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奪地

http://www.cbnweek.com/yuedu/ydpage/?raid=1686
 5月的最後一天,從山西返回北京的潘石屹,剛下飛機就得到了一個壞消息:他陷入了一場訴訟。與他撕破臉的,是他手中的「外灘8-1」地塊的另外一半所有者—復星集團董事長郭廣昌。


  隨後,他看到了復星的公告,上面說:由於對某項收購交易中涉及的優先購買權存在執行分歧,郭廣昌旗下的香港上市公司復星國際在此前一天向上海市第一中級人民法院遞交了訴訟申請,申請已得到受理。


  至少有六家公司被覆星列為被告。它們分別附屬於SOHO中國、上海證大和浙江綠城—這三家以不同強項著稱的房地產企業,儘管都在1990年代早中期創 立,但在過去十幾年裡卻有著絕然不同的發展軌跡;即使同處一個房地產圈,它們的創立人潘石屹、戴志康和宋衛平,很長一段時間也被認為交集甚少、價值觀迥 異。


  但是現在,面對板上釘釘的訴訟,泛泛之交的三個人很快達成同盟。他們的公司在第一時間發佈了公告,聲張了自己的權益。「微博控」潘石屹迅速在新浪微博上表了態,聲稱將和另外兩名被告積極應戰。不知是因為寫得匆忙,還是心情所致,他一時失誤將「被告」寫成了「原告」。


  5個月前,潘石屹以40億元人民幣的代價從戴志康和宋衛平手中接過8-1地塊50%所屬權。


  在那之前,潘石屹曾與郭廣昌通過電話。那是2011年12月27日,剛剛抵達捷克首都布拉格不久的潘石屹,還在享受20多天聖誕休假。SOHO中國原定在這一天與證大、綠城簽訂合同,間接持有8-1項目50%權益。


  郭廣昌的電話卻從上海追隨而至。手中握有這塊地一半股權的他希望SOHO中國不要簽合同,並強調自己手中握有對它的優先購買權—復星國際持有上海證大20%的股權,按照公司法規定,他作為股東擁有優先購買這塊地剩餘股份的權力。


  潘石屹的反應很直接。他說,既然自己要花40億元,就有把握不讓自己惹上官司。當時他已跟郭廣昌、戴志康及宋衛平周旋了數週之久,正到了簽訂合同的節 骨眼,郭廣昌的警告並沒有生效。潘石屹告訴對方:「(我們)3家上市公司,6名律師,其中一個還諮詢了專家。一定在法律上搞得清清楚楚,我覺得合理合法 了,才敢進來。」隨後他將電話掛斷了。


  在3個月後的一次飯局中,已經得手的潘石屹對在座的人說,他一直很看好這塊地。


  外灘8-1項目是潘石屹兩年來在上海購入的第十個項目,位處上海外灘金融服務區的南端,與SOHO中國在上海擁有的第二個項目外灘204地塊(即外灘 SOHO)南北呼應,佔地面積4.55萬平方米,建築面積約42萬平方米。按照規劃,這裡將建成大型商業設施和高端酒店,緊鄰正在建設中的外灘公共交通樞 紐。


  這些細節對一個項目到底意味著什麼,潘石屹不會不清楚。儘管,上海這個城市對他來說還有點陌生—他不認識路,對上海房地產的瞭解遠不如他的大本營北京。


  這並不妨礙他做了最後的決定。按照潘石屹的解釋,最終SOHO中國會進入這個項目,無非兩個原因:第一,幫助別人,而且一幫就是兩家上市公司—但無疑他也會因此而得罪另一家公司;第二,他嗅到了金錢的味道—外灘8-1項目地理位置沒有複製的可能。


  與外鄉人潘石屹投資的心態不同,上海證大CEO戴志康對這個項目卻幾乎是一種痴迷,即使是他們現在共同的「對立者」郭廣昌,也被認為一直對這個項目情 有獨鍾,從郭廣昌上海總部辦公室的窗戶往下看,就是這塊地。他對它的未來充滿期待,這也解釋了他在潘石屹得手後表現出的懊惱和憤?怒。


  郭廣昌對外灘這塊地的渴望從一開始就顯露出來。回到2010年2月1日,外灘8-1項目的公開競價現場。有4家企業入選—上海證大、復地、中華企業和 新黃浦集團。那一天,戴志康和郭廣昌雙雙到場。儘管復地中途落馬,郭廣昌仍然堅持留下來觀戰,一度在競價階段甚至坐到上海證大的席位上替戴志康舉牌。


  最終這塊地的成交價是92.2億元人民幣,由上海證大投標得到。它成為了當時的上海地王。很多人相信,這是一次蛇吞象的投標。得以佐證的細節是,按照 上海證大2009年中期報告,其公司市值只有30億元,當年上半年營業額為8.48億元。在競標成功的那個月,上海證大所擁有的銀行存款更是只剩5.73 億元,尚不到購地款項的1/16。


  但戴志康卻認為,自己並沒有外界所想的那麼天真與狂妄。在競標之前的兩個月,他在一次公開採訪中提及,他將與復地聯手做大項目。


  為了讓這次聯手更加理所應當,在競拍前的25天,即2010年1月8日,復地增持上海證大的股份,從8.47%升至19.68%。在這次投標之後的兩 個月,戴志康便將這個項目另外50%的股權分別賣給了上海復地和浙江綠城,以此換得46億元的股東貸款,以支付地塊的一半土地款。它們分別以旗下擁有的子 公司名義聯合成立了一家叫海之門的公司,以共同持有操作外灘8-1項目。


  直到此時,這三家企業聯手,仍被認為是一次強強聯合—證大有商業地產成功操盤的經驗,復地「不差錢」,綠城則同樣對品質要求苛刻。


  在許久以後的一天,戴志康在微博上感嘆,「外灘8-1,這是一個可以實現理想的地塊」。他想以「高山流水」為主題,將他夢想中的完美建築搭建出來。


  但意外的財務壓力改變了故事的走向。


  就在海之門成立的同一個月,中國總理溫家寶在國務院常務會議上部署了被稱為「新國四條」的地產政策,後來被稱為中國內地「史上最嚴厲」地產調控政策的宏觀調控由此開始。


  幾乎身處房地產圈的每一家企業,都開始感覺到資金的壓力。復地在這一年年底資產負債率攀至65%,賬面現金只有47億元。綠城的日子也不見得好過。這一年剛過一半,綠城在賬面上的資金缺口就超過100億元。為了緩解資金壓力,綠城還臨時更換了首席財務官。


  上海證大的麻煩更加明顯。自從拍下外灘8-1之後,有關公司破產的傳言就不絕於耳,土地款就像一個緊箍咒時時壓迫著這家公司,最困難時候,其賬面現金僅剩1億元左右。一個從事房地產金融業的人透露,海之門項目融資成本很高。而這還僅僅是開始。


  曾經被認為強強聯合的三家企業,在此時出現了分歧。


  戴志康理想至上。為了實現最佳效果,即使在資金最為緊張的時刻,他仍然投入巨資用於這個項目的設計;在項目的材料使用上,更是毫不計較成本。


  郭廣昌的現實主義則在這個時候顯現出來。復星集團總裁汪群斌說自己在跟郭廣昌共事時,從來不敢什麼事只簡單想一遍就拿去交給郭。由於郭廣昌做事細緻, 又「非常理性,能夠全面、辯證地看問題」。很多時候,他都主張做事情就要將「高度的理想主義與高度的現實主義結合在一起」。


  這一次也不例外。一位房地產公司的高管告訴《第一財經週刊》:「他經常提醒戴志康,要看到殘酷的現實,做決策時不要有任何的幻想,一就是一,二就是二,任何的幻想都會讓你走向毀滅。」


  對於戴志康理想中的高山流水建築,郭廣昌始終持有保留態度。戴志康身邊的一位高管說,「這個方案始終得不到政府認可,但復地又不幫我們說服政府方面,而只是迎?合。」


  另一方面,為了約束戴志康,在2010年年底,時任復地集團董事長的范偉接手了外灘8-1的財務工作。


  到2011年,外灘8-1的資金缺口越來越大。按照上海證大房產董事局副主席王輔捷的估算,除了92.2億元的土地款,項目的後期開發資金不會少於50億元。


  這一年的融資環境卻開始急劇惡化。據標準普爾2011年4月的一份報告顯示,隨著央行連續九次上調存款準備金率,大型金融機構存款準備金率達到20%的歷史高位。在貸款成本不斷攀升的同時,房地產行業證券市場融資總體規模也大幅萎縮。


  根據Wind數據統計,按照申銀萬國一級行業分類,滬深兩市84家房地產上市公司經營性現金流量淨額為負705.9億元,同比大減1150億元。


  為了籌措92.2億元的土地款,三家公司在過去的幾個月裡已經費盡周折。上海證大通過新華信託融資得到一筆9.58億元的資金;除此之外,他還將外灘8-1項目中3萬平方米的酒店面積以及6000平方米的地下配套用房權益,打包出售給了另一家開發商萬達集團。


  但這些努力也僅僅只夠籌措到土地款項。接下去龐大的開發成本,卻讓它們一籌莫展。綠城這時候的負債率已經高到158.8%。證大的日子也不見得好過, 按2011年上半年報,證大營業額13.2億元,較去年同期下降53%;而流動負債總額卻高達157.27億港元。而證大和復地最為擅長的金融資本領域, 一些本有意向投資的金融機構,經過長時間的談判仍然遲遲不下決心。


  另謀出路勢在必行。2011年4月,范偉第一次拜託一名中間人找到潘石屹。那是潘石屹在萬通時代的老朋友、北京銀信房地產開發有限公司董事長張民耕—他到潘石屹的辦公室,在簡單介紹完這個項目之後,詢問潘石屹是否有意向跟復地一起合作外灘8-1項目。


  「他說,整個項目就我們兩家弄,復地六,我們四。」潘石屹回憶說,「我很快回覆他,SOHO中國從來不考慮收購低於50%的股份。」


  第一次接洽就這樣無疾而終。


  接下去的半年,潘石屹在上海一連拿下6個項目,投資額超過100億元。而海之門公司在這一年的10月28日又一次發生了股權變化。戴志康再一次減持股 份,郭廣昌旗下的另一家公司復星國際,接替復地如願以償地實現了控股。這一次,海之門的股權結構為—復地50%、證大35%、綠城10%、磐石投資5%。


  這不是戴志康期望出現的局面。僅僅出售15%的股份,已經不能顯著改善證大的淨現金流—除了償付海之門所欠下的85.4億元債務,留給企業自由運營的淨現金只有將近10億元。而此時,證大短期到期債務就超過20億元。


  戴志康能夠期待的收入也寥寥無幾。截至2011年9月底,上海證大的合同銷售金額僅為18億元,在這一年,證大可供結算的產品也青黃不接。


  為了外灘8-1項目,戴志康變賣過一些項目—位於浙江湖州一幅佔地近6萬平方米的商業用地,以及已經進入穩定經營時期的上海大拇指廣場的部分商舖。


  可是,他知道自己已經撐不了多久,而作為一個地標性的綜合體建築,外灘8-1至少要到2015年才能結構封頂。盛世太平董事長陳立民說,如果再算上商業運營必經的培育期,「預計要15年到20年才能收回成本」。


  一腔熱血而來的戴志康,已經萌生退意。但他現有的合作夥伴—深陷資金困局的綠城已經自身難保,另一個合作多年的復星國際在這個時候只想用最少的錢實現控股。


  在過去的20年裡,郭廣昌都算得上是中國最精明的投資者之一。在很多次公開演講的時候,他都聲稱自己平生有個夙願,希望能夠在房地產業和金融投資行業樹立兩大品牌。在香港上市的復星國際,正是橫跨這兩個行業,被郭廣昌寄予了厚望。


  可惜的是,自2007年復星國際在香港IPO以後,股價就顯露出疲軟走勢。里昂證券分析師 Paul Kalogirou研究復星國際多年。他對《第一財經週刊》說:「復星國際在做的一種週期性很強的生意—房地產項目—目前的經營大環境並不好,投資者對復 星未來的前進動力也充滿疑問。」但好消息是,房地產只是復星眾多生意中的一項,它還有別的投資—這些投資項目數量整體非常多樣化也很複雜,有些並沒有被公 開。


  按投資者最精明的思路,復星國際只需要維持現有控股地位,而不再繼續往外灘8-1項目大量砸錢。


  因此,當證大和綠城想要一起退出的時候,復星國際的回覆是,它只願意購買證大手中擁有的35%股權,不包括綠?城。


  對於急於套現離場的證大和綠城來說,這是不能接受的方案。有一種說法是,綠城2010年4月加入外灘8-1項目對於證大來說是一次慷慨的幫助,所以戴志康不願意棄它而去,希望同進同出。


  但更現實的情況,恐怕是戴志康出於一些商業方面的考慮,比如,打包在一起賣可能要比散賣賣出更好的價錢。在這一點上,綠城、證大,以及磐石達成了攻守聯盟。要賣就一起賣。


  戴志康找到潘石屹。「他派人來問我願不願意一併收購另外50%的股權。」潘石屹說。


  潘石屹的第一反應是,可以談一談。但隨後他想到一個棘手的問題—這個項目中另外持有50%股權的人怎麼看這事?


  出於慎重,潘石屹很快去了一次郭廣昌在上海的辦公室。那一天,在場的除了郭廣昌,還有范偉、復星國際的律師及一些高層。「我直接開口問他,想不想接手 這50%股權。如果他能接手,作為朋友,我為他鼓掌祝賀;如果他不接手,那我便接過來,大家五五分,精誠合作。」潘石屹說。


  潘石屹回憶說,郭廣昌的態度始終很明確—他只購買證大手中擁有的35%股份。


  那次談話,最終沒有形成任何結果,除了潘石屹就此事牽線為郭廣昌和戴志康之間爭取了一次面談機會。潘石屹說,他希望所有的事情都放在桌面上談,誰也不要在背後搗鬼。後來,他聽說,戴志康前去赴約,郭廣昌卻避而不見,「最後是范偉接見了他」。


  到了2011年12月,綠城逼近了最危險的時刻,比如「銀行明天要5個億,但錢今天才能到賬,這種情況出現過幾次」。證大也大抵如此。經營狀況的惡化迫使證大和綠城必須加快出售外灘8-1相關股權的進程,而郭廣昌還在壓價。


  期間,郭廣昌帶著范偉專程去了一次北京,考察SOHO中國的現有項目。潘石屹帶著他們走了一圈,並專門觀看了SOHO中國正在使用的BIM(建築信息 模型)系統—為了減少建造過程中的出錯率,通過這一系統,包括外立面,房子裡的建築結構、機電、管線等都能在電腦模型上先通過三維形式先建一遍。那一次會 面,大家始終客客氣氣的。


  很快參與談判的各方便發現這都不過是一些客套話,始終沒有一些實質性的結果形成。


  潘石屹猜測,復星國際一心想要壓價;但熟悉郭廣昌的人卻認為他不過是「對自身認定的價值與原則近乎偏執、且不憚於張揚的維護」。在一次針對友邦保險的 收購中,郭廣昌接受採訪的時候說:「追求項目從來不為名所累,外在的那些東西都不會成為我做最後決策的任何砝碼。哪怕明天我們就要結婚了,對吧?今天我覺 得不合適的話,明天還是不能結婚。」


  結果,呈現在證大和綠城面前的牌面卻始終是,兩個潛在的買家。


  潘石屹後來說,上海證大曾經代表三家公司給復星發出一個書面的收購條件,價格比SOHO的出價還低一些,並標註了截止日期。但在這個日期之前,三方並沒有得到復星方面的回覆。不過,潘石屹尚未給《第一財經週刊》出示這份文件。


  而這件事在復星集團CEO梁信軍口中有另一種描述方式,他後來在接受道瓊斯採訪時說,「關於這個項目,當我們說我們要主張我們的優先權,這個價格,我們是要的。」而他指的這個價格其實是潘石屹後來付出的40億元。


  上海證大一直也希望復星能夠接手這50%的股份,但雙方條件並沒有談攏,危機又迫在眉睫。


  這一年很快就到了頭。潘石屹帶著張欣和兩個孩子去周遊列國—以色列、英國和捷克,整個假期長達20來天。收購事宜一併交由SOHO中國總裁閻岩執行。


  其實這時候,整個談判已經進入了尾聲。到12月27日,所有文件已經起草完畢,價格、交易方式、交易結構等細節已經協商好,只等第二天三家企業—SOHO中國、綠城、證大一起簽字。接下去便是預定的日程表:12月29日,三方各自發佈公告以及開新聞發佈會。


  聽聞風聲的復星國際,仍然半信半疑—當家掌門還在國外旅遊,涉及40多億元的合同怎麼可能簽約?


  試探的電話一個接一個。


  在一個電話中,郭廣昌試探性地說:「老潘,你一旦簽了合同,上海所有的報紙,頭版上面都是你和我的照片。」潘石屹引用了電影《泰坦尼克號》中設計師與船長有關上頭版頭條的對話,他告訴對方,咱們都要想清楚,別等船撞到冰山上,上頭版頭條。


  當兩人還在電話裡你來我往打口水仗的時候,閻岩卻在另一個電話中將這事給挑明了。她打電話告訴范偉,SOHO中國已經決定要跟證大、綠城簽約了。范偉 迅速將這一消息通報給郭廣昌。隨後,郭廣昌試圖讓潘石屹收回這一決定。他在電話裡羅列了此時簽約可能帶來的種種後果。但對方不為所動。最後,郭廣昌提出, 要在簽約之前見閻岩一次,「商量雙方下一步合作的方案」。


  潘石屹決定給郭廣昌這個面子。他讓閻岩立即飛往上海,並將簽約時間推遲一天。但是,一旦停下來,日程表上所有計劃好的事都要隨之改變;而且背後還牽扯 了三家上市公司、一系列公告與發佈。每次閻岩試圖說服潘石屹的時候,潘石屹就重申一定要給未來的合作夥伴郭廣昌這個面子。


  12月27日,閻岩從北京趕往上海。在布拉格,潘石屹則給郭廣昌發了一條短信。短信是這樣寫的:「所有的事情,我們哪怕達成口頭的意見,我們也一定會遵守。但一定要快。你見到閻岩,就跟見到我一樣。」


  閻岩最終沒有見到郭廣昌,而見到了范偉。在這次會面中,范偉提出了一個條件,作為失去相對大股東地位的賠償方案。


  這個條件是:SOHO中國在購買證大和綠城手中股份的同時必須另外支付給復星5億元,除此之外,相較復星國際,SOHO中國還須為外灘8-1項目額外提供10億元的股東貸?款。


  閻岩很快把這個消息轉告給潘石屹。潘石屹感到非常意外。他在電話中再三詢問閻岩:「你有沒有聽錯?」當確認這個消息屬實無疑之後,潘石屹說:「這就沒有辦法了。」


  此時,按原定簽約時間,已經過去了11個小時。綠城中國副董事長壽柏年因為牙疼而托著腮幫說:「你再不簽,就要命了。」綠城有一筆數億元的賬在2011年最後一天必須支付。而那時候,「綠城的生命,都是按天來數的。就這幾天,如果錢不到位的話,就要出大問題。」


  最終,閻岩代表潘石屹按照原計劃和綠城、證大簽署了協議。在簽約的同時,SOHO中國簽發了支票—證大不賠不賺,綠城倒是淨賺了1.15億元。


  12月29日,綠城、證大、SOHO中國三家公司分別發佈了公告;在當天下午3點SOHO中國臨時召集媒體舉辦了一次電話發佈會。在發佈會上,潘石屹稱,終於可以好好坐下來跟復星國際聊一聊了,此後將在管理、銷售和融資上發揮「各自的長項」。


  沒想到,郭廣昌怒了。他是在這天晚上的一個酒會上得知此事。他稱對「老潘」的印象拐了個彎,「本來覺得是謙謙君子,現在看來他很生猛」。


  閻岩隨後接到來自復星國際的電話。對方再一次針對失去相對大股東地位要求SOHO中國出具一個賠償方案。不然,他們就要公告反對此交易。


  果然,第二天,復星國際發佈公告稱,對這一交易「感到驚訝」,並認為對被交易的權益擁有的優先認購權未得到保障,有可能因此「採取一切手段維權」。


  兩份接踵而至卻內容相悖的公告將四家當事企業推向了風口浪尖。潘石屹最初的反應是,郭廣昌對這事有點情緒,而這種情緒隨著時間的過去也遲早會過去。


  但這種情緒卻在5個月後變得激烈。所有的不愉快都被放大並且訴諸法庭,復星希望讓海之門的股權結構回到交易之前。


  在此之前,復星曾給SOHO敲了敲邊鼓。就在復星5月31日發出公告的前幾天,汪群斌在電話中最後一次問閻岩,能否為復星失去相對大股東地位做出一些補償。閻岩說,她拒絕了這個提議。對方留下一句話:那只能通過打官司來解決了—打官司也是一種手段,為了更好的談判。


  發出公告之後,梁信軍在接受道瓊斯採訪時說,復星集團為更迭合作夥伴一事感到遺憾;但任何更迭都需遵循有關法律。他希望涉事各方能提供一切合理證據;如果認為復星集團沒有優先認購權,就得拿出證明。


  對於復星極力維護的優先購買權,廣東同益律師事務所合夥人張善貴解釋說,它指的是在同等條件,比如同等價格下,復星具有優先資格。但如果SOHO中國比它出價更高,那把地賣給SOHO中國並不和優先購買權衝突,「並非除了你別人就不能買」。


  復星對外界表達了它對證大的關注,梁信軍說,這次糾紛不會對復星集團與上海證大的長期合作關係產生任何影響。Paul Kalogirou則從財務角度分析了證大的相對劣勢,它的現金流不足,創造運營現金流的能力也比較弱;由於對資產的管理表現很不理想,證大無法從銀行那 兒獲得貸款。


  梁信軍堅持此次爭端應由法院進行裁決。對於復星來說,它在敗訴中受到的影響並不比其他幾方大;而一旦勝訴,卻是一番完全不同的景象。


  SOHO中國的代表律師、中倫律師事務所合夥人律師郝瀚卻表現得很自信:「比價的過程是透明的,直到最後一刻要簽約了,也是告知對方的。所以在法律技術層面,這起交易完全沒有問題。」不過,他們也要等到6月6日拿到訴訟書之後,才能看清復星的底牌。


  這場後續的爭奪戰已拉開帷幕。


  戰爭的核心—外灘8-1地塊項目,在去年12月交易之後,已陸續完成了交接。


  梁信軍說,這個項目並沒有任何停頓跡象,潛在投資者也已經表達了強烈的投資興趣。但事實是,這段日子以來,SOHO中國和復星的合作並不是那麼順利。在收購完50%股份之後SOHO中國的人員尚未進入項目管理團隊。


  在去年的交易完成之後,SOHO中國說,它已經另外為這個項目投入了將近3000萬元,但是它得到的復星國際方面的回應是,這筆錢不能以SOHO中國、只能以證大的名義投入。由於雙方在一些事情上一直僵持不下,「所以後續沒有投入」。


  潘石屹還找了很多朋友去調停自己與郭廣昌的關係,現在看來,這並沒有生效。


  當時在布拉格指揮簽約直至最後一刻的潘石屹沒有料想到這樣一個局面,事隔5個月之後,他和郭廣昌的照片再次成了「頭版頭條」。


奪地
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李澤鉅接班後96億首奪地 荃灣又多一堆發水垃圾樓

1 : GS(14)@2012-08-11 17:54:47

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120811/News/ea_eaa1.htm

各大傳媒昨午約2時30分,陸續接獲長實公關通知,表示收市後將於中環長江中心地下大堂召開記者會。直至4時40分,長實副主席兼董事總經理李澤鉅(右),在集團執行董事吳佳慶陪同下現身,親自公布奪得灣畔的發展權,並強調長實不會在香港撤資。(林可為攝)




2 : GS(14)@2012-08-11 17:55:26

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120811/News/ea_eaa1.htm
是次為新政府上場後所公布的開標價最高地皮。抱恙的李澤鉅昨午收市後,在執行董事吳佳慶陪同下,罕有於總部會見傳媒公布中標消息。「好高興集團能奪得灣畔地皮。好少地皮可以造到每一個單位都有海景,而灣畔項目則是百分百有海景(指每個單位)。」

投資總額200億 全部單位享海景

李指出,以中標價96.31億元計,每方呎樓面地價4309元,連同每方呎約2000餘元建築費、利息開支等,估計項目每方呎總成本需7000餘元;今次是長實獨資發展,總投資額200億元。李續稱﹕「長實無論係投地、又或競投外國的基建項目,無話要志在必得。我懐主要係睇回報率,以及要向股東交代,高興就會投。我們從來無話過會在香港撤資!」李並強調,集團會繼續採用貨如輪轉的售樓策略。

地皮今年初曾流標

長實是次成功重槌擊退新地、恒地(0012)、信置(0083)、南豐,以及由新世界(0017)、會德豐(0020)和華懋合組的財團等5大對手,可謂令市場「大跌眼鏡」。由於灣畔經過年初流標後,市場對其估值已下降至介乎約74億至85億元。故是次中標價,遠較市場預期上限高出約13%。若以每方呎樓面地價4309元計,與新地去年10月奪得南昌站項目的每方呎樓面價4523元,僅低214元或4.7%。無獨有偶,灣畔、南昌站兩個項目,均是在截標後兩日閃電開標。

與南昌站每呎地價4500元相若

連同灣畔,長實過去兩年來已動用逾400億元連奪10幅地皮(表)。灣畔項目提供總樓面面積逾223萬方呎、當中住宅樓面佔逾179萬方呎,可建單位總數2384伙,但有限呎條款,其中1235伙實用面積不大於538方呎。
3 : GS(14)@2012-08-11 17:55:46

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120811/News/ea_eaa2.htm


【明報專訊】荃灣西站五區招標結果揭盅,令區內形勢明朗化,長實(0001)以高價壓倒一眾發展商奪地,相信有利旗下荃灣西站七區開售,正如集團早前曾表示七區定價將參考五區競投結果。七區預料於明年落成,項目總樓面面積約133萬方呎,提供1720個單位,擬於今年內推出部分單位應市,連同五區灣畔所涉及223.5萬方呎樓面、2384個住宅單位,長實在荃灣西站的存貨逾4100伙,版圖進一步擴大。

華懋「執死雞」不成

至於華懋於年初以每呎樓面地價3124元低價投得城畔,項目可提供942個單位,今次華懋破天荒與會德豐(0020)及新世界(0017)合組財團競投項目,盼能「執死雞」,以低價奪標,可惜最終錯失灣畔,未能與城畔產生協同效應,以增加城畔定價競爭力。

爵悅庭業主 即時反價30萬

部分區內二手業主得悉地皮高價售出隨即反價。中原分區營業經理賴文城指出,爵悅庭東爵軒高層A室,652方呎,業主一直開價450萬元放盤,昨得悉長實高價搶地後,冀物業能受惠升值,即時反價30萬至480萬元,每方呎叫價達7362元,反價幅度逾6%。

此外,美聯高級營業經理梁仲維表示,荃灣近日成交價已逐步回升,地皮以高價售出,令業主心雄,預料反價封盤個案將於周末日出現,屆時造價必定勢必再創新高。
4 : GS(14)@2012-08-11 17:56:13

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120811/News/ea_eaa3.htm



儘管今年3月特首選舉前,長實主席李嘉誠曾旗幟鮮明支持另一位候選人唐英年,但梁振英當選後,「李梁關係」可謂進入新台階;在梁當選後的5月,李嘉誠就曾公開表示,與梁振英「無恩無怨、(關係)幾好」,梁之後更曾親走中環長江中心總部,與李嘉誠共晉午餐,而「超人」與長子李澤鉅,當日更在長江中心大堂親自迎接梁的到訪。

至梁振英正式上任特首後,當局於7月初公布大圍站流標,如果灣畔是次再流標、或以低於市場預期的價錢批出發展權,勢必引來質疑新政府執行政策能力的聲音。相反,長實今次以96.31億元作價投得灣畔項目,除顯示出對後市的信心外、令撤資的傳聞不攻而破之外,也可解讀為是長實對特區政府的支持。

避免再流標以便穩定樓市

此外,測量界先前對灣畔項目估值,僅介乎約74億至85億元,個別發展商表示希望能夠以低價「執死雞」奪標;如今長實以高價奪標,可謂對先前有意「執死雞」的發展商一記當頭棒喝。長實奪得灣畔項目,若日後取得尚未招標的荃灣西站6區項目,連同快將開售的荃灣西站7區項目,將稱霸荃灣西站沿岸。

經濟學者關焯照認為,長實的售樓策略向來是貨如輪轉,故大膽以高價投地亦屬正常,而且高價中標可穩定市場對樓市的信心,對樓市的整體發展亦有利。嶺大公共政策研究中心主任何濼生則認為,灣畔地皮規模大,對後市起指標作用,年初流標只因當時市場充斥多方面不明朗因素,現時樓市回穩,亦增加發展商的入市決心。
5 : GS(14)@2012-08-11 17:56:37

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120811/News/ea_eaa4.htm


【明報專訊】原材料價格上升,令龍頭發展商亦大嘆「生意難做」。長實(0001)主席李嘉誠上周在長和系中期業績會上表示,現時普通樓宇每方呎建築費成本已升至3000元。

不過,昨天副主席兼董事總經理李澤鉅卻指出,初步預計灣畔項目的每方呎建築費約2000餘元,連同利息及地價等總發展成本呎價將約7000元。業界估計項目將來推出時,開售呎價將高逾1萬元。

開售呎價料近萬元

李嘉誠上周亦指出,豪宅物業每方呎建築成本動輒高達7000至8000元,並預期未來4年,建築費會繼續上漲3至4成,大嘆「生意難做」。

既然項目每呎建築費低於3000元,這是否意味灣畔項目的市場定位將會走實而不華的路線,值得市場拭目以待。


現時區內指標屋苑,包括荃灣萬景㗖及御凱,平均呎價分別為9200及9900元。美聯測量師行董事林子彬表示,由於項目以海景為賣點,估計將來推售時,若市沒有出現大逆轉,最低呎價將在9000餘元,優質海景單位勢必逾1萬元水平。
6 : Louis(1212)@2012-08-11 18:13:55

長實96億買灣畔顯信心 每方呎樓面地價約4,309元 投資逾200億

http://the-sun.on.cc/cnt/finance/20120811/00434_010.html

剛於周三才截標的西鐵荃灣西站五區灣畔限呎地,截標後兩日就「極速」開標,由長實(00001)擊敗另外5家財團以96.31億元獨資投得,每方呎樓面地價約4,309元,較市場估值上限高出約13.4%,成功擴大區內版圖,長實認為做價合理,海景戶比例將達「百分百」,總投資額200多億元。市場料項目落成後呎價市場料至少逾萬元,區內萬景峯更有放盤單位即時反價20萬元。

荃灣西物業發展昨宣布,西鐵荃灣西站五區灣畔由長實投得,成交價96.31億元,發展商須從所得純利的5%固定比率攤分利潤予該公司。住宅及商業樓面約179.9萬及43.6萬方呎,包括一所不少於5,920方呎的幼稚園。

獨資發展 投資逾200億

長實董事總經理兼副主席李澤鉅稱,集團很高興能奪灣畔,主要發展高級住宅,每方呎建築費料約2,000多元,連同利息等計算,每方呎總成本價約7,000多元,總投資額200多億元,將獨資發展。

他強調,是次中標價錢合理,公司有同事於設計圖則時比較聰明,令每伙均可享海景,比例是百分百,而項目「無一個單位看不到海」,對價格有較大影響。被問及有否研究港鐵(00066)其他項目,他回應,集團有好多項目「睇緊」。

宏基測量師行董事陳昌傑認為,灣畔成交價合理,即使限作細單位發展,但「有海景就有價值」。



長實近年積極吸納土儲,撇除灣畔,過去兩年已耗資逾300億元投地,當中不乏限呎盤,如本港首幅限呎地元朗安寧路地皮,去年三月以24.1億元投得;至於涉資最貴地皮為半山波老道豪宅地,去年六月投得地價達116.5億元。

萬景峯即時反價20萬

美聯新界區董事布少明稱,荃灣最新指標屋苑萬景峯平均呎價約8,200元,特色及全海景大宅呎價更逾萬元,毗鄰全海景屋苑御凱二手平均呎價超過1萬元,灣畔位處同區最臨海地段,全數單位享海景,日後開售平均呎價料至少逾1萬元,勢創新指標。

同區二手即錄反應,美聯徐偉業稱,個別即時反價、封盤,佔「到價」放盤約兩至三成,上述萬景峯6座中低層戶,叫價由580萬增至600萬元。事實上,近月荃灣交投暢旺,港置稱,如萬景峯上月錄約13宗成交,利嘉閣稱,屋苑近日成交包括2座中層E室售560萬元,呎價約8,346元。
7 : Louis(1212)@2012-08-11 18:53:00

想買樓?荃灣都唔洗諗了!
http://forum5.hkgolden.com/view.aspx?type=FN&message=3890240

......

大清律例:

Auntie 真係要出動全家賣腎先掂!


我條女唔見左 :

有賣好賣, 遲d賣埋肝都唔掂!!!

8 : Louis(1212)@2012-08-11 19:02:41

區區巡禮:荃灣 細價樓 上車客爭買 樓價搶高5%

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120811/16593742

合理,即不昂貴博Bor!

9 : Sunny^_^(11601)@2012-08-12 09:01:05

佢都din din地既.呢個位賣10000...

未來仲有咁多供應,實好難賣啦
10 : Ar Yan(11362)@2012-08-12 09:02:55

9樓提及
佢都din din地既.呢個位賣10000...
未來仲有咁多供應,實好難賣啦


接火棒遊戲,接近尾聲
11 : Sunny^_^(11601)@2012-08-12 09:06:05

10樓提及
9樓提及
佢都din din地既.呢個位賣10000...
未來仲有咁多供應,實好難賣啦

接火棒遊戲,接近尾聲


咁我要prepare接跌下來的火棒
12 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 09:06:26

荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?

屯門?
13 : Sunny^_^(11601)@2012-08-12 09:07:47

12樓提及
荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?
屯門?


220萬幾多呎?
14 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 09:08:50

13樓提及
12樓提及
荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?
屯門?

220萬幾多呎?

荃灣中心
220萬上車
荃灣中心由19座大廈組成,樓齡由30年至33年,提供逾4,500個單位,面積由287至642方呎,間隔1房至2房,主攻逾400呎2房單位。屋苑自設商場,配套齊備,滿足日常需要。
溫麗儀表示,荃灣中心提供最平上車單位,220萬元可上車。屋苑成交較活躍,上月共有34宗成交,平均呎價4,940元。本月至今共有12宗成交,平均呎價5,180元。其中一宗成交參考為14座中層 G室,面積492方呎,以268萬元成交,呎價5,447元。

評價:入場費平 最高實用率達81%
15 : Sunny^_^(11601)@2012-08-12 09:09:56

14樓提及
13樓提及
12樓提及
荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?
屯門?

220萬幾多呎?

荃灣中心
220萬上車
荃灣中心由19座大廈組成,樓齡由30年至33年,提供逾4,500個單位,面積由287至642方呎,間隔1房至2房,主攻逾400呎2房單位。屋苑自設商場,配套齊備,滿足日常需要。
溫麗儀表示,荃灣中心提供最平上車單位,220萬元可上車。屋苑成交較活躍,上月共有34宗成交,平均呎價4,940元。本月至今共有12宗成交,平均呎價5,180元。其中一宗成交參考為14座中層 G室,面積492方呎,以268萬元成交,呎價5,447元。
評價:入場費平 最高實用率達81%


其他地方都仲有呀
16 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 09:12:23

15樓提及
14樓提及
13樓提及
12樓提及
荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?
屯門?

220萬幾多呎?

荃灣中心
220萬上車
荃灣中心由19座大廈組成,樓齡由30年至33年,提供逾4,500個單位,面積由287至642方呎,間隔1房至2房,主攻逾400呎2房單位。屋苑自設商場,配套齊備,滿足日常需要。
溫麗儀表示,荃灣中心提供最平上車單位,220萬元可上車。屋苑成交較活躍,上月共有34宗成交,平均呎價4,940元。本月至今共有12宗成交,平均呎價5,180元。其中一宗成交參考為14座中層 G室,面積492方呎,以268萬元成交,呎價5,447元。
評價:入場費平 最高實用率達81%

其他地方都仲有呀


地鐵沿線既地方, 轉一程車, $5000呎?
租金回報??
好似話492呎那個租到8500
17 : GS(14)@2012-08-12 10:48:48

14樓提及
13樓提及
12樓提及
荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?
屯門?

220萬幾多呎?

荃灣中心
220萬上車
荃灣中心由19座大廈組成,樓齡由30年至33年,提供逾4,500個單位,面積由287至642方呎,間隔1房至2房,主攻逾400呎2房單位。屋苑自設商場,配套齊備,滿足日常需要。
溫麗儀表示,荃灣中心提供最平上車單位,220萬元可上車。屋苑成交較活躍,上月共有34宗成交,平均呎價4,940元。本月至今共有12宗成交,平均呎價5,180元。其中一宗成交參考為14座中層 G室,面積492方呎,以268萬元成交,呎價5,447元。
評價:入場費平 最高實用率達81%


有都唔話你聽,深水土步我估仲有
18 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 10:49:54

17樓提及
14樓提及
13樓提及
12樓提及
荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?
屯門?

220萬幾多呎?

荃灣中心
220萬上車
荃灣中心由19座大廈組成,樓齡由30年至33年,提供逾4,500個單位,面積由287至642方呎,間隔1房至2房,主攻逾400呎2房單位。屋苑自設商場,配套齊備,滿足日常需要。
溫麗儀表示,荃灣中心提供最平上車單位,220萬元可上車。屋苑成交較活躍,上月共有34宗成交,平均呎價4,940元。本月至今共有12宗成交,平均呎價5,180元。其中一宗成交參考為14座中層 G室,面積492方呎,以268萬元成交,呎價5,447元。
評價:入場費平 最高實用率達81%

有都唔話你聽,深水土步我估仲有


唐樓一定有
19 : GS(14)@2012-08-12 10:52:28

我後悔當年唔膽博膽
20 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 11:05:11

19樓提及
我後悔當年唔膽博膽


我係尖沙咀睇過樓, 當年,個經紀話
得幾種人, 敢買同唔敢買

重點係唔敢買既人幾錢都唔敢買, 只懂怨天怨地
樓價平=> 經濟唔好, 又驚失業
樓價貴=> 經濟好, 又驚接火棒


試問第一層自住的, 真係要顧慮咁多?
若果你穩定收入, 根本唔需要想太多
21 : GS(14)@2012-08-12 11:06:07

我當年收入好低
22 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 11:07:31

21樓提及
我當年收入好低


但EXPECTED 會加
23 : GS(14)@2012-08-12 11:58:47

22樓提及
21樓提及
我當年收入好低

但EXPECTED 會加


銀行睬你都傻
24 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 12:00:36

23樓提及
22樓提及
21樓提及
我當年收入好低

但EXPECTED 會加

銀行睬你都傻


當年樓價低, 當你1萬蚊
MAX 供4-5千
25 : GS(14)@2012-08-12 12:08:52

24樓提及
23樓提及
22樓提及
21樓提及
我當年收入好低

但EXPECTED 會加

銀行睬你都傻

當年樓價低, 當你1萬蚊
MAX 供4-5千


都頂得住的,我實際人工真是好少...
26 : Sunny^_^(11601)@2012-08-12 17:17:03

16樓提及
15樓提及
14樓提及
13樓提及
12樓提及
荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?
屯門?

220萬幾多呎?

荃灣中心
220萬上車
荃灣中心由19座大廈組成,樓齡由30年至33年,提供逾4,500個單位,面積由287至642方呎,間隔1房至2房,主攻逾400呎2房單位。屋苑自設商場,配套齊備,滿足日常需要。
溫麗儀表示,荃灣中心提供最平上車單位,220萬元可上車。屋苑成交較活躍,上月共有34宗成交,平均呎價4,940元。本月至今共有12宗成交,平均呎價5,180元。其中一宗成交參考為14座中層 G室,面積492方呎,以268萬元成交,呎價5,447元。
評價:入場費平 最高實用率達81%

其他地方都仲有呀

地鐵沿線既地方, 轉一程車, $5000呎?
租金回報??
好似話492呎那個租到8500


東kowloon都仲有.
27 : 自動波人(1313)@2012-08-12 17:23:19

朋友本來DREAM HOUSE是果樹,佢而家住緊雀仔亭
不過聽見係長柒投到,唔諗了
28 : Louis(1212)@2012-08-12 21:25:30

發改委:投資主導不解 樓價必反彈

http://www.hkej.com/template/onl ... d=1&title_id=117020


有發改委官員指,內地樓市仍以投資主導,樓價容易反彈。(路透社)

內地的樓市屢壓不下,終於也有官員坦然承認,內地的樓市結構,不容易壓下。國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵,在中國城市發展論壇上表示,內地樓市仍然以投資主導,加上制度缺陷等根本問題,若未能解決,樓價必定反彈。

事實上,內地數據顯示,中國指數研究院發布,7月全國100個城市新建住宅每平方米平均價格為8717元(人民幣,下同),比6月上漲0.33%,這是6月止跌回升後再次按月上漲;其中有70個城市按月上漲,比6月增加25個。

人民銀行早前兩度減息,令內地樓價回升,李鐵表示,現時未有為高收入人士提供較好投資空間,因此大城市,特別是核心地段樓價仍會上升。

自古以來,中國人相信 "有土先有人, 有人先有財!" 城市核心地段樓價永遠都會上升!!!
香港如是,大陸也如是。

29 : dcdc(1215)@2012-08-13 00:24:20

小超話設計圖好靚, 是 100% 單位全海景, 恐怕又是一排屏風樓. 因關乎如心廣場風水, 以為華懋一定志在必得, 點知衰左.
30 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-13 00:29:24

29樓提及
小超話設計圖好靚, 是 100% 單位全海景, 恐怕又是一排屏風樓. 因關乎如心廣場風水, 以為華懋一定志在必得, 點知衰左.

我今日仔細研究過, 剛才楂車去了一轉看看,
係長實一定志在必得
由TW7 去到TW5 什至東南, 江南, 去到麗城, 都係長實天下

TW5起好之後, 個D 萬景峰等, 都可能無晒海景

呢個係一個大發展既藍圖
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120518637_C.pdf

荃屯沿海鐵路
http://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20110207/00176_008.html

-------
我幾肯定話, 一定買平左
呢個位
去沙田, 中環, 尖咀, 元朗, 屯門都係半個鐘或以內做到
31 : GS(14)@2012-08-13 09:02:50

遲D起碼沙中線呢個位正到暈
李澤 接班 96 億首 首奪 奪地 荃灣 灣又 又多 多一 一堆 發水 垃圾
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=280862

西貢碧沙路住宅地 中港商人1.6億奪地

1 : GS(14)@2014-03-13 10:17:27

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140313/news/ea_eaa3.htm


西貢碧沙路與清水灣道交界地皮由中港商人以1.6億元奪得,每呎樓面地價為19,935元,較市場預期上限1.5萬元高逾三成。(黃志東攝)



【明報專訊】白石角官地流標,銀碼較細的小型豪宅地卻似未受影響。西貢碧沙路與清水灣交界住宅地上周收17份標書,市場反應熱烈,該地最終由一中港商人,透過一間名為常興發展有限公司擊敗16個發展商,以高價1.6億元奪標,每方呎樓面地價1.9萬元,僅次於雅居樂(3383)副主席陳卓賢或有關人士,2012年3月以每方呎樓面地價2.1萬元購入碧沙路鄰近地皮,所創下的新界區地價新高紀錄。


樓面呎價2萬 高預期三成

西貢碧沙路與清水灣交界地皮規模較小,除吸引信置(0083)外,亦吸引不少中小型發展商出標競投,包括英皇(0163)、莊士、百利保(0617)及富豪酒店(0078)、寶聲集團等;另亦不乏中港商人及本地家族入標。最終由常興發展有限公司以1.6億元奪得,每方呎樓面地價19,935元,較市場預期上限1.5萬元高逾三成。上述公司由意得集團主席及香港潮屬社團總會名譽會長高佩璇持有。據了解,高氏為中港商人,活躍於地產市場,市場人士估計高氏購入地皮自用。

落成後每呎售價料近3萬

該地皮面積13,376方呎,可建樓面8026方呎。美聯測量師行董事林子彬稱,地皮位處清水灣豪宅地段,供應罕有,加上發展規模細,故獲不少發展商及投資者追捧。市場估計物業落成後每呎呎價近3萬元水平。
西貢 碧沙 住宅地 住宅 中港 商人 1.6 億奪 奪地
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=284399

四叔郭炳湘首度攜手奪地 27億拿下青山灣地 擬建1800伙中小型戶

1 : GS(14)@2016-08-09 07:15:56

【明報專訊】政府近年來密密推出屯門青山公路一帶用地,其中與哈羅國際學校相隔一條屯門公路的青山灣地皮,由「四叔」李兆基旗下的香港小輪(0050)、與新地(0016)郭氏家族長子郭炳湘旗下帝國集團破天荒合作,以27.08億元、每方呎樓面地價4085元投得,較市場估值上限22.5億元、每方呎樓面地價約3400元高兩成,擬建1800個中小型單位。

投資60億 兩者各佔一半

位於青山公路青山灣段住宅地,地皮面積165,766方呎,可建樓面663,062方呎,地皮鄰近哈羅國際學校,雖然大部分向海景觀有機會受黃金海岸所遮擋,但上周五截標時仍收9份標書,包括新地等大型發展商,結果由香港小輪與帝國集團合資、以每方呎樓面地價約4085元成交,樓面呎價貼近去年12月永泰(0369)以每方呎樓面地價約4008元投得的掃管笏路地皮。

是次這嶄新組合不讓近年天價投地的中資財團專美。香港小輪主席林高演表示,該地可建樓面66萬方呎,擬建1800伙中小型單位。他又稱,地皮交通方便,地點清幽,容易剪裁,配套齊備,面對哈羅國際學校,投資額60億元,項目與郭炳湘合作,並各佔一半權益。該公司昨晚公布,擬建私人住宅共約1800伙,預計項目將於6年內分階段完成。業界估計,按上址66.3萬方呎計,未來落成單位平均面積為368方呎。

折合每伙平均面積368呎

郭炳湘表示,由於兩公司都看好地產前景,理念相近,故一直有與香港小輪合作投地。青山灣地皮鄰近黃金海岸,環境好,且地皮可作中小型單位發展,認為此類單位受市場歡迎。他又指在一帶一路下中國走向國際化,認為本港地產市道亦會好。事實上,郭炳湘於2008年初爆出跟兄弟不和後,被免去新地主席兼行政總裁一職,並一度轉任非執行董事。及至2010 年8月,長實(1113)以41億元投得亞皆老街204 號(現為新盤君柏)地盤後,宣布引入郭炳湘為策略股東,是郭炳湘離開新地管理層後,首次以個人身分在本港與其他地產商合作。

郭炳湘:一帶一路對樓市好

此後,郭炳湘再伙拍林建岳旗下的麗展(0488),於2012年12月以28.26億元、每方呎樓面地價4930元,投得將軍澳臨海地皮(現為新盤藍塘傲)。去年中恒地主席李兆基曾表示,是否與郭炳湘合作取決於未來投地情况,而是次郭氏與香港小輪合作成功投地,為帝國集團第3度取得官地發展權。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文稱,屯門地中標價比預計略高,估計興建中高密度住宅,落成後每方呎可售12,000元起。

明報記者 劉詠怡


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2918&issue=20160809
四叔 郭炳湘 首度 攜手 奪地 27 拿下 青山 灣地 擬建 1800 中小型 中小
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=305034

趣BLOGBLOG:李嘉誠「高價」奪地玄機

1 : GS(14)@2016-09-18 10:24:42

■李嘉誠相隔四年再奪官地,令坊間對超人忽然勇猛莫名其妙。 資料圖片





長和系主席李嘉誠相隔四年再奪官地,坊間對超人忽然勇猛莫名其妙,事關其接班人李澤鉅8月中旬在分析員會議上講過,「無論如何,都沒有理由買貴地,買地的前提是,可為股東帶來回報,就算中資搶地,都不代表他要加入戰爭盲搶。」今次長實以19.5億元奪沙田九肚最後一幅地,是18個入標財團中最高,每呎樓面地價約8,001元,較估值上限14.65億元高出逾三成,亦較三年前由百利保投得同區地皮(每呎樓面地價6,837元)高出逾一成半。奪得地皮後,有輿論指李嘉誠都要做騷投地扮好友,類似股市中「托高沽貨」,本地樓市似強實危。雖則股榮對樓市升勢有保留,但對上述理據並不感認同。先要搞清一個事實,就是長實雖則是四年來首奪官地,但過去四個財政年度,長實仍然是本港最活躍入標的發展商,由2013年4月開始至今年9月,政府合共推出的99幅官地,有64幅(約三分二)長實都有入標,其餘35幅沒入標的,大部份是小型甚至是蚊型地、工業用地,以及特別用途(如物流及數據中心)。誠然積極入標,可能是低價投地,致令過去63次無功而還。但執死雞的大前提是要計好數,而計死數則是李澤鉅的強項。以華懋樓的名聲及質素也賣個滿堂紅,排隊盛況令人想起97,觀乎目前樓市的瘋狂程度,如果說李嘉誠用廿億托市,只是得啖笑。而所謂「高價、低價」,「筍價、貴價」,只是用現有資料、經濟環境、樓市實況去評估,真正判斷贏輸家,要等到三、四年後賣樓的一刻,才有判決。因此,在大家心目中,長實要用所謂高價,要抗衡中資取地;但在小超人心目中,卻可能真的計到數,「高價」可能是合理價、甚至是低於市價。過去五年,九肚山合共推出9幅地皮,第一幅是已賣走大部份的玖瓏山,2011年在拍賣場上,以樓面呎價5,332元被嘉里財團奪得,及後8幅地皮全部以招標形式,長實全部都有參與,但出價不及對手,不計長實奪地的一次,過去7幅樓面呎價介乎6,837元至10,885元,有3幅呎價是超過一萬元。可以想像,連同今次長實取得的地皮,幾可肯定是起豪宅、呎價逾兩萬元的級數,樓市差極,總有市場價值。過去四年長實「低標」未曾中官地,是超人判斷失誤抑或是政治押錯注,現階段判死刑仍言之過早。只是在立法會後、特首選戰前「高價」奪地,某程度上更具政治意味,是收到風預先部署追落後,抑或英國脫歐後增港投資比重,都避不過四個字:資本逐利。那裏有好回報,錢就去那裏。廿億投資對於長實地產,佔市值只是1%。但市民如將一個大孖沙投資動作理解為對樓市前景睇好,視為立即買樓訊號,最終卻事與願違,怪的恐怕是自己表錯情。股榮
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BLOGBLOG 李嘉誠 李嘉 高價 奪地 玄機
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郭炳湘夥信置25億奪地 黃竹坑商業地呎價8,872元

1 : GS(14)@2016-10-13 08:06:58

【本報訊】港島南綫通車在即,黃竹坑地水漲船高。新地(016)郭家「老大」郭炳湘半年奪兩地,昨日夥拍信置(083)以25.28億元首次投得商業地,地皮鄰近港鐵黃竹坑站,每呎樓面8,872元,較市場預期高一成,僅次於兩年前尖沙嘴中間道地皮,成為歷來第二貴商貿地。項目總投資額約40億元,有測量師預期日後落成每呎逾1.7萬元。記者:陳家雄



地政總署昨日公佈黃竹坑業勤街及黃竹坑道的商貿地皮,以25.28億元批予佳恒有限公司,母公司是信置及帝國集團,後者主席為新地郭家「老大」郭炳湘。項目可建樓面284,945方呎,每呎樓面地價8,872元,較市場預期高約一成。以呎價計,僅次於2014年恒地(012)以46.88億元投得尖沙嘴中間道商業地,每呎樓面1.38萬元,是本港第二貴商業地皮。



帝國集團佔四成股權

日前郭炳湘才指會繼續物色適合地皮,事隔一天便有新進賬,並贏了家族公司新地。帝國集團發言人表示,項目總投資額約40億元,股權比例方面,帝國集團佔四成,信置佔六成。被問半年連環投地為何這樣進取,該集團主席郭炳湘回應,配合香港經濟發展,這是合理的進取。上述地皮入標數目達24份之多,據悉包括多間大型、中小型及內地發展商入標,最後成為郭炳湘年內第二個囊中物。他離開新地後四度出擊,次次與不同發展商合作,包括長實(1113)、麗新(488),今年6月才與香港小輪(050)合作以27億元投得屯門第48區青山公路青山灣段住宅地皮,郭氏佔50%股權。信和集團執行董事黃永光指,該非住宅用地位置優越,鄰近港鐵黃竹坑站,港鐵南港島綫即將通車,由金鐘至黃竹坑車程縮短至數分鐘,看好該區前景。


地皮鄰近未來港鐵站

據悉,項目當中約佔一成的實用面積即約2.99萬方呎,需要用作發展一所藝術及文化中心及辦公室等相關設施,政府日後亦會支付不多於2.95億元予發展商興建該部份。黃永光認為,項目包括在內的藝術文化中心及相關設施將是另一吸引之處,計劃興建甲級商業項目。萊坊高級董事及估值及諮詢主管林浩文認為,地皮位置鄰近港鐵黃竹坑站,往來金鐘及中環僅10多分鐘,料發展商長線投資,估計落成後每呎逾1.7萬元。美聯測量師行董事林子彬指,成交價高於市場預期,入標數量又達24份之多,因為港島區甲級商廈新供應非常有限,受惠港鐵黃竹坑站,是次商貿地獲多個大中小型財團及內地發展商垂青。




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郭炳湘 夥信 信置 25 億奪 奪地 黃竹 商業 地呎 呎價 872
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同系嘉匯開售前奪地 料有助定價

1 : GS(14)@2016-12-30 08:07:28

【明報專訊】嘉華(0173)是次以每方呎樓面地價逾萬元、擊敗多家中資財團再奪啟德地,有業界人士認為,雖然每方呎樓面地價較同系同區新盤嘉匯高近一倍,不過在新盤開售前以每呎逾萬元投得地皮,對同區住宅未來賣價有支持作用。

兩地共逾百萬呎 平均呎價7825

事實上,政府早於2013年起陸續推出啟德住宅地,多家發展商包括中海外(0688)、保利置業(0119)、會德豐(0020)、嘉華國際及建灝集團已於早年奪得區內用地。有業界認為,早年批出的啟德地皮每呎樓面地價僅數千元,而不少項目近年亦已步入銷售期,又適逢中資高價搶地,對該批新盤定價有利好作用。

另早年以低價奪得區內地的發展商,即使現時再以每方呎逾萬元添食,平均樓面地價亦於萬元以下,可分散高價投地的發展風險,令該批發展商具條件以較高出價投地。以嘉華連奪2幅啟德地為例,兩地地價合共為88億元,可建總樓面約112.5萬方呎,平均每方呎樓面地價為7825元。

資料顯示,區內明年有機會推售伙數涉及3924伙,來自5個項目,除嘉匯、中海外(0688)啟德1號(II)、會德豐(0020)沐寧街10號項目、建灝沐寧街1號項目及保利(0119)沐寧街9號項目。其中嘉匯及啟德1號(II)已獲批預售,預料最快明年首季登場。嘉華國際總經理(香港地產)溫偉明表示,嘉匯提供900伙,主打1、2房單位,料農曆新年後推售,因要顧及市場承受能力,不會以集團是次投得地皮做價作參考。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0524&issue=20161230
同系 系嘉 嘉匯 匯開 開售 售前 前奪 奪地 有助 定價
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海航天價奪地 又連番出手買殼

1 : GS(14)@2017-01-06 02:05:39

【本報訊】海航集團在2016年下半年開始,突然成為香港地產界焦點,先後兩次以天價奪得啟德兩幅地皮,總共斥資逾142億元,而中標價亦遠高於市場預期。除了在地產市場內,集團亦密密在香港股市內買殼。東北電氣(042)日前公佈,決定以每股2.35元,向海航旗下海航酒店,配售1.36億股新H股,佔擴大後已發行總股份13.49%,或H股的34.55%,涉資3.2億元。


涉足六港上市公司

同時,鎮科集團(859)日前披露擬賣殼,有消息指買家正正是海航集團,令鎮科股價昨日彈升36.2%至1.77元。2016年12月時,海航亦兩度出手,分別以近6億元及近4億元,入主KTL(442)及嘉耀控股(1626),持股逾60%以上。連帶過去已買入的香港國際建投(687)、海航實業(521)及航基股份(357),海航集團最少已涉足6間本港上市公司。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170105/19886850
海航 天價 奪地 連番 出手 買殼
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遠展3年前奪地 每呎樓面地價1100元

1 : GS(14)@2017-04-28 00:20:07

【明報專訊】遠展(0035)昨日透露,單位總數261伙的尚澄的總市值約為11億元,尚澄所處的沙頭角順隆街地皮,是遠展2013年10月擊敗包括信置(0083)、宏安(1222)等4個發展商,以1.43億元投得,以可建總樓面約13萬方呎計,每方呎樓面地價僅約1100元,屬當時市場預期下限,項目總發展成本預計5.5億元。換言之,尚澄首推單位平均折實實呎已逾1萬元,意味發展商可獲豐厚利潤。

沙頭角人口料不足萬人

尚澄另一特別之處,是樓盤位處沙頭角邊境禁區內,買家必須擁有沙頭角居民證(即必須在區內居住或租住單位),意味樓盤的目標客源主要為區內居民,外區居民相信有錢亦難以隨便購買;至於為何有此獨特現象,則與沙頭角的獨特歷史背景有關。

根據歷史文獻紀錄,1898年英國與清政府簽訂《展拓香港界址專條》租借新界99年,正式管治新界地區,但港英政府一直未有刻意限制邊境居民往返香港與中國內地,惟1949年中國政權易手後,加上東西方進入冷戰時代,港英政府亦於1951年將沙頭角列為邊境禁區。

不過,當時沙頭角邊防管治並不算嚴,位於港英邊境的中英街及附近一帶的經濟活動,一度發展蓬勃,沙頭角居民高峰時曾有3萬多人,但人口其後不斷外移,估計目前沙頭角人口只剩大約8000至9000人(即擁有居民證的人士)。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6612&issue=20170427
遠展 年前 奪地 每呎 樓面 地價 1100
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澳門有人疑冒充業權後人奪地

1 : GS(14)@2018-02-13 03:14:00

【本報訊】澳門廉政公署前年收到多宗投訴指疊石塘山建築項目審批程序涉嫌違法,要求介入調查,經一年調查,該地皮業權、位置及面積疑點重重,昨日公佈調查報告指有人有可能冒充業權人後人非法獲得土地,建議澳門特區政府收回地皮。該署表示,1991年路環居民黃潭勝和黃德興透過律師要求繼承路環疊石塘山地皮,指原業主崔霖又名黃譚光是他們的祖父,經署方調查發現,他們有可能冒充業權人後人非法獲得土地。取地皮後再更改地皮位置及面積,將位於路環舊市區恩尼斯總統前地附近,改為沒有業主登記的田畔街和石排灣馬路旁疊石山塘山地,而且將僅數百平方米土地報大數稱近5.4萬平方米。

廉署建議收回地皮

兩名黃生分別於1995年及1999年去世,但1993年將地皮以1.5億元澳幣售予中輝地產,2004年中輝再將地皮以8,800萬元轉售予勝鴻發展。勝鴻發展曾打算開山劈石興建9座別墅及9座37層高住宅大廈,2010年要求放寬地積比,惟未獲批。廉署報告結論,疊石塘山地段應該是在物業登記局沒有登記的無主地,按照法例,建議澳門特區政府透過適當的程序及渠道收回土地。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180207/20297865
澳門 有人 冒充 業權 後人 奪地
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=348291

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