📖 ZKIZ Archives

專家視角 | 集合店：應運而生的零售新業態

未來我們的主力消費人群將會更加“自我且多元”且“更識貨”，他們需要商家能夠滿足他們在風格、品類以及理念上的“一站式”需求，而以聯營分銷模式發展渠道商和品牌商清晰也認識到差異化和消費體驗才是未來可持續健康發展的正途。

集合店正是在這樣的背景下出現了存在的理由和長期發展的動機。

盡管集合店的發展是一種應運而生的必然趨勢，但對國內市場而言，集合店發展成熟仍有很長的路要走，可以肯定的是未來對於擁有豐富品牌資源或商品開發能力的企業將主導這個市場，而精準的定位和優秀的商品組合能力是決定集合店未來是異軍突起還是悲情離場的關鍵所在。

集合店應運而生的原因

剛剛過去的雙十一，天貓全網總銷售額1229.4億，較2015年增加了32.3%。這股消費的“洪荒之力”誰主要是誰在貢獻?

根據《2015淘寶大數據分析報告》對2015年淘寶全網消費者分析數據，80%的消費者是35歲以下的年輕人，28歲以下的消費者超過50%以上，其中24歲以下消費者占比達到35%。支付寶數據顯示中國25-30歲消費者偏愛的購物品類以鞋服和美妝品類為主。中國80後人數達到了4.15億，占比中國總人口的31%，其中59%生活在城市，2015年他們對總體消費市場的貢獻達到30%以上，並將持續增高。80後消費者多為獨生子女，父輩們構建的豐富物質條件讓他們有與生俱來的“安全感”和“底氣”。

而成長於中國加入WTO和互聯網快速普及的大背景下，讓他們有了更多、更快的信息接觸平臺。在這樣的背景下，未來的主力消費人群形成了屬於他們自己的消費價值觀，(1)關註個性與潮流，對時尚潮流有自己的判斷，不盲目從眾;(2)關註產品品質，願意為符合自己要求的品質時尚產品買單和付出溢價;(3)崇尚高效、價值認同的購物決策，願意為情感認同及價值觀一致埋單，同時部分會跟風具有相似價值認同的圈子做出快速消費決策。面對這樣“自我且多元”且“更識貨”的主力消費人群，除了滿足他們對於商品本身的需求，更需要滿足他們在風格、品類以及理念上滿足他們“一站式”的購物體驗需求。

面對經濟下行壓力帶來的國內和國際消費需求減少，各品牌產品同質化、傳統經營模式局限、原材料及人工成本上升等因素影響，大批鞋服品牌商在2011-2014年爆發大規模庫存潮，不少鞋服品牌在這個階段從此消失，也有品牌以退為進進行關店和渠道調整。

據統計2014-2015年中國有將近10000家鞋服品牌門店關閉，其中都是我們熟悉的品牌，波司登、利郎、百麗、達芙妮、安踏、九牧王、七匹狼等，在海外市場鞋服單品牌商也存在同樣的局面。 另一方面，國際和國內渠道品牌集合店在這段時間加速擴張或集合店模式轉型，並取得了持續的逆勢銷售增長。如ZARA在2015年銷售收入年複合增長15.4%，利潤增長15%。韓國衣戀集團旗下的FOLDER多品牌鞋品集合店，開業當天銷售額超過90萬。通過差異化和客戶體驗的集合店模式保持品牌商的可持續健康發展起到了積極作用。

定義和分類

什麽是集合店?簡而言之就是把多個品類和/或品牌的產品集合在一個店鋪內進行統一經營，店鋪內的產品和經營完全由店鋪方統一管理。

集合店的分類我們可以從兩個維度區分為四種分類。一個維度是從品類維度，按照集合店里主要的品類包含多個商品品類還是單一商品品類;另一個維度是從集合店渠道品牌里包含的商品品牌多樣性維度，一類屬於集合店渠道品牌里包含多個產品品牌，消費者購買時產品品牌會是他們的購買決策要素，另一類是消費者在集合店渠道品牌里更多購買商品，而產品品牌不會是他們的購買決策要素。

多品類品牌集合店通過匯集多個品牌產品及滿足消費者某類購物訴求的此類集合店，通過品牌商品選取和組合、視覺陳列及場景設計選擇方面打造統一的價值內核，構建和諧整體的但又能凸顯各自特色的綜合店鋪。連卡佛就是這類集合店的典型。

單品類品牌集合店通過買手的審美偏好、經驗及價值認可選擇品牌及單品進行組合銷售，從而滿足特定顧客群體在某一類商品上的購買訴求。

三大趨勢

盡管集合店的發展是一種應運而生的必然趨勢，但對於國內市場而言，集合店發展成熟仍有很長的路要走。就現階段而言，集合店在中國市場剛剛起步，還沒有大範圍成功的典型案例，目前發展狀態和可預估的未來市場呈現以下三個趨勢：

品牌資源豐富或商品開發能力強的企業將是主要玩家：消費者到集合店購買商品的主要原因是因為集合店能夠提供一站式滿足需求的商品/品牌和購物體驗。這就需要集合店有足夠豐富的品牌資源或具有豐富的商品開發能力，而誰能異軍突起則取決於定位和經營層面。例如：迪卡儂在商品開發方面的突出能力以及類似衣戀集團這類擁有豐富品牌資源的企業，是存在成功的內力基礎。

大眾中高端鞋品品牌集合店和全品類商品集合店各領風騷：就單品類集合店而言，多集中於“鞋品”、定位“中高端”、“運動鞋品領域居多”三大特征。主要原因是現有鞋類品牌供應度、毛利組成以及消費者認知成熟度。例如較為典型的FOLDER、Footmark、Shoemaker等，而日本市場非常成功的ABC Mart，也是抓住了日本消費者在運動鞋領域的潮流細分需求，結合大眾定位，獲得成功的案例。而全品類商品集合店呈現“專業化”、“全品類”和“大眾化”的三大特征。例如迪卡儂、熱風等。

精準定位和商品組合能力決定未來是異軍突起還是悲情離場：傳統品牌商在向集合店過度過程中，需要考慮的首要關鍵問題是定位。具體而言，首先需要明確定位服務哪一類消費者，滿足消費者的何種訴求，和其他業態的差異性優勢在哪里。其次是商品組合能力，產品的多樣性、針對性的風格喜好、及有限空間內最優化的購物體驗，這將成為區分成功和非成功集合店的分水嶺。

(作者陳科系羅蘭貝格管理咨詢全球合夥人兼大中華區副總裁，本文不代表本報觀點)

緩解項目融資難 PPP專項債應運而生

近日，發改委印發《政府和社會資本合作（PPP）項目專項債券發行指引》。業界認為，PPP專項債的推出不僅能打通PPP全生命周期、降低 PPP項目的融資成本，也有利於化解地方政府的債務問題。同時，市場也期待符合PPP特征的配套評級體制的出爐。

千呼萬喚始出來

繼PPP項目資產證券化推出之後，PPP融資渠道又添新成員。近日，發改委印發《政府和社會資本合作（PPP）項目專項債券發行指引》（下文簡稱《指引》），PPP專項債正式出臺。

早在2015年5月27日，發改委就在《關於充分發揮企業債券融資功能支持重點項目建設促進經濟平穩較快發展的通知》中，鼓勵企業發債用於特許經營等PPP項目建設。2016年12月，國家發改委投資司副司長韓誌峰曾透露，發改委正在研究設立PPP專項企業債券。據了解，目前市場上，已有部分PPP項目債以及結構化產品。

北京德恒律師事務所合夥人、國家發改委PPP專家庫法律專家黃華珍律師對第一財經記者介紹到，PPP融資產品主要分三個階段，發起階段目前主要靠PPP基金，建設期可以依靠企業債和項目專項債融資，運營階段則有PPP資產證券化。黃華珍指出，PPP資產證券化可以滿足運營時期的社會資本方的融資需求，但從目前市場案例來看，尚未實現真正意義上的項目融資。

而此次發改委印發的《PPP項目專項債券發行指引》則更加有的放矢，相比於傳統融資方式，PPP項目專項債兼具效率高、條件寬、靈活度高、融資成本低等特點。

黃華珍指出，相比於普通企業債，PPP專項債具有以下特征：第一，更關註 PPP 項目未來現金流，發行主體更加寬泛，主體和債務率的限制放寬；第二， PPP專項債比企業債期限更長，覆蓋項目的全生命周期；第三，增信措施方面，引入項目融資概念，具備一定條件的可以不設置差額補償機制。

一位券商分析師對記者表示，PPP專項債發行要求和資金使用等方面也極具亮點。從資金使用方面來看，《指引》允許企業使用不超過50%的債券募集資金用於補充營運資金，而普通企業債募集資金來補充營運資金的上限比例為40%；從審核效率來看，PPP項目專項債券比照加快和簡化審核類債券的審核程序，審核效率高，批複文件有效期比一般企業債券延長1年。

中泰證券認為，從發行條件來看，發行項目收益債可不設置差額補償機制，發行條件有所放寬；從募集資金用途來看，募集資金既可以用於 PPP 項目建設、運營，又可償還已直接用於項目建設的銀行貸款，用途十分靈活；從融資成本來看，通過債券市場融資可以有效地為 PPP 項目資金定價，減少信息的不對稱性，降低PPP項目的融資成本。

打通PPP全生命周期

對於建設期的PPP項目融資來說，黃華珍指出，此次制度推出有著很強的意義，PPP專項債在項目建設期發行，可以與PPP資產證券化二者形成互補，從而有效覆蓋PPP項目的全生命周期。中泰證券也認為，PPP項目專項債的發行可極大支持項目建設期的融資需求，解決PPP項目進入問題；PPP資產證券化可解決投資者退出需求，二者將形成前端+後端有效互補。

相比於一直以來依賴政府信用的城投債，黃華珍認為，PPP專項債的推出，有利於化解地方政府的債務問題；另外，債券本身以項目本身信用為基礎，尤其對於資質一般的平臺主體，在拓展融資渠道上有著很強的意義。

近日，財政部在《關於進一步規範地方政府舉債融資行為的通知》（下稱“50號文”）中確指出，地方政府不得以借貸資金出資設立各類投資基金，嚴禁地方政府利用PPP、政府出資的各類投資基金等方式違法違規變相舉債。

交通銀行金融研究中心高級研究員劉學智此前在接受第一財經記者采訪時表示，部分區縣級的PPP項目的資金來源，其實是政府與社會資本方分別向銀行借，存在一定的風險隱患。“50號文”明確指出，地方政府不得以借貸資金出資設立各類投資基金，嚴禁地方政府利用PPP、政府出資的各類投資基金等方式違法違規變相舉債。劉學智認為，“50號文”的出臺，有助於地方債務風險的防控與疏導。

中信證券研究員呂品對第一財經記者表示，PPP專項債的推出，與“50號文”有著異曲同工之妙。在規範地方政府舉債的同時，保障PPP項目合理合規的融資渠道，有著開正門堵旁門的功效。

中泰證券認為，50號文和《指引》的同步推出，實際上是通過對投資基金等融資平臺的限制，倒逼政府轉向規範的PPP模式，客觀上將大大推進PPP的健康持續發展。

仍需配套評級

不難發現，PPP推出以來，政府支持力度不減。今年以來，PPP項目落地率穩步提升，投資額再創新高。根據財政部PPP中心公布的數據顯示，截至2017年3月末，全國入庫PPP項目合計12287個，投資額14.6萬億元，比上月末凈增項目503個、投資額6114億元；比去年末凈增項目1027個、投資額10686億元；比去年同期凈增項目4566個、投資額57880億元。

另外，5月份第二批資產證券化PPP項目推薦清單出爐，有8個項目入圍。對此，一位評級人士對記者表示，市場對於PPP資產證券化和項目債的投資熱情呈現兩極分化的態勢。以第二批資產證券化PPP項目為例，項目入圍當天即獲得市場的熱捧。

相比之下，市場上大部分PPP資產證券化產品和項目債的認購度並不高。究其原因，一位業內人士認為，一方面是當前市場中PPP項目本身魚龍混雜；另一方面，在傳統的評級思路下，參與方的主體評級、是否有擔保回購仍是增信的主要方式，因此當前市場中，大部分PPP項目債和結構化產品難以獲得很好的評級。

前述分析師對記者表示，PPP專項債倡導由項目公司發行，對解決地方政府債務問題有著很強的意義，但由於PPP項目公司成立時間短、股權結構不穩定等特點，當前市場對項目公司發債認可度仍不高。發項目收益債還是需要許多政策配套，比如債券投資相伴而生的評級，需要建立新的適合PPP項目投融資的規則。未來仍需多方探索，進一步提高PPP專項債的市場認可度。

一位銀行投行部人士對記者表示，項目本身評級是需要關註的一方面，另一方面則是引入合適的資本。PPP由於項目周期較長，銀行等資金並不是最佳的投資方；在期限匹配方面，保險資金、社保基金等投資PPP專項債是比較合適的。

近日，中國保監會發布《關於保險資金投資政府和社會資本合作項目有關事項的通知》，在投資方式、監管標準、綠色通道等方面對投資作出支持和引導。《通知》也著重加強風險管控，防範投資風險。一是明確對PPP項目、主要社會資本方和政府方的監管要求，保障項目合法合規，控制項目建設和運營風險。二是強化投資計劃管理，明確受托人管理職責，把風險管理責任交給市場主體，並完善保險資金退出機制。三是建立外部專家風險評估機制和監管聯動機制，充分揭示、披露和監測投資風險。

黃華珍指出，保險資金尤其是壽險，是除了養老金和社保以外，為數不多的與PPP項目在期限上如此匹配的資金；另外，在投資額度方面，保險資金的體量能很好地與PPP的體量相配。

而在資金回流保障上，市場對於PPP項目投資與部分PPP專項債未來的投資回報存在分歧。在PPP項目龍魚混雜的情況下，部分PPP項目未來資金流存在不確定性，因此機構對於一些PPP項目債認購積極性並不高；也有市場人士指出，由於大部分項目債相對於企業債收益較高，PPP政策紅利仍會吸引一些特定的投資群體。

黃華珍指出，險資參與投資時需要註意以下幾點，第一，投資保障問題，要設置合法合規的增信機制，建立項目全周期的資金安全管理；建議和專業管理能力比較強的產業基金配合；第二，項目本身合規性管理，發揮專業律師作用，從而可以甄別規範的真PPP項目，而不是以PPP包裝的政府違規舉債融資；第三，樹立合理的項目篩選機制，機構應篩選符合自身風險偏好的項目，建立符合PPP特征的信用評級體制，穩定現金流，國計民生和國家重大基建項目，軌道交通、公路橋梁、一帶一路；第四，關註市場機遇，實現產業鏈整合，比如險資一直以來富有投資經驗的醫療和養老產業上，充分利用PPP市場紅利，挖掘市場資源。第五，關註項目融資管理能力提升，建立專業人才管理團隊，建立投後管理機制等等。

樓價高企 共享工作間應運而起

1 : GS(14)@2018-07-14 23:52:07

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1572&issue=20180714
【明報專訊】特首林鄭月娥繼早前推出「娥六招」後，剛又在本立法年度最後一次特首答問大會上表示，長遠來說在維港以外填海以增加土地供應是無可避免的，更指會檢視非港人買私人樓房政策。事實上，香港樓價之高，若再沒有合適對策，社會怨氣只會愈來愈大，一項有關香港置業的統計顯示，樓價500萬或以下的私樓成交比例已跌至不足三分之一，其實對一般的年輕人而言，500萬元物業的首期已要百多二百萬元，若沒有父幹，儲10年錢也未必可以儲到首期。

說到香港樓價高企，最近和傳奇人物、老朋友李兆峰飯敘，李氏除了是知名的陶瓷大王，家族也有龐大的製藥業務，近年舉家移民到美國的休斯頓（Houston），並展開了地產發展生意，因為能在當地提供就業機會，所以可取得大量的投資移民名額，最近回港做簡介會，有興趣投資移民美國，可以50萬美元投資相關項目，有關資金鎖定5年獲得永久綠卡後，便可全數奉還，並可提供每年1厘的回報， 李氏則在5年中賺取那筆資金的息差，並藉此和一批有資格移居美國的中港人士打好關係，再尋求合作發展的機會。

休斯頓豪宅回報7至8厘

和李兆峰談起休斯頓的樓巿，他說當地地價和樓價相宜，在巿中心的高級地段，每呎地價只約200美元左右，且當地發展樓盤沒有地積比和高度限制，只要建築成本許可，起100層樓也可以，落成後每呎售價只約500至600美元，在香港，1000餘萬元隨時只可買到300至400方呎的單位，在休斯頓已夠買幾千呎的豪宅，從發展商角度，獲利水位遠較香港高，如作收租，隨時有7厘至8厘回報，也遠勝香港豪宅的只有1厘的租金回報！

李又說，休斯頓過去10多年的經濟和人口增長都是位處全美前列，人口年齡更只是33.4歲，遠低於香港約43歲，活力十足，經濟和人口增長乃樓巿長期利好的必要因素。

中區甲廈租金為倫敦西區1.5倍

香港除了住宅價格和租金遠超其他城巿，商廈租金也極其嚇人。戴德梁行最近發表研究報告表示，第二季全港甲級寫字樓淨吸納量近52.16萬平方呎，是連續三個季度吸納量突破50萬平方呎的水平，反映寫字樓租務活躍，刺激各區租金上漲。中區每月平均呎租升至17.8美元的全球新高，約為第二位倫敦西區租金的1.5倍（圖1）。

同一時間，尖沙嘴的甲級商廈租金也按季升3.2%，幅度為各區中最高，主要由於K11 Atelier及港威大廈出租率超逾九成所致，並帶動整區租金上漲。雖然九龍東仍錄得本季最高待租率（14.1%），但同時也錄得本季最高吸納量（近53.29萬方呎），區內新落成商廈深受跨國企業歡迎，例如星展銀行租下Two Harbour Square13.4萬平方呎，以及美資成衣及採購企業VF承租豐樹中心6.94萬平方呎，以整合業務及減省租金開支。

內地共享工作間營運商進駐本港

商廈租金高企，造就了共享工作間（co-working space）行業對甲廈的租賃需求強勁（圖2），第二季便有內地的共享工作營運商氪空間租下灣仔新商廈One Hennessy共7.25萬平方呎樓面，以及裸心社租用觀塘海濱匯7.54萬平方呎空間。戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰表示：「內地共享工作空間營運商進駐本港持續，上半年共享工作行業在全港甲級寫字樓的新租賃達到25.4萬平方呎，其中87%的面積是由內地的營運商租下的，令市場競爭更趨激烈。部分較具規模的營運商現除了爭取初創公司入駐外，亦積極向大型企業招手，以提升租金收入和取得更穩定的客源。因此，我們預期未來數月將有更多共享工作空間營運商租用核心區甲級寫字樓樓面，以設立更多共享工作室。」

港時裝零售商股價遠勝恒指

其實，除了商廈出現共享工作空間，也有拆售工廈引入相關概念，而且反應熱烈。資深投資者羅珠雄持有的長沙灣青山道688號一號全層，最近命名「OK688」拆售116個工作間及1個士多房，便在樓面提供3個共享空間，範圍內有免費Wi-Fi及插頭，方便工作間的業主或租戶見客，由於銀碼細，拆售巿場反應頗佳，數日便套現逾6000萬元，個別單位呎價高逾1.5萬元。

項目標榜「東大門式時裝總匯」，事關長沙灣及荔枝角為本港時裝批發區，項目對面的香港工業中心為著名時裝批發地。而其實近年香港一些時裝零售商的生意不俗，上巿公司如I.T（0999）和佐丹奴（0709）的股價，今年遠遠跑贏恒指（圖3）。

[陸振球 樓市解碼]

---