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退休後我怎樣讓錢為我而工作（一）

YC兄的blog文分享了大半，雖說是2008年前後的文章，但直至這篇為止，還吸引不少blog友閱讀，而且止凡亦覺得當中的智慧的確不淺。今天有YC兄這個境界的，不算是富豪，也至少財務自由了若干年，其實大有人在，但肯無私分享的又有多少人呢？我對這些文章及內裡的知識定會珍惜。



YC兄的文章 -（2008年9月6日）

回應（YC兄的blog友）：

As you are already retired, I think borrow money to investment is too risky. You never know how the property trend go up or down? I think you also experience 1997 property crash. 60% of the value gone. A lot of people bankrupt at that stage. It may not be so bad now. The leverage percentage should be very careful.


答覆（YC兄）：

好多謝你的回應。我相信大部份人甚至一些投資專家都會和你的意見一樣 - 退休後投資應該保守，以保本為上，回報率跑贏通脹已經好好。

但我的想法不一樣，我看見一些已經退休的前輩，他們消費的態度，完全變得審慎，飲茶時一定要等下午茶時段才order特價點心，去旅行要等特價團才捨得去。老實講如果要我這樣退休，我情願繼續努力工作，之後盡情消費。要享受人生達成夢想，我的想法是雖然我唔再為工資而工作，但我仍需努力購入資產，增加現金流達至錢為我而工作這一個目標。但在沒有工資的情况下，我怎樣繼續購買資產？而銀行取態又是怎樣？在此和大家分享我在退休後在這3年間購入5層樓的經驗。

05年8月我從政府提早退休，並收到一筆約250萬的退休金，這筆退休金等於private sector既公積金，不過在政府做還有monthly pension equivalent to現時匯豐和恒生都promote緊既每月退休入息計劃。

一般人會將這筆錢減少債務，e.g. 還mortgage，買股票收息或做定期等的normal退休財務安排，但我卻相反 - 我用這筆錢盡量增加自己既債務，在這3年間問銀行借入550萬買入5層樓收租增加現金流。我這樣做之前我完全無睇過Retire Young Retire Rich這本書，但我所做既方法卻和作者在chapter 3 How I Retired Early所說一樣，購入房地產，用銀行既債務增加自己現金流來支持自已退休一樣。所以，我初時睇呢本書既時候，真係好有共鳴。

（待續.....）

退休後怎樣讓錢為我而工作（完結篇）

YC兄在網絡上分享的物業投資操作，這一篇可算是一個小總結。這不是YC兄系列的最後一篇，往後還有幾篇文章，但止凡看到這篇為止，已能感受到YC兄的物業投資功力，實在很有多值得學習的地方。


YC兄的文章 -（2008年9月8日）

我（指YC兄）廿一歲開始在政府工作，工作了廿五年，並在46歲時提早退休。在退休時我手頭上hold住4層樓（1層香港和1層深圳用作自住），除了海怡還有60萬mortgage之外，其餘己還晒。有blog友問我怎樣在退休前供完4層樓，我的方法其實好簡單：

1. 我每一個月差不多將人工既40%用黎供樓和儲蓄起來再買樓，其餘的才作消費，積聚財富真係無得short cut既。咁係咪好辛苦呢，又唔覺喎。退休前我住海怡866呎4房單位，亦有請印傭打理家務，我只不過唔買車，唔買名牌，自助旅遊instead of參加豪華團等。

2. 我買既樓除左海怡866呎自住之外，其餘全是細價樓，買入價唔太貴，百幾萬好易供完。

3. D樓全部無停過出租，收租其實幾和味，e.g. 我其中一層樓，每個月average收$8000租 x 12 months = $96000/year，十年間唔經唔覺收左差不多100萬租，自己都嚇一跳。

4. 我買樓通常開始都會做15年mortgage，手頭鬆動左之後我一定會轉回供十年，重要係2個星期供一期個隻，可以減少利息支出，而且收bank statement既時候，見到個欠款amount越黎越少，有progress先至有心機快d供完佢。

5. 退休前我其實曾經有一段時間hold過5層樓，其後賣掉一層cover其它樓既mortgage。

好la，回返正題，我怎樣在退休後繼續購入5層樓呢？過程如下：

1. 我在未正式退休之前半年05年3月，趁每月重有salary statement，於是用40萬3成首期問銀行借7成買入中環嘉利大厦作價122萬（08年估價約240萬），裝修完之後立即出租，增加每月現金流。

2.  05年8月收到250萬退休金之後，一筆過用138萬買入中環安榮大厦（08年估價約260萬）用作自住，之前用作自住的海怡放租。之後在06年4月我和太太到日本讀書，於是便將安榮都一齊放租，並將雜物移至深圳定居。

3. 07年1月放假回香港過新年期間，用60萬3成首期買入中環康威大厦作價198萬（08年估價約260萬），餘款7成銀行供12年。4月收樓之後立即出租。手頭上已增至6層樓收租（3層still on mortgage）。

4. 07年第4季樓價升約30% ，於是08年1月re-mortgage海怡套現150萬一筆過買入太子翠庭閣除即租出。海怡mortgage增至200萬（之前重有50萬mortgage未還完）延長至15年。手頭上已增至7層樓收租（3層still on mortgage）。

5. 08年3月re-mortgage 05年買入的嘉利和安榮大厦，套現140萬一筆過買入淘大371呎自住。嘉利和安榮大厦的mortgage則延長至20年。

以上買樓的過程中有兩點值得和大家分享：

1. 我買既樓都係200萬樓下既細價樓，用3成首期買入樓宇之後即刻出租，再用增加既現金流support我買下一層樓。我prefer揸幾層細價樓instead of揸一層貴樓，因為可以分散租客方面所引致既風險。而且細價樓租金回報率亦比較高，易買易賣。如果好位置既細價樓升值潛力亦都唔差。

2. 我完全靠租金收入供樓，銀行grant比我既terms和普通街客無分別。可能因為我全靠租金供樓無退休呢回事，所以可以做over 60歲age limit既mortgage，這對於我以後繼續買樓做融資絕對重要。

我有時和舊同事飲茶都有同佢地講我退休後買樓收租的經驗，但通常佢地既回應都係：「嘩！退左休就唔好搞咁多野啦，重借咁多錢點還呀？」、「都就快退休la，銀行都唔肯借錢比你啦」等。

我承認退左休都問銀行借咁多錢買樓，的確不易為人接受。但從我既example你可以看到我3年內投入240萬退休金到樓市去，現時這些物業升值所帶黎回報已達300萬。而且最重要的是我唔係因為資本升值而買樓，Retire Young Retire Rich本書亦有提到「我不會僅僅為了資本升值而投資。我從來不需要透過市場升值來為自已賺錢，那究竟是為了什麼，我是為了現金流而投資。」

我3年前退休時每月租金收入只是2萬元左右，但現時我已增至7層樓收租，每個月租金收入已跳升到7萬五千元左右，比我留在政府做的工資還要高好多，而且這些租金收入係唔會因為我退休而減少，更可以隨著我再購入新資產而增加。因此我已真正脫離了為工資而工作階段而進入錢為我而工作這一個階段。

你可以話我問銀行借錢每月都要還mortgage架？對！但最多亦只可以還你租金收入既一半，就等於你現時為工資而工作供樓最多還一半一樣無分別。那麽這樣做有什麽風險？答案係真係無乜風險，你係為左每個月既現金流而購入資產，所以樓市既升跌對你影響唔大，如果租金因為經濟唔好而下跌，咁未駛少d羅，遲d會升返唔駛擔心。

因此我買樓收租系列，由開頭講買什麼樓收租好，到怎樣透過re-mortgage買入第二層第三層....，到我姪仔怎樣在3年間透過買樓收租將40萬asset increase到hold住一千萬asset，最後到我怎樣在財務自由之後，繼續將買樓收租變成自己事業等，已一一和大家分享。

我退休前只不過係一個政府中級公務員，我太太退休前是銀行文員，如果我地都可以買9層樓，各位blog友亦都可以。我記得施永青講過，買樓致富既人佢就見得多，買股票致富既人就真係見得少，我就係一個example，買樓還可以買股票則輸鑊勁。因此，我買樓收租實踐篇已寫完，如果想睇樓市分析請看麒麟王、ET仔、散仔兄既blog，我都有時常睇架 。


後記（止凡）：

分享YC兄系列時，記得有blog友留言問及有關退休後的融資問題，這一篇YC兄也剛好解釋了，看來沒有特別的人事關係之類，只是銀行拿了租金收入作為YC兄的收入考慮。而且，YC兄多次強調他的物業按揭並沒有用盡，更只是供款10年15年左右，還有很多「水位」，拿一個物業組合的租金收入到銀行作按揭貸款「做大個餅」，應該不會有太大問題吧。

在這世上，成功的物業投資者，我相信會有很多，投資規模與智慧可能比YC兄還要厲害的更大有人在，但我們又有多少機會看見這些投資者會分享他們的故事呢？選擇以什麼態度去看待這些故事，這是個人的決定。然而，不同的態度，影響不了別人，更影響不了YC兄，但絕對會影響自己的進步機會，這是個人的選擇，我絕對珍惜這些文章，這些智慧。

拍拖七年　溫哥華註冊王賢誌與男友結婚　「我而家好醉」

1 : GS(14)@2016-08-04 04:06:16

■王賢誌和同性另一半Kevin（左）相戀七年，昨日在溫哥華註冊結婚。互聯網圖片



相愛很難，尤其同性伴侶結合。富商趙世曾的女兒趙式芝與鐘錶太子女楊如芯於2012年在法國結婚，成為首對公開承認同性婚姻的香港名人，昨日輪到「王氏港建」富商王忠桐的45歲長子王賢誌（Vinci）與咖啡師男友Kevin Chow，結束七年同性愛情長跑，在溫哥華註冊結婚，Vinci昨大方承認，並說「我而家都好醉吓。」


富二代藝人王賢誌，入行以來性取向成疑，自爆38歲才初戀的他，2013年接受電台訪問時承認是同志，並與任職咖啡師的圈外同性密友Kevin感情穩定，Vinci昨日在Instagram貼出一張寫有「VINCI KEVIN」的花環照片公佈婚訊。記者昨聯絡Vinci，他承認於溫哥華時間前日（香港時間昨日），與Kevin在當地註冊，雙方父母均在場見證。



植物公園設宴

Vinci和Kevin相戀七年，不但沒有七年之癢，更選擇同志婚姻合法的溫哥華註冊，組織二人世界。大膽去愛的Vinci，昨日在電話訪問中承認婚訊：「係呀，呢件係開心事，我而家都好醉吓，我哋雙方家長同朋友都有出席，大概50人左右，今日我哋喺溫哥華一個公園嘅餐廳註冊同食飯，因為Kevin好鍾意大自然。」Vinci於當地植物公園（VanDusen Botanical Garden）的Shaughnessy餐廳舉行戶外婚禮，據知包下這間餐廳，最低消費為12,000加元（約71,000港元）。一對「新人」穿上同款禮服及襟花，而Vinci爸爸王忠桐更在宴會上與親友敬酒，這位「新老爺」面對兒子的性向選擇時，抱開放態度，在訪問中曾透露尊重囝囝決定。



■王賢誌因Kevin喜愛大自然，特別選擇當地的植物公園搞戶外婚禮，認真體貼。互聯網圖片

■王忠桐（左）昨日見證兒子王賢誌覓得真愛，飲得杯落。互聯網圖片

■親友遠赴加國出席婚禮，王賢誌前日與大家遊船河。互聯網圖片



此外，昨日Vinci親證喜訊前，堂弟王賢訊接受訪問時表現驚訝：「唔知，咁大鑊，我了解吓先。」問是否認識Kevin很久，可是好男仔？王賢訊即避談：「唔好問我呢啲，我睇吓先。」與Vinci親戚一場的向海嵐昨以WhatsApp回覆：「我同Vinci打埋算盤可以叫做親戚，我同佢舅母係表姐妹，成日講笑話我嘅輩份好高，所以佢叫我做表姨。好戥佢開心，Kevin我都識，見過佢好多次，印象非常好，佢係一個好陽光男仔。一直睇住佢哋開始，佢哋一齊咁多年，睇到佢哋好開心，希望繼續幸福快樂，最緊要大家身體健康，朝住目標共同進發。」



■身為表姨的向海嵐，昨向新婚的王賢誌送祝福。

■王賢訊對堂兄王賢誌的同志婚禮不敢多言，待當事人自己解畫。



岑杏賢好開心

至於公關好友鄭紹康，昨在電話中送上祝福說：「每段感情見到開花都開心，祝佢百年好合，永結同心。」無綫小花岑杏賢和男友袁偉豪上月到溫哥華度假時，在機場遇到Vinci，抵埗後約飯局，Vinci席間分享即將搞同志婚禮，岑杏賢昨日說：「當日有提到，我都恭喜咗，希望佢開開心心，快快樂樂。」承認出櫃的DJ梁梓禧（梁奕倫）大讚Vinci的另一半：「佢男友好靚仔，相當襯。佢哋好幸福、好sweet。」採訪：魯吉、皓騫、小米、唐如





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20160803/19720225

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