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《租怎麼算》包租天王傳授20年操盤經驗 悟出獨門三妙算 創造5%高報酬

2013-01-07  TWM
 
 

 

買房出租是很多人的如意算盤,但事實上,以出租為目的,和一般自住或投資的房價估算方法並不相同。

如何運用出租邏輯套利?包租達人傳授祕訣,助你尋得致富的包租好房。

撰文‧李建興

「誰說人算不如天算?除非你算的邏輯不對!」周末上午,素有「中台灣包租達人」之稱的永勝資產管理執行長徐銘達,對著前來聆聽演講的民眾侃侃而談包租致富的訣竅。他在白板上信手拈來就是好幾道算式,篤定自信的眼神、條理分明的口吻,底下的粉絲群很難不被這位從台中發跡,極盛時期旗下管理、代租的房子多達三千戶、總金額逾百億元的天王級人物吸引。

生長於苗栗的徐銘達,大學時期由於父親在台中買了房子出租,交給他管理,從此和包租結下不解之緣。多年來,喜歡房地產的他,從買、賣、租中累積了不少財富和經驗。一九九五年,他把當房東的經驗變為事業,開起全台灣第一家專司代租(幫房東找到房客)、代管(幫房東管理房客),以及包租(從出租到管理一手全包)的房屋租賃管理公司,至今仍是業界龍頭。

聽著徐銘達替自己及客戶成功操盤的案例,很難相信,他的包租大業擴張最快速的時期,竟是房地產市場最慘澹的一九九○年代。沒有時勢造英雄,也沒太多僥倖,一切皆來自他獨門的操作邏輯,以及自創的算房公式,甚至到二十年後的現在,仍妙用無窮。問起徐銘達是如何在詭譎多變的包租市場中,算出一片天,他一派輕鬆地說:「租,和買賣不同,算盤自然也大不相同。」

妙算一:先算不吃虧

先估計租金行情 再決定買價一般包租公在操作出租事宜時,總是先算房價合不合理,等買了房後,再來拿揑要用多少租金出租;但徐銘達認為,房子既然要拿來租,就得先把租金盤算好,否則會本末倒置。因此他的包租算盤依順序有三:「先算不吃虧」,盤算區域租金收益是否合理,再決定是否進場及買價;「再算最熱門」,意即挑選最佳的包租產品和地段;「後算高報酬」,也就是如何在房子現有的條件下,創造出最高報酬率。

對於出租不吃虧,舉例來說,一九九○年代,台中市許多重劃區大興土木,不少人前往買房準備出租;但新區域的房子儘管全新又漂亮,但生活機能還未成熟,很難創造高額租金。當時四期重劃區一帶,三十坪新房子行情在四百萬元左右,卻因偏離市區,月租金很難突破一萬二千元,投報率(年租金除以房子總價)只有三%。反觀當時機能成熟的中國醫藥大學商圈,同坪數的房子雖然價格略高於重劃區,大約四五○萬元,租金卻可達一萬八千元,換算租金投報率在四.八%以上。

不過,徐銘達也提醒,若買房主要目的是為了賺增值價差,包租為其次,則應先判斷區域的發展性,以房價成長為第一考量,許多潛力重劃區就值得布局了。

由於是為了出租而買房,徐銘達總是設定好理想的報酬率,才決定最後的買價。有一次,他看準一戶開價二百萬元的小套房,在明查暗訪下,得知當地的租金大約七千元,而當時市場上小套房的報酬率大約是四.五%。徐銘達心想,若要提高出租利潤,必須將投報率設在五%以上,回推房子的買價不能高於一六八萬元;因此他以此為目標殺價,最後以一六五萬元成交。

妙算二:再算最熱門

評估市場需求 找出搶手出租房既然要出租,房子就要買在最好租的地方,「大學學區要看外宿率,店面要看路寬,至於捷運住宅則要評估步行時間。」徐銘達表示,以學區來說,許多人認為只要成功卡位,就有學生搶著租;殊不知,學區的租屋需求和學生的外宿人口,才是關鍵。

徐銘達有一套自創的公式,可推出真正的租屋人口。算法是先將學生總數扣掉學校提供的床位數,得出潛在租屋學生人數;其中有兩成為通勤或居住在親戚家,剩餘的,又有一半合租。有意思的是,套進這個算式,得出的學生租屋人口,平均是學校總人數的三成,與教育部的數據不謀而合。

至於店面,徐銘達認為,位於三十五公尺道路兩旁的店面最好做生意,出租的行情也比路過寬或過窄的店面高出一至兩成。而捷運站住宅,則以走路五分鐘、距車站五百公尺內的最受歡迎,亦能將行情上調一至兩成。但他提醒,對房東而言,越近車站,房價也越高,加價幅度可能高於租金的增幅,換句話說,會折損投報率,「因此在位置的選擇上,最好『有點黏,又不會太黏』!」

妙算三:後算高報酬

利用租金特性 求出最佳報酬率此外,一般買房是看權狀面積,但為出租而買房則得看有多少「房間」。徐銘達說,通常每多一房,租金約略可加三成,因此包租時,能創造最多的房間數,就是贏家。挑高產品或頂樓加蓋,由於可以多隔出一兩個房間,而成為包租公的最愛。

拿他幫客戶在台中市北區操盤的包租房為例,當時客戶正在抉擇兩件鄰近的大樓住宅標的,一是二十坪普通大套房,每坪開價二十萬元;另一是權狀坪數相當的挑高四米套房,開價二十三萬元,足足貴了一成五。當時其他人都認為,權狀坪數一樣,挑高的卻要多付六十萬元,力勸他選一般宅。但徐銘達算一算,只要多隔一個房間,租金可以多收三成,高於一成五的房價價差,租金報酬率提升,獨排眾議買了挑高宅。

後來證實,徐銘達建議購下的挑高套房,經過隔間後,可當成三大房出租,租金一萬八千多元,投報率高達四.七%;反觀原本的普通套房,勉強只能隔成兩房,月租行情只有一萬三千元,投報率還不到四%。

數字是死的,人是活的,徐銘達靈活的計算,為他開闢了不少財路;原來,人算也會勝於天算的!

徐銘達

出生:1967年

現職:永勝資產管理執行長

學歷:逢甲大學

給包租公的算房叮嚀:

1. 算租金收益時,勿忘了計算修繕、稅費、空置期,及折舊等潛在成本。

2. 大2房的房型,很容易隔成3房來出租,租金可多3成,是包租的首選。

包租不能不知的四套公式:

1.算進場買價

總價報酬率法:

買包租房得先打聽租金行情,並設定目標租報率,再求出買價底線,以進行議價。

公式

區域年租金行情÷設定的租金投報率=房子應買總價

2.算實質報酬率

淨報酬率法:

算出包租時真正獲利率,適用附屬設備較多,如附全套家具的出租套房,或折舊率較高的學生套房。

公式

(年租金-年貸款利息、修繕及稅費)÷(房屋總價+裝潢和家具成本)=租金投報率註:亦可以年租金×0.7÷購屋總價來速算

3.算學區適不適合進場

學區租屋需求法:

算出實質的租屋學生人數,即學生總數扣掉學校提供床位,再估計非住宿族群中,有2成為通勤或居住親戚家;而算出的人數中,有一半為合租,因此得再乘以75%。

公式

(學生總人數-宿舍床位)×80%×75% 註:亦可以學生人數×0.3來速算4..算哪一種房型適合包租

房間租金法:

出租房的租金不與坪數成正比,而是看房間數多寡而定,一般來說,每多一房租金可多3成。

公式

2房租金=1.3×套房租金。3房租金=1.6×套房租金。4房租金=1.9×套房租金。

註:上述算式求出數值為大致行情,實際價位視個案而定。

 
怎麼 包租 天王 傳授 20 操盤 經驗 悟出 獨門 妙算 創造 報酬
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