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市建局公審「頂心鋪」業主現身

2013-1-03  NM
 
 

 

市建局主席張震遠,在聖誕節送了一份「大禮」給大角咀橡樹街一個地鋪業主。他公開指該業主不肯接受收購出價,影響了附近三百個居民日後的美好生活。相關業主迅即被描繪成「釘子戶」、「貪得無厭」。居於該地鋪樓上的住戶就最憂心,事關這棟舊樓側邊早已重建,物業就如處於夾縫中,只能透過今次機會逃出生天;面對「頂心頂肺」的鋪主,傳聞四周住戶打算號召圍攻該鋪。受着千夫所指,業主無奈接受賠償方案。這名備受公審的業主,原來是行內的「螺絲大王」周啟厚,身家至少八千萬元,近日他再現身開工,不敢向記者埋怨半句。

張震遠在去年十二月二十一日,公開指大角咀橡樹街八十七號地鋪業主周啟厚,不肯接受市建局的重建方案,影響附近三百名居民,甚至可能因此將整個重建計劃擱置,市場嘩然。短短三日後,該業主突然又願意接受市建局方案賣鋪,張震遠風騷形容為「聖誕奇跡」。周啟厚家住紅磡黃埔花園,本刊上週四、五在其住所樓下等候。但由早上八時到下午三時,仍未見周啟厚現身。記者想上樓,管理員指:「周生吩咐落,任何人都要經佢同意先可以上樓探訪。」更甚的是記者想放下咭片都被管理員拒收。記者轉而到周啟厚經營、位於橡樹街的中泉五金鋪等待,直至收鋪仍未見到其蹤影。鋪內一名女收銀員更指:「佢出咗埠呀!」並否認周妻在鋪內工作。

螺絲大王身家千萬

周啟厚一直想避風頭,到本週一早上八時,終見他與老婆到了鋪頭附近的茶餐廳食早餐,他倆邊食邊細閱報紙。記者甫趨前表露身份及來意,他老婆即黑面,三秒後再變笑笑口道:「你食咗早餐未呀?我請你食吖!」記者問到周啟厚賣鋪前後的心情,以及是否因受壓而賣鋪,他都一一禮貌地回答:「我依家唔方便透露。」他更表示,無論賣鋪前後都心情輕鬆:「我哋唔係啲咁嘅人(意指獅子開大口的釘子戶)。」周太見狀幫口道:「你咁問我仲驚啊!」之後就急急埋單離開。街坊都異口同聲指,周啟厚夫婦一向平易近人,而且相當勤力慳儉。周啟厚是隸屬香港中華廠商聯合會轄下的香港螺絲業協會理事,經營中泉五金鋪已經逾二十年。該五金鋪獨沽一味批發及零售螺絲,並以多用於工業、金屬機件裝配的高強度螺絲為主;鋪面約八百呎,放滿各類型螺絲,公司在惠州亦有設廠。這些價格一個幾毫的螺絲,原來足以發大達。周啟厚在大角咀擁有多間地鋪,也有商用單位旺角華比銀行大廈及住宅屯門邁亞美海灣等收租,估計他目前手持的物業值八千多萬,是名副其實的隱形富豪。

出價每呎逾萬

他手上持有、於一○年以六百三十萬元購入的橡樹街八十七號地鋪,成為今次重建風波的關鍵。整個重建範圍,牽涉杉樹街十三至三十一號共十棟相連物業,及橡樹街八十七號一棟舊樓;而橡樹街八十七號的地鋪,正好佔該物業的兩成八業權。只要周啟厚反對收購,該部分同意收購的業權份數便不足八成,無法符合該收購計劃所規定的門檻。市場傳言,周啟厚該四百多呎地鋪,周開價二千萬,但市建局只肯出價千多萬。這時樓上的住戶,一定最着急!事關該物業一邊是樓齡二十年的單棟樓明德閣,另一邊是九層的舊樓,一併重建的機會極低,難有發展商吼中;而夾在當中的橡樹街八十七號,只有五層高,地盤極細,只有連着身後的杉樹街舊樓一併重建,才有「逃出生天」的機會。這個千載難逢的機會,就被該物業內的業主黃太睇中。根據土地註冊處記錄,住在三樓的黃送有及妻子,在八八年以二十九萬元購入該單位,一直自住。有指黃太眼見物業日久失修,於是主動找民建聯,幫忙拉攏身後的杉樹街業主,主動向市建局提出要求重建。而市建局的出價,為每呎約七千元,另加每呎三千五百元的特惠津貼,黃太這類單位,便獲賠四百五十多萬元。故此傳聞在得知周啟厚不肯賣鋪後,附近街坊街里急得號召圍攻該鋪。到周啟厚肯賣鋪,黃太在上週五突然致電港台及接受有線電視訪問,聲言虧欠周啟厚。她聲稱自己與同座其他住宅業主,一直未有將申請重建的消息通知地鋪業主,最終令周啟厚受壓,實在是心存歉疚。不過記者上門造訪,黃太已拒絕接受訪問。

走得甩抹一把汗

本刊找到民建聯大角咀辦事處的李先生,他承認這個收購計劃前後與杉樹街業主開了三、四次會,甚至幫街坊下載申請表,派發予業主簽名,並由各法團主席集齊,由他遞交到市建局。「其間橡樹街業主黃太同我講,佢同杉樹街部分業主傾好一齊申請重建,咁我咪信佢,將橡樹街的申請連同杉樹街一併交去市建局。」市建局人士向本刊透露,「橡樹街八十七號的位置很細,未來重建亦不可能在該地段上起樓,只可以做公園等開放空間。」黃太等八十七號住宅業主「走得甩」,可謂抹一把汗。其中杉樹街二十九及三十一號的業主立案法團主席梁廣基還坦言:「好在今次過到咋,如果唔係我真係去打嗰條友(民建聯李生)呀!」姑勿論如何,市建局主席張震遠在今次「欺凌」事件上,實在難辭其咎。一向以來,市建局出價都「鐵價不二」,小業主無權反價,只有接受與拉倒兩個選擇,絕無如今次般,市建局未曾在收購結果完結前,作出「為大局着想」的呼籲,最終將小業主擺上枱。其後市建局補鑊,並將責任推到傳媒身上,指張震遠只是回應記者提問,才「破例公開呼籲」,希望有關業主可考慮,「是否施壓,見仁見智」。市建局成立十一年,但外界對其運作仍一知半解,而自「梁粉」張震遠○七年五月上任以來,市建局便常獻新猷,時而搞舊區活化,時而推動文物保育,在一一年二月公布新修訂《市區重建策略》後,更先後推出「樓宇維修綜合支援計劃」、協助小業主自行重建的「促進者」及今次出事的「需求主導」重建計劃;去年拿下啟德一塊興建一千伙中小型單位的地皮,還推出「樓換樓」計劃予舊樓小業主揀。

收87號 全棟$4千萬

注:此為橡樹街87號資料;地鋪成交文件尚未上載到土地註冊處,差餉物業估價署亦無其實用面積資料,地鋪資料屬估計。*資料來源:差餉物業估價署^資料來源:土地註冊處#假設一至五樓均為自住,可獲每呎約$3,500特惠津貼;地鋪則為收購價之百分之十。

配合CY政策

身兼六份公職的張震遠,對市建局甚為上心,上任六年以來,市建局共四十九次董事會會議,他僅於去年及前年因為替梁振英助選而各缺席一次,將於今年四月底屆滿的他更有傳因市建局行政總監羅義坤鐵定於二月退休,而分分鐘會破例延任多兩年。作為梁振英的忠實粉絲,又是行政會議成員的張震遠,若再於市建局留任,肯定會全力配合政府大量增加樓宇供應的措施,而地產業界對市建局近年角色轉變,及其僵化制度早有微言,「但邊個夠膽出聲,佢有政府撐腰,直接去搶私樓嘅重建市場,我哋可以點?佢仲惡過啲發展商,好似今次個所謂『鋪王』咁,身家得幾多個億呀,但市建局用三百個居民嚟大佢,呢啲咪大石責死蟹囉,邊個敢同佢鬥。」一名不願透露姓名的測量師說,行家都怕得罪市建局會無生意,敢怒而不敢言。

市建局賠償點樣計?

市建局收購的物業,除會向業主發放市值收購價外,還會有不同的補助津貼,這些津貼動輒幾十至逾百萬元,計算方法相當複雜。住宅市建局會聘請七間測量師行,就物業大細、樓層、地積比率、重建後價值等各因素,為物業估價,剔除當中最高及最低者,計算出單位的收購價。而補助津貼,就是該收購價減去同區七年樓齡的物業平均價,作為資助業主搬遷的費用。以今次收購的杉樹街及橡樹街項目為例,津貼的平均呎價為約三千五百元,呎價乘各單位之實用面積,即是津貼額。自住單位可得百分百的津貼額,出租及空置單位則減半。住宅租戶可獲應課差餉租值的三倍補償,一人家庭最少可獲七萬元,二人或以上家庭則由八萬元起。商鋪計法完全不同,市建局只在兩家測量師行估值中以高者為出價。自用的商鋪可獲該出價的百分之三十五作為特惠津貼;出租的業主亦可獲該出價一成作為溢價津貼。商鋪租戶的補償分為兩部分,一部分是應課差餉租值三倍之金額,另一部分則是以營商年期、商譽等資料作評估,惟此部分的補償金額只由七萬至最高五十萬元。

市建 建局 公審 頂心 心鋪 業主 現身
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蘇慶和借McKinsey報告反擊 生劏市建局

2015-04-16  NM
 
 

 

曾為梁振英競選站台的市區重建局主席蘇慶和,上任近兩年以來爆出最嚴重人事衝突,麾下第二把手、行政總監譚小瑩,上月底以跟蘇氏的理念、使命、方向出現分歧為由請辭,更批評他意圖把市建局變成發展商或僅為發展商提供土地的地產經紀。局內管理層已出現「反蘇」、「挺蘇」兩大陣營,內鬥隨時升級。本刊追查後發現,這場高層內訌背後,牽涉到蘇氏借助顧問報告建議,向這個成立十四年後架構臃腫、職能重疊、管治失衡的機構開刀,尤其把揀選重建項目的權力,交部分非執行董事共享,令以譚小瑩為首的多名高層強烈反彈。接近蘇慶和的知情人士指出,蘇本週四外遊回港後,勢必對之前連串不利指控進行反擊,生劏市建局一幕,指日可待。

引爆今次市建局兵變的火藥引,是今年三月十四日私人顧問公司McKinsey向市建局管理層提交的「Value For Money(簡稱VFM)」及「Organisational Structure Review(簡稱OSR)」顧問研究初步結果,令譚小瑩等高層大為火光的,是報告提出多項建議,大幅削減管理層的權力。本刊取得McKinsey報告的初稿撮要,多項建議明顯衝着市建局管理層而來,包括內部審計匯報對象應由行政總監轉為董事會;讓具專業背景的非執行董事,聯同部分管理層可深入和提早參與重建項目設計、選址等工作,在在分享管理層的權力。有出席McKinsey簡布會議的人士形容,「在場管理層聽完報告後,好多都起晒杠,擺出拒絕接受嘅態度。」

大削譚小瑩權力

McKinsey的報告又指出,市建局重建模式效益低,主因是收購成本高、重建年期拖長,質疑市建局的效率差強人意,譚小瑩及管理團隊更被點名批評。有關機構健康調查的OSR結果,更令管理層及局內員工憂心忡忡。原來研究認為,市建局職位太多層級,人手急速膨脹,架構過分臃腫。「佢哋提出係唔係可以有精簡空間,好似有部門竟然有八層人,係咪四層已經足夠?一啲部門之間工作分得太仔細,根本令運作缺乏效率,一個部門做到,點解要兩個部門存在?」事實上,蘇慶和一三年五月底出任市建局主席後,便極為關注機構人手膨脹及成本效益低落問題,尤其不滿收購部門處理多個項目的進度及效率,他曾否認提出和田生地產合作,惟接近蘇氏的知情人士稱,蘇曾跟田生高層午宴,交流了收樓經驗,包括外判收購程序等,市建局和田生合作「絕無可能」,只是蘇確曾向管理層提及一些看法,近日並成為反對者攻擊的理由。三月三十日晚譚小瑩提出辭職,翌日她出席董事會會議時正式劈炮,更向全體職員發出電郵,公開承認請辭是跟主席理念不同,「曾盡力縮窄分歧,但仍未能達成共識……對將市建局定位成發展商或為發展商收地的經紀,我完全不能接受。」雖獲董事會一致通過公開挽留,但譚堅拒留下,「愈早走愈好。」

蘇慶和本週反擊

備受千夫所指的蘇慶和亦採取連串行動反擊,首先在董事會會議後向全體員工發出電郵,重申「確保市建局繼續履行社會責任」,又特別提及他和譚「只是做事方式不同,並非管理理念出現分歧」。會後他被傳媒追訪,否認曾要求局方和田生合作,「根本唔可能。」同日晚上他發表聲明:「市建局的社會責任與其審慎理財不會相違背。根據《市區重建策略》,兩者可以在政府和其他持份者的支持下雙軌而行。」擺明要為內訌「止血」。據了解,會議後不久蘇慶和已離港外遊,直至本週四才回港,本週五可能出席市建局深水埗醫局街項目竣工儀式,屆時料對連串質疑作出回應。譚小瑩上月底請辭,其實管理團隊早於過去一年,已形成「反蘇」和「挺蘇」兩大陣營,前者以譚小瑩為首,連同執行董事鄭啟華,以及黃偉權、馬昭智等兩名總監;已過檔機場管理局、屬前主席張震遠愛將的前企業傳訊總監邱松鶴,更被局內人視為反蘇中堅分子。挺蘇的高層則有物業及土地總監溫兆華、人力資源總監莫家麟、工程及合約總監林偉能和財務總監韋皙然,其中溫與蘇慶和理念相近,已被視為下任行政總監大熱人選;而韋本被譚小瑩視為清洗對象,料今年約滿後離開,惟最新發展是有機會再獲續約。

六總監變相降職

如果譚小瑩辭職是第一個炸彈,那麼本月內舉行的人力資源及薪酬委員會會議,很大機會出現另一股人事風暴。據了解,當日會議將首次討論顧問報告精簡管理團隊架構的建議,其中一個「最辣」方案,是現有八個總監級的高層人員職位,日後只保留兩個,其餘改為部門主管,變相降職。知情人士透露,總監權力增減及執位的建議倘若落實,隨時出現管理團隊離職潮:「不滿蘇慶和嘅執董鄭啟華,隨時有可能跟住Iris(譚小瑩英文名)劈炮,有啲總監一旦搣柴,唔排除起身走人。」

愈高層愈覺迷失

重組高層架構建議,對市建局無疑極度敏感,但雪上加霜的是,委員會屆時或須一併處理有高層不滿今年薪酬評核的投訴。一名不願透露姓名的市建局非執董透露,本來今年薪酬評核已通過,但譚小瑩辭職前約一星期,突然有一名高層行政人員向委員會發出電郵,投訴評核結果有問題,部分內容更直指譚小瑩。惹人無限聯想的,是人力資源及薪酬委員會主席正是蘇慶和兼任,這兩項議題更可能成為他向反對陣營反擊的最佳時機。 McKinsey的OSR研究過程中,去年底曾向五百多名員工進行機構健康狀況調查(Organizational Health Index,簡稱OHI),結果出人意表。研究發現愈高層的人員,覺得市建局愈無方向,McKinsey過去曾向數以千計公司進行類似調查,甚少出現有關現象;其他調查結果還包括中層士氣低落,基層員工覺得管理層一言堂,下情不能上達。「唔少人提交嘅書面意見,都認為高層唔鼓勵新思維,因循守舊,總之『做開點做就點做』,意見多多就無運行。」經過多年發展,市建局已淪為大白象。顧問報告提及,局內員工由○八年的二百七十五人,倍增至去年的五百六十四人,薪酬支出亦由近一億七千萬元急增至去年的三億四千多萬元。本來只有十層的職級,過去兩、三年忽然加入助理總經理和高級助理經理,報告提出需要作出精簡:「開多咗兩級後,突然有啲部門升咗一批人,但其實做嘅嘢同之前無分別,而且各職級薪酬水平從來不公開交代,員工根本難以知道自己係職級中屬薪高或低水平人士。」知情人士道。冰封三尺、非一日之寒,McKinsey報告只是把蘇、譚兩人的矛盾揭示公眾眼前,但蘇慶和入主市建局不久,便就局方多項政策及重建項目連番「挑機」,包括需求主導項目不應給予七年樓齡賠償;放棄超支逾倍、耗費估計升至十二億元的活化中環街市項目等。最令譚小瑩和管理團隊不滿的,是觀塘市中心二、三期去年七月流標後,相隔兩個月便重新招標。

觀塘重建爆衝突

知情人士憶述,當時譚小瑩一方認為項目流標後,不宜短期內重新招標,因中標價難以達到原來門檻,同時反對修改招標條款;但蘇慶和不滿該項目拖延多年,認為再拖下去,重建成本勢必進一步上漲,此番爭持,亦成為兩大陣營暗鬥轉為明爭的轉捩點。究竟蘇慶和有幾不滿市建局管理層?局內近日流傳,蘇氏上任不久,便在週末為管理團隊舉辦工作坊,他更親自上陣,自備講義向管理層「惡補」機構管理之道,據悉引起部分管理層微言。「以前張震遠只有重大事情先返嚟,但蘇慶和一星期返三、四日,取態完全唔似非執行主席,搞到好多管理層唔妥佢。」 一名與蘇稔熟的市建局非執董認為,蘇上任不久便頻頻表達對多項計劃或政策的不滿,似乎過於急進,形成今天的困局。「佢第一日同傳媒會面,就唔避嫌話市建局都係發展商之一,呢句話已經開壞個頭,好難扭轉捱打劣勢。」

蘇慶和過於急進

但該名非執董強調,大部分非執董都支持市建局改革,加上政府撐腰,相信蘇慶和短期內會還以顏色,「Iris做到六月底先走,但Victor(蘇慶和英文名)肯定會借助顧問報告『做嘢』,呢兩個月一定好戲連場。」市建局非執行董事、本刊專欄作者林智遠指出,蘇慶和及譚小瑩其實可以冷靜地處理彼此的分歧,因為所有法定機構都不是主席及行政總監完全主導,董事會可以擔當調解角色。「我套用之前喺《壹計就明》專欄嘅題目,即『一隻手掌拍不響』,同埋專欄曾寫過『七傷拳未傷人,先傷己』。今次出現(譚小瑩)辭職嘅結果,係咪對市建局最好?我有好大保留。」

昔日被剃頭今日剃人頭

譚小瑩忽然劈炮,各方矛頭直指蘇慶和,認定是他將譚逼走。諷刺的是,今天向人施壓者,原來過去十三年擔任第二把手時,曾兩度受機構主席施壓,黯然退下火線。曾任房屋協會執行總幹事十二年的蘇慶和,多年來因房協主席只屬「掛名」性質,他儼如掌舵人,直至身兼行政會議成員的鍾瑞明出任主席後,積極介入機構事務,風頭完全掩蓋蘇氏,加上港府檢討房屋架構後,決定讓房協淡出房策角色,令蘇意興闌珊,○二年十月離任。蘇慶和另一次被逼走事件更為人熟悉,○七年四月領匯大股東兒童基金(The Children's Investment Fund,簡稱TCI)透過董事局及主席蘇兆明,向時任行政總裁蘇慶和施壓,要求向商戶大幅加租。據悉蘇向港府高層求援不果後,四月底宣布以嚴重痛風為由,同年七月合約屆滿後離任。

 
蘇慶 慶和 和借 McKinsey 報告 反擊 市建 建局
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20%業權強收香港土地搶奪戰市建局絕招撼大陸佬

2017-06-15  NM

香港的搶地戰,無日無之,最出其不意的一場,在市區長沙灣的一排唐樓。這場戰役的矚目處不在價值,在於出招之絕。市建局公布收樓之前三個月,有神秘財團「洞悉」天機,竟密密掃貨。由於所收單位正在地盤中央,雙方展開一場角力戰,財團獲中國銀行借出六億元,軟硬兼施,既指市建局爭食,又放聲氣願合作重建。處於被動的市建局反手出招:申請《土地收回條例》強收單位。市建局在該項目,部分號數其實只收得兩成業權。市建局亮出尚方寶劍有勝無敗,但有業界人士揣測,政府會否因缺地而頻頻「出劍」,令業主毫無保障?

這一排唐樓位於長沙灣東京街和福榮街交界,涉及十三個街號,位置優越,鄰近港鐵站。而且正好是街角的大單邊位,呈「L」形,是每個發展商心目中的肥豬肉,估計重建後有十萬呎樓面,最少可套現十五億元。記者在現場視察,這排唐樓雖然外觀殘舊,部分磚牆外露,但內裡樓梯等保養良好,除部分單位被間成劏房,仍有少量住客留守居住。其中今年八十三歲的余伯,仍住在福榮街240A號,見證着這場土地搶奪戰。他說先由一個神秘財團插旗開始:「佢哋上來敲門,話出每呎七千多元收購我個單位,咁我咪同佢簽出售同意書。過咗無耐,市建局先來,話出每呎九千幾蚊。」余伯其實未能將單位售予任何一方,事關單位原是由他姑姐持有,於八十年代他向姑姐購買,辛苦供了十多年,臨近供斷時,已移民加拿大的姑姐不幸離世。當時單位沒有轉名,余伯雖然已經在單位住了幾十年,但業主身份暫仍未被確認。

攻防戰揭幕

《壹週刊》記者翻查買賣記錄,發現較市建局捷足先登,主要是三個姓譚的兄弟姊妹,另有一人姓趙。根據往績,他們的「腳毛」曾出現在已拆卸重建的九龍灣啟德大廈,以及茶果嶺村等,反映早有前科。一二年底至一三年二月,他們在該排長沙灣唐樓,合共購買了十四個單位。其中在福榮街240號、240A號,兩個號數,更佔了四成業權。由於這兩個街號正位於「L」形的中央。巧妙地取得這個項目的心臟位置。一三年三月,市建局宣布重建該位置的計劃。有前市建局高層指,在該局宣布重建前幾個月竟有人大手掃貨,相當巧合,「我懷疑早已經洩漏了風聲,但內鬼唔易捉。」無論如何,市建局給予公眾兩個月時間提出反對計劃,譚姓業主指責市建局與私人發展商爭飯食,更與市建局討價還價,指他們會嘗試收夠八成單位再強拍,希望將這塊肥豬肉搶回手中。

第二輪搵靠山

同年八月,他們搵來了大靠山,增強實力與市建局對撼。譚姓業主與一間註冊地址在中國廣州的公司,簽訂了重建該項目的合作備忘錄。持有這家廣州公司的股東叫達洋控股,一四年二月,中國銀行證明該公司有達6.1億元的信貸。這家達洋的股東王德雄和王德財,是紮根內地地產商王新興的家族成員。另外,王德雄是內地聯華超市(980)非執董。聯華超市近月更獲阿里巴巴收購一成八股份,成為第二大股東。據知,兩人小時候隨家人居於長沙灣元州街唐樓,並自設幾百呎山寨毛衫廠王新興,八十年代漸見規模,便回家鄉潮陽設廠,發展至全國有逾十間廠房,集團二千年開始轉型搞地產,於深圳、上海、北京都有地產項目,在廣州建有萬菱廣場,亦是一統九龍灣啟德大廈業權的發展商。據熟悉王家的商界人士說,家族大哥王德渭活躍潮州商界,負責對外聯繫及管數;集團行政總裁由只有小學學歷的二弟王德雄擔任,兼任上市聯華超市非執行董事,女兒王惠貞近年由商界轉戰政界,廣建政商人脈,曾與李嘉誠好友周凱旋同任廣西政協常委。

亮出尚方寶劍

雖然財團實力雄厚,但市建局亦不妥協,反駁財團沒有確實時間表,而且市建局重建開價更高,又有更好安置,更合乎「公眾利益」。這兩年間,市建局出價每呎九千四百元收購,共收得六成半業權,但部分街號、尤其地盤的心臟地帶,只收得兩成業權,財團死不放手。記者輾轉聯絡到這財團的代理人陳先生,並相約他到一個單位見面。他說財團對市建局的賠償,根本看不上眼,「賣咗俾市建局,都唔夠佢哋買番個單位,賣嚟做咩?依家做劏房收租,都收十幾萬一個月!如果佢哋收晒其他,淨番我哋阻住地球轉,我哋咪再傾囉!但依家唔係咁。」本來市建局無佢符,最大機會是「肉隨砧板上」或被迫合作,但今年二月,市建局拍板使出「尚方寶劍」,扭轉了形勢。這把寶劍,正是《土地收回條例》。過往政府部門引用這條例,都是用於起公路、基建,又或已收到八成以上業權的舊樓。今次市建局在只收得整體項目六成多業權,以及部分街號得兩成業權下,已引用收回條例,屬香港第一次,而市建局申請後,會交行政會議決定。

強搶民產

財團代理人陳先生向記者激動指,無料到市建局有此一着:「尤其個地盤有啲單幢號數,佢哋只收到兩成業權!真係離晒譜,同強搶民產有咩分別?」他們只能待行政會議的決定再作打算,「梁振英就格硬嚟,林鄭可能唔同。」《壹週刊》記者曾多次到譚姓業主所報地址拍門,希望找他們回應,均無人應門,按公司地址亦找不到他們。而王新興集團王氏家族,則指一向低調,婉拒回應。市建局已經企硬,市建局的非執行董事潘永祥指,市建局不會因此罷手,「咁係唔係項目中間被人落咗重釘,我哋就要左右起兩幢牙籤樓,中間永遠重建唔到?如果有人落咗釘唔重建,我相信唔係業主或者公眾意願,全港亦都唔使做重建啦。」

市建局賺得到

過往極少私人發展商與市建局硬碰,市建局非執董周光暉說,反而不少想在香港立足的內地發展商,都會投標市建局提出的重建項目,只是暫時猛虎不及地頭蟲,「香港發展商熟香港,譬如你話新世界、恒基、信和,做咗幾十年。」市建局招標很公平,會評核所有投標發展商的技術要求,「依家要求smart building,垃圾點處理,點樣節能。另外我哋要求單位面積不少於二百六十呎,有幾多停車位、商場,發展商喺五年、十年內都唔可以賣。」另外是財務安排,發展商估計成本,賺到多少,及分給市建局比例。即是價高者得,難怪市建局的重建項目,售價不會比市價低,亦有大量盈餘。市建局標榜自己重視與平衡社區發展,因此項項工程都會蝕錢,但綜觀過去五年,除了一四年錄得大虧損,盈利都以十億計。翻查年報,其收購不時遇到「釘王」,單是收購裕民坊四個鋪位,已經用了二點八億元,來年市建局與其他發展商合作的項目將會相繼落成,收成期將至,市建局的盈利還會繼續升。周光暉替市建局解畫,「市建局成日俾人鬧官商勾結賺好多錢,其實我哋無預計賺咁多,只不過樓價一直升。即使賺得多,錢都係公眾的,用嚟再收樓。」隨着樓市繼續升溫,內地財團搶佔舊區重建市場時,與市建局出現紛爭,《土地收回條例》這把尚方寶劍或會愈來愈多用。

撰文:孫樂祈攝影:財經組資料:黃敬蓮、方婉婷插圖:詹震寰news@nextdigital.com.hk

20% 業權 權強 強收 香港 土地 搶奪 戰市 市建 建局 絕招 大陸
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市建局 401呎單位 597萬 離譜 官商聯手賣貴樓

1 : GS(14)@2010-09-28 22:51:38

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 731&art_id=14496548

【本報訊】特首曾蔭權下月發表施政報告,重點之一是透過市區重建局協助中下階層置業,但這個公營機構與私人發展商南豐集團聯手發展的灣仔單幢樓 Queen's Cube,昨日公佈首批單位平均呎價高達 1.57萬元,高出市價 17%至 37%,一個 401方呎的開放式單位索價 597萬元,連市建局主席張震遠都「覺得幾貴」。社區組織協會批評市建局新盤定價「離譜」,令熾熱樓市火上加油,更令人質疑曾蔭權「講一套、做一套」。記者:湯家明、林志光、馮永堅

位於灣仔皇后大道東的 Queen's Cube昨日公佈首批 30伙定價,最平的 5樓 B室,建築面積 401方呎索價 597萬元,呎價 14,888元。其實,該樓盤實用率不足七成,即該單位實用面積不足 275呎,如以實用面積計算,呎價高達 2.17萬元,可說是與政府協助市民置業的政策目標背道而馳。
政界盛傳曾蔭權發表施政報告時將公佈由房屋協會負責「先租後賣」單位計劃;市建局也可能改變現行營運模式,日後或自行重建及興建一定比例的細價單位,協助中下階層置業。

市建局主席「覺得都幾貴」

有份參與 Queen's Cube定價的市建局主席張震遠昨日稱:「我覺得都幾貴!」他指出,呎價高是基於供求問題,並指未來市建局的重建項目會盡量興建細單位,「會有 50至 60%係細單位」,希望市民較易買樓上車。市建局發言人表示,該局一向以市價收購或出售重建項目,如出售項目時定價過低,便予市場有「水位」炒作。
市建局「天價」賣樓賺錢惹來各方批評。社區組織協會主任何喜華說,施政報告將有協助市民置業措施,但 Queen's cube開價明顯與政府政策背道而馳,「咁做完全同政府諗法唔同,叫人點信政府真係會照顧普羅大眾,為樓市降溫」。他稱,市建局有權為旗下樓盤定價,不明該局為何仍定出天價以賺到盡。
辯稱一定要跟市場定價

立法會房屋事務委員會主席王國興以「見錢開眼」、「離晒譜」形容市建局新盤定價。他說,市建局與發展商合作賣樓,定會照顧發展商利益而偏離政府協助市民置業目標,建議政府應批地予市建局興建一些中低階層也能負擔的單位。
有市建局董事會成員辯稱,市建局與發展商合作重建的樓盤一定要跟市場定價,「如果市價可以去到 1.5萬蚊一呎,市建局話只開 1萬蚊,發展商未來一定唔會再合作」。該董事會成員指,如市建局變身發展商自行發展重建,興建平價單位,又會衍生財政問題,「如果個個盤都蝕賣,政府一定要用公帑再注資,納稅人又未必肯」。
售價高發展成本 1.42倍

儘管市建局擔當市區重建角色,惟有份發展樓盤的定價策略非常進取,形同私人發展商,均以高價開賣。如今年 2月開賣的西營盤縉城峰,同樣貴市價 10%開售首批單位, 2座頂層 A單位,更以呎價約 3.17萬元高價成交,刷新區內新高價。
資料顯示,市建局 03年公佈擬斥資 1.6億元收購 Queen's Cube現址的舊樓業權,收購價每平方呎實用面積約 3,736元,估計建築面積約 4,670元,連同約 1,500元建築費及利息等開支,每平方呎發展成本約 6,500元;是次首批單位以平均呎價 15,730元推售,足足高成本價 1.42倍。
灣仔 Queen's Cube部份單位售價

《呎價最貴》
11樓 D室
面積: 446平方呎
定價: 751.2萬元 呎價:$16,843

10樓 C室
面積: 419平方呎
定價: 651.9萬元 呎價:$15,558

《售價最貴》
11樓 A室
面積: 582平方呎
定價: 931.8萬元 呎價:$16,010

《售價及呎價最平》
5樓 B室
面積: 401平方呎
定價: 597萬元 呎價:$14,888

19樓 B室
面積: 401平方呎
定價: 627.1萬元 呎價:$15,638

註:圖為 6至 20樓平面圖
2 : 龍生(798)@2010-09-29 03:35:05

唔係貴少少lor
有幾多中產負擔到5-600萬一個單位?
仲要只係窝居, 細到喊
3 : GS(14)@2010-09-29 21:09:13

2樓提及
唔係貴少少lor
有幾多中產負擔到5-600萬一個單位?
仲要只係窝居, 細到喊


所以都不知是傻仔是官僚是悲哀
市建 建局 401 單位 597 離譜 官商 聯手 賣貴 貴樓
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270920

港府重塑市建局 不再起豪宅 4發展原則︰簡約 高實用 低發水 細單位

1 : GS(14)@2010-10-11 21:58:57

http://www.hket.com/eti/article/ ... 1-372897?category=m




港府重塑市建局 不再起豪宅
4發展原則︰簡約 高實用 低發水 細單位

為期兩年的「市區重建策略檢討」經已完成,並於周三施政報告作出簡介。據了解,除市建局將轉為中介人角色,以及容許受影響小業主可以選擇「樓換樓」外,該局的舊區重建項目,傾向簡約、高實用、低發水、限建細單位四大原則發展,令重建項目難再「豪宅化」。

消息人士透露,施政報告主要透露「市區重建策略檢討」的綱要,主要內容最快周四公布,並會進行為期兩至三個月的公眾諮詢,預計最快於明年初定。

受影響小業主 可選「樓換樓」

據了解,「市區重建策略檢討」其中一個重點,是市建局重建項目將會重新定位,考慮到普遍市民的訴求,局方日後重建項目,將會傾向三大原則。

⑴簡約設計︰由現時一般提供豪華會所、泳池及車位等,改為不設會所、泳池及車位等;

⑵高實用率︰一般會高於80%或以上;

⑶降低發水比例︰由現時動輒15至20%,降至10%以內;提供細單位︰由現時不設限制,改為主要提供400至500平方呎(實用面積計)的細單位。

「市區重建策略檢討」另一重點,為受影響小業主除可選擇現金補償(按同區7年樓齡樓價計算)外,亦可以選擇「樓換樓」,預計最快下年度的收購的重建項目,可為小業主提供「樓換樓」的選擇,而小業主需在市建局登記收樓期間作出決定,日後市建局就有關重建項目招標時,會在招標文件的條款內列明。

發展商指利潤減 吸引力降

在樓盤建築趨簡約及限建細單位,加上特定單位比例預留作「樓換樓」下,有關市區重建項目亦難以再「豪宅化」。有發展商指,上述措施或會令日後市建局項目吸引力下降,加上難以將物業以豪宅化包裝,令發展商建樓利潤減低,亦降低發展商競投市建局項目的興趣。

觀乎近期市建局推出限呎樓項目招標,由於難以把物業包裝成豪宅出售,故發展商入標情況,已未有像以往項目般踴躍,倘未來業主可以選擇樓換樓作為賠償,進一步令發展商的利潤降低,業界認為會令項目吸引力大減。

經典個案 名鑄1房3萬元呎

事實上,近年市建局重建項目,銳意以豪宅包裝,且屢創高價成交(詳見表),故被市場質疑變相推高樓價,定價亦較同區二手大幅高開,其中最令市場譁然的成交之一,為尖沙咀名鑄1房單位以呎價3萬元易手。此外,近期開售的灣仔QUEEN'S CUBE,首批單位定價亦高出同區逾20%。

撰文:何媛玲、馮玉萍
2 : Wilbur(1931)@2010-10-11 22:02:04

市建局只係幫發展商收地起假豪宅既打手
3 : GS(14)@2010-10-11 22:19:21

2樓提及
市建局只係幫發展商收地起假豪宅既打手


相比田生就是好人啦...

之前市建局那單600萬400呎,真是高手所為
4 : 龍生(798)@2010-10-11 23:47:27

湯兄, 有冇辦法找到田生收購中央樓的資料?
知唔知佢點收得成?

地下有天價地鋪
下面有個適場, 個商場賣散左業權架喎...
上面仲有大量住宅...

真係神人
神賤人
但都勁, 佢咁都收到, 仲有咩野佢收唔到?
5 : GS(14)@2010-10-13 22:06:17

4樓提及
湯兄, 有冇辦法找到田生收購中央樓的資料?
知唔知佢點收得成?

地下有天價地鋪
下面有個適場, 個商場賣散左業權架喎...
上面仲有大量住宅...

真係神人
神賤人
但都勁, 佢咁都收到, 仲有咩野佢收唔到?

這個我等假日幫你找出來,好似是一批單位組合叫價一齊賣出,然後買了幾個釘的
6 : 龍生(798)@2010-10-14 00:29:36

萬分感謝!
我這裡是無望了, 可惜啊....

但仍有興趣田生到底怎搞的...
這塊地, 太難了吧....
港府 重塑 市建 建局 再起 豪宅 發展 原則 簡約 實用 發水 單位
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=271088

換馬也要計算機會成本──市建局樓換樓當然有差價(2011/03/26) 脫苦海

1 : GS(14)@2011-03-27 16:25:50

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=20615
      
經過個多星期,樓市比之前更加淡靜,不單少賣盤,連買盤及睇樓量都減少,
很多屋苑上周末均出現零成交。此乃人之常情:逆市而行、火中取栗的人畢竟是少數,多數人看到威脅生命的危機,即使是機會那麼小,距離那麼遠,一樣會影響入
市心情,所謂驚弓之鳥、杯弓蛇影,莫講大多數人作壁上觀,即使希望擇肥而噬者,亦會靜待較低價格出現。
市勢要逆轉的時候,往往就是價格偏高遇上突發利淡消息,眼前市況就是一例;為甚麼流感潮、杜拜危機、乜招物式,又不見如此看法?筆者以前講過,銀行閂水喉就是樓市罩門,因為此浪樓價上升,供應面固然重要,更重要是資金泛濫還要息低。銀行加H按,雖然影響只是半厘,而P按沒有大變動,但這表示銀行不願多做微利的H按生意,不是變相閂水喉嗎?
今次日本要自救,環球抽資班師回朝,令日圓匯價被炒高,究竟會否令到流動資金減少,甚而提早減息?還是像某些言論所講,日本政府也要量化寬鬆一下,央行不是注資入銀行體系嗎?筆者看到的是,資金泛濫之餘,還要看看究竟流到那裏,目今樓價估值高企,而恆指市盈率只有13倍,正正反映雖有資金,卻只願流入樓市及商品市場,股市遠沒有受惠。正因如此,即使日本也來量化寬鬆,製造出來的流動性也用於重建,對日本經濟或有提振作用,未必流入投資市場。
上周市建局推出「樓換樓」先導計劃,2011年2月24日以後住宅自住業主,可選擇購買在原址重建的單位或啟德發展區的單位,詳情可參看「住宅單位認購意向安排」(http://www.ura.org.hk/html/c906000t14e.html)。
事後有言論謂,樓換樓「應該」是淨換,要額外付出樓價差價,與部份小業主心目中
「不須花費一分一毫」的期望有所出入云云。市區重建局的前身是土地發展公司,之所以要改組,就是因為土發當年蝕得太厲害,不得已要變身為半官方機構,換言
之又是要政府「執手尾」。雖然近年樓市壯旺,令到市建局大幅盈利,但市建局亦要遵守市場遊戲規則,新舊樓宇有折舊差額,亦有設施上的不同,要求無需補錢就
能舊換新,未免太大想頭。雖然市建局以實用面積計賠償,被人認為是搵小業主著數,可是數十年樓齡的樓宇,現在以七年同區樓價計算,同樣地因為樓齡與設施上
的出入,達到一種微妙的平衡。
另一種聲音說樓換樓計劃面對樓價下跌時沒有補償,又是另一種的不公平,筆者認為,正正因為沒有選擇是十全十美的,所以才需要多種選擇!接受賠償的話可以即時買樓或作其他投資,接受換樓的就可以得回一個物業,只是不同的選擇,無所謂著不著數。再加上自置居所津貼(HPA)及補助津貼(SA),市值八十萬的單位,往往可以收到140-200萬(見附圖),需要補的差價已有所縮減。


住宅單位收購準則舉例(http://www.ura.org.hk/html/c906000t8e.html)
筆者又要拿西九龍頂心杉為例,當年的收購價比同區港灣豪庭還要高,事隔經年,港灣的樓價已由當時的三千多元升到現在六千多。即如看電視有觀眾問百多元時買了某股,現在三塊多應否賣,財演先生答曰三個幾與三個零幾差不多,不如等等有無新消息。筆者心中即時彈出一句:「輸oc都輸死!」甚麼是oc?請睇標題。      
    
換馬 也要 計算 機會 成本 市建 建局 局樓 樓換 換樓 當然 差價 2011 03 26 苦海
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=273615

市建首收工廈 勢鬥落釘樓商

1 : GS(14)@2012-10-27 22:08:48

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121027/News/ec_gae1.htm


三成業權已落釘 九倉擁兩層
不過,市建局要收購該工廈需與一眾發展商角力(見另稿),該工廈業主立案法團主席陳先生指出,大廈單位有三成是由發展商持有,但不少單位已空置多年。
本報翻查土地註冊處資料,發現九倉在2006年斥430萬元買入7樓全層,到2010年再以3000萬元買入2樓全層,平均呎價約3000元,成功「落釘」搶佔先機。
2 : Sunny^_^(11601)@2012-10-28 21:25:36

9倉分明係想要啦.哈哈.

不如市建局同9倉合作.

有肉一齊食
3 : GS(14)@2012-10-29 22:45:53

2樓提及
9倉分明係想要啦.哈哈.
不如市建局同9倉合作.
有肉一齊食

可能遲d會
市建 建首 收工 勢鬥 鬥落 落釘 釘樓 樓商
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281770

四幢舊樓 收購呎價逾$9,000  五年後市建局原地建165單位

1 : GS(14)@2013-06-29 17:50:33

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130629/18316420

                              【本報訊】市建局昨日公佈選出兩個由業主主動申請重建的項目,位於大角嘴福澤街與利得街交界,以及深水埗黃竹街,合共四幢五十年舊樓,預料收購價每方呎逾九千元。市建局預計五年後將建成合共165個中小型住宅單位,並會在低層預留單位做「樓換樓」,供受重建影響的業主選擇。
記者︰林樂軒

                今次「需求主導」計劃,福澤街與利得街交界項目,以及黃竹街項目,地盤面積分別只得700方米及500方米,估計受影響的業權分別有54及55個。大部份單位均有殘舊失修問題,出現石屎剝落、喉管破裂。部份單位更被分間成劏房出租,以及有天台僭建。現時大約有196個家庭居住。市建局昨日派出100名職員到兩個重建項目內進行凍結人口調查。

       

居民盼原區上樓

                基於地盤面積所限,市建局預期重建後的住宅單位數目分別有96個及69個,總樓面面積5,100方米及3,400方米,商業樓面640方米及420方米,預計2019至2020年完工,總發展成本13億元。市建局短期內會與業主和租客舉行簡報會,兩個月後提出有條件收購建議,包括初步的收購價,若在75天內獲得不少於8成業權的業主接納,並獲發展局局長批准,市建局便會與業主完成收購程序,業主亦可選擇樓換樓或現金賠償。
張小姐一家四口住在利得街家慶樓劏房,月租4,100元。靠任職裝修散工的丈夫,月入約14,000元,獨力支撐她、4歲及8歲幼子開支。張小姐表示,其中一名天台戶經常「執垃圾食」,又將飯盒棄置在後樓梯,更會有人屎狗糞,引發惡臭。張小姐輪候公屋超過6年,希望今次會獲政府同區公屋安置,「冇就去嘈,一遊行就會有」。
牛仔褲批發公司惠信行是受影響的商戶,扎根於黃竹街十幾年。老闆何先生支持重建,「一落雨就滲水,整濕啲牛仔褲,業主唔肯整,保險又冇得賠」。他表示,附近仍有很多空舖,搬遷沒有困難。但另外兩間服裝批發公司的員工擔心很難在同區找到同類型舖位,或被迫結業。                                                        
四幢 舊樓 收購 呎價 價逾 000 年後 市建 建局 原地 165 單位
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=283205

觀塘重建清場 商戶怨市建變臉無情

1 : GS(14)@2013-10-01 16:12:45

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20131001/news/ec_ghb1.htm




【明報專訊】觀塘市中心重建項目開始清場,當中觀塘仁信里的29名商販,市建局要求他們於昨日限期前遷出,截至昨晚餘下兩個商戶未搬。當中接受賠償的毛冷店東主黃美玲(May姐),昨冒雨執拾貨品。她兩次要求市建局寬限多數天,讓她有時間搬遷,但遭拒絕,市建局及食環署如期派員封舖。她哭訴市建局不近人情,「用10多萬元賠償就買斷我生計,之前佢懐話簽鰦字乜都有得傾,諗唔到市建局變臉變得咁快」。

鴿店拒搬 多個團體聲援

至於昨日未搬遷、本港現存唯一售賣賽鴿的「國際鴿舍」,東主梁錦洪要求食環署發牌,容許他搬到旺角園圃街雀鳥花園後,可以繼續售賣賽鴿,否則不會主動遷出,「如果無牌我去到雀仔街後,只可以賣飼料同雀籠,以後點維持生計?」他強調所出售的賽鴿有健康證明,經營多年從沒爆發禽流感。多個關注團體昨日在仁信里舉行「讓鴿子繼續飛儀式」,聲援「國際鴿舍」及其他商販,促請市建局延長搬遷期。

「需求主導」破紀錄接50申請

此外,市建局第三輪「需求主導」項目昨截止申請,截至昨午5時,破紀錄接獲50份申請。市建局消息透露,今次申請中,首次接獲來自港島西區及觀塘區的申請;另外局方接獲九龍區一幢擁有約800個業權的大廈申請,幾近觀塘重建項目約1600個業權的一半,規模龐大,屬單一項目申請中最多業權。

消息稱,因應土瓜灣啟明街51號舊樓被屋宇署指有倒塌危險,今次有4宗申請來自九龍城區舊樓,相信與該區舊樓業主的安全意識提升有關。市建局發言人稱,將於未來數月挑選合適項目,納入局方2014/15年度的發展計劃。
2 : hoyin86(39556)@2013-10-14 00:03:19

原來今日見到佢地整啲鐵鴿子是有原因的
3 : GS(14)@2013-10-14 00:03:50

點解?
4 : hoyin86(39556)@2013-10-14 00:10:15

我太夜先行過,有班街坊/支持者仲響度,好多鋪都關晒,但外面貼左好多各個鋪鋪主的專訪。
有一隻鐵鴿子掛得好高,我估同呢個做賽鴿生意的鋪主有關的。
5 : GS(14)@2013-10-14 00:24:56

4樓提及
我太夜先行過,有班街坊/支持者仲響度,好多鋪都關晒,但外面貼左好多各個鋪鋪主的專訪。
有一隻鐵鴿子掛得好高,我估同呢個做賽鴿生意的鋪主有關的。


哦,原來是咁,是咪話市建局白鴿眼?
6 : hoyin86(39556)@2013-10-14 00:30:15

好比喻 smiley

應該是指呢單嘢,我都是啱啱先知
https://www.facebook.com/events/172500709609873/
7 : qt(2571)@2013-10-14 10:20:06

對呢單嘢了解唔多
行經過嗰度, 基本上早已十室九空. 應該係有人不滿賠償唔願搬出.
食環署唔發牌幚搬遷, 可以話係唔識恊調.
但另一個明知限期到要搬走仲要人俾多幾日佢就有尐問題, 佢可以做多幾日生意, 但政府遲幾日開工又會係使緊納稅人幾多錢呢? 定係有人係背後為反而反, 咁又係政治問題了. shit
8 : Sunny^_^(11601)@2013-10-14 10:44:07

如果比佢遲幾日搬,到時又會再遲幾日,又再遲幾日,永遠都唔使搬
9 : hoyin86(39556)@2013-10-14 11:05:52

DEL
10 : GS(14)@2013-10-14 16:20:24

咁人地講清楚要點要點你唔搬或許是問題,可能要聽聽訴求,如果訴求太過份,真是不必理會
11 : qt(2571)@2013-10-14 18:23:04

試問報紙佬"R"爆頭至搵到一兩接近模棱兩可的個案,諗住大造文章咁,真係辛苦晒
觀塘 重建 清場 商戶 怨市 市建 變臉 無情
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=283751

麗展奪新山道市建局項目

1 : GS(14)@2014-04-30 10:26:32

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140430/news/ea_eaa2.htm

【明報專訊】昨天除港鐵日出康城4期閃電開標外,本月初截標的市建局土瓜灣馬頭角新山道、炮仗街商住項目亦公布中標結果,以便配合政府大增未來住宅供應的大方向。最終中小型發展商麗新發展(0488),擊敗信置(0083)、會德豐(0020)及內房萬科置業(香港)奪標,投資額逾11億元,計劃發展中小型高級住宅項目。


一如過去市建局項目,市建局未有就項目公布中標價。上述新山道、炮仗街項目,上月共吸引23個發展商遞交意向書,惟市建局僅邀請當中19家發展商入標。該項目本月初截標,最終僅獲8份標書,多達11家發展商縮沙。




投資額逾11億 涉144伙

麗展副總裁潘銳民接受查詢時回應稱,項目將投資逾11億元,發展中小型高級住宅項目,提供200多個單位,地下及1樓將設商舖,由於區內對飲食有殷切需求,舖位料作飲食業發展。

地皮估計市值約5.8億

上述項目可建樓面近11.34萬方呎,涉約144伙,其中不少於一半單位實用面積在500方呎或以下,地價市場估值約5.8億元,每方呎樓面地價約5000至6000元。項目會以價高者得形式出售,若將來賣樓收益在13.3億元以上,即呎價達11,730元時,需按比例分紅予市建局,最高分紅達五成。
麗展 展奪 新山 道市 市建 建局 項目
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=284498

李嘉誠兩年來首拿港地 長實奪市建海壇街 市值料23億

1 : GS(14)@2014-12-23 12:16:37

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141223/news/ea_eaa1.htm



【明報專訊】市建局深水海壇街兩個商住項目昨日開標,兩年來未有投得地皮的長實(0001),是次力壓其餘8家財團,終成功奪深水「大海壇」項目,市傳是次以略低市場估值(早前市場估值約22億至24億元)成交,涉可建單位約845伙,預料將打造成區內第二個丰匯,並將成為深水近年最大型的私樓項目。


市建局昨日公布,長實成功投得海壇街/桂林街和北河街項目(即「大海壇」),成為繼丰匯後另一個投得區內市建局項目;市傳項目中標價略低於市場估值。據了解,雖然項目分紅比例簡單,局方只要求日後賣樓收益78億元以上才需與市建局分紅,比例由20%至50%不等;不過由於項目落成後市建局將保留27伙,另發展商需同時興建2.04萬方呎的機構或社區設施,及1.61萬方呎的公共休憩空間,令發展商出價較審慎。

傳中標價低於市場估值

事實上,回顧過去2年政府積極推地,長實近乎例必參與,但該公司對上一次投得地皮,卻要數到2012年11月,以逾29億買入馬鞍山白石地,每呎樓面地價逾5000元。上一次則於2012年4月投得中區卑利街/嘉咸街B的市建局地盤,可建單位共177個。

至於僅提供69個單位的海壇街229A至G號項目,早前截標時只收到2份標書,最終由遠展(0035)擊敗信置(0083)投得,遠展(00035)高級營業及市務總監方俊指,項目總投資額2億元,公司擬主力發展開放式及1房戶,並看好該區未來發展。該公司地產發展部總經理朱寶林早前則指,如投得擬建面積約300方呎細戶。市傳是次項目中標價大幅低於市場估值每方呎4000元約一半,按發展商總投資額推算,項目地價或僅數千萬元。市建局發言人則指,局方不會證實市場揣測。

遠展奪「細海壇」 傳低估值一半

據了解,項目售樓收益達3.5億元或以上便開始分紅,比例介乎20%至50%,而物業落成後,最低5層約15個單位須交予市建局作為樓換樓之用,意味未來可供發展商發售的單位僅約54伙。

高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚指,「大海壇」早前截標時收9份標書,成績亦算理想,反映市區具規模用地亦是發展商眼中的搶手貨。至於作為首個先導計劃的「細海壇」項目,市傳以低市價一半批出,張氏認為,項目規模細,加上作為首個先導計劃可能涉及的程序或較繁複,相信局方是次以筍價批出,未來將可吸引更多發展商參與重建先導計劃項目。

明報記者 劉詠怡
2 : GS(14)@2014-12-23 12:17:38

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141223/news/ea_eaa2.htm


【明報專訊】長實(0001)近年無論買地及賣樓策略均與以往不同,除兩年來未投得地皮外,另一邊廂卻遲遲不推出新盤,以將軍澳日出康城3期緻藍天為例,今年初已獲批預售,但至今已近一年仍未推出,同時於2011年投得的兩大項目包括北角油街地皮及西半山波老道地王,明年亦未有計劃推出。


發展商今年積極推盤,長實賣樓收入亦大幅回升,住宅賣樓套現200億元,不過賣樓策略卻與過往一獲批預售便推樓花新盤不同,其中集團於2007年由港鐵(0066)手上投得、目前已近現樓的日出康城3期緻藍天,雖然發展商有計劃於本年12月推出,不過至今仍然只聞樓梯響,暫未推出市場。

油街波老道地王未擬明年推

另長實執行董事趙國雄早前接受訪問亦透露,明年推出多個樓盤,包括紅磡悅目、紅磡維港‧星岸、何文田亞皆老街項目及前元朗項目等。不過,身價較高的北角油街地皮及西半山波老道地王則暫時未見推盤時間表。

美聯住宅部行政總裁布少明認為,近年市場對中小型單位需求大,相對大型單位去貨較慢,故此部分持貨較多的發展商,亦已有策略地增推細單位,估計緻藍天至今仍未推出相信與合作伙伴的意向有關;至於北角油街地皮及西半山波老道地王,則同屬身價較高的港島優質地皮,由於市場罕有,相信發展商並不急於推盤,料明年市場供應仍以中小型單位為主導。
李嘉誠 李嘉 年來 首拿 拿港 港地 長實 奪市 市建 建海 海壇 壇街 市值 23
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市建局中海外出擊 港島西新盤混戰星鑽一房751萬入場

1 : GS(14)@2015-01-11 20:19:06





■星鑽位於第三街,樓花期長約17個月,料只有高層向北單位可望海景,其餘單位只能望舊樓。 資料圖片



【本報訊】借西港島綫通車效應,市建局及中國海外(688)乘勢推售西營盤第三街新盤星鑽,首批60伙,最高12%折扣優惠。折盡優惠,星鑽入場一房750.5萬元起跳,呎價1.93萬元,貴過英皇(163)望海景新盤維港峰入場一房呎價1.86萬元。恒地(012)亦加入西區新盤混戰,加推同區加倫臺曉譽8伙貨尾下周一開售。記者:陳東陽


西港島綫通車後,西營盤第三街星鑽是第一個推售的全新盤,首張價單推出60伙,戶型涵蓋一房至三房標準單位,售價由852.9萬元到1,948萬元,呎價介乎22,038至25,556元,以定價計算,首批單位平均呎價約2.26萬元。中國海外地產董事總經理游偉光形容開價為合適價錢,定價有參考同區新盤,每人最多認購2伙,不接受公司名義登記,以定價計算,首批單位市值約7億元,部署短期內上載銷售安排。發展商提供多項優惠,包括12天成交6%折扣,3月底前簽臨約2%優惠,以及4%印花稅津貼,累計最高12%售價折扣。以首批最平一房單位2樓F室,實用面積387方呎,折盡88折後750.5萬元起步,呎價1.94萬元。對比英皇同區新盤維港峰,發展商聲稱戶戶望海景,位置景觀明顯較星鑽為佳。發展商上月中推出首張價單,入場單位6樓C室,同為一房單位,折盡優惠後實售974.9萬元,呎價18,605元,入場戶呎價平過星鑽。



AVA128提價2%賣

另外,星鑽昨日開放示範單位,售樓處設兩房間隔連裝修及清水單位各一,以35樓F室(面積764方呎)為藍本,並接受準買家入票,惟市場指星鑽首日收票情況冷淡,僅錄個位數字登記。區內其他新盤亦各有異動,當中全幢物業劏則作開放式單位的AVA128,將5伙A及C室單位提價2%。涉及單位事隔不足一個月已兩次加價,累積加幅介乎4%至5.7%。恒地亦乘機散貨,加倫臺36號曉譽公佈新一張銷售安排,下周一賣8伙餘貨,但據成交紀錄冊顯示,項目上月初推售8伙貨尾單位至今未錄成交。蠢蠢欲動的發展商尚有九建(034),集團旗下堅尼地城加多近山項目尚餘約70伙貨尾待售,市場指項目樓書將於短期內上載,料重推訂價較首次推售有約2成加幅,呎價達約2.5萬元。新地(016)東涌新盤東環明日將進行第二輪銷售,涉320伙,市場指項目昨日截票,累收1.3萬票,超額認購逾39倍,以首輪向隅客重新登記為主。







來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150109/18996345
市建 建局 中海 出擊 港島 西新 混戰 星鑽 一房 751 入場
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市建局首推出資助房屋料年底發售啟德煥然壹居三百伙

1 : GS(14)@2015-01-15 08:48:43





■市建局主席蘇慶和


【2015施政報告 房屋規劃】【本報訊】政府破天荒邀得一向只以市價賣樓的市區重建局出手銷售資助房屋,是市建局成立十四年來首次,一改以往只拆舊樓、賣豪宅的做法,消息指市建局傾向撥出用作樓換樓的啟德煥然壹居約三百個單位,以夾屋形式出售,料單位價格處於居屋與私樓之間,最快今年底推售、明年入伙,不排除將計劃恒常化。現時鄰近啟德的私樓成交呎價約為一萬三千元至一萬五千元,料日後單位呎價仍有機會過萬元。記者:鍾雅宜 譚靜雯 陳家雄



施政報告提出積極探討透過市建局等機構提供資助房屋,市建局主席蘇慶和昨午召開特別董事會與發展局局長陳茂波會面後,下午隨即宣佈將全力支持施政報告增加資助房屋政策,希望可出一分力,未來數月會與政府積極探討政策和執行安排,強調市建局市區更新角色沒有轉變。



或要求政府注資


消息指,為應付急切需求,董事會初步傾向將現時用作樓換樓的啟德樓盤煥然壹居三幢高層大廈中,其中兩幢共三百個單位改作資助房屋出售,包括約二百六十個一、兩房單位,面積介乎四百至五百平方呎,另外四十個為三房單位,售價及入息限額未有定案,但會參考以往夾心階層住屋計劃,初步傾向價格處於居屋之上、私樓之下。以往夾屋由房協推售為主,對象為無力購買私樓而超出居屋入息限額人士。據悉該局管理層稍後會進一步研究建議,待下次董事會會議上作深化討論,料最快2月開會,如能落實,仍需進行更改地契等程序,樓盤預計明年初落成,若一切順利,該局最快於今年底推售單位,明年入伙。消息強調,樓換樓計劃仍剩下一幢高層大廈及一幢低層大廈的單位可供重建戶揀選,是次計劃不會影響樓換樓供應。消息又指,董事會上亦有成員建議將銷售資助房屋計劃恒常化,但擔心財政上會出現問題,需進一步討論,不排除要求政府注資,亦有建議指:「政府係咪可以考慮喺市建局地皮旁,撥出一啲政府土地畀市建局作相連發展?如資助房屋同私樓一齊賣,或可以解決財政問題。」市建局非執行董事、立法會議員胡志偉認為該局出售資助房屋,不能單以個別項目滿足市場需求,而需要長遠政策及後續行動支持,會上成員對於市建局角色定位有不同意見,現階段未討論計劃詳情。公屋聯會主席王坤指,根據以往經驗,九七年樓市高峯期時,夾屋的家庭入息限額為六萬元,按推算以現時樓市水平,有關家庭入息限額約定在六至七萬元,折扣率會少過居屋,即不會低於市價的七折。




同區私樓呎價萬五


現時啟德鄰近私樓成交呎價由約一萬三千元至一萬五千元,中原地產分行經理林耀斌指,該區私樓譽.港灣一個實用面積約一千平方呎單位,最近以一千六百多萬元成交,呎價逾一萬五千元;另一個土瓜灣私樓翔龍灣單位最新成交呎價亦達一萬五千多元,同區居屋采頤花園未補地價的成交呎價亦達七、八千元。自負盈虧的市建局過往常被指摘靠收購舊樓以興建豪宅牟利,現任主席蘇慶和上任時,也不諱言市建局「理論上都係發展商」。今次變做資助房屋的煥然壹居,是林鄭月娥於2011年仍任發展局局長時推出,政府當時預留了一幅啟德用地給市建局進行樓換樓計劃,興建一千個單位,林鄭當時就形容該批單位設計實而不華。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150115/19003621
市建 建局 局首 推出 資助 房屋 年底 發售 啟德 煥然 壹居 居三 三百 百夥
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市建呎價1.1萬收觀塘舊樓

1 : GS(14)@2015-01-16 16:09:33

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150116/news/ec_goj1.htm

【明報專訊】市建局昨日表示,將向觀塘恒安街「需求主導」重建項目物業業主,提出收購建議,建議呎價為每呎實用面積11,695元,是市建局「需求主導」項目歷來最高收購價,但未打破該局2013年新填地街/山東街重建項目所出的11,832最高呎價。


市建局表示,將向恒安街12至30雙數號,90個受重建項目影響的合資格自住業主,提出「有條件收購建議」,呎價為每呎實用面積11,695 元,有關呎價相等於類似地區一個約7年樓齡的假設重置單位實用面積價格,接受條件的業主須於75日內簽署有關「有條件買賣協議」。

住宅業主另外獲10多萬津貼

若住宅業主在75日內接受收購建議,可獲另一筆132,000元費用津貼,出租或空置的住宅物業的津貼則為102,500元。

市建局說,重建項目必須得到項目內每一個地段,不少於八成不分割業權的業主接受,並簽署有關買賣協議後才可進一步落實,由市建局與業主完成收購程序,發放全數收購金額,否則項目便會中止。

觀塘恒安街地盤總面積約865平方米,涵蓋10個街號,該局初步建議在項目內提供約5950平方米的住宅樓面面積,可建約115個住宅單位,以及約740平方米的商業等樓面面積。項目預計在2021/22年完成。

市建局早前表示,項目總發展成本約12億元,但由於剩餘地積比不多及建築成本上升,以現時成本計算,預計項目會出現虧損。
市建 建呎 呎價 1.1 萬收 觀塘 舊樓
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林濬暫代市建局行政總監

1 : GS(14)@2015-06-15 01:17:33

【本報訊】市建局前行政總監譚小瑩因與主席蘇慶和理念有分歧,已於本月1日正式離任,政府宣佈特首已委任市建局非執行董事林濬(圖)暫代行政總監一職,下周一(15日)生效,為期10個月,以便當局公開招聘接任人選,但林已表明不會申請正式接任行政總監。



稱無意申請接任


現年69歲的林濬是祥雲策略發展投資管理有限公司執行董事,本身是建築測量師,曾任香港測量師學會會長,2008年12月1日獲委任為市建局非執行董事,林現已辭去非執董職務。林指對巿建局正籌備公開招聘行政總監一職,表明不會申請,亦不會在暫代任期終止後再任非執董,當局未有透露林濬薪酬金額。發展局局長陳茂波及市建局主席蘇慶和均歡迎有關委任。身兼市建局非執董的立法會議員麥美娟認為,林暫代行政總監有助令員工更安心緊守崗位,但她希望林可向董事會交代其私人職務及做好利益申報工作,希望他不要以過客心態擔任此職,應繼續按「以人為本」原則辦事。■記者鍾雅宜





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150613/19182798
林濬 濬暫 暫代 代市 市建 建局 行政 總監
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=290942

20財團爭市建局項目 破紀錄

1 : GS(14)@2015-07-22 23:13:49

【本報訊】市區地渴市,劏房專家市建局馬頭角北帝街/新山道重建項目,破紀錄大收20份標書。中港星三地財團均有出手,發展商都表明看中近沙中線的概念,以及看好商業樓面潛力。




馬頭角項目近沙中線

項目早前接獲32份意向書,已經為市建局項目次高,豈料昨日大收20份標書,出席率超過6成,數目創紀錄,比2004年中批出深水埗福榮街項目(即現時的海峯)的舊紀錄16份多4份。綜合現場消息指,莊士機構聯同新加坡鴻福集團合資入標,莊士地產代理副總經理陳慶光指,項目近沙中線,舖位有潛力,看好中小型單位需求。另英皇(163)聯同內房世茂房地產(813)合資。內房龍頭企業萬科置業(香港)則獨資出手。本地財團則有長實(1113)、麗新(488)、新地(016)、新世界(017)、會德豐(020)、遠展(035)、香港小輪(050)、信置(083)、永泰(369)、宏安(1222)、香港興業(480)、K&K Property及金朝陽(878)等,大部份為獨資,另富豪(078)及百利保(617)合資入標。遠展亦表示項目有沙中線概念,又有商業樓面可做餐飲,是入標的原因。項目總樓面約10.5萬方呎,1.76萬方呎為商業樓面,可提供約160伙住宅,最快2019年落成。招標條款中列明,當賣樓收益超過16.8億元便要向市建局分紅,即是呎價1.6萬元,首個4,000萬元分紅20%;每個4,000萬元增分紅10%,若超過1.2億元,分紅就達一半。地皮估值約5.2億至7.4億元,樓面呎價約介乎5,000元至7,000元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150715/19219752
20 財團 爭市 市建 建局 項目 紀錄
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=291577

市建局海壇街項目 批予德祥

1 : GS(14)@2015-12-24 02:17:41

http://property.mpfinance.com/cf ... 1223/paa01/lac1.txt
市建局海壇街項目 批予德祥   文章日期:2015年12月23日
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【明報專訊】市區重建局公布,批出深水埗海壇街205號至211A號需求主導重建項目予德祥地產(0199),項目將來可建69個住宅單位,成為德祥地產繼夥拍資本策略(0497)重建銅鑼灣舊樓為yoo Residence後,系內另一住宅發展新項目。

樓面逾3.4萬呎 可建69伙

德祥地產近年積極參與投地,繼早前於私人市場,成功以7.8億元購入灣仔卓能廣場後,今次再購入市建局深水埗海壇街205號至211A號需求主導重建項目;上址地盤面積約4553方呎,可提供約3.41萬方呎住宅樓面涉約69伙住宅單位,以及4263方呎商業樓面。

另宏基資本(2288)早前斥資1.25億元購入的大角嘴必發道130、132及134號全幢工廈,作價分別為7540萬及4970萬元,公司董事包括宏基資本(2288)主席陳偉倫(圖)及執行董事葉振國。據悉,上址地盤面積合共4477.5方呎,地段為「其他指定用途(商貿)」用地,可按地積比率12倍重建,總樓面約5.3萬方呎。
市建 建局 局海 海壇 壇街 項目 批予 予德 德祥
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=294010

市建局推三招防圍標

1 : GS(14)@2016-01-18 17:53:37

【本報訊】施政報告提到大廈維修圍標問題,發展局局長陳茂波在網誌透露市建局將推三招助業主防圍標,包括提供維修工程的採購指引及設電子招標平台。



招標前專家給意見

陳茂波不點名提及大埔新興花園早前被揭發維修工程的承建商入標價,異常地高於獨立專業人士估價逾倍,最終業主以大比數否決招標,反映獨立估價功效。他指現時市建局及房協等機構合作的計劃,如樓宇更新大行動等,已安排獨立專業人士提供項目估價供業主參考。市建局亦將於第二季推出試驗計劃,向業主提供指引文件及「貼士」,讓業主依恰當採購程序委聘專業顧問。市建局亦會安排專業人士在招標前就工程費用預算提供意見,業主可作依據判斷標書價格是否合理。另外,市建局將會設電子招標平台委聘承建商,供業主直接在平台上接收投票意向書和發出招標文件,開標前會保密投標者身份,用以減低招標程序遭操控的風險,稍後會再公佈試驗計劃細節。■記者蕭洛汶





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160118/19456750
市建 建局 局推 推三 三招 招防 防圍 圍標
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=294459

市建局杉樹街項目 邀29發展商入標

1 : GS(14)@2016-04-23 16:36:38

http://property.mpfinance.com/cf ... 0423/paa01/lac1.txt


【明報專訊】早前接獲合共30份意向書的大角嘴杉樹街、橡樹街需求主導重建項目,市建局昨日公布,正式推出項目招標。項目將於下月26日截標,並已邀請29家符合資格的發展商入標,包括長實地產(1113)、新地(0016)、會德豐(0020)等,內房萬科置業亦獲邀請入標。

傳售樓8.6億後分紅

上址地盤面積約8256方呎,重建後料可提供住宅樓面約61936方呎,涉約115伙,商業樓面則約7739方呎。市傳市建局規定,未來中標財團當賣樓收益達8.6億元,即呎價約1.2萬元後,首3,000萬元需分紅20%,而其後按比例遞增至最高50%;同時需交還5層共25伙,或樓面約1萬方呎予市建局,以作樓換樓之用。另項目一半單位,實用面積需介乎260至480方呎。

業界料細山路地反應一般

至於上年度流標的青衣細山路青衣市地段,同樣於昨日開始招標,截標日期為下月27日。地盤面積約66737平方呎,作非工業(不包括倉庫、酒店及加油站)用途。若加上私人住宅用途,可建樓面面積約47.41萬方呎。中原測量師行執行董事張競達估計,由於地皮位置遠離港鐵站,並涉及大範圍斜坡保養,或令發展成本增加,故入標者將會不多,料出價亦將審慎。
市建 建局 杉樹 項目 29 發展商 發展 入標
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=299514

市建局深水埗項目招意向

1 : GS(14)@2016-08-10 04:46:07

【明報專訊】市建局繼3月推出大角嘴杉樹街及橡樹街項目後,即日起推出深水埗九龍道、僑蔭街需求主導重建項目,並向地產商招收發展意向書;項目涉約80伙住宅單位,本月18日(下周四)截收意向書。

相關地盤位於九龍道1至3B號及僑蔭街1至5號,地盤面積約5845方呎,可作商住發展,預計可提供約4.38萬方呎住宅樓面,及約8762方呎商業樓面面積。

可建住宅樓面逾4萬呎 涉80伙

資料顯示,項目屬第二輪「需求主導」重建項目(先導計劃)之其中一個項目,於2013年4月展開,估計於2019至2020年間完成。事實上,市建局本年度至今已先後推出杉樹街及橡樹街項目,和九龍道及僑蔭街項目,推出地盤可建單位共195伙,佔全年度預期推出480伙約4成。

天后維港‧園下月8日截標

另武夷集團旗下天后永興街3號「維港‧園」全幢商住物業,亦推出招標,截標日期為下月8日。物業剛獲批入伙紙,項目樓高25層,總建築面積約2.86萬方呎;地下及1樓為商舖樓層,建築面積共約3700方呎;3樓至28樓為住宅部分,提供58伙住宅單位,其中開放式單位36個、一房單位18個、複式單位2個及相連特色單位2個。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4472&issue=20160810
市建 建局 深水 項目 意向
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=305190

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