱呱」由忠孝東路第一排，退至忠孝東路四段一八一巷內，原址由Swatch錶店以每月一百八十萬元租金進駐。

今年中，近延吉街口的金石堂書店也在租約到期後，不再與房東續租，速食店與書店的退場，也見證東區零售業形態的大幅轉變，「國際化、連鎖化與大型化三大趨勢已成定局，口袋不夠深的品牌很難在東區插旗。 」戴德梁行總經理顏炳立說。

國際化趨勢

月租三千萬 快時尚照買單高力國際總經理劉學龍說，五年前，UNIQLO進駐明曜百貨後，吸引國際快時尚品牌進駐卡位，這些品牌共同特徵是價格在五百元以下，除了少量 多樣因應快時尚機制，平價是吸引年輕人搶購主因，這一波平價時尚價格戰已衝擊到網路平價服飾，甚至年輕人最愛的松山火車站前的五分埔市集業績。

大型快時尚服飾品牌挾規模經濟與低成本優勢進駐東區風潮愈演愈烈，連「韓國UNIQLO」之稱的韓系第一大服裝集團衣戀E-LAND也不缺席，該品牌去年 底租下微風忠孝二館千坪賣場後，旗下兩大主力品牌SPAO、MIXXO，受惠於韓星代言加持，今年中開幕以來，每月營業額高達新台幣一億元，創下國際平價 服飾品牌來台之最，也難怪每月租金高達三千萬元，衣戀集團仍舊付得起。

在快時尚磁吸效應下，首當其衝的，不只包括東區獨立服飾店，連百貨公司都受波及，「近年東區百貨公司要拚業績成長不易，以今年上半年為例，SOGO百貨的 上半年營收也只有成長二％，除非是利基型行業，否則在信義計畫區與西門町兩大商圈夾殺之下，很難突圍。」劉學龍指出。

走進小巷求生

服飾店立足 只剩網拍街

在東區經營服飾店已二十年的林立嫻，早年全盛時期曾在大安路、忠孝東路四段巷內開五家分店，但去年開始，受到網拍服飾與國外連鎖快時尚紛紛進駐東區的衝擊，她已經收掉好幾間，現在只剩一間在經營，生意還是不如以往。

據了解，東區唯一勉強可以撐得下去的服飾店只剩敦化南路一段一六一巷的「網拍街」，女裝網拍業者一方面透過網路大量行銷，實體店面只要設立小型空間讓客戶取貨或試穿，每月租金只要十萬元內，節省龐大成本，包括OB嚴選、小三美日等網路知名商家都選擇在巷內設店。

相較之下，無知名度的服飾店不但沒有快時尚的價格優勢，又受到高租金擠壓獲利，林小姐嘆氣地說，可以感受到台灣景氣明顯轉差，雖然東區逛街人潮看似不少， 但提袋率很低，以前她一間店一個月可以做五十萬元營業額，現在腰斬只剩一半，如果房東再繼續調高租金，不排除把店收掉。

事實上，東區租金飆漲源自六年前中資亨得利鐘錶以每月四百萬元天價租下忠孝東路、敦化南路口的原台灣中小企銀分行，替東區高租金行情起漲揭開序曲，此後就以一年一成的漲幅飆升，帶動周邊店面售價水漲船高。

以忠孝東路四段屈臣氏藥妝店為例，原本月租金約二百八十萬元，一年前房東調高至三百九十萬元，原本H&M有意承租，但該店為屈臣氏全台業績「店王」，最後仍咬牙吃下，為的就是東區無可取代的廣告效益。

不過，並非每間店面命運都如此順利，亨得利鐘錶一○年以九億餘元買下原安泰銀行分行店面，是首家中資在台購買的店面，曾轟動一時，但是在安泰銀行租約到期 後，立刻調高三倍，以每月二百五十萬元對外招租，不過因租金開價過高乏人問津，後來一度淪為寢具短拍賣場，直到去年亨得利將店面轉賣給金生儀鐘錶才解套， 目前該店面分割為二間，其中一間由服飾店承租，另一間仍待租中。

東區店面退租潮儼然已成趨勢，背後的原因也與台北精華商圈悄悄移轉至信義計畫區與西門町有關。

前台灣房屋智庫執行長邱太煊分析，這兩年西門町平價旅館如雨後春筍般開設，不少自由行陸客因為住宿方便性，也直接在西門町逛街，去年東區投資客林世昌就逢高賣出忠孝東路四段的ALDO（加拿大品牌鞋店）店面、頂好名店城店面轉戰西區，顯示東區店面已瀕臨高點。

人多租金合理

小型店鋪 轉戰西門町

邱太煊說，台灣長期以來普遍存在房屋價格上漲速度高過租金漲幅，東區店面目前剛好就卡在房客對租金承受度的臨界點，相較之下，西門町因為人潮多與租金合理，也讓商圈熱度重返往年風光。

「商圈沒有變，是屋主心態改變了。」東區投資客江醫師說，部分忠孝東路四段的店面因空間坪數太小，廣告效益不佳，無法吸引國際品牌進駐，但房東依舊開出每坪三萬元的天價招租，自然吸引不到可以負擔高租金的租客，若短時間景氣復甦力道弱，東區店面空置率還會維持一陣子。

東區店面換手潮肇因

1.租金高漲，租客無力負擔投資客房東買在高點，為維持2％投報率，不會輕易降低租金。

2. 西門町商圈崛起，人潮移轉中國遊客眾多，加上當地租金相對便宜，吸引店家進駐。

3. 店面廣告效益不佳，乏人問津空間坪數太小，無法吸引國際品牌，但小店家又無法承受高租金。

撰文 / 梁任瑋

短短五百公尺的重慶南路上，共十四家商旅進駐，業者多是無旅館經驗者，似有和位在西門町的「前輩」一較高下意味。

台北市西門町的蓬勃發展，讓周遭以重慶南路為中心的書店街，正變成台灣最熱門的商旅一條街。

短短五百公尺的街道，就有十四間商旅進駐，這裡，成為全台平價旅館密度最高的區塊。據仲介業估算，自忠孝西路到衡陽路之間的區段，就有十家營運中的旅館，另有四間正在籌備中，總房數已達一千五百房。

台灣房屋商仲部副總經理施光明指出，重慶南路位屬站前商圈（站前商圈屬中正區），具台北車站五鐵共構的交通便利性，且鄰近觀光客最愛的景點西門町，加上商辦租金成本是台北市商圈中最低，三大利多吸引業主投資平價商旅。

有趣的是，在這個最競爭的街道上，進入者卻多半是新手。

銀行業搶當包租公

五％投報率比東區更好賺

金融業者在熱潮中也樂當包租公，以賺取外快。

總部遷到信義計畫區的華南銀行，去年釋出重慶大樓出租給旅館業者，目前正在裝潢中，也即將加入戰局。

台灣金聯則將歌

林大樓七至十一樓

部分，出租給富驛酒店集團，規畫為

八十八間房的「謙

商旅」。據了解，其背後業主正是股市名人賈文中。以市場行情估算，台灣金聯一年至少有二千六百萬元以上的租金進帳。

「這一帶的商辦租金投資報酬率，比東區店面還要高，」施光明分析，金融業出租商辦的投報率約在三%至五%之間，比起東區店面的一，六%至二%為高一。

此外，「這裡的大樓屋齡老舊，土地比較細分，」戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍說，重慶南路舊大樓的都更改建，耗時冗長，在過渡期間經營商旅，將可為不動產帶來效益。

鏡頭轉到重慶南路尾端，鄰近植物園的悠逸行旅，鮮黃色大樓外觀，引人注目。

為在競爭激烈的戰場突圍，今年二月甫加入戰局的膠帶製造大廠炎洲集團，為最低價每床五百五十元的青年旅館，大手筆砸下四千多萬元的裝修費，打造星際太空艙、小套房及數位化的個人床位，打破背包客住宿環境簡陋的印象。

菜鳥攻人低價小房型

特設女性樓層，住房率七成「我們想做五星級的青年旅館，」悠逸行旅總經理何政霖說，重慶南路一帶的平價旅館多位於大樓內，獨棟產品相當少見，雖然地點較偏遠，但能在住宿體驗和旅客服務上做出差異化，把缺點化為優點。

例如，針對女性對於安全的需求，特別設置女性專屬樓層。從房間到衛浴空間，都以女性使用者需求來設計，包括洗手台大面鏡子、三班制的房務清潔，成功吸引日本和韓國的女性背包客客源，開業三個月住房率已達七成。

即便有經營旅館經驗的業

者，在轉型時也把此區塊做為試兵地。

登上興櫃

的和昇集團，

在國內外擁

有十四間休

閒會館，去

年開始透過

購併方式正

式跨足商旅

業務，以「和

昌商旅」品

牌，進軍站前商圈一級戰區。

「這條街上的旅館比7-Eleven 還多！」和昌商旅總經理蔣士壯說，為了不和平價旅館削價競爭，和昌商旅在規畫之初並不追求坪效，而將每個房間維持在八坪大小，比平價旅館的房間大了三分之一。「我們的廁所，都快比膠囊旅館的房間還大，」蔣士壯說。

老烏做縮小版飯店

賣物超所值，房價高八成六連天成飯店也以副品牌「蜂巢旅店」在此進入商業旅館市場，從均價三千五百元的房間，轉戰平均房價二千八百元的中階市場。

不同的「新手」們加入，讓這個戰場的房價從最便宜五百五十元到二千八百元不等，各自因為不同的局限性，反各有特色。

本土飯店體系有品牌號召，為讓品牌具延續性，蜂巢旅店全數使用星級飯店等級備品，房間配置「就像是縮小版的飯店房間。」這讓其定價無法太低，年均房價約比重慶南路平價旅館的房價高出八成六。

不過，天成飯店集團表示，蜂巢旅店設有健身房、置物櫃、交誼廳等公共設施，加上飯店等級的服務水準，「絕對物超所值。」如果說，西門町是五星級飯店集團的副品牌爭戰區，重慶南路則是另一個形態的戰場：新手多，反而選擇更多元。

五星飯店集團的副品牌，為何不進駐重慶南路一段的戰區呢？施光明說，就像住豪宅的人不會輕易介入國宅區一樣，「跑到重慶南路來，反而會破壞形象。」加上此區大樓屋齡老舊，且多為大樓商辦改裝為旅館，目前有合法登記者才六家，安全性仍有隱憂。

現在，隨著眾多平價旅館進駐，餐飲店也聚集。依據實價登錄資料顯示，重慶南路店面租金再度站上每坪每月四千元的租金行情。不過飯店業者認為，此區產權結構較複雜，獨棟的產品稀有，其他飯店業再進軍的可能性不大。

屹立七十年的書街力拚轉

型，這群新手業者現在第一個要面對的挑戰就是陸客團來台人數減少的問題，還有住宿安全的爭議。若能克服，其連結站前商圈與西門町人潮的地理優勢，確實有機會讓這條老街再翻身。

撰文者林淑慧