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中環在線:蕭定一之抽水寶鑑 李華華



2010-11-04  AD


 

噚日對於財經記者嚟講,最震撼而難忘嘅新聞,唔係賣地、唔係高盛唱好港股睇29000點,而係大家攞正牌響工作時間睇鹹片!而且仲要係3D無格仔嗰隻!

入 主咗中國3D數碼娛樂(8078)嘅蕭定一噚日搞咗個飯局,邀請大家優先鑑賞由佢主理(唔係主演)、全宇宙第一套3D情慾片《3D肉蒲團之極樂寶鑑》,唔 係講笑,5分鐘無格仔預告片,有班靚女剝衫就梗o架喇,更正係啲特技,點正法?嗰5分鐘好胸湧、好逼真、好3D同好3級囉!

由於得嗰5分鐘 咁短,對於極樂寶鑑華華就領會唔到有幾極樂,反而,蕭公子嘅抽水大計就比較清楚……蕭公子話,拍3D電影,票價貴兼利潤高,加埋內地都好渴求,個市場咁大 一定有得做,佢自己非常睇好呢套3D肉蒲團嘅票房,保守估計響香港會收5000萬,而公司未來會大搞中國題材嘅3D電影,好似封神演義三部曲、港版奪命狂 呼等,總之有3D就賺多啲喇!

籌千萬美金開戲院

佢又話家陣公司拎住5500萬現金,而公司前身龍彩控股嘅彩票業務已經清走 晒,遲啲佢哋會集資600萬至1000萬美金,專注拍3D電影同埋響中港兩地搞戲院,出年4月會響九龍市區開間4D戲院……well,套戲plan出年五 月上,收唔收得都言之過早,間戲院到底開唔開得成都係一個問號,但成件事已經令8078充滿概念!

至於話靠3D又或者鹹片抽水會唔會有點兒那個,抽水呢家嘢,願者上釣,你buy佢個古仔自然樂意科水,by the way,蕭公子用心良苦畀咁多「肉球」大家睇先抽水抽嗰6球美金,華華嘅睇法係唔貴囉!

李華華

LiWaWa@AppleDaily.com

 


中環 在線 定一 抽水 寶鑑 華華
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搞定一場招拍掛 上篇:誰是大玩家

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外企們不知道,從CBD核心區土地確定「不能拍高價」的原則開始,它們就已經被排除在外
財新《新世紀》 記者 李慎 於寧
搞定一場招拍掛

 

  從象徵著中國最高權力的人民大會堂往東,穿過建國門,即進入建國門外大街,又稱「長安街延長線」。再往東,可見北京目前最高建築——高達330 米的「國貿三期」。以國貿為中心,面積輻射3.99平方公里的CBD核心區共有89棟商務樓,駐紮了超過1200家中外公司的總部或區域總部。

  CBD被譽為首都的聚寶盆,僅2010年上半年,就上繳稅收223.7億元,貢獻了朝陽區稅收總額的一半以上。

  在這個財富和權力交匯之地,還有一大片尚未開發的土地,地面上仍有些待拆遷的舊式樓房,夾雜在周圍鱗次櫛比的摩天大廈中,頗為扎眼。

  這就是有「CBD最後的土地」之稱的「中服地塊」(因其毗鄰中服大廈而得名)。其地理位置之重要一望即知——這裡西臨國貿,北接央視「大褲衩」,東連萬達廣場,南接建外SOHO,這是目前CBD中最完整的成片待開發土地。

  正是這片令出租車司機談之色變的最堵地區之一,在過去一年中,是眾多大企業不惜巨資爭奪的焦點。其中包括中信、中金、海航、方正等大國企,以及或直接出面或隱身的思科、殼牌、和記黃埔、正大、標準投資集團、融僑等跨國公司與民企。

  爭奪不僅因其地理位置而產生的稀缺性,也因為價格。

不能拍高價

  從2009年底,中服地塊入市鼓點漸密。

  2010年1月29日,北京市土地整理儲備中心網站公佈中服地塊出讓信息,底價50億元,保證金高達30億元,競買條件前所未有的苛刻——必須是不低於30億元註冊資本金的房企與不低於50億元註冊資本金的金融機構的聯合體,且金融機構在聯合體中要絕對控股。

  在中服地塊亮相之前,坊間已有「內定」給遠洋地產(03377.HK)的傳聞。經SOHO中國董事長潘石屹在微博上公開質疑,這場「參賽權」的爭奪戰鬧得滿城風雨。潘孤注一擲,只為了獲得一個「百分之一的(參與)機會」。他代表的不僅是自己。

  「怎麼能讓一個人玩兒呢?大家都看不下去。」一家地產公司的老總稱。

  事後,參與CBD地塊競爭的人士向財新《新世紀》記者指出,指定金融機構入駐是CBD規劃中早已確定的大思路,但政府並不希望中服地塊以「坐地 喊價」的方式出讓。因為在2010年年初,高漲的房價已被認為是最大不穩定因素,「兩會」期間房價更成為各方關注焦點,中央政府此時已經下了地產調控決 心,相關調研正在高層次大範圍展開。

  以當時市場的熱度和CBD的地理位置,「中服地塊」拍出天價是必然。在它南側一路之隔的銀泰中心公寓,2008年開盤時的均價就已超過6萬元/平方米。

  還在2010年「兩會」前的2月27日,國務院總理溫家寶就表示:「我有決心,在本屆政府任期內能把這件事情(房價)管好。」不料,全國「兩會」結束後第二天,2010年3月15日,北京土地市場竟出現「一日三地王」的奇觀。

  奇觀製造者,包括此前中服地塊傳聞中的內定者——遠洋地產。遠洋地產通過子公司北京遠豪置業有限公司,以40.8億元、逾2.75萬元/平方米的樓麵價,奪得北京朝陽區大望京村一號地。

  中央高層因此震怒,「總理還是總經理說了算」的講法迅速在業界傳開。據遠洋地產一位高層透露,第三天銀監會、國土部門、中紀委等各部門就展開聯 合調查,遠洋地產第一個主動自白,稱公司在貸款、拿地等各方面都沒有問題,也強調遠洋地產並非央企,只是有央企投資背景的上市公司。2010年這一段異常 難熬的日子,讓遠洋地產總裁李明自嘲,「什麼困難都經歷了」。

  「地王事件」令地產調控的風聲更緊,也讓北京市政府和各相關部門對中服地塊這一「熱點地區高價土地」更感棘手。現在的問題,已不是什麼時候賣,而是如何賣才能不賣出天價。2010年3月19日,北京土地整理儲備中心宣佈,暫停中服地塊的出讓。

  當中服地塊於2010年4月30日再次入市時,中央限貸、限購多項調控政策密集出台,「堅決遏制房價過快上漲」成為調控大計,房地產市場一時間風聲鶴唳。很多地方暫停了土地轉讓。

  但恐慌並沒有完全熄滅開發商和投資者的熱情,尤其是對CBD這樣的熱點地塊。而不能拍出高價的預期越發吸引了更多參與者。中信地產一位內部人士 坦承,中信地產很少參與公開拍賣,公司是在得知北京要控制住轉讓價格後才決定參與招標。公司原本估計這塊地很多人搶,肯定要拍出天價。

  爭者云集,且個個來頭不小,有實力者已透過一些渠道與北京市政府人士接觸。在2010年3月19日擱置至4月30日再次入市這一個多月的時間 裡,北京市政府、北京市房地產管理局和朝陽區CBD管委會在中央和市場雙重壓力下絞盡腦汁,目的就是設計出一套規則——能讓更多的企業參與這場招標,更 「平衡地」完成轉讓分配,讓各方面滿意,又不至於再拍出高價。

  最終,據多位業內人士透露,北京市採納了一位副市長的建議,決定實行兩輪招標制,並引入稅收、企業規模實力等多項評分指標,將價格對招標結果的影響儘量降低。

  與此同時,再次入市的中服地塊被一拆為四,與周邊其他8塊土地一並打包出讓(有些尚未拆遷完畢),即北京土地整理儲備中心一次性推出CBD核心區12宗土地,總土地面積高達11.666萬平方米,總建築面積達186萬平方米。

  這種黃金地段大宗土地出讓機會在北京這樣的一線城市已所剩無幾。

方案戰

  從中服地塊延遲推出開始,很多企業已在密切關注北京市領導的一舉一動。

  他們注意到,在相關官員們研究招標方案的這段時間,2010年3月27日,北京市委書記劉淇、北京市長郭金龍率代表團赴天津考察,參觀了京津高鐵、天津CBD及濱海金融街。在很多人看來,北京市一二號人物此時參觀天津濱海新區的金融街,大有深意。

  隨著環渤海經濟圈的發展,天津濱海新區無疑將分流一批大企業入駐,這讓北京感到了壓力。「天津之行在一定程度上加速了CBD核心區土地出讓的進 度。」中信地產一位高層向財新《新世紀》記者指出。包括中信、中金、民生在內的很多企業還從中體會到,北京市招攬金融機構的基調沒有變,向金融機構和總部 傾斜的意圖更加明晰。至於CBD管委會,一直懊悔當年錯失良機以致天津的金融街做大,他們把這次招標視為抓回金融企業的一個制高點。

  CBD管委會網站對CBD核心區的功能描述也佐證了這種判斷,其中心意思一是集中國際金融業、現代服務業;二是聚集世界500強和跨國公司總部。不過,在正式的北京市規劃委文件裡,這次CBD招標土地的規劃用途仍為外延較寬的「商務辦公用地」。

  籃子變大,意味著機會也大了,中信地產、海航置地、和記黃埔等60多家企業躍躍欲試。不能出高價,又要吸引最優秀的企業,這一次的遊戲規則不同以往——從「招拍掛」變為綜合評分的招標!招標總分100分,分兩輪進行。

  第一輪20分,參與企業須針對CBD核心區和有意競標地塊,分別提供整體和單體投標方案。由評委打分。

  第二輪80分。其中40分根據報價,但並非報價越高越好,每個地塊的計算公式不同。另外40分是綜合實力分,根據企業繳納稅收情況、財務資信和開發經營理念等來打,彈性較大。

  招標方案規定,只有參與第一階段的投標人才有資格參與第二階段的投標,如第二階段的投標人為聯合體,則必須至少有一家參與第一階段投報。

  這相當於北京市對外放了個話:要想競標,先拿方案來。這對政府來說,一舉多得。一來政府可以借此汲取更多的整體創意,為未來這一地區的規劃收集 方案。第二,也是更重要的一點,做方案要拿錢,優秀的設計方案更價值不菲,借此可抬高競爭門檻,初篩掉一部分「打醬油」的「混水摸魚」者。

  首戰迅速打響,戰場在建築設計事務所。

  一流的設計公司很快被瓜分完畢。中信地產「先下手為強,也舍得花錢」,迅速找到北京設計院、英國奧亞娜工程顧問公司等擔任方案設計,最後投了八 塊地。設計上突出莊重大方,其中Z15命名「中國樽」,Z8和Z9則是刀幣形狀。至於花的錢,據中信內部人士說,「肯定比潘石屹的三四百萬要多。」中信地 產在第一輪中得分領先。

  下手稍晚的海航置業只能找稍遜一籌的HOK、大元事務所做方案。即便這樣,據相關工作人員稱,海航光設計費就花了1000萬元,分別給Z15和Z8地塊做了一套方案。不過,也有公司便宜辦大事,只在方案上花了幾十萬元。

  萬通最激進,不惜重金出了十多套設計方案,除Z14以外每個地塊都投。在業內人士看來,這也是一種策略,因為十多套方案的設計費並不會比兩三套多太多,只需稍加改動即可。廣泛撒網可以多些機會,增加中標概率。

  事後,海航有關人士頗為懊悔沒有採取萬通模式。據海航置業一位參與人士指出,根據規則,要想進入第二輪,必須第一輪提交方案或與參加了第一輪的企業合作,因此入場券變得很重要。小企業只要參與了第一輪和報價,就會有企業來談合作,「起鬨的不少」。

  有些大金融機構和外企,因種種原因不願在第一輪現身。它們或以替身來參加第一輪方案戰,或者看第一輪方案的得分,再選擇入圍企業組成聯合體,進 可攻退可守。做方案的企業則憑方案作價入股。特別是第一輪拿到20分的企業,不僅可以增加後面環節對抗的籌碼,也可以以上述方式「變現」。

  但外企們並不知道,這個辦法只有中資企業行得通,而外資,從CBD核心區土地招標伊始,就已經被排除在外。

肥水不流外人田

  2010年8月2日,CBD核心區12塊土地迎來了第一輪招標出讓,60多家企業早早趕到投標現場——昌平區九華山莊十六區二層。投標從早上9點30分持續至下午3點左右。各家幾乎都租用了搬家用的大貨車來搬運標書和模型。

  爭奪者有四類。一是房企或者有房地產業務的企業,包括萬科、富力、九龍倉、遠洋地產、SOHO中國、中建國際、萬通、萬達等;二是金融機構,主 要是保險公司,如安邦財險、陽光財險、生命人壽;甚至還包括一些並不知名的擔保公司,如中國中科擔保、和諧海峽信用擔保、科智擔保;三是外資;四是港台企 業,如周大福、亞視。

  公開露面的外企不多,只有三星、寶馬等幾家,但實際數量遠不止此。一家有韓資背景的CBD投標人向財新《新世紀》記者指出,不少外資不願太早露 面,準備與開發商,主要是九龍倉等港資開發商合作。合作方法為:外資和開發商約定分攤設計費,比如第一輪設計方案需500萬元,外資出200萬元,如果進 入第二輪,外資跟進,雙方分配股權。外資積極參與,源於北京市政府曾公開表示,「北京要建設世界城市,歡迎世界各地的企業來CBD建總部。」當時誰也沒想 到,這只是客氣話,到了第二輪外資會全部出局。

  相關部門在公開層面從未有「限外」之說,但在很多參與的中資企業看來,從政府定下不能拍高價的原則起,「限外」就是必然的。因為這次招標的12個地塊地理位置優越,誰拿到誰就穩賺,「肥水為什麼要流外人田?」

  不能明說,對於執意要參加的外資企業,聰明的招標主持者使出了「打時間差」的辦法。

  2010年11月17日,北京土地儲備整理中心開始賣第二輪招標的標書,直到這時,國土部門仍未公佈外資繳納保證金的賬戶。11月25日,CBD管委會召開答疑會,現場不少外資企業提出不滿:「既然允許外資參與,為什麼連最基本的賬號都不公佈?這不公平!」

  壓力之下,北京市土地儲備整理中心的外幣賬戶終於在11月27日開啟,然而時間已所剩無幾。第二輪標書顯示,投標文件及2.4億元保證金的送達期限為12月3日,前前後後留給外資的時間已不足一週。這期間外資需要完成的文件準備工作相當複雜。

  所有投標文件需當地公證機構公證,並經中國駐當地使領館認證,再由國內的公證機構出具中英文對照的公證文件。而需要公證認證的文件包括:有關公司主體資格、法人身份、授權委託書、委託人身份證明文件,董事會決議及相關聲明、承諾,財務報表、納稅證明、資質業績等。

  「這麼短的時間,根本無法完成這麼多繁冗的文件工作。」僅通過外幣賬號這一個技術手法,所有外資全部被踢出局。因辦事不力,有外資機構工作人員 被撤職。這位韓資企業人士向財新《新世紀》記者表示,「總部要追究責任:為什麼沒瞭解清楚限外政策就參與競標,還花那麼多錢和精力湊熱鬧?」

  其實,中國對外商投資地產的規定一直很嚴,從2007年至今,商務部、外管局等相關部門陸續出台並強化了房地產領域的「限外令」。2007年市場火爆時,對外資限制從「限制投機」向「限制投資」轉變;2010年初,對外資的審查範圍更從住宅延展至商業地產。

  海航置業一位參與CBD項目的高管認為,「限制外資是一定的。我們之前在上海外灘拿的那塊地,也設置了一些限外條款。」一家中標的中資企業負責人也表示,「你能想像北京最具標誌性的建築是外資嗎?他們的稅收主要流向海外,對政府有什麼好處呢?」

  正大集團聯合體入圍是一個特例。在市場觀察家看來,這主要得益於正大集團獲得了僑辦的支持,在僑辦積極推進下,北京市給「世界華商中心」留下一 席之地。公開資料顯示,正大集團是泰籍華人、福建潮汕企業家謝易初、謝少飛兄弟創辦的跨國企業,在外稱卜蜂集團。正大集團在中國投資額近50億美 元,213家企業遍及青海以外的所有省份,現任董事長謝國民。

  在整個CBD招標前後,正大集團與僑辦和北京市的互動極為頻繁,消息屢見報端。這些消息,對於所有參與者的神經都是考驗。「這次招標最難的就是,你必須分析各種情報,探知所有人的底線:政府的、評委的、對手的。」一位投標企業代表稱。

  據國務院僑辦網站消息,2010年3月18日,國務院僑辦主任李海峰在釣魚台國賓館宴請了中國僑商投資企業協會會長、正大集團董事長謝國民一行。當年5月27日,國務院僑辦主任李海峰、副主任任啟亮又到CBD調研「世界華商中心區」工作進展,北京市副市長陳剛陪同。

  李海峰表示,國僑辦將全力支持「世界華商中心」入駐CBD。一個多月後的7月6日,北京市委書記劉淇會見謝國民。謝國民表示,正大集團將積極參與北京CBD建設和新農村建設,希望得到北京市委、市政府的大力支持。

  2010年9月6日,在CBD第一輪招標後不久,正大集團與朝陽區簽署合作協議書,擬投資100億元在朝陽區東風鄉建100萬平方米的大型綠色居住社區,這是正大集團在京第一筆地產投資。

  2010年10月28日,招標結果尚未揭曉,選址在CBD及東擴區域的「世界華商中心」已正式揭牌,稱未來將建成世界華商的總部基地。正大執行副總裁謝毅透露,集團的中國區總部將落戶CBD商務區。

  從這些跡象來看,正大集團肯定要在CBD此輪招標中有所斬獲。最終結果也證實了這一點。正大集團、卜蜂國際貿易有限公司、上海帝豪發展有限公 司、正大製藥投資北京公司、中山市凱茵豪園房地產開發公司、東莞玖龍紙業、華僑鳳凰集團、華康資本、金光紙業投資公司、上海世茂建設、正大置業等11家企 業組成的聯合體,出價41.14億元,中標Z14地塊。消息人士稱,這11家企業實為兩家,即正大集團和玖龍紙業董事長張茵,餘者為一致行動人。

  但情況並非如此簡單。一家中標的企業代表認為,正大集團聯合體中標單價為每平方米2.16萬元,是所有地塊中最高的。正大集團召集如此龐大的聯 合體來投標,最後還報出最高價,恰恰說明正大集團絕不像表現出來這麼有把握,到最後都不知道只剩下自己一家在投Z14地塊,也不清楚政府的底線。

  不過,規則一出,很多實力稍弱的企業已經看清端倪,主動或被動退出了。

  除外資外,堅持到第二輪招標的開發商只剩萬通、遠洋和大連萬達,包括萬科、富力、首創、首開、蘇寧置業、和記黃埔、九龍倉、中建國際、珠江投資、新華聯置業、北京富德興建置業、葛洲壩房地產公司等在內的開發商均銷聲匿跡。

定一 場招 招拍 拍掛 上篇 誰是 是大 玩家
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搞定一場招拍掛 下篇:規則真奇妙

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市場普遍估價在每平方米3萬元以上的CBD「最後一塊地」,最終以1.8萬到2.1萬元的價格被瓜分。這場中國式招標,規則是什麼
財新《新世紀》 記者 李慎 於寧
搞定一場招拍掛

 

  留下來的都非尋常之輩,各有背景,各有優勢。誰也沒有必勝把握。

  有些企業尚未露面,但正在或已經尋找到第一輪招標中的得分較高者結成聯合體,有的企業四處撒網,動機不詳;有些企業先拔頭籌、聲勢驚人,有些企業根基深厚,穩紮穩打;有些企業四處活動關係上躥下跳,也有企業按兵不動,莫測高深。

  不到最後時刻,不知對手是誰、有多少,也不知鹿死誰手。而在基本放棄了價格這個篩選槓桿之後,玄機盡在最後40分的彈性規則之中。

拼的是「綜合實力」

  總共100分中,除了針對方案的20分和針對報價的40分相對明確外,剩餘的40分綜合實力評比,打分標準十分模糊,極具彈性。

  即使在針對設計方案的20分中,也有文章。按評分標準,第一輪一二名之間相差5分,但標書中還提到,「綜合考慮投標人對核心區整體規劃方案的編 制所做貢獻」可加5分。即如果政府認為你的方案好,你就可以在第一輪方案的評選之外,額外加5分。這等於拉平了一二名的差距。被政府選中的整體規劃方案, 還可獲得100萬元獎勵。

  「你認為這盆花好看,而我偏就喜歡這棵樹。」海航置業一位高管私下表示,對方案的好惡本來就見仁見智。質疑這5分加分的大有人在。在他們看來,如果方案好,在第一輪的20分中就可以完全體現,沒必要再加分。至今,參與投標者誰被加了這5分並未公佈。

  針對報價的評分規則也充分體現了政府限制價格的意圖。報價有40分,招標規則將報價按四個檔次劃分,相應給出四個計算公式,從而得出最終投標人的得分。這四個檔次是報價小於(等於)底價1.1倍、1.1倍至1.2倍、1.2倍至1.3倍,以及大於1.3倍。

  例如,Z3地塊底價17.34億元,萬通中金聯合體出價25.1999億元,得38.62分;泰康人壽標準投資聯合體出價最高31.2億元,得 40分。按此公式,報價相差約10億元,得分也只差2-3分。而且除價格最高的Z15地塊外,其他地塊公式都設有價格拐點,報價太高意義不大。

  從以上計算方式可見,要想測算自己的報價和對手可能的報價,必須首先知道底價。雖然在任何招標過程中底價都嚴格保密,但很多時候參與者都心知肚明,此次CBD招標也是如此。

  多位受訪者表示,他們知道政府設置的底價是每平方米1.5萬到2萬元,方法渠道不一;也有人表示,底價能夠通過一級開發的成本、利潤,和北京市歷年出讓土地的底價計算分析得出。

  與此同時,對金融機構及總部的政策傾斜也在CBD核心區的新規劃中體現。由中服地塊拆分而得的Z3、Z4、Z5、Z6四塊地,加之Z11和 Z13,共六塊地鼓勵金融機構,Z8、Z9、Z10、Z14四塊地鼓勵總部,Z12和Z15鼓勵綜合體。此外,中服東側的建築面積1.51公頃的Z7地 塊,指定將建設台灣會館,沒有裝入此次12塊地的大籃子中。

  顯然,政府希望引入有實力的企業,即使割捨當期土地出讓價也希望帶來長遠稅收收益,但誰是真正有實力的企業呢?這就體現在最後40分中。

  這40分的組成為:

  財務及資信10分,包括企業資金情況、納稅融資情況、付款進度承諾,銀行就本項目貸款意向書及金額;

  開發及經營理念15分,包括對項目經營定位、開發理念以及建成後預計形成的年度稅收貢獻等;

  資質及業績15分,其中企業自身實力、行業資質或擬設立的總部級別、過往業績10分。

  但標書中並未給出詳細得分依據,企業只能按照情況自我評估。這個含義模糊的40分,全部由政府及評標委員會的評委做出。按照常規,評委也是招標 機密,但同樣被破譯。據一些投標企業介紹,評委中除了建築規劃、建築設計、交通規劃等方面的專家外,還有兩位來自證監會和保監會的官員。

  不過,企業並不知道自己最終的得分。「沒有成績單。」上述中信地產高管向財新《新世紀》記者表示。「中了就中了,沒中標就通知退還保證金。」融僑地產的一位人士稱。

  在最終結果中,民生銀行、安邦財險與標準投資集團聯合體在Z4、Z5地塊中,分別戰勝了第一輪領先的融僑集團和方正集團,就是仰仗最後這40分。

功夫在題外

  盡善盡美的方案、讓政府滿意的報價,只是保證不出錯,能否最終勝出,還要取決於彈性最大的最後40分。這是此次招標中最大的變數,關係是左右這一變數的關鍵。

  即便是早早開始運作政府關係並對外「示威」的正大集團,直到最後一刻也沒有必勝把握。

  在Z14地塊第一輪方案評分中,中信集團得到最高分20分,這給正大集團帶來很大壓力。因為無論從企業規模、資金實力還是政府關係衡量,中信都 是一個令人不敢輕視的對手,問題是中信參與了除原中服地塊之外的其餘所有八塊地的方案競標,正大集團並不知道中信集團的重點在哪。

  招標評分設置為:第一輪方案得分最高20分,依次為15分、12分、10分、8分、5分。第二輪報價的評分標準為:基本分25分,報價最高者得 40分滿分,其餘競標者依據公式計算得分,但即使報價差10億元,得分亦不過相差2-3分。這意味著,通過報高價彌補第一輪方案得分差距的可能性微乎其 微,決定權落在最後40分綜合實力的評比上。

  為了這極具想像力也是決定性的40分,正大集團通過中間人找到了海航集團,稱「我們有把握」,希望能夠聯手海航拿下Z14,遭到拒絕。「談都沒 談,因為當時我們覺得自己中標機會還是很大的,我們一開始的策略就是做首都航空總部大樓,不跟任何人聯合。」海航置業人士表示。

  海航在第一輪方案評比中只得了5分,但集團對自己的「綜合實力」頗為自信。「至少有40%的把握。」上述海航置業人士表示:「我們要做首都航空大樓,有北京市政府的支持,我們也跟北京市領導匯報討論過。」

  2010年5月,海航集團與首旅集團合資成立北京首都航空有限公司,註冊資本15億元,其中海航和首旅各出資10.5億元和4.5億元,分別佔 股70%和30%。首旅集團是北京市政府下屬的國有企業。更早的2月7日,海航集團還與北京市政府簽訂了《北京市人民政府與海航集團有限公司戰略合作框架 協議》,稱雙方將在航空、旅遊、酒店、傳媒、文化等方面開展合作。

  但海航錯估了形勢。謹慎保守的正大集團憑藉僑辦的斡旋,又拉上女富豪張茵入夥,最終以41.14億元拿下了Z14地塊,而海航卻在Z15地塊中與所有人都害怕的對手中信集團狹路相逢。

  海航置地相關人士事後承認失策。海航第一輪只參與了Z15和Z8兩塊緊鄰東三環的地塊,對其餘十個地塊完全放棄,不僅自己不投,也沒有與拿到入場券的企業談合作,導致最後一無所獲。

  「跟中信幹上了,我們肯定比不過。」海航置業人士感嘆。但海航集團已在CBD商圈留下後路。據一家地產中介機構透露,海航集團買下了位於長安街與東三環交界東南角,與國貿大廈、中國大飯店相鄰的豐樹大廈。目前,豐樹大廈的LOGO已經變更為醒目的「海航實業」。

  相比之下,中信集團的選擇餘地大得多。在第一輪方案環節,中信集團參與了除中服地塊(Z3、Z4、Z5、Z6)之外的其餘所有八塊地,得到了五個第一,一個第二,一個第三。

  在這八塊地中,中信的重點是Z15、Z8和Z9,其中Z8和Z9位於東三環沿線,做企業形象展示頗佳,Z15則是最優質的地塊,面積最大、高度最高(400米),且用途為綜合體,非常適合做中信集團總部使用。

  中信地產負責人認為,在招標中,對政府意圖的理解,對自身綜合實力的預估,以及方案設計都很重要。其中最難的是理解政府意圖,「政策出來以後是 有針對性的,鼓勵金融,這對中信有好處。CBD第一高樓能叫匯豐大廈嗎?能叫寶馬大廈嗎?」中信認為,這決定了自己在Z15上很有競爭優勢。

  在其他投標企業看來,中信最牛的還不在中標,而是成功說服北京市政府修改規劃。在中信奪標的Z15地塊,政府最早提出的高度是400米,希望建 成北京第一高樓。但中信地產發現,因透視關係,如果從天安門看過來,中國樽並不是北京最高建築,330米的國貿三期看著還要高一些。因此,中信地產在第一 輪報方案時就提出意見,政府隨即同意將Z15的控高提高到500米,這等於建築面積又多出一大截。

  中信的準備工作相當細緻。在報價環節,中信利用正態分佈數學模型計算出樓麵價1.8萬元/平方米是平衡點,然後從預測的底價開始,一直到2.3萬元,每500元做一個方案,直到投標最後一秒才決定用哪個方案。

  「你很難判斷對手的情況,比如說萬達正在準備上市,萬一為了噱頭瘋了報天價怎麼辦?而中信是國企,不能接受太高價格。只能相對平衡,動態去看,抗衡別人,自己也不吃虧。」中信地產負責人總結道。

  至於綜合實力40分的評選,中信集團也只能憑經驗和理解最大限度量化。「我們明白政府肯定不希望出高地價,不出高價是不是政府就損失了?政府把地給了最終使用者,目前中信集團一年稅收130億元,放到朝陽區,是什麼概念?」中信地產人士表示。

道可道,非常道

  中信集團的擔心是有道理的。在這場戰爭中,對手隨時在變。與海航集團、中信集團不同,多數企業深知,以一人之力很難吞下這麼大的項目,為了保險,他們選擇結成聯合體。

  首先是資金壓力。雖說不能出高價,但因面積大,每塊地的總價至少在20億元以上。政府明文規定中標人需持有項目十年以上,沒有特殊情況不能散 售,銀行貸款不能超過一半,這對企業的資金能力提出了極高要求。以中信集團中標的Z15地塊計算,除去63億元的土地出讓金外,五年的建設週期,投資額至 少達到100億元。

  其次是金融產業定位及綜合實力評比的需要。非金融企業至少要拉一家金融機構入夥;在綜合實力環節,企業須承諾自用比例,提供稅收證明、持有承 諾、入住承諾,加之銀行出具的擔保函承諾把總部遷過來,如果不遷,要處以較高數額的違約金。諸如此類的門檻促成了一批企業組成聯合體競標。

  開發商中僅剩的兩家——萬通地產和遠洋地產,均採用了聯合體模式。在第一輪方案環節,萬通參與了除Z14「世界華商中心」以外所有11塊地的競標,外界認為這顯示出他有意「招呼」其他企業聯合。

  據一位參與投標人士透露,萬通介入得非常早,整體設計方案被CBD接受,並獲得了5分加分。

  第一輪方案環節,萬通在Z3地塊中得到了最高分20分;第二輪,萬通聯合中金佳業(天津)商業房地產投資中心(有限合夥)、亞洲電視有限公司及 西部國際金融貿易中心有限公司組成聯合體,以約25.20億元的價格奪標。Z3地塊鼓勵金融機構參加,建築面積12萬平方米,控高200米。

  據中金高層透露,在聯合體股權中,萬通、亞視和中金三家各三分之一。目前中金的辦公室分散在國貿一期、二期、西樓和SK大廈。此外,亞視將把中國總部設在北京,那裡離CCTV大樓最近。

  遠洋地產是最早參與CBD一級開發的企業。但「兩會」之後,即從傳聞的「內定者」變成了拍出天價土地的「問題公司」。第一輪方案環節,遠洋拿到 了兩塊地的冠軍。第二輪中,遠洋地產聯合匯豐銀行、崇高發展有限公司,以約38.07億元中標Z6地塊,建築面積19萬平方米,控高300米。

  業內人士透露,遠洋地產除自己參與外,還在香港註冊了一家「濤利投資公司」參與招標,並在Z9地塊的第一輪方案拿到了最高分20分。遠洋地產之所以不直接出面,消息人士指出,可能是因之前的種種風波不敢招搖,特別是天價拍地之後,已被中央調查組盯上。

  利用殼公司,在土地招標中並不新鮮,主要目的是避人耳目,及迷惑對手。在以往土地招標中,一些小公司甚至以攪局為目的,向有意拿地的企業開出條 件,換取現金或股份。大企業之間,也存在互相打掩護和各種勸退的情況,比如提前商量好條件,「這次你拿,下次我拿,其它人都不爭」。「有一次北京的土地拍 賣價格很高,就是因為談好的5000萬元一直沒到賬,對方就一直舉牌。」一位參與拍賣的人士說。

  這種合作並沒有明確的約束機制,全靠信任維持。但這種信任,在此次CBD土地出讓中並未出現,原因是地塊太稀缺,利益太大,參與者又都來頭不 小,彼此很難達成信任,但同時任何一家不起眼的小公司都不容小視。在不斷的猜測和試探中,對手的能量被放大,不同的人對同一信息出現五花八門的解讀。而競 標過程中為了刺探信息,無所不用其極,甚至包括監聽對手談話。「我們發現被監聽後,後來開會都不帶手機進屋。」一家中標企業的代表稱。

  與「世界華商中心」一樣,業內也有傳聞中信集團將聯手中投拿Z8地塊。截至目前,包括Z8、Z9在內的剩餘六塊地尚未開始第二輪招標。海航原本 賭中信要拿Z8,才報出59.5億元,全力出擊Z15,不料被中信集團「三振出局」,同場競爭的萬達報出了低於底價的廢標。中信出價63億元中標,單價是 萬達此前預計最合理的每平方米1.8萬元。

  中信地產高層承認與中投談過合作,但並未敲定。中信認為,表面上看對手是海航、萬達,但不知道他是否會跟人結盟,背後是誰,多麼有錢。「我必須做好萬達全力以赴的準備,中投如果跟萬達合作呢,跟海航合作呢?那形勢全都變了。」中信地產人士表示。

曲徑通幽,後來居上

  競爭在撲朔迷離中展開,即便在方案和報價環節領先,地方政府關係運作也自認到位,仍然存在被換的風險。在Z4和Z5地塊上,融僑聯合體和北大方正的失意,以及民生銀行、安邦標準聯合體的上位,就證明了這一點。其中,安邦標準聯合體的險勝更令人意外。

  在Z4地塊的爭奪中,融僑、福建金輝和華康資本聯合體在第一階段方案評比中得到了最高分20分,第二階段的報價環節中出價26億元,按照公式計 算,融僑聯合體得分為37.5566分。民生銀行第二階段報價最高,為29.96億元,得到40分;如此,前兩個回合,融僑聯合體至少勝出民生銀行 2.5566分。但最終民生銀行奪標,融僑聯合體輸在了最後40分的綜合實力評選上。

  融僑集團是總部位於福建的房地產公司,在參與投標的其它企業看來,題外工作也沒少做。2010年8月23日,曾在福建任職的國家副主席習近平在 北京市委書記劉淇等陪同下參觀CBD商務區的舉動,也在爭奪者中引起了很多聯想。不過融僑集團認賭服輸,參與招標人士表示:「大家都知道有政府關係在背 後,但是也沒有什麼大的不公平。」

  不少受訪人士認為,民生銀行在納稅、資產規模上確實超過融僑。目前民生銀行總部和稅收還在北京西城區,民生銀行已向朝陽區承諾要將總部遷到朝陽,最終能否成行尚不得而知。

  同樣通過最後40分上位的,除了民生銀行,還有一個神秘的聯合體——安邦財險、標準投資集團與和諧健康保險。在Z5地塊,上述標準投資聯合體以25.20億元的價格奪標,擊敗報價24億元的北大方正。而北大方正原本在第一輪得到20分滿分,也輸在最後40分上。

  公開資料顯示,安邦財險是一家經營財產保險、意外傷害保險和短期健康險業務的全國性保險公司,於2004年6月9日獲得中國保監會批准籌建,2004年9月30日獲准開業,註冊資本51億元。安邦財險擁有和諧健康保險99.7%的股份,雙方為一致行動人。

  安邦財險股東包括上汽集團、中石化等央企,以及標準基礎設施投資集團(下稱標基投資)等。標基投資董事長陳小魯為「十大元帥」之一陳毅之子、「開國大將」粟裕之婿,他是安邦財險董事。

  此外,安邦財險董事還有首創股份董事長劉曉光、上汽集團董事長胡茂元。聯合體中另一重要成員標準投資集團,董事長及實際控制人為陳小魯,上述標基投資是標準投資集團子公司。

  2009年度年檢報告顯示,安邦財險資產總額217億元,淨利潤93億元,納稅額30億元。標準投資集團的資產總額為47億元,淨利潤負137 萬元,納稅額0元,全年銷售收入為0元。相比之下,北大方正集團2008財年總資產480億、總收入480億、淨資產210億、利潤25億元。安邦標準聯 合體的勝出令人意外。

  在第二輪報價環節,標準投資集團與泰康人壽的聯合體還參與了Z3和Z6地塊的爭奪,在Z3上報出31.20億元,高於中金、萬通聯合體報出的25.20億元。但價格上能拉開的分數有限。最後在這兩個地塊上分別輸給了中金、萬通聯合體和遠洋、匯豐聯合體。

  在此次CBD土地招標中,實力是基礎,政府關係是保障,但即使萬事俱備,也還有像北大方正這樣被後來居上的情況。據多家企業代表稱,第二輪招標 為12月7日,一週後結果就出來了,但直到兩週後才公佈。12月21日,北京土地中心先公佈了Z14和Z15的得主,即正大集團聯合體和中信集團,12月 22日下午,才公佈Z3、Z4、Z5、Z6的結果。

  一位參與競標的人士透露,拖後公佈的原因,就是有企業找中央告狀,稱競標不公平,要求重來,但最終未果。

好戲在後面

  CBD核心區12塊土地中的六塊已塵埃落定,但爭議沒有結束。如何讓剩餘六塊土地的第二輪招標更加公平公正公開?局至中場,還有半場好戲。

  此次CBD核心區土地出讓,頭六塊地北京市政府共獲得土地出讓金222.5億元。3月11日,北京市國土局掛出了CBD核心區剩餘六塊土地的出讓預公告。與前六塊地相同,只有拿到了第一輪入場券的人才有資格參與第二輪招標。

  儘管參與公司心急如焚,但兩個多月過去了,後六塊地的標書仍未出來。一位參與討論的消息人士透露,「土地遲遲不出來,是由於搶得非常厲害,加上招標規則有變化,這一撥競標企業對政策的解讀與上一波出現了偏差。」

  據財新《新世紀》記者瞭解,剩餘六塊地的招標規則有所調整,包括政府官員、規劃設計專家、評委、開發商在內的各方都參與了討論。一位參與討論的 內部人士透露,其中最大的改動是將價格所佔的40分提升至50分。「這顯示出政府希望地價能往上抬一抬,前六塊地的價格有些偏低。」上述人士表示,但這一 改動尚未最終定論。

  前六塊地招標結束後,不少落選人士認為,前六塊地的得主不應再參加後六塊地的爭奪。但從目前財新《新世紀》記者瞭解的情況看,包括中信、遠洋、萬通等在內的贏家,都將繼續參加後六塊地的爭奪。

  在後六塊土地中,中信在Z8、Z11和Z12三塊地的方案上都拿到了最高分20分。其中Z8位於東三環沿線,做企業總部位置頗佳,中信為它設計了「刀幣」形狀的外觀。業界盛傳中信有可能與中投合作再奪Z8地塊。

  遠洋和萬通分別在Z9和Z13地塊上拿到了方案最高分20分,他們極有可能選擇與金融機構組成聯合體,拿下這兩塊地。在上一波招標中,這兩家企 業分別與中金、匯豐銀行組成聯合體成功奪標。可以料到,在後六塊土地的競標中,會有更多的金融機構浮出水面。遠洋地產總裁李明此前接受財新《新世紀》記者 採訪時,已明確表示願與金融企業聯合投標CBD後六塊地。

  而第一輪已經奪標的安邦標準聯合體,原本屬意三塊,但最終只拿到了一塊。他們極有可能捲土重來,再創後六塊土地招標中的黑馬。

  在第一輪方案環節,北大方正在Z5和Z10都得到了滿分20分,但最終敗給了安邦標準聯合體痛失Z5。據業內人士透露,北大方正正在全力爭奪剩餘六塊地中的Z10地塊,北大方正方案第一輪已經得到了滿分20分,略具優勢。

  除此之外,在前六塊土地中敗北的福建融僑和海航集團,並沒有表現出明顯的參與慾望。

  有消息稱,相關部委對這次CBD招標比較滿意,有意向全國推廣,但很多參與招標人士則表示,這次招標有方方面面的壓力,北京市只能算是完成任 務,招標在評分標準透明化,流程方案細緻化等方面,還有很多問題,比如限外帶來的不公平、40分綜合評比的打分規則模糊,不公佈最終成績等。

  對此,國土部一位官員向財新《新世紀》記者表示,「招拍掛改革試點,去年起一直在做,各地都在試,主要是為了控制高地價。北京這次CBD招標就 是試的一部分。並不會單獨推北京方案,會把全國各地辦法都總結研究後,拿出一個總的招拍掛改革辦法,推向全國。」他透露,這套「招拍掛」改革整體方案,將 在今年內推出。

  業內觀察家則指出,北京市政府這次招標總體達到了整體設計、限制地價、增加稅源的目的,但僅從北京試點的情況來看,「招拍掛」改革的方案還遠未成熟。

  首先,沒有了價格軸心,標準變得模糊,打分彈性加大,如何避免其中的人為操作,就成為難題。

  其次,地價雖然有所控制,但開發商在銷售中並不會因此定低價,實際上等於政府讓利於企業,這是違反市場規律的。而且,由限價而來的一系列連鎖反 應進一步扭曲了市場。大部分參加此次招標的人士都認為,如果以拍賣方式出讓,樓麵價一定會達到3萬元以上。但限價消息一出,中信等極少參加「招拍掛」的企 業便全力參與,而外資與民企則「三振出局」或退避三舍,使得這場競爭從一開始就有失公平。

  融僑集團內部人士還提出,第一輪眾多企業參與,對政府吸收方案是好事,但同樣也浪費了社會資源。另有中標企業認為,北京市在招標前沒有整體設計的思路,招標之後也沒有進一步明晰整體規劃,這不僅會影響下一步的招標,也會影響項目的開工建設進展。

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看壞後市? 求售華國飯店、大台北華城周邊等多筆土地台灣「現金王」葉國一房地產抵押設定一六二億

2012-02-13  TWM




手握兩百億元現金的「現金王」英 業達會長葉國一,近幾個月在市場求售不動產與物業,根據本刊調查,他投資的不動產,向銀行質押設定金額高達一六二億元,高額數字令人震驚。

撰文‧梁任瑋 研究員‧陳兆芬元月初,不動產仲介市場流傳一份待售物件名冊,記載不少台北市精華地段大樓與土地基本資料與售價,其中赫見台北市林森北路華國飯店、新北三 峽大板根森林溫泉度假村與新北新店大台北華城土地三筆知名標的,據了解,賣方就是近年由科技業轉戰房地產的英業達會長葉國一。

這幾年葉國一陸續投入約兩百億元,掌握土地面積逾五萬坪,儼然成為新地產大戶,前年葉國一曾說,「電子業是『茅山道士』(毛利率僅三%到四%),但土地放 在那卻會幫你『白天也賺錢,晚上也賺錢』,相較之下,房地產太好做了。」這句話言猶在耳,如今葉國一卻計畫大舉出脫房地產,引起外界側目。

除了在市場求售房地產外,手握兩百億元現金的葉國一,真正投入房地產的現金並不多,本刊調查,他投資的不動產向銀行抵押設定一六二.○五億元,實際貸款金 額約一三五億元,高額的數字令人咋舌。

進軍房地產

慣從複雜不良債權下手

攤開葉國一的房地產質押設定狀況,大致分為兩種類型,第一種是借錢給朋友幫忙度過難關的案子,例如,華國飯店與大板根,除了公司本身向銀行聯貸,葉國一本 身也是該公司的債權人,例如華國飯店就向葉國一的國協投資、銓誠資產管理借了二十一億元。

第二種是,葉國一直接買斷土地的案子,包括高雄「國硯」、新店大台北華城土地、松山火車站對面土地、三重太子汽車舊廠等,主要是用他個人名義、投資公司摩 天開發、華國總經理廖裕輝等向銀行借款九十八億餘元,僅「國硯」、「國玉」已進入推案開發階段,待完工後按銷售狀況回收資金。

事實上,葉國一大舉進軍房地產,是在二○○八年的房價高峰以後。打開他的房地產名冊,可以看出他喜歡從複雜的不良債權下手,例如高雄亞太財經廣場,原本是 宏總集團總部,他在法院拍賣過程中,以債權承接標的物,將債權順利轉換為物權,儘管過程冗長,但可以低價取得物美價廉物件。

除亞太財經廣場外,葉國一持有的台南開元段土地,手法如出一轍,先投入約六.三億元買下不良債權,再透過拍賣程序,以十.四四億元拍定價,成為該地所有權 人。此外,葉國一還持有新店五峰國中附近一筆大面積土地的債權,此塊基地打算推出大型別墅案,規模上看一五○億元,可望為他創造不錯的獲利。

葉國一像獵豹瞄準物件,耐心等候時機出手;但計畫趕不上變化,台灣房市景氣反轉,不少建商看壞後市,熟悉葉國一的朋友也說,「最近葉董心情不太好,除了英 業達的事要煩心,尤其去年政府打房後,讓走了好幾年多頭的房地產景氣停滯,也讓葉國一感受到房地產的不確定性增高,因此,只要有人出好價錢,不排除將手上 幾宗房地產案提前『獲利了結』出場。」其實,去年下半年奢侈稅上路後,從葉國一的投資動作即略見端倪,他曾公開表示,「今年只進了一筆土地」、「將放慢房 地產投資腳步」,但葉國一沒有說出口的是,如果有好價錢,不排除處分他名下的房地產。根據了解,葉國一最想處分的是華國飯店、大板根森林溫泉度假村與新店 大台北華城土地這三個物件。

奢侈稅上路

三物件列為處分目標

○八年,葉國一把英業達交棒專業經理人後,認為「有土斯有財」的他,就加碼布局房地產。

○三年,他在英業達股東會後,提到要在台北市士林官邸旁蓋祖厝,當時他斥資八億元陸續買進二千坪土地,重劃後分回六八六坪精華用地,換算每坪成本約一一六 萬元,以目前當地土地行情超過二百萬、周邊豪宅每坪單價也高達一三○至一五○萬元來看,雖然未處分,但葉國一的潛在獲利可觀。

○四年,葉國一砸下二十四億元,接手華國飯店,當時純粹為了幫好友── 華國飯店總經理廖裕輝解決財務危機,目前,華國飯店除了向國泰世華借十九.二億元,也欠葉國一名下的投資公司國協投資、銓誠資產管理二十一億元,這個數字 大約是葉國一買下華國債權的金額,惟葉國一本來就無實際經營華國飯店,因此想處分獲利了結。

「華國飯店的價格一路從三十五億元喊到五十三億元,每坪地價六八八萬元,但買方出價始終無法達到葉國一期望的金額。」一位房地產仲介透露,沒有出價五十億 元以上,應該不會成交。

葉國一另一個想處分的標的,是○九年插股的三峽大板根森林溫泉度假村旁邊的土地。當初大板根面臨法拍,葉國一先買下入口兩千坪土地,並出面向銀行擔保,才 讓大板根免於拍賣命運。

據了解,葉國一想賣大板根,主要是他與大板根董事長蔡春隆理念出現歧見有關。

雖然兩千坪土地就位於大板根門口,但使用分區為森林區,有很多開發限制,且必須與大板根共同開發才有價值,甚至要連大板根一起吃下,才能發揮最大效益,這 也是讓買家興趣缺缺的原因。

毛利勝電子

科技大亨轉當地產大戶

真正讓葉國一在房地產嘗到甜頭,應該是○八年,高雄漢來飯店對面的豪宅案「國硯」。當年,葉國一因幫忙亞力山大健身俱樂部解決資金缺口,亞力山大倒閉後, 葉國一也成為受害者,後來國揚集團創辦人侯西峰建議葉國一買高雄新田路土地,希望兩人可以藉「國硯」推案,把他們在亞力山大虧的錢賺回來。

國硯占地一五二○坪,是國揚○四年底自台肥手中取得,每坪單價僅四十二萬元,之前一直作為漢神百貨停車場;因取得時間早,○八年國揚賣給葉國一,處分利益 高達八.二億元,僅四年時間,光賣土地就獲利近一倍。

國揚為了實現獲利及取得營運資金賣地,與葉國一採「合建分售」方式推出豪宅,總銷金額一百億元,地主葉國一占三成,建方國揚占七成,葉國一可分回的金額至 少有三十億元。

房市走下坡

地產大戶大舉出脫物業

高力國際總經理劉學龍指出,今年住宅銷售率不樂觀、短期內投資客又不會回籠,市場會有不少物件拋售,尤其是兩、三年前買在房價高點的不動產,背負龐大利息 壓力,「再怎麼有錢,也禁不起景氣拖磨。」除了面臨房市下滑壓力,去年初,英業達搶進太陽能廠益通後,原本前景看好的太陽能產業,旋即因供需以及庫存因 素,景氣急轉直下;益通去年元月營收還有十七.六億元,去年十二月營收卻不到億元;益通股價更從每股二十二元,一度跌到九.一一元;太陽能產業不但未照亮 英業達,反而成為營運的不確定因素。這些恐怕都造成葉國一很大的壓力。

葉國一由科技業跨足房地產業的故事,過去幾年屢屢成為業界美談,但房地產業景氣的高度波動性,也著實讓這位科技業大老上了寶貴一課;尤其今年房地產景氣仍 多空未明,葉國一應該也亟欲對外證明,在這波房地產大浪中,仍能平穩掌握自己的船舵。

不動產抵押借款162億

標的物 取得

時間(年) 投資金額(億元) 設定義務人 擔保債權總額(億元) 債權人或銀行士林官邸旁祖厝預定地 2003 8 王富代

(葉國一妻)

葉力銓

(葉國一長子)

葉力誠

(葉國一次子) 無 無

華國飯店 2004 24 華國大飯店 19.2 國泰世華銀行*華國大飯店 8.4 國協投資

*華國大飯店

蔡紹華 12.6 銓誠資產管理高雄豪宅「國硯」土地 2008 16.7 葉國一 44.4 土地銀行太子汽車三重舊廠土地 2008 28.9 葉國一 27.6 合作金庫三峽大板根森林溫泉度假村及周邊土地 2009 15.6 大板根育樂葉國一 20.4 國泰世華銀行

大板根育樂

葉國一 6 元大銀行

*大板根育樂 15.6 葉國一高雄亞太財經大樓 2009 17.8 銓誠資產管理 18 合作金庫松山火車站旁土地 2010 15 廖裕輝 1.75 板信商銀摩天開發 9.18 板信商銀新店大台北華城土地 2011 70 摩天開發 8.97 兆豐銀行

4.8 兆豐資產管理

1.75 板信商銀

合計 196 162.05(註)備註:*表債權人為葉國一,扣除葉國一為債權人的金額36.6億元,擔保債權總額合計162.05億元葉國一房地產語錄!

2009/07 經過國硯當「白老鼠」實驗後,確定房地產是一門值得投資的生意。

2009/07 全世界名列前茅的富豪,多數靠房地產致富,一個房地產建案的毛利率,往往是電子代工業的10倍以上。

2010/06 對台灣房地產相當有信心,特別看好都市更新議題和大陸資金來台效應,台灣房市不會出現泡沫化。

2010/12 房地產可以讓人「白天也賺錢,晚上也賺錢」;相較起來,電子業是「茅山道士」(毛利率僅3%到4%),真的頗辛苦。

2011/03 政府祭出奢侈稅打炒房後,市場修正在所難免,但我從不炒作,對台灣房市仍有信心、長期看好,會持續評估、買進不動產。

華國飯店:

把買主找出來再說啦

針對葉國一處分華國飯店,華國飯店回應,「賣掉幹麼?幾年前就有人在傳要賣,都是亂傳的,我們沒有要賣。」華國飯店還對本刊記者說,葉國一不想澄清,因為 覺得「外界太低估他的現金實力了。」據了解,市場有不少傳聞說陸資、港資要買華國飯店,直到上個星期還有人透過關係,要介紹客戶買華國飯店,但華國飯店方 面都說,「把買主找出來再說啦。」也間接證實華國要賣的說法,並非空穴來風。

據了解,高雄國硯豪宅已經銷售70億元,大台北華城國玉六戶結案獲利,之後二期、三期看怎麼推。至於一年多前由廖裕輝掛名的摩天開發公司,買進的新北市新 店區秀岡段15000坪土地,也與寶徠建設簽好合建契約,1月18日才剛送件申請建照,該案將由寶徠主導。

 

 


看壞 後市 求售 華國 飯店 、大 大臺 臺北 華城 周邊 等多 多筆 土地 臺灣 現金 國一 房地產 房地 抵押 定一 六二 二億
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【茶】定一純茶自述:用認養模式,打造3億元估值的茶產業

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本文作者:苑晶 (神奇的兔子)
      本文來源:i黑馬

不管經濟形勢多麼惡劣,有些企業就是不曾在世界500強公司名錄裡消失過。


星巴克、麥當勞、肯德基等等,這些企業憑藉其標準化流程和快速擴張模式在這個時代屹立不倒。


      中國7萬家茶業企業,卻沒有一家上市公司。這其中的原因是什麼?是值得中國茶企深思的。


      從2000年開始,茶葉行業保持每年25%的增長率,這個數字超過了GDP的三倍,新的商業巨頭是否會從這個行業誕生值得期待。


      定一純茶是一家茶葉生產、銷售企業,董事長陳力陽曆經茶葉電商的洗禮、線下實體店的考驗,只做到這還是遠遠不夠的。他的茶園認養模式或許能在千篇一律的茶葉營銷模式中突出重圍取得優勢。



  以下是定一純茶創始人陳力陽的口述:
  
  我在大學畢業後不久就到了日本留學,在京都大學主修經濟學,博士畢業後又留在京大做了幾年研究,前後一共在京大呆了11年。後來我去了日本的一家投資諮詢公司,工作了3年。
  
  08年我回國,在國內一家集團公司工作,做總經理。
  
  總經理一般都對某一個行業有著深刻的認識,而我沒有。我服務的這個公司其業務涉及範圍甚廣,每個行業我都要照顧到,這使得我沒法深入瞭解某一個行業。2012年初剛好有個機會,我在集團公司的協助下重組了一家茶企,成立了福建亞通綠園茶業有限公司。我也辭去集團公司總經理的職務,專注於茶行業。


  試水過電商,但發展並不順利
  
  茶葉電商很早之前就有了,但電商並沒有想像的那麼有效。
  
  我們在天貓開了旗艦店、在一些小的商城嘗試過電商服務,但效果都不理想。從去年開店到現在,我們遇到了一個怪圈:我們做活動,銷售就好一點;一旦沒有做活動,銷售就停滯。長久以來一直沒有看到能在電商方面有大作為的希望。
  
  為什麼會這樣,我們也深入思考過,我認為有幾個原因:
  
  1.入駐第三方平台(如淘寶天貓、京東等)成本越來越大,茶類營銷手段類似,沒有差異化,品牌認知程度低。
  
  2.自建電商商城成本高、風險大、用戶不精準。以買買茶為例,到目前為止還沒有盈利過。如今許多農產品電商都曇花一現。
  
  3.茶單品價格雖高,但消費頻次不高。酒類產品和茶的客單價差不多,但是酒一兩次就喝完了,而茶要喝好長的時間。
  
  現在茶行業整體來講比較混亂,茶企業普遍出牌沒有章法。生態農業項目、加盟店、自建B2C平台、第三方銷售平台等等都想去沾點邊,結果下來,非但沒有提高業績,反而一個跟頭栽倒裡面去了。
  
  跟隨別人只會把企業搞得更混亂,在同質化競爭嚴重的行業,很難依靠單純的複製來建立競爭壁壘。思來想去,我們結合自身有機茶園的優勢,走第三條路——茶園認養模式,這也是我們的Opportunity
 

  茶園認養的經紀人模式
  
  定一純茶有3座加工廠、有6800畝有機茶園基地,每畝認養5萬元。可以產紅茶、綠茶、武夷岩茶、黃茶及白茶等,年產規模800噸。
  
  茶園認養的核心是經紀人模式,我們通過招收經紀人來實現茶園和企業的對接。企業用戶可以認養我們的茶園,我們定期會提供產品,同時為客戶做好包裝,打上他們的logo,還會定期組織認養企業到武夷山旅遊觀光,體驗採茶制茶。茶園做到24小時實時監控,產品流程可追溯。
  

  認養實際上改變了我們的經營模式。
  
  1.從品類到品牌:以前我們主要是做代工,如果立頓這種企業需要加工料,我們就發貨。但在國際上這種產品是原料茶,是一種很低端的產品,價格也波動不定。而現在我們做品牌,我們生產的是定一純茶。
  
  2.從大批量標準化到私人定製:我們會根據企業的需求來單獨做設計,提供用戶需要的茶品。從某個角度講,我們是在生產禮品。(在中國,茶行業有2000億元的市場規模。而整個禮品(不光茶品)行業卻有萬億元市)這個市場潛力巨大,我覺得未來80%的茶私人定製市場會來自於禮品的市場,而幾乎所有的茶禮都可以採用私人定製的方式。
  
  3.經紀人、茶園良性循環:經紀人是茶園認養的「中介」,他對接的企業用戶我們都會給經紀人收益。這種「一攬子計劃」我們並不吃虧,因為我們省了推廣、渠道環節、和其他的中間費用。而我們的賬款又是預付的,現金流也比以前健康。
  
  福建茶業的優勢明顯:歷史悠久、文化豐富,生態條件優越、基礎較好、生產成本低、競爭力較強。


  和大學合作(Strengths):
  
  我們有科研基地,這個基地是福建農林大學和福建科研院所專家領銜的,有20多個研發人員。在我看來,和大學合作有以下好處:
  
  1.得到學術支持:我們聘請了農林大學的專家做顧問,如果有項目可以一起來做。比如我們的花香紅茶這款產品,就是農林大學所申請的國家的專利。
  
  2.擴展人脈:通過學校裡的專家,我們能知曉一些業內信息,而且我們之間可以合作交換人脈資源。
  
  3.輸入農業人才:和農林的合作還有一個好處就是有源源不斷的人才輸入。縱觀國內大的農業企業,其領導大都是農大出身,他們有著過硬的知識背景,所以從這個角度來說,有了好的人才我們才能走得更好走得更遠。
定一 純茶 自述 認養 模式 打造 億元 估值 的茶 產業
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蕭定一公司與GME合併Chilam不滿降呢做僆模師兄

1 : GS(14)@2015-06-05 09:26:14

■張智霖所簽的中國3D數碼娛樂與僆模公司合併,有指他不滿。資料圖片


張智霖(Chilam)去年底以一億元,跟蕭定一的中國3D數碼娛樂有限公司續約加簽三年,繼續成為公司一哥及賺錢最多藝人。除Chilam外蕭的公司還簽有王宗堯、鄭欣宜及雨僑等。不過昨日有周刊報道,蕭定一的公司已跟靠僆模起家的環球狂熱文化(GME)合併,成為GME中國。而上月5日起經理人部門員工及藝人將由GME接手,交由一手捧紅周秀娜和GME的鄺君賢(Roy)負責。



■Coffee抗拒拍露點戲,過不了家人也過不了自己。

■王宗堯前晚帶傷出席慶功,表示踢波被踢傷。



稱機會增多

有傳Chilam跟欣宜對這個安排有微言,連有意以2,500萬元「賣身」給蕭定一的胡杏兒都叫停簽約。據知各人不滿的原因不同,Chilam不開心是因為被一間僆模經理人公司接管,有被「降呢」的感覺。欣宜的反應更大,她去年跟蕭定一簽約時明言不用減肥,擔心過檔GME後,要跟一班僆模爭上位。王宗堯昨日在facebook表示「GME和我們的理念和經營模式不同,希望日後就算合作也是互相配合。」莊思敏昨日出席將軍澳一活動時說:「同GME合作過,知道Roy同老闆(蕭定一)都一致,只不過未有一啲好清晰指引。」負責管理兩間公司藝人的Roy昨日接受電話訪問時,安撫藝人說:「合併係因為睇好中國市場,機會只會更多。亦唔存在降呢。GME本身都喺美國OCTBB上市,未來新公司GME中國係朝住內地同香港上市做目標。」蕭定一則對於旗下藝人不滿的傳言,表示「唔係事實嘅嘢唔回應。」


■蕭定一旗下藝人包括王宗堯、莊思敏及張智霖等,大家對公司的新動向反應不一。資料圖片

Coffee怕露點

此外,王宗堯前晚與林芊妤(Coffee)等在尖沙嘴出席《壹獄壹世界》慶功宴,Coffee在片中有場情慾戲頗為大膽,引來片商打她主意接拍露點戲,她說:「所以推咗,一嚟自己接受唔到,二嚟可能我係福建人,緊張屋企人諗法,驚佢哋心臟病發。」採訪:李森、溫敏芝攝影:陳順禎





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定一 公司 GME 合併 Chilam 不滿 降呢 呢做 做僆 僆模 師兄
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蕭定一購殷然複式 擲1.5億創項目新高

1 : GS(14)@2016-07-06 07:25:35

【明報專訊】豪宅交投轉活,再有名人入市買樓。蕭若元兒子蕭定一最新購入西半山殷然一複式戶,成交價1.506億元,實呎5.85萬元。土地註冊處顯示,太古地產(1972)西半山殷然52至53樓複式A室,實用面積2575方呎,另設有1196方呎天台,並設私人泳池,登記買家正是蕭若元子蕭定一(SHIU STEPHEN JUNIOR),成交價1.506億元,實用呎價5.85萬元,無論成交價及呎價均為項目新高。

不過,近年蕭定一父親蕭若元睇淡香港樓市,早前更指若香港經濟衰退,樓價可能再跌多一成至一成半,即隨時可跌足三成多至四成,似乎蕭定一對香港樓市睇法與父南轅北轍。

另市場消息指,薄扶林貝沙灣錄得本月首宗成交,位於6期5座高層A室連車位,實用1086方呎(建築1560方呎),最新以約2428萬元成交,實呎22,357元(建呎15,564元),原業主2007年4月1716萬元購入,帳面獲利712萬元或41%。

恒地4.7億統一西洋菜北舊樓業權

恒地(0012)西洋菜北街464至466號及黃竹街50至56號舊樓透過強制拍賣,以4.73億元統一業權。

恒地執行董事黃浩明表示,是次拍賣地盤將連毗鄰地盤合併發展,地盤總面積約2.3萬方呎,料可提供585個小型單位,平均實用面積約300方呎,總樓面涉20.67萬方呎,最快2018年以樓花形式發售。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6628&issue=20160706
定一 購殷 殷然 複式 1.5 億創 項目 新高
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【馮仁昭四圍超】蕭定一四車相撞幸冇傷

1 : GS(14)@2016-07-09 06:47:42

蕭定一噚日下午2點幾坐保母車,途經天后十字路口位置,發生四車連環相撞,佢後來喺facebook貼撞車相報平安:「第一次在車內感受四車連環相撞。」


蕭定一


阿一噚日講述撞車時情況:「前面因為綠燈急停,我架車跟住佢係停得切,冇撞埋去,但後面第三架同第四架車就撞埋嚟,一架推一架,變成四車連環相撞。」阿一話當時跌咗落地,好彩係冇受傷。撰文:馮仁昭





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20160708/19685676
馮仁 仁昭 四圍 定一 四車 相撞 幸冇 冇傷
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周顯:股壇老行尊批 蕭定一一定得

1 : GS(14)@2016-08-16 06:18:57

【明報專訊】那天有人同我說,你有無看蕭定一個訪問,答得好好,記者問他,老竇是政治人物,會不會影響他做生意,他回答說覺得老竇是傳媒人,不是政治人,記者問他拍三級片會不會教壞細路,他回答說,三級片是未滿18歲不准入場觀看,所以絕不會教壞細路。我說,我都唔睇電視,梗係無睇過啦!不過近來他事業十分成功,隻股票節節上升,就有好多人同我講過。

話說好多年前,蕭定一廿歲未夠,晚晚去蒲去玩,很多人都認為這個後生仔無得救。不過,有一名喜歡研究術數的股壇老行尊兼猛人,居然一口堅持此子非池中物,將來必然發大達。這名猛人的說法是﹕「如果我講一個又勤力又聰明的後生仔將來發達,你會覺得我吹水,但係呢個蕭定一,個個都覺得佢唔掂,我偏話佢一定得,你先至覺得我睇得準、有料到。」過了幾年,蕭定一開始定下心情,早上努力做嘢,不過晚上照玩,大家開始對「蕭定一概念」從完全不信,到半信半疑。這名猛人仍堅持說﹕「蕭定一一定掂!」

支持上市改革 因早已上岸

現在,蕭定一已經戒絕去蒲,做個住家男人,早上努力工作,事業當然幾順境啦!剛買了豪宅、遊艇,我又在四季Robuchon碰到了那名猛人,又講起了蕭定一,他說﹕「而家佢先至係開始咋,以後仲會勁過今日好多好多!」這名猛人的說法準不準,就要放長雙眼睇了。至於他是誰,因為3年前我在本欄響了他全朵,他好嬲,來電叫我千萬不要再提,所以我不敢說。我之所以今日提起他,是因為今日有人提起他的名字,說他是支持(上市改革)諮詢文件的,我笑說﹕「佢1980年代已經在鬼佬行做managing director,而家上晒岸,日日研究古董同術數,點知民間疾苦吖!」

[周顯 投資二三事]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7266&issue=20160816
周顯 股壇 壇老 老行 行尊 尊批 定一 一定
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3600秒緣定一生55歲徐錦江愛妻剃頭定盟

1 : GS(14)@2017-01-19 08:08:02

為愛情,你可以去到幾盡?啫神徐錦江嘅老婆殷祝平(螞蟻),就為咗愛,甘願將一把長長嘅秀髮剪掉,同徐錦江一齊Keep住光頭Look,連帶佢哋嘅囝囝都保持住光頭造型,一家三口齊齊整整,保持住徐家嘅隊形。外表睇嚟一啲都唔浪漫嘅啫神徐錦江,但當佢認定咗一段愛情,你真係估唔到佢可以咁不顧一切。94年,徐錦江喺雲南開工拍戲期間,遇見一個著軍服嘅女仔經過,一見鍾情,用蹩腳普通話自我介紹係香港演員徐錦江:「我想以最真誠的態度對你說,我要和你結婚。」第一次食檸檬。第二次,亦即半年後,徐錦江與女神喺北京重遇,當時徐錦江同黎明、張敏等人正拍攝《飛狐外傳》,今次徐錦江可不肯放手,同女方講:「這說明我們有緣份啊,你給我一個禮拜時間,我會娶你的。」用99支玫瑰求完婚再飛車一齊去買戒指,徐錦江話佢同妻子——殷祝平,相處了3600秒就定終身。徐太2000年為徐家誕下一子徐非,本來留咗一把長髮嘅佢,望住老公光禿禿嘅頭顱,有日忽發奇想,不如一家三口都「光頭」啦,就係咁,毅然放棄了一頭長髮至今。徐生徐太果然都係「非常人」。轉眼佢哋結婚都超過廿載,螞蟻就話老公做每一件事都要求完美,畫一幅畫可以畫幾年,做個雕塑可以改完又改,試過一次凌晨2點拉我起身,話返工作室改個雕塑嘅面部表情,佢一有靈感就要去做,唔會理其他嘢,作為佢老婆,我只可以盡量配合佢嘅需要。除此之外,徐錦江仲為咗藝術園停工2年唔拍戲,又要使幾千萬投資,到底有冇經濟壓力呢?徐錦江老婆螞蟻就話:「經濟冇乜大壓力,盡做啦!我喺貴州開咗一間好大酒吧!生意唔錯,加上呢幾年我幫佢投資下房地產同收藏古董傢俱都賺到錢,你真諗唔到我用20幾萬買張黃花梨木枱回來,2年後已經有人出價980萬叫我讓張枱俾佢,我地經濟還可以嘅。」相信就係徐錦江呢份堅持,螞蟻對佢亦義無反顧咁愛下去......




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170119/19901168
3600 秒緣 定一 55 歲徐 錦江 愛妻 剃頭 定盟
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蕭定一沽嘉兆臺賺2,100萬

1 : GS(14)@2017-01-27 07:40:04

【本報訊】HMV數碼中國(8078)主席蕭定一日前本身將名下西半山嘉兆臺以6,250萬沽出,已經是破頂價,豈料昨晚突然再獲林姓投資者追價至7,000萬元,令蕭定一先賠定再出售,賬面多賺750萬元,搶貴12%,扣除賠定(假設約樓價半成)及雙邊佣金約430多萬元,估計蕭定一賠撻定後重售,多賺逾300萬元。


獲買家追價 賠定重售

代理消息指,嘉兆臺5座複式戶,實用面積1,929方呎,本周三以6,250萬元成交,實用呎價3.24萬元,已創屋苑成交價及呎價歷史新高。土地註冊處資料顯示,原業主與HMV數碼中國主席蕭定一同名,他於2013年11月以4,428萬元買入該單位。扣除使費後,料賺逾2,100萬元。但至昨晚,區內代理行專業地產西半山分行聯席董事劉學威表示,嘉兆臺5座頂樓複式,剛獲同住屋苑住客,兼從事IT科技投資的林姓買家追價750萬至7,000萬元成交,再創屋苑新高呎價36,184元。林姓買家對本報表示,想購買該複式戶多時,遂高價搶貨。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170127/19910414
定一 沽嘉 嘉兆 兆臺 臺賺 100
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蕭定一推任睇電影App

1 : GS(14)@2017-03-03 00:54:39

■蕭定一指電影App是大勢所趨,未來觀眾群都是在互聯網。



蕭定一豪花八位數字搞的電影App HMVOD今日上架,用戶以月費88元可每月任看舊片及兩部新戲,有不少於1,500部電影供選擇,當中包括荷李活片、迪士尼電影及經典港產片,推廣期首月免費下載,他說:「無綫、有線收視,未來趨向走晒去互聯網,我哋當然希望係其中一個。」蕭定一前年向亞視買入逾千集、由爸爸蕭若元參與創作的經典電視劇《大地恩情》及《天蠶變》等版權,更大灑金錢復修,問可會在App推出?他表示:「最快明年會推出1,000小時,目前已復修得七七八八。」採訪:比華利攝影:沈健程




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170301/19943052
定一 推任 任睇 電影 App
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【馮仁昭四圍超】鄧健泓埋蕭定一堆

1 : GS(14)@2017-05-13 02:04:18

鄧健泓今年內計劃娶石詠莉,兩人好有默契,石詠莉今年2月約滿蕭定一離巢,但鄧健泓就簽咗阿一三年,鄧健泓噚日喺微博公佈動向:「我再不孤獨了,不再會被人輕易地欺負了。」問鄧健泓係咪回歸樂壇?佢話:「我覺得一切隨緣啦。我一路都有寫歌、作詞,所以唔強求。」阿一都話:「佢演戲同唱歌都好,?家又成熟咗,未來好有發展。」撰文:馮仁昭




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170511/20017217
馮仁 仁昭 四圍 鄧健 泓埋 埋蕭 定一
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【馮仁昭四圍超】蕭定一冇要求炒保安

1 : GS(14)@2017-08-17 08:12:09

資料圖片





9歲小巨肺譚芷昀(Celine)日前喺爸爸譚順生陪同下飛美國參加《全美一叮》,機場保安人員喺對講機爆咗句「係咪借個女上位嗰個」,結果翌日遭解僱!Celine老闆蕭定一噚日發聲明,指當時宣傳部負責人希望保安公司能以書面回覆,而該職員已道歉,公司沒要求解僱。蕭定一表示:「雖然當時章先生指的是譚先生,但在一個小朋友面前羞辱其父親,小朋友一樣感到難受。」撰文:馮仁昭




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170817/20123499
馮仁 仁昭 四圍 定一 要求 保安
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蕭定一山頂洋房1.9億獲洽至尾聲

1 : GS(14)@2018-12-22 10:23:42

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6370&issue=20181222
【明報專訊】近期傳出財困的hmv數碼中國(8078)主席蕭定一,市場消息稱,由他或相關人士透過海橋投資有限公司持有的山頂布力徑25號雙號屋,近日擬透過公司轉讓(即「賣殼」)形式出售,並以約1.94億元獲洽購至尾聲,按該洋房實用面積約3018方呎計,實呎6.4萬元。

代理消息指,蕭定一於去年12月以約2.8億元放盤,但一直乏人問津,今年多次調低叫價,直至上月底,叫價再減至1.94億元,1年來累積減價約8600萬元或30%。

放盤1年 累積減價30%求售

據土地註冊處資料顯示,海橋投資有限公司以上述洋房及兩個車位,於2013年至2017年期間有多次加按紀錄,向包括周大福珠寶金行、利星行及香港信貸財務作抵押借貸。近日利星行入稟法院,指海橋投資未有按合約要求還款,透過法律途徑向海橋追討一筆按揭貸款。

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同區洋房兩年前呎價8.7萬

資料顯示,項目對上一宗成交要追溯至兩年前,為山頂布力徑29號屋,洋房實用面積3018方呎,於2016年12月以2.63億元成交,實呎87,144元。

事實上,hmv數碼中國決定將連鎖唱片店HMV清盤,約70名員工即時遣散。據悉截至11月,HMV帳面欠債4000萬元,如計入其他新債務,總欠債金額相信更多。
定一 山頂 洋房 1.9 億獲 獲洽 洽至 尾聲
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=351801

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