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悶爆!富邦國泰嘴邊肉都遭奇襲

2013-03-18  TCW
 
 

 

金融業向來是不動產標售市場的主力戰將,但最近短短兩週,接連兩個指標性大案,兩大金控龍頭雙雙缺席,卻被建商和投資公司吃豆腐,讓富邦金控董事長蔡明忠、國泰金控董事長蔡宏圖心裡都很悶。

三月四日,全台最貴菜園「D1」土地的部分持分(四百七十五坪)進行二拍,外界原以為將流標收場,卻意外殺出華固建設,以總價二十二億九千四百萬元得標,換算每坪將近四百八十三萬元。

富邦被華固吃豆腐購地成本墊高五億多元

這塊位於台北市地標一○一大樓對面、總面積二千五百多坪的黃金地段,最大地主是富邦集團旗下的富邦建設,經過多年的整合,產權已超過五成,因此擁有「優先承買權」,即便其他競爭者標下,富邦仍能以最高拍定價買回,使得其他投資人進場投標意願並不高,所以富邦也不急於出價。

富邦原本的如意算盤是等到第三次拍賣時再出手,因為一拍底價二十七億六千萬元,二拍底價打八折、二十二億一千萬元,等到三拍,底價若還能再打八折,到時候富邦只須以略高於底價的十七億六千八百萬元拿下,來來回回就省了近十億元。沒想到,華固建設突然出手,以溢價約三.八%取得,如果富邦行使優先承買權,等於讓蔡明忠被迫多花五億二千六百萬元的購地成本。

華固明知道富邦擁有優先承買權,卻仍跳出來當程咬金,讓市場譁然,華固的官方說法是「現金滿手,而且看好信義計畫區的增值空間」,但傳言依然滿天飛,包括抵押權人請託華固在二拍出手,避免三拍時拍賣價低於抵押權金額,影響抵押權人的權益;市場甚至還有另一種說法,同樣在信義區擁有土地的寶豐隆集團大股東蔡鎮宇,樂見華固高價搶地,合作墊高信義區土地價格,也有參與意見。

姑且不論華固的真正用意,信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,華固算盤打得精,因為二拍價格不高,就算富邦不買回,華固也可以和富邦長期合作,怎麼算都不吃虧。

華固這次卡位,已墊高富邦的購地成本,就跟稍早一星期,蔡鎮宇以寶豐隆興業名義出手,高價拿下敦南金融大樓標售案的做法,有異曲同工之妙。

國泰被蔡鎮宇巧妙卡位起家厝是否整合還很難說

二月底,新光人壽標售被喻為國泰蔡家「起家厝」的敦南金融大樓,原先取得六三%持分的大地主國泰人壽搶標機率最高,卻受限金管會禁買令,無法參與競標,錯失買下整棟大樓的機會。

金管會保險局於去年十一月祭出的「金八條」禁令,道德勸說壽險公司暫時不要買進新的不動產,而且,敦南金融大樓以底價八十六億二千萬元設算,租金報酬率約一.五%,也不符合金管會目前要求壽險投資不動產報酬率須達到二.八七五%的規定,導致國泰人壽無法參與這項標售案。

在這之前,二○一一年九月有五組人馬競標敦南金融大樓六三%持分,最後國泰人壽以九十六億元高價奪標,讓當時出價近七十五億元的寶豐隆大股東蔡鎮宇飲恨。這次趁金管會實施禁買令之際,蔡鎮宇以八十八億元、溢價二.○九%得標,買下其餘的三七%持分,不僅創下台北市單棟商辦大樓總價最貴紀錄,換算建坪單價約一百五十六萬元,也高於前次標售的平均每坪一百三十二萬元。

外界以「兄弟齊心,買回起家庴」形容,事實上蔡宏圖和蔡鎮宇自二○一○年分家後,幾乎不相往來。即使去年九月國泰人壽五十週年慶典上,身為競爭對手的堂弟、富邦金控董事長蔡明忠都和父親蔡萬才一同出席祝賀,唯獨蔡鎮宇這位國泰金控前副董事長不見跡影。

事實上,兩兄弟分家之後,蔡宏圖因籌措資金買下蔡鎮宇的持股,飽受龐大債務所苦,蔡鎮宇卻拿到超過六百億元現金,成立寶豐隆,在台北市各處獵地,早已成為國泰人壽在競標不動產的強大對手。

共同開發可能性低未來得掏更多錢買回

早年蔡萬霖、蔡宏圖及蔡鎮宇父子同住在四維路霖園大樓,後來兄弟漸行漸遠,相繼搬離霖園大樓,各自在敦化南路上,隔著一條仁愛路蓋起豪宅,如今,蔡鎮宇卻又搶進敦南金融大樓這個起家庴,再度與蔡宏圖「同在一個屋簷下」,不僅墊高蔡宏圖的開發成本,未來還有機會在都更案分一杯羹。

隨著華固卡位D1土地、蔡鎮宇成為敦南金融大樓第二大房東,接下來,蔡明忠和蔡宏圖要面對的問題,就是共同開發的可能性。然而市場人士指出,雙方合作的機會相當低,因為箇中涉及龐大的利益分配問題,大地主很難讓利。

以D1土地來看,所有權人高達十八組人馬,是台北市產權最複雜的精華土地之一,富邦已經花費很多時間和心力進行整合,好不容易才成為最大地主,掌握優先承買權,讓華固「參一腳」的可能性相對降低。富邦金控內部人士直指,「富邦有優先承買權,可以直接買回,沒道理跟華固合作。」

至於敦南金融大樓,目前由蔡宏圖和蔡鎮宇兄弟共有,由於所有權單純,未來具都更改建效益,然而考量到兄弟倆的分家情結,未來都更案共同開發可能性不高,屆時蔡宏圖勢必要用更高的價格向蔡鎮宇買回近四成持分。蔡明忠被外人華固吃豆腐也罷,蔡宏圖卻被弟弟將一軍,未來要高價買回,不免更傷感情了。

【延伸閱讀】金控雙龍頭被搶標 只能花錢搶產權

不動產標的富邦集團:信義計畫區D1土地國泰集團:敦南金融大樓

基地面積富邦集團:2,545坪國泰集團:1,393坪

大地主持分富邦集團:超過50%國泰集團:63%

搶標者持分富邦集團:18.7%╱華固國泰集團:37%╱蔡鎮宇(寶豐隆)

搶標者溢價富邦集團:3.77%(5.26億元)國泰集團:2.09%(1.8億元)


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生活長期受干擾 七十萬人悶爆挺公投 學者:港中矛盾 不宜變為民粹排外

2014-06-30  TWM  
 

 

佔中運動在香港社會引起廣大迴響,參與佔中方案商討的知名文化評論人、香港嶺南大學副教授許寶強接受《今週刊》訪問,分析背後深層因素,並提出解決建議,值得深思。

口述.許寶強 整理.何欣潔香港近一年來的「佔領中環」運動,是一個爭取特首普選的運動,也是反對中國大陸政權阻礙本地政治民主化的運動。

佔中運動之所以引起香港社會迴響,至今民間團體推動的政治改革方案公民投票人數已超過七十萬,其實反映了過去二、三十年來,全球性的貧富差距、中國經濟快速發展等因素,已經嚴重擠壓了香港民眾,包括「溫和中產階級」所重視的價值,讓港人理想的生活方式變得遙不可及。

中國經濟快速發展,在台灣與香港,多少引起了「中港矛盾」或「台中矛盾」,譬如三月台灣學生佔領立法院,便是因為民眾對於簽署《兩岸服務貿易協議》有所疑慮,震動台灣朝野;但香港因地緣關係,與中國大陸更接近,情勢也更緊張。

舉例來說,以連鎖店為主的商場,取代了小販與街道店舖;商業中心的街道店舖,則變成金鋪、藥行、化妝品店或電器零售。

中國大陸新富和中產階級,在國內無法得到高水準服務,一窩蜂到香港消費,排擠了平民的食肆(餐館)和商舖,也排擠港人以往能享有的相對優質、有選擇的自由生活。

當然,缺乏民主普選制度的香港,也比英、美等國更容易產生劫貧濟富的分配製度,讓香港成為全球貧富差距最嚴重的城市。

其實,中港兩地社會體制、歷史軌跡不同,民眾的生活習慣和價值準則自然有差異,容易產生誤解與摩擦,但若旅客數量不多、增長不急促,社會應可以慢慢適應。而現在旅客和移民增長過多、過快,對港人日常生活造成嚴重干擾。

此外,中國大陸政府和權貴不尊重人權、貪汙、打壓新聞言論自由、缺乏法治觀念,甚至層出不窮的「造假」事件,都讓香港人憂慮、鬱悶、不滿,催生激烈的反(中)共的情緒,也演變為一種排外民粹政治,這是讓人所不樂見的。

事實上,讓港人感到不安的是社會地位的下降、舊有生活方式與價值的破壞、尊嚴自信的失落,解決之道,應是管制來港旅客的數量與速度、制定能保護及改善港人生活素質的人口和旅遊政策,乃至組織社會力量,建立一個符合人權、自由、公正和民主標準的政治、社會體制。

如果把「中港矛盾」問題,理解為「香港人」與「中國大陸人」在素質上有根本差異,互批對方不文明,是有點錯置的。

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栢芝悶爆

1 : GS(14)@2016-09-06 22:51:00

■已經36歲的栢芝穿上吊帶牛仔褲及白tee,仍不失青春氣息。



霆鋒前妻張栢芝之前安排囝囝謝振軒(Lucas)和謝振南(Quintus)回流香港讀書,他們早前開學,身為媽媽的栢芝自然偷得浮生半日閒,趁空檔到中環朋友開的髮型屋探班,打發時間。



■栢芝在店內跟友人交流護髮及梳的心得。DV圖片

大前日約5時許,栢芝着吊帶牛仔褲跟白tee現身中環荷李活道,她一到就有4至5個人上前招呼,不過她此行並非幫襯。記得上趟栢芝在這間髮型屋就遇着警察抄牌,她不顧儀態穿着飛髮袍跑出門外,駛走泊在門外的車。今趟她只是到店內探望友人兼傾偈,她在店內有講有笑,更不停研究店內的護髮用品,又研究一下梳。傾了約半小時後栢芝才離開,還不忘在店外玩自拍。採訪、攝影:畢紹基




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20160906/19761514
芝悶 悶爆
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