ZKIZ Archives


匯報一下本小區民生金融便民店的情況 重慶大學金鏑

http://xueqiu.com/8839104147/25938994
周2去小區的民生金融便民店開了卡。

圖1、2:民生的宣傳單。有網友問啥是福禧菜,我問了民生的工作人員,就是無公害蔬菜。
查看原图查看原图
圖3:送了一盒民生的抽紙
查看原图
圖4:門面不大,可能就30平米吧。
查看原图
圖5、6:牆上有兒童身高表(最高到1.7米),充滿童趣。
查看原图查看原图
圖7:各種禮品
查看原图
圖8:高大上的萬萬能充電器,很實用啊,要是每家銀行都有就好了。
查看原图
圖9、10:雞蛋卡,憑卡領雞蛋喲!
查看原图查看原图
匯報:
1、周1-5是兩個工作人員,周6、週日一個,都是派遣人員。
2、民生準備在重慶開250家金融便民店(派遣人員說的,說得有點猶豫,我不知道是不准說還是他自己拿不準)。
3、我是開業第一天上午10點多去的,工作人員有7、8個,客戶10多個,大爺大媽居多。有個大媽直接存了10000,說這裡方便,以後就在這裡理財。工作人員很熱情。
4、開卡很高端,一水的IPAD+連接設備(遺憾,沒注意是哪家公司的產品)。簡單填表,身份證直接掃瞄讀取,最後要求辦卡人拿著身份證、表格、卡等照相,作為開卡證據直接錄入系統。
5、效率不夠高,工作人員業務熟悉程度有待提高。比如辦卡,每台IPAD對應一疊空白卡,不可混用,但有工作人員用別的工作人員的卡在自己的IPAD上操作,結果無效,浪費時間。
6、卡不是芯片卡,而且質量不好。短短半個小時內我看到有兩張卡都不能用(不是錯用,應該是質量問題或系統設置問題)。
7、有點擠,我就暫時沒開網銀和手機銀行,準備過幾天人少的時候去辦。聽工作人員說手機銀行可以直接辦(要先在ATM機上改取款密碼。ATM機有兩台,但一台不可用,另一台有人,我就懶得等了),但網上銀行需要客戶另填一張單子。這個不好,效率低。
匯報 一下 小區 民生 金融 便民店 便民 情況 重慶 大學 金鏑
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=80357

民生小區金融進展實錄(深圳) 簡單-簡單

http://xueqiu.com/7098974312/28766183
時間:4月12日起
進駐小區:深圳某小區
操作方式:
1、開設小區金融便民店(仍在籌備)
2、與物管合作,以更換門禁、車禁的方式,為所有業主更換為含有門禁卡、車禁卡功能的民生銀行樂活卡
詳情見圖:
查看原图
查看原图一點體驗:
1、本人已更換了車禁卡和門禁卡(兩卡是同一張),由於該卡有銀行卡功能,已決定將日常用的銀行卡資金歸集過來,平時只帶一張卡就夠了,其他銀行卡就放抽屜了——當然,目前只打算歸集日常消費刷卡的一些資金,不會太多;
2、現場辦卡的工作人員有七八個吧,比較熱情,交流中有工作人員主動說出現在銀行的同質化比較嚴重,所以民生銀行這樣做是為了差異化競爭;據稱已在深圳多個小區用此類方式開展營銷;
3、不少老人是為了一袋米或一壺油去辦了卡,估計實際使用銀行卡功能的可能性不大,但比較小區人人都有一張功能強大、每天都得使用的民生銀行卡,業主們逐漸接受、使用其銀行功能的可能性還是比較大的。
民生 小區 金融 進展 實錄 深圳 簡單
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=96109

再聊民生銀行「小區金融」的護城河 護城河

http://xueqiu.com/5480875446/29865071
民生銀行有數千家小區金融圈,在這些圈子內:

1、對生意好的商戶,可以幫助其複製擴展,迅速做大做強;

2、對生意不好的商戶,可以幫助其學習圈子內眾多成功的、加盟成功的,找到自己的差異化;

3、對每個小區圈內的全部商戶,可以建議合作組織,避免同質化,發展差異化;

4、對於小區居民,可以享受周邊商戶的特惠,因為小區居民是這些商戶的真正重複性消費者,是自己家裡人;

5、民生銀行還有大量小微企業資源,可以實現其小微企業客戶的互助;

6、民生銀行通過數千乃至上萬家小區金融網點,把每個小區及其周邊分散的消費者聚合起來,對於構建小區商戶的良好生態,和為小區儲戶爭取更多優惠,都能獲得一定主導權;

7、飯店、旅館、理髮店、洗衣店、面包店等等這些服務性商戶,是阿里這樣的電商所不涵蓋的,所以不怕互聯網金融的衝擊,其數據是民生銀行經營的藍海。

8、小區商戶和小區居民之間的消費服務,有著天然的、基於地利優勢的排他性和難以替代性,所以有特色的小區商戶可以成為好生意。而民生銀行的小區金融通過借助、優化和幫助發展等形式,成為商戶和居民的密不可分的夥伴,從而形成護城河、成為好生意。

——民生銀行通過這些,既可以使每個小區商戶提高經營利潤,又能使每個小區儲戶得到消費實惠。整體小區金融圈子一旦圈定並構建成功,就能形成排他性,形成護城河。
再聊 民生銀行 民生 銀行 小區 金融 護城河 護城
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=103568

小區裡的動物園 坐關

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6f1d7b2e0102uxlk.html

夏天了,窗外蛙聲四起,非常吵鬧。住戶紛紛投訴,把物業管理處的電話都打爆了。住了幾年,每年都是這樣,夏天剛開始的時候大家不習慣,打電話投訴,可總沒解決。

那天,在樓下花園看到一位老奶奶喂貓。老奶奶拿著貓食,遠遠的就「喵、喵,吃飯了」地叫著。一隻野貓聽到叫聲,警惕地從草叢中走出來。老奶奶把貓食放在地上,野貓美美地吃著。我移動腳步,想走近看看野貓,野貓馬上躥到草叢中躲了起來。老奶奶對我說:「最近物業管理處下了藥,想毒青蛙,可青蛙沒毒死,毒死了幾隻野貓。只剩下這一隻了。它怕生人,只認我,只吃我的東西,你還是走遠一點吧。」

我住的小區養狗的比較多,每天都會碰到遛狗的住戶,隨時還會聽到狗的叫聲。有一隻狗每天早上六點就開始叫,一定是很大的一隻狗,因為叫聲很大,吵得人不得安寧。我去物業管理處投訴,管理處的人說很多業主都在投訴那條狗,他們跟狗的主人溝通了,讓他無論如何要管一管,不然,說不準哪天那狗會被忍無可忍的小區業主給打死。可每天早上六點,那條狗還是準時「旺旺」地叫。時間長了,我也習慣了。

顯然,與那隻野貓相比,狗是幸運的,主人管吃管喝,還給寵著。青蛙也是幸運的,不知道吃沒吃毒藥,反正沒毒死,還生兒育女,每年夏天從早叫到晚,聽叫聲感覺他們很快樂。野貓形單影隻,卑劣地活著,好在有個老奶奶還惦記著它,可那個老奶奶要是哪天離開了這個小區,或者是病了,野貓又如何生活?

聽說物業管理坐處又要下毒了,這次死的是野貓還是青蛙呢?

小區 裡的 動物園 動物 坐關
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=106889

社區服務O2O:光送水一個小區就能掙幾十萬

http://newshtml.iheima.com/2014/0801/144633.html

社區物業裡的大數據
 

在彩生活上市前,大部分開發商對物業管理這門生意總是嗤之以鼻。某港資企業研究部主管曾說,香港房企經過那麼多年都懂得,物業管理實在是不可能賺錢的生意。
 

然而,內地房地產企業卻並不這麼看。碧桂園品牌總監林偉營說,他們的物管系統負責人也在分析,如果每個業主每年能通過碧桂園的物管系統消費1萬元,那也會是個一兩百億銷售額的大生意。
 

歐陽捷也持同樣的看法,他舉了個例子,上海某房地產企業由於物業管理用房建設面積過多,就用空閒的房子作為桶裝水的臨時倉庫,代售上海多個品牌的桶裝水,每桶水賺一元錢差價,結果一年下來光桶裝水就掙了幾十萬元的利潤。
 

雖然,幾十萬元對每年純利幾億或幾十億元的房地產商來說,只是杯水車薪,但是如果聚沙成塔,在桶裝水之外再加上其他商品、增值服務銷售,那麼可以預期的利潤確實會是非常可觀的,更何況這還只是一個小區的銷售利潤。正如歐陽捷在主旨報告中所說,目前開發商最有價值的「資產」正是經過幾十年開發積累的大量業主,這些業主每年生活消費的規模能達到萬億元級別。
 

在過去多年間,也正是依靠這些業主,開發商才能夠迅猛擴展。歐陽捷說,一般情況下,銷售「老帶新」(即老客戶帶新客戶)的比重可以達到30%左右,個別區域可以達到40%~50%,業主的價值可見一斑。
 

更為重要的還在於,業主已經成為房地產開發最基礎的大數據來源之一。在新城控股的業主中,有相當一部分業主已經到了置換房屋、改善居住條件的階段。這些業主的需求和相應數據,能夠通過物業收集、分析,進而向開發部門提供,能為新城控股更精確地投資、開發提供參考。
 

事實上,雖然目前消費者大數據的來源有很多,但掌握個人最重要數據的卻只有兩個行業:一是以銀行為代表的金融行業,第二個就是開發商。這兩個行業構成了瞭解個人及家庭財務情況的「資產負債表」。這張「資產負債表」對分析下一步的經濟趨勢,無疑有著較高的價值。
 

社區O2O經營的難點
 

儘管前景美好,但開發商要從小區O2O領域賺錢,也不是像想像中那麼容易。歐陽捷說,要想從這個領域賺錢,提升用戶的黏性是其中的關鍵。只有給用戶很好的體驗,業主才會提高對物業平台的依賴度,物業才能真正成為平台。
 

目前物業管理領域有兩種方式:一種是開發商自持物業;另一種是非自持物業。通常來說,非自持物業公司面臨物業合約到期後有可能業主委員會不續約的問題,物業管理公司經營容易缺乏長期觀念,很難從中長期角度考慮做好物業。
 

歐陽捷說,社區服務必須建立在做好基礎服務的基礎上,只有做好基礎服務,才有可能做增值服務。他介紹,新城控股要求所有的物業必須由新城控股旗下新城物業自管,而且服務必須做好。只有在這些工作全部做好的情況下,才會去考慮做增值服務。
 

提供基礎服務,僅僅是第一步。公司決定應該提供哪些社區的增值服務,也是一個關鍵。他說,物業能在這個領域做的內容很多。比如,物業為家庭提供代為養花的服務。
 

發展社區O2O業務的挑戰也不少,其中之一是缺乏社區支付手段。儘管有人提出在社區提供一卡通用於門禁及物業管理費等繳納,但由於使用範圍有限,這些社區一卡通很難得到業主的支持。如果採用銀行的系統,目前銀行對社區金融的業務爭奪也很激烈,短期內要想獲得銀行系統的支持也比較困難。
 

不僅如此,目前社區O2O還遭遇了垂直電商的競爭。
 

面對這些困難,歐陽捷的思路是在提供的產品和服務方面更加「實務化」,通過提供服務來和垂直電商錯位競爭,利用物業服務企業社區服務人員的成本優勢和服務時間的優勢,來提高競爭優勢和業主對平台利用的黏性。同時,他還考慮自建O2O,與垂直電商錯位競爭,提供其目前沒有的服務。
 

在和垂直電商競爭的同時,歐陽捷說,新城控股也考慮和一些垂直電商企業聯手。目前住宅小區大多不允許快遞人員隨意進出小區,小區快遞一般只能送達門房。未來這些快遞有望通過新城的安保人員送到業主手裡。
 

至於社區支付的難題,目前也有瞭解決方案。歐陽捷說,新城控股除了開發住宅外,還有大量的城市綜合體項目。新城控股的小區業主未來不僅可以利用社區卡支付物業管理費、增值服務費等消費支出,還可以到新城控股旗下的各大城市綜合體去消費,通過這樣的一個方式來擴大社區卡使用範圍。

社區 服務 O2O 光送 送水 一個 小區 就能 能掙 幾十萬 幾十
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=107792

叮咚小區否認“資金鏈斷裂”:已留夠過冬的錢

來源: http://news.iheima.com/html/2014/1012/146649.html

10月11日晚,有媒體傳出5月份獲得1億元天使投資的“叮咚小區”資金鏈斷裂的傳聞,瞬間引起一片嘩然。從融資後,叮咚小區的廣告就不斷在地鐵等處出現,可見的確花了大量的資金用在市場推廣上面。



i黑馬隨即向叮咚小區員工打聽消息是否屬實。遭到對方的否認。

叮咚小區總部在上海,對方證實北京分公司撤銷及辭退北京員工情況屬實,但這是因為公司的戰略調整,並未出現資金鏈斷裂的情況。

叮咚小區工作人員稱,因為社區O2O他們也是第一次做,所以一直在不斷的嘗試和摸索中進行。當叮咚小區決定由上海進入北京市場時,並未完全複制上海已有做法,只是搭建了信息流平臺,沒有在線下物流等方向做創新,也沒有建立線下服務站。

在北京做了大幅度市場推廣後,叮咚小區工作人員說,雖然知名度上去了,但由於產品未能跟上速度完善,所以導致出現美譽度也沒有跟上的情況。經過公司的戰略思考,一方面覺得北京未能構建核心競爭力,另一方面O2O是一個需要深耕的領域,所以決定撤出北京市場,轉而先深紮上海市場。

在叮咚小區的試錯過程中,他們認為因為各個社區的經濟狀況、具體情況都不盡相同,所以無法實現快速複制。

但據《創業家》&i黑馬的了解,其前員工稱叮咚小區在完成投資後,的確花費大量費用在市場推廣上,每月燒掉將近1000萬元。而且叮咚小區並非其母公司,其背後有YY網母公司為其撐腰。這名員工還稱,叮咚小區的App產品和技術並不盡人意,地推團隊的管理也並不完善,並未完全發揮地推團隊的作用。同時,也有一名投資人稱叮咚小區的確在地推上耗費了大量的人力物力財力,資金消耗很快。

在暫時無法證實其真假的情況下,並不好進行評判。加之前幾天傳出社區001獲得融資、估值已達20億的消息,雖然高榕資本合夥人張震已向《創業家》&i黑馬表示消息並不屬實,但這也確實證明社區O2O是門大生意。

只是對於後來者或者其他創業者來說,盤子雖大,但心急吃不了熱豆腐。想清楚社區O2O的本質,再對癥下藥。叮咚小區工作人員也稱,他們上海也辭退了部分運營人員,轉而增加數據等方面的員工,重新進行模式探索。
叮咚 小區 否認 資金 斷裂 已留 留夠 過冬 的錢
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=114480

小區電網重歸壟斷

2015-02-16  NCW  
 

 

小區內的配電工程早已放開由開發商自主建設,但電網並不願意放棄這部分的話語權,正通過直接或變相的方式指定施工企業,指定設備,指定價格,將壟斷深

入每個小區

◎ 財新記者 黃凱茜 文huangkaixi.blog.caixin.com 農曆羊年就要來了,這已經是老何(化名)在廣西玉林市做地產的第六個年頭。他是一家中小型房地產開發公司的負責人。

和另外幾位從外地來到玉林開拓市場的同行一樣,因為一二線城市給他們的發展空間有限,國家政策推動著城鎮化的浪潮,三四線城市成為了中小型地產開 發商的熱土。

但在剛剛過去的2014年,老何手頭上的一個項目遲遲未能完成交房。項目卡在了小區配電工程上——2014年2月,廣西自治區物價局正式出台了《關於廣西新建居住區供配電設施建設維護費有關問題的通知》 (下稱 《通知》 ) ,規定新建居住區的開發商要按建築面積每平方米120-150元,向統一組織配電工程建設的供電企業繳納費用。

老何告訴財新記者,完成配電工程給業主通電,是可以交房的一個重要條件,在這之前,居民區輸配電工程都是由開發商自主招標來完成投資建設,而後移交供電局運營維護,但以後要統一交給供電局來做——按照 《通知》中的收費標準,要比開發商自主建設的費用貴1倍左右——這不是筆小錢,相當于建築面積每平方米增加七八十元,對一個中等規模小區來說就是上千萬元。

正因如此,在去年的大部分時間里,他和同事不得不游走于市政府的各個職能部門和玉林市供電局之間,試圖 協調解決這個問題。據老何介紹,在這次的 《通知》出來前,玉林市每年竣工和交房的住宅區項目數量約在30-40個左右,而就在去年有30多個待交房項目都在觀望,等待政策的轉機。

據廣西物價局的統計,自 《通知》實施之日起至2014年12月,廣西電網公司供電範圍內已受理報裝用電的新建居民住宅小區共239家,其中29家已開工建設,即已經按 《通知》規定標準實施收費的小區僅有29家。

這不是個案。

2013年7月,國家能源局監管司組織各派出機構,在全國範圍開展了用戶受電工程市場開放情況的調研。調研結果顯示,有14個省、48個地級市分別以省級政府和市級政府出台文件,由省、市級供電企業向開發單位收取新建住宅小區配套工程建設和管理費用,專戶繳存,統一管理,並由供電企業公開招標確定設計、施工和設備供應單位。

而上述收費範圍在2014年又進一步擴大。據財新記者瞭解,以廣西為例,2013年能源局監管機構進行調研時,僅有南寧市作為惟一一個收費試點城市,而到2014年2月廣西自治區物價局的文件出台,這個收費範圍擴大到了廣西區內14個地級市及下屬區縣。

國家能源局的一份監管材料中指出,供電企業與關聯企業借出台住宅小區配套費政策之機壟斷市場的問題突出。當前,住宅小區配套工程在國家層面沒有統一的政策和標準,主要由供電企業實施和管理,部分省區和地級市出台了配套費政策,按每平方米65元 -181 元不等的價格收取配套費。但工程建設管理基本由供電企業一手包辦,配套費收支不透明。在收取配套費的地區,住宅小區配套工程基本上由電網關聯企業來建,而其餘地區的住宅小區配套工程也有近80%由電網關聯企業承建。

除了收費標準、工程招標和費用收支遭到了各方的異議,這些文件的出台程序和合理性同樣遭受質疑。 “ 《通知出台前後,相關部門從未舉行過公開的聽證。 ”老何表示。

而廣西物價局在一份回應文件中稱: “根據《政府價格決策聽證辦法要求,實行政府價格決策聽證的項目是中央和地方定價目錄中關係群衆切身利益的公用事業價格、公益性服務價格和自然壟斷經營的商品價格。 “新居配屬於電力延伸服務,費用收取的對象是新建居民住宅區內的供配電設施建設和維護項目,可以不經過價格聽證。 ”

陡增的工程費用

老何介紹說,在物價局發文件之前,這個市場是放開的, “從接入點到小區的配電工程都由小區開發商自行投資和招標建設,在確保安全的前提下,具備專業資質的施工企業理應都有資格” 。但2014年的 《通知》下來之後,這部分工程建設完全收歸供電企業,他們再找小區開發商收工程設備費。

廣西物價局的文件,新建居住區供配電設施建設(下稱“新居配” ) ,是指從電網供電電源接入點至新建居住區居民用電及配套公共服務設施用電的電能計量裝置(含表箱和電表)前所有供配電設施的設計、材料和設備的購置、安裝、調試等工程。其中,建設維護費與設備材料費約占全部費用的50%,建築安裝費和運行維護費分別約占20% 和8%,設計監理和稅金分別約占7% 和15%。

在 “新居配”收費實施以前,開發商自主投資建好從接入點到小區的配電工程後,小區牆內的配電設施由業主出資進行日常運維,小區牆外到電網接入點的資產將無償移交給供電局,並由供電局進行運維,相關費用一部分包括在電價當中,一部分由供電局向開發商一次性收取用電保障費。

“如果是以前開發商自己招標做的配電工程,折算成建築面積,大約是每平方米70-90元。但是按照物價局出台的新文件,供電企業要向玉林的小區開 發商收取每平方米143元的建設費和維護費,如果是13層以上的高層建築,還要在這個基礎上多加10% 的費用,也就是每平方米將近160元。我們要比原來多花幾千萬。 ”老何稱。

對於這部分比原來更高的工程和維護費用, 《通知》中作出規定, “新建居住區項目供配電設施建設維護費計入建設項目總成本,由開發建設單位向供電企業統一交納,開發建設單位不得在房價外加收新建居住區項目供配電設施建設維護費。 ”但這條規定被業內人士認為並不實際。一位在廣西南寧從事輸配電工程行業的人士告訴財新記者,若按照正常的招標和成本審核,在南寧每平方米的價格大約為80元左右,統一收取後,就變成了140元以上,雖然《文件》中規定這部分費用由開發商承擔,但最終還是會通過房價轉嫁給居民。

“最後這個收費我們肯定是要算到房價裡面去,因為按照原來的房價是做不出來的。物價局不讓,我們只能拖著不做。 ”老何亦坦言。

值得注意的是, 《通知》中有關“新建居住區供配電設施建設維護費”的徵收對象的表述為: “由供電企業統一組織開展的新建(含改建、擴建)住宅項目供配電設施建設工程” 。從字面上理解,並沒有限定所有的 “新居配”項目都需要供電公司統一安排。

廣西物價局在回答財新記者的問詢時亦表示, 《通知》並沒有規定所有的新建居住區的供配電工程都要由供電企業來建設完成,只是明確了收費標準,以及“由供電企業統一組織開展” 。至於“新居配”工程具體應由誰來建設,“不屬於物價局業務管理範疇” 。

但據財新記者所瞭解,在率先實施 “新居配”收費規定之後,南寧市的新建居民小區的配電工程基本都交由供電企業統一完成。而玉林的開發商也擔心自主建設會導致供電企業通過各種方式限制供電或者製造工程審批門檻。雖然沒有明令禁止自主建設,但以房地產開發商和供電部門多年打交道的經驗來 看,即便是這樣的表述方式,也成為了開發商默認的 “緊箍咒” 。

開發商配電工程 “難通關”小張是老何公司里的員工,工作職責之一,就是在市政部門和供電供水等部門之間來回“跑腿” ,辦理居民小區各類基建工程的批文。 “即便在以前配電工程相對開放的情況下,指定供電公司的關聯工程施工隊伍來做也是一種潛規則。 ”小張告訴財新記者, “只要我們開 始到供電局走報裝程序,供電局內部的聯網辦公系統就能看到,經常會有一個電話直接打到我這裡,跟我說‘要不這單我們做吧?’ 。有時也會換一種方式變相‘提醒’ ,說我們小區附近的高壓線負荷可能不夠,要 ‘早點下手’ ,但也不會明說要找哪家工程公司來做。 ”新建小區項目在竣工之前需要向供電局提交配電設施報裝申請,由供電局相應片區的客戶經理出具一個用電方案,包括變電站接入點、用電負荷等,然後找電力工程設計院設計工程圖紙。

而在玉林,符合要求的設計院只有唯一一家,就是供電局的三產公司。

“如果找外地的設計院或者施工單位,供電局審批時就會挑出各種問題,把小問題說成大問題,把大問題說成天大的問題。只有供電局的這家三產公司做的圖紙才能順利通過。 ”小朱告訴財 新記者。他在玉林市的另一家房地產開 發公司里負責工程和基建項目。

要建從電網的接入點到小區的配電網,需要有供電局的批文,說明接入點所在的位置。在實際操作中,如果沒有按照供電局有關人士的“暗示”來選擇 設計或施工單位,開發商從供電局拿到的設計施工方案批文,時常會以臨近變電站負荷不足為由,需要接到更遠的變電站。接入點變遠之後,配電工程造價有時會比原來高1倍。 “如果給供電局的關聯企業做,接入點可以安排得很近,造價就會下來,然而工程的價格會比自己招標的要高。 ”小張稱。

設計方案的圖紙送到供電局審批通過後,就要選擇施工企業。小朱告訴財 新記者, “這個時候,供電局的客戶經理又會出面,給你塞幾張名片,意思就是讓你去找這些公司。在玉林,指定的施工企業只有三家,他們也會在這三家公司之間平衡分配業務量。這些施工企業對外都是有資質的施工企業,其實大家都知道是供電局的三產企業。 ”“供電局不會明確告訴你不能用指定三家施工企業之外的,但是在供電設施投運的時候,會以這裡不合格那裡不合格的理由不給驗收不給投運,也是白做。 ”小朱表示。

前述配電工程人士表示,他所在的工程公司也曾考慮參加新建居民小區的配電工程競標,但屢次被告知 “根本不可能” 。 “南寧市里具有相關電力施工資質的工程公司至少有30家,實際上能拿到居民區配電工程的企業,來來回回就只有幾家,其他企業連參與競標的資格都沒有。 ”此外,他還以在欽州做配電工程的經歷,舉例說明當地供電局如何拖延批文的時間: “在提交報裝文件時,供電局方面是不允許填文件上的日期的,如果原來寫有報裝日期,就要重新寫一份。

這樣使得本來要求在15個工作日內批復的報裝文件,拖了兩個月才拿到。 ”小張也表示類似的經歷屬於 “家常便飯” : “報給供電局的文件,往往會在受理時限的最後一天,給出一個不通過的批復,然後再打回重做,以此循環往復地拖延。而對房地產開發商來說,最拖不起的就是時間。 ”設備採購通常是打包在與施工企業簽訂的合同里的。 “在電網公司的公開採購目錄當中,會給出設備的參考價格,但並不是實際採購價。如果是我們自行採購,其實可以拿到比目錄參考價低得多的價格。 ”小朱稱,供電局的設備目錄每年都有 “入圍企業” ,變壓器、高低壓配電櫃、電纜等等設備都要入圍才能被選用。在施工設計階段,供電局只是批復設計是否合理,對變壓器容量、開關等技術參數做出規定,而具體的設備品牌在這個環節是沒有限定的,但到施工結束,進入工程驗收階段,可能會因為設備不符合供電局要求的品牌而不能通過驗收。

“三指定” 問題普遍存在從2010年以來,國家電力監管部門一直在對用戶受電配套工程的“三指定”問題(即用戶被迫接受供電企業指定的設計單位、施工單位和設備材料)進行監督和檢查,無奈效果不彰,很難撼動。

直至近年來供電企業的壟斷行為演變出以上新的形式,即供電企業、電網公司會同省市級的地方政府一起出台文件,規定用戶的供電配套工程需要由供電企業統一完成,並由供電公司向用戶收取工程和維護費用。

“這基本上就是電網公司游說政府部門出台的收費文件。 ”一位電力監管官員說。而由供電企業公開招標確定的設計、施工和設備供應單位,也大多是供電企業的三產公司。

各地供電局並非受當地政府管轄,而是隸屬電網公司,中國的電網主要由國家電網公司和南方電網公司所壟斷。

這些中標的工程公司雖然在形式上與電網和供電企業剝離了,但大部分的仍然是他們的關聯企業。

“供電企業的職工持股公司情況很多,市場不但沒開放,還變得更加封閉,監管跟不上,這些工程公司從明的關聯變為暗的關聯。他們的市場佔有率都在80% 以上,甚至有的地方還有100% 的。 ”此外,上述電力監管部門人士表示,監管部門調研中還發現,供電局的關聯企業存在直接介入用電報裝業務環節的情況,從中獲取用戶信息,利用主業優勢地位威脅、脅迫或誘導用戶與關聯企業簽訂設計、施工、監理、物資供應和設備試驗委托書等情況。

能源局的一份調研報告也指出,在2010年開展用戶受電工程 “三指定”專項治理以來,雖然從項目數來看,非關聯企業市場佔有率明顯上升,但資金額較大的項目仍主要集中在供電企業的關聯企業。

經統計,2012年1月至2013年6月,全國(除西藏)共完成用戶受電工程項目約38.07萬個。其中,非關聯設計單 位承接20.73萬個、市場佔有率54.47%;非關聯施工單位承接22.3萬個、市場佔有率58.58%;非關聯設備材料供應單 位承接25.9萬個、市場佔有率68.03%。

此外,全國用戶受電工程市場發展不平衡,部分地區非關聯企業市場佔有率依然偏低,如陝西、湖北、重慶、湖南、四川等地在30%以下。

經過了近五年的治理,供電企業的 “三指定”行為依然突出,而且形式更加隱蔽多樣。前文所述情況在全國範圍內屬於普遍情況。能源局的調研報告稱,供電企業在用戶受電工程業務辦理的有關環節設置障礙,限制甚至剝奪用戶的自由選擇權。供電企業利用受理、審核、驗收、停電計劃安排等辦理用電業務各環節的便利條件,通過各種方式限制甚至剝奪用戶的選擇權;在用電業務審核意見或整改要求中提出不合理要求。

此外,供電企業在供電方案中提供的接入電源、計量方式等設計所需要的必要信息不明確、不充分,影響或迫使用戶改變對設計、施工、物資供應等單位的選擇;在圖紙審核、中間檢查和竣工檢驗等環節,供電企業對用戶採取多次提出整改意見,不能一次性告知,或反複多次竣工檢驗,以拖延用戶的接電時間等等。

是規範還是壟斷?

據財新記者瞭解,供電企業聯合物價局出台的居民區配電工程收費規定,最早在上海進行。按照每平方米的建築面積向小區開發商收費,作為政府基金,供電企業負責到小區的配電工程,以及後續的維護費用。

廣西物價局相關負責人在回應財新記者採訪的信函中稱,居民住宅小區供配電設施的建設與管理,長期以來均採取開發商開發後移交物業管理的管理模式。在這種模式下,小區供配電設施建設沒有統一標準和管理,部分房地產開 發商為減少成本隨意降低供配電設施配置標準,造成居民住宅小區經常出現因配電設施故障停電現象;而當小區供配電設施出現故障停電時,開發商開發完畢不會再出資,小區居民意見不統一也很難集資進行供配電設施維護,以致經常出現小區停電後無人負責、無人維修的情況。

2009年南寧市率先開展了“新居配”建設維護試點工作。2010年6月,南寧市物價局下發 《關於南寧市新建居民住宅小區供配電設施建設維護費有關問題的通知》 ,開始試行收費標準。

2013年5月,廣西自治區政府在與南方電網公司簽署的 《關於加強戰略合作的會談紀要》中明確,政府將加大對配網建設的支持力度,出台了 《廣西新建居住區供配電設施建設維護管理辦法》 ,並于2014年2月正式實施了 《關於廣西新建居住區供配電設施建設維護費有關問題的通知》 ,對全區住宅區供配電設施的建設和維護收費問題進行明確,將收費範圍從南寧擴大到了全區的14個地級市,目的是“為老百姓排憂解難” 。

南方電網公司一位內部人士告訴財 新記者,過去電網公司是不管配電工程的,小區、樓宇附近的配電投資誰來負 責,也沒有明晰的界限和標準,所以用戶工程最容易出現腐敗的空間。

“比如一個小區離最近的變壓器可能只有幾十米,小區外的配電工程可能幾十萬元就夠了,但供電公司可能會找理由說負荷不夠,要接到更遠的變壓器,可能就要上百萬元。 ”他說, “甚至也有可能出現開發商的工程人員和供電企業相關人員勾結的情況,這裡面有漏洞,很難說清到底是誰的問題。 ”目前,用戶受電工程建設的定義和投資界面尚不明確,有關制度、標準等不完善,各地供電企業的自由裁量空間大。用戶與供電企業在此問題上存在很大分歧和矛盾。

上述南方電網人士還表示,如果電網公司、供電企業負責的工程能一直到用戶牆外,可能出現漏洞的幾率就大大減小。但經過電網內部測算,這部分新增的工程每年要多花費上百億元,這筆開銷過去並不由電網公司負責,而且承接了這項工程之後,電網公司、供電企業還要負責後續幾十年的維護,這些費用還不一定能 “兜住” 。

輔業公司重來

“對電網企業來說,因為開發商移交的配電設施的運維成本較高,把這項費用計入前期的工程和設備當中收費,可以把內部的成本轉移到外部,所以有推動政府部門出台相關文件的動機,而政府部門的確有這樣的起草和立法權。 ”一位國家能源局南方監管局人士認為。

“但是在地方政府出台這些文件之後, ‘三指定’問題更沒辦法查了,因為政府已經通過政府規章甚至地方法規,首肯了這樣的規定和制度,而能源局包括以前的電監會,並不能對政府的立法行為進行干預。現在能做的,只能是對電網企業配電工程招投標的透明度、費用收上來以後是否專款專戶管理、如何使用等方面進行監管。 ”上述南方監管局人士稱。

“很多地方以政府發文形式來規定新開工樓盤的電力設施接入費用,也使電網公司的這一行為更加帶有行政壟斷 色彩, ”國家發改委經濟研究所研究室主任劉泉紅指出,江西省、江蘇省和湖北省政府部門分別在2007年、2009年和2011年出台過文件,規定新建住宅小區必須繳納供電配套工程費,價格由政府部門統一制定,甚至還有的地方文件規定,供電企業因收取此筆費用而獲取的利潤應當免稅,不計入其營業收入中,僅屬 “代收代支”性質。供電配套工程建成後產權完全屬於電網公司,成為其繼續賺取利潤的工具,開發商及業主也無法享受利潤分成。

政府部門和供電企業通常給出的理由是,開發商因為追求短期利益,施工標準和設備材料不符合要求,從而造成供電質量不可靠,而由供電企業統一施工和採購能夠保證質量。但在劉泉紅看來,這樣的理由不盡合理: “首先是發生了指定交易,供電配套設施的建設本來是一種市場行為,政府部門的文件下達後,變成只能由供電企業來選擇,現實中供電企業可能從其衆多的 ‘三產’企業中來選取,通過關聯交易或是轉包工程獲取超額利潤;其次,畢竟‘羊毛出在羊身上’ ,開發商的前期費用,最終還是由購房者來埋單,電力部門在新建小區範圍內的配套工程建設壟斷行為,成為推高房價的又一個重要因素。 ”劉泉紅認為,行政壟斷擴大了行政人員的自由裁量權,對經濟活動進行不恰當的干預,是行政權力的濫用。此外,一些像電網這樣自然壟斷型的國企周圍,有大量 “靠山吃山” 的關聯企業,從事與主營業務相關的競爭性業務。如電網企業通過旗下全資和控股企業和科研機構,從事與電網主營業務密切相關的電力設備製造、電力勘查設計和電力建設業務,這些企業與電網公司發生了大量關聯交易。

劉泉紅說: “壟斷企業主業與輔業之間的關聯交易,不僅擾亂已經放開的輔業市場的正常競爭,而且加大了對壟斷 國企的監管難度,因關聯交易產生的高成本將全部由用戶承擔。 ”實際上,正在醞釀的新一輪電改,已經涉及到要將新增的配電工程向投資者放開,以逐步打破現有的電網壟斷。

然而在廣西和全國大量存在、花樣百出的電網“三指定”現象表明,壟斷還在延伸邊界,斬斷電網壟斷之手在實際操作中並不容易。

 
小區 電網 重歸 壟斷
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=132739

武漢小區60米外危化品倉庫被取消經營資格

來源: http://www.yicai.com/news/2015/08/4674799.html

武漢小區60米外危化品倉庫被取消經營資格

一財網 周芳 2015-08-20 21:49:00

武漢市交委19日連夜召開緊急會議研究安全隱患排查及整改工作,因兩次檢查均發現安全隱患,決定取消武國集箱一類爆炸品經營資質。

    一財網19日刊發稿件《炸藥在身邊?武漢陽邏港區危化品倉庫緊鄰民宅》引發廣泛關註。經研究,武漢市交委19日作出決定,“取消武漢國際集裝箱有限公司(下稱‘武國集箱’)一類爆炸品經營資格”。

    武漢市交委發給媒體的新聞通稿稱,近日,湖北省、武漢市督查組兩次赴陽邏港突查,在陽邏武港集箱、武國集箱均發現安全隱患。經專家組檢查驗收,兩家公司危險貨物分類存放安全距離不達標、危險貨物集裝箱品名不醒目、汙水收納設施不完善、現場消防和應急救援器材不足以及現場的冷卻噴淋設施強度不夠等10處安全隱患已全部整改到位。

    不僅倉庫內部隱患重重,本報記者19日在兩家公司所在的平江西路上發現,金色水岸小區與武國集箱的直線距離不足百米,樓盤裙樓部分分布著各色小吃店、汽車修理廠和洗浴休閑會所;而緊鄰武港集箱的武港大廈,目前正在對外招租,該大廈是集口岸、海關、國檢、海事、外輪理貨、船代、貨代、銀行等為一體的港務樞紐綜合體,與層層疊放的集裝箱可謂“零距離”接觸;與武港集箱僅一街之隔的區域,則正在修建一個名為“佳陽翠湖里”的商品房樓盤。

    在金色水岸小區周邊,本報記者隨機采訪了多位當地居民。“你看得到的,這里每天都是這樣,川流不息的集裝箱大車子。”家住金色水岸的胡先生告訴記者。但他並不知道集裝箱里裝的是什麽,“都是一個個大箱子封閉起來的,不知道運的什麽。”

  當記者告訴他們,有些集裝箱里裝的是危化品,在近期的突擊檢查中查出重大安全隱患時,包括胡先生在內的多位當地居民都表現得較為驚愕,“萬一發生天津港類似的爆炸事故,我們住這麽近,逃生都來不及”,“天津的萬科樓盤還隔了有600米,我們這兒相隔頂多60米,萬一出事後果不堪設想”。

    武漢市交委19日連夜召開緊急會議研究安全隱患排查及整改工作,因兩次檢查均發現安全隱患,決定取消武國集箱一類爆炸品經營資質。

    據了解,武國集箱是一家中外合資企業,去年11月20日前,武漢陽邏開發有限公司曾參股,但目前已退出,公司現有兩大股東分別是:外方中國基建港口控股有限公司出資11050萬元,中方武漢港務集團有限公司出資662萬元。

    武國集箱何時取得一類爆炸品經營資質?是先於金色水岸獲得土地使用證取得資質還是在其之後取得?距離居民區僅60米,公司取得一類爆炸品經營資質的安評是如何通過驗收的?本報記者就上述問題采訪武漢交委,但截至20日21時許記者發稿,沒有收到回應。

編輯:任紹敏

更多精彩內容
關註第一財經網微信號
武漢 小區 60 米外 外危 危化 化品 倉庫 取消 經營 資格
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=157610

最高法回應開放小區問題:封閉住宅小區是農耕時代產物

來源: http://www.yicai.com/news/2016/02/4752764.html

最高法回應開放小區問題:封閉住宅小區是農耕時代產物

一財網 秦夕雅 2016-02-23 11:46:00

“我們現在已經處於21世紀工業化、信息化和新型城鎮化的新時代,推進現代化城市建設需要我們有新的理念和探索”

小區圍墻拆了,小區道路公共化,你同意嗎?

《中共中央 國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若幹意見》日前發布。文件提到:新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開,實現內部道路公共化,解決交通路網布局問題,促進土地節約利用。

這一提法引發了眾多討論,除了居民安全的憂慮外,這一做法是否違反了《物權法》也是爭論焦點之一。

2月23日,最高人民法院召開新聞發布會,發布《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若幹問題的解釋(一)》。

在這次發布會上,這個問題拋給了最高人民法院民一庭庭長程新文。

對此,程新文強調,目前,這一意見尚處於黨和國家的政策層面,國家政策上升為法律,我想這是立法機關要做的事情。當然,作為司法機關,對此會密切關註,對由此可能涉及到的相關主體的權益的影響、協調和保護,加強調研,及時研判,並進一步加強對下指導力度,積極協調有關方面妥善的處理好相關的糾紛。

程新文談到:封閉住宅小區是農耕時代的產物,我們現在已經處於21世紀工業化、信息化和新型城鎮化的新時代,推進現代化城市建設需要我們有新的理念和探索。我們認為,上述舉措的目的是為了實現物和有關資源效益的最大化,這是一個非常具有前瞻性的、與時俱進的城市發展理念,是貫徹落實十八屆五中全會提出的五大發展理念中的共享發展理念的體現,也是落實中央城市工作會議的重要舉措,符合當今世界的潮流和發展趨勢,對於推進城市現代化具有重要指導意義。目前,黨中央、國務院提出的這一意見屬於黨和國家政策的層面,涉及包括業主在內的有關主體的權益保障問題,還有一個通過立法實現法治化的過程。作為人民法院,我們將密切關註,並積極應對。

此事另一個爭議點是,出臺“開放小區、小區道路公共化”這一決策前是否經過民意調查?

對此,程新文回答說:中國特色的社會主義法律體系在形成過程當中,它是我們黨領導人民來制定法律,黨也領導人民遵守法律,同時也領導司法機關來執行法律。所以,黨的政策和國家政策怎麽樣制定出來,有規定的程序。包括向社會各界征求意見,包括向有關部門,也包括人民法院,我們也是作為社會的一分子。

“作為司法機關來說更多的是接觸這種最後一道防線,很多社會矛盾,現在有多元化糾紛解決機制,有不同的解決糾紛的渠道,人民司法是糾紛解決的方式之一,是最後一道防線,我們也會根據人民司法工作實際通過適當方式向有關部門反映司法實踐中發現的情況和問題。我們會嚴格地按照自己的工作職責做好相關工作。” 程新文表示。

細究《中共中央 國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若幹意見》文件本身,不難看出,這一文件出臺的初衷在於解決交通路網布局問題、緩解城市交通擁堵。

但是眼前看,如何獲得輿論支持、使政府意誌轉化為公眾意誌,如何分類漸進實施執行則是更為重要、亦然是更值得討論的問題。

編輯:劉展超

更多精彩內容
請關註第一財經網、第一財經日報微信號

高法 回應 開放 小區 問題 封閉 住宅 農耕 時代 產物
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=186381

住宅小區不再封閉 高端豪宅怎麽辦

來源: http://www.yicai.com/news/2016/02/4752561.html

住宅小區不再封閉 高端豪宅怎麽辦

一財網 蔡胤 羅韜 吳丹 2016-02-22 22:54:00

多名業內人士紛紛指出,如果小區全部開放,大家只需要購買豪宅旁邊的小區就可以享受此前豪宅的配套,而開放小區對於物業公司也是不利,物業公司或沒有以往那麽大的作用。豪宅未來是否可能會降價?物業公司是否也要轉型?

“如果湯臣一品改為開放小區,我當天晚上立即去那里,燒烤喝啤酒,帶上高音喇叭,喝完了跳小蘋果。到時候,我通知大家。”2月22日,這樣一個段子在一些微信群里熱傳。湯臣一品是上海知名豪宅,目前單價在18萬元/平方米以上。21日頒發的有關街區制的意見,引發廣泛議論。

這份《中共中央國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若幹意見》(下稱《意見》)稱,新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開,實現內部道路公共化,解決交通路網布局問題,促進土地節約利用。

《意見》發布後,各方對此反應強烈。多名業內人士紛紛指出,如果小區全部開放,大家只需要購買豪宅旁邊的小區就可以享受此前豪宅的配套,而開放小區對於物業公司也是不利,物業公司或沒有以往那麽大的作用。豪宅未來是否可能會降價?物業公司是否也要轉型?

考驗開發商產品規劃智慧

亞豪機構市場總監郭毅對《第一財經日報》稱,高端社區為滿足購房客群的居住品質,除去樓宇內部一些高新科技的應用以及精致的內部設計之外,社區環境的打造也是不可或缺的一部分,而獨享優質的社區環境資源以及保障財富階層居住的安全性和私密性也是高端社區的重要價值,如果傳統的圍合式社區不再封閉,這些賣點都可能被打破。

當下的一線城市房地產市場,特別是高地價倒逼下,房地產市場中的新增住宅項目正在出現整體高端化的傾向,豪宅供應量增多,各項目之間只有依托於比拼產品、品質和服務才能在激烈的銷售競爭中突破重圍。郭毅預計,雖然《意見》的發布將會促使北京高價拿地的準豪宅開發商們在政策落地的真空期內抓緊報規,有利於加快出讓住宅地塊的開發進度,但從長期來看,將會對豪宅品質感的營造帶來重挫,將充分考驗開發商的產品規劃智慧。

“《意見》一旦開始落地實施,將令高端社區的公共部分由私密到開放,由私屬到共享,業主的安全、私密和公共區域的服務品質均無法得到保障。”郭毅說。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也對本報記者分析稱,街區制住宅項目的推出,將一定程度上和傳統的封閉式社區形成差異,也會對後續房企的產品供應等形成新的影響。在他看來,街區制住宅項目和封閉式住宅項目的最大差異,就是社區內的配套逐漸等同於城市公建配套,這對於一些社區基礎設施的充分利用有利好,也能夠最大程度地節約土地。

朝節約土地方向演進

易居智庫研究總監嚴躍進表示,此類政策調整是希望改變過去封閉式社區的諸多弊端。比如封閉式住宅社區一定程度上使得商業設施和住區設施隔離,同時需要更大的占地面積。通過開放式的街區制度推進,將使得後續城市商業設施和住區設施規劃能夠融為一體,並且使得城市規劃朝節約土地等方向演進。

中原地產首席分析師張大偉則認為,小區封閉是為了安全,何況住宅小區內的道路設置基本都是低速道路,如果開放如何保證社區居民的安全是一個大問題。國外之所以實行街區制,那是因為居民可以合法持有槍支且本來就居住分散,這與國內基本都是高層住宅樓的性質完全不同。

張大偉稱,街區式社區是住宅與商業、服務業混合、與街道結合性強的社區。里面的設施有:銀行、超市、商業街、餐飲、醫院、學校、幼兒園等,街區式社區具有城市土地利用率高,交通便利,城市景觀豐富,與商業和各種城市活動結合緊密等優點。當它運用在中國城市的居住區中時也產生了一些新的問題,例如安全問題、噪聲幹擾問題等。

本報記者了解到,目前北京沿海賽洛城小區就是做類似的街區試點,此外國內由於文化習慣不同少有這樣的小區。

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《第一財經日報》記者:“上述政策大方向肯定是對的,實現內部道路公共化可以促進城市的交通緩解,發達國家道路雖然不寬,但是道路密集。目前我國的通勤效率過低,影響到城市的勞動生產率,如果交通變好,對於城市效率提高很有好處。但是,這些改革同時也涉及到物權法,如今國內小區內的公共面積屬於全體業主,未來如何管理是問題;此外,如果未來土地出讓將公共面積剝離,這將大大降低未來土地出讓的收入。”

國家發改委綜合運輸研究所宏觀城市交通室主任程世東對媒體表示,很多年前專家學者就在倡導開放式社區,但由於阻力較大一直沒能成功推行。一是在文化理念方面,影響城市規劃和人們的理解,這是問題根源;二是土地在出讓方面,應該小塊出讓,不是大塊出讓;三是治安、管理等方面,“大院封閉的管理給人感覺更安全,需要的安保和物業也會比較少,如果打開會遇到很大阻力”。

物業管理行業面臨洗牌

嚴躍進稱,街區制住宅項目也可能會使得房企的後續社區管理模式發生較大的調整,部分封閉式住宅項目的管理模式可能要得到摒棄,對於開放式社區的管理模式建立應該加快跟進。

歐陽捷也表示,如果未來小區打開,物業保安可能不需要,但是對於政府的公共安全要求變高,政府對於安全的投入可能需要加大。此外,保潔成為了城市公共服務,對於城市的保潔要求也會變高。

花樣年控股董事局主席潘軍接受《第一財經日報》記者采訪時表示,新政有望打破現有社區的片區化格局,使大型社區被網格化分割,社區的物理邊界更加零散和模糊,但這並不意味著社區功能和社區服務需求的消失,反而使得社區管理的形式更加複雜化,對社區管理的要求大大提高,同時管理成本會相應增加。

“大型住宅社區被道路物理拆分成若幹小單元,甚至是分棟單體,對管理成本的控制及安保的質量具備較大的挑戰性。”潘軍說。

在他看來,物業管理行業面臨行業重新洗牌,傳統物業管理機構面臨升級換代的需求,率先完成智能社區和智能安保建設的物業公司把握主動權,在基礎服務運營基礎上,尋找新的利潤來源將是關鍵。

“街區制預計將在未來幾年完成全面鋪開,這是一個挑戰,更是機會。”潘軍說,一些在業務收入多元化、社區管理智能化和社區網絡電商化領域走在前列的行業龍頭企業,有望率先抓住政策機遇,迅速搶占更多市場份額和先機。

編輯:任紹敏

更多精彩內容
請關註第一財經網、第一財經日報微信號

住宅 小區 不再 封閉 高端 豪宅 怎麼辦 怎麼
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=186386

靠刷臉就可進小區大門 國內首個智能微信社區落地福州正榮

來源: http://www.yicai.com/news/5010112.html

5月5日下午,位於福州正榮潤城的正榮物業宣布聯合微信支付落地首個微信定制社區。

“我們打造智能社區是社區物業進化的第一步,未來我們還將把這個社區向長三角複制,並不斷叠代升級。”正榮物業總經理林誌偉對第一財經記者如是說。在他看來,通過電子設備提高物業管理效率,是改善物業管理的第一步,未來還會進一步優化用戶體驗。

這個微信定制社區基於微信支付,通過“正榮幸福家”微信服務號,將小區智能化設備、項目管理與服務互聯互通,從而實現人臉識別、訪客二維碼通行、車輛燈光引導、滴滴報修等功能。

第一財經記者參觀這個社區時發現,在該社區門口就已經實現了人臉識別,每個業主只需要掃描人臉就可進入小區,以往保安站崗的場面已不複存在。

同時,在“正榮幸福家”微信服務號中還有8項功能,分別是“報事報修”、“物業賬單”、“訪客通行”、“生活繳費”、“城市服務”、“活動召集”、“正榮微店”、“業主格子鋪”,並且在排序上,做到在一個手機屏幕中,容納700戶家庭所需要的功能。

這其中非常有意思的是滴滴報修,業主只要現場拍照、掃一掃設備上的二維碼即可完成,維修人員通過物業內控系統,就可以準確地知道業主的報修地點。另外,這里還有一個好處:所有的反饋都會通過系統,使得物業的反應效率更加迅速。

記者在這個小區觀察到,不少地方都設有二維碼,根據正榮提供的數據,一共有346個二維碼標簽。這些二維碼將成為物業保潔清掃路徑的識別標記,也是物業判斷故障地點的定位標誌,同時還是安防人員網格化巡檢的路線點。通過這些二維碼,正榮物業便能以點連線、線連成面的方式,將整個智能小區鏈接起來。

其實,對於這個設想,林誌偉兩年前就已經有了,但是真正實現落地還是花費了2年的時間。作為第一個落地的微信定制社區,這些智能化選項也還顯得比較簡單,一部分的場景雖然實現了智能,但是真正去實現智能社區的互動目前還只是剛起步。

“智能化社區是物業升級的第一步,目前大部分物業還在盈虧平衡線附近徘徊,建立智能社區可以降低成本,並提高業務的滿意度。比如人臉識別功能的使用就可以降低門口保安的數量,同時可以讓業主進出更方便,還可以隔離外界人士。這樣一來,隨著保安數量的減少我們的人力成本也就低了,通過這樣的智能化社區改造,我們的人員數量大概將下降20%。”林誌偉告訴第一次財經記者。

林誌偉把正榮物業理解成為一個平臺,一方是業主,一方是第三方的資源,正榮物業更多是提供這個平臺來服務業主,他希望雙方進行良性互動,然後再去不斷地搶占這個市場,這才是物業未來的追求。

記者在采訪中了解到,基於微信支付平臺,正榮物業已與國美、樂購、永輝等商家達成合作協議,正榮旗下自營的生態食品資源也在引入該計劃中,如福州故鄉農園的生態蔬果、生態豬肉等,業主均可在“正榮微店”中通過微信支付購買。

物業市場究竟有多大?

中信建投的一份研究報告認為,中國房地產已經積累了海量的存量住戶,如何能夠在現有存量市場為住戶提供增量服務,未來將成為企業的主要盈利模式。如果將地產的整個70年生命周期看作一個整體,開發商所占據的項目規劃、建設施工以及新房銷售等只占這個周期5年的時間,而後期的房屋裝修、社區服務、二手房交易等則占據65年,市場空間巨大。而在這個市場空間里,物業公司所發揮的作用難以代替。

社區更是被認定將擁有萬億級的未來。根據戴德梁行提供的數據,到2020年,全國住宅物業面積將達到300億平方米,而社區服務消費將超萬億元。

“實現了智能社區以後,我們需要提供一個平臺,讓業主和第三方的資源互動,這樣我們才能去提供更好的服務,這樣才能搶占更多的市場。我們未來還將在上海、天津、蘇州、南昌、莆田等城市實現複制,並將在社區醫療、社區教育以及社區金融等領域繼續探索。”林誌偉提到。

靠刷 刷臉 臉就 可進 小區 大門 國內 首個 智能 微信 社區 落地 福州 正榮
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=195138

在上海“歡樂頌”中檔小區買套房月還款2.5萬 總價750萬

來源: http://www.yicai.com/news/5009689.html

日前熱播的電視劇《歡樂頌》講述了從外地來上海打拼的樊勝美、關雎爾、邱瑩瑩三個合租女生,與高智商海歸金領安迪及富家女曲筱綃同住在“歡樂頌”小區22樓的故事。故事中五個女人性格迥異,各自攜帶著來自工作、愛情和家庭的困難與不如意,成為鄰居而相識相知,從互相揣測對方到漸漸接納彼此並敞開心扉,並見證彼此在上海這座“魔都”的成長與蛻變。

那麽這類的中檔小區“歡樂頌”究竟在哪里呢?第一財經記者發現,該影片拍攝地為上海和江蘇南通,因此歡樂頌小區的實際拍攝地點並不在上海。不過,根據影片里面的描述,我們依然可以去尋找符合這類條件的“歡樂頌”小區。

在劇中,安迪和關雎爾的上班地點都在上海陸家嘴,安迪要求自己居住的小區開車上班不超過20分鐘,這些因素意味著符合條件的歡樂頌小區就以陸家嘴為圓心,以車程20分鐘為半徑進行尋找。

第一財經記者查閱後發現,由於陸家嘴位於上海核心地段,這些小區基本都在內環以內,電梯公寓大部分為高檔小區。

那麽,內環內還有中檔小區嗎?記者發現普陀區長壽路附近到陸家嘴最快20分鐘,符合區域條件,這里的房價大概多少錢呢?

按照電視劇劇情描述,樊勝美、關雎爾、邱瑩瑩3人雖然睡在3個房間,但是樊勝美的房間應該是客廳隔斷做出的一個臥室,因此物業才認為3人是群租而不是合租。此前,上海曾對這種“1+N”(臥室+客廳隔斷)的租房進行過整治,後來因上海房租太高而放寬了這樣的租房條件,並默認了“1+N”模式的存在。因此,上述3人合租的房屋實際是2室2廳。以位於江寧路地鐵站附近的“玉佛城”為例,其2室2廳的報價的掛牌價格為750萬,租金價格8800元。

 

從劇中看,劇情一開始房租價格為每個月8000元(後來房租價格上漲),在地鐵附近而且交通比較便捷,因此上述樓盤符合劇中描述。那麽這種價格在750萬左右的房子在上海市場屬於什麽樣的標準呢?

 

 

 

一般情況下,兩個在上海打拼的普通外地年輕人,為了結婚而在上海買的第一套房價值200萬左右,在小孩讀幼兒園時將會考慮貸款置換一個價值500萬左右的住房。如按照750萬計算,首次置換其實非常困難,當然這里不考慮家庭支持的情況。

這也不難理解,為何劇中樊勝美在上海工作十年也買不起房子了。

 

 

 

 

只不過,很多白領的工資漲幅顯然沒有房價漲得快。比如劇中的樊勝美,她目前在外企做人力主管,這個級別的薪資一般2萬/月,如果她要購買一套“歡樂頌”小區的房屋需要花費750萬。房子首付若是250萬,加上貸款500萬並且30年還清,按照目前上海平均房貸利率計算,她每個月還款也超過2.5萬了,而且這首付的250萬能否拿得出來還是一個問題。

顯然,以樊勝美的工資漲幅,買不起房也是正常。到了今年1至4月,上海的房價漲幅更快,過去一年市區的漲幅也遠高於同期。

住在普陀區中環名品的王小姐告訴記者:“我們一套140平米房屋,2015年初的價格為500萬,到了今年初則超過了800萬。”

在房屋銷售價格和租賃價格都上漲的上海,過去一年人口出現了凈流出,但是為什麽上海的房子還是那麽多人買呢?

原因很簡單,有很多優秀的年輕人選擇了上海,他們的收入比大部分人都高。比如劇中關雎爾就職於某家券商,其行業收入就遠高於其他行業。

2015年畢業的劉怡(化名)在陸家嘴某金融機構工作,畢業第一年收入就超過20萬,因此其租賃的房屋在上海東昌路附近,離工作單位很近。“每個月房租3800元,這里房租很貴但是很方便,我們周圍的同事都在附近租房。”劉怡告訴記者。

上海另一個地段張江高科也聚集了大量的IT行業人才,由於這些人的工資也普遍比實業高,因此附近的房租也是水漲船高。

“一線城市教育、醫療等條件都更好,工作機會更多,因此一直有不錯的人口導入能力,而這些城市的核心地段因為上述資源集中,樓盤自然也水漲船高,因此很多之前價格為700萬的房屋都開始步入千萬級別。不少人為了留在一線城市,更是舉兩代人之力購房並加入銀行杠桿,這些人的需求進一步推高房價。”上海中原地產市場分析師盧文曦告訴記者。

 

上海 歡樂頌 歡樂 中檔 小區 套房 還款 2.5 總價 750
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=195140

武漢南湖最後的孤島:小區積水1米多深

雨過天晴三天之後,武漢南湖風華天城小區放眼望去仍舊一片“汪洋”。

9日中午,《第一財經日報》記者深入小區內看到,一些分類垃圾桶漂浮在漬水水面上,不少生活垃圾散落在水中,一陣陣腐臭味撲面而來。

大量生活垃圾漂浮在小區漬水之上,腐臭味陣陣。

喻先生自幼生活在南湖片區,他一邊向本報記者比劃著南湖風華天城小區齊腰深的積水,一邊說:“1998年時,這里還是一片農田和水塘,積水最深到我的脖子,後來填湖蓋了這個小區,每逢雨下大一點就會積水,今年是小區建成後積水最嚴重的一次,有1.3米~1.4米深。”

林先生2001年左右在南湖片區開發一個新小區,就在風華天城小區附近,他說風華天城小區所在地原來是個水塘,利用地勢低窪的特點,小區里建了很多水景,這次受災最重。

據風華天城小區居民反映,從本輪暴雨開始,小區就斷電了,最深的積水達到1.5米,居民出行不得不借助皮劃艇。本報記者現場看到,小區南、北兩個主要出入口,均有兩艘皮劃艇不斷接人出入。

大水圍城,舟橋旅的戰士用沖鋒舟運送被困居民。

有車業主更慘。小區地下車庫完全被浸泡在水中,車庫出入口處的水深甚至達到2米,大量汽車被淹沒。“被打撈出來的進水汽車基本報廢了。”風華天城小區旁一家汽車修理廠工作人員介紹,他們這兩天接收了不少進水車,最嚴重的一類車就是停在風華天城小區地下車庫的,積水漫到了方向盤的位置,“拖出來後,我們只能先晾曬幹,但不建議客戶繼續開了,天熱容易自燃”。

一家汽車修理店接收到不少進水車。老板說:拖出來我們只能先晾曬幹,修好也有自燃的可能性。

據洪山區政府公告,南湖地區的水全部消退至少需要6天。在此之前供電無法恢複,建議居民盡早投奔親戚或入住酒店。一些居民提出訴求:“入住酒店的費用由誰來出”,“農村地區受災,災民有生活補貼,我們的損失也慘重,動輒大幾十萬的裝修全廢了,十幾二十萬的汽車報廢了,誰來承擔我們的損失?”

一位自稱是誌願者的街道辦工作人員對《第一財經日報》記者表示,已經安置轉移風華天城小區內4戶居民共計16人,但她沒有向記者介紹哪些人員符合政府安置轉移的標準,亦未告訴記者準確的安置地點。當記者要求與其前往安置地點看看時,對方以“這塊工作不歸我負責,我不了解”為由而拒絕。

更令當地居民無法接受的是,9日上午,他們接到了物業中心的通知,稱“由於市政管網水位已滿,市政府下達命令不準再抽水,待市政管網水位下降以後再進行抽水,大概需要兩至三天”。上述街道辦人員稱,該通知可能不屬實。

但一位業主拿出前後對比的照片跟本報記者說,8日時,抽了一天的水,水位下降了約20厘米,“你看,今天又漲回去了”。

多位業主團團圍住街道辦工作人員,質問何時能退水、何時能回家,但對方無言以對。

武漢南湖風華天城小區內的積水最深到膝蓋以上,一位阿姨每天穿著泳衣蹚水進出小區。

在南湖片區其他小區陸續退水之際,風華天城小區成了南湖最後的孤島,近萬居民有家不能回,周邊酒店坐地起價,過去100元左右/天的酒店房間發“水難財”,一躍漲至260~280元。面對酒店的漲價行為,一些無親友可投靠的居民只能“認栽”,拖著行李箱,硬著頭皮入住。

林先生開發的小區本世紀初每平方米1500元左右還賣不出去,風華天城小區賣2000元出頭,如今房價都在一萬元以上。經此水災,南湖片區的房子會不會跌價?林先生說,人都是健忘的。

小區地下車庫出入口被積水封堵,一輛轎車斜停在車庫出入口仍難幸免。

湖北省委常委、武漢市委書記阮成發今年初曾表示,南湖的開發是個教訓,政府一定要提前規劃,不能被開發商牽著鼻子走。

阮成發稱,南湖的開發是很典型的先開發、後治理。開發商賺完錢就走了,留下教育、汙染、出行等一攤問題,需要政府去解決,這值得規劃部門好好總結反思。

(圖片由第一財經攝影記者吳軍所攝)

武漢 南湖 最後 孤島 小區 積水 米多 多深
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=204081

你家小區離“兒童友好型社區”有多遠?

針對居民小區普惠型的兒童公共服務缺乏的現狀,中國正在推進“兒童友好型社區促進計劃”。到底什麽樣的社區算是兒童友好型社區?請對照一下中國社區發展協會兒童友好社區專委會剛剛完成的兒童友好型社區標準,看你家的小區離“兒童友好型社區”還有多遠。

一個兒童友好型社區需要符合以下九個原則:

1,兒童安全(防走失、防侵害、防意外傷害)

2,兒童友好的空間與環境設計(自由玩耍的公共空間、戶外集體活動的場地)

3,社區與學校的聯動

4,社區與家庭的聯動

5,社區與提供兒童公共服務的社會性組織的聯動

6,駐區單位對社區兒童友好

7,駐區企業對員工及員工子女友好

8,兒童參與社區治理權利的體現(知情權、發言權、建議權)

9,相關兒童公益服務的專業化人員(比如媽媽社區服務員等)

如果你覺得上述標準有些複雜,華東師範大學學前教育系心理教研室主任周念麗提出了一個更加簡便的標準建議。她認為,一個兒童友好的社區理想狀態是具備“四室一館”:

1,托兒室,可以為有需要的家庭提供靈活的、安全的托兒服務;

2,早期啟蒙機構活動室,這個活動室可以幫助更早開發嬰幼兒的智力和體力發展;

3,特殊教育室:中國特殊兒童的數量巨大,包括各種遺傳類疾病、自閉癥等。設在社區里的特殊教育室可以幫助家長更早發現問題,及早介入,並為孩子提供相應的康複鍛煉。目前在中國,0-6歲殘疾兒童中有近35%沒有接受過任何形式的康複服務。

4,科學育兒咨詢室,給焦慮中的爸爸媽媽以及祖輩提供有針對性的咨詢服務。

5,兒童圖書館,給嬰幼兒提供一個快樂閱讀的空間。

對比下看,你家小區離兒童友好型社區還有多遠?如果還很遠,不必沮喪,由中國社區發展協會和中國兒童少年基金會藍河發起的“中國兒童友好社區促進計劃”已經啟動,不久的未來,中國將會有越來越多的兒童友好社區出現,為孩子們的健康成長提供一個更加安全、快樂的環境。

你家 小區 兒童 友好 社區 多遠
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=209235

【讀者來信】偌大小區,容不下兩棵樹

來源: http://www.infzm.com/content/119986

我的老家位於縣城郊區。隨著新城區規模的擴大,村民們都被拆遷安置住進了商品房。可最讓大夥放心不下的,是村里兩棵70年樹齡的銀杏樹被連根拔起,“傷筋動骨”地從一個商住小區里移植到了沭河河堤上。銀杏樹是長壽樹,500年還能掛果,能活數千年。但這兩棵銀杏樹能否活下去?人們無不牽掛著它們的未來。

先有大樹,後有所謂“新城區”。城市管理者在規劃、開發、建設新城區時能否給大樹“生存”的權利?能否為民眾多留些值得回憶的鄉愁?

 

讀者 來信 偌大 小區 不下 兩棵 棵樹
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=217400

深圳一保障房小區空置過半,被“點名”後擴大申請對象

繼深圳坪洲新村776套保障房空置8年後,當地又一保障房被曝出現空置。

日前,國務院第十督查組在深圳督查期間,發現深圳悅龍華府小區1004套保障性住房中有527套空置,空置率超過50%。在寸土寸金和房價、租金雙雙高企的深圳,這格外引人註意。

上述保障房性質為公共租賃住房,位於深圳龍崗區寶龍工業區內,靠近深圳的最東邊坪山,遠離中心城區。第一財經記者近日走訪發現,該小區位於滿是廠房和宿舍樓的工業園區,小區內草坪已經鋪上,兒童遊樂設施齊全。但附近企業員工不缺住宿地方,對租賃該保障房興致缺乏。此外,小區附近生活配套匱乏。

龍崗區住建局表示,接下來保障房的申請對象將從重點企業的人才擴大到整個龍崗區的戶籍輪候家庭,最大限度降低空置率。

4次公告但申請人數仍不足

寶龍工業區規劃得錯落有致,幾條主幹道寬闊整潔,路邊綠樹成蔭,與當地其他的一些產業園的雜亂迥然不同。中午時分,工業區的主幹道之一寶龍大道頗為靜謐,行人寥寥無幾,偶見兩三個年輕人騎著自行車,一手還拎著買來的盒飯。

悅龍華府保障性住房項目,位於寶龍大道附近,外墻棕黃相間,遠遠看去分外顯眼。該項目於2011年開工建設,2014年竣工1004套,其中一房戶型752套,每套面積約50平方米,二房戶型252套,每套約85平方米。2015年度每月基準租金為13.3元/平方米。

上午十點左右,悅龍華府小區空蕩蕩的,鮮有人走動

記者到訪時,剛入住該小區不到一個月的張玲(化名)正帶著娃在兒童遊樂場蕩秋千。她介紹:“我們住的是50平方米左右的一室一廳,每個月的租金約是13元/平方米,算下來一個月的租金約650元,價格還可以。”她的丈夫是一名工程師,在附近一家大型的家用電器公司任職,幾個月前以公司名義申請到了這套公租房。她對空蕩蕩的小區有點失望,“最早入住的都1年多了,小區里的人還是不多。”

龍崗區住建局在回複第一財經記者的采訪函時表示,2014年以來,已通過龍崗區政府在線、區住房建設局門戶網站上公開發布了4次配租受理申請通告。目前,僅有一半的房子已經配租出去,其中還有一部分正在辦理手續,尚未入住。

周邊企業配套宿舍足

國務院第十督查組發現,與悅龍華府的冷清形成鮮明對比的是,一墻之隔的工廠宿舍家家戶戶掛滿晾曬的衣物,生活氣息濃厚。

那麽,在這樣一個住宿需求旺盛的地方,悅龍華府為何會有一半的房子空置?

龍崗區住建局一位負責保障房事宜的人士對第一財經記者解釋:“2008年開始國家大規模建設保障房,深圳也大力推動。龍崗區當時在原特區外,土地資源比原特區內要多,承擔的建設任務比較重。因為偏僻的地方空地多,開發起來快一些,所以就拿了這塊地。”

他說,該保障房最初不是面對普通的低收入家庭,而是龍崗區重點企業的員工,員工必須通過企業來申請。申請者必須滿足一定的學歷要求或者獲得相關職稱,即大專及以上或技能型人才才能申請。

讓他們始料未及的是,項目選址偏僻帶來的一個結果是房源優勢不足,周邊的企業對該保障房並不太“感冒”。

此前,他們去附近大企業調研時,被告知暫時不需要保障房配租。“他們有自己的宿舍樓,條件很不錯,並作為福利分給員工居住,有些甚至是免費的。有單身宿舍,也有夫妻房,能滿足不同的需求。”上述住建局的人士說。

記者進入該工業區後,發現宿舍樓遍地可見。就拿與悅龍華府只有一墻之隔的工廠宿舍來說,他們共有3棟宿舍樓,其中一棟甚至有十幾層高。在靠近馬路的一棟六七層的宿舍樓,每個房間的陽臺上都掛滿了晾曬的衣服。園區內也有不少企業的宿舍樓和廠房並不相鄰,反而相隔甚遠,對此,當地工廠保安對記者說,經常看到有企業的大巴接送員工上下班,出行方便。而悅龍華府小區距離最近的企業都有兩公里左右的路,相對而言,住戶上下班頗為不便。

綜合開發研究院(中國.深圳)旅遊與地產研究中心主任宋丁表示,這個現象其實一直存在。但過去保障房數量少,問題就沒那麽突出。現在保障房的數量增加了,房子一旦沒有及時分配出去,就很容易被外界關註到。

他告訴第一財經記者:“‘十二五’期間,深圳保障房嚴重短缺,但是蓋房的土地很難拿得到。保障房部門好不容易在工業區拿到地後,就想先蓋了樓再說,有房總比沒房強。但是倉促之下,疏漏就在所難免。”

未來戶籍輪候家庭可申請

國務院第十督查組在發現悅龍華府小區出現部分空置現象時,當即與深圳市房管部門人員現場討論對策:“信息不對稱是個大問題,要加大宣傳力度,將房源推薦給有需要的企業” “新建保障房要精準對接企業需求。”

龍崗區住建局在給第一財經記者的回複函中稱,將盡快組織開展龍崗區戶籍在冊輪候家庭的基本保障房分配工作,並結合人才住房政策的實施,將面向全區企事業單位開展配租工作,以最大限度降低該項目空置率。

龍崗區住建局上述人士解釋,這意味著該保障房的申請對象將從重點企業的人才擴大到整個龍崗區的戶籍輪候家庭。

不過,該保障房遠離龍崗市區,有多少輪候家庭會申請還很難說。對於那些此前夠不上學歷或職稱要求的申請者來說,可能會比較在意生活成本,租金便宜一些的城中村也許是他們的首選。張玲目前居住的50平方米的一室一廳,每月租金在650元左右,與城中村同等大小的房子相比,要高一兩百元。

此外,若上班場所離悅龍華府小區較遠的話,交通也是個問題。記者發現,該小區距離最近的地鐵口龍崗線大運站有十五六個公交車站。

生活配套沒有跟上也是一大問題。悅龍華府小區另一位也租住在50平方米公租房的全職媽媽告訴記者,令她頭疼的是,方圓一兩里內幾乎沒有超市和便利店。“其實已經有超市進駐了,但是都未開業,可能是人太少了。買菜的話只能等娃他爸下班後開車去買。”

上述住建局的人士說:“如果小區還是住不滿的話,就作為儲備房源,增強這個片區的吸引力,畢竟未來新引進的企業幾乎很難再有大塊土地建宿舍樓了。”

專門機構精準對接保障房

不過,更多的尷尬可能還在後頭。根據深圳市的住房規劃,“十三五”期間,深圳市計劃新建和籌集保障性住房40萬套,幾乎相當於深圳特區成立30多年以來建設的政策性住房總和。此外,在計劃新建和籌集的40萬套保障房中,人才住房將不少於30萬套。

可以預見,未來幾年保障房和人才住房的數量將遠超以前,甚至超過新建商品房的數量。據記者了解,最近幾年,深圳每年推出的商品房也不過三五萬套。

那麽,如何避免陷入類似悅龍華府小區的境地?對此深圳市政府大手筆投資成立了一個專門負責人才住房保障的機構。今年10月9日,深圳市人才安居集團有限公司揭牌成立,旨在打造一個千億級的人才安居房投融資、建設和收購平臺。由深圳市政府出資的300億元已經到位,後續將再追加投入700億元。此前,深圳市委書記馬興瑞也表示,深圳成立這個1000億元資本金的人才安居集團後,爭取以市場承租價的一半為人才提供租房。

宋丁告訴第一財經記者:“成立這個人才集團後,相關方會仔細研究這個保障性住房市場。什麽類型的申請者需要保障房、申請者到底喜歡住在什麽樣的地方、如何在現有的土地資源和申請者的需求之間取得平衡,又會給政府帶來哪些收益等等,都會進行更細致的測算。”

深圳 保障 小區 空置 過半 點名 擴大 申請 對象
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=220563

他在小區里種菜得到了所有人的支持

來源: http://www.infzm.com/content/123105

劉悅來團隊營造的“百草園”里,家長和孩子正在堆土。在社區花園的理念中,市民參與是其重要特征。(劉悅來/圖)

(本文首發於2017年2月23日《南方周末》,原標題為《家門口的都市桃源夢 “占領”城市隙地》)

和郊區認領一塊田地不同,社區花園深入城市,觸手可及。也不同於城市里的屋頂綠化、陽臺種菜,社區花園由居民一起設計、營造和維護,物業、居委會乃至街道辦也會參與進來。

住在上海的劉悅來實現了一個讓人羨慕的“小目標”:他用500元在自家小區里弄了個“苔蘚花園”。

久在樊籠里,很多城市居民都希望在小區里種塊自己的花園或菜園,缺的不是錢,也不是精力,而是權利——自己的花園或菜園常常被取締。

劉悅來是同濟大學景觀設計專業的老師,也是“四葉草堂”自然教育機構的發起人,他想將城市里維護不好的綠化地、邊角料荒地、垃圾堆積點,都改造成社區花園(Community Garden)。

和郊區認領一塊田地不同,社區花園打著“食物森林”“家門口的都市桃源”的旗號,深入城市,觸手可及。也不同於城市里的屋頂綠化、陽臺種菜,社區花園由居民一起設計、營造和維護,物業、居委會乃至街道辦也會參與進來。

不算“苔蘚花園”這些小花園,劉悅來的團隊在上海修建的社區花園已有16個。在上海中心城區綠地接近零增長的存量時代,他們的大目標是改造出一萬個社區花園,讓每個社區都有一個,這相當於50個大公園的面積。

在北京和成都,不謀而合地,類似的概念也在萌芽。因為這些小花園不只是帶來芳香和收獲,還想通過自然教育和公眾參與改變人們的生活方式,打破冰冷的水泥隔閡。

同濟大學教師劉悅來,他與團隊的大目標是:改造一萬個社區花園。(孫睿/圖)

反思從“圃”到“園”

在城市小區里,改造前的“苔蘚花園”太常見了,它們被形象地稱為“隙地”。

60平米的邊角地,立著“愛護綠化”的牌子,物業也會象征性地撒點草籽,但一直沒長好,土地裸露。劉悅來和物業說過,物業也覺得這里是要整一下,但經費不足。

2016年10月開始,劉悅來和小區居民一起設計、勞作,在小花園里種上了常見的二月蘭、常春藤、虎耳草,還有不常見的蕨類和苔蘚。

“這個小花園光照很差,適合長苔蘚地衣等耐陰的植物。”劉悅來說。除了科學種植的考慮,他起名“苔蘚花園”還想提醒居民們,苔蘚也是一種花園植物,“應憐屐齒印蒼苔”正是人們對環境的細心感觸。

劉悅來今年45歲,在上海生活了二十多年。他成長於山東青島的海邊村莊,閉上眼睛,就會想起小時候雞鴨鵝成群、草地里昆蟲不計其數的景象。吃的菜都是自己種的,還把貝殼敲碎餵雞以補鈣。“這就是社區花園啊,比魯迅的百草園還要豐富。”

可當他在同濟大學任教時,卻意外地發現,在和自然非常密切的景觀設計學科中,學生們對自然非常陌生。劉悅來就拍攝了一百多種上海中心城區的野生植物,帶著學生認校園里的植物,開展自然教育。

不過,劉悅來感覺身邊高大上的綠化難以滿足學生觀察植物生長的需求,他決定從“可食地景”做起。

“可食地景”可以簡單理解為“科學而美觀地種菜、種花”。在1980年代的美國興起,上海世博會上,美國館還播放了案例。在景觀行業學習和工作20年,劉悅來的體會是:“最早的園林,都是和吃有關。”

“囿-圃-園”演替正反映了這個過程:從養動物的“囿”、種果蔬瓜果的“圃”變成了觀賞用的“園”。社區花園正是通過“可食地景”來增強互動,回歸人與自然的親密關系。

一開始就在小區里推“可食地景”,難度很大。2014年底,劉悅來在上海的世紀公園,以科普的名義幫助園方設計建造了上海城市公園中的第一處“可食地景”,種上了番茄、扁豆、玉米、南瓜……也包括景觀植物鼠尾草、洋甘菊和金盞花。

“可食地景”很受歡迎,在校園、商業園區、私人花園甚至地產項目里快速推進。在寶山區中成智谷園區附近,一塊鐵道與公路間堆放垃圾的城市廢棄地上,4000米狹長地塊被改造成了“火車菜園”,通過一期期的自然教育課程,由市民自己逐漸建成。

這些公園、園區里的花園是“可食地景”的試驗田。從碼頭運貨的火車經過火車菜園時,駕駛員都會放慢車速,多看幾眼。

四葉草堂上海食物森林地圖。(張平、梁淑怡/圖)

從城市隙地到小區公地

連堆肥桶都有企業願意贊助的“可食地景”不缺乏商業模式,但這些空間需要專人維護。劉悅來堅信城市景觀的管治,一定要有當地居民的參與。他想將社區花園引入真正的社區。

這個想法曾一度不被看好。早在2006年,劉悅來就多次給一個二線城市提過社區花園的設計方案,結果都被當地政府否定了。“他們覺得公園就是公家來弄。為什麽要百姓參與?老百姓會不會以為政府沒錢了?”

錢並不是問題,而是怕麻煩。父親當了20年村支書,處理農村的各種雜事,劉悅來從小耳濡目染,不怕麻煩。他漸漸悟出:“政府不反對就是最大的支持。”

這個願望在十年後終於實現了,其中最成熟的一個案例叫“百草園”,距離同濟大學不遠,位於楊浦區四平街道的鞍山四村。

這是上海很早的工人新村,最老的房子修建於1950年代,兩千多戶人家中,已有一半是外來租客,不寬的道路邊停滿了私家車。配合建設低碳社區的項目,小區中心一片被踩禿掉、散布著狗屎的200平米綠地被改造成了社區花園。

2016年6月,劉悅來的“四葉草堂”團隊和居民一起挖土、刷欄桿、堆肥、種菜……一共舉辦了二十多次活動。起初參與的人不多,主要是社區的花友會,以老年人為主。漸漸的,每次都有四五十人。

即使在冬季,百草園也比種了常青植物的花壇更繽紛。卷心菜樣的羽衣甘藍紫得妖艷,伏在地上的草莓,仔細扒拉扒拉,已經結出了果實。沒有植物的空地也沒有裸露,而是覆蓋了松樹皮以保持水分和養分。

孩子們為百草園輪流澆水,這里成為了他們的集結地,甚至小區房子已出租的業主,還讓孩子回來參加活動。在元宵節里,孩子們自己策劃了猜燈謎、交換零食的活動。

當地居委會衛生主任陳華的孩子也來猜燈謎。陳華觀察到,孩子們在猜燈謎,原本陌生的家長打起了羽毛球,這有點像小時候的上海石庫門弄堂。有了社區花園的基礎,陳華覺得自己的其他社區工作也會好做一些。“大家都很熟的話,就不會斤斤計較,招呼一聲就好。”

包括旁邊兒童遊樂沙地等,百草園持續營造的花費將近十萬元。這筆經費由街道辦創建低碳社區項目支持提供,四平路街道辦事處主任杜娟覺得“超值”。

杜娟記得,百草園所在小區是上海市低碳環保試點,為鼓勵居民少用空調,也曾安裝過噴霧降溫、電動遮陽簾等設備。“基本上都是政府包掉,市民參與的很少,獲得感不強。”杜娟說,“小花園請個施工隊三天就能弄好,但這大家一起做事情的景象,我們很久都沒有看到了。”

從上海到北京

“小區里還有其他花園,都是老人下棋用的,不好玩。百草園有我們小孩子玩的地方。”12歲的男孩海滔對南方周末記者說。

百草園中被說起最多的故事,就是“海滔和他的雞冠花”。海滔有些內向,在家里話很少。“百草園”號召大家“植物漂流”,交換家里的植物,他搬來了家里的雞冠花,一棵雞冠花很快長成了一叢。雞冠花枯萎後,海滔收集了種子,等來年再種。

媽媽發現海滔更開朗了。他每天整點起床觀察小花園,什麽花開了、什麽果實被摘了,回來都告訴家人。很多媽媽都記不住的植物名字,他都爛熟於心。果實被摘掉他也不難過,“本身就要分給大家,不過最好成熟後再分”。

“小孩子種得不好,甚至失敗了也沒關系,失敗也是種教育。”北京修實公益基金會新公益部部長李松睿說。

修實公益基金也計劃在北京推進社區教學花園。“郊區-公園-社區”,李松睿和劉悅來的推動路徑類似。2016年,在北京郊區建設過農場的李松睿組建了一個“抱樸永續”自然教育團隊,與中國園林博物館合作,建設了公民參與式的農園,開展了22次活動。

“每次都有兩三百家長報名,我們只能篩選出20個家庭。”李松睿說。他們意識到,要滿足自然教育的剛需,建設在園林博物館的“可食地景”還遠遠不夠。2017年初,李松睿和同事們聯系了北京的社區,初步達成了協議。

社區花園的概念在國際上早已盛行。比較有名的是二戰後,美國為了增加農產品產出,城市“勝利花園(Victory Garden)”在鼎盛時期,生產的蔬菜占全國總產量的40%。法國巴黎也在2016年頒布了法規,鼓勵市民成為“公共空間的園藝師”。

社區花園的理論支撐很類似,劉悅來和李松睿都在三年前接觸到這個概念:“樸門永續設計”。

樸門永續譯自英文permaculture,來自permanent(永恒)+agriculture(農業),在1970年代由澳大利亞的生態學專家提出,後傳入臺灣,其核心價值是“照顧人、照顧地球、分享多余”。

“樸門是種倫理和原則,教大家如何正確、聰明地生活。學習‘適切科技’:很多有意思的東西比如集水、小溫室、堆肥的小裝置都可以自己弄,不要什麽都去買。”李松睿說。他和劉悅來都希望通過孩子的自然教育帶動大人生活方式的改變。

從外部專家到“社區能人”

劉悅來被問到最多的,是如何維持下去。

作為一個景觀學老師,劉悅來卻勤於參加基層政權管理創新論壇。他接觸了不少市民自治辦公室、社區建設辦,感受到政府對於市民間缺少互動的焦慮。美麗社區、文明街道等創建活動層出不窮,政府也在努力推動。

“花園不在於現在好不好看,有了維護機制,花園才會越來越好看。挖掘到合適的社區能人,就成功了一半。”劉悅來說。

上海浦東新區浦興路街道銀橋社區居委會推動的“種愛心”的項目和社區花園理念非常接近。社工專業畢業的楊旭是浦東新區社區服務中心主任,她就在這個小區里觀察到了這種議事機制的形成。

這個社區包含一個動遷房小區和一個商品房小區,從改造居委會露臺到花草義賣,“種愛心”的活動擴展成了美化家門口的綠地。在有居民反對後,大家一起協商,還發掘了懂設計的能人。改造也不是一次性全部推進,西邊樓道居民同意改造,西邊的花園就開始動工了,而東邊的樓道則先觀望了一陣。

“這些都調動了公眾參與,社區的長效管理、其他的事務比如停車位的規劃,都可以參照這個模式。”楊旭說。

銀橋社區這種自下而上的改造獲得了街道辦的肯定,被納入浦興街道創建園林街道的重點點位,註入了資金。

劉悅來覺得自己不擅長組織居民開會,他希望得到楊旭這樣社區工作者的支持。楊旭也覺得在社區花園最開始設計的階段就應該融入多元化團隊。“居委會既要管低矮矬,也要管高大上,可不容易了。”楊旭說,“百草園的居委會已經發揮了很多作用,他們需要陪伴,哪怕是加個油,點個贊。”

劉悅來也覺得,因為有了類似陳華這樣的人,他們這些外來專家才可能在孵化出社區花園後進行托管。陳華在居委工作了一年多,非常熱心。

陳華也有自己的想法和苦惱。百草園是個平臺,他希望社區工作分工更明確,更加專業和高端。針對放學早的孩子只能進入晚托班的現象,他想在百草園開個公益項目,讓孩子們學點知識,一起交流。“這是我個人的想法,實現起來有點難。”

剛興起半年的社區花園還能有多少拓展,只有時間才能給出答案,就像三年級小朋友秦聞悉給社區花園稻草人作的詩:“凡事,看上去很小,但它卻在這個星球上,這個小小的園子里發生。”

他在 小區 種菜 得到 所有 人的 支持
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=236985

周邊房價4萬,北京這個小區30棟樓竟閑置10年!

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-11-05/1158817.html

在中國北京,有28萬人生活在這個“神奇”的小區里,相當於歐洲一個小城市的人口體量;此小區還擁有74個地下停車場,1.4萬個地上停車位,僅僅停車服務費就占物業總收入的近3成;而小區物業一年竟能實現上億收入;除此之外,它還擁有自己的社區網站以及社區app...



▲圖片來源:appstore 截圖

不僅如此,它的神奇之處還體現在,周圍房價每平均價近4萬元,它卻有30棟樓空置了10年!這就是號稱亞洲“第一大社區”的北京天通苑。它背後究竟藏著一個怎樣的故事?又是為何會空置這麽多房子?

▲圖片來源:鏈家網截圖

亞洲“第一大社區”有30棟樓空置10年

天通苑居住區位於北京亞運村往北5公里,由天通苑、天通東苑、天通西苑、天通北苑、天通中苑五部分組成。

▲圖片來源:百度地圖

據中國之聲消息,記者11月3日去到天通中苑二區,在清華長庚醫院東門對面,看到一大片嶄新的小區已經完工。通過圍擋可見,樓房布局規整,小區內落葉紛紛。從外觀來看,這片區域更像一個成熟的優質住宅區,但是圍擋上貼出的告示提醒著路人,“空房區域,閑人免進”。

記者:這個小區叫什麽名字?

老馮:這不是B區麽,空房,都沒賣。

記者:這里面有多少棟樓?

老馮:10棟。

記者:怎麽進去?

老馮:不讓進去。

老馮是負責守護小區的保安,他負責天通中苑二區B區的10棟和對面G區的11棟,他說這21棟樓,都是空置樓,因為手續不全,不能網簽,一直沒有賣。附近閑置的樓很多,除了B區、G區之外,還有K區和L區,這些樓房有低層也有高層。

▲2017年10月29日,北京天通苑地區的密集樓群(圖片來源:視覺中國 )

老馮:空的多了,附近好多都是空樓,讓我們看著。我們就是空房隊,看空房,不叫人進去破壞。

天通苑一區北側區域,也有至少6棟建築物處於空置狀態。整個天通苑區域,保守估計有空置樓超過三十棟,這在人口聚集的天通苑里顯得有些格格不入。

為何天通苑有空置樓?

1999年,順天通房地產開發集團開建天通苑,這里曾是北京最大也是最早的經濟適用房社區之一,一共有6萬多套經濟適用房。

據中國之聲報道,附近的居民說,B區的空置樓,性質就是經適房。居民稱,他這個成本價也就是兩千多一平米,現在四萬一平米,20倍啊,它是經濟適用房啊,那時候拿地也便宜。

根據規定,經濟適用房的土地由政府依法以行政劃撥方式供應,免交土地出讓金;普通商品房的土地嚴格按“招拍掛”的有關規定,通過市場競爭的方式供應,須交納土地出讓金。

幾位村民說,那片土地現在已經空置了十年左右。有村民表示,太平莊的地就這村的地,早就蓋完了,三百畝地呢。經濟適用房征的地,他現在要賣商品房,按市價走,那就得補稅。

▲圖片來源:視覺中國

天通苑開發商曾接受華夏時報采訪時表示,天通苑出現大規模空置房並非開發商有意為之,由經濟適用房轉化為商品房過程中支出較為龐大,一方面需要補繳土地出讓金,如果一次性支出壓力較大;另一方面還需要建設相關公共配套,這部分支出更大。

而新京報從北京市規劃委昌平分局獲得了天通苑區域的部分規劃圖紙,顯示空置建築所在地大部分都標有“辦公、商業、社區服務”的字樣。也就是說,空置樓的性質已經不是經適房,而是商辦。順天通集團一位銷售也說,B區樓房的性質應該跟正在銷售的40號樓一樣,是商辦。

銷售:那邊手續沒下來呢,沒有手續賣不了。B區應該也是辦公。

閑置十年,經適房怎樣悄然變成商辦,手續又差在哪,目前並沒有權威說法。北京市規劃委工作人員對媒體表示,“目前多部門已經介入調查處理”。

天通苑物業上市被拒

雖然多達30棟樓閑置,但對天通苑的物業來說,這都不是什麽大事。

早在2016年,天通苑的物業管理公司——天通苑社區服務集團有限公司(以下簡稱“天通苑物業”)在香港發布招股書,謀求上市。此前,也有不少物業管理公司赴港上市,但這種僅管理單個社區的物業公司還比較罕見。

▲圖片來源:天通苑物業官網

管理如此大的一個社區,天通苑物業的業務量不小,但收入分類比較清晰,收益全部來自為天通苑社區提供物業管理相關服務,包括:綜合物業管理服務、停車管理服務及代收公用事業費服務。以2015年為例,物業管理費占總收入的68.3%,而停車管理服務占總收入的27.6%(約合4500萬元),代收公用事業費服務僅占4.1%。

那麽,天通苑物業賺錢嗎?2013年~2015年,天通苑物業的收入一直很穩定,公司收入從1.54億元增長至1.63億元,但同期毛利潤卻從4694萬元增長至6725萬元,年內溢利也從2035萬元增長至2648萬元。

物業管理公司一向被認為是“微利”行業,甚至有不少物業公司處在虧損邊緣。但從天通苑物業的情況來看,盡管收費標準被嚴格限制,公司2015年的毛利率仍然達到了28.2%,凈利率也有11.1%,總資產回報率為10.8%。

何以能達到這樣的水平?公司在招股文件中稱,公司的物業管理費繳費率較高,2012年~2014年,繳費率分別為96.9%、98.4%及98.5%,較中國百強物業服務企業的平均數高出3個百分點左右。

▲圖片來源:港交所

盡管如此,每經小編在港交所查詢資料時發現,天通苑物業的上市申請已被拒絕。

每經編輯 湯亞文

(每日經濟新聞綜合每經網、中國之聲(微信號:zgzs001)、華夏時報、新京報等)

周邊 房價 北京 這個 小區 30 棟樓 樓竟 竟閑 閑置 10
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=258670

北京小區物業服務不好可重選 業主評價占一半

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-12-03/1167599.html

圖片來源:視覺中國

從明年起,北京將每年組織一次居住小區物業服務綜合評價工作。近日,市住建委公布《關於開展居住小區物業服務綜合評價的通知(征求意見稿)》,面向社會公開征求意見。綜合評價中,業主評價分值占50%,評價結果將在市住建委官網向社會公布,並記入物業服務企業和項目負責人信用信息。

自明年起每年組織綜合評價一次

征求意見稿中明確,北京市居住小區物業服務綜合評價工作將自2018年起開展,每年組織一次,評價範圍為物業公司提供6個月以上服務的居住類物業項目,評價結果將記入物業企業和項目負責人信用信息。

征求意見稿規定,居住小區物業服務綜合評價內容包括業主評價、專業評價和屬地管理部門評價,其中業主評價分值占50%,其余分別占30%和20%。市住建委相關負責人表示,業主居住在小區里,對物業服務有著最直觀的感受,以往的專家評優和行政檢查,通常是站在專業管理和行業管理的角度,業主的參與度有限,這次綜合評價以業主評價為核心,既保障業主作為消費者對物業服務的知情權、監督權,也便於行政主管部門掌握業主對物業服務的需求和意見,更好地為群眾和行業服務。

服務水平連續下降可重選物業

征求意見稿提出,對服務水平連續下降或存在重大安全隱患未及時整改的項目,屬地街道(鄉鎮)可以建議業主委員會或組織業主共同決定重新選聘物業服務企業。市住建委相關負責人告訴記者,此條規定將一改當前業主在物業事務中處於弱勢地位的現狀,明確業主與物業服務企業是委托與被委托的合同關系,鼓勵業主行使監督權,督促物業服務企業不斷提升服務水平,保障物業區域的和諧與安全。

綜合評價以《北京市居住小區物業服務綜合評價指引》為基準,采取以區為主、市級抽查的方式,房屋行政主管部門可以聘請第三方機構、選取專家對物業項目進行評價。市住建委還將逐步建立物業服務綜合評價信息系統,指導各區有效開展此項工作,充分發揮政府的服務與監督職能,保障物業管理的良好發展態勢。

結果向社會公布並記入信用信息

征求意見稿規定,評價結果將在市住建委官網向社會公布,並記入物業服務企業和項目負責人信用信息。評價結果可以作為物業項目招投標和相關部門日常監督的參考依據。對服務水平顯著提高的項目,各區房屋行政主管部門可給予適當獎勵,區房屋行政主管部門負責督促物業企業及時整改並處罰企業的違法違規行為。

(來源:北京晨報 記者:王萍

北京 小區 物業 服務 不好 可重 重選 業主 評價 一半
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=259432

探索舊改新模式 15城市將開展老舊小區改造試點

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-12-02/1167443.html

我國將在15個城市開展老舊小區改造試點,以探索城市老舊小區改造新模式,為推進全國老舊小區改造,提供可複制、可推廣的經驗。

住房和城鄉建設部1日在廈門召開老舊小區改造試點工作座談會。住建部部長王蒙徽在會上說,推進老舊小區改造,有利於改善居民的居住條件和生活品質,提高群眾獲得感、幸福感、安全感;有利於加強和創新基層社會治理,打造共建共治共享的社會治理格局。

他說,老舊小區改造試點要堅持以人民為中心,充分運用“共同締造”理念,激發居民群眾熱情,調動小區相關聯單位的積極性,共同參與老舊小區改造,實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。

在試點中,要堅持問題導向,順應群眾期盼,先民生後提升,明確近遠期老舊小區改造的重點和內容。並堅持因地制宜,精準施策,結合本地和小區實際,共同制定科學的改造方案。

據介紹,這15個試點城市為廣州、韶關、柳州、秦皇島、張家口、許昌、廈門、宜昌、長沙、淄博、呼和浩特、沈陽、鞍山、攀枝花和寧波。

王蒙徽強調,老舊小區改造試點要著重探索四個方面的體制機制。一是探索政府統籌組織、社區具體實施、居民全程參與的工作機制。

二是探索居民、市場、政府多方共同籌措資金機制。按照“誰受益、誰出資”原則,采取居民、原產權單位出資、政府補助的方式實施老舊小區改造。

三是探索因地制宜的項目建設管理機制。強化統籌,完善老舊小區改造有關標準規範,建立社區工程師、社區規劃師等制度,發揮專業人員作用。

四是探索健全一次改造、長期保持的管理機制。加強基層黨組織建設,指導業主委員會或業主自治管理組織,實現老舊小區長效管理。

(來源: 新華網 記者 王優玲 顏之宏)

探索 舊改 改新 模式 15 城市 開展 老舊 小區 改造 試點
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=259434

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019