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百億市區搶盤收樓王獨招掘金

2008-1-31  NM




自從政府實施強制性土地收回條例,加上市區缺地,收舊樓的活動又再活躍起來,不過從來沒有一個收樓集團,像田生地產這樣出位。

在電視上,有田生地產日播夜播的宣傳廣告;在街上,又有收樓交易中心和一條條掛在舊樓上,寫上「成功收購」的橫額。田生甚至在去年中借殼上市,保證收樓過程「公平、公正、公開」,與以往的釘王或發展商代理人收樓要低調的手法,截然不同。

保守估計,田生在過去一年極速收購的項目逾一百個,涉資逾百億元,收樓速度同樣是同行難及。這個「反傳統」的收樓集團揸弗人,是今年五十一歲的田生地產主席區永華。在市區渴地的情況下,區永華的出身、資金來源,以至收樓手法,成為地產界的焦點。

田 生地產收樓規模之大、速度之快,近年罕見。上週四記者跟田生的揸弗人區永華,在港島區的中、西半山、西環及香港仔走了一圈;車子繞過每一條建有舊樓的街 道,區永華都會指手畫腳,一時指着這幢舊樓說:「已經收咗九成!」一時又指着那幢說:「俾緊訂金啦!」據估計,過去一年田生提出收購的舊樓數目逾一百個, 由旺角花園街、深水埗醫局街,到中半山堅道、香港仔石排灣道,直伸延至北角、筲箕灣等地。

說到這些,區永華便十分興奮,並將自己的收樓行動「昇華」為「將歡樂帶給全城舊樓居民」。他說:「你知唔知我哋製造咗幾多百萬富翁、千萬富翁!好多七老八十嘅老人家見到我哋,都會好激動話:『我等你哋呢鋪食胡好耐嘞!』」

反傳統收樓行動

在市場上,過去一直充斥着大大小小的收樓集團。遠的有九十年代專落釘的桂洪集團,近年則以有「山東李嘉誠」之稱的楊世杭及上市公司金朝陽最為出名。他們的策略都是夠低調,收樓靠「地膽」經紀,亦從來不透露自己是老闆。「收樓梗係愈低調愈好啦,俾啲業主知道你係邊個,有幾多實力,咪等佢哋吊高嚟賣,而且你單項目揚開去,就一定有人落釘,到時要的一定是天價。」一名參與收舊樓的地產行家說。

不 過,近兩年才冒起的區永華看法就完全不同。從他位於尖沙咀新港中心的辦公室,牆上貼滿以往有關其報導,已可見一斑。「政府九九年實施強制拍賣條例,只要收 足一幢大廈九成以上業權,就可以向政府申請強制拍賣其餘業權,所以落釘比以前難好多。我哋寧願攤開條數俾啲業主睇,大家傾啱價錢,儲足九成業權再簽約。」

然 而,並非每個樓盤都可以順利收到九成業權,故田生採取「大包圍」手法。只要符合以下三大條件,就有得傾。「第一、樓齡要夠四十年以上,愈多 building order(維修令)愈好;第二,樓盤面積最少要有六千呎;第三,地積比率最好有五倍以上,亦要未用盡的,這樣發展商先有錢賺。」區永華以一副老行尊的口 吻說,有否天井位、後樓梯是否公家契,是否有業主持有超過一成業權等,都是關鍵。鎖定目標後,田生便會主動發信給大廈各業主聽取其意向。

鎖定目標逐個擊破

舊 樓業主多是耆英,收舊樓最麻煩就是溝通;加上舊樓業主多把物業以廉價出租,簡直龍蛇混雜。田生地產往往先花一筆錢將業主大起底。每個業主的現址、何時買 入、家庭成員有多少、手頭持多少物業,業權份數多寡亦查得透徹。區永華說業主分為三大類:第一、老業主;第二、移民海外;第三、投資者。

「第 一類較容易處理,都係送吓『魷魚蝦米』,有啲硬頸嘅,日日陪飲茶囉,或者向佢哋嘅兒孫入手。第二類,我哋會想辦法搵佢哋海外地址再聯絡。要返來簽約,五星 級酒店及頭等機票都無問題。」要應付第三類,無非是錢,「但如果投資者太多,就會有太多不明朗因素,我哋就未必開始收喇。」區永華說。在西環有間叫曾氏投 資的公司,十多年前開始,已「靜靜雞」買入一些天台、地鋪等業權份數大的單位,靜待收購。區永華帶點激動說:「嗰班茂利手持嘅業權分分鐘超過一成,開價可以好高,我避得就避啦。」

在 探查業主同時,區永華還會嘗試先收地鋪。事關每個地鋪的收購價都無跡可循,基本上可以任由業主開價。若然給地鋪業主知道有人收樓,必定獅子開大口索價,故 田生收筲箕灣道附近的教堂里,便先假扮買家,以正常市價逐個收購地鋪;然後才慢慢跟樓上單位業主出信及講價。再來「擒賊先擒王」,與業主立案法團主席先 「溝通」,往往事半功倍。

見盡人性貪念

區永華坦言,大部分業主收到價單的第一反應,就是講價。「如果佢哋開嘅價係合理,好似 十萬蚊樓下,我哋通常都照俾佢哋,多一事不如少一事。」不過,有些業主貪心程度,非常人可以想像。「我哋收中半山一幢舊樓時,開價四百萬,有業主反價四百 五十萬。有個阿婆業主非常好心,不斷幫我哋勸啲業主賣樓,話機會難得,收樓嘅人又做得辛苦。結果個個業主肯減價,但到簽約時,阿婆竟然變臉同我哋講,話幫 我哋慳咁多錢,分番一份俾佢都好應該,激到我吖。」但田生以手頭已有九成業主作為籌碼,最後阿婆未能得逞。

另一奇事,是區永華收堅道一幢舊 樓時,遇上的一個已移民加拿大的八十歲阿婆。「佢早兩年以四百萬買了兩個地鋪,竟然開價二千萬先賣,然後無啦啦三更半夜打俾我哋同事,話自己唔係貪錢。」 到田生屈服肯以二千萬收購,阿婆又說:「返來簽約都得,不過我坐唔慣商務,最好係頭等機票啦。」阿婆一落機,即說:「我身上得加幣,阿婆唔係好慣唱錢,你 有無港紙喺身啊?」田生的經紀揸頸就命就付了二千蚊給她,簽約之前阿婆再說:「我唔舒服手震啊,驚揸唔到筆簽名,不如俾錢我睇醫生啦!」最終還說:「阿婆 唔慣俾佣o架!你哋唔好收啦。」

出價夠豪薄利多銷

說到尾,收購成功與否,無非是「錢作怪」。有個別業主索價太高,田生會向所 有業主發信公開點明誰在作反,希望藉此施加群眾壓力。「其實收唔收購得成,都係個錢字啫。我哋比其他收樓集團,開價已經係最高,業主可以自己搵測量師睇睇 合唔合理。哈哈,多數都合理啦。」區永華自認強於估價,出價前先會找恒生銀行或戴德梁行等為物業估值。

以西環南里為例,測量師以市價計算, 每戶約四百呎面積,市價不足一百萬,但田生就以一百九十萬元收購,每呎四千七百元,其中一戶業主蘇先生說:「○六年頭有人嚟收過,俾一百二十萬。個價咁 低,我哋唔賣囉。好簡單嘅,田生到價,我哋就賣。」南里收購金額接近一億五千萬,現時該處樓面面積八千多呎,用盡其地積八點四倍比率後,可擴大至六萬多 呎,計落每呎收購成本只是一千多元。而毗鄰豪宅西寶城,每呎平均呎價已要九千多元,南里拆卸重建後,呎價有機會與之看齊。

田生的收購價往往 比同行高,區永華說是因為他們賺錢方法與同行不同。同行都是在市場以市價逐個收購單位,儲齊一定數目後再以該物業拆卸重建後的價格作指標賣給發展商,賺取 中間差價,而田生則只賺佣金。區永華說:「發展商俾嘅錢係直到災區(即業主手上)。係拉高晒市場價o架,人哋話拍賣鬧黃志祥(信和主席)、收樓鬧我區永 華。」他們賺取業主百分之一樓價作為佣金,同時收取發展商獎金或顧問費。「個個發展商出價都唔同,有時百分之一到三,有時收幾千萬啦。」田生以此策略吸引 更多業主放售,效率較快,做到薄利多銷。

自製私人勾地表

每一幢收購了七成以上業權的舊樓,田生都會放入其自製的勾地表內,然 後給發展商參閱。現在,勾地表內約有一百五十多個項目。「而家發展商好缺地,通常都主動搵我哋要貨。第一間唔得,第二間發展商實得。地盤在二億以下就搵小 型發展商遠東或者九龍建業,二至四億搵中型發展商如嘉里或英皇,四億以上就要搵新地同恒基喇。」

其中合作得最多的,要數英皇。○六年至○七年一年間,田生地產已先後完成十個項目。其中最新鮮熱辣的是中半山西摩道九號及英輝臺其中九成業權,涉及資金共八億多元。去年,以二億多元完成收購的西環美景大廈,都是由英皇購入,當中部分業權英皇再售予其他發展商。

英 皇地產部總監張炳強說,認識了區永華兩年:「佢多才多藝吖……我哋英皇較缺地,就好似由零開始,好多收地機會都唔會放過,其中包括阿區收購了的舊樓。」另 外,田生跟遠東發展時有合作,像去年九月收購西環爹核士街及西洋菜街北,遠東就分別以一億五千萬元及七千多萬向田生購入九成業權。

地盤佬出身

現時已進身收樓天王的區永華,生於廣東新會,十八歲從新會到澳門當建築工人,當時中三還未畢業,他說:「澳門葡京賭場隔籬嘅金華閣、金輝閣,我有份起o架。」兩年後,他就來港與親友合資開山寨廠、貿易公司及酒家。八十年代中,開始涉足地產,主要在九龍灣淘大花園及德福花園等從事地產工作。其後更開始收購深水埗及太子一帶舊樓,而第一單大生意,就是收購深水埗醫局街二○二號,並由恒基購入。區永華表示收了佣金約一百萬元,當時來說已十分驚人,地盤現時已被恒基發展為嘉御居。

區 永華宣稱九六、九七年收購的舊樓項目多達數十個,當時他還從永義國際手上買入四個地盤及六個地鋪,這次與官永義交手,卻是不歡而散,因此反目。「我想救佢 (官永義在金融風暴因購入地產項目而受損),點知佢爭我成千萬。有傳我哋打交,但講笑啫,不過我真的同佢無來往九年了!咁耐嘅嘢唔好提!」區永華在九七年 金融風暴亦有所損傷,蝕了近二億元後,便離開香港,退隱東南亞,到這兩年才回港,展開其狂風掃落葉式的收樓行動。根據其網頁資料,在去年中前成功收購及成 交案例,達一百多幢樓宇,未計商場、鋪位,成交額達四十六億元。

先付錢再交易

然而,記者翻查紀錄,卻見持有以上於九六、九七年購入物業的投資公司,並非每間都由區永華出任董事,股東則多為海外公司,而且區永華少有借貸記錄。區永華對此解釋,部分收購物業為方便計,由公司職員出任董事,而他亦宣稱買貨從來都是現兜兜付款,從無按揭。

區永華的財源滾滾之謎,令地產界嘖嘖稱奇。而且按照他收樓慣例,部分物業都是先給業主訂金,到集齊九成業權才與發展商商討;有時他為表誠意,還會無條件先給「誠意金」。

若同時有一百多個物業進行收購,以每個單位訂金最少五萬元計算,一個物業平均有八十伙人,未計行政費用,已經要落四億元訂,區永華解釋:「通常唔係一次過俾呢筆錢嘅。我哋長短棍,呢度收到發展商啲錢,嗰度俾訂業主,只要一年有一個項目做得成,已可彌補我們全年成本了!」

在其寫字樓的相架及相簿,可能有點啟示。其中一個相架放有他與泰國前總理他信的合照,在相簿中,則有老撾國防部長及其他東南亞國家領導合照。

東南亞首長合照

區 永華解釋,這些東南亞官員都是他在九八至○四年在當地從商時,由朋友介紹認識的。但是什麼朋友,他就不願透露。區永華自稱他信每次來港,都會找他喝下午 茶,對上一次是去年十二月,「他信佢真係好有錢,相信有過千億……不過我同佢從來唔傾生意o架,只談風花雪月。而老撾官員則是當年經朋友介紹投資當地湄公 河水利項目而認識的。」他說自己連老撾國家主席坎代亦認識。

借殼上市打名堂

區永華說的,無從求證,唯他搭上新殼王龐維新,卻是事實。去年十月,龐維新的全美集團以五億九千七百萬元收購田生的收樓業務,公司易名田生集團,其中二千萬以現金支付,其餘由可換股債券及票據支付。區永華已把這批票據兌換,現持有公司兩成五股份,而龐維新則佔四成多。現時公司市值四億多,截至去年九月的半年業績,期內營業額為六千六百多萬,應佔溢利七百萬,為這間創業板上市公司轉虧為盈。

龐維新向本刊說,他的母親認識了區永華一位同事十多年,從而認識區永華。購入對方業務,是看好地產發展,「我相信未來地產市道會好好,我希望做到,大家想買樓,就諗起中原、美聯,想收樓,就諗起田生。」對區永華來說,田生上市公司知名度大大提高;而對龐維新來說,他在去年三月才以二千多萬購入全美集團,現時手頭股份已值億元,大家齊齊有錢賺。

田生地產「勾地表」港島區部分項目

●堅道18-20號格蘭大廈、堅信大廈

●列提頓道碧翠園

●西環南里1-25號

●德輔道西326-332號

●茶果嶺道177-183號

●鰂魚涌多寶樓

●鰂魚涌海濱街

●筲箕灣道295-299號

*田生集團旗下的收樓項目,港島區佔九成,九龍區一成。

現在勾地表中有大約150個項目,涉及金額超過五百億。

收樓五部曲

 

收樓天王龍虎榜

注:九十年代的收舊樓大王陳桂洪,已於九九年心臟病發逝世,後人及妻妾並無繼承其「釘王」事業。而曾有「李兆基軍師」稱號的蕭承忠,八、九十年代亦活躍於收舊樓市場,但近年已退隱江湖,轉戰中醫藥。

區永華小檔案

年齡:51歲

家庭狀況:已婚,育有一子一女

出生地:廣東新會江門

簡歷

1974年從新會到澳門做建築工人

1976年到香港開設製衣山寨廠,其後轉營貿易公司,入口泰國童裝

1980年在北角開設新永華酒樓

1984年跟親友入行,從事地產經紀,間中炒賣舊樓

1985年前後開設振華及偉仁有限公司,分別做貿易及收購深水埗舊樓

1995年創立田生地產

1997年金融風暴,蝕超過二億元

2003年往老撾投資修建湄公河工程

2006年回港東山再起

2007年借殼龐維新的全美集團,把田生地產在港上市


百億 市區 搶盤 盤收 收樓 樓王 王獨 獨招 掘金
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杜老誌業主出擊市區300年舊村

2008-4-3  NM




市區舊村有價。市區重建局最近以呎價一萬三千元,收購九龍城衙前圍村。肥肉在前,有財團向衙前圍附近、位置及交通更佳的牛池灣村打主意。垂涎這條三百年古村的發展商,原來是○二年收購灣仔杜老誌夜總會鋪位的王氏家族。

牛池灣村位於彩虹港鐵站旁,村的一邊是一排排兩層樓高的平房,地下有茶餐廳、舊式茶樓等店鋪,由早到晚都人頭湧湧;另一邊是爛石、鐵皮搭成的一間間舊屋,在村民眼中,這不是爛屋,是隨時搖身一變的天價「黃金屋」。

「開 出一呎一萬零五蚊都唔賣,我間屋點止呢個價,你睇衙前圍村幾值錢,唔咁快賣,愈遲賣間屋愈值錢。」一口鶴佬話的陳太,興奮地跟街坊大談不值分毫的生銹鐵皮 屋,怎樣水鬼升城隍。這條破村也奇貨可居,因為它是九龍市區僅存的五條古村之中,面積最大的一條,是市區少見的靚地。

呎價八千

牛 池灣村清初成立,至今已三百廿年歷史,從前是條沿海雜姓聚居的農耕客家村,二次大戰後,上海、山東、潮州等移民遷入,目前人口超過二百多戶;由於居住環境 欠佳,居民只剩老人家或低收入新移民家庭。不過,牛池灣村坐落港鐵站旁,對面有坪石邨巴士總站,是東九龍交通樞紐,鄰近的清水灣道8號地皮面積只有三千一 百九十七平方米,目前平均成交價也達每呎六千元,中原東九龍助理分區經理呂小姐估計,面積四萬八千五百平方米的牛池灣村,面積是清水灣道八號十五倍,可建 大型屋苑,比單幢式的清水灣道8號有更高叫價力,呎價約八千元。

八千元一呎也可能太保守,離牛池灣村不遠的另一市區舊村衙前圍村,市建局提 出收地後,因居民多番談判,再加上保育人士介入,收地呎價推高至一萬三千元。東九龍十三鄉總幹事何其強說,今年初市建局向餘下未賣地的衙前圍村二十多戶開 出收購價六百萬元一分地(四百六十呎),較長實過往十年只以六十萬至二百萬元向村民收地價,多出兩倍,目前手握七成業權的長實正與市建局合作發展衙前圍 村。他補充,「有辦可見,其他發展商想學長實,一早落釘,等到要發展大把籌碼同政府拗,即使唔發展賣番俾政府,一個轉手都賺到一戶幾百萬。」

去 年終有神秘發展商向這條古村埋手。他們委託村內一名外號肥佬黃的茶餐廳老闆黃偉民,先向牛池灣村鄉公所表示有財團欲收購重建,然後拿着銀行發出的資產信用 狀,向村民兜搭,農地每呎出價一千二百元,屋地則每呎三千一百元;肥佬黃目前還未向村民現金落訂,只要求他們簽訂沒約束力的買賣意向書,待人數眾多,便拿 着意向書向城規會申請改變土地用途作綜合發展。

九龍十三鄉

牛池灣村與九龍區另外十二條村,包括衙前圍、竹園、大磡、坪石、牛 頭角、茶果嶺等,三七年前劃歸界限街以北的新界鄉村範圍;三七年,政府將九龍城寨到鯉魚門規劃為新九龍,脫離新界鄉村範圍,從此這十三條村變成市區,統稱 九龍十三鄉。目前十三鄉大多面目全非,只剩竹園村(不是公屋竹園邨!)、鯉魚門村、茶果嶺村、牛池灣村及快將重建的衙前圍村。

製衣家族

記者發現,肥佬黃背後泵水是香港製衣集團王新興集團,為日本名牌NICE CLAUP製衣加工,除了毛衫加工,王新興還投資中港地產,包括○二年買下破產的灣仔杜老誌夜總會鋪位。記者向王新興集團求證收地一事,公司秘書承認向牛池灣村收地,但目前只進行第一步,尚有很多情況未清晰。

據熟悉王新興的商界人士說,集團由王氏家族經營,大姐已退休,大哥王德渭活躍潮州商界,負責對外聯繫及管數;集團行政總裁由只有小學學歷的二弟王德雄擔任,他為人低調,出任五十八間公司董事,兼任上市聯華超市非執行董事;至於三弟王德財與四妹王惠貞,除打理公司紡織業務外,還代表集團成立東展有限公司,收購牛池灣村。王惠貞近年由商界轉戰政界,廣建政商人脈,今年剛被委任為九龍城區議員,同時身兼廣西政協常委,與李嘉誠好友周凱旋同任廣西政協常委。

雖 然王氏五兄妹不願接受記者訪問,但他們八十三歲母親王老太則向記者娓娓道來他們發跡經過。王老太現時與二仔王德雄同住九龍塘新德園一幢獨立屋,她自豪地 說,「我哋唔似唐家(唐英年家族)、田家(田北俊家族),老豆打好根基留俾仔女,我仔女由七十年代開始日日做足十二個鐘捱出來。」

王老太憶 述丈夫戰時經營大埔墟盛昌泰米鋪,夫家分家後他們只獲分二千元大洋券(戰時貨幣),捉襟見肘,王太要拿毛衫回家修補幫補家計。後來,小學畢業的二仔入毛衫 廠打工三年,學識製作流程,七十年代王家於長沙灣元州街唐樓,租頂層幾百呎自設山寨式毛衫廠。「老公負責管數,我同大女、二仔德雄打理工場,由捲毛線,縫 織到包裝一腳踢,日日做到天光先瞓,由幾百呎廠搬去千幾呎工廠,由最初租地方做到買地起廠,集團總部恆昌工廠大廈由十三樓不斷擴張,搬上最頂層十六樓。」

杜老誌新業主

八 十年代,漸見規模的王新興製衣回王家家鄉潮陽設廠,發展至今全國逾十間廠房,二千年開始,集團積極拓展地產,○二年香港經濟低潮,王家覷準灣仔杜老誌夜總 會結業,以二千萬購入地下鋪位,連同早在九五年以一億四千萬購入杜老誌樓上兩層的辦公室,王家成為夜總會新業主;○六年夜總會以新名杜老誌會重開,由中國 城創辦人鄧崇光經營,但王家仍是大業主。

「遲咗發展地產,做工業始終賺得有限,而家人民幣高,人工高,大陸做廠又限制多多,做衫毛利賺少咗,我都贊成德雄睇法,地產見啱機會,好就做囉,總之唔好大貪,搵到啖飯食就得。」王老太說,「德雄有同我提過牛池灣村塊地皮好有投資價值,成功嘅話,回報率唔錯。」

目前王新興集團在深圳、廣州、惠州、上海、北京甚至瀋陽,有大型廣場及住宅等地產項目。在香港,集團恆昌工廠大廈頂樓全層及其餘九層持有共十五個單位作辦公之用、灣仔杜老誌夜總會、旺角、尖沙咀等商業大廈單位地鋪及半山,九龍塘物業,總值三億二千萬。

不 過,王新興集團收購牛池灣村絕不容易,衙前圍村收地經歷逾十年,至今仍有五分一村民未妥協,牛池灣村舊區業權戶五十多戶,據悉仍有半數考慮中;加上村內商 鋪林立,一個地鋪成交價已達一千萬元,不少商鋪吊起嚟賣。王家也不是省油的燈,不肯真金白銀向村民落訂,只與村民簽無法律約束力的意向書,疊埋心水當牛池 灣村作長期投資。

中港王國

 

國內資產

廣州京光廣場、萬菱廣場、惠州市新興花園及瀋陽、蛇口、北京等其他商場項目。

王家二千年積極拓展國內房地產項目,包括樓高三十七層的廣州萬菱廣場。


杜老 老誌 業主 出擊 市區 300 舊村
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新竹市區二十年來最大推案幕後故事 太睿陳宏洲 讓新光吳家點頭拆起家厝


2012-4-9  TWM




近日文林苑事件,突顯出都更整合的高難度,位於新竹城隍廟前、擁有一百八十年歷史的北門老街,也面臨保留與更新改建的難題,成立僅五年的建商——太睿建設 陳宏洲,如何憑著膽識和能耐,讓地主們點頭答應將土地賣給他,創造雙贏局面?

撰文‧梁任瑋

如果你是建商,願意花多久時間整合一塊土地?很難相信,來自台中的小建商——太睿建設董事長陳宏洲,竟然足足花了十五年等待地主同意,這一等,讓他不僅順 利拿下新竹城隍廟前最精華的一千三百坪土地,高達四十五億元的總銷金額,甚至成為新竹市史上最大的建案。

三月二日,新竹市城隍廟前的北門街,工人忙著架施工圍籬,路人一陣圍觀,因為怪手準備拆除的不是一般的房子,它們是十一間屋齡加起來近兩千歲的老商鋪,地 主包括新光集團吳家發跡的布行「協進行」、台灣最老的電器行明聲電器、新竹老字號牙醫琉璃光牙科等,都將夷為平地改建為新大樓。

北門街是新竹早期最重要的商業中心,也是北台灣兩岸貿易貨物集散地,大陸的貨物由舊港上岸,都得運到北門街長和宮,再轉運到其他地方。北門街一位老住戶就 說,「新竹人從出生到往生需要的商品,都離不開這條街。」正因為整條街非富即貴,要談拆除整建簡直難如登天,就算改建後利潤驚人,期間還不乏來自全台知名 的建商如昌益、春福、豐邑、寶佳前來叩關,也都一一鎩羽而歸,而最後讓上百位地主們點頭答應拆掉百年老屋的人,竟是沒沒無聞的陳宏洲,其過人的遊說、運籌 能力,於是格外引人注目。

土開小專員 整合無往不利其實,陳宏洲在一九九四年就踏入了地產界,時年二十六歲的他,一開始只是台中豐邑建設一名負責土地開發的小專員,但他當時就很有大將之風, 「買土地氣勢要出來,但態度要誠懇,評估要專業。」陳宏洲說,「只要我相中的土地,沒有買不到的,只是投入時間長短而已。」有次他被老闆派去彰化買地,地 主劈頭就質疑,「少年仔,土地四千坪,一坪賣九萬元,也要三億元,你咁有錢?」只見他氣定神閒地說,「阿伯你立刻蓋章,我用現金跟你買。」事實上,在出發 買地前,陳宏洲老早就調查過,知道地主持分很分散,且談地得各個擊破,他心中盤算,要先讓眼前這位地主點頭賣地,最多只要九百萬元就能買得到,而攻下了第 一座城池,後續整合就易如反掌了。

陳宏洲勤做功課,對於每塊地的背景無不全盤了解,面對再怎麼精明幹練、趾高氣揚的地主,他總能泰然自若、四兩撥千斤。也因此,陳宏洲在擔任豐邑土開主管階 段,連年替公司締造每年推案三百億元的案量,即使後來離職了,豐邑還有一萬多坪土地庫存,都是他當時留下來的戰績。

除了充分的準備、過人的膽識,陳宏洲對土地精準的判斷,更造就了他在土地整合無往不利的能耐,新竹北門街整合案即是一大經典。

慧眼識璞玉 甘心等十五年時間回到一九九七年,當時他只有二十九歲,竟大膽地跑去北門街找明聲電器老闆陳渙亭談合建,「那時整條北門大街生意還在高峰,每一戶都要留店 面,條件一直都講不成。」踢到鐵板的陳宏洲雖然敗北,但這十五年來,他從來沒放棄過這樁整合的艱鉅「工程」。

耐人尋味的是,早從一九九○年代起,在高鐵起建以及竹科新貴夾帶強烈的買氣等利多加持下,幾乎所有建設公司頃全數身家押寶在竹北,一方面土地便宜,另則容 易取得大面積土地,根本沒人會注意土地開發難度高的新竹市區,因此陳宏洲的十五年長期抗戰,著實令人好奇。

而之所以如此執著,是因為他洞悉到竹北重劃區的建案量大,銷售期卻十分冗長,反觀新竹舊市區的案子雖然都很小,但幾乎一推出就立刻完銷,潛在價值斐然,欠 的只是遊說土地的功力和耐力。

陳宏洲相中北門街這塊璞玉,從職員時代一直到五年前自立門戶,成立太睿建設當了老闆,即使時光荏苒,期間用盡無數的法子,吃了無數閉門羹,甚至眼見其他大 型建商都無功而返,對於整合大業他卻從不鬆懈,直到去年六月,整合案終露一絲曙光。

有一天,土地中人介紹陳宏洲買一塊新竹市中山路巷內四百坪的土地,這塊地正位於北門街土地後面,他立刻察覺「北門街地主堅持不賣地的想法,已經開始鬆 動。」一經探詢,原來大街上很多店面因生意無法突破,陸續關門歇業,更關鍵的是,許多老住戶已成了年屆八旬的老翁,大家都想換更方便的居住空間,於是很多 住戶都搬走了,房子空置下來,只剩斷垣殘壁。

採雙贏策略 誠意打動地主凋零的街景,重燃陳宏洲整合的鬥志,而重起爐灶的他,更加謹慎,他再度細膩研究,把整合案所有要解決的問題攤開來,其中最難的就是前排地主都 想要保留店面,但扣除車道、門廳,就要用掉四間店面空間,多年來,許多建商同業都礙於沒有開發利潤而放棄。

陳宏洲想了想,認為要讓前排北門街繼續做店鋪,唯有買下後方的土地整體開發。「住戶要的是店面,而我要的是容積,這塊地的容積率高達四○○%,一坪土地可 以蓋四坪房屋。」只不過,要把多餘容積吃下來,第一基地要擴大,第二地主權益不能犧牲。

於是,有別於其他同業都卡在和地主喬定彼此如何讓步,他則採取雙贏策略,先大膽砸兩億多元買下北門街後方的四百坪土地,再回頭與第一排店面屋主談合建, 「萬一還是談不成,只能蓋套房了。」陳宏洲再度叩關,這次他先鎖定難度最高的北門街正中央的明聲電器行,畢竟這戶如果開發下來,要往兩側發展就很容易。

「阿伯,我已買好後面土地了,希望與你們的店面一起重建,蓋得更大、更好還給你們。」相隔十餘年再相遇,明聲電器老闆陳渙亭一看到陳宏洲,竟立刻叫出他的 名字,而他也被陳宏洲的話打動,更透露自己年紀大,想退休了,不僅願意賣地,甚至當年最排斥重建的他,反而變成了陳宏洲的助力。

在陳渙亭的穿針引線下,打通了錯縱複雜的關節,其中還包括位於明聲電器行隔壁,新光集團吳家早年發跡的協進行,也是由陳渙亭引薦下,陳宏洲接觸到新紡吳東 明兄弟,談妥賣地。在打通任督二脈後,其他地主紛紛跟進,連琉璃光牙科蘇東隆家族等近百位地主也簽字了。

公設展文物 保住百年風華「大象踩不死螞蟻!」資本額僅五千萬元的太睿建設,花了半年時間協調,最後花了十二億元買下北門街土地,「這個案子如果是上市櫃公司整合,第 一不會花那麼長時間投入,第二不可能降低利潤,這些恰恰成為我切入的空隙。」北門街案預計在今年上半年預售,未來將變身為樓高二十四層的住宅大樓,每坪開 價三十二萬元,不僅總銷金額高達四十五億元創紀錄,連基地面積也打破新竹舊市區近二十年最大的建案規模。

代銷公司建成欣業總監吳方然說,新竹市土地開發困難,很少有一個建案總銷超過二十五億元,北門街案四十五億元的案量等於是兩個建案的集合,不過,北門街案 地點好,基地條件又不錯,目前已有不少城隍廟內的攤販老闆有意購買住家。

而為了保留百年老街的文化,太睿建設也將在一樓公共設施增設文化會館,陳列陳家、蘇家、吳家歷代祖先的文物,甚至明聲電器行門口的圓柱,也予以保留,包括 老屋拆除下來的唐山石、壓艙石都會結合在建築外觀上,讓住戶的故事不會中斷、文化資產得以延續。

新竹北門老街的住戶們承載著祖先留下來的百年歷史,歷經十五年波折,終於在創新與人文之間找到了平衡點,背後每位地主給予的包容智慧,正是讓他們繼續往前 走的動力。

陳宏洲

出生:1968年

現職:太睿建設董事長

經歷:太平洋房屋業務、豐邑建設土地開發主管

學歷:樹德工專

太睿開發機構

成立時間:2007年

現職:太睿建設董事長

負責人:陳宏洲

資本額:5000萬元

主要業務:土地開發、房地產興建2011年營收:70億元北門街 新竹旺族大本營新光吳家、虎標萬金油總代理的起家厝所在非富即貴的新竹市北門街臥虎藏龍,拿明聲電器行老闆陳渙亭來說,其祖父陳福生開設的福生堂,是新竹 第一家西藥房,也是虎標萬金油總代理商。

因為家境不錯,陳渙亭的父親陳鴻銓很年輕就投入研發音響放大器,在1933年成立明聲研究所,台灣光復後,全省各地的戲院,包括羅東戲院、台北第二世界 館、台灣戲院、高雄東港都是請陳鴻銓裝設音響的。

「當時買北門街一戶店面要台幣1000元,我爸爸出手買三張唱片,就幾乎可以買一戶店面了。」後來,陳渙亭將父親的音響事業轉型為明聲電器行,成為新竹第 一家電器行,專賣日本進口的JVC家電,一賣就是50年,門口醒目的獵犬雕像是明聲電器的正字標誌。

隨著拆除日愈來愈近,陳渙亭與幾位老住戶站在住了80年的老家門前說,這一個月開始整理舊物,心情愈來愈沉重,小時候和新光吳家兄弟在房子裡玩捉迷藏、從 二樓樓梯溜下來的景象,不斷浮現眼前。

從來沒有搬過家的陳渙亭三弟陳渙銘不捨地說,從小到大沒有與大哥分開過,幾十年來一起經營電器行,吃飯、生活都在一起,北門街36號就是他們的老家,「房 子拆了,就是分家了,縱然有再多不捨,過往的點點滴滴留在回憶裡就好了。」

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花蓮小店 「趕走」市區飯店陸客


2013-07-29  TCW  
 

 

「如果有好價錢,我也想賣,」說這話的,是從建築業轉投入飯店旅館業、在花蓮經營飯店十年的麗格休閒飯店董事長林文龍。三年前,他才因為陸客商機,投資三億元又蓋了另一家新飯店,去年九月甫開幕,不到一年就想退場,「現在真的很不好做,競爭得很辛苦!」

想賣飯店的,不只林文龍,他透露,還有不少花蓮當地飯店正在求售中,因為這兩、三年,新飯店越蓋越多。花蓮縣旅館商業同業公會理事長魏錦水表示,兩年內,花蓮新開了近十家中大型的旅館,還有五、六家老飯店拉皮改建,若再加上民宿,共新增上千個房間數。

除了供給越來越多,造成多數市區飯店住房率下降,另一個讓業者吃不消的,是旅行業者口中的「地雷店」。

今年以來,花蓮市區多數飯店的陸客住房率幾乎都掉了三到五成,同時是洄瀾客棧副總經理的魏錦水就說,半年前飯店附近開了一家「地雷店」後,原本平均一天可接陸客約八、九十個房間,現在頂多住到四十多間。

看中玉石利潤火車站旁開六十家藝品店

究竟什麼是「地雷店」?它又是如何影響住房率?

明利旅行社負責人許兆麟指出,大家為了搶陸客市場,惡性削價競爭,雖然觀光局規定團費每人每天至少六十美元(約合新台幣一千八百元),但實際上業者壓低至一半不到,甚至殺出零團費。於是旅行社只能靠陸客購物抽回扣、佣金的方式獲利,「一般旅行社要求回扣約在五、六成之間,這在業界是公開的秘密,」一位業者直指。

因此,陸客的購物行程就變成重頭戲,幾個必去的「特產區」,如到南投日月潭買牛樟芝、嘉義阿里山買茶葉、高雄買鑽石、台東買珊瑚、花蓮買玉石和大理石,最後回到台北買鳳梨酥、鐘表。旅行社在每一站都有合作店家,把陸客送上門後,再依其購物金額要求回扣。

但是,近來花蓮市區出現很多賣玉石的藝品店,尤其愛開在飯店區附近,例如火車站旁的中山路上,兩公里不到就開了五、六十家。其實,生意人頭腦動得快,全台灣只要是陸客聚集的景點或是飯店附近,都有相關伴手禮專賣店,但為何只有花蓮一帶的小型藝品店,被稱為「地雷店」?

「因為玉石的利潤最好啊!」一位業者直指,玉石的真假、價值難辨,可以操作的空間最大。「同樣金額數字,用新台幣買進來、人民幣賣出去,怎麼殺(價)都還有賺!」

現在,甚至有批發工廠直接出貨給各家小型藝品店,還推行寄賣制度,等於小店不用進貨成本、管銷成本低,又不用被旅行社抽成,價格比大型藝品店有競爭力。因此,它們如雨後春筍般冒出,估計花蓮市區約有三、四百家。

走避「坑人」風聲旅行社改帶去偏僻民宿

小店林立已經讓旅行社和大型藝品店急得跳腳。不只是商品供給增加,影響更大的是前者的「銷售話術」。康福旅行社入境部華語導遊楊國安說,小店老闆會向陸客惡意批評大型藝品店,說旅行社帶去的店都會坑人,藉此推銷自家商品。

有些陸客在逛過小店之後,再到旅行社合作的大店就幾乎不消費;有的則是在大店採購了以後,到了小店發現價差甚大,向導遊抱怨,要求退貨、退費。

所以,很多旅行社為了避免「地雷店」影響生意,會盡量避免帶陸客入住市區、尤其附近就有開藝品店的飯店更是避之不及。位於火車站旁的明水園大飯店訂房部主任任瑜潔說,火車站附近是「大地雷區」,該飯店今年以來陸客住房率大約掉了兩成,本該是旺季的四、五月也沒有客滿,「慶幸的是,飯店周圍還沒有開出距離很近的藝品店,不然會掉更多!」

有的旅行社乾脆直接讓陸客團到宜蘭或台東的池上、鹿野過夜,即使在花蓮,也盡量安排在郊區或吉安鄉、壽豐鄉等地的飯店或民宿。尤其民宿通常開在比較偏僻的地方,成為旅行社「安置」陸客的好去處,光是今年上半年,花蓮縣就新增六十一家合法民宿,多出將近兩百個房間。

旅館業受害乾脆跑國外旅展拉新客

小型藝品店「趕」走陸客團、陸續開幕的新飯店又稀釋客源,不只一般旅館受到威脅,就連國際級觀光旅館也被影響。

花蓮縣觀光旅館商業同業公會理事長、同時也是花蓮翰品酒店總經理陳惠慈說,今年對比去年同期,花蓮整體飯店住房率大約下滑一○%到一五%,只能提升自身競爭力,增加國內旅客或東南亞、日韓觀光客,例如翰品酒店今年夏天和知名繪本作家幾米合作,把其作品中的故事人物融入飯店空間,創造話題與吸客力。

至於一般旅館,雖有人想求售,但也有人積極轉型,例如天璽商務飯店今年也因流失陸客團,掉了五成住房率,不過第二代經營者吳彥霖開始轉往網路行銷,主攻散客自由行,積極參加國外旅展,「今年我們跑過香港,反應不錯,接下來還要去參加新加坡旅展!」

接下來,花蓮還有晶華集團旗下平價商旅品牌捷絲旅將於年底前開幕,天成飯店、台肥公司、復興航空也都已計畫在此開飯店,花蓮儼然成為飯店一級戰區,看來除了地雷店以外,花蓮的飯店業者還有一場硬仗要打。

【延伸閱讀】近5年來,花蓮新增旅館最多—─台灣一般合法旅館家數成長率前5名

花蓮縣:15%台北市:14%南投縣:11%澎湖縣:6.8%嘉義市:6.3%

註:2013年數據統計至5月資料來源:交通部觀光局行政資訊系統

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人人要住市區的話 左丁山

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九年前呢個時候,肥仔K到倫敦讀碩士學位,因學校窮,宿位不足,叫國際學生自己去搵地方住,一搵就大吃一驚,近大學嘅兩房住宅單位每星期交租四百五十鎊,與三位同學一齊分擔都係好貴,況且一間房容不下兩張床,後來搵吓搵吓,卒之由租務經紀介紹,搵到一間私營外國學生宿舍住宅,一間大套房(可擺兩張床)收月租一千鎊,兩人均分。肥仔K問租務代理(白人):「倫敦市區租金咁貴,你住在那裏?」代理話:「我地邊有錢住在市區,我每日坐一個半鐘頭火車返工,住宅離開倫敦幾遠!」
肥仔K去完倫敦就去咗東京,住在大學國際學生宿舍,距離椿山莊四季酒店不遠,直情係豪宅區,點解學校咁有錢?原來係有一個大富豪捐出土地起學生宿舍嘅,宿舍地皮直情價值連城,宿舍內亦有日本大學本科生,啲本科生話佢地多數來自其他城市,如果係「東京人」,其實全部住在個幾兩個鐘頭火車單程之外嘅地方,離東京市中心甚遠。事實上,大部份在丸之內、有樂町、日本橋返工嘅日本白領,日日係火車常客。
點解講呢啲事實?「蘋果日報」(七月二十五日)報導90後青年怕生活被規劃,講:「係咪有錢就住中環?」答案簡單到極,如果你現在不是住在中環或家在中環數十年,想搬到中環住真係要有錢至得,住中環蘇豪區劏房都零舍貴過人。如果今天之90後想話以後一直在市區居住,除非住在父母屋企,不願離家獨立,否則又係幾艱難,要拼命搵錢,勤力工作先至得。試問一問,倫敦、東京之年青人為甚麼負擔不起住在Russell Square或新宿,而要每日搭90分鐘火車返市區上班,相當於住在常平到中環返工?年青人獨立後,係要住在市區,志氣可嘉,但不可不認清事實與現實,將來大部份年青人都係要住在新界或大嶼山填海區,反對發展新界區,全部人都要擠在中環、油尖旺嘅話,市區樓價一定上升到一般人不可負擔嘅水平,遠超年青人之收入,一如倫敦、東京。

人人 要住 市區 的話 左丁 丁山
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情侶檔市區開戰 掃低對手賺廿萬

2015-08-06  NM


科幻電影《星球大戰7》將於年底上畫,不少影迷引頸以待,戲中的光劍、鐳射槍已成經典。最近,銅鑼 灣有一間新開的鐳射槍戰場Lasermads,便以太空艙為主題,開業僅一個半月,食正熱潮。室內鐳射槍戰(laser tag)在外國流行多年,香港早有先行者,大部分都執笠收場。然而九十後情侶Alan(伍卓倫)和Zoe(黃俊然)「唔信邪」,找來十位好友集資,豪擲近 一百六十萬,在旺區樓上鋪開設Lasermads,上月已勁賺近二十萬,成為創業奇葩。

香港的war game場,不是開在郊區,便是藏身工廈,唯獨Lasermads,選擇落戶銅鑼灣,而且是人來人往的怡和街。走進位處商住大廈十一樓的 Lasermads,接待處如太空艙的白,裝備室和迷宮戰場的黑,加上鐳射槍的藍光,充滿科幻感。遊戲玩法簡單,以計分形式進行,在二千五百呎的迷宮裡, 用鐳射槍射中敵人身上的感應器即可得分,每節遊戲限時二十分鐘。鐳射槍戰並非新玩意,但當行家陸續執笠時,Lasermads卻一開即賺,全靠贏在以下三 回合。

Round 1地點

由於遊戲所需空間大,室內野戰場為避開貴租,大多選址二線區域,如觀塘和荃灣工廈,鐳射槍戰亦不例外。不過,Lasermads就反其道而行,一早將目標 瞄準市區。Zoe解釋﹕「由於鐳射槍戰沒有服裝嘅限制,我哋想吸納多啲walk-in客和國際學校嘅學生,所以選址好重要。我同Alan都住喺港島,對呢 區最熟悉,港島嘅人一定會去銅鑼灣。」市區租金不但昂貴,要找到合適鋪位也不容易,Alan和Zoe單是搵鋪已用了三個月,由銅鑼灣、灣仔、炮台山、北角 到鰂魚涌,看過不少樓上鋪。「好多(鋪位)都啱心水,但業主聽到我哋做laser tag,佢哋完全無概念,以為娛樂場所,怕我哋嘈親樓上樓下。」Zoe笑指:「仲有不少業主以為war game會整爛牆,唔租俾我哋。」最後選擇怡和街商廈,全層三千呎,連管理費月租約十一萬,貪其距離港鐵站僅兩分鐘路程,而且大廈樓上樓下有網吧和酒吧, 人流暢旺。「開喺旺區,人流旺,慳番唔少宣傳費。」Alan表示,時值暑假,平日下午,確不時有年輕walk-in客結伴而來,不少女士穿著熱褲、短裙也 可幫襯。

Round 2定價

坊間鐳射槍戰收費大約為二百至三百元,每節四小時,而且規定某個人數才玩得。Lasermads在旺區開業,定價自然不便宜。一節二十分鐘,每人收費九十 八元,兩節則優惠價一百五十八元。Alan為吸引喜歡即興及嘗鮮的年輕人,採用每節時間較短、定價限於一百元內的策略。二千五百呎的迷宮,最多只能容納十 二名玩家,玩法分個人賽及隊伍賽,二人以上已可以參與,若人數較少,職員會落場陪玩。另外,玩家在中彈後靜待四秒更可復活,一改傳統war game中彈離場的規例,令不少命中率較低的女士可以由頭玩到尾。現場所見,短短二十分鐘,不少男女均可玩足全場,離場時大呼﹕「好正,好似做咗 exercise(運動)咁。」

三招揮低行家

Round 3硬件

場景亦是Lasermads的優勝之處。以往的鐳射槍戰生意,大部分都仿照傳統war game場,用鐳射槍配以真實場景,兩者格格不入。Lasermads裝修以太空科幻為主題,營造一個太空戰場。曾在理工大學讀設計的Zoe指,自己很喜 歡看科幻片,「差唔多全部(科幻片)都睇過,接待處的設計,係參考電影《Star Wars》嘅太空船,配以緊張刺激嘅音效,客人嘅投入感就大得多。」另外,裝備同樣重要。Alan指,全球laser tag的供應商有二十多間,他們逐一問價,發現最平十五萬已經有一套十二支槍。「最後揀咗最貴嘅槍,一套要四十萬,因為套槍附有會員system,可以記 錄用戶名稱、槍嘅喜好設定,而且有積分累計。」Zoe表示,香港人要求高,並非「玩完,開心完就算」,故她會為每位玩家製作一張計分表,顯示一節遊戲中, 玩家共發射幾多次及準繩度,並提供其他對手的分數作比較。已玩了十幾次的熟客Jessy和Matthew指,有時一日會玩兩次,「最鍾意同陌生人對戰,可 以唔留情面去射擊。」Matthew笑說,最開心是突破自己的積分紀錄。

九十後情侶集資開鋪

開業短短一個月已門庭若市,Alan和Zoe總算不負朋友的信任。原來,由於開業資金龐大,單靠二人合資太過吃力,他們便四出游說朋友一齊搞生意。短短一 星期內,已得到十位朋友支持。「大部分投資者都係我哋身邊嘅好友,都是九十後,有些只係投身社會工作數年,就將全部嘅積蓄都投資喺呢盤生意上。」Alan 表示,他和Zoe曾在四年前創辦online marketing公司,月賺六萬,令不少朋友都對他們的新生意有信心。股東之一的Jeremy說,雖然之前未曾玩過鐳射槍戰,但知道香港現時沒有同類生 意,可吸引一定人流。雖然開業成本高,有一定風險,但他指只是投資幾萬元,故不擔心。現時,平日場地只有四成滿,部分是公司包場,週末則有八成滿。兩位老 闆均表示未有開分店的打算。「香港地租金昂貴,與其開分店分薄客源,倒不如專注一間店,賺最多的利潤。」Alan透露,現時已有內地公司欲與 Lasermads洽談特許經營,但Zoe指大陸的市場與香港不同,太難捉摸,現階段仍在商討中,「我哋有同其他公司傾緊合作,可能會搞speed dating,將場地用到盡。」

開業成本(06/2015)

租金#$330,000器材$600,000裝修$600,000雜費$20,000人工^$35,000總投資$1,585,000#兩按一上^Lasermads 6月15日正式營業,故人工為半個月總數。

營業資料(07/2015)

營業額$398,000租金$110,000人工*$70,000雜費$20,000盈利$198,000*4位全職,2位兼職

一點意見

泡泡足球Hyperspace負責人Jerome1.等候區面積太小,若多walk-in客時易起混亂。2.裝備上可以更靈活,不只局限在室內war game場地,移師到其他地方也可以玩會較靈活。3.可與其他公司有更多的合作,如泡泡足球,會有更多新火花和玩法。

撰文:蔡璿驩攝影:鄭樹清ed_bn@nextmedia.com

 


情侶 市區 開戰 掃低 對手 賺廿 廿萬
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商辦租金較市區便宜一半 機構湧入“催熱”上海虹橋樓市

來源: http://www.yicai.com/news/2015/08/4677032.html

商辦租金較市區便宜一半 機構湧入“催熱”上海虹橋樓市

一財網 羅韜 2015-08-25 22:12:00

大虹橋樞紐板塊甲級寫字樓租金報價普遍在5.0元~6.5元/平方米/天,而陸家嘴、靜安寺等甲級寫字樓的租金基本在10元/平方米/天,租金差價也吸引不少投資客入場。

“不斷有客戶來問詢辦公樓出售的情況,由於上海可以售賣的一手辦公樓多集中在虹橋商務區,因此這個片區的銷量不斷增加。”中原地產從事虹橋商務區交易的石健告訴《第一財經日報》記者。

鏈家統計數據顯示,截至7月底,上海虹橋商務核心區商辦類物業成交面積超過11.71萬平方米,同比上漲390%。

由於很多大企業的進入,目前此片區寫字樓售價每個月都在上漲。虹橋正榮中心、綠地虹橋世界中心之前的報價都在43000元/平方米左右,而目前報價已經到了45000元/平方米,對於辦公樓這樣的大宗物業而言漲幅度很大。

本報記者采訪獲悉,這些買家包括上海市國際展覽有限公司、外資企業以及一些個人投資客。

由於國家會展中心的落戶,制造、醫藥、汽車、貿易會展等行業企業開始紛紛選擇落地大虹橋商務區。“伴隨這些企業的入駐和配套不斷完善,寫字樓漲價趨勢還將繼續。”石健認為,“由於虹橋天街可以散售,對於個人買家而言還是非常有吸引力的,畢竟這個區域的價格相對於市區比較低廉。”

數據顯示,大虹橋樞紐板塊甲級寫字樓租金報價普遍在5.0元~6.5元/平方米/天,而陸家嘴、靜安寺等甲級寫字樓的租金基本在10元/平方米/天,租金差價也吸引不少投資客入場。

龍湖虹橋天街營銷總監範宇洋坦言,其項目客戶投資客的比例大約在40%。“我們這邊遇見過一位40多歲的個體戶,早些年在建材行業有一些資金沈澱,他希望可以買點物業等待升值然後賣掉,於是成為我們的客戶。”範宇洋提到。

面對這樣的行情也有開發商“恃寵而驕”開始挑客戶。“目前就只有這幾個項目入市,但是希望購買的客戶很多,因此很多項目也開始挑剔起客戶,開發商通常願意將物業銷售給有一定知名度的企業。”石健告訴記者。

正榮集團上海公司董事長林朝陽此前曾向本報記者透露,由於考慮到項目定位和配套,此前也拒絕過一位客戶。林朝陽希望可以保證項目的品質和一致性,保證未來項目升值,因此會挑選客戶。

自去年開始,包括平安保險在內的險資、基金等機構在該區域的投資表現較為活躍。今年以來,越來越多的境外資金及境內企業都將寫字樓自用及投資的選擇範圍聚焦於虹橋商務區。

“上海寫字樓大宗交易市場逐漸趨於成熟,收益率相對穩定,今年大宗交易主體仍然以投資客戶為主,預計下半年租金還會上漲。”戴德梁行中國區寫字樓部主管沈潔認為。

編輯:胡軍華

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商辦 租金 市區 便宜 一半 機構 湧入 催熱 上海 虹橋 樓市
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市區和新界樓有多少下跌空間?

上週Glaucus 出研究報告狙擊瑞年(2010),指集團2011-2013 年的賬目有造假之嫌。讀者飛鴿傳書問及,筆者於週末撰文,可參看《信網》或博客全文。近日翻開報章,都是樓價大幅下挫的新聞。重陽節假期沒登高,而是作客陪睇樓,畢竟香港的娛樂活動太少,都是行街食飯看戲。講開電影,《The Martian 火星救援》男主角的冷靜睿智,值得投資者學習。

另一齣好片《Suffragette 女權之星》在英國的宣傳鋪天蓋地,11月9日晚在九龍Grand Cinema 有慈善首映禮為HER Fund 籌款。看好戲同時行善,有興趣的讀者可到 herfund.org.hk 了解詳情。

走入地產代理舖,相熟的經紀沒有硬銷,倒是建議農曆新年後才是時機。現時市場對樓價下調應該無懸念,問題是:甚麼價位算合理?

2013年2月筆者曾撰文《樓價升幅合理嗎?》指樓價於2010至2012年間上升36%屬合理。美國行貨幣量寬政策,長期低息環境。而港元和美元掛勾,即使地理位置靠近中國,卻必需跟隨低利率,而不是與內地息率看齊。既然港元無法跟隨人民幣升值,該部份便在資產價值反映。事隔兩年多,最近一兩中國的通脹放緩,早前更將人民幣貶值,兼數次降息降準,實行「放水」。這會如何影響資產價格?

樓宇買賣屬中長期投資(尤其是實施加倍印花稅後),筆者參看過去5年的中原領先指數CCL,並以2010年1月第一個星期的數據作基準,計算不同時期的樓價累積升幅。從圖表1 可見綜合CCL 累積升了~95%,當中大型單位上升約70%,而中小型單位上升超過100%。若以地域劃分,則新界西的樓價升幅最強,接近130%,而港島物業只是上升約87%。升得快自然容易跌得急,這大概是物理定律。近日「劈價」的樓盤多屬新界區,而400萬樓下的細價盤源較上月大幅增多,屬合情合理的現象。那麼港島或者大型單位的累積樓價升幅(分別為~87%和70%)合理嗎?可能回調多少?
截至2014年1月,中國的利率、通脹和匯率分別是6厘、1.6% 和累計升值12.8%,三個數字相加大約是20.5%。而香港的利率維持在0.5%,通脹則約4.4%,由於利率低過通脹,是負利率,相加約 -3.9%。而中國和香港兩者相差~24.4%。所以,即使不計供求關係,單是貨幣兌換、利率和通脹的差異,本地資產已需要升值25%。

中原指數主要追蹤二手物業,看似與最新的土地價格和建築成本無直接關係,但二手樓和同區的新建樓宇價格有關聯性,價格保持某個比例。所以,新推土地的呎價和建築成本,對物業價格具參考價值。筆者嘗試找新近土地的成交價,由於市區住宅地難求,暫時以今年1月的九龍觀塘商業用地作參考,重點不是呎價,而是升幅。該塊海濱道商業地,由領匯聯同南豐以近59億元投得,高於市場預期上限兩成,亦較三年前比鄰地貴七成二。若以土地成本佔總房價二至三成計算,地價上升七成二即房價會上升14% 至 22%。另外,參考建築署的「建築工程投標指數」,今年第一二季的指數較2010年第一季上升約56%,而建築工資亦上升約50%。若建築成本和工資佔房價二至四成計算,房價需上升10%至20%。即過去5年,土地和建築成本上漲,可令房價上升24% 至44%。

將幾個因素相加,合共49% - 69%,接近大型單位樓價的升幅。餘下的升幅,該是供求影響所致。而上述兩段文字的數據,皆是截至2014年初和2015年初。近月中國的利率下降至4.3厘,加上貨幣貶值,而香港通脹率則下降至約2%,負利率的幅度收窄。這令中國和香港的貨幣、利率和通脹差異從~25% 下降至~16%。以此角度觀之,市區大型單位樓價有空間下降一成,而新界樓價因為早前大幅度跑贏,現時的下跌空間達3成。

《網上加料版》

過去幾年香港的「土地問題」嚴重加劇貧富懸殊情況。樓價升幅加上借貸槓桿,投資物業的回報以數倍計,大幅拋離其它投資產品。莫怪乎年青人都想盡快上車。畢竟香港靠近經濟增長不俗的中國,卻基於歷史原因出現負利率,這種機遇不是經常有。

回看股市,若以2010年1月的平均點數計算,道指、恆指和上證指數分別累計上升63%,5.5% 和5.1%。驟眼看,恒指和上證的表現不相伯仲。事實是上證指數於2010至2014年累計下跌約35%,而今年則一口氣上升了40% (大時代過後,相對2010年依舊錄得升幅)。恆指則於2011-2013年上下波動約20%,之後窄幅橫行。中國的股市屬政策市,恆指沒有深受影響屬正常。但過去幾年美國量寬政策成效有目共睹,恆指卻大幅跑輸道指58%...   

除卻前文談及利率、匯率、通脹、土地和建築成本上漲的因素,筆者忽發奇想 - 有沒有可能恆指落後道指的升幅,都在樓市顯現呢?當然,股市和樓市是完全不同的市場,不論產品、業務、參與者、投資策略和年期都不一樣,硬將股市升幅套入樓市,或許稍為牽強。只是比較兩地股指時加以聯想...   

衣食住行是每個人最基本的需要,單純將買賣物業看成投資行為,也許真的影響民生(尤其香港沒有新加坡的組屋制度,也沒有英國要求私人物業割出某個比例讓政府資助上車)。樓價和股票類近之處 - 交投活躍自然波幅又快又大。若果不是短炒,而是真正的長期投資,大型屋苑之外,尋寶範圍可透過了解未來規劃作篩選,市區仍有這類具潛力但價格落後的樓盤。
此文同見於《信報》的《價值投資》專欄
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市區和新界樓有多少下跌空間? 投資之旅 TRENDALYSIS

http://trendalysis.blogspot.hk/2015/10/blog-post_28.html

上週Glaucus 出研究報告狙擊瑞年(2010),指集團2011-2013 年的賬目有造假之嫌。讀者飛鴿傳書問及,筆者於週末撰文,可參看《信網》或博客全文。近日翻開報章,都是樓價大幅下挫的新聞。重陽節假期沒登高,而是作客陪睇樓,畢竟香港的娛樂活動太少,都是行街食飯看戲。講開電影,《The Martian 火星救援》男主角的冷靜睿智,值得投資者學習。

另一齣好片《Suffragette 女權之星》在英國的宣傳鋪天蓋地,11月9日晚在九龍Grand Cinema 有慈善首映禮為HER Fund 籌款。看好戲同時行善,有興趣的讀者可到 herfund.org.hk 了解詳情。


走入地產代理舖,相熟的經紀沒有硬銷,倒是建議農曆新年後才是時機。現時市場對樓價下調應該無懸念,問題是:甚麼價位算合理?

2013年2月筆者曾撰文《樓價升幅合理嗎?》指樓價於2010至2012年間上升36%屬合理。美國行貨幣量寬政策,長期低息環境。而港元和美元掛勾,即使地理位置靠近中國,卻必需跟隨低利率,而不是與內地息率看齊。既然港元無法跟隨人民幣升值,該部份便在資產價值反映。事隔兩年多,最近一兩中國的通脹放緩,早前更將人民幣貶值,兼數次降息降準,實行「放水」。這會如何影響資產價格?

樓宇買賣屬中長期投資(尤其是實施加倍印花稅後),筆者參看過去5年的中原領先指數CCL,並以2010年1月第一個星期的數據作基準,計算不同時期的樓價累積升幅。從圖表1 可見綜合CCL 累積升了~95%,當中大型單位上升約70%,而中小型單位上升超過100%。若以地域劃分,則新界西的樓價升幅最強,接近130%,而港島物業只是上升約87%。升得快自然容易跌得急,這大概是物理定律。近日「劈價」的樓盤多屬新界區,而400萬樓下的細價盤源較上月大幅增多,屬合情合理的現象。那麼港島或者大型單位的累積樓價升幅(分別為~87%和70%)合理嗎?可能回調多少?
截至2014年1月,中國的利率、通脹和匯率分別是6厘、1.6% 和累計升值12.8%,三個數字相加大約是20.5%。而香港的利率維持在0.5%,通脹則約4.4%,由於利率低過通脹,是負利率,相加約 -3.9%。而中國和香港兩者相差~24.4%。所以,即使不計供求關係,單是貨幣兌換、利率和通脹的差異,本地資產已需要升值25%。

中原指數主要追蹤二手物業,看似與最新的土地價格和建築成本無直接關係,但二手樓和同區的新建樓宇價格有關聯性,價格保持某個比例。所以,新推土地的呎價和建築成本,對物業價格具參考價值。筆者嘗試找新近土地的成交價,由於市區住宅地難求,暫時以今年1月的九龍觀塘商業用地作參考,重點不是呎價,而是升幅。該塊海濱道商業地,由領匯聯同南豐以近59億元投得,高於市場預期上限兩成,亦較三年前比鄰地貴七成二。若以土地成本佔總房價二至三成計算,地價上升七成二即房價會上升14% 至 22%。另外,參考建築署的「建築工程投標指數」,今年第一二季的指數較2010年第一季上升約56%,而建築工資亦上升約50%。若建築成本和工資佔房價二至四成計算,房價需上升10%至20%。即過去5年,土地和建築成本上漲,可令房價上升24% 至44%。

將幾個因素相加,合共49% - 69%,接近大型單位樓價的升幅。餘下的升幅,該是供求影響所致。而上述兩段文字的數據,皆是截至2014年初和2015年初。近月中國的利率下降至4.3厘,加上貨幣貶值,而香港通脹率則下降至約2%,負利率的幅度收窄。這令中國和香港的貨幣、利率和通脹差異從~25% 下降至~16%。以此角度觀之,市區大型單位樓價有空間下降一成,而新界樓價因為早前大幅度跑贏,現時的下跌空間達3成。

《網上加料版》

過去幾年香港的「土地問題」嚴重加劇貧富懸殊情況。樓價升幅加上借貸槓桿,投資物業的回報以數倍計,大幅拋離其它投資產品。莫怪乎年青人都想盡快上車。畢竟香港靠近經濟增長不俗的中國,卻基於歷史原因出現負利率,這種機遇不是經常有。

回看股市,若以2010年1月的平均點數計算,道指、恆指和上證指數分別累計上升63%,5.5% 和5.1%。驟眼看,恒指和上證的表現不相伯仲。事實是上證指數於2010至2014年累計下跌約35%,而今年則一口氣上升了40% (大時代過後,相對2010年依舊錄得升幅)。恆指則於2011-2013年上下波動約20%,之後窄幅橫行。中國的股市屬政策市,恆指沒有深受影響屬正常。但過去幾年美國量寬政策成效有目共睹,恆指卻大幅跑輸道指58%...   

除卻前文談及利率、匯率、通脹、土地和建築成本上漲的因素,筆者忽發奇想 - 有沒有可能恆指落後道指的升幅,都在樓市顯現呢?當然,股市和樓市是完全不同的市場,不論產品、業務、參與者、投資策略和年期都不一樣,硬將股市升幅套入樓市,或許稍為牽強。只是比較兩地股指時加以聯想...   

衣食住行是每個人最基本的需要,單純將買賣物業看成投資行為,也許真的影響民生(尤其香港沒有新加坡的組屋制度,也沒有英國要求私人物業割出某個比例讓政府資助上車)。樓價和股票類近之處 - 交投活躍自然波幅又快又大。若果不是短炒,而是真正的長期投資,大型屋苑之外,尋寶範圍可透過了解未來規劃作篩選,市區仍有這類具潛力但價格落後的樓盤。
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市區 新界 樓有 多少 下跌 空間 投資 之旅 TRENDALYSIS
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合肥網約車戶籍門檻寬松:司機取得市區居住證即可

10月14日消息,據新華社報道,今天下午,合肥市召開網約車實施細則新聞通氣會,發布了合肥版網約車征求意見稿。該稿突出一城一策的特點,在戶籍門檻方面較為寬松,取得合肥市居住證便有申請網約車的資格。

戶籍門檻寬松 司機駕齡需達3年

與北京、上海相比,合肥版網約車征求意見稿在戶籍門檻方面較為寬松,從事網約車經營的駕駛員需具有本市戶籍或取得市區居住證,也就是說,外地戶籍人員同樣有機會在合肥開網約車。

今後網約車司機不僅要通過平臺審核,還需在交通運輸管理機構提交申請。合肥市道路運輸管理機構依據駕駛員申請,核查完畢後給合格駕駛員發放《網絡預約出租汽車駕駛員證》,該證有效期為6年。

取得《網絡預約出租汽車駕駛員證》需要滿足:取得相應準駕車型機動車駕駛證並具有3年以上駕駛經歷;無交通肇事犯罪、危險駕駛犯罪記錄,無吸毒記錄,無飲酒後駕駛記錄,最近連續3個記分周期內沒有記滿12分記錄;最近5年內無被吊銷出租汽車駕駛員從業資格的記錄;無暴力犯罪記錄;年齡不超過60周歲;具有本市戶籍或取得市區居住證。

網約車排量要達到1.6L以上

合肥市運管處相關負責人介紹,合肥版網約車征求意見稿規定燃油車輛軸距達到2700毫米以上、排量達到1.6L以上;新能源車輛軸距達到2600毫米以上。

此外,網約車需安裝符合規定的具有行駛記錄功能的車輛衛星定位裝置、應急報警裝置;車輛初始登記日期至申請時未超過3年;網約車行駛里程達到60萬千米時強制報廢,未達到60萬千米但使用年限達到8年時,退出網約車經營。

乘客個人信息受保護

合肥版網約車征求意見稿明確規定,取得《網絡預約出租汽車運輸證》的車輛,不得同時接入兩個或以上網約車平臺從事經營。采取承包經營方式的駕駛員,應當按規定註冊上崗並直接從事運營活動,不得轉包。

網約車平臺公司除配合國家機關依法行使監督檢查權或刑事偵查權外,不得將采集的駕駛員、約車人和乘客的個人信息用於超越提供網約車業務所必需的範圍,不得向任何第三方提供駕駛員、約車人和乘客的個人信息,不得泄露地理坐標、地理標誌物等涉及國家安全的敏感信息。

未來,合肥各有關部門會按照職責建立網約車平臺公司和駕駛員信用記錄,並納入全國信用信息共享平臺。同時將網約車平臺公司行政許可和行政處罰等信用信息在全國企業信用信息公示系統上予以公示。

附實施細則(征求意見稿)原文:

第一章 總則

第一條 為規範本市網絡預約出租汽車經營服務行為,促進出租汽車行業和互聯網融合發展,更好地滿足社會公眾多樣化出行需求,保障運營安全和乘客合法權益,根據《國務院辦公廳關於深化改革推進出租汽車行業健康發展的指導意見》(國辦發〔2016〕58號)、《網絡預約出租汽車經營服務管理暫行辦法》(交通運輸部等7部門令第60號)及有關法律法規規章,制定本細則。

第二條 本細則所稱網絡預約出租汽車(以下簡稱網約車)經營服務,是指以互聯網技術為依托構建服務平臺,整合供需信息,使用符合條件的車輛和駕駛員,提供非巡遊的預約出租汽車服務的經營活動。

本細則所稱網絡預約出租汽車經營者(以下簡稱網約車平臺公司),是指構建網絡服務平臺,從事網約車經營服務的企業法人。

第三條 本細則適用於本市市區範圍內網約車的經營服務管理。

市轄四縣一市網約車的經營服務管理,參照本細則執行。

第四條 堅持優先發展城市公共交通、適度發展出租汽車,按照高品質服務、差異化經營的原則,有序發展網約車。

網約車運價實行市場調節價,市人民政府在必要時可實行政府指導價。

第五條 市交通運輸主管部門在市人民政府領導下,負責網約車管理工作,市道路運輸管理機構具體實施網約車的日常管理和監督檢查工作。

其他有關部門依據法定職責,對網約車實施相關監督管理。

第二章 網約車平臺公司

第六條 網約車平臺公司申請在市區從事網約車經營的,應當符合以下條件:

(一)在市區內設立具有企業法人資格的企業或具有《營業執照》的分支機構;

(二)具備開展網約車平臺服務的線上能力;

(三)在市區有與經營規模相適應的辦公場所和經營管理人員,具備安全管理、人員培訓、投訴受理等服務能力,有健全的經營管理制度、安全生產管理制度和服務質量保障制度;

(四)網絡服務平臺數據庫接入市交通運輸主管部門監管平臺;

(五)法律法規規定的其他條件。

外商投資網約車經營的,除符合上述條件外,還應當符合外商投資相關法律法規規定。

第七條 申請從事網約車經營的,應當向市道路運輸管理機構提出申請,並提交以下材料:

(一)網絡預約出租汽車經營申請表;

(二)線上服務能力認定材料;

(三)企業法人或分支機構營業執照複印件,外商投資企業還應當提供外商投資企業批準證書;

(四)在市區有辦公場所的證明材料及其複印件;

(五)投資人、負責人的身份、資信證明及其複印件,經辦人的身份證明及其複印件和委托書,管理人員信息;

(六)網絡服務平臺數據庫接入市交通運輸主管部門監管平臺的證明或承諾材料;

(七)企業經營管理制度、安全生產管理制度和服務質量保障制度文本;

(八)法律法規要求提供的其他材料。

第八條 市道路運輸管理機構應當自受理之日起20日內審核完畢,作出許可或者不予許可的決定。20日內不能作出決定的,經負責人批準,可以延長10日,並應當將延長期限的理由告知申請人。

市道路運輸管理機構對於網約車經營申請作出行政許可決定的,應當發放《網絡預約出租汽車經營許可證》,並在《網絡預約出租汽車經營許可證》中明確經營範圍為網絡預約出租汽車,經營區域為本市市區,經營期限為4年。對不符合規定條件的申請作出不予行政許可決定的,應當向申請人出具《不予行政許可決定書》。

第九條 網約車平臺公司應當在取得《網絡預約出租汽車經營許可證》後,按照規定向通信主管部門申請互聯網信息服務備案。自網絡正式聯通之日起30日內,按照規定向公安機關辦理備案手續。

第十條 網約車平臺公司暫停或者終止運營的,應當提前30日向市道路運輸管理機構書面報告,說明有關情況,通告提供服務的車輛所有人和駕駛員,並向社會公告。終止經營的,應當自終止經營之日起10日內將《網絡預約出租汽車經營許可證》交回市道路運輸管理機構。

第三章 網約車車輛和駕駛員

第十一條 擬從事網約車經營的車輛,應當符合以下條件:

(一)在市區註冊登記的7座及以下乘用車;

(二)安裝符合規定的具有行駛記錄功能的車輛衛星定位裝置、應急報警裝置;

(三)車輛技術性能符合運營安全相關技術標準;

(四)車輛初始登記日期至申請時未超過3年;

(五)車型標準高於市區主流巡遊車;燃油車輛軸距達到2700毫米以上、排量達到1.6L以上;新能源車輛軸距達到2600毫米以上;

(六)法律法規規定的其他條件。

第十二條 申請在本市從事網約車經營的車輛,應由車輛所有人或者網約車平臺公司向市道路運輸管理機構提出申請,並提供以下材料:

(一)網絡預約出租汽車運輸證申請表;

(二)車輛所有人為法人的,應提供營業執照、經辦人身份證明及其複印件;車輛所有人為自然人的,應提供身份證明及其複印件;

(三)車輛行駛證原件及其複印件,新購置車輛應當提供購車發票、車輛登記證書原件及其複印件;

(四)機動車綜合性能檢測報告;

(五)車輛衛星定位裝置和應急報警裝置安裝證明;

(六)網約車平臺公司出具的服務協議意向書。

第十三條 市道路運輸管理機構受理申請後,在20個工作日內,對經審核符合條件的車輛出具《車輛登記變更證明》。申請人憑《車輛登記變更證明》,在市公安機關交通管理部門登記車輛使用性質為“預約出租客運”,市道路運輸管理機構發放《網絡預約出租汽車運輸證》。

《網絡預約出租汽車運輸證》不得以任何形式轉讓。

第十四條 《網絡預約出租汽車運輸證》經營許可期限不超過8年,與該車輛可從事網約車經營的最長使用年限相一致。

網約車行駛里程達到60萬千米時強制報廢。行駛里程未達到60萬千米但使用年限達到8年時,退出網約車經營。

第十五條 從事網約車經營的駕駛員,應當符合以下條件:

(一)取得相應準駕車型機動車駕駛證並具有3年以上駕駛經歷;

(二)無交通肇事犯罪、危險駕駛犯罪記錄,無吸毒記錄,無飲酒後駕駛記錄,最近連續3個記分周期內沒有記滿12分記錄;

(三)無暴力犯罪記錄;

(四)最近5年內無被吊銷出租汽車駕駛員從業資格的記錄;

(五)年齡不超過60周歲;

(六)具有本市戶籍或取得市區居住證。

申請從事網約車經營的駕駛員,應當向市道路運輸管理機構提出申請,並提交符合本實施細則規定條件的有關材料。其中,無交通肇事犯罪、危險駕駛犯罪記錄,無吸毒記錄,無飲酒後駕駛記錄,最近連續3個記分周期內沒有記滿12分記錄的材料和無暴力犯罪記錄的材料,由申請人本人提供證明或承諾材料。

第十六條 市道路運輸管理機構依據駕駛員申請,按第十五條規定的條件核查並按規定考核後,為符合條件且考核合格的駕駛員,發放《網絡預約出租汽車駕駛員證》。《網絡預約出租汽車駕駛員證》有效期為6年。

持有《巡遊出租汽車駕駛員證》的,可從事網約車經營活動。

第四章 網約車經營行為

第十七條 網約車平臺公司承擔承運人責任,應當保證運營安全,保障乘客合法權益;當服務過程中發生安全事故,應承擔先行賠付責任。

第十八條 網約車平臺公司應當遵守下列規定:

(一)保證提供服務車輛具備合法營運資質,線上提供服務的車輛與線下實際提供服務的車輛一致,並將車輛相關信息向市道路運輸管理機構報備;保證車輛具有交強險、商業第三者責任險、乘客意外傷害險等營運車輛相關保險,技術狀況良好,安全性能可靠;

(二)保證提供服務的駕駛員具有合法從業資格,線上提供服務的駕駛員與線下實際提供服務的駕駛員一致,並將駕駛員相關信息向市道路運輸管理機構報備;

(三)維護和保障駕駛員合法權益,按照有關法律法規規定,根據工作時長、服務頻次等特點,與駕駛員簽訂勞動合同或者協議,明確雙方的權利和義務;開展有關法律法規、職業道德、服務規範、安全運營等方面的崗前培訓和日常教育;

(四)合理確定網約車運價,嚴格執行明碼標價的規定,在網絡服務平臺和經營場所醒目位置公示網約車運價、計價計程方式、服務內容、收費標準等;在本市依法納稅並向乘客提供稅務發票;

(五)不得妨礙市場公平競爭,不得侵害乘客合法權益和社會公共利益,不得為排擠競爭對手或者獨占市場,以低於成本的價格運營擾亂正常市場秩序,損害國家利益或者其他經營者合法權益等不正當價格行為,不得有價格違法行為;

(六)明確服務項目和質量承諾,建立服務評價體系和乘客投訴處理制度,如實采集與記錄駕駛員服務信息;在提供網約車服務時,提供駕駛員姓名、照片、手機號碼和服務評價結果,以及車輛牌照、車型、車輛使用年限等信息。

網約車平臺公司未履行承運人責任,發生嚴重違法違規,服務質量測評不合格的,市道路運輸管理機構將暫停受理其新增車輛和駕駛員註冊業務。

第十九條 網約車平臺公司應當將本平臺的數據庫接入市交通運輸主管部門監管平臺並實時傳輸。

第二十條 網約車平臺公司應當遵守有關網絡和信息安全管理的規定,確保數據信息安全。除配合國家機關依法行使監督檢查權或刑事偵查權外,不得將采集的駕駛員、約車人和乘客的個人信息用於超越提供網約車業務所必需的範圍,不得向任何第三方提供駕駛員、約車人和乘客的個人信息,不得泄露地理坐標、地理標誌物等涉及國家安全的敏感信息。

第二十一條 網約車平臺公司經營者應當公開服務質量承諾,按規定設置服務監督與投訴處理機構,公布服務監督電話及其他投訴方式與處理流程,及時處理乘客的投訴。

第二十二條 網約車平臺公司為巡遊出租汽車提供運營信息服務的,應當遵守巡遊出租汽車電召服務相關規定。

巡遊車通過網約車平臺提供電召服務的,應當遵守巡遊車管理的相關規定。

第二十三條 取得《網絡預約出租汽車運輸證》的車輛,不得同時接入兩個或以上網約車平臺從事經營。

第二十四條 車輛屬於個人所有的,車輛所有人名下應當沒有登記的其他巡遊車和網約車,本人應當取得《網絡預約出租汽車駕駛員證》,按規定註冊上崗並直接從事運營活動。

采取承包經營方式的駕駛員,應當按規定註冊上崗並直接從事運營活動,不得轉包。

第二十五條 網約車駕駛員應遵守以下規定:

(一)隨車攜帶《網絡預約出租汽車運輸證》和《網絡預約出租汽車駕駛員證》;

(二)保持車輛整潔衛生,設備、設施完好;

(三)不得通過未取得經營許可的網絡服務平臺提供運營服務;

(四)在許可的經營區域內從事經營活動,超出許可的經營區域的,起訖點一端應當在許可的經營區域內;

(五)按照國家有關運營服務標準提供服務,不得巡遊攬客或在設有巡遊出租汽車專用通道的站點候客,不得拒載、途中甩客或者故意繞道行駛,不得違規收費,不得對舉報、投訴其服務質量或者對其服務質量做出不滿意評價的乘客實施報複行為;

(六)遵守職業規範,著裝整潔,文明行車,文明服務。

第二十六條 網約車乘客應當文明乘車,遵守下列規定:

(一)不得攜帶易燃、易爆、有毒等危害公共安全的物品乘車;

(二)不得要求駕駛員違反交通管理規定行車、停車;

(三)醉酒者或者精神病患者應當有人員陪同或者監護;

(四)按照規定計價標準支付乘車費用;

(五)不得損壞車內設施、設備。

乘客違反前款第(一)、(二)、(三)、(四)項規定的,網約車駕駛員可以拒絕或終止服務。

第二十七條 有下列情況之一的,乘客有權拒絕支付乘車費用,並可向網約車平臺公司或有關部門舉報:

(一)線上車輛、駕駛員與線下車輛、駕駛員不一致的;

(二)不按照規定計價標準收費的;

(三)不提供稅務發票的;

(四)因駕駛員的責任或者車輛原因,不能將乘客送達目的地的;

(五)駕駛員未經乘客允許搭乘他人的。

第五章 監督管理

第二十八條 市交通運輸主管部門應當建設和完善政府監管平臺,實現與網約車平臺信息共享。共享信息應當包括網約車車輛和駕駛員信息、車輛實時位置信息和行駛軌跡、運價標準、訂單信息、運營信息、服務質量評價信息及管理部門要求的其他信息。

市道路運輸管理機構應當加強網約車市場監管,加強對網約車平臺公司、車輛和駕駛員的資質審查與證件核發管理。

市道路運輸管理機構應當公布服務監督電話、通信地址或者電子郵箱,接受投訴和社會監督;定期組織開展網約車服務質量測評,並及時向社會公布市區網約車平臺公司基本信息、服務質量測評結果、乘客投訴處理情況等信息。

道路運輸管理機構、公安等相關部門有權根據管理需要依法調取查閱管轄範圍內網約車平臺公司的登記、運營和交易等相關數據信息。

第二十九條 通信主管部門和公安、網信部門應當按照各自職責,對網約車平臺公司非法收集、存儲、處理和利用有關個人信息、違反互聯網信息服務有關規定、危害網絡和信息安全、應用網約車服務平臺發布有害信息或者為企業、個人及其他團體組織發布有害信息提供便利的行為,依法進行查處,並配合道路運輸管理機構對認定存在違法違規行為的網約車平臺公司進行依法處置。

公安機關、網信部門應當按照各自職責監督檢查網絡安全管理制度和安全保護技術措施的落實情況,防範、查處有關違法犯罪活動。

第三十條 公安、工商、價格、質檢、商務、稅務、人社、財政、經信、人民銀行等部門按照各自職責,對網約車經營行為實施相關監督檢查,並對違法行為依法處理。

第三十一條 各有關部門應當按照職責建立網約車平臺公司和駕駛員信用記錄,並納入全國信用信息共享平臺。同時將網約車平臺公司行政許可和行政處罰等信用信息在全國企業信用信息公示系統上予以公示。

第三十二條 市道路運輸管理機構等有關部門執法人員實施監督檢查時,可以向有關單位和個人了解情況,查閱和複制有關材料。但是,應當保守被檢查單位和個人的商業秘密。

被檢查的單位和個人應當接受道路運輸管理機構等有關部門執法人員依法實施的監督檢查,如實提供有關材料或者情況。

第六章 附則

第三十三條 私人小客車合乘,也稱為拼車、順風車,按市人民政府有關規定執行。

第三十四條 本細則自2016年11月1日起施行,有效期兩年。

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廣州:增城從化有兩套房 市區再買房需全款

人民銀行廣州分行等多部門昨日召開會議,強調“認房又認貸”的原則,其中,“認房”指借款人在廣州本地的住房情況,“認貸”指借款人在全國範圍內的住房貸款情況。

據《廣州日報》報道,會議同時明確了差別化住房信貸政策在全市範圍(含增城、從化兩個非限購區域)統一執行。有銀行人士明確:

1.廣州戶口在從化增城有兩套房貸款已經還清的,在廣州市區購房需要全款;

2.外地戶口在增城或者從化有一套房,不管貸款是否按揭完,在廣州市區購房需要全款;

3.廣州戶口在增城或從化有一套房還在按揭中,在廣州市區能買兩套房,但只能貸款購買一套市區房,首付七成,第二套市區房需全款。

會議特別強調,不得以任何形式對購房者首付款發放貸款或變相發放貸款。

報道稱,按照廣州3·17新政,如果名下無房,有貸款記錄,則首付最低為四成。若名下有房無貸款記錄,或者首套房貸已經還清,則首付最低為五成。

大源按揭公司總經理鄭大源指出:“按照‘認房又認貸’的信貸要求,認房的範圍為廣州市,意味著如果在增城、從化有2套房,不管貸沒貸款,還沒還清貸款,在廣州再買房,都要全款。”

關於首套房貸利率,廣州工行、農行均表示,目前暫無上調計劃。

廣州 增城 從化 有兩 套房 市區 買房 需全 全款
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唐山出臺住房限購政策 限制外地戶籍市區非首套購房

4月14日,據唐山市政府網站消息,唐山市人民政府辦公廳關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見。意見指出,非本市戶籍居民家庭在市中心區(路南區、路北區、高新技術產業開發區)已擁有1套及以上住房的(購房時間以交易合同網上簽約時間為準),暫不得在市中心區購買新建商品住房和二手住房。

據意見,開展規範房地產開發企業銷售行為專項行動。加強房地產開發全過程聯動監管,嚴厲打擊房地產開發企業囤地炒地、惡意炒作、捂盤惜售、哄擡房價、變相漲價、價外加價、捆綁搭售等違法違規行為。

以下為全文:

唐山市人民政府辦公廳關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見

唐政辦字〔2017〕57號

各縣(市)、區人民政府,各開發區(管理區)管委會,市政府有關部門,市直有關單位:

為進一步貫徹落實國家、省房地產市場宏觀調控政策,強化住房的居住屬性,抑制房價過快上漲,確保我市房地產市場持續平穩健康發展,經市政府同意,結合我市實際,提出如下實施意見:

一、實行住房限購政策

非本市戶籍居民家庭在市中心區(路南區、路北區、高新技術產業開發區)已擁有1套及以上住房的(購房時間以交易合同網上簽約時間為準),暫不得在市中心區購買新建商品住房和二手住房。

房地產開發企業和房地產中介機構不得向不符合條件的購房人出售住房。違反規定的,住建部門不予辦理網上簽約手續。

二、加大加快住房用地及住房供應

(一)商品住房供應緊張的縣(市)區要適當加大加快住宅用地供應。

(二)嚴格執行土地利用動態巡查制度,督促房地產開發企業及時足額繳納土地出讓價款,並嚴格按照合同約定及時開工、竣工,加快商品住房項目建設和上市節奏,盡快形成市場有效供給。

(三)建立商品住房建設項目行政審批快速通道,提高辦事效率。對具備預售條件拖延上市、變相捂盤惜售的項目,要嚴肅查處。

三、加強市場監管和商品房銷售管理

(一)嚴格商品住房價格管理。所有在售、未售的商品住房項目,各房地產開發企業在銷售前,應當嚴格執行國家、省關於商品房銷售明碼標價、一房一價的規定,到發改部門辦理商品住房銷售價格備案,銷售過程中不得隨意漲價,不得超過備案價格。各地要依法嚴肅查處擅自漲價,未按照一房一價、明碼標價銷售,以及哄擡房價、標價之外加價銷售的違法違規行為。

(二)開展規範房地產開發企業銷售行為專項行動。加強房地產開發全過程聯動監管,嚴厲打擊房地產開發企業囤地炒地、惡意炒作、捂盤惜售、哄擡房價、變相漲價、價外加價、捆綁搭售等違法違規行為。

(三)開展整頓房地產中介專項行動。依法打擊房地產中介機構發布虛假房源及不實價格信息、壟斷房源操縱市場價格、提供虛假證明、為不符合交易條件的房屋提供中介服務、虛假宣傳誤導市場預期等違規行為,對涉嫌違法的企業和個人,移交公安等部門依法處理。

四、做好市場監測分析和輿論引導

各地各有關部門要進一步做好房地產市場動態監測和分析,全面、準確、及時掌控房地產市場信息,切實做好市場輿情監測,正確解讀政策,防止虛假信息和不實猜測誤導群眾。各類新聞媒體、網絡平臺要加強正面宣傳和輿論引導,客觀公正報道房地產市場情況,穩定市場預期。依法嚴厲打擊以各種形式制造、傳播虛假信息誤導消費的行為,並依法追究當事人責任。

本實施意見自印發之日起實施。

唐山市人民政府辦公廳

2017年4月14日

唐山 出臺 住房 限購 政策 限制 外地 戶籍 市區 非首 套購
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開封:市區內新建住房取得不動產權證滿3年方可轉讓

據新華社報道,開封市政府日前發布房地產市場調控通知稱,在開封市區內購買的新建住房,取得不動產權證滿3年方可轉讓。

通知要求,自發文之日起(含),凡在開封市區(不含祥符區)購買的新建商品住房,自取得不動產權證書之日起滿3年方可上市轉讓。交易雙方通過贈與方式轉讓住房的,參照購買新建商品住房執行。

通知規定,自發文之日起,房地產開發企業已取得商品房預(銷)售許可並對外銷售的商品住房,由市不動產登記中心提取近期內該項目銷售均價,市住建局指導實行限價銷售,房地產開發企業銷售價格外不得加收任何費用。首次銷售的項目成交均價參考周邊同類型、同品質樓盤;非首次銷售的項目,成交均價原則上不得高於2017年4月以前的成交均價。原則上半年內漲幅不得高於5%,一年內漲幅不得高於10%。對高價盤、漲幅明顯偏離市場價格的項目,市不動產登記中心停止其商品房網簽資格。對於捂盤惜售、捆綁銷售、刻意隱瞞真實成交價格的房地產開發企業,市住建局暫不核發商品房預(銷)售許可證,情節嚴重的,市住建局停止其已發放的商品房預售許可。

開封市政府表示,禁止企業以誠意金、VIP卡等形式蓄客,企業要在規定時間內一次性公開全部銷售房源,並明碼標價、一房一價,嚴禁采取拖延開盤時間、控制房源等手段捂盤惜售、制造供不應求假象。對涉案開發企業和中介機構,一經查實,依法從嚴從重處理,開發企業停止預售及網簽,2年內不得參與本市土地交易,中介機構吊銷營業執照,並列入失信企業“黑名單”。

開封 市區 新建 住房 取得 不動產 權證 方可 轉讓
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浙江紹興市區樓市“限售”新房2年後方可轉讓

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-10-13/1153744.html

紹興市住房和城鄉建設局、紹興市國土資源局日前聯合發布文件,明確13日起紹興市區新購買的住房須取得不動產權證書滿2年後方可轉讓,購買時間以交易合同網簽時間為準。

根據《關於保持和促進房地產市場平穩運行的通知》,限售的範圍為越城區、柯橋區、上虞區、袍江開發區、濱海新城,包括新建商品住房和二手住房。

通知要求完善土地出讓調控措施,切實加強對房地產開發企業購地資金來源監管,確保房企使用合規自有資金購地。結合本地實際和出讓土地的具體情況,靈活確定競價方式,嚴防高價地擾亂市場預期。

通知明確,取得預售許可證的商品住房項目,房地產開發企業及其委托的代理銷售機構要嚴格實行購房實名制,認購後不得隨意更改購房者姓名。各地建設部門要切實加強管理,嚴格控制網簽合同(備案)撤銷,有條件的區域,對撤銷網簽(備案)的商品住房可采取定期統一抽簽搖號等方式組織公開銷售。

(來源:新華社 記者:馬劍))

浙江 紹興 市區 樓市 限售 新房 年後 方可 轉讓
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樓民講場:新界樓貴過市區樓

1 : GS(14)@2012-07-28 15:09:47

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120728/16554291
人人叫我做明仔,其實三十有四,囡囡都五歲。2008年金融海嘯,阿媽唔理我鍾唔鍾意,喺樓下買咗個兩房單位畀我,事關佢覺得我要結婚,始終要有瓦遮頭。單位原本叫價170萬元,做生意嘅佢狠狠地還價150萬元,業主都唔知係咪輸股票輸得好「甘」,話如果當晚搞掂就成交。
最初我同阿媽賭氣,市區樓點都好過新界樓啦,升值潛力高,點解要買呢度?仲要係居屋。其實我明白,阿媽唔想我搬去市區,怕天南地北,一家人關係疏離,於是乜都唔理,價啱就買,目的都係想留住我呢個仔喺身邊。
幾年來,算係住得舒服,有時行上樓上就可以返阿媽度飲湯,想去踢波、約朋友吹水、同老婆 shopping,一個電話,阿媽就落樓湊個孫。
今日睇報紙,報道話家呢度呎價突破6000蚊,同我差唔多時候買樓、買咗西九的輝佬話:「你層新界樓仲貴過我層市區樓,有無搞錯呀?」老實講,我都覺得搞錯,不過,心底裏「拮拮笑」,原來以前人哋講啲乜乜理論,喺今日樓價瘋癲嘅時候,已經不管用了。究竟呢度喺邊?咪就係大埔富雅花園囉。
小老闆 明仔
2 : Sunny^_^(11601)@2012-07-28 18:35:45

我層收租樓今日打聽一年內樓價升左2成幾^_^所以+租都要+反2成...

不過因為係居屋,+左租都係有一定既discount
3 : 鉛筆小生(8153)@2012-07-28 21:41:21

唔係地區, 係樓宇質素問題
4 : 龍生(798)@2012-07-29 03:00:49

某個角度睇

而家最抵買係半新樓, 例如亨亨灣

你睇今日, 620萬買到688尺, 尺價9千幾蚊

原業主05年買番黎都要409萬, 只賺到你200萬

利嘉閣施志剛表示,西灣河嘉亨灣2座高層 H室,688方呎,兩房開則,向東南望避風塘海景,成交價620萬元,呎價9012元。據悉,原業主於05年6月斥資409.1萬元購入,持貨至今,轉手獲利210.9萬元,賺幅51.6%。
施志剛續稱,7月截至22日,嘉亨灣暫錄5宗買賣,兩房單位佔4宗,景觀質素一般,平均成交呎價10393元。目前,屋苑約有320個放盤,平均每方呎叫價10500元,議價空間約1至3%。
5 : Ar Yan(11362)@2012-07-29 03:37:41

亨亨灣?
咁太鼓成都係這個價

不過,2者架分別就一個新一個舊,一個發展成熟,一個就近蘇豪區

不過,校網唔知邊區好的?
6 : Sunny^_^(11601)@2012-07-29 08:25:05

5樓提及
亨亨灣?
咁太鼓成都係這個價
不過,2者架分別就一個新一個舊,一個發展成熟,一個就近蘇豪區
不過,校網唔知邊區好的?


亨亨灣旁的就是所謂"港島英中新貴"...港島民生書院...
7 : Sunny^_^(11601)@2012-07-29 08:27:05

4樓提及
某個角度睇
而家最抵買係半新樓, 例如亨亨灣
你睇今日, 620萬買到688尺, 尺價9千幾蚊
原業主05年買番黎都要409萬, 只賺到你200萬
利嘉閣施志剛表示,西灣河嘉亨灣2座高層 H室,688方呎,兩房開則,向東南望避風塘海景,成交價620萬元,呎價9012元。據悉,原業主於05年6月斥資409.1萬元購入,持貨至今,轉手獲利210.9萬元,賺幅51.6%。
施志剛續稱,7月截至22日,嘉亨灣暫錄5宗買賣,兩房單位佔4宗,景觀質素一般,平均成交呎價10393元。目前,屋苑約有320個放盤,平均每方呎叫價10500元,議價空間約1至3%。


亨亨灣實用面積比較細...
不過9千幾就真係幾平.旁邊既鯉景灣,海景2房都要破萬(一年前既事...)
8 : 龍生(798)@2012-07-29 18:51:19

我意思係,享亨灣半新樓,相對升幅無咁深,05 年太古城300萬都有找,但而家6百五, 亨亨灣升得少好多,跌幅空間無咁深,仲有條件追落後,投資角度睇,應取亨亨
9 : 龍生(798)@2012-08-02 02:31:46

但當然, 650萬買4百尺都唔知有冇的亨亨灣...

值唔值又是另一回事了
樓民 民講 講場 新界 樓貴 貴過 市區
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殺入市區 水客東鐵全線上落貨

1 : GS(14)@2012-10-01 11:12:58

前幾日搭地鐵都見到唔少
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20121001/18029075
以「打游擊」形式派貨
有東鐵乘客表示,朝早上班繁忙時間過後,水貨客就會湧現;旺角東、九龍塘站也開始多了不少水貨客,「一霸就霸咗成個車廂」,更在車上分貨,造成危險。市民周小姐更「見過啲貨(喺車廂)冧落嚟」。
現時水貨客多以「打游擊」形式派貨,不斷轉換散貨和取貨地點。旺角東站是水客其中一個重要根據地,記者一連兩天在下午2時左右,於該站的B出口外面目睹水貨客分貨。在分貨期間,一直有人「睇水」,只要途人多望兩眼,他們便緊盯對方。
[【粉嶺】兩名水貨客在粉嶺站月台,合力將奶粉拆箱並裝入連鎖店膠袋內。王子俊攝] 【粉嶺】兩名水貨客在粉嶺站月台,合力將奶粉拆箱並裝入連鎖店膠袋內。王子俊攝
大埔墟月台變裝貨場
首天有三名水貨客各自拖著紅白藍膠袋、手推車和行李篋互換貨品,包括化妝棉、電子產品等;換貨後再會合站內行家,一行六人浩浩蕩蕩乘港鐵往羅湖過關,貨品霸佔大半個車廂。
翌日輪到益力多軍團。下午1時45分,一輛客貨車駛至,車門一開,即見大批益力多,另外也有奶粉、電子產品及波鞋等。直到下午2時,10多名負責帶貨的水客陸續湧現取貨,之後一個接一個推著滿載貨品的手推車離開,前往坐東鐵。
東鐵沿線都有水貨客上車,貨品放滿車廂地上,令乘客極度不便。記者聽到有水貨客指,近日風聲太緊,「帶埋聽日唔帶住」。不過,也有不少人裝扮成旅客,將貨品塞入行李篋、背囊,再手提數個膠袋的貨,大包小包地湧上車。其中一名水貨客說:「我個袋裝到七條(益力多)。」也有水貨客以手挽袋運貨,用零食遮蓋底下的多罐奶粉。
大埔墟站月台更成為臨時裝貨場,五名大漢將散在月台的大批益力多,花了30分鐘時間「打包」好後,一見列車駛至,無視車上幾近客滿的擠逼,二話不說地將手推車強行塞入車內。
2 : 鱷不群(1248)@2012-10-01 14:34:46

當你打擊得上水的水貨,你就應該預了會有這種情況
3 : GS(14)@2012-10-01 15:17:47

2樓提及
當你打擊得上水的水貨,你就應該預了會有這種情況


現在仲難打擊
4 : 鱷不群(1248)@2012-10-01 15:21:30

根本不用打擊,經濟已經不好,何必再斷自己水路
5 : Ar Yan(11362)@2012-10-01 19:55:20

其實仲要過關架,唯有係自動過關部機到set出入程式,當一日多過某個合理次數,就發出響聲,俾職員留意下佢,見佢行為怪異就抖下佢

不過,可能會導致過關部機有bug出現
6 : 自動波人(1313)@2012-10-01 21:59:32

4樓提及
根本不用打擊,經濟已經不好,何必再斷自己水路


經濟幾時有好過.....
7 : KENLIN(17685)@2012-10-02 00:30:30

基本上香港出水貨係冇犯香港法律, 只係水貨入大陸犯大陸法, 所以要捉主要由大陸捉, 只要水客係香港人, 就冇犯香港法律, 而且走水貨涉及龐大利益, 要禁都禁唔曬, 與其用近乎黑社會洗場既方法打壓水貨佬, 倒不如設立大件行李集裝區, 俾d水貨佬分貨, 唔會影響d市民就算啦!
8 : hh0610(1603)@2012-10-02 00:51:33

7樓提及
基本上香港出水貨係冇犯香港法律, 只係水貨入大陸犯大陸法, 所以要捉主要由大陸捉, 只要水客係香港人, 就冇犯香港法律, 而且走水貨涉及龐大利益, 要禁都禁唔曬, 與其用近乎黑社會洗場既方法打壓水貨佬, 倒不如設立大件行李集裝區, 俾d水貨佬分貨, 唔會影響d市民就算啦!


根本就係, 只要水客係香港人, 何必阻人搵兩餐.

唔少人都賣過IPHONE/IPAD去先達, 冇水客走貨, 邊有一千幾百俾你執.
9 : 自動波人(1313)@2012-10-02 00:57:01

7樓提及
基本上香港出水貨係冇犯香港法律, 只係水貨入大陸犯大陸法, 所以要捉主要由大陸捉, 只要水客係香港人, 就冇犯香港法律, 而且走水貨涉及龐大利益, 要禁都禁唔曬, 與其用近乎黑社會洗場既方法打壓水貨佬, 倒不如設立大件行李集裝區, 俾d水貨佬分貨, 唔會影響d市民就算啦!


劃區劃地咁都得?

果欄呀?
10 : hh0610(1603)@2012-10-02 01:05:14

9樓提及
7樓提及
基本上香港出水貨係冇犯香港法律, 只係水貨入大陸犯大陸法, 所以要捉主要由大陸捉, 只要水客係香港人, 就冇犯香港法律, 而且走水貨涉及龐大利益, 要禁都禁唔曬, 與其用近乎黑社會洗場既方法打壓水貨佬, 倒不如設立大件行李集裝區, 俾d水貨佬分貨, 唔會影響d市民就算啦!

劃區劃地咁都得?
果欄呀?


冇野格, 人地走水貨冇犯法, 反正上水唔俾上貨, 咪第二度囉.
11 : 自動波人(1313)@2012-10-02 01:11:05

10樓提及
9樓提及
7樓提及
基本上香港出水貨係冇犯香港法律, 只係水貨入大陸犯大陸法, 所以要捉主要由大陸捉, 只要水客係香港人, 就冇犯香港法律, 而且走水貨涉及龐大利益, 要禁都禁唔曬, 與其用近乎黑社會洗場既方法打壓水貨佬, 倒不如設立大件行李集裝區, 俾d水貨佬分貨, 唔會影響d市民就算啦!

劃區劃地咁都得?
果欄呀?

冇野格, 人地走水貨冇犯法, 反正上水唔俾上貨, 咪第二度囉.


無問題丫,趕你去長洲上貨囉

到時坐大飛快過羅湖過關添喎smiley
12 : hh0610(1603)@2012-10-02 01:31:47

11樓提及
10樓提及
9樓提及
7樓提及
基本上香港出水貨係冇犯香港法律, 只係水貨入大陸犯大陸法, 所以要捉主要由大陸捉, 只要水客係香港人, 就冇犯香港法律, 而且走水貨涉及龐大利益, 要禁都禁唔曬, 與其用近乎黑社會洗場既方法打壓水貨佬, 倒不如設立大件行李集裝區, 俾d水貨佬分貨, 唔會影響d市民就算啦!

劃區劃地咁都得?
果欄呀?

冇野格, 人地走水貨冇犯法, 反正上水唔俾上貨, 咪第二度囉.

無問題丫,趕你去長洲上貨囉
到時坐大飛快過羅湖過關添喎smiley


人地又冇犯法? 點趕, 因為霸佔旺角站, 霸佔彌敦道?

做個樣掃掃上水就會.
13 : GS(14)@2012-10-02 10:13:28

7樓提及
基本上香港出水貨係冇犯香港法律, 只係水貨入大陸犯大陸法, 所以要捉主要由大陸捉, 只要水客係香港人, 就冇犯香港法律, 而且走水貨涉及龐大利益, 要禁都禁唔曬, 與其用近乎黑社會洗場既方法打壓水貨佬, 倒不如設立大件行李集裝區, 俾d水貨佬分貨, 唔會影響d市民就算啦!


其實寓禁於徵仲好...
14 : hh0610(1603)@2012-10-02 11:10:25

13樓提及

其實寓禁於徵仲好...


徵左啦, 羅湖東鐵車費! 仲要越徵越多! 而家徵到去上水同旺角.
15 : greatsoup38(830)@2012-10-02 12:01:25

14樓提及
13樓提及

其實寓禁於徵仲好...

徵左啦, 羅湖東鐵車費! 仲要越徵越多! 而家徵到去上水同旺角.


幾十銀邊夠
16 : hh0610(1603)@2012-10-02 12:05:32

15樓提及
14樓提及
13樓提及

其實寓禁於徵仲好...

徵左啦, 羅湖東鐵車費! 仲要越徵越多! 而家徵到去上水同旺角.

幾十銀邊夠


出師要有名. 你點收? 人頭稅?
17 : greatsoup38(830)@2012-10-02 12:07:22

16樓提及
15樓提及
14樓提及
13樓提及

其實寓禁於徵仲好...

徵左啦, 羅湖東鐵車費! 仲要越徵越多! 而家徵到去上水同旺角.

幾十銀邊夠

出師要有名. 你點收? 人頭稅?


得閒去捉下阻路阻街都夠啦
18 : greatsoup38(830)@2012-10-02 12:07:56

或者搞個乜乜牌,指定他去甚麼地方搞都得
19 : hh0610(1603)@2012-10-02 12:11:17

17樓提及
16樓提及
15樓提及
14樓提及
13樓提及

其實寓禁於徵仲好...

徵左啦, 羅湖東鐵車費! 仲要越徵越多! 而家徵到去上水同旺角.

幾十銀邊夠

出師要有名. 你點收? 人頭稅?

得閒去捉下阻路阻街都夠啦


點解要禁? 除左阻住下搭火車過關, 又冇犯法, 又冇殺人放火.

腥港人抽IPHONE, 賺果一千幾百, 都係咁黎咋喎.
20 : greatsoup38(830)@2012-10-02 12:12:41

無禁你,你有無睇過那些廢紙店,他們當呢d就是交租
21 : hh0610(1603)@2012-10-02 12:16:57

加大成本, 轉嫁大陸人而已, 羊毛出在羊身上.

所以我贊成大搞東北購物城, 增加稅收.
22 : greatsoup38(830)@2012-10-02 12:19:24

21樓提及
加大成本, 轉嫁大陸人而已, 羊毛出在羊身上.
所以我贊成大搞東北購物城, 增加稅收.


無所謂,人地買得起照樣買

稅收不一定增加,增加是政府收入
23 : hh0610(1603)@2012-10-02 12:27:22

22樓提及
21樓提及
加大成本, 轉嫁大陸人而已, 羊毛出在羊身上.
所以我贊成大搞東北購物城, 增加稅收.

無所謂,人地買得起照樣買
稅收不一定增加,增加是政府收入


沒錯, 是政府收入. 與其俾商家佬賺哂, 政府就在邊境搞個商場, 每年袋番幾百億, 人人有錢分.
24 : greatsoup38(830)@2012-10-02 12:32:18

我最怕又是賣左塊地畀發展商
25 : hh0610(1603)@2012-10-02 12:34:47

24樓提及
我最怕又是賣左塊地畀發展商


你這個懷疑, 合理. 數碼講, 是前車之鑑.

未做先懷疑, 只有兩個方式. 信佢, 就做. 唔信, 乜Q都唔駛做.


不過人地深圳唔等你, 是但攪個免稅區, 真係一了百了.
26 : GS(14)@2012-10-02 12:38:48

要政策很難的
27 : hh0610(1603)@2012-10-02 12:46:27

26樓提及
要政策很難的


你又講出重點了.

不求諸己, 反求諸人. 點解我地唔做, 而去祈求人地冇政策?

人地可以唔圍住我地轉, 甚至可以趕絕我地.
28 : 亞力士(1473)@2012-10-02 13:12:05

如果無記錯 上水水貨站响2002/3年沙士開始成形 個時經濟到谷底 好多港人靠佢番身

初時九鐵迫佢地用行李通道 又話大件唔比上車 佢地圍羅湖九鐵站 長毛仲帶頭同九鐡講數 叫人比條生路

坐大至今 仲比內地人返客為主
29 : hh0610(1603)@2012-10-02 13:15:47

28樓提及
如果無記錯 上水水貨站响2002/3年沙士開始成形 個時經濟到谷底 好多港人靠佢番身
初時九鐵迫佢地用行李通道 又話大件唔比上車 佢地圍羅湖九鐵站 長毛仲帶頭同九鐡講數 叫人比條生路
坐大至今 仲比內地人返客為主


大概是這樣.

而家趕到去旺角, 水客個人來講, 更難搵食.
30 : GS(14)@2012-10-02 13:36:16

29樓提及
28樓提及
如果無記錯 上水水貨站响2002/3年沙士開始成形 個時經濟到谷底 好多港人靠佢番身
初時九鐵迫佢地用行李通道 又話大件唔比上車 佢地圍羅湖九鐵站 長毛仲帶頭同九鐡講數 叫人比條生路
坐大至今 仲比內地人返客為主

大概是這樣.
而家趕到去旺角, 水客個人來講, 更難搵食.


咁現在又到另一個反面
31 : KENLIN(17685)@2012-10-02 19:34:00

陰謀論, 而家政府打水貨佬, 只要係針對自由行水貨辦, 本地水貨佬應該仲好生意啦!
32 : GS(14)@2012-10-03 22:00:52

31樓提及
陰謀論, 而家政府打水貨佬, 只要係針對自由行水貨辦, 本地水貨佬應該仲好生意啦!


個市價會唔會高左?
殺入 市區 水客 東鐵 全線 上落 落貨
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281630

曉悅269萬起 2年半最平市區盤

1 : GS(14)@2014-11-06 11:24:49

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141106/news/ea_eab1.htm




【明報專訊】發展商繼續密密推盤。恒地(0012)長沙灣20個月單幢樓花曉悅,公布首批50伙價單,折實平均實呎15098元;曉悅首推平均呎價,雖較同系8月開售的同區曉盈首批實呎1.37萬元高1成,惟曉悅主打開放式迷你戶,實用193方呎單位最低消費僅269萬元,成為繼紅磡御悅12年初以折實入場費190萬元作招徠後,逾兩年半來入場費最低市區新盤。


開放戶最細193呎 呎價1.5萬貴二手14%

恒地營業(一)部總經理林達民指出,曉悅隨時公布銷售安排及於下周開售。曉悅首批50伙平均呎價17087元,恒地提供6%即供折扣後,再提供6%「折上折」稅項補貼名義優惠,令折實均價降至約1.5萬元,較同區二手樓喜雅實呎1.32萬元高14%,折實價由269萬至473萬元。

近年折實入場費約300萬元市區新盤全位處九龍,均屬恒地或信置(0083)項目;至於港島近期入場費最低新盤,為協成行筲箕灣遠晴、華置(0127)西環南里壹號,200餘呎入場費435萬元。

華懋九龍灣雲門呎價3.54萬 低鄰盤2%

另華懋九龍塘雲門公布首批30伙售價,以定價計平均實呎38138元,華懋提供最高約7.12%折扣(3%即供優惠及「折上折」4.25%優惠),折實實呎約3.54萬元,比嘉里(0683)8月推售的三號義德道首批折實實呎3.63萬元低逾2%;雲門各單位都附送車位一個,價值250萬元。

雲門最低消費為2座2樓B室(實用1260方呎),折實價3978萬元、實呎3.15萬元。華懋營業部經理吳崇武稱,項目暫定下周二發售。

至於嘉里周六首推210伙的沙田九肚玖瓏山,消息指累收約1000票,超額4倍;發展商與經絡按轉介合作,為買家提供5年定息按揭,首3年息率2.25%,第4、5年2.75%,之後全期P減1.5%(P現為5.25%),還款期最長30年,最高貸款額為樓價估值85%或800萬元,名額限30個。

另外嘉里九龍塘三號義德道,市場消息指出,有本地客大手購入1座1樓A、B室,2樓B室共三伙;單位總涉1.66億元,平均呎價3.56萬元。

至於長實(0001)大埔嵐山II期明開售33伙,接獲220張入票,當中兩成即近50名入票入士,目標是購買首次散賣的5個實用196方呎開放式戶,即約每10組客爭購一開放式戶。
曉悅 269 萬起 年半 最平 市區
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=286343

市區低於萬元租盤快絕迹

1 : GS(14)@2015-01-06 01:04:14





【本報訊】樓價上升,租金追隨。中原地產研究部預期,今年租金持續上揚,年內香港及九龍區月租低於1萬元的租盤將完全消失。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指,月租低於1萬元的私樓租盤,去年港島區佔0.2%,連續3年處於0.5%的水平。九龍區佔0.6%,連續3年徘徊於1%,預期租金繼續上升,今年香港及九龍區月租1萬元以下的租盤將完全消失。新界方面,期內月租低於1萬元的租盤為12.5%,按年跌1.2個百分點,比例由2012年的21.3%起連跌兩年,預期租金上升,新界區同類租盤的佔比將降至10%以下。



嘉湖兩房月租萬元

事實上,新界區月租1萬元的租盤持續減少,十大屋苑最低入場費的天水圍嘉湖山莊,兩房租金已逼近1萬元。祥益地產蕭嘉偉表示,樂湖居9座中層E室,實用面積448方呎,屬兩房間隔,以月租10,000元租出,呎租約22元,業主於1993年買入價為130萬元,租金回報率達9厘。目前,該屋苑放租盤逾70個,叫租最平為麗湖居一個低層戶,實用面積446方呎,叫租8,500元,呎租約19元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150105/18991662
市區 低於 萬元 元租 租盤 盤快 絕跡
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=286969

施政報告着重遠水 市區上車盤趕應市恒地三貨尾盤擬加價

1 : GS(14)@2015-01-19 00:59:34





【本報訊】施政報告只着重長遠供應及增加資助房屋,市場多個一手貨尾盤齊齊加價,恒地(012)三個位於深水埗及長沙灣的曉字系單幢貨尾盤擬短期內加推,並指有加價空間。而今明兩日一手樓將有逾四百五十伙出售。記者:程俊華


四叔李兆基旗下香港小輪(050)將粉嶺逸峯貨尾瘋狂加價最多近三成後,同屬四叔的恒地亦部署加推貨尾。恒地營業(一)部總經理林達民表示,深水埗曉尚、曉盈及長沙灣曉悅最快下周加推,三個項目有現樓亦有樓花,全為市區上車盤,由於現時建築成本持續上升,每方呎達四千至五千元,而細單位成本更高,故有加價空間。



■恒地林達民表示,建築成本持續上升,細單位更有加價空間。 李潤芳攝





全為單幢樓 涉約百伙

三個樓盤合共四百三十五伙,共售出三百二十九伙,套現十六億六千七百萬元。以售出的單位計算,曉尚、曉盈的平均呎價為一萬四千七百元,曉悅則為一萬七千元。現尚餘一百零六伙貨尾,以曉悅有五十八伙最多。林達民又指,農曆新年前會推售貨尾為主,羊年頭炮將會是旺角曉珀.御或土瓜灣馬頭圍道項目,分別有四十一伙及一百伙。他認為,施政報告豐富各類型物業供應鏈,而公營房屋與私樓客源不會重叠,對樓價未有影響,料今年樓價上下波幅15%。施政報告後已有逸峯、將軍澳THE PARKSIDE及尖沙嘴The Austine Place趁勢加價加推。而周末一手市場共有逾四百五十伙新盤推出,包括新地(016)東涌東環今售三百三十伙。中國海外(688)及市建局合作的西營盤星鑽明日發售一百伙,共收逾二百八十票。信置(083)大埔天賦海灣重推一百一十六伙,據一手銷售網紀錄首日共沽逾二十三伙,九成以上為用家。房協長沙灣喜盈、喜韻共六伙撻定戶加價後亦全數沽清。恒地營業(二)部總經理韓家輝表示,與金朝陽(878)合作發展的大坑雋琚將於明日開放示範單位予公眾。



白居二購買康強苑

此外,政府早前推出的免補地價買綠表居屋(俗稱白居二)計劃,有申請人趕尾班車入市。富山地產黃澤龍表示,樂富康強苑剛錄今年首宗成交,高層13室,實用面積五百三十方呎,買家以四百零八萬元買入,實用呎價七千六百九十八元。原業主一九九三年於居二(綠表)市場以一百三十一萬元買入,持貨十六年,賺二百七十七萬元,升逾兩倍。美聯物業曾偉明表示,葵涌葵芳閣一座中層E室,實用面積約為三百九十七方呎,成交價約四百二十二萬元,呎價約為一萬零六百三十元,屬屋苑新高呎價。單位放盤兩日即獲承接,業主臨場反價四萬元,用家照追價。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150117/19005480
施政 報告 著重 遠水 市區 上車 盤趕 應市 地三 三貨 貨尾 尾盤 盤擬 加價
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=287304

收租客轉買市區新盤

1 : GS(14)@2015-07-22 02:18:16

【吼平價盤】多個新盤接連推售,搶走市場焦點之餘,同時搶走客源。近期入市買家,除用家外,另有一批收租客,該批收租客過往主攻新界上車屋苑,至近期轉戰市區新樓,主要是新盤低市價推售,租值較高所致。



喜薈租金回報逾4厘

嘉湖山莊剛誕下首宗2房單位突破400萬元個案,該單位買家,假設買入單位作收租用途,須付樓價50%,嘉湖山莊麗湖居2房成交價406萬元,首期203萬元,單位月租約1萬元,租務回報率3厘。若以房協長沙灣新盤喜薈加推單位中,最平的3座6樓A室作例,實用面積391方呎,即供價488.79萬元,呎價12,501元,若同作收租,首期須樓價50%即244萬元,按同系同區喜雅2房租金作參考,料每月收租1.8萬元,租務回報率4.4厘,租值看高一線。代理指,受市區新盤低市價一成開售影響,嘉湖山莊本月成交量驟減,本月迄今錄20宗成交,較上月同期約30宗減少33%。預期整體二手買賣略為放緩,待新盤銷售過後,向隅客將逐步回流二手市場,成交才有望回升。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150721/19226571
收租 租客 客轉 轉買 市區 新盤
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=291504

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