| ||||||
樓市高企不下,「上樓」住公屋,變成很多人的夢想;現時公屋輪候冊人數突破廿萬,輪候時間接近三年。為了加強流動性,政府加強打擊公屋富戶,不但派員家訪、加強巡查、鼓勵舉報,甚至監察網上分租情況。一番勞師動眾,去年才找到八十名住戶同時超出入息及資產上限,須交還單位。其實只要到公屋停車場走一轉,便發現「富戶」俯拾皆是。本刊巡查全港過百個公屋停車場,發現除了有市值數十萬元的平治、寶馬,也有過百萬的波子及林寶堅尼等靚車,有的房車還掛上馬會標誌、中港車牌。追查運輸署的車輛登記記錄,當中「擺明車馬」報住公屋的,大有人在;那究竟政府在打擊公屋富戶上,出了多少力、又做了什麼? 於港島南區、有四十六年歷史的華富鸷,素有「平民豪宅」之稱,背山面海,景色優美,前律政司司長黃仁龍、I.T集團主席沈嘉偉,都在這裡出身。走進鸷內停車場,平治、寶馬開篷,靚車處處有,「拍得住」鄰近豪宅貝沙灣。本刊抽查部分房車車牌登記,其中一輛灰色的富豪(Volvo)汽車,首次登記日期為一二年,即落地才一年,車價逾五十萬元。車牌登記為正力木業工程。這間公司兩名冼姓股東,報住的正是華富鸷華光樓一個低層約四百呎單位。記者在該公司位於灣仔駱克道的地鋪,找到其中一名股東冼小姐。她外表如一個普通屋鸷師奶,對擁有一部名車直認不諱,笑說:「都係平時獱鈬開工用鎹!」她這部Volvo XC60 T5 R-Design,耗油量8.5L/100km。每天由華富鸷往來灣仔,油費連香港仔隧道費要三十四元,而來回小巴只是十六元六角。假如用作開工四圍去,更是小數怕長計。據知其工程公司有三十名員工,主力承辦家居及鋪頭裝修,在深圳有廠房設計傢俬,生意額達數百萬。冼小姐不欲公開每月收入,只強調自己「好窮」,「收入夠食三餐咋。」但轉頭又說:「不過我平時鍾意買咩就買咩!」 想搬都無得搬 冼小姐一家四口居於公屋單位,其入息限額是六萬二千多元。事實上,看看其靚車及公司,資產豐厚;若說她家庭總收入沒有超過六萬二千多元入息上限,真是搵鬼信。公屋住戶在住滿頭十年才會被審查一次,未夠期的她仍未被審查,故不被踢走之餘,更不用交雙倍租金。冼小姐坦言其公屋每月只交千多元租金,比華富鸷停車場月租車位、收費一千九百四十元更低﹗她說也希望脫離公屋行列,只是慨嘆樓價太貴,她說:「我都想脫離公屋o架,但依家樓價咁癲,你叫鱓中產點買樓?同區八百呎樓,五成首期加其他雜費都要五百萬,叫我點搬?」記者再走訪黃大仙竹園南鸷、大埔大元鸷及北角模範鸷等公屋停車場,發現價值二、三十萬元的平治及寶馬等房車,多的是。雖然車價不高,但部分車上竟掛上馬會徽章,多少透露了他們的身家。因為這個馬會徽章是身份象徵,只限馬會會員購買,雖然徽章只索價一千零八十大元,但做馬會會員的「入場費」卻不菲!由十二萬五千元至四十萬元不等,須由五名馬會會員提名,通過一連串審核才可以成功入會,能夠獲得該徽章的人士可謂富貴人家。其中一架在大埔大元鸷發現、價值三十萬的日產Elgrand汽車,車身有馬會徽章,郭姓車主報住的正是荃灣公屋石籬鸷,不過記者造訪多次都無人應門。另一方面,記者在屯門安定鸷、彩虹順利鸷及柴灣環翠鸷等,皆發現有房車掛上中港車牌。要持有一個中港車牌亦十分「昂貴」,條件為在廣東省投資一百萬美元或以上、入股內地公司,又或者在內地行善捐贈一千萬元人民幣以上等。 公屋車場 泊超級名車 記者在黃大仙竹園南鸷的停車場,發現泊了一部價值五百多萬元的林寶堅尼、而大圍美林鸷有價值一百五十萬元的綠色波子、沙田秦石鸷亦有過百萬的平治跑車!翻查運輸署資料,這些超級名車的登記車主,並非公屋住戶,而是報住附近豪宅,如九肚山獨立屋等。而一架泊在將軍澳明德鸷的平治房車,報住的是半山愛都大廈!事實上,私人住宅現時的單位與車位比例,約為六至九比一;而公屋的停車場車位數目,則參考「香港規劃標準與準則」,約廿六至四十個公屋單位,就有一個泊車位,在大型屋鸷明顯供應充足。本刊走訪多個公屋停車場,發現部分停車場有空置情況,如牛頭角的樂華南鸷停車場,有兩層已封閉。公屋停車場車位,在優先租予該鸷住戶或商場租戶後,剩餘的空置車位,才開放給公眾租用。相對私樓停車場,泊在公屋當然抵好多! 七百萬資產「富戶」 除了名車,記者查看停車場,也發現大量的士蹤影。其中一架的士的車主兼持牌人,是報住公屋沙田秦石鸷的江太,其丈夫是日間的士司機。現時,一個的士牌已被炒至七百萬元!江太可謂發過豬頭。根據公屋政策規定,二人家庭要遷出的資產上限為一百一十三萬元,按理江氏夫婦已超出限額;他們的女兒、早已遷出的江小姐向記者聲稱:「父母住鰦呢度三十年,個的士牌都買鰦成廿年o架喇!」她強調早已向房署申報資產,惟房屋署並沒有把他們列為富戶,她說:「可能佢認為架的士係自用,無租出去俾人,當係謀生工具,所以房署無計入資產躀!」然而,根據房署的申報機制,無論的士或小巴牌照、物業、車輛、股票及存款等,皆被列入為資產。公屋聯會主席王坤,對此個案直指荒謬:「車輛同的士牌照一定係計算入資產,唔計真係好匪夷所思,如果話係謀生工具,咁你炒股維生,股票係咪就唔使計呢!」本刊向房屋署查詢,當局回覆指:「不會就個別個案或租戶的租住情況作公開評論。」 月入兩萬照住公屋 公屋住戶住滿十年才須申報入息,以兩人家庭為例,超出入息上限四萬多元,才須繳付兩倍租金;而資產要同時超出輪候冊入息限額八十四倍,即約一百一十三萬,才會被踢出單位。 一掂就針到似豬頭 事實上,根據現行公屋政策,一旦獲編派單位,住戶住滿十年才須申報入息。若入息超額兩倍,要繳交倍半租金,若超出限額三倍,需要繳交兩倍租金,不過計落都只是交多一千幾百而已。入息超出限額兩年,才須申報資產。不過,要住戶的入息及資產同時超出上限,房屋署才會要求住戶遷離單位。資產上限原來亦相當「鬆動」,是入息的八十四倍!假設一人公屋戶「上樓」時入息限額是八千多元,那他資產要多過七十四萬元,才有機會被「踢出局」!王坤指,他知道現時公屋有錢人多的是,但亦體諒這班人並非不想遷出,他說:「政府以前有提供居屋,助公屋人士上樓,公屋富戶有雙綠表資格,可以優先揀居屋。但政府早年停建居屋,私樓又愈來愈貴,公屋富戶都上唔到樓!而家公屋戶有七十萬戶,政府覺得係一個好大的炸彈,問題好似蜂巢,個個都怕一伸手去搞,就會針到好似豬頭咁!」 |
將來誰來種地?政府已經給出明確答案:新型職業農民。
日前,國務院出臺意見將新型職業農民視為“增收潛力大、帶動能力強”的七大群體之一,並提出了激勵計劃。
在中國,新型職業農民的湧現,早已經不是新鮮事情。伴隨城鎮化的加速,農民會越來越少。一定程度上,土地的經營規模會隨著農民的減少而逐步擴大,而且為這部分農民提供專業化服務的農業經營主體也開始不斷壯大。這是新型職業農民出現的現實基礎。
其實,這也可以解釋當前農業領域存在的一個“悖論”,即中國農業勞動力集中在老人、婦女,缺乏青壯年,但是糧食總產量卻連續十多年出現增收。有農業政策制定者將其解釋為,最主要的環節農業的社會化服務體系越來越完善,發揮著重要的作用。
要想讓農業成為具有持續吸引力的產業,就需要讓從事農業生產經營的人也能過上體面的生活,讓農民擺脫身份枷鎖的限制成為一份體面的職業,這也是破解現在乃至未來出現的“誰來種地”這一難題的關鍵。“加快職業化進程”成為本次新型職業農民的激勵計劃之一。桂林航天工業學院王鈺鑫博士認為,職業化和專業化是這一群體的最鮮明特點,也是推進農業現代化的必然。
杜邦先鋒中國區總經理吳堅接受《第一財經日報》采訪表示,農業現代化必須由具備職業技能的從業者推動完成。因為這部分群體更加註重專業化的管理,關註長期的發展和盈利能力。
吳堅舉例說,近年來,在種植者客戶名單中,這一類大農戶的數量快速增長。由於種植規模巨大,他們更加註重種子產品的品質,並且緊緊跟隨產品技術更新換代的步伐。同時,對於農業金融、收糧服務等新興的行業服務,他們都樂意積極嘗試。在他看來,新型職業農民的生產意識正在逐步靠近美國等農業發達國家的運作模式發展。
對種糧大戶來說,其實也有著獨立的市場判斷。此前本報記者曾采訪過吉林一位種糧大戶,他就有個計劃,希望兩年內能夠將土地規模擴大到2萬畝,5年內達到10萬畝。原因在於,他考慮要應對目前糧價低的狀況,通過擴大市場份額、提高服務水平來度過市場的低潮期。同時,達到一定土地規模後,不僅可以降低各項成本,還可以得到政府的農機補貼。
前述意見稱,“將新型職業農民培育納入教育培訓發展相關規劃,支持職業學校辦好涉農專業,定向培養新型職業農民”,“鼓勵農民通過‘半農半讀’等方式就地就近接受職業教育培訓。”
從政策層面,2016年國家加大了對新型職業農民培育工作的支持力度。據新華社消息,農業部副部長張桃林提到,中央財政投入13.9億元,確保完成100萬新型職業農民培育任務。他說,當前,新型職業農民培育工作格局基本形成,制度框架基本確立,培訓體系加快構建,經費投入實現突破,一批新型職業農民在各地蓬勃湧現,在現代農業建設中發揮了重要引領作用。
新型職業農民培育是事關“三農”發展的重大戰略性問題。2016年,新型職業農民培育工程示範範圍進一步擴大至全國8個整省、30個整市和800個示範縣(含100個現代農業示範區)。
以新疆自治區為例,據報道,2016年計劃培育新型職業農民15000人,其中新型農業經營主體帶頭人10000人,接近7成,青年農場主300人,占2%。並且自治區統籌安排新型職業農民培育補助資金,對不同培育形式實行差別化補助。
截至去年十二月底,公屋輪候冊累積申請達二十八萬多宗,一般申請家庭的平均輪候時間進一步延長至4.7年。而在公屋單位供應嚴重不足情況下,即使千辛萬苦等到上樓,亦未必保證可以住一世,因為房委會正計劃趕走一班住滿十年的公屋富戶。 政府去年通過收緊公屋富戶政策,將以往的「雙軌制」變成「單軌制」,辣招新制下,公屋住戶家庭入息超額五倍,又或者資產超過入息限額一百倍,其中一樣超標就要搬走,與以往兩項同時超標才須搬走有別。 新制亦講明,公屋住戶若持有私人物業,不論物業大細及價值,都一概無得留低。 於是,有相當數量的富戶預計需要遷出,當中有人認為不公平,也有人連忙去買居屋,結果這半年居屋樓價不斷創新高,政府好心做壞事,間接再推高樓價。 本刊訪問了多名受影響住戶,他們各自有自己的觀點,有人狠批新政策不公平,也有退休公務員聲稱即使有能力付首期,但一把年紀已無能力供樓,又說當年投身公務員行列,就是覺得可以獲配公屋,沒想過不能住一世,批評房委會這次是「逼遷」。 還有已購買私人物業的公屋戶,本來是想為未來生活作少少投資,想不到會令自己失去公屋單位。 在新的富戶政策下,究竟有多少住戶要搬走還是未知之數。 但可以肯定的是,房委會這次「加辣」,的確令到一班有能力買樓的公屋富戶,走入市場購買物業。全港公屋富戶,正醞釀一場大遷徙行動。 由於公屋富戶可以優先購買二手居屋或公屋,三月份第二市場(未補地價)成交中,有六十個屋苑錄得歷來最高價成交。如樂富德強苑一個實用面積六百多平方呎的三房居屋單位,就以七百八十多萬元成交,破盡全港第二市場最高紀錄。黃大仙竹園北邨一個實用面積四百八十平方呎兩房戶,日前綠表成交價三百零六萬元,成為該屋邨第二市場最貴公屋王。 有專營二手居屋的地產代理亦承認,近幾個月市場湧現一批搶買未補地價居屋的綠表買家,他們大多是擔心被收回單位的公屋富戶,於是索性以綠表購入第二市場居屋單位。 公屋富戶大遷徙,正式揭幕。 鄧先生一家三口現居於葵涌的公屋,面臨逼遷,他內心很是憤怒,因為覺得自己被欺騙。 鄧先生是公務員,入職時已知道,可以公務員身份排另一條隊,比其他人更快上樓,他一直當作是加入政府的福利。「我八二年入職,一年後我合資格申請及入住公屋,係按我入職條款,完全符合公務員房屋福利。」 他批評富戶政策太標籤化,並不反映真實情況,「政府話住戶人工加咗又有資產,其中一樣超出就要遷出,根本唔係將計劃優化,只係逼遷,其實我哋邊係富戶呀。」 他又說人在香港,不少公務員經過三四十年辛勤工作,只要不是亂花錢,難免會有一些「私己錢」,想不到這樣便超過房委會的資產限額。 他指一個三人或四人家庭,有二百多萬元積蓄聽上去好像不錯,但出到私人市場,區區二百萬絕對不足以應付樓價及租金,可能幾年租金就會把儲蓄全部花掉。所以鄧先生十分擔心在新政策下會被收回公屋,因他覺得負擔不了私樓市場,強烈感覺自己前路茫茫。「我都幾十歲,仲邊有能力供樓?就算有錢俾首期,都冇能力做樓奴。」他悲嘆道,希望房委會可考慮按住戶的家庭收入和資產釐定租金,並不是「一刀切」趕人走。 這些有二百萬元資產的富戶,理論上確是不應再霸佔公屋,但他們的能力又完全無法住上私樓,幾十年慣了有公屋遮風擋雨,現在忽然有可能遷出,徬徨也是可以理解。 雙軌變單軌 房屋委員會的公屋富戶政策推行了三十年,向不再需要資助的住戶減少房屋資助,以鼓勵富戶遷出單位,確保公屋資源合理分配。公屋富戶政策以前是採取「雙軌制」,住戶要同時超過入息(三倍)及資產(八十四倍)限額,「兩樣超標」才需要一年內交出單位。但政府去年底通過新政策「加辣」,今年十月開始改為「單軌制」,只要入息超出限額五倍,又或資產超出入息限額一百倍,「其中一樣超標」就要一年內搬走,使不少人可能墮入這個新計算網。另外,住戶若擁有物業,不論什麼原因亦要遷出。不過,若所有家庭成員年滿六十歲,或領取傷殘津貼可獲豁免,而退休金、強積金和保險金賠償可獲豁免計算資產。住戶買樓花亦有寬限期,到收樓後才需交出單位。現在全港約有七十五萬公屋住戶,房委會過往做法,是每年十月時抽查當中一千戶,每年四月進行大規模審查,抽查二十萬戶住滿十年的住戶,要他們填報入息和資產,來決定是否需要交「富戶」租金或交還單位。據房委會資料顯示,在一五一六年度,二十萬被審查的住戶中,約有二萬二千戶被定為「富戶」。當中接近二萬戶需繳交倍半租金,二千四百戶繳交雙倍租金,二十四戶繳交市值租金,舊制下有二百四十戶被收回單位,市場估計,將來被收回單位肯定是以倍數上升。 富戶綠表搶居屋 究竟新的富戶政策下,會有多少住戶要搬走,房委會沒有相關數字。但這次「加辣」,的確令到一班有能力買樓的公屋富戶,紛紛準備大遷徙。作為公屋住戶,可以用綠表購買二手居屋或公屋,所以這類市場的樓價近日頻頻「破頂」。根據市場資料,三月份第二市場(未補地價)成交中,有六十個屋苑錄得歷來最高價成交。如樂富德強苑一個實用面積六百多平方呎的三房居屋單位,早前就以七百八十多萬元成交,售價及呎價均破盡全港第二市場最高紀錄。專營新界區二手樓的祥益地產總裁汪敦敬表示,從未見過此情況,「呢次富戶政策係第一次見到班富戶咁緊張,可能因為公屋輪候冊太多人輪候等上樓,個情況係嚴重嘅,所以政府咁做。」他又指無論是私人住宅還是公屋供應,在全港整體而言其實都是不足夠,「呢個情況下,呢班公屋富戶就會為自己打算,最好嘅方法就係先以綠表身份,搶買居屋第二市場。我哋的確睇到原本唔太留意樓市狀況嘅公屋富戶,突然變成積極買家。」 公屋戶full pay買樓 另外,據祥益地產營業董事謝澤銘表示,自政策宣布後,今年初開始,已有不少公屋富戶委託他們尋找二手居屋,「政策宣布將會實施後,呢班客人其實已經開始出來。有人將公屋交出以換取綠表資格,就係最簡單的做法。有啲就由子女出來買樓,或者選購私人樓,除名後再轉間更細公屋,新制度加速咗佢哋嘅部署。」謝又指居屋第二市場更明顯,銷情在今年頭已逐步增加,他又預期,愈後期的富戶對樓價的影響力可能會增加,「因為現在我哋睇到有full pay的情況,代表在居二市場上唔造按揭,直接付全數,佢哋肯定係富戶類別。」謝又說,近兩三個月跨區買二手居屋的住戶顯然上升,以致供不應求,「有住戶放棄九龍嘅公屋,到新界買二手居屋尋寶,大約佔市場百分之十五左右,令居二價錢已經直逼私樓。好似屯門較熱門的居屋龍門居,喺居二市場,成交已炒到七千幾蚊一呎。」 公務員最不滿 有人密密睇樓準備遷出,也有人大呼不公。其中退休公務員的公屋戶鄧先生,就明顯不滿這新措施。「當年做公務員,就係貪佢容易攞到公屋,可以住一世,依家你話要趕我哋走,當然唔公平啦。」今年五十五歲的退休救護總隊目鄧先生,批評房委會做法離譜,「其實對退休公務員十分唔公平,公共房屋根本係俾有需要及初級公務員住,無理由要我哋搬。」他覺得公屋是公務員的福利,不應因資產超標而收回單位。 有私樓驚被趕走 七十多歲的陳伯及太太,一家五口於九八年搬入葵盛東邨一個四百多呎單位,長子已搬離,夫婦現與兩子同住。按照新的富戶政策,六十歲以上長者雖獲豁免,但因為資產超額,也要被趕走。陳伯沒有透露自己有多少存款,但承認自己有可能被收回單位,「呢個政策有問題,我們四個人,即使資產有二百幾萬,但要搬出去真係好困難,可以去邊度買樓?我有二百幾萬根本唔算富戶,二千幾萬就係啦。」新制度下,房委會附加一個項目,就是凡擁有私人物業的住戶務必遷出,不論物業的價值及大小。陳伯坦言,兩夫婦勞碌了大半生,死慳死抵儲了一筆錢,十年前於土瓜灣買了一個二百多萬的唐樓單位,還有十年供款期。他坦言當初買樓,一方面希望藉收租以維持退休後的生活,另一方面是為幼子打算,讓他將來有安樂窩,「買俾個仔住,我唔幫佢,佢根本無辦法買樓。」原本以為有間公屋就無需再為住屋大費周章,老來可安享晚年,但一個突如其來的政策令他們非常擔憂,「我現在十分徬徨,土瓜灣那層樓太細無法住一家人,搬出去換大啲又無錢,太貴又買唔起,左右為難。老人家出去租樓未必租到,亦租唔起。」面對急速上升的樓價,陳伯直言根本無可能再買樓自住,他又批評政策的資產標準定得太低。陳伯夫婦揚言,一定要保住這間公屋。 寧賣物業保公屋 而一家四口現居於葵涌公屋的張太,單位是由任職公務員的丈夫申請。張太表示,去年父親給了她一百萬元,讓她用來購置新居屋單位。但居屋沒有抽中,於是張太就拿着一百萬元,再加上自己的少許積蓄,投資元朗一個二手私人住宅單位,「我初初打算層樓用來投資,我哋就繼續住公屋。因為我都想儲一筆錢,將來賣出去作為小朋友嘅使費。」但新的公屋富戶政策一出,講明擁有物業便要交出單位,令張太頓失預算。她說如果要搬走,對一家都有很大影響,「我買嘅單位喺元朗好偏遠嘅地方,我可以搬過去住,但小朋友喺葵涌讀書,咁樣來回會好勞累,加上負擔唔起交通費。」有何打算呢?「如果房委會真係要實行呢個政策,我都無辦法阻止,我打算賣咗個單位,我寧願要間公屋。」記者問她當日買入的單位樓價,以及有否升值時,她沒有回答,只說買入物業未夠三年,要繳付額外印花稅,現在賣掉要蝕錢,資產也超標,「可能要蝕百幾萬。」 批房委會轉移視線 一直關注公屋居民狀況的公屋聯會主席文裕明表明,聯會一直反對富戶政策,「新政策是但一樣超標,就要搬走,表面睇好似公正,分配資源會更公正,但事實上我哋睇到係因為房屋供應不足,房署拋出呢個政策做交代。」他狠批房委會根本是「移花接木,轉移視線」,實際上是不能達到效果之餘,更會對社會造成一個較負面的影響。文透露,原來公屋住戶過去投資私人物業是很普遍的事,對住戶來說該單位出租的租金只用作收入之一。為何房委會過去又不去查呢?文坦言這是房署的漏洞,亦存在灰色地帶,「係漏洞,從管理實效上說,你審查咁多戶,你要前線工作人員去執行,亦都會有困難。但並非無執行,係有執行。新例跟舊例嘅明顯區別,就係新例如果你有物業就要走。」他批評新政策會逼更多公屋富戶買私樓,樓價只會有更多藉口上升,情況會雪上加霜。 冀擱置計劃再諮詢 立法會議員梁耀忠,就批評房委會強行一定要在今年十月落實執行新政策,「我最擔心係一班長者,佢哋有一層舊唐樓收租養老,賣出去唔值錢,亦無人肯買,佢哋只係用來收租,唔使申請綜援,但最大問題在於呢個情況佢哋一定要搬走。賣咗層舊樓,得到筆錢都可能已超額,又係要搬。但如果唔賣自己住,佢哋又無租金收入維持生計,又無法申請綜援,呢樣係兩難。」他希望房委會先擱置計劃,重新諮詢。而「公屋被迫遷戶關注組」成員Billy,最近四出與公屋富戶講解政策弊病,「我哋睇到好多街坊十分緊張,有人諗過將家中收入高嘅成員除名,以保住間公屋。」Billy又認為實行「單軌制」絕不可行,「入息或資產任何一樣超過限額就要搬走,你推佢哋去私人市場,其實等同叫佢哋去死,因為佢哋好多都只係有能力俾首期,但無能力供樓。」這場公屋富戶風暴,愈近十月應會更趨熾熱。在樓價瘋癲情況下,這班公屋富戶必然鬥搶未補地價的二手居屋或公屋。第二市場的成交,勢必日日破頂。 撰文:何紫攝影:海江田、王晴 |