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參考全世界豪宅 重新整修白雲山莊 新光吳家錄打造歐式「天空之城」


2010-9-6 TWm




為了這個全陽明山上無敵的超級景觀,吳家錄特地在家裡二樓裝修了一個適合看夜景的平台,近則可以看到大直河濱公園許多人在打壘球,天氣好時,甚至一路可以看到淡水河的出海口,坐在窗台前靜思,人生再大的難關都會煙消雲散。

撰文‧劉俞青

如 果有機會,站在陽明山仰德大道三段一二五巷巷口,往西邊望去,會看到一座童話故事般的城堡,就矗立在山頭上,它有著深咖啡色寶蓋型的屋頂,偶爾還會被飄過 的雲霧遮住視線,像極了日本宮崎駿卡通裡的﹁天空之城﹂;這裡過去外界稱之為﹁白雲山莊﹂,但就在二年前,白雲山莊悄悄易主,如今住在這座天空城堡裡的主 人,正是新光金控副董事長吳家錄。

整個陽明山最聰明的一筆交易不僅詩意篇篇,在陽明山當地房屋仲介的眼中,這幢房子還有不同的意義。

大 師房屋專營陽明山豪宅的經理闕仁桀說:﹁把整個陽明山頭翻過來,這是其中最聰明的一筆交易。﹂而住邦不動產總經理劉陳傳則說,找不到比吳家錄更厲害的,﹁ 這幢房子買得太漂亮了!﹂事實上,當年看上白雲山莊的,不僅僅只有吳家錄。但當其他買主都專注在商談土地的買賣時,只有吳家錄念頭一轉,向當時傳出財務吃 緊的白雲山莊實業,提出買下整家公司的計畫,吳家錄的這一妙招,順利解決原屋主在財務上的燃眉之急,當然也成功打敗其他對手,買下整座白雲山莊,據悉成交 金額大約五億元。

當時的白雲山莊實業名下持有所有白雲山莊將近五千坪土地,因此如今白雲山莊實業由吳家錄的獨子、也是新光兆豐農場總經理吳邦聲掛名董事長,而整座風景如畫的白雲山莊,也成為吳家錄最棒的養老居所。

當然,這樁買賣也為向來以精於計算在地產界聞名的吳家錄,再添一筆漂亮的交易紀錄。

買進這座人人稱羨的好莊園之後,裝修當然是一大工程,據透露,吳邦聲幾乎是看遍世界各地的豪宅,拿著好幾百張世界各大豪宅細部的照片,和設計師逐一討論每一個裝修的細節,才一步步敲定工程。

新 光金董事長吳東進都自嘆不如但也因為太過仔細,以致進度嚴重落後,到後來,是今年高齡八十二歲的吳家錄忍不住催促:﹁我現在是和時間賽跑的人,你還不快點 弄。﹂才讓吳邦聲花了一年多心血重新打造的美麗家園順利完工,而吳家錄一家人也在今年上半年,開開心心住進這座美麗的空中城堡。

根據去過吳老家裡的新光員工轉述,這座城堡的最大特色,是擁有無價的超級景觀,近則可以看到大直河濱公園許多人在打壘球,天氣好時,甚至一路可以看到淡水河的出海口,坐在窗台前靜思,人生再大的難關都會煙消雲散。

為 了這個全陽明山上無敵的超級景觀,吳老特地在家裡二樓裝修了一個適合看夜景的平台,連同樣住在陽明山上的新光金董事長吳東進來訪看了之後,都忍不住自嘆不 如,直說:﹁買得到這樣的好房子,人生就沒有遺憾了。﹂整座園子是採歐式的設計,開車如果從仰德大道三段上左轉進來,大約要開二分鐘,才會見到一個咖啡 座,吳家錄和夫人溫翠眉兩人常在這裡小坐,喝喝咖啡,看夕陽。

據悉,吳家錄曾經考慮過,五千坪大的房子,就這麼幾個人住,有點太安靜了,想把前面原本的廂房改建成民宿,讓外面的人也能來享受一下這裡的自然之美,但後來是在溫翠眉嚴重抗議下才作罷。

﹁老婆大人﹂表示,辛苦了一輩子,好不容易有座美麗的家園,不希望有外人來打擾,吳家錄聽了只有尊重,他說,退休生活太太最大,能在這麼美麗的地方養老,﹁人生夫復何求!﹂

吳家錄

出生:1928年

現職:新光金控副董事長

學歷:彰化商職

經歷:新光人壽總經理、參與新光人壽創立

興趣:投資不動產


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山東:處理爛尾樓可借鑒“彩石山莊”模式

近日,山東省政府出臺措施,規範房地產業易發生問題的領域。其中關於爛尾樓問題的處理,山東明確可以借鑒三聯彩石山莊處理模式。

山東省出臺的措施明確:“堅持依法依規、理性務實、積極穩妥的原則,逐個樓盤研究擬訂處置方案。對於挪用預售資金造成的爛尾項目,可敦促開發企業籌措資金,恢複項目建設;對於企業自身無力實施的項目,可協調其他有實力的開發企業接盤,盡快複工並達到竣工交付條件;對於債權債務複雜、難以協調接盤的項目,可借鑒三聯彩石山莊項目的處理模式,按‘購房者債權優先受償’的原則,通過司法途徑妥善解決,保護購房者權益,維護社會穩定。”

房價飆升!山東出臺措施治理房地產四大易出問題領域>>>>>>

三聯彩石山莊項目是三聯集團於2006年推出房地產項目,當時共計完成“預售”9.6億元,涉及到2000多購房戶。原定於2008年10月交房,因為三聯集團資金鏈斷裂,到2008年9月,項目徹底停工,只在工地上留下了幾個大坑。彩石山莊項目由此也被稱為江北第一大爛尾項目。

直到今年,三聯彩石山莊遺留問題才得以徹底解決。涉及的2087戶群眾購房糾紛已全部以調解方式解決,共發放執行款14.27億元。

彩石山莊項目解決的關鍵是“購房者債權優先受償”。山東康橋律師事務所首席合夥人、山東省政府法律顧問張巧良律師自始至終參與了彩石問題的解決方案的制定,他此前告訴《第一財經日報》記者,彩石山莊項目設置了多重抵押,如果走破產、拍賣等程序,抵押權人優先受償,購房者的利益無法得到保護,會引發社會不穩定因素。

張巧良說,從立法精神和法治原則來看,在“彩石山莊項目”中,購房者應當被認定為消費者,與牽涉其中的金融機構、施工單位等相比,屬於弱勢群體,其合理合法的權益,尤其是涉及到生存的基本權益,應當得到尊重和保護。

為此,張巧良提出,支付了商品房全部或大部分款項的買受人的債權應該具有返還請求優先權。

這一主張得到最高人民法院和山東省政府的支持,成為解決彩石山莊問題的關鍵。這一模式也被寫進今年最高人民法院在全國兩會上的工作報告。

濟南最大爛尾樓盤身後事:彩石山莊十年維權路漫漫>>>>>>

山東 處理 爛尾樓 借鑒 彩石 山莊 模式
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三朝皇帝打造的旅遊項目要融資!避暑山莊登陸新三板

300多年前的康熙、雍正和乾隆並沒有想到,他們歷經三朝打造的清朝最大旅遊度假項目——承德避暑山莊,如今悄然開始了資本運作。

第一財經記者獲悉,承德避暑山莊旅遊股份有限公司近期獲批登陸新三板。然而這個聲名遠揚的5A級景區業績表現卻並不如想象中好,由於收益渠道幾乎單一化依靠門票,還有淡旺季業績不平衡等問題,因此其融資效果是否可達預期尚未可知。

不過,避暑山莊已經意識到問題所在,其目前也在尋找轉型開拓新項目。

名園資本路

避暑山莊始建於康熙四十二年,建成於乾隆五十五年,其與頤和園、拙政園、留園並稱為中國四大名園。史學界保守估計,避暑山莊總投資約為7000萬至8000萬兩白銀。按一兩白銀的購買力約等於現在200元計算,當年的大清朝第一大旅遊地產項目總投資額高達140億元。

三位皇帝建造這座度假村是為了給皇家成員遊玩休憩,數百年前的他們應該不會去計算投入產出和股權問題,因為皇家園林只要讓皇帝開心就好,至於股權——按當時的思路,應該“一草一木皆是皇上的”。

然而時移勢易,如今的避暑山莊作為景區營運,不僅要考慮盈利問題,還有背後的股權結構。避暑山莊披露的公開轉讓說明書顯示,承德避暑山莊旅遊股份有限公司設立過程中,還存在逾期出資、出資瑕疵等問題。在承德避暑山莊旅遊股份有限公司設立之前,公司主體曾是中外合資,雙方股東為承德方正旅遊發展有限責任公司和荷蘭利都貿易有限公司,在2000年11月簽訂相關合同後,兩大股東卻沒有如期繳清出資,直到第二年10月,出資額才繳清。

公開信息顯示,2003年3月,方正旅遊以332.5萬元收購荷蘭利都49%股權,當時,方正旅遊成為避暑山莊旅遊公司的唯一股東。2016年6月,避暑山莊控股股東同意由承德市國有資產經營有限公司向避暑山莊增資1600萬元,承德國資經營由此成為避暑山莊的第二大股東。

厘清公司架構和股權關系後,避暑山莊開始了融資打算。其公告披露,避暑山莊屬於景區旅遊開發業,並且目前大力拓展的增值服務多處於前期階段,需要大量自建投入,因此保證公司有較強的融資能力成為關鍵。於是,近期,避暑山莊獲批登陸新三板,其財務審計為江蘇公證天業會計師事務所,法律顧問為北京市中倫文德律師事務所。

令人苦惱的短板

雖然出身皇家的避暑山莊聲名遠揚,但作為一個景區類企業運營卻存在不少問題。

首先是收益模式的單一化。

根據避暑山莊公開轉讓說明書顯示,2014年、2015年避暑山莊旅遊公司營收,分別為3010.11萬元、3446.74萬元。其中,以避暑山莊環山遊門票收入為主的主營業務收入在2014和2015年分別為2975.98萬元和3400.53萬元,占總營收的比重分別為98.87%和98.66%。

“可見門票是避暑山莊近乎唯一的獲利渠道。太過依靠門票,會使景區盈利模式不健康,難以開發其他衍生收益,而門票的漲價是受相關規定限制的,且出於對客人消費能力的考慮,也不適合一味地漲價。這就使避暑山莊在收入方面難以突破。當然,這也是中國景區普遍存在的問題。迪士尼、環球影城等就可依靠衍生品經濟獲利,可惜中國很多景區缺乏IP開發能力,因此周邊產品的開發力很比較弱。”執惠旅遊創始人劉照慧告訴第一財經記者。

旅遊景區的淡旺季失衡則是困擾避暑山莊的又一大問題。

2016年上半年,避暑山莊業績下滑,僅收入296.48萬元,虧損165.59萬元。對此,避暑山莊的解釋是——旅遊受季節影響較明顯,通常7月-8月為旺季,而2016年上半年為旅遊淡季,因此遊客數量較少,該報告期內,景區的門票價格較為穩定,遊客數量的波動對營收的影響較大。

“季節性是幾乎所有景區都會遇到的問題,這就要依靠景區去開發一些可以平衡淡旺季的項目來解決。比如可以做一些室內活動來避免天氣過冷或過熱造成的不良感受。”劉照慧指出。

轉型進行式

避暑山莊也看到了自身的問題,其表示,未來的3-5年,期望通過鞏固現有的避暑山莊環山觀光遊、旅遊紀念品開發、銷售等服務,發展多種子業務,創新旅遊娛樂形式,深度挖掘承德避暑山莊及周圍景區豐富的生態、文化、歷史資源,促進承德旅遊資源整合,成為集旅遊交通服務、賓館、餐飲、旅遊商品開發、涉旅電子商務等為一體的旅遊服務供應商。

記者進一步了解到,避暑山莊的發展計劃包括通過3D和虛擬現實等仿真技術解決遊客坐在室內遊遍承德山水的數字避暑山莊項目、旅遊集散中心等。避暑山莊同時還希望開展禪修與養生方面的旅遊項目。

“與酒店、旅行社等相比,景區算是穩定性比較高的旅遊類上市公司,名勝古跡屬於稀缺資源,前景還是有的。避暑山莊登陸新三板不僅可帶來融資,同時也是客促進資產多元化發展。面對問題,其轉型是必然,發展衍生的娛樂、紀念品、養生等是不錯的方向,但能否成功還很難說,得看開發能力和差異化程度。”華美首席知識專家趙煥焱認為。

根據公開信息整理顯示,旅遊企業新三板掛牌以來有交易的企業共有29家,總成交額為22.55億元,成交量1.92億股,平均換手率為14.10%。其中,11家旅遊企業共成交20.62億元,18家協議轉讓的旅遊企業公成交2.06億元。華強方特的成交額13.03億元,占到三板旅遊企業總成交額的57.78%。

三朝 皇帝 打造 旅遊 項目 融資 避暑 山莊 登陸 三板
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靚盤巡禮:天水圍嘉湖山莊呎價八千 住頂層複式

1 : GS(14)@2015-04-09 00:31:48

■下層客飯廳佔去最大部份空間。








位處新界西北區的天水圍嘉湖山莊,樓價向來低水,即使早前部份單位樓價升穿九七時高位,但相比其他地區仍是平,被視為熱門上車樂園,縱然最矜貴的頂層複式大戶,放盤實用呎價僅七、八千元。記者:溫潤潔攝影:何家達模特兒:Yan(ZModel)


嘉湖山莊分七期發展,除第四期為置富銀座及嘉湖海逸酒店外,其他六期為住宅,按期數次序冠以「樂、賞、翠、麗、美、景」為名,再加「湖居」之稱。當中僅限於景湖居及麗湖居頂層提供複式,數量一百九十二個,實用面積九百八十六至一千四百六十二方呎,全部間隔四房,並內置樓梯直達私家天台。中原羅文幫表示,以往複式放盤少於三個,近期個別業主欲趁勢獲利,放盤增至六個,實用面積均逾一千二百方呎,入場費九百五十萬元,呎價七千餘元。



全屋徹底翻新

介紹景湖居複式單位,實用面積一千二百八十一方呎,叫價一千零三十萬元,呎價八千零四十一元,雖非最便宜,但全屋徹底翻新,為同類放盤中裝修最好,賣相出眾。兩層鋪砌纖維木地板,牆身髹油漆,附設燈飾及窗簾,廚房新造白色廚櫃,工作枱面鋪白色實心材料,牆身鋪不銹鋼,具時尚感。客廁及浴室更換所有牆磚及潔具,亮麗新淨。兩層分區清晰,下層客飯廳佔去大部份空間,客廳側旁有一間細房,可作書房或客房,飯廳靠邊是廚房,內接工人房,樓梯旁有客廁。上層屬寢區,套房改動入口位置,並將客廁間隔牆改斜,擴闊套廁外通道。兩間細房維持原間隔,地方闊落,輕鬆放雙人床。全屋多窗光猛,上層梯間設天窗從天台引光入室,倍覺精神。景觀開揚,前方為住客會所及休憩公園,隔開樓群,享遠景。景湖居設邨巴穿梭置富銀座商場、樂湖居及港鐵天水圍站,方便居民購物、飲食及搭車,附近亦有巴士往返九龍及港島。成交方面,最新二月錄得景湖居三座頂層複式,實用一千二百八十一方呎,以九百五十萬元易手,實用呎價七千四百一十六元。



■套房呈不規則形,擺位要花心思。

■上層睡房可放雙人床,見使好用。

■廚房設備全新,光鮮潔淨。



■上層兩間浴室都改用企缸,保留空間感。

■天台有充足地方,可佈置成空中花園。

■數分鐘步程抵置富銀座商場,店舖包括銀行、食肆及投注站等。



相連戶838萬入場

【門檻較低】嘉湖山莊除原裝頂層複式單位外,另一類特色戶為自製相連,分佈各期內,入場門檻較低,現時銀碼最平為美湖居八座高層,實用面積一千零八十四方呎,享米埔景,開價八百三十八萬元,呎價七千七百三十一元。呎價最平則是另一套樂湖居高層放盤,實用一千二百六十九方呎,叫價八百五十萬元,呎價六千六百九十八元。翠湖居四座低層自製相連,實用一千一百方呎,一月以八百四十萬元易手,呎價七千六百三十六元。


■平面圖

景湖居頂層複式叫價:1,030萬元

建築面積:1,530方呎實用面積:1,281方呎實用率:84%間隔:4房(1套)2廳;另工人房及天台落成:1994年建築面積呎價:6,732元實用面積呎價:8,041元備註:連家具租值:2.8萬元回報率:3.3厘資料來源:中原銀座2期分行電郵:mailto:jackymplaw@centamail.com



嘉湖山莊Kingswood Villas【屋苑資料】

地址:天水圍天湖路、天瑞路、天葵路及天龍路落成:1991至1997年發展商:長實



■嘉湖山莊只於景湖居及美湖居頂層設複式單位。

■天水圍嘉湖山莊地圖

■單位優點與缺點



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150307/19066139
靚盤 巡禮 天水圍 天水 嘉湖 山莊 呎價 價八 八千 頂層 複式
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嘉湖山莊1997後首現千萬成交

1 : GS(14)@2015-04-15 08:22:18

■嘉湖山莊景湖居10座頂層複式連天台B室(紅框示)以1,050萬元易手。何家達攝


【本報訊】樓市瘋狂,地點遍遠的天水圍也驚見千萬樓王。曾是蟹貨重災區的天水圍嘉湖山莊,一個頂層連天台複式樓王剛以高達1,050萬元易手,成為天水圍在1997年金融風暴後首宗千萬成交。有街坊直言天水圍樓價也升破千萬,反映政府無力壓抑樓價。嘉湖山莊是首富李嘉誠旗下長和系物業發展代表作之一,1997年開售時最高實用呎價逾8,000元,締造新界西北歷史高峰。當年更邀請了黎明做代言人,樓盤電視廣告一句旁白「嘉湖山莊,可能係最理想嘅豪宅!」,永成經典。其後一場金融風暴加沙士,嘉湖山莊的樓價最多跌七成,變成負資產集中地,屬港人樓蟹慘痛集體回憶之一。




平均呎價比97年高


今日瘋狂的樓市,嘉湖現時平均實用呎價升至近7,300元,比1997年高逾三成,並在18年後再度升破千萬元。美聯物業黎燦強表示,景湖居10座頂層複式連天台B室,實用面積1,407方呎,放盤只有一個多月,剛以高達1,050萬元易手,呎價7,463元,成為嘉湖山莊1997年後首宗破千萬元成交,貴絕天水圍。代理表示,近期股市旺,買家入市信心轉強,今次豪擲千萬購入嘉湖樓王的買家是外區換樓客。原業主1995年以433萬元買入,持貨20年,賺617萬元,升1.4倍。土地註冊處資料顯示,嘉湖歷來只出現過3宗樓價逾千萬元成交,全部在1997年樓市爆煲前出現,但樓王的命運不是變銀主盤,就是慘蝕離場。其中景湖居3座頂層複式,1997年4月以1,050萬元售出,最後逃不過被銀行收樓下場。景湖居另一複式單位,業主1,061萬購入,持貨至2001年以380萬元慘蝕六成沽貨。





記者昨日直擊兩代嘉湖樓王都沒有人應門。屋苑業主黎太6年幾前買入天水圍嘉湖山莊,舉家遷入。她仍記得,當初因為天水圍低水,所以搬來這區,「呢度呎價向來平!」聽到屋苑複式戶破千萬元,她回應:「無奈,(政府)根本做唔到嘢。」單位雖然升值,但她覺得,單位用來自住,無甚意思。■記者朱連峰、陳家雄





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嘉湖 山莊 1997 後首 首現 現千 千萬 成交
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陽明山莊「巨無霸」1.7億沽出

1 : GS(14)@2015-07-22 02:27:17

【本報訊】趁豪宅市道仍熾熱,僑福集團以市場出價方式拆售大潭陽明山莊,新近錄買家一擲1.7億元購入相連「巨無霸」,實用呎價3.5萬元,創屋苑新高。




呎價3.5萬 擁圓形客廳

隨着多個豪宅新盤推售,連帶豪宅收租貨亦同樣伺機拆售。陽明山莊大業主僑福集團,早前推出3伙交吉單位發售,消息指,17座中層91及93室,建築面積分別2,693及3,273方呎,實用面積分別2,188及2,626方呎,以1.68億元成交,兩單位合共實用面積4,814方呎,建築呎價28,494元,實用呎價35,313元。兩單位共提供8個房間,其中,以93室客廳以圓形設計較特別。整幢17座均屬大業主收租貨,據知,目前尚餘2伙計劃出售。建於1989年的陽明山莊,樓齡已屆26年,前排17座擁有廣闊景致,包括黃泥涌水塘及大潭郊野公園景及遠眺維港海景。華懋集團旗下大潭紅山半島,安排下周六發售14伙,實用面積950至1,582方呎,定價1,892.4萬至3,937.3萬元,呎價1.99萬元至2.5萬元。另一方面,信置(083)早前推出的大嶼山長沙Bontanica Bay,土地註冊處資料顯示,15號屋落實9,930萬元成交,洋房實用面積4,191方呎,呎價2.37萬元。





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陽明 山莊 巨無霸 1.7 億沽 沽出
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陽明山莊逾半億易手

1 : GS(14)@2015-10-16 01:43:40

【本報訊】樓市交投淡靜,部份豪宅業主高位沽貨。大潭陽明山莊繼早前錄內地客蝕讓後,新近錄逾2,000方呎單位,以逾半億元成交。市場消息指,大潭陽明山莊18座高層97室,實用面積2,067方呎,建築面積2,570方呎,連車位以5,565萬元售出,實用呎價26,928元,建築呎價19,594元,有指買家從事建築材料生意。單位原業主2007年底透過公司名義以2,970萬元買入,持貨8年,是次轉售賬面賺2,595萬元,升幅達87%。



寶翠園2,400萬沽

此外,渣甸山永安閣亦於淡市下獲承接。1座中層B室,實用面積1,260方呎,獲買家以3,080萬元承接,實用呎價2.44萬元。受港島鐵路伸延效應刺激,用家追捧區內西半山寶翠園,代理指,5座高層A室,實用面積1,114方呎,建築面積1,409方呎,以2,400萬元售出,實用呎價2.15萬元,原業主於2001年斥800萬元買入,持貨14年,單位升幅達2倍,轉售賬面賺1,600萬元。





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陽明 山莊 逾半 半億 易手
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自稱「上帝先知」美槍手大鬧國會山莊

1 : GS(14)@2016-03-30 14:41:03

美國國會正處於休會期,但國會山莊在復活節假期間仍有大批來自世界各地的遊客參觀。當地時間前日下午2時39分,一名男子突然在遊客中心擎槍指向職員,惹來恐襲驚魂。警衞果斷拔槍擊傷持槍男子,並將他制服。事後,警方指該名男子早有闖入國會搗亂前科,相信同恐怖襲擊無關。「趴在牆後面!」本身是壓力團體說客的萊夫憶述事發經過,指當時警衞紛紛喝令在場人士找掩護,「好像有人在我左邊開了兩槍,我以為是電影情節,沒想到是真的。」遊客韋斯特布克說:「當時警察叫所有人趴下,控制場面後,便着我們到會堂確保安全,警察讓所有人都保持鎮定,做得非常好!」混亂中,除了持槍男子,現場一名女子也受了輕傷送院。



白宮封鎖戒備

這宗持槍闖入事件,一度令到國會山莊和附近的白宮要封鎖戒備。警方指被捕男子是66歲、來自田納西州的道森(Larry R. Dawson,圖),他傷勢穩定,正在留院。他去年10月曾在眾議院公眾席上自稱是「上帝先知」,又跟警衞糾纏,擾亂會議進行,被法庭判令要禁足國會山莊一帶。美聯社/法新社





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自稱 上帝 先知 槍手 大鬧 國會 山莊
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大埔鹿茵山莊 自製相連 賞吐露港

1 : GS(14)@2016-08-13 14:59:26

■巨廳擁有13呎特高樓底,空間氣派可媲美洋房大屋。



【搵屋指南】大埔公路大埔滘段俗稱大埔舊路,沿線豪宅中以鹿茵山莊規模最大,物業座落地勢較高的山腰位置,遠方臨海而建的白石角豪宅新區建築物高度有限,未完全阻隔物業的吐露港海景視野,介紹的是鹿茵山莊頂層自製相連戶,景色遼闊,室內室外都充滿開揚感。記者:伍志輝攝影:王心義模特兒:Havy(Mouton)



鹿茵山莊發展分三部份,鹿茵徑為22幢兩層高花園洋房,1至6座鹿怡居為樓高12層的高座分層,7至11座鹿茵軒為6層高的低座物業。各座大致呈一字排開前臨吐露港而建,遙對白石角大片豪宅新區,樓層最高的高座分層,景觀相對最有保障,介紹的自製相連戶位處高座頂層,集矜貴和穩陣賣點於一身。鹿茵山莊分層物業大部份相鄰單位都可以打通,其中高座鹿怡居自製相連戶面積較細,普遍建築2,800餘方呎、實用2,200餘方呎,惟獨6座C及D室建築逾3,500方呎、實用逾2,800方呎。低座鹿茵軒自製相連戶建築逾3,800方呎、實用逾3,100方呎,二手市場上極少見其蹤影,過去數年自製相連戶買賣都集中在高座鹿怡居。



■廳房設有特大碼觀景窗,外望吐露港。

■天台賞景角度最佳,天清氣朗的日子可遠望馬鞍山。


天台2,263呎 屋內樓梯直達

利嘉閣地產黃劍文表示,現時物業只有3套高座鹿怡居自製相連戶放盤,其中一套中層單位建築2,811方呎、實用2,260方呎,連雙車位開價4,200萬元,另外兩套皆為頂層連天台,需要經公家樓梯上落天台的一個叫價3,800萬元,連雙車位,建築2,830方呎、實用2,276方呎,目前最貴價達4,500萬元的一套,連雙車位,已入則加建樓梯直達天台,賣點更鮮明。物業頂層單位一律擁有13呎特高樓底,打通後的單位巨廳氣派可媲美洋房大屋,由於天花沒有礙眼的橫樑,觀感更加開揚。加建的樓梯位處大門旁,梯旁除了貯物房外還有開放式貯物空間,天台面積達2,263方呎,圍牆上鋪戶外木,觀感天然。單位睡房區經過重新組合,特大碼主人套房位處偏廳旁,客廳毗鄰則是空間感不遑多讓的另一套房,以及大致保留原則、現作為衣帽貯物間用的向西南房間。單位巨廳及套房大致向東,不怕西斜悶熱難耐。物業自製相連戶成交要追溯至2014年,6座高層,建築2,830方呎、實用2,276方呎,成交價2,620萬元。



■浴室設巨窗,與近年新盤黑廁當道相比,設計較合理。

■主人房由原來三間房及兩個浴室組成,地方闊落。



■廚房較原則略大,廚櫃及工作枱面更充裕。

■主人套房浴室設有古典貴妃浴缸。







資料來源:利嘉閣地產大埔廣場分行電郵:mailto:paulwong@ricacorp.com




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160813/19733846
大埔 鹿茵 山莊 自製 相連 吐露
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=305621

翠嶺山莊三房戶叫價860萬

1 : GS(14)@2016-10-22 22:27:44

沙田嶺路物業盤少交投疏,部份物業多年來皆無盤無成交。論知名度首推大碼洋房戈林,但最新成交亦要追溯至2014年。要數成交較新的是1993年落成的翠嶺山莊,2015年3月錄得一宗頂層連天台戶易手個案,實用面積943方呎,三房連套房間隔,成交價780萬元。翠嶺山莊由2座樓高3層物業組成,不設電梯,單位實用面積714至1,460方呎,為該處物業罕有供應兩房戶的選擇。物業放盤不多,現時一個低層三房連套房戶,實用面積915方呎,叫價860萬元。翠嶺山莊旁邊的老牌物業樂山,樓齡44年,2014年錄一宗成交,實用2,152方呎低層單位,成交價1,400萬元。至於地勢較御林峰稍高一點的樂景樓,樓齡52年,2013年底錄得一宗成交,實用面積1,573方呎高層單位,成交價1,150萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161022/19808310
翠嶺 山莊 三房 叫價 860
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華景山莊銀主盤搶高至651萬

1 : GS(14)@2017-12-11 00:02:55

【本報訊】市場缺盤,銀主盤爭崩頭。香港置業林冠宏表示,葵涌華景山莊15座中層C室銀主盤,實用567方呎,獲4組客入標搶購,最終以651萬元易手,較銀主底價630萬元高出21萬元或3.3%,呎價11,481元,創同類兩房戶新高。

瑞峰連車位首破2,000萬

上述單位同座高一層C室,今年5月只售560萬元,半年後樓下比樓上單位搶貴近一成;而17座中層C室一伙同面積單位,上月成交價615萬元。原業主1996年以360萬元買入,至今升值八成。消息指,沙田瑞峰花園6座高層A室銀主盤,實用1,521方呎,叫價1,880萬元,獲搶貴220萬元,至2,100萬元連車位易手,呎價13,807元,為屋苑樓價首度升破2,000萬元,呎價同創屋苑新高。上水歌賦嶺白楊徑6號銀主盤,實用1,315方呎,今年7月曾開價1,500萬元拍賣,至9月翻拍減至1,380萬元;銀主見反應冷淡,開價一減再減,現委託環亞本月20日拍賣,底價1,300萬元,累減200萬元。另香港仔公屋華貴邨華賢樓中層3室法院令物業同日拍賣,居二及自由市場開價150萬及250萬元。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171208/20238576
華景 山莊 銀主 主盤 盤搶 搶高 高至 651
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80後家庭月入3萬嘆買不起嘉湖山莊不求樓價跌 只盼不再升

1 : GS(14)@2017-12-11 00:10:52

■本報直擊嘉湖山莊最平兩房鎖匙盤,開價430萬元。

【周末專題】高樓價困擾港人多年,前特首曾蔭權2009年10月叫市民不要「太揀擇」,可選購地區偏遠及小型單位,「4,000蚊一呎嘅仲有好多」。時至今日,就連偏遠天水圍樓呎價也近1萬元。一名「80後」人妻嘆夫婦月入近3萬元也買不起嘉湖山莊,她期望樓價不要再升,說出不少港人心聲。記者:朱連峰


從事保險逾十年的陳太(洋名Sardoona),已婚,與丈夫同為「80後」,現有兩名兒女,一位一歲,另一位仍在肚中,一家現租住屯門泥圍順風圍700呎村屋,月租差不多一萬元。兩夫妻一直有買樓打算,可惜收入中等,其任職Sales的丈夫收入較穩定,兩人月入近3萬元,惟每月開支有數得計,交租已需萬元,有了小朋友,將來要供書教學,每月難有錢剩儲首期,「要揈晒所有錢去買樓好難」。

不能申請公屋 唯有租樓

今日的樓價,升得實在太誇張,現在連嘉湖山莊呎價也近1萬元。Sardoona說,「市民慌呀,好多人驚冇樓,政府又放咁多難民入來,公屋冇你份。就算是中等家庭,一個月有1萬多元收入就攞不到公屋,攞不到公屋就要租樓。「我有個朋友做保險,有二萬幾蚊收入,每日打兩份工,交租已七千幾,每月剩返千零蚊生活費,根本買不到(樓)。」她對此深表同情,知道香港好難買樓,「除非有一處地方是屋企人畀,或唔使錢」,如投胎做圍村人,一出世便有屋有地,便沒有置業苦腦。她接着說,「如屋企無錢,要靠自己,呢個世代真係好難買樓,除非好努力讀書,每月有3萬至5萬元收入,兩公婆一齊合作先有機會買樓」。


■前特首曾蔭權曾稱偏遠地區「4,000蚊一呎仲有好多」,但今日嘉湖呎價已8,500元以上。黎樹雄攝

■嘉湖山莊兩房單位現時入場費約430萬元。



目標遙遠 想過放棄香港

Sardoona早於2013年已在元朗睇樓,她說,當時700呎地下村屋只是150萬元,「由百幾萬開始睇,現時升到500幾萬」。現時連屯門及天水圍樓價也大升,「升到我都留意天水圍,呎價得天水圍平啲」。但她說,以他們現時的收入水平,即使有100萬元首期,入息根本連嘉湖山莊都供不起。嘉湖山莊兩房單位現時入場費約430萬元,借盡八成按揭,分25年還款,月供近1.5萬元,若再通過壓力測試,月入需最少3.4萬元。以Sardoona例子的確收入不合格。
Sardoona不奢望樓價下跌,但最低限度不好再升,希望能早日儲到首期,「我諗係好多香港人嘅心聲」。最後,Sardoona認為置業目標很遙遠,又稱自己不是含着金鎖匙出世,沒有父幹,「唔知十年有冇一層樓」。此刻的等待,她想過放棄香港去第二個地方。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171209/20239635
80 家庭 月入 萬嘆 買不起 嘉湖 山莊 不求 樓價 只盼 不再
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嘉湖山莊兩日6成交

1 : GS(14)@2017-12-26 14:09:07

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9374&issue=20171226

【明報專訊】上車盤在聖誕假期旺丁又旺財,其中上車屋苑天水圍嘉湖山莊,於過去兩天共錄6宗成交,祥益地產分行經理謝利官表示,因政府未有推出新房屋政策,故買家入市步伐加快,其中一宗為減價成交。

該單位為麗湖居3座高層A室,屬實用面積635呎3房戶,於10月起以620萬元放盤,至上周日獲買家洽購,議價後以600萬元成交,實呎9449元。據悉,原業主於1996年以約170萬元購入,持貨21年帳面獲利430萬元或2.5倍。

另美聯劉俊雄表示,馬灣珀麗灣8座中高層B室,屬592呎2房單位,享全海、泳池及青馬橋三重景致,以720萬元轉手,實呎12,162元,成交價創屋苑2房戶新高紀錄,買家為外區上車客。據悉,原業主於2010年6月以386萬元購入單位,持貨7年沽出賺334萬元,物業升值87%。

一手成交累計近30宗

一手市場方面,昨日錄得約11宗成交,3天假期錄得近30宗一手成交,其中啟德一號(I)於昨日以招標形式推售低座第6座3樓,屬實用面積1600方呎的4房單位,成交價3700萬元,實呎23,125元。

而美聯物業綜合土地註冊處資料顯示,本年至今(截至12月21日)整體物業(包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位等)註冊金額錄82,358宗,數字較去年全年73,004宗高出約12.8%,亦創5年新高紀錄。而金額方面,本年暫錄約7104億元,較去年全年5,329億元增加約33%,亦超越2010年6895億元最高紀錄,創自1997年後的20年高位。
嘉湖 山莊 兩日 成交
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=345741

嘉湖山莊車位11個月升值47%

1 : GS(14)@2018-01-07 15:39:12

■嘉湖山莊交投暢旺,車位造價更頻破紀錄。資料圖片


【本報訊】樓價創新高,車位頻頻破頂,天水圍車位更升破130萬元。消息指,嘉湖山莊翠湖居單號車位,剛以134萬元易手,打破上月底造出的129萬元舊紀錄,成為天水圍歷來最貴車位。據了解,今次沽出的翠湖居車位,原業主去年2月14日情人節以91萬元買入,短炒11個月賺47%,賬面賺43萬元。

一城284呎銀主盤叫480萬

此外,名不經傳的天水圍湯太繼續炒賣深井豪景花園車位,最新沽出3期C一個單號車位,買入價58萬元,持貨短短4天以65萬元「摩出」(完成交易前轉手),短時間獲利7萬元,升值12%。沙田第一城剛出現2018年首間銀主盤。世紀21網頁顯示,47座高層E室,實用面積284方呎,銀主開價480萬元,呎價16,901元。單位由公司持有,公司董事報住深水埗南昌邨,2010年以167萬元買入單位。土地註冊處資料顯示,何文田天鑄2期2座低層C室「五按盤」以4,280萬元易手,呎價31,940元。原業主2016年4月向新地(016)以3,763.75萬元買入,扣除回贈後,折實價約3,011萬元;扣除10%的SSD,賬面賺約841萬元。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180106/20266436
嘉湖 山莊 車位 11 個月 升值 47%
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鄭中基父6,500萬買陽明山莊

1 : GS(14)@2018-01-22 05:48:56

■歌手鄭中基


【本報訊】近年樓市氣氛熾熱,除之城中富豪趕緊入市外,不少演藝界人士同樣湧入搶磚頭行列。大潭陽明山莊11座低層65號室,實用面積2,157方呎,建築面積2,672方呎,土地註冊處資料顯示,單位以6,500萬元成交,實用呎價3萬元,登記買家為Cheng Tung Hon Norman,與男歌手鄭中基父親鄭東漢洋名相同,料為同一人,鄭東漢原為EMI唱片亞洲區總裁,十年前買下中、港、台的大中華區EMI唱片股份,成立「金牌大風」音樂集團。鄭東漢本身也是熱愛音樂之人,年輕時與泰迪羅賓組成樂隊,曾是香港樂壇知名吉他手,其後轉變為音樂經營人,當上香港寶麗金唱片總經理,旗下一線紅星包括經典歌手張學友、黎明、劉德華、王菲、張國榮等。而該單位原業主則於2009年以3,500萬元買入,持貨九年,賺3,000萬元,升86%。

浪琴園3,050萬易手

另外,同屬大潭豪宅浪琴園,市場消息指,屋苑1座高層A室,三房間隔,望東南海景,獲買家出價3,050萬元購入,單位實用面積1,477方呎,成交呎價20,649元。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180117/20277088
鄭中基 鄭中 500 萬買 陽明 山莊
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=347115

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