ZKIZ Archives


楼忠福“分家”:长子楼明独撑广厦控股500亿大局

http://www.21cbh.com/HTML/2010-11-15/zNMDAwMDIwNTkzNQ.html

车到山前。

2010年7月17日,浙江广厦(600052.SH)公告,董事长楼江跃辞职。此前4月23日,常务副总经理彭涛辞职。此后的8月28日,副总经理兼董秘张霞、副总经理兼财务负责人杨勇辞职。但是,7月16日,彭涛又悄然回到了浙江广厦,但是其身份为变为董事长。

迄今,浙江广厦的投资人都还不太明白,这样让人摸不着头脑的高管层人事变动,到底是什么意思。

鲜有人知道的是,8月10日、11日两天,广厦控股在千岛湖举行了年中工作会议,旗下公司中层以上管理人员共150人左右参加了会议。会上宣布了楼忠福长子楼明二次接盘广厦控股,成为广厦控股集团总裁、董事局副主席。

这一次的意义非同寻常。这意味着,由著名民营企业家楼忠福所创造的总资产230亿,营业总额509亿,凝聚数十亿财富的庞大家族产业,正移交它的权杖。

500亿广厦未来新的主人将是一个喜欢在篮球场上打组织后卫的人。

楼忠福“分家”

尽管广厦控股网站恢弘的页面上仍然印着:董事局主席楼忠福、董事局副主席楼明、董事局副主席楼江跃。

然而,知情人士透露,实际上楼江跃已经基本卸下了在广厦控股的全部工作。

而上文所述,率领高管层先后辞职,只是这一个广为人知的民营富豪家族艰难而必然面临的一次重大抉择中的一小环。

广厦系现有成员企业100多家,员工15万人,企业总资产达230亿元。除了控股公司之外,广厦系最重要的经营平台分别是广厦建设和广厦房产两大直属集团。原来,他们分别由楼家长子楼明和次子楼江跃主政。

家族平衡终于在今年打破。

今年6月,原广厦控股执行总裁郑可集悄然离开;7月底,楼忠福次子——浙江广厦董事长楼江跃宣布辞职。这些都是相当鲜明的,为楼明打通接班道路的信号。

这也意味着,旗下上市公司浙江广厦的主要操盘者,将从二弟楼江跃,变成大哥楼明。

那么,“下野”的楼江跃去往何处?知情者透露,楼忠福正着力支持其开拓新的,属于楼江跃自己的产业。

楼明和楼江跃两兄弟在杭州的家紧紧相挨,一家人住五六层,另外一家人住七八层,每家都1000多平方米,楼氏父母则另住他处。而在浙江东阳老家,楼家一大家族的人依然都住在同一个屋檐下。

这意味着,楼氏兄弟的生命轨迹,在交织了三十多年之后,将可能在完全不同的领域中各自继续发衍。这同时意味着,楼家数十亿财富,将在此划出一条隐隐约约的线条。

楼忠福出人意料的布局

这样的安排出乎许多人意料,也超乎简单的“富二代”的问题。因为楼忠福的意图与安排是,将两个儿子都设计成“创二代”。

楼忠福本世纪以来考虑最多的一件事情,无疑就是接班问题。见过太多家族内讧的悲剧,这个强势的浙江人变得慎之又慎。

他说,“楼明他们这一代,在我看来,是承上启下的一代,因为我更有空间。在我有生之年,我能看到第三,第四代的发展,我说过'我要富过三代。”

但是从现实概率出发,“富甲三代”是带有梦想主义的情节。根据美国布鲁克林家族企业学院的研究,世界上约70%的家族企业未能传到下一代,只有12%的家族企业传到第三代,而第四代后还在经营的家族企业只有3%。

楼忠福对很多家族基业不能长青的症结,仍然主要是分权问题。

“第二代分产权的问题,对我来说,还太早了。我有一个原则--就是不能让你们争斗.每个家庭总是会发生这样那样的问题,这个需要看他们兄弟俩处理事情的能力。我常常和他们说,一个做大事的人不仅能驾驭一个企业,而且能驾驭一个家庭。”

所以,他至今仍然掌握着广厦控股主席和家族财富大权,一方面他给了大儿子家业但同时下了4年考察期和转型任务,另一方面也给小儿子财富支持其另创家业,这既避免了内部争斗,又同时刺激了两个儿子的事业心。

“无疑,他这个安排是出乎很多人意料,也是非常聪明的。”上述人士说。

楼明其人

实际上,现年37岁的楼明在家族中,也已经是“两起两落”。他很胖,但擅打篮球,最喜欢的是组织后卫。

楼明“忠诚大气”、楼江跃“精明能干”,“刚好是我的一半”。这是楼忠福当着楼明的面的点评。

因此,20年前,高中毕业的楼明被父亲送去浙江武警总队当了6年兵,想培养其进入国家机关。1996年,从部队转业进入公安的楼明,深思之后觉得自己并不适合走仕途,希望从商,于是找到父亲一次深谈。

在这次长谈中,他的性格弱点被父亲一针见血的指出。

而一直与楼忠福相贴身的楼江跃,读高中时就自己投资创业赚了200多万元,似乎骨子流淌的都是生意人的血。

应该是楼明的好学让他终得回归广厦。他被指派去创办一家名叫“万福建材”的小公司。这家公司的定位是“广厦集团内部材料配送中心”。

楼忠福似乎对“4年”有异乎寻常的迷恋。

4年基层企业磨练后,楼明进入"广厦"高层,任董事局主席助理。2002年,终于升任广厦集团总裁。又一个4年后,他又被下放到广厦控股旗下广厦建设集团任董事长兼总经理,在此前后,众所周知,广厦控股因为资金链等种种问题,一直处于舆论风口浪尖。

再4年后,广厦风波渐平。楼忠福再提携楼明任广厦控股集团总裁。与此不同的是,这一次,楼忠福将楼江跃的产业一并梳理。在千岛湖会议上,是如此定调的:

“楼主席在重大战略问题上还是由他做主,但是其他日常工作和总裁班子全面工作由楼明先生来主持了,也可以说是交班,但也可以说没有交班,反正是楼明先生主持全面的广厦工作了。”

楼氏产业变局

只是,楼忠福仍然为楼明开出了新的4年考察期。他给楼明的任务是:

“中短期的,到2014年,广厦要在楼明的领导下,经过三四年的调整改革,转型升级,要把广厦建成一个产业结构优化,产权制度比较合理,运行机制比较科学,经济效益好,社会声誉好的大型跨国公司。”

其中,对楼明挑战最大的,一是产业结构的转型升级。历经此轮宏观调控,楼忠福相当清楚“传统的产业(建筑+地产)优势不强,有很多方面始终在低层次徘徊,整个核心竞争力不强。”因此,楼明的新任务是,“重点培育能源业,积极发展金融业,整合提升其他产业。”

其次,“改革产权体制和用人机制,激活企业生产要素。”楼明称之为“大企业病”,实际上,准确说应该是“中国式乡镇大企业病”。它的典型特征,就是产权上与国有或集团千丝万缕,在激励机制上,仍然残存着“大锅饭”。现在,楼氏父子正在试图打破这一困局。

“我 觉得民营企业没有一个通行的发展模式,现在哪一家民营企业也不能说自己的发展模式是正确的,专家也没有办法界定。我的想法是跟你一样的,浙江省的这些民营 企业,以及全国民营企业都有各自的通病,在薪酬管理上面也好,在人员、体制上面的管理也好,大家都有通病,只是每家企业情况不同而已,每个企业有各自的难 处。”楼明说。

“在这里面,比如说我前面提到的薪酬体系,我们动过很多脑筋,我们曾经在原始发展时期,我们所采用的分配制度跟现在是完全两 回事情。现在我们提到要把薪酬公开化、透明化。以前我们老板发工资,每个月发基本工资,到年底只是发红利的,这样的模式到现在要转变成全部透明,所有员工 是按劳取酬,按你的能力和岗位来取酬,这些模式的发展都是在一个过程当中提炼出来的。整个浙江省民营企业模式上面没有统一的,去每一家企业调查都是不一样 的。”

日前,全国众多主流财经媒体面前,楼明对自己的道路问题并不忌讳,他的普通话比乃父有了长足的进步。

对历经了多重风波的楼明而言,这样的阐述不需要勇气,勇气留给未来。


樓忠福 分家 長子 樓明 明獨 獨撐 廣廈 控股 500 大局
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=19288

范博宏:廣廈控股路障重重的企業傳承

http://www.p5w.net/newfortune/zhuanlan/201104/t3549501.htm

在率領廣廈控股實施多元化戰略並開建天都城項目後,樓忠福開始著 手企業傳承,將廣廈控股總裁一職交給長子樓明、浙江廣廈董事長一職交給次子樓江躍。然而此後,多元化受阻、天都城項目推遲等路障,導致廣廈資金鏈緊繃,債 務壓力大增,樓忠福被迫復出救火。創辦人在制定重大戰略後進行企業傳承的風險,值得其他民企重視。

  2008年初夏,杭州華僑飯店,廣廈控股創業投資有限公司(簡稱「廣廈控股」)董事局主席樓忠福坐在這家自己控股的酒店裡,卻恐怕無暇欣賞西湖美景。因為酒店門前聚集了數十名民間放貸人,要求廣廈控股清償巨額借款。而這僅僅是這家集團面臨的眾多問題之一。
廣廈控股下屬浙江廣廈(600052)在2005、2006年產生虧損,2007年被「ST」;與此同時,號稱「中國第一衛星城」的天都城項目進展緩慢,資金周轉困難。所有問題都隨著民間借貸的曝光凸顯出來。
廣廈控股是浙江最大的民營企業之一,主營房地產及建築。早在2002年,其創始人樓忠福即萌生退意,開始企業傳承。其後數年,廣廈繼承人交替變更,傳承 一波三折。期間,公司業績不斷下滑,2006年,資金鏈更越繃越緊,本已準備退休享福的樓忠福被迫復出,直面債主及企業的問題。
和許多至死才退位的第一代企業家不同,樓忠福48歲已開始企業傳承,二子樓明、樓江躍也並非劉阿斗類型的富二代。究竟是什麼打斷了企業傳承?

  樓氏父子傳承一波三折
  樓忠福生於1954年,浙江東陽人。小學畢業後,他即遠離了學校。16歲時,他不顧阻力,開始追求條件優越的王益芳,經過三年「死纏爛打」,終於把心上人娶進門。樓忠福說:「我是一個很執著的人,認準的事想逃也逃不了。」這樣的個性也反映在他的事業上。
1978年,樓忠福來到浙江東陽城關建築公司做小工,不久被破格提升為材料科科長。1984年,公司經理位置空缺。排資論輩,遠輪不到樓忠福。樓向多位 公司領導遊說,並在他們的支持下成為新經理。任命時,台下一片哄亂。樓忠福拿刀將公章一劈為二,大聲宣佈:「從今天開始,蓋了這個章的事情我才認賬,其他 概不負責。」於是眾人再無異議。
在樓忠福的帶領下,東陽城關建築公司快速發展,1985年更名為東陽市第三建築工程公司,1992年,改組為 浙江第一家建築集團—浙江廣廈建築企業集團公司。之後,樓又率先進行股改,於1993年成立浙江廣廈建築集團股份有限公司。經過他的多方努力,浙江廣廈於 1997年4月成為全國建築行業首家上市公司。2001年,浙江廣廈進行資產重組,更名為浙江廣廈股份有限公司,主營業務由建築逐步轉型為房地產。
目 前浙江廣廈的第一大股東為廣廈控股,其所持股權為38.66%。樓忠福則持有廣廈控股83%的股權(圖1)。2009年,浙江廣廈總資產為85億元,約佔 廣廈控股總資產的37%。除通過浙江廣廈開發房地產之外,廣廈控股通過另一直屬集團—廣廈建設集團有限公司(簡稱廣廈建設)從事建築業務,並涉足能源、教 育、醫療、金融、傳媒、旅遊等領域(圖2)。其2009年總營收達509億元,在浙江百強企業中排名第五。


隨著廣廈的發展,樓忠福從建築工人一躍成為億萬富翁(圖3),並出任第十屆全國人大代表、東 陽市人大副主任。和中國許多創業者一樣,樓忠福對西方管理學不以為然:「西方是規範的制度管理。每一個管理者都是書呆子,你跟他講不通的,所以廣廈的體制 是自己設計的。」「我肯定是偏專斷。民主就要暴露問題,暴露思想。該斷則斷,有了過程民主就差不多了。」「制度不規範,政府沒有規範,市場沒有規範,人沒 有規範,你規範什麼啊。」這一點,兒子和他有著顯著的不同。


樓忠福育有兩子。長子樓明生於1973年,1990年高中畢業後加入了浙江武警總隊。三年 後,樓明回歸廣廈控股,任下屬浙江萬福建材有限公司總經理,兼廣廈董事局主席助理。之後很快進入集團高層。樓明先後完成了復旦大學EMBA、長江商學院 CEO學習,並積極推行職業化管理。他愛好體育,是浙江廣廈籃球俱樂部主席。對於自己的身份,樓明認為不是「富二代」,也不是「守二代」,而是「創二 代」。樓忠福曾希望兩個兒子中有一人從政,2007年,樓明追隨其父,成為東陽市人大常委。
樓忠福次子樓江躍生於1974年,曾就讀於浙江大 學經濟學院。他早年即顯示出商業才華,20歲時,靠為工地提供挖土設備淨掙100萬元。在一次毆鬥事件後,樓江躍開始跟隨父親左右。樓江躍首次獨立操盤的 杭州萬安城市西苑項目共贏利1億多元,但其父指出,其不足使公司少掙了1億多元。樓江躍是杭州市第十一屆人大代表。
樓忠福很早便開始安排兒子 接班。1994年,樓明出任廣廈控股副總經理,2002年升任總裁,統領整個集團,樓忠福則任董事局主席。同年12月,樓忠福將浙江廣廈董事長一職交給樓 江躍,自己只擔任總經理,並於2005年12月辭去該職。此時,樓忠福雖然在集團和上市公司都有任職,但顯然已退居二線。次子樓江躍執掌上市公司,可見樓 忠福對其有一定期望,但樓明無疑是當時的第一繼承人。
但到了2006年,樓明卻將廣廈控股總裁職位交還樓忠福,轉任廣廈建設董事長。據悉,處 於半退休狀態的樓忠福突然復出,是為了應對公司困境。樓明下調子公司,則是為了「在基層鍛鍊」。當時外界盛傳樓江躍將取代其兄成為繼承人。無論如何,父親 復出,二子各居一重要子公司,樓忠福或許在重新考量繼承人。
2010年7月,廣廈控股及浙江廣廈管理層又發生巨大變化。樓江躍突然辭去上市公 司董事長,轉任廣廈控股董事局副主席,接替他的是職業經理人彭濤。據悉,樓忠福正著力支持次子另立門戶。2010年10月,樓明上調廣廈控股,再次出任總 裁及董事局副主席。至此,廣廈控股之傳承暫告一段落,長子樓明基本將接管龐大的家族產業。
2002-2010年間,樓忠福始終未移交股權,可 見傳承尚未結束。無論如何,他至少在準備企業傳承。但其一波三折的過程,未免讓人揣測背後是否有玄機。值得注意的是,廣廈的傳承期恰巧與企業業績下滑的時 間吻合,公司的借貸問題也同時爆發。這背後究竟有怎樣的故事?我們先從浙江廣廈的投融資著眼。

  債務危機導致
創辦人復出救火
  浙江廣廈的融資渠道為資本市場及債務。1997年以來,其通過IPO、配股及定向增發在資本市場共融資約23.6億元,融資額逐年增加(表1)。那麼,浙江廣廈是否善用了股東們的投資呢?

  多元化學費
  1997年,浙江廣廈IPO融資 1.925億元,主要用於固定資產投資、還貸、收購(表2)。還貸後,公司負債率為33.81%,流動比率為 2.13,均為歷史最好水平(圖4)。其招股書承諾1.1279億元將用於建築材料購買,但據公司年報披露,由於建材行業不景氣,上市8個月後,浙江廣廈 決定更改投資項目,包括以3000萬元參股金華信託投資股份有限公司(簡稱「金信」);以3326萬元參股景寧縣白鶴水電站;以4952萬元收購併注資東 陽兩家建築公司,以實現快速擴張。其多元化戰略可見一斑,之後數年的投資方向亦與此類似。1999年,浙江廣廈上市後第一次配股,募集資金2.04億元, 投資方向繼續集中於行內併購及政府項目(表3)。


不過,浙江廣廈控股或參股的一些企業業績並不理想,金融、水電、傳媒和教育等輔業一直沒有產 生豐厚收益(圖5)。2006年,當企業泥足深陷時,樓忠福曾為多元化辯護:「真金白銀就一定是賺錢嗎,對一個領域、一個行業的瞭解不也是真金白銀嗎?」 然而,廣廈為「瞭解」交的「真金白銀」似乎太多了。


以金信為例。在以3000萬元參股後,浙江廣廈的確從金信收到了可觀的回報,於1997、 1998、2000、2001年分別獲得42.5萬元、450萬元、750萬元、300萬元的收益。2001年,其增資金信至1億元,持有金信 9.832%股權。同時,金信持有浙江廣廈0.78%股權,為其第十大股東。浙江廣廈執行董事陳昌志曾任金信高管。交叉持股,也是浙江民營企業中的普遍現 象。然而,浙江廣廈2005年年報披露,由於金信2005 年12 月30 日起停業整頓,公司須對相關1億元投資進行減值準備,加之須對與金信存在關聯關係的通和投資控股有限公司進行減值準備,兩項合計1.577億元,連同其他 減值準備共導致浙江廣廈當年虧損1.84億元,淨利潤為-1.77億元。隨著2006年金信信託被託管、通和控股資不抵債,浙江廣廈對通和全額計提減值準 備,計1.51億元。另外,由於大型樓盤銷售資金尚未回籠,導致2006年浙江廣廈淨利潤為-2.72億元。
當然,並不是所有項目都在賠錢。 總投資3億元的景寧英川水電開發有限公司,浙江廣廈於1999、2000年先後投入配股資金累計1.11億元;2002年增持後,累計總投入1.194億 元,持有其85%股份。這一水電站於2002年4月完工,之後一直保持盈利,資產收益率在5%上下(表4)。然而,2007年,浙江廣廈作價2.477億 元,將所持股權全部轉讓給中華水電公司。將這一有穩定利潤的能源項目剝離上市公司的同時,浙江廣廈收購了廣廈控股旗下多家房地產公司,從而「擴大了房地產 規模,增加了項目資源」。可見,其上市初期的多元化戰略已有所收縮。

  房地產項目受阻帶來資金壓力
  歸根到底,真正促使浙江廣廈戰略收縮的是其主業出現問題,已無法再負擔多元化的額外學費。一些大型樓盤開發期過長,資金需求量極大,而前期利潤水平較低。其中,天都城最具代表性。
天都城位於杭州市餘杭區,佔地面積約7000畝,建築面積480餘萬平方米,規劃居住人口8-10萬。除住宅外,配套從幼兒園至高校、醫院、商業文體設 施等。其主體屋宇為法式建築,包括一座高108米、耗資2000萬元的山寨版埃菲爾鐵塔,總體開發週期約10年,目前部分項目仍在建設中。浙江廣廈年報披 露,這一項目預計總投資63.56億元,但浙江天都實業有限公司網站上顯示,項目總投資預計超過100億元。
早在2000年,樓忠福就喊出「廣廈 就是天都城,天都城就是廣廈」的口號。的確,廣廈隨著天都城的起伏而歷經榮辱。2000年11月,佔地1000畝的歡樂四季公園破土動工,並於2002年 10月免費對外試運營,兌現了天都城「先做旅遊,後做房產」的承諾。2001年9月,天都城一期的400多套房子開始接受預訂,由於價格低廉,12小時內 被搶購一空。2001年,浙江廣廈上市後第二次配股,共募集5.98億元。截至2004年,募集資金全部投入天都城香榭花園及愛麗山莊項目(表5)。


然而,其2002年年報披露:「香榭花園項目原計劃於2001年12月開始土建施 工,2004年12月底前全部竣工,但由於徵地拆遷工作緩慢,致使項目開工延遲至2002年12月。愛麗山莊項目原計劃於2001年12月開始土建施 工,2004年3月底前全部竣工。推遲開工主要基於銷售策略的考慮,準備待周邊環境成熟,房產氛圍形成後再推出。」經分期開發,愛麗山莊及香榭花園分別於 2009年8、9月才全部竣工。推遲開工的一大原因是杭州地鐵項目被國務院於2002年凍結,交通問題得不到解決,一些買家甚至要求退房。直到2010年 末,交通問題才有徹底解決的跡象。計劃中的杭州地鐵3號線將在天都城設立站點。為此,天都城地標「埃菲爾鐵塔」被拆遷至天都公園。
2002 年,國家叫停土地使用權協議出讓,實行招拍掛新規,天都城項目後續的土地成本大幅提高。其一期1500畝土地以協議出讓性質獲得,作價約2億多元,均價約 15萬元/畝。剩餘5000多畝土地極大地考驗著廣廈的資金鏈。2010年,天都城周邊地區的土地均價已達100萬元/畝。更大的隱患是,若有其他公司競 拍到天都城規劃中的地塊,廣廈前期投入的公園及環境建設等於為人做嫁。經過廣廈積極反映,有關部門表態稱,對此「遺留問題」,要「在尊重歷史的基礎上」解 決。截至2009年末,浙江廣廈對天都城房地產的開發成本已達13億元,但效益卻並不明顯(表6)。一個看似前景美好的項目,受多重因素影響步履維艱,企 業深陷泥潭。

  資金鏈緊繃下多方告貸
  由天都城項目足以看出,資本市場遠難以滿足浙江廣廈的投資需要,其唯有向 銀行貸款。這些借款主要來自樓忠福的家鄉東陽。以2001年為例,浙江廣廈分別從農、工、建、中四大銀行的東陽市分行取得貸款,東陽下屬吳寧、黃田畈鎮農 村信用社也為其提供了貸款,貸款擔保方多為控股公司及其他成員公司。2004年,《商業銀行房地產貸款風險指引》出台,在廣廈最需要後續資金時,國家開始 限制項目貸款。2006年,在公司最困難的時候,已經淡出上市公司的樓忠福為了一筆4100萬元的銀行貸款抵押了私人別墅。
此外,廣廈還採取了信託融資的方式,於2004年,將景寧英川水電開發有限公司85%的股權委託中泰信託發行信託計劃,融資8000萬元,期限2 年,利息420萬元。
一年三、五億元的銀行貸款與信託融資仍難以滿足浙江廣廈的資金需求。鑑於浙江省的地下錢莊是全國最發達的,為維持資金鏈,廣廈控股於2006年開始籌集民間借款。同時,樓明將廣廈控股總裁職位交還樓忠福。內憂外患之下,創辦人被迫復出救火,企業傳承被打斷。
初期,廣廈每筆借款被控制在1億元以下,期限多為幾天,日利率最高為0.3%。之後借款規模失控。截至2007年,貸款總額約達8億元,債權人數十名。 2008年,坊間開始流傳廣廈控股民間借貸問題。風聲最緊時,銀行、銀監會等機構也曾上門查賬。之後,債權人開始聚集公司追債,廣廈的債務危機徹底公開。

  中斷傳承的重重路障
  回首過往十年,廣廈傳承中的種種波折有內因、有外因,但歸根結底是傳承時未能看清前方潛在的路障,尤其是多元化和天都城項目所面臨的不確定性。
樓忠福在浙江廣廈上市前後開始貫徹多元化戰略,並取得一定成果。2001年,天都城項目正式開工。投資超大型項目,足見廣廈當時對內外部環境預期相當樂 觀。2002年以前,浙江廣廈的負債率也基本低於行業均值。2002年,認為前路一馬平川的樓忠福開始企業傳承,分別把二子推向控股及上市公司。豈料幾年 之內風雲突變,多元化戰略未能給公司帶來足夠利潤,甚至導致虧損。而天都城等項目受宏觀政策影響開發受阻,大額投資反而導致債台高築,浙江廣廈負債率持續 高於行業均值(圖6)。2002-2007年,其業績逐步下滑。多項財務指標顯示公司盈利、營運及償債能力全面低於行業均值(圖7-9),其差異在 2005、2006年尤其顯著,期間公司分別虧損1.77億及2.72億元。直到2007年,通過定向增發注入集團非上市優質資產,浙江廣廈才實現扭虧為 盈,之後,公司業績逐漸好轉。


作為中國改革開放後的第一代創業者,樓忠福賦予了企業一些不可替代的特殊資產。企業早期的快 速發展與他敢打敢拚及出眾的經營能力密不可分:為了追老婆,可以「死纏爛打」;為了當經理,毛遂自薦;為了上市,四處奔走;為了「中國第一衛星城」,率先 試水;為了融資,「不擇手段」;而為了培養「創二代」,早早退居幕後。可以說,廣廈的成敗起伏,在很大程度上皆拜樓忠福所賜,沒有樓忠福,廣廈一定不是今 天的廣廈。而樓明和樓江躍是否繼承了其父的特殊資產呢?樓忠福於2006年取代長子執掌廣廈控股,應對危機,可見至少在應對企業困境時,樓明尚不足以取代 其父。在樓江躍任董事長期間,浙江廣廈一直表現低迷,累計月個股回報率持續低於行業均值(圖10)。雖然其中有種種原因,並非他一人之過,但作為眾目睽睽 之下的上市公司一把手,樓江躍已難以服眾,2010年,彭濤接替了他的位置。


除了公司戰略失誤、特殊資產難以傳承等內因,還有政策變化等外部路障導致廣廈的傳承受阻。房 地產業依賴土地及貸款,二者皆對國家政策極其敏感。而廣廈由2002年至今的企業傳承,恰巧趕上了宏觀政策對房地產業的調控。2002年的招拍掛新規直接 導致天都城土地成本增加。2003年,國家進一步遏制開發區圈地,2004年加息並出台《商業銀行房地產貸款風險指引》。2005、2006年更是接連發 出多項打壓政策。2007年,連續五次上調利率。原本被寄予厚望的天都城及其他房地產項目在政策的風雨中擱淺。
2011年,樓明從廣廈建設回 到控股公司任總裁,準備再次接班,廣廈的傳承故事還將繼續演繹。不過,從其傳承過程可見,創辦人在制定了重大戰略後立即進行企業傳承有相當的風險。今天我 們大可批評樓忠福企業傳承的時機不佳,然而回到2002年,誰又能料到前路如此凶險?但可以肯定的是,他沒有充分認識到一些大膽超前的投資決定隱藏了諸多 不確定性,而同時進行企業傳承更增添了不穩定因素。樓忠福及其繼承人都為這些決定付出了代價。中國第一代民營企業家在傳承前應充分考慮公司所面臨的種種潛 在路障,做最壞的打算。
對於本文內容您有任何評論或補充,請發郵件至xincaifu@p5w.net。


範博 博宏 廣廈 控股 路障 重重 企業 傳承
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=24135

安得廣廈千萬間 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/10/blog-post_14.html
月秋高風怒號,卷我屋上三重茅。
茅飛渡江灑江郊,高者掛罥長林梢,下者飄轉沉塘坳。
南村群童欺我老無力,忍能對面為盜賊,公然抱茅入竹去。
唇焦口燥呼不得,歸來倚杖自嘆息。
俄頃風定雲墨色,秋天漠漠向昏黑。
布衾多年冷似鐵,嬌兒惡臥踏裡裂。
床頭屋漏無干處,雨腳如麻未斷絕。
自經喪亂少睡眠,長夜沾濕何由徹。
安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏,風雨不動安如山。
嗚呼!何時眼前突兀見此屋,吾廬獨破受凍死亦足。
唐·杜甫《茅屋為秋風所破歌》
當年修讀學究經濟學時,象牙塔理論均把亞當史密斯(Adam Simth)式的自由古典經濟理論奉為圭臬。由此類推中共近年所謂的國進民退其實是注定失敗,這些亦是不少唱淡中國之名士其主要論據之一。但若果回顧美國自立國以來的歷史,國家以其上帝之手干擾市場手斷不絕於矣。其中最令筆者佩服便是在當年大蕭條(The Great Depression)之後由美國歷史上最偉大的總統富蘭克林·羅斯福(President Franklin D. Roosevelt)所推行的新政(The New Deal)。而在這個New Deal中羅斯福總統的房屋政策確立了美國房地產政策的基調和日後一場又一場的美國房地產Boom and Burst。
房地產本身並非純粹是一間用來「大庇天下寒士俱歡顏」的「廣廈」,而亦包含了其本身融資及因此而衍生的經濟活動,因此房地產的產權能否受到法律保護而便利交易乃至按揭市場能否配合放水是房地產市場能否攪活的主因。在羅斯福新政之前房地產只有社會中的精英才能擁有,在美國一般只有農地才能做按揭,而住宅亦只能獲得年息至少8.00%的短期還息不還本的信貸。因此在這種情況普羅大眾基本沒有可能購買「廣廈」以免「自經喪亂少睡眠,長夜沾濕何由徹」之苦。

羅斯福新政中的房屋政策由The National Housing Act of 1934定調,成立三間Government Sponsored Enterprise (GSE)國企以支持樓市和「天下寒士」上會,包括屋主貸款公司(Home Owners' Loan Corporation (HOLC))、聯邦房屋管理局(Federal Housing Administration (FHA))和房利美(Federal National Mortgage Association (Fannie Mae);FNMA:US)。HOLC統一了全國估價的方法並簡化房貸的手續,FHA則創立了全國性的住房建造標準和替按揭擔保,至於房利美(FNMA:US)則主要功用是在美國房屋抵押貸款二級市場中收購已經受FHA擔保的按揭貸款,並通過向投資者發行機構債券或證券化的按揭抵押債券(Mortgage Backed Securities (MBS))。
由房利美(FNMA:US)這間由國策主導的「國企」中顯然易見,羅斯福新政中的房屋政策基本上是大玩財技以救國。當年美國政府五行欠水安有資金推動行福利房屋政策?發明了用房利美(FNMA:US)這間SPV用表外貸款和MBS這兩種金融工程學絕技令羅斯福總統可以空手入白刁推行逆週期福利房政策。之後美國人可以以低息做三十年按揭大量上會,造就了日後樓升帶動消費再推高經濟的美國夢。值得一提,當年羅斯福新政中亦同時成立了美國聯邦存款保險公司(Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC)),而FDIC、HOLC、FHA和房利美(FNMA:US)這四間國企日成立亦種下日後如在八十年代出現的Savings and Loans Crisis的危機。回顧米帝當年的歷史,大家不難發現共匪近年的國策其實甚有米帝A貨國策的影子。
房利美(FNMA:US)作為一間持有MBS的米帝國策國企在1968年上市,在1970年代少於每股一美元上升至次按風暴前2007年6月18日的66.42美元,之後受MBS的壞帳大幅上升下跌至在0.30美元長期橫行。2013年10月14日,房利美(FNMA:US)收1.62美元。改天再談當年米帝的Savings and Loans Crisis及後來Salomon Brothers(SB:US)的John Gutfreund如何藉這次風暴以MBS賺了大錢。
安得 廣廈 千萬 萬間 朱泙 泙漫 屠龍
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=78405

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019