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市區和新界樓有多少下跌空間?

上週Glaucus 出研究報告狙擊瑞年(2010),指集團2011-2013 年的賬目有造假之嫌。讀者飛鴿傳書問及,筆者於週末撰文,可參看《信網》或博客全文。近日翻開報章,都是樓價大幅下挫的新聞。重陽節假期沒登高,而是作客陪睇樓,畢竟香港的娛樂活動太少,都是行街食飯看戲。講開電影,《The Martian 火星救援》男主角的冷靜睿智,值得投資者學習。

另一齣好片《Suffragette 女權之星》在英國的宣傳鋪天蓋地,11月9日晚在九龍Grand Cinema 有慈善首映禮為HER Fund 籌款。看好戲同時行善,有興趣的讀者可到 herfund.org.hk 了解詳情。

走入地產代理舖,相熟的經紀沒有硬銷,倒是建議農曆新年後才是時機。現時市場對樓價下調應該無懸念,問題是:甚麼價位算合理?

2013年2月筆者曾撰文《樓價升幅合理嗎?》指樓價於2010至2012年間上升36%屬合理。美國行貨幣量寬政策,長期低息環境。而港元和美元掛勾,即使地理位置靠近中國,卻必需跟隨低利率,而不是與內地息率看齊。既然港元無法跟隨人民幣升值,該部份便在資產價值反映。事隔兩年多,最近一兩中國的通脹放緩,早前更將人民幣貶值,兼數次降息降準,實行「放水」。這會如何影響資產價格?

樓宇買賣屬中長期投資(尤其是實施加倍印花稅後),筆者參看過去5年的中原領先指數CCL,並以2010年1月第一個星期的數據作基準,計算不同時期的樓價累積升幅。從圖表1 可見綜合CCL 累積升了~95%,當中大型單位上升約70%,而中小型單位上升超過100%。若以地域劃分,則新界西的樓價升幅最強,接近130%,而港島物業只是上升約87%。升得快自然容易跌得急,這大概是物理定律。近日「劈價」的樓盤多屬新界區,而400萬樓下的細價盤源較上月大幅增多,屬合情合理的現象。那麼港島或者大型單位的累積樓價升幅(分別為~87%和70%)合理嗎?可能回調多少?
截至2014年1月,中國的利率、通脹和匯率分別是6厘、1.6% 和累計升值12.8%,三個數字相加大約是20.5%。而香港的利率維持在0.5%,通脹則約4.4%,由於利率低過通脹,是負利率,相加約 -3.9%。而中國和香港兩者相差~24.4%。所以,即使不計供求關係,單是貨幣兌換、利率和通脹的差異,本地資產已需要升值25%。

中原指數主要追蹤二手物業,看似與最新的土地價格和建築成本無直接關係,但二手樓和同區的新建樓宇價格有關聯性,價格保持某個比例。所以,新推土地的呎價和建築成本,對物業價格具參考價值。筆者嘗試找新近土地的成交價,由於市區住宅地難求,暫時以今年1月的九龍觀塘商業用地作參考,重點不是呎價,而是升幅。該塊海濱道商業地,由領匯聯同南豐以近59億元投得,高於市場預期上限兩成,亦較三年前比鄰地貴七成二。若以土地成本佔總房價二至三成計算,地價上升七成二即房價會上升14% 至 22%。另外,參考建築署的「建築工程投標指數」,今年第一二季的指數較2010年第一季上升約56%,而建築工資亦上升約50%。若建築成本和工資佔房價二至四成計算,房價需上升10%至20%。即過去5年,土地和建築成本上漲,可令房價上升24% 至44%。

將幾個因素相加,合共49% - 69%,接近大型單位樓價的升幅。餘下的升幅,該是供求影響所致。而上述兩段文字的數據,皆是截至2014年初和2015年初。近月中國的利率下降至4.3厘,加上貨幣貶值,而香港通脹率則下降至約2%,負利率的幅度收窄。這令中國和香港的貨幣、利率和通脹差異從~25% 下降至~16%。以此角度觀之,市區大型單位樓價有空間下降一成,而新界樓價因為早前大幅度跑贏,現時的下跌空間達3成。

《網上加料版》

過去幾年香港的「土地問題」嚴重加劇貧富懸殊情況。樓價升幅加上借貸槓桿,投資物業的回報以數倍計,大幅拋離其它投資產品。莫怪乎年青人都想盡快上車。畢竟香港靠近經濟增長不俗的中國,卻基於歷史原因出現負利率,這種機遇不是經常有。

回看股市,若以2010年1月的平均點數計算,道指、恆指和上證指數分別累計上升63%,5.5% 和5.1%。驟眼看,恒指和上證的表現不相伯仲。事實是上證指數於2010至2014年累計下跌約35%,而今年則一口氣上升了40% (大時代過後,相對2010年依舊錄得升幅)。恆指則於2011-2013年上下波動約20%,之後窄幅橫行。中國的股市屬政策市,恆指沒有深受影響屬正常。但過去幾年美國量寬政策成效有目共睹,恆指卻大幅跑輸道指58%...   

除卻前文談及利率、匯率、通脹、土地和建築成本上漲的因素,筆者忽發奇想 - 有沒有可能恆指落後道指的升幅,都在樓市顯現呢?當然,股市和樓市是完全不同的市場,不論產品、業務、參與者、投資策略和年期都不一樣,硬將股市升幅套入樓市,或許稍為牽強。只是比較兩地股指時加以聯想...   

衣食住行是每個人最基本的需要,單純將買賣物業看成投資行為,也許真的影響民生(尤其香港沒有新加坡的組屋制度,也沒有英國要求私人物業割出某個比例讓政府資助上車)。樓價和股票類近之處 - 交投活躍自然波幅又快又大。若果不是短炒,而是真正的長期投資,大型屋苑之外,尋寶範圍可透過了解未來規劃作篩選,市區仍有這類具潛力但價格落後的樓盤。
此文同見於《信報》的《價值投資》專欄
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市區 新界 樓有 多少 下跌 空間
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