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低息持續 供應不足 港大鄒廣榮:加辣後用家續撐樓市

1 : GS(14)@2016-11-17 11:37:05

【明報專訊】港府本月初公布全面提高住宅物業交易的印花稅率至15%,僅首次置業的本港永久居民可豁免,近日一二手住宅成交隨即大減。香港大學房地產及建設系講座教授兼系主任鄒廣榮接受訪問時分析,上述新一輪需求管理措施,可望減少投資者參與住宅市場,惟由於息口低企及供應不足兩大關鍵因素不變,在剛性需求支持下,他相信樓價將在高位整固。

明報記者 葉創成

港府早前宣布將印花稅調高至15%後,影響投資者入市意欲,一、二手成交近日轉弱,例如剛過去的周末10大屋苑合計僅30宗成交。鄒廣榮分析,港府是次為樓市加辣,其實只是將2013年2月推出、適用於住宅的雙倍印花稅(DSD)劃一調高至15%,增加投資者的買賣成本,惟在用家的剛性需求支持下,料樓價略為整固便有支持:「是次調高印花稅,只是針對手上已持有物業想再買多一層物業的投資者,對首次置業的用家基本上無影響。雖然政府指過去幾個月支付DSD的個案增長很快,但市場其實仍是用家主導,只不過投資者出價較用家進取而已。我估計即使加辣令投資者卻步,用家的購買力仍然存在,足以支持樓價略為整固便有支持。」

特朗普難推貿易保護措施

鄒廣榮認為,從需求層面看,本港低息環境持久,是支持剛性需求湧現的重要因素:「2008年金融海嘯後,美國聯儲局曾將基準利率降至零,由於本港實施聯繫匯率,息口亦跟隨下跌,目前按揭利率低於2厘,與租樓差不多。這樣的話,租樓即是幫業主交租,租完之後無咗層樓;作為比較,供樓一段時間後,層樓便屬你所有了,所以供得起就唔怕買啦,很多用家是抱着這種心態決定上車,形成強大的剛性需求。」

過去8年因應息口低企、供平過租而決定買樓的用家,其物業絕大部分料已升值,屬於物業市場贏家。不過,最新出現的變數是,共和黨特朗普上周勝出美國總統大選,市場憂慮美國與中國等貿易伙伴將大打貿易戰,不能再大幅入口廉價貨品,當地通脹料因此飈升,美國10年期國債孽息率近日破位而上,若此一趨勢持續,意味聯儲局加息步伐亦會加快,屆時港息料跟隨上調。

鄒廣榮指出,假若本港息口大幅飈升,樓市剛性需求便會明顯轉弱,但他相信短期出現此一情境的機會不大,「我覺得特朗普上場對美國息口不會有太大影響,因為後者始終是以美國經濟擴張步伐,尤其是失業率為主要考慮,而且亦要取決於全球其他主要國家的情况。目前歐洲、日本及中國央行都在放水,短期內不會加息,若聯儲局大幅加息令美元進一步轉強,對貿易競爭力影響負面,美國豈非好蝕底!有些觀點認為,美國若轉行保護主義,閘住其他國家的貨品入口,便不用擔心加息及強美元,我不認同;特朗普代表的共和黨,向來都是親商界的,要大規模落實保護主義政策有很大難度。我覺得要多觀察多幾日美國長債息率是否真的能夠持續上升,我相信美國及本港的息口回升速度未必如市場預期般快,這對本港樓價屬正面。」

供應持續性存疑 樓價難回落

從供應層面出發,雖然根據運輸及房屋局最新公布的一手私樓供應數字,截至9月份,未來3至4年潛在供應量為9.3萬伙,屬近年高位。不過,鄒廣榮認為,即使這些供應可如期兌現,市民仍看不到供應有可持續性,故入市買樓的意欲不減,「政府過去幾年見縫插針搵地,已將大部分可發展的土地都拿出來才有不足10萬伙供應,後續的供應怎樣呢?大家看唔到呀。目前看來,港府不論填海或發展新界新市鎮均面對很多阻力,要新增土地並不容易,這是結構性的問題。若港府不能夠給予市民信心其長遠如何增加土地供應的話,樓價便仍然會有上升壓力」。

綜合上述分析,鄒廣榮強調,市民若有自住需要,並且已儲夠四成首期,向銀行借六成按揭後每月供款佔家庭收入比率低於五成,目前仍可把握樓市的整固期上車。

他又教路,若符合上述條件,可在二手市場物色心水盤,不一定要向發展商買新盤,尤其未來幾年迷你新盤供應湧現,升值潛力亦較低。

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6560&issue=20161117
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90後創辦人 吸納90後用家

1 : GS(14)@2017-02-19 12:26:45

智能手機面世後,大家可能每日發送訊息多過打電話。由社交網絡龍頭facebook到Snapchat,也標誌着各種年代的溝通模式。
WhatsApp、facebook、Instagram與Snapchat創辦人出生年份,跟旗下主要用戶年齡層相近。90後或千禧世代用戶的Snapchat,其創辦人也是出生於1990年。打工仔必備WhatsApp,創辦人之一庫姆(Jan Koum)為70後。
facebook自2004年面世,吸納用戶人數最多,截至去年第四季止的每月活躍用戶達18.6億。為了留住八、九十後用戶與增強競爭,facebook與旗下Instagram最近增加支援限時動態Live Stories等功能。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170219/19932986
90 創辦人 創辦 吸納 後用 用家
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