涉估值失實領匯大話冚大話

2013-11-21 NM

上期《壹週刊》揭露領匯商場發水自肥，領匯高層上週三舉行中期業績記者會，不單封殺本刊記者進一步質詢，更以獨立測量師一般不會把裝修地方納入室內樓面面積並進行估值，用作反駁本刊指控。然而，本刊從王氏有關言論再發現領匯企圖以大話冚大話，所謂估值只計算可出租面積，其實不是測量界的常規，更涉及發放失實資料。有跟進領匯違規發水的立法會議員認為，領匯「篤數」是暗中以發水面積穀高股價，稍後會向證監會投訴，要求徹查領匯涉嫌發放假資料。

領匯行政總裁王國龍在記者會回應傳媒質詢時，再三強調估值師只能估算可出租面積：「報導提到有啲物業，不嬲好似咁嘅樣，點解有時大咗有時細。技術上嚟講，做一個估值嘅時候，一個估值師只會去估可以出租嘅地方，所以當有啲物業裝修期間，佢唔可以出租，因為裝修緊，所以嗰個物業IFA（室內樓面面積）會少咗，出租地方裝修緊唔租得咪少咗，裝修完之後可以出租，數目咪會大番。呢個喺地產行業其實係一個常規，因為估值師只可估可出租樓面面積。」

記者提問遭封殺

本刊記者即場發現王氏的回應跟估值報告數據存在矛盾，曾多番舉手提問被拒，記者會期間及完結後，領匯一直封殺記者發問的機會。如何引證領匯以謊言掩飾謊言？記者翻查近年領匯估值報告，發現若估值師只為出租樓面估值，部分正進行或已完成提升工程的商場，會出現異乎尋常的估值結果。以屯門安定商場為例，二○一一至一二年度室內樓面為十萬零二千多方呎，估值五億零六百多萬元，但上年度面積減至四萬七千六百多方呎，估值卻增至六億八千八百多萬，每方呎價由四千九百多元，急升至一萬四千四百多元，增幅達一點九倍。另一個去年第三季動工的黃大仙彩雲商場，上年度室內樓面減少百分之八，降至十五萬三千多方呎，估值反由七億二千三百多萬升至八億七千五百萬。今年二月完工的何文田愛民商場，二○一一至一二年度室內樓面為十四萬多平方呎，比對上一年減三成一，但估值由六億八千八百多萬升至七億六千一百多萬，完全無受呎數縮減影響。

不計裝修非常規

中原測量師行執行董事張競達回應稱，商場估值包括裝修的地方，呎數減、估值反升，除非是價格急漲。「估價道理好簡單，係呎數乘呎價，如果呎數細咗，但呎價會唔會有機會升咗，要視乎少咗幾多呎，同埋其間租金、樓價升咗幾多，呢個要計過先知。如果呎數少一半，即是樓價要升一倍，先等同上一年一樣，但樓價有冇升一倍，你可以自己睇嚇囉！」香港測量師學會前任會長、曾任九鐵物業總監的林濬亦稱，商場裝修部分亦會估值的：「我當年喺九鐵做好多個商場，商場嘅價值係咁多就咁多，我幾時拎去裝修、成日有啲空……（你會唔會裝修緊嘅面積就唔去估值？）梗係唔會，佢哋係睇成個場，同埋人哋肯出幾多錢買你，你如果拎出去拍賣，你有啲地方做緊裝修，拍賣官會唔會因為咁減價？裝修係你business一部分。」那麼估價師只為可出租地方估值是否屬常規？張競達未曾聽聞有關做法；林濬更坦言，王的講法非行內常規，「正常嘅行內常規，當運作一個business，無論business係乜，有時會空置、有時會無租收、有時會裝修或者修葺，但係講成個場價值，你係會計埋呢啲。」領匯週一回應本刊查詢時，指估值報告列出的室內樓面和估值結果無直接關係，發言人一方面表示，王國龍提及內部樓面只是估值日的可出租面積；另一方面卻稱物業部分地方進行工程，致室內樓面減少，物業估值亦未必下降，但無交代為何不在報告一併交代兩項面積數字，以及樓面減少、估值反升的不尋常情況。

議員投訴證監會

立法會議員李卓人估計，領匯刻意隱瞞商場發水自肥，相信是要谷高股價，爭取最大利益，「佢哋要去搏懵，因為推高股值，佢哋分多啲花紅。」他批評，梁振英政府縱容領匯違規發水，不排除存在官商勾結，令整體監管制度崩潰。「乜都唔做，如果佢啱，你咪解釋；但你而家唔追究又唔解畫。證監會對佢造數又唔去調查，擺明縱容搏懵、鬆手算數。」他表明會向監證會投訴，並會要求地政總署向立法會交代。

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