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一攻一守 三十三歲夫妻協力創造高績效 節流、投資分工控管 每年多存一百萬


2012-8-27  TWM




六年級後段班、自行創業的王傑民,與太太羅婷玉剛結婚時,都想搶當「家庭財務長」,經協調後,他們決定用共同帳戶的方式經營,再依各自的個性和專長來負責「開源」和「節流」兩個面向,讓家庭資產年年穩健成長。

撰文‧何珮郁

「Jimmy,你這星期的消費紀錄快彙整給我吧!」「還有,這兩周和朋友聚餐的費用已經快超支了,下半月social(應酬)的場合可能要少去一點了!」 這是每逢周日晚上,王傑民(Jimmy)和羅婷玉夫妻二人結婚四年多來,每周固定的「晚餐會報」。夫妻倆總是時間一到,就很有默契地坐在餐桌前、打開電 腦,討論家庭收支狀況,並在每一季檢討投資績效內容。

「算算每年的儲蓄,以及每年投資報酬率都有二成左右的績效計算,我們每年的結餘,至少都能存到一百萬元。」王傑民笑著說。其實結婚後,他的理財計畫想得更長遠了,因為存下來的這筆錢,他們將拿來作為未來退休與孩子的教育經費。

和大多數夫妻一樣,剛結婚時,王傑民與羅婷玉一直認為,家裡的錢「理所當然」應該由老婆管,「但我發覺老婆的理財方式太保守了,我們還年輕,可以多冒點風 險、創造更高的收益。」六十七年次的王傑民指出,雖然太太擅長收支控管,卻不善於投資,幾乎所有的儲蓄都放在定存,不僅很難為家庭資產淨值創造更高的成長 率,定存所得的微薄利息,還很容易被通貨膨脹吃掉。

各退一步 開共同帳戶、訂遊戲規則「後來,我們決定各退一步,乾脆開一個共同帳戶,建立『雙財務長』的制度。」王傑民笑著說,為了給太太多一點安全感,他用太太的名 字開了一個家庭共同帳戶,並且約定每月各自匯入五萬元,作為家庭開銷和投資的基金,其餘則各自保有用錢的空間,像購買名牌精品或送禮給對方,就屬於私人開 銷範圍。

除此之外,兩人還協議分工合作的方式,王傑民自認個性較大而化之,無法勝任記帳這類的細節,於是就由擅長投資的他負責「開源」的任務;而婚前就有用Excel軟體記帳習慣的羅婷玉,則負責「節流」的監控任務,以「雙財務長」的形式,各自負責自己擅長的領域。

「要讓規則持之以恆運作下去的動力關鍵,一定要先設定好財務目標和共識。」羅婷玉認為。制定好「遊戲規則」後,兩人就開始確實執行,只是,考量到目前王傑 民仍在創業初期階段,現金流較不穩定,他們先訂下「十年內先存到一千萬元」的短期目標,換句話說,每年至少要存下一百萬元;而長期目標則是在退休時,能夠 擁有三千萬元的資金。

有了具體目標後,羅婷玉在年初都會先製作預算表,將共同帳戶中每月十萬元的資金按比率分為三類,有四成是家庭生活固定開銷,三成的資金用來投資,另外三成 則為儲蓄,作為出國旅遊計畫和緊急準備金。此外,兩人在國外投資的房地產租金收入,每月約三萬五千元也會進入共同帳戶。

每周查帳 隨身記錄消費明細並檢討為了能精確地掌握每月收支狀況,羅婷玉不管再忙,都一定堅持每周日晚上記帳的習慣,彙整一周以來所有的消費帳單和發票,輸入到電腦 的Excel表中,自動算出各項比率。她認為,婚後兩個人的消費狀況比單身時複雜許多,如果沒有每周及時記錄,難免會有漏網之魚,甚至連婚前沒有記帳習慣 的王傑民,也開始用手機的App程式記帳,隨身記錄消費明細。

「剛開始,我們連買一瓶牛奶都會記下來。」王傑民對於如此細節的記帳方式曾經大感吃不消,但力行記帳一段時間後,開始較能掌握每個月大概會花多少錢,也能一目了然地看出消費項目中,較容易「失控」超支的部分在哪裡。

同時,羅婷玉也會固定在月中和月底各檢視一次「消費進度」,確認花費是否已超過當月預算,「像水電瓦斯費這種金額都很固定,如果不小心超支,大都是花在 social場合的錢。」羅婷玉說,如果在月中就發現和朋友聚餐的花費已經瀕臨上限,她會立即和先生商量,有默契地推掉一些邀約,三餐也盡量在家裡開伙, 才能確保每月不超支。

謹慎節流 當月透支下個月嚴格省回來「萬一真的不小心超支或是有意外支出,下個月當然就要更嚴格地『省』回來!」羅婷玉不忘補充道。他們同時也以自己的心得建議,若 要使用家庭共同帳戶,除了建立在互相信任的基礎上,更重要的是記帳明細要清楚,讓兩人都對錢的去向了然於心;另一方面,對於哪些項目由共同帳戶支出,哪些 項目屬於個人支出,也可以趁輕鬆的氣氛下討論釐清,以免心生芥蒂,「情願先講好,好過後來吵。」羅婷玉心有戚戚地說。

王傑民舉例,例如太太近視,有戴隱形眼鏡的習慣,到大賣場採購家庭日常用品時,通常也會一併購買結帳。不過王傑民認為,隱形眼鏡並非共同必需品,在與太太討論之後,兩人都認同這筆金額應由太太個人支出,才不失公平原則。

不只在日常生活消費習慣上進行討論,兩人在非必要性的奢侈品消費也有調整。原本在婚前,兩人各自擁有一輛車,婚後,為了節省油錢、稅金和停車位費用,他們 也決定只留一輛車,每年因此省下數萬元的費用,「我精算過,如果只是應付偶爾交通需要,搭計程車還是比養一輛車來得省錢。」羅婷玉肯定地說。

顯然,在雙財務長的制度下,羅婷玉負責將上游的水龍頭拴緊,王傑民則負責積極提升家庭帳戶淨值的成長。婚後兩年,兩人便決定先減少負債比,用過去累積的儲蓄一起將房貸還清,降低應付的貸款利息,讓每月現金流規畫更單純。

投資開源 趁年輕積極創造高投報在投資帳戶中,王傑民強調,自己和太太都還年輕,所以大部分的投資標的屬性都偏向積極,其中有四成投資於美國股票,四成配置在加幣和人民幣等外幣投資,其餘則是配置在收益穩健的私募基金和現金部位。

而美國股票的投資風險較高,他也相當注重資產配置和避險的重要性;持股的內容約五成五在中長線投資的標的上,短線波段操作的標的只占三成,另外一成五的資金則是用來避險。

會有這樣的風險意識,王傑民坦言,是從大學時代的「慘痛」投資經驗而來。在二○○○年網路科技股正盛時,他用自己的儲蓄加上向父母借來的錢共四十萬元開始投資,獲利一路上升,累積最高金額一度達五六○萬元。

「我那時候真的覺得投資太簡單了,以為只要把錢丟進去,看著錢滾錢就好了。」王傑民苦笑,因為太得意忘形,完全忽視風險,在網路泡沫化之後,他的資金只剩二十萬元,反而慘賠本金的五成。

有了這樣的慘痛經驗後,王傑民意識到財務規畫的重要性,所以不論自己的投資性格多麼「積極」,都會配置部分的資金在避險標的上。即使在○八年美國次貸風暴剛爆發時,王傑民的投資虧損也能降到最低;景氣反轉向上時,不但能損益兩平,甚至創造更高的報酬率。

首先,美國次貸風暴後,王傑民除了多單部位,也同時放空房地產ETF(指數股票型基金)和金融股ETF,為資產組合進行避險,也正因這層避險保護,讓他在○八年股市重挫超過三成時降低虧損,到年底結算時,整體資產報酬率為負一○%。

歐債爆發後,股市震盪難測,他也選用與VIX指數(恐慌指數)相關的標的進行大方向的避險操作。整體來看,從○九年至一一年期間,王傑民每年的投資報酬率分別是一六%、三○%及二三%,符合他每年投資成長率至少一五%的目標。

循序漸進 逐步運作順利再加碼在建立家庭財務模式的過程中,王傑民認為過程並非一步到位,而是在溝通和嘗試中逐漸建立共識,像兩人約定要提撥到共同帳戶的金額,一開始是以實驗精神,先放入二萬元,後來運作順利後才逐漸增加。

他也分享,雖然是採分工的方式,也別忘了約定每月或每季一起檢視、討論,才能有共同參與感。「我們除了看投資獲利狀況,偶爾也會一起討論持股的財報和市場。」「不過,也不要過度頻繁地檢視,以免讓投資市場的短期波動影響彼此心情!」王傑民笑著補充。

現在,羅婷玉完全放心將投資全權交給另一半,也是因為王傑民已做好分散風險的配置,即使有小幅虧損,也不至於影響感情。兩人都覺得,透過分工合作的方式,擁有共同努力的目標,感情也更緊密了!

王傑民

出生:1978年

現職:iGen愛居人創辦人

經歷:台積電資深工程師

學歷:美國卡內基美隆大學資管碩士、台大化工系

家庭:已婚

羅婷玉

出生:1978年

現職:諾華公司人力資源顧問經歷:帝亞吉歐大中華區人力資源經理學歷:英國德蒙特福大學企管碩士

家庭:已婚

王傑民、羅婷玉的

家庭財務計畫書

步驟1 家庭財務目標: 60歲退休時,擁有3000萬元資金。

步驟2 階段財務目標: 每年家庭帳戶結餘至少100萬元。

步驟3 可行性收支目標: 夫妻每月各提撥5萬元至共同帳戶,再將資金分成家用40%、儲蓄30%、投資30%(投資帳戶績效設定15%)。

步驟4 定期檢視程序: 預先規畫家庭年度預算,每周詳實記帳;每月檢視收支表,檢討超支原因,下個月嚴格將超支部分省回來。

王傑民、羅婷玉的

財務整理3心法

設定共同帳戶:初期可試行提撥少數金額,運作順利後再逐步擴大。

分工合作:由細心的一方負責收支控管,擅長投資的一方主導投資理財,並約好一起定期檢視,雙方都有參與感。

記帳明確:一方面確實掌握消費狀況不超支,另一方面讓雙方都了解錢的流向,避免模糊地帶而產生爭執。

王傑民的私房投資要訣

1. 重視資產配置,將資金分為三部分,四成投資美股,四成投資外幣,其餘則配置在私募基金和現金部位上。

2. 美股以中長線投資為主,並根據市場變化,固定配置避險部位。

3. 投資與工作領域相關或較熟悉的產業股票,深入了解產業趨勢和基本面,作為買賣判斷依據。

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《管不住》「葉底藏花」四招 你的鄰居早就是中國人 陸資砸10億來台購屋 年輕人存一輩子買不起


2014-04-07  TCW  
 

 

根據《今週刊》獨家調查,台灣高房價,已成為七成年輕人最憂心的問題,而房價痛苦指數,更居亞洲第四,隨著逐漸開放的台灣經貿環境,高房價是否會搭上「香港模式」的列車,一路狂飆?

撰文‧楊卓翰、梁任瑋

「他們,早就來買台灣了!」台灣房價那麼高,到底是誰在買?今天,我們有了答案。

國內某知名代書從一年多前,就替「他們」在台買樓。有計畫、有規模,第一期資金規模就砸了新台幣十億元。誰有這等能耐?答案就是陸資。

這名不願具名的代書,一年前就開始替大陸電子業老闆在台買樓。「當時聽到陸資一口氣要拿十億元買辦公室,的確有點嚇到。」這位代書坦言,因為台北市整棟出售商辦不多,所以這位陸資只好先在大安區、信義區買下單層辦公室,現在已經有三間商辦。

陸資買台灣地產,不是有《五四三條款》嗎?(編按:貸款限五成、停留不過四個月、三年不得轉售,並須審核)為了交易方便,這家陸資是以英屬維京群島註冊的境外公司在台分公司名義直接購買、登記。不受限制,政府全被蒙在鼓裡。

雖然根據內政部地政司統計,十一年來開放陸資來台購屋,累計僅一百三十六件,總金額約十七億元,陸資申請的數量與金額相當稀少。但是,這只是我們看得到的統計數據。

由於陸資來台買房限制重重,枱面上交易稀少,枱面下,陸資早已悄悄侵台,在政府看不到、管不到的地方大買特買。他們逼退的,正是台灣的年輕人。

根據《今週刊》調查,有七成台灣年輕人憂慮高房價問題。台灣的痛苦指數(中位數房價每月貸款支出除以中位數家庭月所得,也就是城市貸款負擔率)是六四%,不但是亞洲第四高,也遠高於香港、東京等國際大城市。這個島的年輕人要靠自己的力量住在這裡,早就是負擔不起的奢侈。

而在這個島,就算是人人稱羨的公務員,也不見得買得起房。一名任職中央部會的公務員,現在月薪約八萬五千元,生涯總收入約兩千多萬元(見後附表),待遇較一般老百姓,已經算高。

但是年近天命之年的他,就算要買屋,還是得當靠爸族。台北市區中正區一棟十六年的中古屋,四十一坪總價四千一百萬元。頭髮已經蒼白,這位公務員還是得靠父母資助,才能買下蝸居的殼。公務員已如此悲涼,領22K、沒有父母支援的年輕人,又能怎麼辦?他們只能眼睜睜地,看著自己的島被奪走。

這還不是最糟的。隨著ECFA(兩岸經濟協議)開放、未來服貿開放陸企投資、引入高階白領來台,荒謬的台灣高房價,可能更加惡化。這正是民眾最害怕的副作用之一,我們又怎能怪學生走上街頭?

「如果照香港經驗,未來ECFA、服貿一步步開放下,陸資對台灣的房地產需求肯定會增加。」港商中原地產台北董事總經理周永輝打包票。中原地產是香港最大的地產仲介之一,一一年來台設點,被市場稱為來台「卡位等開放」,當陸資來台買房的引路人。

周永輝經歷過香港房市的低潮,從九七年高點到○三年低點深跌了七六%。但是,○三年香港簽署CEPA(內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排),「往後的七、八年,可說是房地產的無限春天。」周永輝說。雖然香港平均薪資在○三年到一三年成長了五○%,但房價中位數則成長了二倍以上。

不過陸資來台買房,很少人會傻傻地透過官方管道申請、等待半年的核準時間。因為,枱面下有四大暗道,已讓陸資行遍台灣。

陸資四招「葉底藏花」 早就是你鄰居第一招「借花獻佛」:台商借名登記,台商以大陸不動產、企業股份質押,幫大陸的合夥人買房,或陸客以台灣親友名義買房,此為最常見的一種管道。

第二招「借道外資」:借第三國企業名義,例如登記在英屬維京群島投資公司來台置產。

第三招「雙重國籍」:大陸人擁有台、陸以外的雙重國籍,利用第三國護照來台置產,包括「宏盛帝寶」、「信義富邦」與「元大栢悅」皆有其身影。

第四招「娶某買房」:大陸人娶台灣老婆,將房產登記在老婆名下,例如與大陸餐飲集團俏江南總裁汪小菲結婚的藝人大S徐熙媛,○九年就已買下松德路的「國美國家藝術館」。

由於這四個主要的私下管道,都是以合法、合規定,且既難查證背後是陸資還是外資,故無法在統計資料上顯現。因此,房地產業者指出,陸資來台買房的數量,絕對不止政府公佈的一百多件而已。

此外,大陸建商在台投資的「萬通台北2011」,開賣以來帶入大量陸客來台購屋。萬通國際開發總經理周東權直言:「我們的客戶不只是台灣人。已售出的八成五房屋裡,就有四○%是中國人購買。」「在《服貿協議》生效之後,相信陸資會前仆後繼而來,加速房地產M型化。」若政府無法有效管制,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰甚至預測,一坪三百萬元的房價,很快就會來。

反制一:提高持有稅 擊沉國內投資客不幸的是,政府過去的打房措施,包括央行的貸放限制、國有地停標、奢侈稅等,對房價的打擊有限,都是因為沒有直指炒房核心。「首先要做的,就是調整台灣的房地產持有成本。」莊孟翰說。

在台灣,一戶帝寶每年房屋稅和地價稅合計只要繳不到十六萬元,比帝寶最小坪數要付的三十一萬元管理費還低。也讓台灣出現許多包租公,光收租金就可以抵房貸,炒房零成本。但同樣的炒房策略,在持有稅制健全的國家就行不通。

一名移民美國加州的吳先生,最近想複製台灣的包租公模式,買第二棟屋來出租,但加州當地的高房屋稅,卻差點讓他血本無歸。「因加州每年要繳的房屋稅實在太高了。」吳先生分析:「一棟五十萬美元的房子,每年房屋稅加上特別附加稅(Mello-Roos,物業稅的一種),要繳一.七%的房屋稅。」是由真正的市價來課稅,且每年都會請第三方機構估價,和台灣脫離現實的房屋評定現值與公告地價截然不同。

反制二:提高印花稅 不讓外國人炒房在加州的高持有稅下,攤算下來加上房貸,完全無法用租金打平,最後吳先生只得打消買一房自住、一房出租的念頭。「相較起來,台灣真的很好操作。」吳先生還說,最近他的香港朋友頻頻詢問台北的房屋稅制,「因為他也聽說,台北的稅很低,適合養房。」近年來,越來越多人對台灣房產有興趣,包括前文提到的中原地產,因香港有近二○%房產由外資交易,為抑制失控的房價,提出了趕跑外資的方式,也就是提高「印花稅」。

這個印花稅,特別針對買香港住宅的非本地人,除了一般印花稅,還要額外繳交交易價格的一五%的重稅。就連本地人,印花稅也在一三年,從四.二五%提高到八.五%,稅足足重了一倍。如此重稅,讓香港從○三年一路飆升的房價在去年慢了下來,顯見重稅已在現階段抑制成交量與房價。

反制三:陸資人頭戶若不杜絕 後患無窮反觀台灣,買屋的契稅和印花稅加起來只有六%。而且台灣房屋高資產中心執行長邱太煊指出,這還是以房屋現值課稅,買屋成本更低。外國人來台買房,繳的稅也一視同仁。隨著星港都用印花稅打擊國外投資人,若以台灣目前的稅制開放,無非鼓勵國外投資客把星港資金移到交易成本低的台灣。

但就算對外國人課以重稅,遇「葉底藏花」的陸資,政府若不能掌握誰是假外資、誰是真陸客,恐怕一毛稅也課不到。面對將開放的兩岸服務、貨品、貿易及投資,內政部及金管會是否有能力和資源追蹤帳戶資金來源,如何管制陸資用台灣自然人名義買下的房子?不只是一般住宅可能染紅,若陸資「無限量」採購商辦,恐怕更進一步扼殺年輕人的創業機會。

其實,早在去年十月,《今週刊》就做過民調,有七成八民眾支持對外國人買房課重稅,未來若開放大陸人來台工作,住宅需求將只增不減,只能期待政府拿出最後的魄力和執行力。

台北房價痛苦指數,亞州第四──亞洲主要各城市貸款負擔率 單位:%

城市 貸款負擔率

中國 北京

中國 上海

中國 深圳

台灣 台北

香港

台灣 新北市

日本 東京

南韓 首爾

資料來源:德明財經科技大學副教授花敬群資料時間:2013年Q2台灣須做好3大配套,因應高房價衝擊!

提高房地產持有稅,

杜絕投資客養房、炒房

就算是帝寶,一戶房屋稅和地價稅加起來平均一年不到16萬元,比最小坪數的一戶管理費31萬元還要低!

政府必須嚴加管理外資炒房,杜絕人頭戶如果政府無法查緝、管理外資假借名義買房、炒房,那麼就算印花稅再重也收不到稅,總額限制再嚴也管不到陸資。

針對非本國國民交易房地產,

增加交易稅(印花稅)

外國人在香港買房,需要在一般印花稅之外,繳交15%的印花稅。也就是,買1千萬元的房子,需要額外繳150萬元的稅;在台灣,外國人並無特別課稅。

就算是公務員,也擠不進台北市──中央公務員實際薪資試算今年50歲,23年年資的中央部會公務員,從5職等科員一路做到11職等專門委員,生涯總收入將達2248萬元。他最近剛買下北市中正區一間16年的中古屋,成交價約4千萬元,這是他不吃不喝,一輩子都買不起的價錢。

單位:元

職稱 官等 職等 本俸 專業加給 年資 收入科員 委任 第五職等 34430 18910 4 3093720 專員 薦任 第七職等39090 21710 6 5289600 科長 薦任 第九職等 47080 25770 11 11619575 專門委員 簡任 第十一職等 53075 32650 2 2486025

總收入 約2248萬

*總收入包含固定2.5個月年終資料來源:現行公務人員給與簡明表

整理:蔡曜蓮、楊卓翰

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