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戳破買樓必升兼保值的神話 by Ricky

來源: http://www.hunghuk.com/2014/09/19/%E6%88%B3%E7%A0%B4%E8%B2%B7%E6%A8%93%E5%BF%85%E5%8D%87%E5%85%BC%E4%BF%9D%E5%80%BC%E7%9A%84%E7%A5%9E%E8%A9%B1/

戳破買樓必升兼保值的神話

exponentialGrowth

四年前,筆者仍在澳洲居住。一次聚餐中,朋友告訴我,澳洲的樓市可以每年升值約10%。最近,筆者在報章上看到一篇關於本地樓市的評論,該文章的作者指出:「只要經濟平穩向上,每年樓價會平均上升半成,十年後又可再升一倍。 」
聽上去很理想,對吧?但其實只是作出假設前不願去計計數而帶出的假象。相信我,假如日後要用數字去支持自己的論點,不妨先計計數,才會萬無一失。
以下就讓我們好好的來「計數」。首先是澳洲樓市每年以10%升值的假設。當時我朋友以40萬澳元買入一幢洋房,以每年10%增長計算,他的洋房在10年後會值多少錢?答案就是94.3萬澳元。以目前澳元兌港元7.24去換算,就是值682.9萬港元。再計下去吧,20年後便會值1,771.2萬港元,30年後就值4,593.9萬港元。
然後,我們又將本地樓市以每年5%的增長去計一計。例如說現在買入一層527呎的將軍澳中心單位,市值約450萬元。10年後,這層可算是上車盤的單位將將升值至698萬元,累計升值了55%,而不是1倍。而20年後它便會值1,137.1萬元,30年後便是1,852.3萬元。上述該文章的作者說可以升值1倍,明顯是沒有認真計數才會有的結論。
另一方面,現在的40萬澳元的澳洲洋房及450萬元的將軍澳中心,基本上僅是上車入場費,若然未來可以升值至我上述計出來的10年後、20年後及30年後的價值,究竟這種「上車盤」又可由誰來承接?就以20年後的將軍澳中心527呎單位來說,你必要儲起341.1萬元作首期,7成按揭,借貸796萬元,分20年還款。以較正常的3.5厘息口計,每月供款就需要46,163元。換句話說,想要做業主成家立室?你必須月入9萬元。
再看看實際情況。過去10年,工資幾乎沒有升幅,與30年前的情況截然不同。八十年代,香港經濟起飛,工資每年平均增加兩至三成,也很難請人,樓價也正好是在這段時間升得最勁,皆因人人都有足夠的收入去支撐樓市。現在呢?走出來的專家紛紛只單純地用過去的數據去分析現時樓市的升值潛力,無疑是沒有想過這樣的假設成真的話,可以由哪一群人來接貨。一個這樣的「上車盤」,你想由誰來接貨?達官貴人嗎?抑或是你認為20年後新一代的普通白領會有9萬元月薪?那麼一個經理級的月薪豈不是會有27萬元?如果你認為未來20年後的月薪會變成這樣,那麼樓價每年升值5%才不是夢!
現職分析師, 以查理.萬格(Charlie Munger)為終身學習對象,冀望把「多元思維模型」發揚光大, 與知心人分享投資心得。
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戳破 買樓 樓必 必升 升兼 保值 神話 by Ricky
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曾淵滄:特區中的特區 鄰近樓價必升

1 : GS(14)@2017-01-06 08:16:44

【明報專訊】多年前,深圳河拉直後,一部分深圳的土地由深圳河北岸變成南岸,部分香港土地由深圳河南岸變成北岸。不過,還是深圳原屬土地經過深圳河拉直之後變成深圳河南岸面積較大。日前,深圳市政府與香港特區政府簽署協議,共同開發這片被稱為河套區的土地,因此,這片土地將成為香港特區中的特區。

擁新界大批農地 恒地可吸

土地業權屬香港政府,將發展成科技園,類似白石的科技園。不過,河套區土地是白石科技園的4倍,將來全面開發之後,工作人口眾多。根據協議,這片土地不是地產項目,不會建住宅、因此,將來眾多的工作人口勢必居住在河套外、即新界北面,而且港鐵(0066)也一定會在西鐵線上增加分線到達科技園。有興趣做長線投資的人,可以開始考慮購買新界北區由元朗至天水圍的住宅;沒有足夠資金的,可以考慮購買在新界有大批農地的地產股,其中估計恒地(0012)擁有最多,目前全香港各區住宅呎價低過1萬元者大概只剩下天水圍。

當河套區科技園全面開發之後,鄰近地區也一定會出現商業區,會有寫字樓、商場、改變了新界「偏遠」地區的面貌,將來的天水圍肯定不再是所謂的「悲情城市」。還有,當河套區成了香港特區中的特區,河套區的北岸,即依然是深圳市政府管理的土地,也必定興旺,有興趣在深圳買樓的人也可以考慮這個地區的機遇。

河套科技園開發 深圳樓也興旺

前日開發河套區的新聞稿並沒有詳細說明將來在河套區工作的深圳居民是不是一定要住在深圳,或者允許他們居住於香港?這些人是否允許居住在香港將決定深圳河南北岸住宅需求。還有,在河套區工作的內地人是否需要香港的入境工作證,工作滿7年是否會變成香港永久居民?這些細則的安排也將決定香港將來人口的增長速度及人口結構的改變。

如果河套區的開發成功,香港特區政府會不會考慮將目前新界與深圳交接的大片禁區土地,也變成類似的河套特區?當然,我說的暫時只是「幻想曲」,但香港已回歸20年,今日還有多少人會由深圳經過新界禁區偷渡到香港?當年用來阻止內地人偷渡到香港而設的禁區還有作用嗎?因此,天馬行空的想像並非完全不可能。若真有可能,新界北部樓價將三級跳。

大學教授

[曾淵滄 滄海明珠]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2906&issue=20170106
曾淵 淵滄 特區 中的 鄰近 樓價 必升
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湯文亮:樓市長遠必升 應關心入市時間

1 : GS(14)@2017-09-17 11:41:07

【明報專訊】上個月底去了日本東京一轉之後,未到半個月又要去中國瀋陽,現在瀋陽天氣相當好,早上跑步比香港舒服很多,在飛機上睇報紙時,覺得有小小奇怪,已經到了9月中,還有分析員說今年樓市走勢,大多數分析報告話今年樓市還有5%升幅,如果關心樓市,應該關心明年走勢而非專注今年還有5%升幅。

不利因素漸現 注意防守

因為猜中又如何,到明年初如果那些撰寫報告的人轉軚,認為各項影響樓市不利因素出現,再加上搵地小組做出成績,樓市將會掉頭向下,對現在因為相信今年還有5%升幅而買了樓的人是否公道。其實,一般人都知道,影響樓市的不利因素將會陸陸續續出現,現在應該關注如何防守,對於樓市下跌亦毋須驚慌,樓市是很健康,但會作出有限度調整,不會大跌。

買樓的策略不如毛澤東所說:「一萬年太久,只爭朝夕。」雖然大家都知道,如果沒有戰亂或者一些不可抗力因素,樓市是長遠必升,既然大家知道結局,就應該注意入市時間,因為如果太早入市,碰上樓價急速下跌,即使可以守得住,在10年之後仍然有一定利潤,但相比那些在稍後入市,所獲得利潤就會輸給他們很多。况且,我們現在知道不少影響樓市的不利因素將會出現,特首林鄭月娥10月的施政報告對於首次置業必定着墨甚深,如果政策成功,那些上車盤將會最受影響,打算買樓上車的人何不多等一會,待施政報告發表後才作考慮。

待施政報告後才考慮上車盤

有部分預測今年樓市還有5%升幅的人擔心政府見樓價繼續上升而出招,我認為擔心是多餘,即使樓市上升政府亦毋須加辣,因為政府已經推出最有效辣招,就是增加供應,政府現在應該提醒市民未來的供應量足夠,甚至供過於求,市民不應急着買樓;但問題是很多香港人都不相信政府,叫他們不要買樓就偏要買,唯一例外就是曾蔭權2009年時話,如果政府出招,樓價必定會下跌三成,當時有不少人相信政府而將自住單位賣走,結果我不用明言,亦令到相信政府的人愈來愈少,政府施政亦愈來愈困難。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0235&issue=20170915
湯文 文亮 樓市 長遠 必升 關心 入市 時間
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