ZKIZ Archives


合庫銀接棒,國內首宗以房養老商品問世拿房子換養老金必懂三件事

2015-12-14  TCW

繼政府主導後,業者也開始推「以房養老」產品,申請門檻更寬鬆,哪些族群適用?一次分析給你聽。

高齡化時代來臨,「養老」儼然成為最大商機,繼金融業者爭相推出相關保險產品後,國內首宗「以房養老」商品也問世了。十一月三十日,合作金庫銀行(以下簡稱合庫銀)宣布,推出商業型以房養老房貸專案「幸福滿袋」,只要年滿六十五歲、有房產者均可申請。

可換等值現金!

最高貸款額度可達七成

其實,以房養老與「反向抵押貸款」 (reverse mortgage)概念相同,以合庫銀的方案而言,申辦的老人以自有房子交由銀行鑑價後,換取等值現金,在一定年限內,銀行將每月固定給付一筆金額給老 人;但也會從中扣除貸款利息,扣息金額不超過每月給付金額的三分之一。計息利率最低二.

一三%起跳,若房屋地段夠好,貸款成數可達七成。

舉例來說,若一位老人將價值兩千萬元的房產,辦理三十年期「幸福滿袋」專案,貸款成數七成、申請到一干四百萬元額度,代表這三十年內,銀行必須給付老人平均一年近四十七萬元,亦即每月須給付約三萬九干元。

由於申貸者每個月皆得支付利息,隨著貸款本金逐月累積,每月繳息的金額越來越高,以利率二.五%來計算,到了貸款第十一年後,繳息金額即來到一萬三千元,已經達三分之一上限,就不會再提高,每月貸款扣除利息後,剩餘二萬六千元。

有房就能貸!

固定年限按月領養老費

換言之,此方案的申辦者,在三十年內皆可住在此房屋內,而且每月都有二萬六干元以上現金做為養老費。期間,若老人往生且無繼承人,或是繼承人不願清償本金及利息,合庫銀就會拍賣房產。

當然,也有不少質疑聲浪:現在房市轉空,萬一合庫銀日後要拍賣房子,但房子跌價,豈非得不償失?合庫銀副總經理程燕翌一指出,儘管未來幾年房市前景不佳, 由於此商品投資年限極長,以景氣循環的長期軌跡而言,仍看好房市走勢向上,所以銀行持有三十年,基本上資產還是會增值;即便真的走跌,跌幅也不超過三 0%。

「以房養老」在美國、日本、澳洲等國家行之有年。政大風險管理與保險學系副教授彭金隆舉美國為例,實施初期也成效不佳,主要是老人平均壽命拉長,銀行擔心必須支付的生活費超過房產抵押的價值,不願加入;直到後來政府介入,支付超過貸款額度的生活費,接受度才提高。

如今合庫銀接棒推動,並轉換成商業型方案,申貸條件堪稱寬鬆,業界、學界普遍認為,高齡化時代來臨,加上各大政府基金財政問題雪上加霜,合庫銀的以房養老方案,為民眾建立更根深柢固的「自己的退休生活自己救」觀念之際,也提供更多理財的選擇,堪稱一個好的開始。

/這真的是未來商機所在。」淡江大學保險系副教授郝充仁指出,台灣自有住宅率高,加上不少住宅持有人皆為中高齡長者,以房養老方案能觸及一定數量的客群,極具潛力。

並非萬用丹!

投資占比不宜超過五成

不過,多數金融業者談到「以房養老」能否蔚為風尚,仍持保留態度。安聯人壽副總經理李頌齡指出,國人「有土斯有財」觀念強烈,不願輕易將房產拿去變現,而且老人家普遍不喜歡借貸、負債;再者,現在市面上已有很多養老、退休商品,「以房養老」貸款不易成為首選。

以近年來壽險業者推出的長期照護險(以下簡稱長照險)為例,主要是依據生理和認知功能的「狀態」(符合巴氏量表六項中的三項以上)來理賠。此後,業者又推

出長照險變形商品類

長照險、殘扶險,前

者以「傷病」(如怕

金森氏症、頭部重創)

來判斷;後者則以符

合「殘廢等級與給付

比例表」所列的殘廢

等級,做為給付依據。

事實上,就連合庫

銀推出「幸福滿袋」

之際,也與南山人壽共同推出「樂活三寶」三種可搭配年金、長照、醫療等險種的保險方案,搶攻三十歲以上的客戶。

合庫金控董事長廖燦昌表示,等這些客戶六十五歲,可考慮直接銜接以房養老專案。

既然同是應「養老照護」而生的商品,想為退休或高齡生活做更充足規畫者應如何選擇、判斷?所有專家都異口同聲建議:除不動產,仍要有易變現的資產。

顯而易見的,「以房養

老」適合有房產、現金

少,或未打算讓子女繼承名下房產的中高齡人士。

但永慶房產集團研究發

展中心經理黃舒衛提醒,

若房屋並非位於大都會

區、價格較抗跌的地段,可貸款成數低,換出來的現金不夠高,再加計

老人得自行負擔利息、

房屋稅和土增稅等稅金,

民眾仍要估算:是否足

以成為照護老年生活的

資金?

住商不動產企研室主任

徐佳馨也建議,以房養

老的投資不宜占整體資

產五成以上,最好維持一定比重的流動性資產。

但她提到,有一種退休族,退休後到大台北以外區域定居,房產占整體資產比重三成以下,但手中現金部位較高者,相對於以房養老、長照險等保險商品可能更適合,每人可依此原則,找出最適合自己的老年財務規畫。


庫銀 接棒 國內 首宗 宗以 以房 養老 商品 問世 房子 換養 老金 必懂 懂三 三件 件事
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=174679

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019