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中環在線:大陸富豪搞天價晚宴 李華華

2008-09-16  AppleDaily

如 果你係股神畢菲特,就有人不惜用200幾萬美金競投,要同你共晉午餐。大陸有位富豪,都要學股神搞個天價晚餐。據《重慶商報》報道,內地富豪嚴介和下個月 喺重慶設宴,同10位重慶老闆食飯交流生意經,每人入場費5800人仔。嚴介和係乜水?香港人唔多識,但喺大陸就有啲名氣。佢05年上過「胡潤百富榜」第 二,當年以中國太平洋建設集團主席身份,坐擁125億人仔身家,排黃光裕之後。不過06年就跌落16位,身家得番75億,07年頭50名都唔見影。

弱點是太優秀

學 股神呢一招,多少要有啲膽識,嚴介和有個綽號叫「商界狂人」,經常語出驚人,金句包括:「我的弱點就是我太優秀了。」家陣係華洋建設集團主席嘅嚴介和,去 年底搞小企業家管理培訓,經常四出演講,普通門票都要過千銀。呢餐晚宴據講會喺一家五星級酒店搞,食鮑魚同魚翅等。咪以為佢呢招唔得,據報道截至上個禮 拜,已有20幾個中小企老闆報名。
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天价房群起 汤臣“第一豪宅”摘帽


http://www.21cbh.com/HTML/2009-10-29/151638.html


“我父亲(汤君年)去世后,汤臣一品花了几年的时间,终于再次走上了正轨。”近日,汤臣集团(0258.HK)“少帅”——执行董事汤子嘉在接受本报记者独家专访时感叹,也为执掌汤臣肩上重担长舒一口气。

再次走上正轨,除了集团调整经营策略和思路外,也得益于今年上海楼市尤其是豪宅市场的热销。

截至记者发稿,上海官方网站显示,汤臣一品已售出41套,而过去的4年中该楼盘仅售出4套。汤臣集团最新公布的半年业绩显示,上半年盈利12.79亿港元,同比去年的4.90亿港元增长161%。

汤子嘉对走上正轨的集团未来发展,坚持稳健为主的策略。“集团今年已经在浦东新增了100多万平方米土地,土地储备足够未来几年发展。目前业务也以上海为主,同时将积极关注其他城市、区域的投资机会。”

项目“摘帽”集团重振

2005年10月26日,汤臣一品以每平方米10万元开盘,比当时排名第二的豪宅价格高出一倍,随即成为“出头鸟”。此后,这个项目受到市场本身以外众多因素影响,步履艰难,4年4套的销售成绩说明了一切。

2005年到2009年,汤臣一品一个项目,几乎决定了汤臣集团命运。换言之,“少帅”汤子嘉欲重振汤臣,突破口自然非汤臣一品莫属。

“其他不期望太多,只希望能还原一个真实的汤臣一品,让它成为一个正常的房地产项目,正常地销售和经营。”汤子嘉坦言,“汤臣一品是父亲在世时的最后一个核心项目,倾注了他的心血。”

6月15日,汤臣集团对外宣布,将汤臣一品C栋小户型房源正式推向市场;6月22日,汤臣一品终于打破销售坚冰,一天卖出5套。

根据最新的官方登记信息,汤臣一品已销售41套房源,共20354平方米,累积住宅合同均价99153元/平方米,涉及销售总额超过20亿元,绝大部分业绩来自今年采取全新营销策略之后。

汤子嘉告诉本报记者,汤臣一品热销离不开整个豪宅市场的变化,尤其是地王频现,上海报价每平米10万元以上的楼盘将达13个,第一豪宅的帽子“易主”,令销售不再受到太多市场外因素的影响。

汤臣集团董事助理赵勤奋告诉记者,今年汤臣集团旗下楼盘销售量理想,汤臣湖庭花园二期推出103套联排别墅,4个多月内全部售完。集团参股的张江汤臣豪园推出800多套公寓房,也全部销售完毕。

业绩暴增预期强烈

尽管汤臣集团销售业绩大幅度提升,其最新披露半年报却依然略显“寒酸”。

汤 臣集团半年报披露,上半年尽管盈利12.79亿港元,同比去年的4.90亿港元增长161%,但作出最大贡献的并非物业销售业务,而是其中投资物业公平值 变动成为公司上半年利润的主要来源,为16.80亿港元,去年同期仅6.14亿港元。如果扣除这一部分投资物业公平值变动,上半年的经营利润为4410万 港元,同比去年同期的3324万港元仅增长33%。

从上半年业务收入来源看,物业投资是汤臣集团最大的利润贡献部分,租金及管理费收入贡献的利润达到2755万港元,占全部利润总额的62.5%;物业发展及销售业务获得利润2445万港元,占利润总额的56%;消闲业务业绩下滑,亏损238万港元。

汤臣集团上半年营业收入1.89亿港元中销售的物业收入总计1.05亿港元。不少投行机构对其物业销售收入有些失望,因其仅相当于两套汤臣一品住宅的销售额。

本 报记者获悉,汤臣湖庭花园第一期工程于2008年竣工,第二期将于2010年完成,目前已收到的预收款达到6.1239亿港元,将确认入账全年业绩。此 外,汤臣一品上半年收到销售定金1.976亿港元,未列入半年业绩。汤臣一品最新的销售额已过20亿元,随着下半年及明年逐渐入账,上市公司的业绩充满想 象。

“以集团目前的发展计划,在坚持稳健策略前提下,仍将以深耕上海浦东市场为主。”汤子嘉告诉本报记者,汤臣最大的优势之一就是优质且成本较低的土地储备,这些资源在浦东依然领先,包括今年上半年在浦东东郊宾馆附近再次新增的大量优质土地。

汤子嘉同时也透露,汤臣不排除将适时增加更多项目,走出浦东乃至上海新增土储,适当关注其他城市的发展机会,包括台湾、香港等地在内。9月初,汤子嘉考察了北京、天津、成都等地区。



天價 群起 湯臣 第一 豪宅 摘帽
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255億天價搶地狼胎發展商撲水續命

2010-04-29  NM





中央調控樓市的決心,可謂銳不可 擋。在短短一個月間,已一口氣耍出九招狠辣連環拳,打擊炒樓,而且一招比一招狠,其中以購買第二套房要付五成以上首期,以及第三套房不作貸款,最擊中炒家 要害。海南、上海、廣州和深圳市房地產市場即時轉勢,國內房地產商,更心知不妙,趕緊在樓市冰河期前儲糧。

其中最「狼狽」者,要數這兩週分 別發票據籌五億多及六億多美元的碧桂園和雅居樂,以及去年底發行五十五億元人民幣債券的富力地產。去年十二月中,中央推出「國四條」,溫總當時表明要抑制 投機,並誓言遏制房價過快上漲。然而這三家由廣州鄉郊起家、淨資產總共不過五百多億的民企,卻一於無有怕,在「國四條」出台後八日,聯手以天價二百五十五 億元人民幣(下同)投得位於番禺的廣州亞運城地皮,風頭一時無兩,簡直當中央無到。不過「蛇吞象」風光過後,這三家公司要裙拉褲甩撲水救命。

市 場中人都始料不及最近一個月,中央的打壓政策恍如連環拳般,令發展商「企都企唔穩」。本月二日,財政部率先宣布,若多人合資買樓,只要其中一人有購房紀 錄,便不能享有首套房優惠;五日後,發改委透露要增加普通住房供應;以至前週更一連出四招,而且招招「毒辣」,包括第二套房最少要付五成首期以及樓價過高 地區停發第三套房的房貸等。中央落重藥,矛頭明顯指向投機炒作過熱的一線城市樓價。有前年金融海嘯的悲慘經驗,為嚴防樓市寒冬再次到來,內房發展商不得不 緊急戒備。

在香港上市的內房股,抽水潮在這兩個星期就密集式展開:先是恒大地產以十三釐高息,向華人置業及大劉劉鑾雄發六億美元優先票據; 繼而是碧桂園以逾十一釐年息發五點五億美元優先票據;緊接雅居樂以八釐八年息發六點五億美元優先票據;再者是去年底才剛上市的佳兆業,亦以高達十三釐的息 口發三點五億美元優先票據。市場傳言,上市不到五個月的半新股龍湖地產,也在籌組銀團貸款。

在眾多抽水公司中,雅居樂及碧桂園形勢比較險 峻,事關去年底,這兩公司才與另一內房股富力地產,聯手以天價購下了一幅相當難消化的大地王——廣州亞運城。而富力地產更慘,因以H股形式上市,未能在海 外市場抽水,連發行美元票據的招數也「無得出」。

拍賣史上最高價

位於廣州番禺區的亞運城,是今年亞洲運動會的一項超大型工 程,佔地極大,達二百六十四萬平方米,約等於十四個維多利亞公園,總建築面積達四百八十三萬平方米。亞運城內,已建有包括運動員村、媒體村及技術官員村等 合共八千多個單位,另外還有十四塊未開發的用地。

去年十二月亞運城競投時,標價最初是一百六十五億元,其後富力、雅居樂、碧桂園組成的財 團,與保利、萬科和中海合組的財團輪流競投爭地,十幾口價後,保利財團不再舉牌,最終由富力財團以二百五十五億元天價投得該地,折合樓面地價為每平方米五 千八百元。

二百五十五億元,是中國土地拍賣史上的總價地王紀錄!事後富力地產華南區總經理朱榮斌,被問到三間公司如何分配亞運城項目時,只 意氣風發表示:「今天才碰到蛋糕,最後會怎麼吃,以後再說!」

記者上週五到廣州亞運城視察,位於廣州市番禺區石樓鎮的亞運城,四周被鄉村包 圍,「最繁榮地段」是五分鐘車程以外的華潤萬家超市。由廣州市中心天河區前往,要選乘地鐵四號線,坐四十分鐘另加十五分鐘步行才到。如驅車前往則需一個小 時,沿路並沒有指示牌,周圍的馬路亦只有少量的交通告示,車輛橫衝直撞,儼如未開發的鄉村。亞運城的荒蕪程度,就連廣州市內的地產經紀及的士司機都未能提 供確實位置。

富力、雅居樂和碧桂園,各佔項目約三成三股權,這三間民企都是於廣州起家,其中雅居樂和碧桂園最為港人熟悉,因為早年在中山、 番禺起的樓房,都是港人北上玩樂的度假勝地,近年他們才發展到重慶等外省皆有項目。然而,這三家公司現時的淨資產值,分別只是百多二百億元,亞運城的地 價,已是他們合共五百多億元淨資產值的一半有多!擺到明蛇吞象,消化能力成疑。

短錢冚長債

「內地的房產商,由來都是向銀行借 短錢支持日常營運開支;向銀行借錢就算有房產做抵押,貸款年期都只有一年,唯有不斷借,不斷冚(債)。」一名內地房產商管理層說。其中碧桂園及雅居樂的一 年內需償還銀行借貸,分別是三十二億及二十二億元,各佔兩公司總銀行貸款的三成。兩公司上市後亦另覓途徑在資本市場「撲水」,碧桂園於○八年已發了五億美 元可換股債券;去年九月,又兩次發行分別總額為三億美元及七千五百萬美元的優先票據。而雅居樂去年底既發行十釐高息的三億美元優先票據,又向一間財務機構 融資一億五千萬美元。到今個月中,中央連環拳出招,兩公司再急急以高息發優先票據。「佢哋肯俾咁高息,係因為計埋人民幣升值因素。佢哋借美金轉為人民幣在 內地發展,搏人民幣升值後將來變相還少啲,但一樣有風險。」一名分析員說。

除了付高息借錢外,雅居樂更想分拆海南業務上市。這隻一直是金雞 蛋,雅居樂於海南島的土儲已經佔其總土儲面積百分之三十。去年,單是海南島銷售額達二十點四億,亦佔集團的總收益接近百分之十六。雅居樂於○八年已把海南 項目百分之三十,以四十一億售予大摩撲水,若分拆其海南業務上市,估計可集資近百億元。本刊記者本週一去過雅居樂在海南島清水灣的項目。項目距離三亞市中 心,要乘一個鐘頭車,不過,由於一個「旅遊島」概念,令全國的人在中央打壓前,都蜂擁到海南島炒樓。售樓處的職員向記者說,清水灣第一期六百多個單位,要 一年後才交樓,售價二、三百萬(人民幣)至八百多萬(人民幣),早前於四個小時內全部賣出,他說:「現在真的一個單位都沒有了。」

提早推盤 急撲水

三間內房股中,以富力的財政較弱,公司去年賺二十九億,但給予銀行的貸款利息已達十三億元,而負債比率亦高達百分之九十七。其融資途 徑也比其他公司少,摩根大通地產分析員魏志鴻說:「富力○五年上市時,是以民企身份作H股(國企股)上市的,但H股不可發美金債,所以只能在內地搵資金, 融資渠道相對其他民企為少;在內地新政策下,影響便較大。」富力一直醞釀在內地A股上市,但未能成事,唯有在去年尾發行年息六釐八的五十五億元人民幣債 券,以解燃眉之急。

現時雅居樂、碧桂園和富力地產,已付了四成共一百零二億元的亞運城地皮首期,市場透露亦籌借了八十億元建築貸款,但第二 期、共七十六億元的地價,根據合約條文,要在今年底支付(最後三成地價在明年底前支付)。項目按規定要在六年內分期完成,並且於明年一月尾傷殘亞運會完結 後二十四個月內開工,否則每日需付二千五百五十萬元違約金。三家公司要想辦法大撲水。本來亞運城中的運動員村,已由政府建好,並併入整個亞運城項目招標, 即包在地價內。運動員村等已有八千伙已建好,住宅會待今年底亞運會後才銷售,但地產代理行都收到消息,會在年中預售,亞運會後入伙。到近日廣州舉行珠三角 房博會,亞運城的模型提前在場內展銷,似要急推首批共二千個單位套現。

已建好的運動員村及媒體村等屬普通住宅,面積由八十平方米至一百二十 平方米不等,而最少過百平方米的技術官員村前臨江景,記者從天台能環視整個亞運城,更可遠眺蓮花山旅遊區,屬豪宅級,預計可以每平方米九千元銷售,讓發展 商套現十六億,但屬杯水車薪。中原地產廣州總行總經理黃軒明亦說,要「一Q清袋」極具難度:「廣州市中心六區一年只賣萬多二萬套房,發展商要一次過將幾千 個單位放出來,會『隊冧』廣州樓市,慢慢賣又可能要賣好耐,這就不可以即時大幅套現,可謂進退兩難。」市場傳聞,具軍方背景的中信集團,及實力較雄厚的世 茂房地產,會加入亞運城項目,為三家蛇吞象「食滯」的公司解困。

一線城市迅速回軟

這類股權、土地洗牌的情況,將來料陸續出 現。本刊記者直擊上海、海南、廣州、深圳等一線城市,發現樓市已急速回軟。在海南島,樓市已進入停戰狀態,在海南富力灣現場所見,只有十數人睇樓,記者向 售樓職員說想買一個一千萬的別墅,問她可否做貸款,她無奈地指:「你有現金嗎?公司說不可以再做貸款,我們也沒有辨法。」她再問記者在香港持有多少個單 位:「如果你和你的家人,一共已擁有三個單位,那就一定不可以再買。公司規定現在不可以做改名手續,你一定要在兩年後拿到房產證,才可以轉讓。其實你最好 五年後才賣,因為五年內轉賣,交稅要百入之三十到六十,並不划算。現在都說長線投資,兩年後這裡有鐵路可到達,酒店蓋好,會所會弄好,價錢一定比現在升很 多倍!」

而向為「炒家樂園」的上海,在中央連串政策打擊下,半個月來二手成交急跌逾六成。其中,上海浦西及浦東兩大熱炒樓盤,包括瑞安集團 旗下的翠湖天地,以及世茂集團旗下的濱江花園,成交冷清。「三月份翠湖天地有逾三十套成交,濱江花園單係四月上半月已有三十三單,但政策一出,即時無成 交。」上海中原地產副總經理呂尚倫(Alan)說。這次政府出招之猛,是歷來之最,令市場措手不及,多區陸續出現撻訂潮。「有個香港人用五百七十萬買咗浦 東樓盤——江臨天下一個單位,用作自住,俾咗二十萬訂,政策一出,即刻話唔要,雖然業主肯減價十萬,最後都撻咗訂,買家希望等樓價跌一成左右才買。」上海 中原地產另一副總經理李錦德(Peter)表示,撻訂的客戶中,亦有不少原是首次置業的,但因曾聯名和家人一起供樓,在政策出台後,變成購買第二套房,首 期付款由三成急升至五成,因負擔不起而被迫撻訂。

廣州深圳水盡鵝飛

在廣州市的天河區,平均房價由每平方米一萬一千元至兩萬多 元不等,而近年當炒的珠江新城,每平方米售價由兩萬多元起,近月成交已見淡靜,中原地產經紀陳世贊說:「近年投資者開始炒鄉郊,但那邊不像城市咁,並無支 持位,個市冧就死先。自中央推出多個政策後,本月成交只有上年每月平均的一半左右,相當慘淡。大家都在觀望,業主唔降價,投資者唔敢入貨,我哋少好多生 意,聽聞有投資者將錢轉去買股票。」而深圳情況亦然。

在現時二手樓轉為淡靜,開始出現減價下,一名內地發展商管理層預期,今年下半年便會開 始有水緊的發展商減價及出現土地轉讓情況,不夠實力的發展商唯有泊實大碼頭。例如恒大地產,上市時「大劉」劉鑾雄已經認購了五千萬美元股份,一月底時又認 購一億五千萬美元票據;到恒大前星期的六億美元優先票據,亦悉數發行予大劉及華人置業。而另一有靠山的碧桂園,○七年上市時獲同鄉四叔李兆基斥資十億元認 購;主席楊國強前年想收購TVB,四叔仍肯科水借錢支持。這些靠山最後會否變成「食人唔『舌累』骨」的大耳窿,將拭目以待。

中央連環拳招招 到肉

單是四月份,中央政府已出了十多個重拳狂撼熾熱中的樓市,發展商不想坐以待斃,只好見招拆招。



255 天價 搶地 地狼 胎發 展商 撲水 水續 續命
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冇成交期唔殺訂有價講七萬蚊呎天價穿煲做媒越南買家起底

2010-06-10  NM





恒基旗下的天匯,九個月前曾是香 港人的驕傲,六十八樓A的單位,成交呎價七萬一千二百八十元,打破倫敦One Hyde Park頂層呎價六萬三的紀錄,成為全球最貴分層住宅,單是每月管理費就要三萬元,單計冷氣機房就過千萬!

但成交死線前夕,上週二恒基主席李兆基一改口風,主動提出現時恒指下跌,樓價有調整,為天匯減價成交鋪路;然而本週二賣地創新 高,若然恒基減價更凸顯天匯早前成交價「水分」甚高。

而四叔最新版本指一口氣掃入廿個單位是單一買家,估計這人就是越南商人朱立基,而他與 早前「認頭」買入天匯的DJ秦善文關係又撲朔迷離,為天匯這廿七個交易再添詭異色彩。本刊到胡志明市,把這個天匯買家「越南朱」大起底,發現他的資金來源 亦十分神秘,在港狂掃豪宅與發展商大合奏,其實是想泊上大碼頭。

天匯六十八樓A單位以七萬元天價成交已有九個月,但這樁成交都給予人 「Too good to be True」的印象。天匯整項賣樓交易都非常詭異。當初天匯推出市場並沒有公開發售,有興趣的買家只能透過恒基售樓部預約參觀,恒基會審視其背景才決定是否 接受參觀,連售樓部職員亦無緣見到買賣文件。去年十月底,恒基只公布有一單位以呎價七萬成交,旨在引起市場起哄,但對其餘廿多個交易無再交代。今年二、三 月,天匯成交期將屆滿,恒基被踢爆已出售的廿八個單位中,只得一個完成交易。而賣出的廿七個單位都用離岸公 司登記,付款條文並不一樣。在買賣合約上,亦沒有訂明完成交易日期(Agreed Date),買家多次延期交易,恒基並不打算殺訂,只是一直無了期拖延,直至地政總署六度去信要求恒基解釋,在公眾「逼供」下,恒基才訂出本月的十六日, 作為成交的最後日期。

買賣雙方口徑不一

愈接近成交日期,恒基方面對買家身份的口風,又前後有矛盾,去年十月天價成交後,全城 關注買家的身份,當日恒基營業部總經理林達民隱隱晦晦地說:「佢講廣東話嘅,但有濃烈的 普通話口音,應該學緊普通話啩!」另一邊廂又對外放風,指買家是內地富豪。其後李兆基又親自出來解畫指:「香港鄰近有許多新富豪,就好像大陸,那些新發財 的,財富不遜於香港富豪……。」又話內地富豪買樓:「唔貴唔買,好似女人買手袋。」

一個月後,傳媒從臨時買賣合約的買家簽名中,發現天價單 位的買家是四十二歲的唱片騎師秦善文。雖然李兆基即時出來澄清,指秦善文只是買家授權的簽署代表,並非買家本人。但秦善文卻否認是「人頭」,而是與幾個人 組成團隊作投資,買賣雙方言論矛盾。

越南豪客現形

上週二,李兆基在恒基股東大會後承認,大部分天匯買家屬同一買家,「有個客 同我買了二十多幾個。」又說恒指跌了兩成,暗示樓價「有得傾」。根據種種蛛絲馬跡,這個客人的身份就是越南華僑朱立基。

未成交廿七個單位 中,秦善文簽名的公司共買入六個單位,葉德榮簽名的公司買入另外六個單位,劉玉菁簽名的公司買 入四個單位。這三個買家雖然以不同公司登記,但登記地址都是重疊的。另外,買入天匯其中 四個單位的張莘,及買入另外四個單位的律師李廣耀,他們的登記地址亦是中環中遠大廈十樓。張莘曾替朱立基買入中環盈置大廈,及掃入多個山頂倚巒單位。秦善 文於今年一月開設的Hi-Fi鋪,位置就在大業主朱立基於○九年以三十六億購入的盈置大廈商場內。以此推算,朱立基購入單位共有廿四個。

上 星期仍身在越南的朱立基,本週一已返到香港其盈置大廈的寫字樓,記者在大廈門外守候期間,數名辦公室職員亦走到大廈大堂,監視記者的一舉一動。另一邊廂, 卻吩咐大廈保安安排平日行人止步,要經過商場廁所的走火通道給予朱立基鬼祟逃離現場。無獨有偶,天匯「買家」秦善文開設的音響器材公司,就設在盈置大廈一樓商場,秦善文見有記者在大堂等朱立基,竟然主動上前邀請守候在大廈外的記 者,往其辦公室訪問,企圖調虎離山,令朱立基可逃離大廈,可見「護主情切」。他又主動向記者提及:「已簽好晒所有文件啦,總之十六號大家都開心。」

秦 善文亦向本刊記者坦承認識朱立基:「佢只係我一個Walk-in客,佢二月同我買咗套二百幾萬嘅音響,我亦都有上去佢倚巒屋企幫佢擺位,但我完全唔知佢係 天匯買家,我哋亦無討論過天匯。」他亦主動交代其盤算:「我哋係成個團隊咁買樓,目標係想令天匯附近,干德道嘅樓價上升。其實我哋喺附近有批單位已經賺咗 一筆啦,你哋無人知咋。」更有其欲蓋彌彰之感。

借買樓搭關係

據知,朱立基願意與恒基進行「天價」交易,目的是與大發展商發展 長遠關係。○七年任香港小輪發展部董事鍾麗幗曾到過越南覓商機,從中認識到在越南做酒店 及地產的朱立基,遂由她穿針引線安排予恒基營業部。有認識朱立基的越南商家指,自從○七年爆出朱氏夫婦掃入五幢新地豪宅倚巒後,一次朱立基出席活動時被問 及此事,「佢當時同人哋講,話係篤數啫!」因此這次再傳他買入全數廿四伙天匯單位,有當地商家認為此舉跟倚巒交易如出一轍,純為幫發展商「出頭」。

這 位越南豪客,其實是土生土長的香港人,小時候父親朱鎮康在上環東邊街開設「銘昌號」賣乾貨,一家人住在東邊街唐樓,並在天台曬鹹魚,街坊都得悉,朱家的兒 子在越南發達,原來朱父早年自學英文,朱立基早年到過德國留學,並在香港一間代理德國啤酒的公司打 工。八十年代尾,朱立基被調到越南胡志明市拓展啤酒生意,當時在胡志明市經營銀庭酒樓的張美蘭因跟朱立基入貨而認識。

越南賣啤酒結緣

張 美蘭與越南官員稔熟,與五名政府官員和商人為結拜兄妹,她就排名第三。九十年代初她跟幾個朋友,與越南旅遊局旗下的物資公司合作入口燈飾、酒店設備,但當時越南仍受到美國禁運,張美蘭的生意蝕大本。約於九三年朱立基與張 美蘭成立萬盛發,眼見外資開始湧入胡志明市投資,於是陸續開設兩家餐廳,到九五年再投資開設一家只有六十四間房的小型酒店,名為溫莎西貢酒店,但生意經營 失敗,並且欠債纍纍,後來得一朋友借錢事業才起死回生。後來才升任為越南清查局(相等於香港廉政公署)副局長,與張美蘭屬結拜姊妹的阮氏玉蓮指:「令張美 蘭起死回生的是一名叫胡丹的香港籍越南華人,是由我介紹給張美蘭認識的,胡丹認識不少官員,並介紹熊德龍予他們認識,並借了六百萬美元給他們。」本週二, 記者找到胡丹,她說:「我係冤枉嘅,每次提起都好傷心。」

搭上中國間諜

熊德龍被稱為中國在美的間諜,小時在印尼由當地華僑收 養,八十年代初移民美國,成為親共僑領。他除了是雲南香煙紅塔山的代理,九十年代中還從台灣人手上收購了美國的華文報紙《國際日報》,更是《人民日報海外 版》及《文匯報》美洲版的發行代理。有指他九十年代因涉及軍火走私案及克林頓時期政治獻金案,遭美國司法部搜捕而返回中國大陸,至今不敢回美國。○二年張 美蘭為請得熊以六百萬美元入股其公司的五星級溫莎酒店連安東商場項目,以及服務式住宅 Sherwood。然而之後熊經多次交涉,張美蘭仍未將兩個項目的部分股份,經正式手續轉名予他。熊德龍最後在大怒之下決定抽資,要張美蘭還錢,案件最後 鬧上法庭。

當時張美蘭指該六百萬美金,已交予好友胡丹代為還給熊德龍,由於胡丹否認此事,張美蘭於是狀告胡丹私自挪用款項,令胡丹坐監八個 月,最後雙方庭外和解,事件不了了之。阮氏玉蓮稱:「張美蘭平步青雲完全靠借到六百萬美元,佢嘅事業係佢自己一手奮鬥出來,老公不是本地人,爭取不到 的!」

現時萬盛發在市中心Dong Khoi的地皮,位處市政廳附近及地標新華大廈對出,是市內絕無僅有的靚地。這個地盤過去數年因政府政策改變,令萬盛發多次更改土地用途,及後○八年越南 出現經濟危機,再令地皮一直丟空。 其實早在○七年時,朱立基曾一度將地皮項目以廿六億元賣予香港上市公司潤迅通訊,以換取三成潤迅控股權,惜後來合作計劃因潤迅管理層捲入廉署官非而告吹。

大 陸高官關係密切

朱立基之所以能成為胡志明市著名地產商人,有賴其越南籍妻子張美蘭協助。交際手腕了得的她,經常出席會晤越南國家領導人的活 動,又經常捐錢做善事,因此與政府關係友好。

雖然萬盛發在胡志明市甚為出名,但朱立基為人卻非常低調,雖然是越南香港商會成員,但卻甚少出 席商會活動應酬。「佢多數去番自己開嘅餐廳食飯,據聞佢仲住喺西餐廳AMIGO樓上。AMIGO條街全部物業都係政府嘅,唯獨佢間餐廳個幢樓係佢哋私人 嘅,由此可以睇出佢哋同政府關係幾好。」朱氏夫婦與中國領事館亦十分稔熟,中國領事館的活動,多在溫莎酒店舉行。而萬盛發在鄰近市中心的第三郡的服務式住 宅Sherwood Residence,便鄰近中國領事館,領事館職員更長期租住其中。前幾年,鄰近越南的廣西,中國政府投下二百億美元作為扶貧基金,據知張美蘭與廣西官員也稔熟,有生意「合作」。朱立基及張美蘭「財來自有方」,可見一斑。

老 臣子紛紛離任

恒基賣樓弄出這個大頭佛,無論交易價格、成交條款,買家都顯得十分詭異;不少老臣子都看在眼裡,這與恒基營業部的賣樓手法有直 接關係。現任恒地副主席林高演一直是四叔身邊的左右手,隨着老臣子逐漸淡出,他在集團內 的勢力愈加鞏固。○五年,他的弟弟林高禹就直接參與了恒地的營業部,擔任顧問,同年在恒地做了廿年的營業總經理張炳強就離職,投到英皇地產去。

自從林高禹插手恒基營業部,賣樓手法起了巨變,首 先他喜歡利用藝人來做宣傳,在他旗下就有一間名為誠粵娛樂製作公司,○六年開售翔龍灣 時,其胞兄林高演現身翔龍灣,就「巧遇」成龍並雙雙握手,林高演當場笑指「有情有義極具義氣的成龍購入六座八個單位,作為旗下員工宿舍之用,不過就無透露 涉及資金,但已收宣傳之效。林高禹又找來老牌歌星兼他的友好薰妮唱翔龍灣的廣告歌,又安排自己女兒做翔龍灣代言人,只是反應奇差,最後被抽起。

明 星攻勢催谷樓盤

後來又安排容祖兒為大埔比華利山別墅作宣傳;○七年十月就傳出藝人周星馳一口氣購入十一座比華利山別墅,但據本刊查冊,周星 馳簽下買賣合約只有七個單位,其中四個更在○八年底取消交易;這種賣樓手法,與早前大圍名家匯買家認購三個單位,可以退回兩個,如出一轍。曾在恒基營業部 打工的員工說:「林高禹好鍾意叫我哋報大數,明明賣咗二百個單位,就話要報四百個,張價單寫樓價比如係一百萬,就要我哋同個客講百二萬,搞到賣樓好烏煙瘴 氣。」據知因着賣樓的手法,營業部謝偉銓有不滿,欲離開營業部,最後調到陽光房託任主席, 但今年三月他宣布將到爪哇控股任職,正式離開恒基。

老臣子相繼離開營業部,總經理一 職遂由林達民接任,他事事聽命於林高演,據知林高禹雖然在恒基系內沒有職銜,對營業部仍有參與意見,去年的聖誕節聯歡仍然有份坐在主家席上。

除 了營業部,林高演對其他部門都有他的嫡系馬房,如建築部黃永灝、地產策劃部總經理郭文 祥,以及香港小輪發展部董事鍾麗幗,他們都是近幾年從外聘請過來的。天匯的廿七個未成交 單位如何埋尾,且看恒基副主席林高演如何替四叔收拾殘局。



成交 期唔 唔殺 殺訂 訂有 有價 價講 講七 七萬 萬蚊 蚊呎 天價 穿煲 做媒 越南 買家 起底
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直擊普洱茶大王白水清香港基地 一片茶餅一五九萬元天價的祕密

2010-7-26 TWM





普洱茶,被稱作「喝掉的古董」,在香港柴灣的老舊工業區內,竟藏了一座價值上億元的普洱茶祕密基地,擁有者是一位僅有小學學歷的茶農之子,他是如何成為普洱茶大王?

撰文‧林宸誼

二○○八年十二月,重量級拍賣商中國嘉德,首度為單一商品舉辦拍賣會,主角是陳年普洱茶,當天,一箬(包裝單位)有七片,一片重量不到三百公克,出身清末 民初的極品之一「福元昌」普洱茶餅,以一片人民幣三十三.六萬元(約新台幣一五九萬元)的天價奪下最高標。若以普洱茶專家表示,每片普洱茶餅平均分三十次 沖泡計算,等於每次的沖泡,價值新台幣五萬元以上。

這場拍賣會上,最受矚目的並非標下天價普洱茶餅的中國富豪,而是提供這片茶餅的香港泉盛貿易董事長白水清。

因為,不只這片「福元昌」茶餅,當天標價第二與第三高的普洱茶餅,也全出自他的手,香港媒體如此形容今年五十五歲的白水清,「普洱存量勝過北京故宮」。身為世界茶文化交流協會會長的他,更被雲南當地封為「全球普洱茶十傑」之一。

掃蕩市場七○年代散貨

兩岸三地﹁剩不到五%﹂

七月初,本刊取得白水清同意,成為台灣第一家走進這個全球最大普洱茶祕密基地的媒體。出發之前,就已有台灣普洱茶行家透露,白水清不像一般茶商會開設門市 或茶行做零售,他的客源以中國、香港、台灣與東南亞的富豪與收藏家為主,因此,除非經由熟客介紹,不然很難找得到他的倉庫。

儘管已有心理準備,但讓人意外的是,這個祕密基地竟位於距離香港市中心約二十分鐘車程的柴灣工業區的一棟老大廈內,穿越貨車車陣與工人吆喝聲,還得搭上貨 梯直上十二樓;第一眼見到白水清,穿件粉紅色POLO衫,挺著中年男子慣有的鮪魚肚,很難想像,他就是普洱茶大王。在這裡他有二座倉庫,合計一萬平方公 尺,相當於三千多坪,存滿了比黃金還值錢的普洱茶,價值人民幣上億元。

普洱茶產在雲南,炒茶則在廣州,作為彈丸之地的香港,則因其悶熱潮溼的氣候而成為藏茶寶地,這也是白水清選擇在香港打造全球最大普洱茶基地的原因。走在狹 窄的通道,牆上到處掛著抽風機,每一落都代表不同年代的普洱茶,而這還只是白水清的其中一個祕密基地而已,在東莞、廣州、廈門與白水清的故鄉福建安溪,也 都設有倉庫存茶。

﹁七○年代散茶,已經收購了好幾萬斤回來。﹂白水清一邊指著堆高到離天花板只剩不到十公分的紙箱說著,「兩岸三地的市場,流動貨源剩下不到五%,」另一批 文革時期出產的磚形普洱茶,又被稱之為「文革磚」,以一箱一百六十磚、每塊厚磚均逾一千港元計,一箱市值已經逾十六萬港元。生產於六、七○年代的「文革 磚」,坊間已經存貨不多,但白水清存貨卻是一箱一箱堆滿貨倉。

壟斷香港貨源建立普洱王國跨足台灣 掌握六成市場十七年學歷只有小學程度的白水清,家裡本來就是種茶的,十幾歲就在家裡的茶場幹活,也待過村裡的耕山隊,還曾在建築工地做過木工。

一九八二年,白水清移居香港,一個農村小夥子來到大城市,本來想著從此能一步登天,但接連做過小商品、中藥材與玉石生意,可惜沒有一項能成功。

最終,幫他站穩事業第一步的,還是得依賴家鄉生產的鐵觀音茶。二十八歲那年,白水清花一千港元,託人從福建安溪買鐵觀音到香港銷售,當時他的買進價格是一 公斤二十二港元,到了香港卻能以一公斤二百港元售出,有將近十倍的獲利,讓他看見香港飲茶市場的驚人實力,也逐步為他累積起人生的第一桶金。

有了第一桶金,加上自小就學來的飲茶專業知識,白水清開始在香港大舉蒐購普洱茶,這些價值不菲的舊茶,大部分是來自香港八、九○年代因拆樓而結業清倉的舊 茶樓。為何鎖定普洱茶?白水清的理由是:「烏龍茶或鐵觀音,偏酸性,對胃部較刺激;生活水平開始高了,吃太多高脂肪食物,飲普洱茶才不會傷胃。」白水清逐 步建立起專屬於他的普洱王國,掌握大部分老茶貨源的他,站穩香港市場後,白水清再將商業眼光瞄向海外,第一步是台灣。

一九八七年,他先輸出較便宜的普洱熟茶(人為條件下通過高溫溼熱加速熟成轉化,以達到快速實現陳年口感效果)試探台灣飲茶市場,九三年,再以一片一千港元 的紅印普洱價格,成功的賣進台灣,白水清自稱:﹁九三年開始,台灣市場上超過六成普洱,都是從我這兒賣過去的。﹂九○年代中期,普洱茶在台灣大熱,吸引不 少香港茶商將大量陳年普洱賣到台灣賺錢。由於政治原因,當時大陸的貨物不能直接運至台灣販售。

因此,有不少茶商遂透過中間商以走水貨形式,將拆走包裝紙的普洱茶帶到台灣,當時部分人甚至利用北越的產地證,將普洱茶賣至台灣,一年銷量可以達到七、八千萬港元,業界人士指出,白水清因此賺了大錢。

香港媒體統計,從一九九六年至二○○一年間,白水清已經有能力買入將近六百萬港元的杏花村別墅、上萬平方公尺的工廠貨倉、供兩名兒子到英國及加拿大念書,可看出白水清當時已累積出相當財富,不過白水清否認這項說法。

眼看當時市場接受度最高的「紅印」普洱茶的價格,在九七年漲到每片港幣一萬元,白水清評估台灣高端市場已近飽和,他將眼光再轉到韓國與馬來西亞。談及亞洲 普洱茶市場,白水清如數家珍,「從接受度來說,台灣是從一千港元到一萬港元,韓國從港幣一萬元到三萬元,馬來西亞則是由三萬港元到五萬港元,都面臨到飽和 階段……。」

流通量少價格狂飆

七年平均漲幅至少逾七倍

而真正讓白水清紅透半邊天的原因,還是拜大陸富豪崛起,開始加入收購普洱茶的行列之賜。

在海內外普洱茶圈被尊為﹁泰斗﹂的台灣師大教授鄧時海即指出,以前老茶都在香港的茶行、酒樓或者收藏者手裡,只要有錢賺就會放出來,但現在老茶大部分都進了內地這些愛喝老茶的企業家手裡,賣出來就難了。

而這也是讓普洱茶從○三年起開始狂飆的原因,其中現今台灣普洱茶市場流通量最大的七○年代︱︱七五四二普洱茶,七年來價格狂飆十六倍,統計占市場流通量逾 六成的五大品項普洱茶,七年平均漲幅至少逾七倍(見表)。「中國人現在有能力喝人民幣四、五萬元水藍印普洱茶的多的是,」白水清指出。

端出已有百年歷史的老茶,白水清大方提供拍照,自兩年前在中國嘉德舉辦的普洱拍賣會一戰成名後,他無疑已成為茶界談論最多的普洱茶大王。

普洱茶

「被喝掉的古董」

普洱茶之所以珍稀,就是因為茶性溫和、不傷胃、又可補氣的普洱老茶越喝越少。

普洱生茶是直接將殺青、揉捻、乾燥之後的普洱毛青,經蒸熱再壓製成形。而熟茶則是在蒸熱壓製前加上一道「渥堆」(將毛青混合菌種集中堆在一起,使茶葉提高溫度、溼度)的工序。

生茶儲存在相對溼度80%以下為「乾倉」,大於80%為「溼倉」。

白水清私房泡茶術

好普洱茶的沖泡法只須掌握兩個基本要素:水溫和茶葉浸泡時間。

1.普洱茶的水溫:攝氏100度可將普洱茶茶味泡出。

2.茶葉浸泡時間:第一道茶水可捨去,第二道起飲用,浸泡時間大約20秒,第三道浸泡時間略為第二道長些如30秒至40秒,以此類推。

3.普洱茶的沖泡方法步驟:A.將大約10克普洱茶置入茶壺。B.煮開的沸水緩緩注入茶壺中,水位必須超過茶葉。C.濾去浮起的泡沫,浸泡約10秒鐘後, 洗茶一次,倒掉茶湯。D.再次注入沸水,蓋末茶葉,蓋上杯蓋,靜置20秒左右。E.倒出茶湯,品味第一杯茶,先讓茶湯在口腔中靜置3至5分鐘,感受口腔裡 的回甘、生津的味道。F.普洱茶葉是非常耐泡的,喝完第一道後,千萬別把茶葉丟棄,可續泡至全無茶味為止。

白水清

出生: 1955年,福建安溪人

經歷: 茶農、建築工人

現職: 香港泉盛貿易公司董事長

世界茶文化交流協會會長

地位: 2008年中國嘉德拍賣會普洱茶前三高拍品出自他手普洱茶越陳越「金貴」 單位:新台幣 元品項 年度 70年代 80年代 90年代 2000年 7年平均

漲幅(倍)

7542 2003 3000 2000 1000 800 16 2010 60000 45000 8000 2500

7532

雪印 2003 3000 2500 2000 2500 11 2010 60000 45000 12000 3000 8582 2003 N/A 4000 1500 1000 9.5 2010 N/A 50000 15000 3000 水藍印 2003 6000 N/A 1800 1000 7.5 2010 60000 N/A 12000 3000 綠大樹 2003 N/A N/A 1200 1000 7.2 2010 N/A N/A 12000 6000 註: 1.該五種品項占台灣普洱茶市場流通量逾6成2.除80年代水藍印因標示與品種不符外,其餘N/A均表該年未生產資料來源:依台灣多家普洱茶專賣店售價綜 合整理



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安踏为何天价购买COC赞助权益

http://www.21cbh.com/HTML/2010-12-17/1NMDAwMDIxMTI1Nw.html

“体育营销”,有人谈的是概念,丁世忠聊起来就是一门生意。

为亚运会中国体育代表团提供领奖装备,安踏 (2020.HK)再次开展了一轮营销宣传,该项权益是2009年6月安踏与中国奥委会战略合作协议中的核心条款,根据协议,2009至2012年期间, 安踏独家为参与重大国际赛事的中国体育代表团提供出场装备,协议中的赛事包括2010年温哥华冬奥会和2012年伦敦奥运会。

据中国奥委会一位官员的公开说法,此项赞助金额“不低于2008年北京奥运会TOP级的赞助门槛”。一个案例可以形象诠释所谓“TOP级”的概念,联想集团曾是北京奥运会TOP级赞助商,其支付代价为6500万美元,按照当时汇率折合人民币约5.5亿元。

丁 世忠不讳言,安踏拿下中国奥委会赞助权益代价不菲,“有一个竞品企业跟我说,从实在生意的角度算,只能支付安踏价格的70%,高出70%就觉得不合适,可 是他们衡量价值的角度,没有考虑我们的战略需求。就安踏来说,最缺的就是代表中国体育至高点的资源。”他反问记者,“现在中国体育资源中哪一个比中国奥委 会位势更高?”

“捆绑”体育资源

“作为一个专业运动品牌,如何才能在公众心目当中建立起公信 度?运动品牌一个很有趣的游戏规则,就是占据高端的体育资源,无论耐克或阿迪达斯都概莫能外。跟何种层面的运动资源绑定,决定着运动品牌在行业里的地 位。”安踏执行董事兼执行副总裁郑捷说,此前他以中国区总经理的身份为锐步服务。包括利润、库存周转率在内的若干财务指标,安踏目前领跑中国本土体育服装 品牌,其市值规模一度超过400亿港币,在全球运动服装品牌仅次于耐克和阿迪达斯,战略目标直指本土运动品牌销售量和美誉度的No.1,然而,令丁世忠尴 尬的是,他手头就缺少“位势高”的体育资源。

翻阅一下安踏和李宁(02331.HK)2008年年报,安踏此前在优势体育资源的捉襟见肘一 目了然:奥运年,李宁品牌赞助的中国国家体操、跳水、乒乓球和射击四支队伍,获得了中国代表团51枚金牌中的27枚,而安踏的品牌赞助论述中甚至都没有出 现“奥运”字眼,只有CBA 和“中国乒乓球超级联赛”这样的本土资源。郑捷道出了安踏当时的落寞:“我们是这个行业的后来者,很多的优势体育资源都被阿迪达斯、耐克和李宁三大巨头瓜 分了,他们该拿的都拿走了,剩下的我们还能有什么?”

当中国奥委会决定将2009至2012年期间赞助权益打包出售,丁世忠决定果断出手, “不会有第二个选择”,价格甚至不是他最重要的考量因素。安踏副总裁张涛回忆,当时安踏管理层内部就赞助权益的价格存在很大分歧,丁世忠用一句话一锤定 音,“你们谁能告诉我还有哪个是更好的?如果没有更好的,我们就没有选择。”

丁世忠说他喜欢看英超,不过目前英超的价值对安踏并不大,“我 刚去英国看了英超,赛事资源真的不错,可是安踏99%的产品在中国内地销售,我去英超投入很大的营销资源,跟我目标消费者没有关联。”既然强调的要与品牌 定位和目标市场吻合度。那么,除去战略考虑,重金拿下的中国奥委会赞助权益,安踏凭什么说这是划得来的生意?

在郑捷看来,一个运动品牌内涵可以从三个维度考量:是否真正体现运动精神和体育精神,帮助提升消费者的运动水平;是否能够代表一个国家的运动形象,借此提升运动品牌的公信力和知名度;是否具有国际化的形象,以时尚设计、舒适体验的捕捉到年轻的消费者。

因 此,就安踏赞助体育盛事实现的效果,郑捷总结为两点,:一是代表中国体育,另外一个是代表体育精神。“这两点来讲都是站在国内最高的制高点上。而中国奥委 会的赞助资源,对于前两方面来说,价值非常大,毕竟,任何一个品牌只要可以跟国旗和五环能够结合在一起,代表的就是国家形象。所以,这样一个赞助本身对我 们来讲意义重大。”

求同与存异

顺延下来,一个要追问的问题是,这种听起来有点过于“宏大叙事”的中国体育的精神内涵,究竟能与安踏的消费人群产生怎样的实质性的联系及互动?

郑 捷的解释是,这种连接的纽带就是中国大众体育用品市场,这是安踏品牌的核心市场,也是与“三巨头”的区分所在,郑捷对于竞品的人群有着这样的解读:“耐 克、阿迪达斯,他们主力消费人群是中高端收入的白领,一二线城市为主。李宁进行的品牌再造,其消费群同样是一二线城市的90后年轻消费者。这个人群要的是 特立独行的,追求相对个性化、张扬自我的品牌性格,他要穿出来的东西跟同学、跟朋友就是有些不一样,让他们觉得自己很潮。”

然而,安踏所谓的“大众市场”,更为明确的指向是,分布在中国腹地更广泛的二三线城市(甚至是四线城市)的年轻消费群。中国社会发展的 梯度结构,赋予这个消费群另外一种精神特质。郑捷说,安踏聘请的三家市场调研公司,都不约而同捕捉到了这一点:“二、三线城市里的年轻人,他们希望大家认 为,他在穿着方面有一点点自己的特色,但是他不愿意脱离开这个群体,他非常恐惧自己不属于团队的一份子,这就是中国更大部分年轻人的现状,他们是寻找一种 差异化,但是寻找差异化是要有条件的,不能让别人觉得我是另外一个族群的人,跟其他人不搭界。”

也就是说,安踏的目标客户群,既希望有点小个性,但又希望与群体密不可分。这与李宁的新口号“让改变发生(Make the Change)”,有着明显的区隔。

于是,安踏便把二三线市场目标人群的这种心理倾向转化为产品设计,即产品要提供差异化,但是差异化或者个性化的程度不宜太明显;如果转化为品牌的精神特质,就是品牌需要为这个更广泛的人群提供共性的价值取向,产生集体归属感。

“即 便从目标市场出发,我们也一定要拿到一些体现共性的体育资源。这种共性,相当部分就是国家的一种归属感,对不对?亚运会看刘翔比赛,8万人的场馆全部爆 满,中国大多数年轻人都在看,很激动,都在摇旗呐喊,这种国家的荣誉感其实是根深蒂固的,并不会因为你相对前卫,有一点点特立独行而发生变化,这就是我们 品牌诉求寻找的共同点。我们立足一个大众品牌,借助奥委会的平台,运动员穿着我们的服装,看着国旗冉冉升起,就有一个更好的位势去扩大我们的基础。”郑捷 说。

当然,奥委会的特许权益并不是体育营销的全部。安踏运动品牌拓展的细分市场以篮球、网球以及跑步相关为重点。为了突出品牌专业会,亦在多个细分领域提供赞助,以篮球为例,即包括NBA球星、CBA和CUBA这样的本土赛事。

丁 世忠说,未来3-5年,安踏的品牌定位仍然立足于中国的大众市场,其体育营销的目标仍在于代表国家最高的体育精神,并以设计和产品创新提升品牌的美誉度, “拿一个篮球来讲,在5年之前,95%中国的篮球运动员,都是穿国际品牌,现在95%都是穿中国品牌,这个数字你们都可以去调查。你拿耐克的1500元的 鞋,跟安踏的500元的鞋,我们确实没有办法比,但凡是国际品牌比我们贵30%的产品,就力争全部做得都要好,追求‘创新超值’。”


安踏 為何 天價 購買 COC 贊助 權益
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民工爭奪戰打響 天價藍領逼企業到境外

http://www.yicai.com/news/2011/02/693548.html

41歲的四川仁壽縣農民工黃彬穿著黑色皮夾克,面容整潔。憑著一手木工活兒,他目前在當地建築工地打零工,平均每月能掙五六千元。黃彬說:「我對自己的收入挺滿意,打算將來就在本地打工,不出去了。」

西部農民工在本地就業,這是很多東部企業不願意聽到的消息。近來,面對新一輪「用工荒」,各地民工「爭奪戰」硝煙四起。《經濟參考報》記者在西部勞務輸出大省四川各地採訪,探尋民工「爭奪戰」帶來的新問題。

勞動力市場正面臨失序考驗

一家鞋廠的老闆宋超告訴記者,縣內一些勞動密集型企業相互之間已經開始「挖牆腳」了,挖的對象就是普通農民工。

黃彬不願外出務工的另一個原因,是基於養老的考慮。他說:「我在仁壽縣買了新農保,等60歲以後,每月都有養老錢拿。要是我出去打工,就沒辦法繼續買新農保了。我不會去外地打工。」這在當地用人企業和勞動部門聽來是個好消息。

就在幾年前,仁壽縣勞動部門還在為幫助農民工尋找崗位而發愁,如今,卻是企業主動找上門來要求招人。今年春節後,四川省一些地方政府為了幫助招商引 資企業招工,紛紛聘請中介在成都火車站對出川農民工進行截留。據他們介紹,一些大型企業在招商引資時,就將「政府幫助招工」作為投資建廠的一個前置條件。

面對西部省市開展的「截流」行動,東部一些傳統的勞務輸入地也在當地政府部門的組織下開展了「爭奪戰」,有的東部城市組織數百輛長途汽車,到中西部勞務大省「接回」農民工。

一些主管部門和專家擔心,由於對「招工難」的預期增大,「農民工爭奪戰」日趨激烈,而本應由市場機制正常調節、配置的勞動力市場正在「招工難」的壓力下逐步失序。

金堂縣是四川省有名的勞務輸出大縣,當地有大批外出務工人員長年在東莞打工。《經濟參考報》記者在金堂縣採訪瞭解到,為了緩解當地用工壓力,今年春 節前,當地相關部門組成代表團趕赴廣東東莞,對這個縣外出勞務人員進行慰問,並在當地媒體上刊載廣告,宣傳該縣產業發展狀況,號召本縣農民工返鄉務工。

「爭奪戰」不僅表現在東西部之間,還表現在企業之間,勞動力市場正面臨失序考驗。在金堂縣採訪時,一家鞋廠的老闆宋超告訴記者,縣內一些勞動密集型企業相互之間已經開始「挖牆腳」了,挖的對象就是普通農民工。作為金堂縣的政協委員和鞋業協會會長,他準備請縣長出來調停。

長期關注農民工問題的四川省社科院副院長郭曉鳴提醒說,勞動力市場說到底還是一個市場經濟,應該由市場來配置資源,通過「招工難」、「民工荒」 這樣的市場信號,有利於產業的重新佈局和升級換代,地方政府應該積極淨化市場環境、規範市場行為,而不應大驚小怪,甚至越俎代庖。

「廉價勞動力時代已經成為過去」

「去年有了小孩,我們就決定回四川,畢竟這裡才是我們的根,我們不想讓小孩將來既不是四川人,又不是廣東人。」

目前,西部地區工資水平與東部沿海地區的差距日益縮小,這已經成為影響西部勞務輸出地區農民工流向的重要因素。在接受《經濟參考報》記者採訪的四川籍農民工中,大多數人對今年的工資期望值在2000元左右,比往年提高了300元以上。

眉山市仁壽縣是四川省人口大縣和勞務輸出大縣,據勞動部門瞭解,目前,仁壽縣的回鄉過年農民工中,有1萬多名農民工今年不願意再到東部地區打工。仁 壽縣勞動局就業中心主任劉剛說:「工資是一個問題,這幾年東莞的工資還比不上成都的工資,總體要低三五百塊錢。中國的廉價勞動力時代已經成為過去。」

除工資之外,「家庭」和「歸屬感」這些過去在農民工身上往往被忽視的因素,正越來越多地成為農民工選擇就業、乃至選擇生活方式的決定因素。記者在采 訪中,不止一次地聽到農民工為了更好地照顧孩子和老人,甚至願意放棄過去在外務工積累下的資歷和高薪酬,轉而留在本地就業。從這個意義上說,農民工正由 「經濟人」回歸其「社會人」的本來面目。

在仁壽縣滿井鎮金塘村,《經濟參考報》記者見到了在深圳打工12年的村民黃華。他告訴記者:「雖然在深圳一個月能賺4000多塊錢,但是不能在年老 的父母親跟前盡孝,心頭覺得很愧疚。長期不在家,老家房子也垮了。這次回來先把房子蓋起來,好好照顧父母,哪怕工資少一些也沒關係。」

楊龍婭兩口子是四川簡陽人,他們一再向記者強調「歸屬感」:「在東莞、深圳的電子廠打了這麼多年工,也習慣了廣東那邊的生活,但是我們始終覺得自己 成不了當地人,心是飄著的。去年有了小孩,我們就決定回四川,畢竟這裡才是我們的根,我們不想讓小孩將來既不是四川人,又不是廣東人。」

「要為今後的發展打下基礎」

超過80%的受訪者突出了「家庭、健康和快樂」對自身幸福感受的影響,多數人不再認同和接受父輩們「低收入、高強度和較差工作環境」的生活。

《經濟參考報》記者調查發現,經歷了30年發展的農村勞動力轉移輸出,目前新生代農民工佔據了務工人員總數的半壁江山。數據顯示,2010年四川省2246萬務工人員中,新生代佔到一半以上。

新生代農民工在勞動權益保障等方面有著更為明確的要求。23歲的四川宜賓小夥子林濤向記者坦言從沿海回四川之後的不適應:「這裡雖然工作崗位多了,但與東部相比,西部地區很多企業用工都不規範,該給工人買的保險不買,有的老闆還要扣押工人的身份證。」

與他們的父輩相比,新生代農民工對自身價值、生活質量要求更具有現代性。22歲的眉山市萬勝鎮農民工梁義德告訴記者:「我參加了光纖安裝培訓後現在在省內一個月都可以拿到1800塊錢。對我來說吃飽飯不成問題,家裡也沒什麼負擔,但工作一定要能為今後的發展打下基礎。」

在四川省社科院組織的對2500多名1980年之後出生的新生代農民工問卷調查中,超過80%的受訪者突出了「家庭、健康和快樂」對自身幸福感受的影響,多數人不再認同和接受父輩們「低收入、高強度和較差工作環境」的生活。

「我的標準是每月至少2000元。有些招聘企業開出的工價很高,但是一天要干10個小時以上的活,週末還要加班。這些企業招不到工,我一點都不覺得奇怪。」林濤說。

不具備職業技能反成企業爭搶對象

仁壽縣滿井鎮鎮長賀志輝說:「現在很多東部沿海的企業來我們這招工,要求的都是年齡在35歲以下的普工。有技術的他們不要,因為從事的都是簡單勞動。」

過去,缺乏職業技能的農民工,在勞動力市場上往往難以就業。然而記者發現,目前這一輪「用工荒」的一個突出特點在於,低附加值的普通工種普遍存在「招工難」,不具備職業技能的農民工反而成為企業爭搶的對象。

業內人士指出,儘管產業轉移是大勢所趨,但是目前,東部沿海企業低端勞動密集型產業模式仍在延續,而西部地區隨著承接沿海產業轉移、新一輪西部大開 發和經濟的快速發展,基礎設施建設帶來大量低端用工需求。這就造成了東、西部地區同時出現對普工的「爭奪」,並且這種爭奪將在當前和今後一個時期成為常 態。

新增勞動力減少,是普工短缺的一個原因。四川省勞務開發暨農民工工作辦公室副主任曹慶告訴記者:「四川農村勞動力目前有3800萬人,2010 年轉移輸出2246萬,勞務輸出水平已屬於高位運行。農村存量勞動力中,能夠轉移和輸出的『挖潛』空間已經很少了。而近年來,四川每年新增農村勞動力僅為 50萬至60萬之間,雖然勞動力供給總體呈增長之勢,但增幅下降已經是很明顯的了。」

對於普工短缺的現狀,用工企業紛紛提高了薪酬水平。位於成都市三環路邊上的錦江人力資源市場,素來是四川省農民工就業的「風向標」。根據這個市場的 統計,從2010年下半年到現在,由於用工缺口的持續存在,服務員、保安、保潔、普工等低技術、低知識要求的工種,其工資水平普遍有200元至300 元的漲幅。

成都市金堂縣是四川承接東部產業轉移比較集中的一個縣,當地方興未艾的製鞋、服裝等產業,正在吸納越來越多的本地農民工就地就業。金堂縣就業局局長 梁元惠告訴記者:「縣裡2010年的就業崗位比2009年增加了5000個以上,相應的外出務工人數,正以每年2000人至4000人的速度遞減。今年金 堂也出現了普工缺乏的現象。」

「東西部地區同時爭奪低端勞動力,表明我國東部沿海地區產業升級遠沒有完成。」郭曉鳴說,在正常年份裡,企業的生產工人相對穩定,而金融危機發生 後,沿海和內地相關企業先後出現「大面積裁員」;經濟情況回升後,又出現了「大面積招工」。並且這種大面積裁員和招工具有突發性和規模性的特點,由於大量 崗位與眾多求職者之間的匹配需要一定時間,這對勞動密集型產業形成巨大的衝擊和考驗。

錦江人力資源市場主任黃潔說,這次「招工難」所凸顯出來對勞動力、尤其是普通勞動力的旺盛需求是否可靠和穩固還需要進一步觀察,「因為這些勞動密集 型企業受國際經濟形勢影響極大,一旦外部經濟形式變化,這種需求就會急劇萎縮。不要忘了就在前兩年我們還在擔憂如何應對『農民工返鄉潮』。」

「天價藍領」正把企業逼往境外

記者 何豐倫 南寧報導

從數萬元月薪的紅木家具技術工人,到4000元/月的高級月嫂,從8000元「旱澇保收」的銷售代表,到數萬元的音響調教師……春節過後,遭遇 「用工荒」的不少地方,頻頻出現「天價藍領」的招聘廣告。《經濟參考報》記者深入採訪時,不少專家學者認為:「天價藍領」的出現,凸顯經濟結構轉型過程 中,勞動力價值日益凸顯,但要真正滿足企業的需求,實現雙重意義上的「互利共贏」,還需要多方共同努力。

最早在招聘啟事中打出「天價藍領」旗號的是福建連天紅家具公司,在這家公司的網站上,記者看到這樣的招聘啟事:打胚普工540元/天,五片鋸普工540元/天,銑床、台鏤普工480元/天,選料、斷料、斷板普工430元/天,維修、補材普工320元/天……

總工程師張耀真告訴記者,按照這一計算方法,五片鋸普工按照每月工作30天機算,月薪可達16000元,銑床、台鏤普通的月薪也超過14000元。他說:「這還是普通工人的收入,如果一個熟練工人,按照工作業績來計算,最高的月收入可達兩三萬元。」

記者在採訪中發現,紅木家具「天價藍領」並不足為奇,焊工、機械製造、銷售代表、調音師等諸多行業,也紛紛打出高薪聘人的廣告。與此同時,南寧、柳 州一些月嫂的價格也紛紛上揚。《經濟參考報》記者通過QQ、msn等方式,對正在聘請月嫂和計劃聘請月嫂的家庭進行調查時發現,春節期間,這些地方的月嫂 價格已相繼比原來上漲了300-800元。

常年研究珠三角勞動力問題的專家、浙江大學博士楊天保認為:勞動力價格上揚無疑是整個中國經濟發展到一定程度、產業結構升級換代的必然趨勢。他同時 指出:「『天價藍領』並不意味著徹底進入了『賣方市場』,因為企業一方的『天價』對應的肯定是勞動力一方的『高技術水準』,如果沒有『高水準』,也無法拿 到足夠的報酬。」

《經濟參考報》記者在採訪中發現,廣東、福建、浙江的一些傳統加工企業為了避免繼續出現「用工荒」的情況,開始著眼於建設「境外基地」的方式,培養自己的勞動力後備人才。但與此相伴而來的,則是相關產業「空心化陷阱」將逐漸浮出水面。

廣西玉林一家長期從事牛仔褲加工的企業業主覃國安告訴記者,2009年開始,企業已經在越南境內投資辦廠,短短兩年時間,僅勞動力開支就降低了不小 的費用。他說:「國內的勞動力價格一直在上漲,我和幾個股東一商量,人民幣升值我們在越南辦廠,還能用人民幣直接結算,月薪才幾百元,比國內的月薪動不動 上千元,便宜了一半。」

連天紅家具公司也正在醞釀打造「東南亞基地」。徐小晴說:「我們準備在越南等東南亞國家建設初步的加工生產基地,這樣能節省不少費用。但最大問題在於,當地勞動力需要相當長時間培訓。」

廣西人文社會科學發展研究中心主任、學者陳雄章認為:「如果勞動密集型產業向周邊國家轉移,可能會造成尚未富裕起來的我國中西部省區遭遇產業 『空心化陷阱』,這樣反而有可能持續拉大我國東西部省區的經濟差距。中西部省區迫切需要解決的,就是通過切實有效的辦法,將更多更高層次的勞動力培養出 來,並通過政府的協調,實現勞方和資方在薪酬待遇、工人權益、企業發展前景等諸多領域的『共識』。」

勞務輸出大省:「招工難」難在哪裡?

記者 葛如江 姜剛 合肥報導

勞動力資源大省缺工總數達25萬人

安徽省是中部勞動力資源大省,全省6700萬人口中,長年外出務工人員約1300萬人。近年來,在國家宏觀經濟回升向好和承接東部產業轉移的拉動下,安徽經濟持續快速增長,企業用工大量激增,這個傳統勞務輸出大省也開始遭遇「招工難」。

在日前於合肥舉辦的「2011安徽暨華東地區大型人才招聘會」上,《經濟參考報》記者在現場看到,與以往大型招聘會現場人頭攢動相比,此次招聘會現 場略顯冷清,很多招聘台幾乎無人問津。記者瞭解到,本次招聘會有700多家省內外企業參加,提供崗位3萬餘個。為了招攬人才,不少企業還集體漲薪。

「春節以來,我幾乎天天參加招聘會,比應聘者跑得還勤。」安徽綠寶不鏽鋼設備製造有限公司人力資源部部長張玉之說,我們公司現需50名工人,為了招到人,企業已經將試用期縮短至一個月,一線操作工人月薪已經提到了1600元,即便如此,也沒能招夠所需的人。

安徽省人力資源和社會保障廳統計顯示,截至2010年底,安徽全省缺工超過50人的企業達2300餘戶,缺工總數達到25萬人。今年春節後,全省企業還計劃招工25萬餘人。

用工激增 新生勞動力增量卻減少

記者瞭解到,此次安徽出現的「招工難」呈現出結構性和行業性兩個特徵:一是普工,即無技術要求的工人或一線操作工難招,缺工企業招用普工人數佔缺工總數的64%;二是缺工主要集中在服裝(玩具)加工、機械加工、電子加工等勞動密集型行業,缺工人數佔比達72%。

以往大家印象中的勞動力輸出大省,為何會遭遇「招工難」?安徽省人力資源和社會保障廳就業促進處處長劉曉燕認為,產業轉移帶來的用工需求激增和新生勞動力增量減少是主要原因。

根據安徽省人力資源和社會保障廳此前的調查顯示,目前,全省缺工集中在皖江城市帶。「今年僅皖江城市帶的32個重大產業轉移項目(企業)建成生產, 需要招用3萬餘人。」劉曉燕告訴《經濟參考報》記者,今後,隨著企業擴大再生產、勞動者創業及返鄉創業,這些都將帶動用工需求激增,用工缺口還將不斷增 加。

而與用工需求增加相對應的,卻是城鄉新成長勞動力供給呈下降趨勢。據安徽省人力資源和社會保障廳統計,安徽省2008年新增108.9萬人,比2005年減少28萬人。預計「十二五」期間,安徽城鄉新成長勞動力仍呈震盪下行趨勢。

新生代農民工需求的多元化,也加劇了企業「招工難」。在合肥一家電器企業做質檢員的王強,月工資達到2500元。22歲的他說,由於每天工作 12個小時,工作壓力很大,幾乎沒有什麼業餘活動。「與其他企業的員工相比,我的工資還有優勢。但是,這麼長的工作時間,誰能受得了?我也想換份工作 了。」

如今,新生代勞動力已成為用工主體,在人力資源市場「80後」、「90後」的新生代農民工佔60%以上,他們對就業環境、收入待遇及自身價值實現的要求更加多元化。部分缺工企業工作環境差,用工不規範,許多新生代農民工不願到這類企業,導致勞動力供需緊張。

此外,由於網絡化建設相對滯後,公共就業信息傳遞渠道單一,很多都不能及時傳達到基層農民工手中。同時,安徽勞動力人口多數來源於農村,其平均受教育程度偏低,且多數沒有接受過職業培訓,不能適應企業需要,造成勞動技能與崗位需求不相適應的矛盾。

中國區域經濟學會原副會長程必定分析認為,隨著工業化進程的快速推進,中國僅用了50年時間就走過了西方國家100年的發展歷程,由此帶來了產業技 術進步和升級轉型,先進生產力得以發展,新產品不斷湧現,企業為實現批量生產,需要大批勞動力。而勞動者的技術形成、心理素質提升需要一個適應過程,這是 企業「招工難」的深層次原因。

「招工難」或將長期存在

全國青聯委員、安徽大學經濟學院教授江永紅說,我國產業是呈梯度轉移的,東部沿海地區產業向中西部轉移是大勢所趨。在承接產業轉移過程中,安徽面臨 著用工需求的日益增多。同時,隨著城鎮化步伐的加快,安徽縣域經濟得以快速騰飛,也將帶來大量勞動力需求,而新增城鄉新成長勞動力是呈下降趨勢的,因此, 長期性缺工或將不可避免。

據介紹,隨著勞動力老齡化趨勢的日趨明顯,產業結構形成用工年齡需求與勞動者年齡結構矛盾將越來越突出。據安徽省人力資源和社會保障廳統計,1990年,安徽勞動力平均年齡為24歲,而2009年,平均年齡則升至37歲。勞動力老齡化趨勢十分明顯。

劉曉燕說,從目前經濟和社會發展形勢來看,「招工難」可能不是短期現象,或將成為長期趨勢。不過,她同時指出,目前缺工仍是結構性的,而且出現的 「招工難」只是局部的。在「招工難」的同時,仍然存在一些城鎮大齡失業人員和城鎮化帶來的大齡轉移人員難就業,「招工難」「就業難」並存的現象將長期存 在。


民工 爭奪戰 爭奪 打響 天價 藍領 企業 境外
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「天價估值」遭否認 山鋼重組日鋼評估仍繼續

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110311/2224524.shtml

 山鋼重組日鋼歷時將近3年,而對日鋼資產價值的最新估值或許仍是謎。
有媒體日前援引知情人士報導稱,目前,負責日鋼資產評估的中企華資產評估公司已給出最新的「參考數據」——日鋼資產價值在450億元人民幣左右。
這一「天價估值」遭到了中企華資產評估公司的否認。「這個數據絕對是道聽途說,我不知道你是從哪個渠道獲得,因為我的確不知道確切的數字。」昨日(3月10日),北京中企華資產評估公司一名不具名權威人士在接受《每日經濟新聞》記者採訪時稱。
「只要慢慢談,總會成功的。」上述不具名人士稱。不過,儘管政府一再表現出對重組前景的信心,多位接受採訪的業內人士並不十分看好雙方重組的前景。
同日,就雙方的最新重組進展,山鋼集團、日照鋼鐵均未對《每日經濟新聞》記者作出明確回應。
450億評估價遭否認
「這個評估工作現在還沒有做完,因為評估包括實地、內審、外審、出報告等幾個環節,我們現在還沒有走到內審這一步。」上述不具名人士向記者表示。
昨日,中企華資產評估公司人士稱,中企華接受山鋼和日鋼委託負責對日鋼進行價值評估已經有很長一段時間,但因為現在評估還在進行,具體細節還不太方便透露。
儘管如此,市場並未停止對日照鋼鐵的評估價值的猜測,有媒體報導稱,中企華資產評估公司已經給出了一個最新「參考數據」——450億元人民幣左右。不過,上述不具名人士稱,「這個東西絕對是道聽途說,我都不知道確切的數字」。
記者瞭解到,在多年的重組拉鋸戰裡,日鋼曾出現過多個價格。山東鋼鐵原本準備以20多億元拿下日照鋼鐵,其後增加到80多億元,今年2月,評估方給出的而最新報價達到了240多億元。
「我們這個行業有嚴格的保密措施,目前評估並沒有完成,具體的數字不可能洩露出來。」上述不具名人士向《每日經濟新聞》記者解釋,因為評估具有時效,估值一般在一年內有效,超過一年估值就失去了作用。
重組至今仍無時間表
「兩家企業一直在談,主要是收購價格的問題。我對重組有信心,這是山東鋼鐵產業結構調整的重要組成部分。」近日,山東省省長姜大明在「兩會」期間公開表示。
記者瞭解到,山鋼與日鋼的重組拉鋸戰,至今歷時近3年,先後出現3次延遲。此前,原計劃2月底完成的山東鋼鐵對日照鋼鐵收購的相關程序仍在進行之中,於公告之日尚未完成。
分析人士稱,山鋼重組日鋼的難度主要來自兩個方面,一是收購價格,二是能否為一次性現金收購,日鋼「值」多少錢是整個重組的關鍵點所在。
「從最初的20億元到後來的80億元,然後是240億元,雙方重組的障礙很大程度上來自於資金。但現在『大象』是越來越壯,山鋼很難再吞下去了。」昨日,中國鋼材網分析師田新晗表示,不管今後日鋼的資產具體數目是多少,對山鋼要吞下日鋼都是一個非常巨大的考驗。
資料顯示,2010年日鋼完成鋼產量1236萬噸,材產量1210萬噸,全年實現銷售收入455億元,實現利稅76億元,其中利潤45億元、上繳稅金 31億元。截至去年9月30日,山鋼集團資產總計為1208.1億元,負債合計844.39億元,所有者權益363.71億元,負債率為69.89%。
「我覺得只要慢慢談,總會成功的。」上述不具名人士稱。不過,與該人士的樂觀不同,儘管政府一再表現出對重組前景的信心,多位接受採訪的業內人士並不看好雙方重組前景。
公開資料顯示,日鋼此前先是強調把重心工作重點由「重組評估」轉向了「生產經營」,其後又與中國五礦營口中板公司在北京簽署協議,由日鋼全面託管營口中板廠並為其日常經營管理提供 「全方位的管理服務」,此舉可能為雙方的重組蒙上更多陰影。

天價 估值 否認 山鋼 重組 日鋼 評估 繼續
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不理奢侈稅打房 王文洋17億買天價豪宅

2011-3-17  TNM





政 府以奢侈稅打房之際,本刊調查,宏仁集團總裁王文洋2月中,看上有「信義計畫區最後一棟豪宅」之稱的皇翔F4,直接找皇翔董事長廖年吉談,以每坪200萬 元以上的價格訂下3戶,總價上看17億元。皇翔F4去年底就封盤不賣,預計今年第2季以每坪超過250萬元再開盤,將創豪宅天價。

一般投資客則因打房政策影響而收手觀望,近期各大建案看屋人潮也已銳減一半。房仲表示房價已經鬆動,賣屋逃命潮將起。

王文洋 小檔案

現職:宏仁企業集團總裁

生日:1951年4月2日

家庭:經營之神王永慶與二房楊嬌的長子。與亡妻陳靜文育有1子王泉仁,1女王思涵,與女友呂安妮育有2子

學歷:英國倫敦帝國大學物理博士、光學碩士

事業:1978年進入任職南亞,1995年因婚外情被革職,後赴大陸創宏仁企業集團。2007年出版《重建美麗的台灣》一書後,問鼎總統府的傳聞不斷,2010年買下國衛電視。

為了打房,行政院十日通過奢侈稅草案,預定七月一日上路。消息一出,建商、房仲業隨即陷入驚慌。然剛完工的「皇翔F4」,根本不怕,從去年底就封盤不賣,還仗著「信義計畫區最後一棟豪宅」,身價驚驚漲,現在號稱每坪沒二百五十萬元不賣。

入手三戶 十七億

就 在奢侈稅重挫房市及營建股之際,豪宅新標的皇翔F4出現神祕大買家。本刊調查,台塑創辦人王永慶之子王文洋以女友呂安妮、兒子王泉仁、女兒王思涵名義,一 口氣買下F4一、二樓樓中樓,以及三樓、十五樓三個單位,一單位約二百坪到三百坪,共耗資十七億元,換算每坪二百萬元以上。

其實,政府的打房措施對豪宅買氣毫無影響。以台北市為例,豪宅密集度最高的信義計畫區中,最貴氣的就屬科技大老闆郭台銘、林百里居住的「信義富邦」,去年市場出價一坪二百萬元,卻沒有住戶要賣屋。此區豪宅幾乎蓋滿,只剩打算重建的亞太會館及皇翔F4。

皇翔F4身價因此爆漲。「太好賣了,一堆買家爭著找關係,就是想買到這頂級豪宅區的最後一棟豪宅。」知情業者說。

皇翔F4開價從二年多前的每坪一百二十萬元,拉到去年初一百五十萬元,去年底甚至封盤不賣,皇翔連打造豪華接待中心及樣品屋都免了,不少人直接找上皇翔董事長廖年吉買屋。有一科技業董娘打算以每坪一百八十萬元買屋,還因出價「過低」而買不到。

遭遇母喪 緩簽約

「今年二月中,王家大隊人馬到皇翔建設台北市博愛路的辦公室,廖年吉親自接待及簡報,之後當場訂了三戶;本來最近要簽約的,但因三月初母親(指楊嬌)過世,就延後了。」知情人士說。對此,皇翔建設發言人游玉華推說:「不清楚。」

王文洋本是信義計畫區豪宅的老住戶,可說是豪宅市場的「熟客」,每次的房事異動,也多與王文洋的運勢有密切關聯。

一九九五年時,王文洋和妻子陳靜文住在信義計畫區的「贊泰花園廣場」。後來,王文洋和呂安妮熱戀,被罵得狗血淋頭時,王文洋遠走美國,一度把呂安妮安置在英國;等事件平息後,則將呂安妮安頓在長春路上的六福客棧裡。

二 ○○○年王文洋前進大陸,創辦宏仁集團,以電子事業及塑膠事業為主,另投資宏力半導體。隔年,遠雄在台北地標一○一大樓旁,推出南北帝王座向的「御之 苑」,王文洋一口氣買下二戶,一、二樓樓中樓。「買的時候沒請他的風水師王泰安去看,朋友介紹,他去就買了。」一位王家親戚說。

御之苑目前 登記在兒子王泉仁、女兒王思涵名下。買屋後,王文洋便和呂安妮搬過去,從此和陳靜文分居,御之苑和贊泰花園廣場,隔著松勤路,面對面。為方便兒子王泉仁練 球,王文洋將地下室車位改為室內籃球場。王泉仁婚後,先在御之苑附近的新光傑仕堡租屋,待王文洋入住F4後,再搬回御之苑。

御之苑裡 名人多

在風水師眼裡,御之苑氣場旺。風水師陳旺庭說:「這一帶承受四獸山的虎豹獅象,吳興街還有一隻烏龜,以及九五峰的氣場,非常旺,吸引許多富賈人家進駐,做生意的居多。」當年,入住御之苑名人有全國電子董座林琦敏、威剛董事長陳立白等。

搬入新宅時,也正是王文洋開創事業之際。○四年宏仁集團營業額達十億美元,當時五十三歲的王文洋曾說,和他父親王永慶五十三歲的經營成績,「一點都不遜色。」

然三年後,好景不再。○七年六月陳靜文病逝,宏仁營運因大環境變化而艱辛,身為借款擔保人的王文洋曾被銀行興訟,打亂子公司在中國上海A股上市的計畫。同年八月,王文洋偕女友呂安妮,邀風水師李建軍到「御之苑」住處看風水被拍到,傳聞李建軍此行就是為他改風水。

一位台塑老臣說:「○八年金融海嘯後,一群南亞出來的骨幹陸續離開宏仁,使上市計畫遙遙無期,不少原始股東不滿。」

堪輿過關 買皇翔

不過,這些都不影響王文洋買屋。○九年,傳聞有意選總統的王文洋,以呂安妮名義、斥資五億元買下御之苑的四、五樓,約三百坪,每坪一百一十萬元,與八年前王文洋以每坪一百零八萬元買下一、二樓的價格,不相上下。王文洋將新宅改為招待所,曾接待過日本議員。

據了解,新屋光裝潢費就將近一億元,牆壁石頭是從歐洲古城堡上拆下來空運來台的。此外,還有全球限量一百五十組、每組一百五十萬元的FENDI CASA沙發;耗資百萬元的二十人份整組餐桌椅、餐具;價值五百萬元的音響;最特別的是,容得下十人、視野隱蔽的露天按摩浴缸。

不過,王文洋對上億元的「制震奢華」豪宅仍不滿意,打算搬出。一名王家親戚說,去年底,王文洋曾到內湖看房子,但他的風水師王泰安發現房子風水對他不好,所以沒有入住,後來有人介紹且經王泰安看過,王文洋才決定買皇翔F4。

F4 基地二千六百坪,皇翔在二○○四年以三十六?八億元天價向台北市政府標下,當時外界還以為皇翔寫錯標單。不過,皇翔另有算盤,它移入千坪容積率,打算蓋二 十樓高宅,但被附近豪宅住戶抗議,改為二棟十五層樓、一棟十七層樓,全棟花崗石、SRC鋼骨結構,找來日本五大建商中的華大成營造打造。

F4三年前預售,恰好遇上金融海嘯,皇翔咬牙苦撐,蓋好再賣成屋,結果,房價從一坪一百二十萬元,一路拉高到二百五十萬元,總案量從原本的一百五十億元,飆漲為二百五十億元,扣掉不及百億元的成本,皇翔倒賺一百五十億元,F4成了皇翔的金雞母。

金斗穴位 可帶旺

F4大門口正對信義富邦世紀館,門前有隻五公尺黑色展翅老鷹。風水師張旭初說:「這裡是金斗穴,氣場又強又旺,商界人士來住都很適合。老鷹化煞,門口十全十美的雕塑也是化煞,比起御之苑那一帶,F4較不受一○一的煞氣影響,所以這一帶的住戶,都是越住越旺。」

此一建案位在靜巷,少了世貿、商圈的車水馬龍,但離新光三越群及貴婦百貨只要五分鐘,又重視風水,旁邊就是郭台銘常帶妻小散步的公園,自然成了王文洋等富豪競買的標的。

至本刊截稿前,王文洋未作回應。

皇翔F4 小檔案

位  置:台北市忠孝東路5段236巷內

基地面積:2,622坪

建案規劃:共3棟,17層樓1棟,15層樓2棟

戶  數:46戶

每戶面積:100~300坪

每坪售價:業界估計逾250萬元

總銷金額:估計約250億元 銷售方式 先建後售

下訂名人:市場傳有王文洋


不理 奢侈 稅打 打房 王文 17 億買 天價 豪宅
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郭台銘天價買地 土城地價短期難降溫

2011-4-18  TWM




中國工資大漲,之前曾表態將生產線移回台灣,設立無人工廠的鴻海集團董事長郭台銘,上周悄悄買下位在土城頂埔科技園區鴻海總部旁,三千餘坪工業區土地,金額約十二億元,換算每坪單價高達四十萬元,創土城土地新天價。在政府有意降溫房地產價格時,郭台銘逆勢出手,引人側目。

在全球不少地方設廠的鴻海,據了解,設廠前都會請風水師先行勘查,這次也不例外。郭台銘找來御用地理師觀看方位。側面了解,風水老師認為該地有龍脈,聽到這句話,郭台銘很阿沙力地決定成交,並一口氣就付五成訂金。為了節稅,還用永齡基金會名義購買,果真是精打細算。

「現在要買一千坪土地就不容易了,更何況是三千多坪。」房地產業者指出。雖然奢侈稅即將在六月一日上路,但北台灣地主姿態還是很高,完全沒有降價求售的壓力,發球權還是在賣方手裡,加上鴻海有自用擴廠的需求,所以這筆交易很快就敲定。

另一方面,土城因捷運通車題材發燒,當地的乙種工業區土地行情也飆漲了六成,去年每坪成交價才二十五萬元,近期更因地主惜售心態明顯,已站上三字頭。如今在郭台銘天價買地消息曝光後,土城地價短期看來欲小不易。

(梁任瑋)


郭臺 臺銘 天價 買地 土城 地價 短期 降溫
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天價買酒內地「官場現形記」

2011-5-5  NM




內地經濟過去急速發展,基建接連 不斷,變化萬千;然而那種光怪陸離的官場文化,卻歷多年始終不變。近日內地接連爆出,政府部門以公帑買酒私用的醜聞,本刊翻查內地上市公司年報,結果發現 不單「國酒」貴州茅台,另有五家上市酒公司,原來亦被不同的政府部門巨額賒數。這種官員與商家糾纏不清的關係,是現時內地談論最熱的官場文化。

上月中,中石化廣東石油分公司,被網友踢爆以公數一百六十八萬元人民幣(下同)買入茅台「天價酒」,並荒謬表示是「用於非油品經營」引來各方抨擊,結果總 經理魯廣余被拉下馬。自此網民紛紛效法搵「罪證」;上週四,微博之間便互傳一則消息,指內地上市公司貴州茅台今年的年報中,中國民政部及貴州省勞動和社會 保障廳,竟然各「賒」該公司五百及四百多萬元人民幣!外間質疑這些都是「買酒錢」。茅台公司其後澄清,欠款是由於早前答應向民政部捐款予玉樹地震災民,但 民政部仍未發出發票,結果這筆錢被撥入應收賬,而貴州社保廳則解釋這筆是協助企業支付工人欠薪的預繳保證金。不過,茅台事件並非偶然。記者翻查在上海及深 圳交易所上市的數十隻消費股,發現除了茅台外,其他五間上市公司的應收賬款中,竟都有政府機構的名字出現,且這五間都同樣是酒業股,即「巧合地」和貴州茅 台一樣,疑似被內地政府部門「欠酒錢」。

多方推搪無人知情

於深交所上市的安徽古井貢酒,於今年年報中的其他應收款金額前五名中,可見被安徽毫州市樵城區財政局「賒」二千五百多萬元;而甘肅咏州區財政局則「賒」甘 肅皇台酒業母公司近四百萬元其他應收賬;「風馬牛不相及」的北京市中級人民法院,竟「賒」山西杏花村汾酒公司三十七萬元。而賣衫兼賣煙酒的福建七匹狼母公 司,應收賬款中有三千四百萬元,竟來自福建金并鎮人民政府,且佔公司整年應收賬款中近百分之三十!至於四川名酒水井坊的其他應收賬排頭名「賒數王」,竟然 是成都市溫江區交通局,金額達一億零三百萬元!排第三的成都電業局錦江供電局,應收賬亦有六十六萬多。這五間公司中,安徽古井貢酒、山西杏花村汾酒及福建 七匹狼,電話長期無人接聽。而甘肅皇台酒業接待的人員,叫記者致電財務部總監李先生,但找到李先生他又說:「這是證券部負責的。」致電證券部他又推回李先 生,而公司老闆正出差,最後卻無人知情。至於水井坊,經多方轉駁,電話接至應該知情的董事會負責人陸小姐,但她劈頭第一句便抱怨:「唉,為何找我,我都未 有看年報!」她經一輪研究後,解釋交通局的巨額欠款,是旗下房地產公司以前幫助交通局平整土地後未還款的;至於供電局的一律賬,她也不了解,對賬目相當 「糊塗」。

國酒茅台最搶手

事情真相是否如官方所解釋,真是無從稽考,信不信由你。事實上,內地做生意講「關係」,送禮給官員是理所當然,而酒,是當中的首選。中國十大名酒中的茅 台、五粮液、竹葉青、汾酒等等,都極為搶手。當中以五十年茅台這支陳年佳釀,位列官員最愛。這款陳年茅台十年前約四千多元一支,現時每支已達三萬二千元, 有特別版的陳年茅台於國內的拍賣會上,甚至以近二百萬元「天價」成交。被指為「國酒」的茅台,主要產地位於貴州,據說廠房周邊都禁止興建工廠,故水質清 澈,口感極佳。解放後,茅台被指定為國務院的專用酒,前國家主席毛澤東、鄧小平及前總理周恩來先後多次以茅台接待外賓,如五四年出席日內瓦國際會議及七二 年美國總統尼克遜訪華,令茅台變成身份象徵。一名在內地打滾多年的外商說:「我們這些經常與內地官場交涉的人都知,在外間是買不到真的茅台的,因為真的酒 都俾官場『攞晒』,送禮自用。他們請朋友時都愛拿一兩支宴客,並透露是直接向廠商要貨,可幫我們代購。」他歸咎茅台經常出限量版及自稱生產量少,炒高了價 格,成為官場中人送禮及買交情的佳品。據知由於五十年茅台數目愈來愈少,故有不少商人「造假」,「有些商人把一些普通度數及年份的茅台,加入了少少五十年 茅台,就扮高級貨。」能夠喝到真正茅台的,只是身份尊貴的高官。而貴州茅台為凸顯消費者的權力身份地位,甚至推出一些特別版茅台,如奧運版、世博版,最近 的十二生肖版拍賣價每套超過一百萬元!

禮物論價買交情

除酒以外,煙、補品、書畫、茶葉,甚至豬牛肉、油等普通日常食品,都會用來送禮。一名熟悉內地官場文化的商人說,總之是罕有值錢的東西,都是在內地做生 意、打關係的籌碼,內地官員通通都想要:「按想買到多少交情而定,手機、電器已是一般;日本吉品網鮑及花膠一定要舊貨,免收到被輻射污染的;另外不要金飾 要金磚,仲要計大細同磅數。不過講到尾,送禮都不及折現咁好!」不過近年中央倡廉,因此送禮也不能明目張膽。近年流行表面聯誼,實質送禮的飯局,一名常與 內地企業及官員合作的公司高層說:「我見過啲公司請政府官員食飯,除咗一枱都係鮑參翅肚之外,仲有啲名貴煙酒,全部俾啲官員打包拎走。個酒樓經理入嚟埋單 時,仲刻意提高聲線話:「老總,今晚四萬元。」該餐飯食的並不用這樣貴,其實係要明示俾啲官知,已經送咗幾多價錢嘅禮物俾佢哋喇。」內地官員與商家關係一 向糾纏不清,這些都只是冰山一角,在公司賬目上根本未有現形:「俾回佣政府官員已經係行規,但外資同一啲上市公司點會咁做。為免賬目出問題,就會搵一些中 介公司,如投資公司、工程公司等,俾費用佢哋,再由佢哋轉部分費用俾內地不同部門「通關」,所以你根本不能在公司賬目上,看到這些應酬費的天價數字。」


天價 買酒 內地 官場 現形
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亨得利十二億賣樓 現省近二億奢侈稅 台北店面創天價 陸資過水大賺三億元

2011-5-16  TWM




奢侈稅沒能讓台灣豪宅房價開始大幅降價,陸資已提前出場!去年才剛被具有陸資色彩的錶商亨得利集團得標的東區店面,還沒真正開張就已經轉手換人。

撰文‧梁任瑋

去 年十月十一日由錶商亨得利得標的台北市忠孝東路四段安泰銀行店面,近日傳出以總價十二億元新台幣賣掉了,每坪七百四十五萬元,刷新東區店面成交單價新紀 錄。值得一提的是,由於這筆交易趕在奢侈稅上路前交易,至少省下高達一.八億元的奢侈稅,東區房仲業者聽聞後直呼,「自由行還沒開放,陸資就已經先賺一波 了,真的很會算。」亨得利去年是以九億零五百元,溢價二四%向安泰銀行標下這間一六一坪黃金店面,氣走台灣兩大鐘錶龍頭中美、金生儀,當時市場解讀這是 「陸資插旗台灣房地產」的重要指標。沒想到,才不過六個多月時間,台灣亨得利立刻獲利了結出場,三億元入袋,換算投報率高達三成三。

半年三億元入袋

亨得利省下的奢侈稅,才是這筆交易可以獲利三億元的關鍵所在。由於持有時間不到一年,若是在六月一日以後成交,以成交價十二億元計算,得被台灣政府課徵一五%稅金,也就是高達一.八億元的奢侈稅。因此,據了解,買賣雙方日前已簽約,正在辦理過戶。

據 了解,亨得利去年算是「意外」得標這間店面,主因是得標價超出底價七.二七億元太高,讓公司高層覺得買貴了。因此透過仲介找買方接手,沒想到台灣政府在二 月底突然宣布奢侈稅即將上路,讓亨得利狠下心決定賣掉,否則至少得再等一年半才能脫手,避免高額奢侈稅。因此,才找上去年同場競標另外兩組買家──中美鐘 錶、金生儀及另外一位個人投資客,三組人馬共同以十二億元吃下。

中原地產台灣分公司副總經理余志文分析,在商言商,亨得利提前在奢侈稅上路 前賣樓,與賣方是否為陸資背景沒有直接關係。反而是因為目前東區流通的店面奇貨可居,不怕找不到買方,以香港銅鑼灣出現換算新台幣每坪六千萬元店面行情來 看,忠孝東路東區店面每坪在一千萬元以內的成交價,在港資與陸資眼中都算合理。

對於此交易案,中美鐘錶與台灣亨得利都不做任何回應。

台北東區店面成交價屢創新高

成交

時間 店面 位置 成交價

(萬元/每坪) 買方

2011.5 安泰

銀行 台北市忠孝東路四段 745 中美鐘錶、金生儀等2011.1 姜太太包子店 台北市復興南路一段 651 黃姓投資客

單位:萬元/坪

資料來源:房仲業者


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「財謀」:天價薪酬吞噬業績

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創業板上市公司現行的高管薪酬主要包括基本年薪、短期激勵和福利,不可否認,創業板高管們獲得的薪酬一定程度上決定了如何為投資者服務,從某種意義上說,這些薪酬也是來自投資者的共同支付。

縱觀近兩年創業板上市公司高管薪酬與持股現狀,高管薪酬與業績雖有一定關聯,但關聯度不高,呈現「重短期、輕長期」、「重現金、輕股權」的明顯特徵,某些創業板公司高管薪酬之高,幾乎是天價,但是公司業績增長卻遠遠低於薪酬增幅。

WIND數據顯示,有可比數據的190家創業板公司高管去年年薪合計4.83億元,而它們淨利潤約為138.47億元,年薪佔淨利潤比例是3.5%,遠遠高於主板,創業板高管「財謀之術」令人驚嘆。

高薪酬不等於高增長

創業板上市公司「高股價、高市盈率、高募資」的「三高」問題自2009年10月末上市以來就一直飽受詬病,隨著業績增速放緩甚至出現虧損,部分創業板公司所依賴的「高成長」概念已經受到衝擊,但是唯一沒有受到衝擊的是高管們的高薪酬。

紅日藥業(300026)以1040.9萬元的2010年年薪排在可比創業板公司高管薪酬總額第一名,也是唯一一家高管薪酬總額超過千萬的創業板上市公司,而2009年他們的合計報酬總額僅為240.54萬元。

也 即是說,在上市之初到上市之後,紅日藥業高管們的薪酬增幅達到了332.37%。根據紅日藥業2010年年報顯示,其淨利潤10202.87萬元,較 2009年同比增幅為22.76%。WIND數據顯示,2010年度,創業板實現淨利潤147.38億元,同比增長31.08%。

紅日藥業業績增幅不僅沒有體現出創業板的高成長性,而且還遠遠低於行業增幅,但是其高管們薪酬卻成為行業第一。

「創 業板企業由於規模限制,且大多是某個細分行業的龍頭企業,產品也相對單一,一旦產品受到調控影響,業績增速放緩也就比較迅速。同時通貨膨脹的因素也不容忽 視,通脹環境下,由於中小企業價格轉移能力相對較弱,成本壓力要大於主板企業,因此業績也會受到一定衝擊。」不過,上海一位基金經理坦言,紅日藥業在上市 後如此大幅提升的確容易遭人質疑。

記者在紅日藥業披露的高管薪酬數據中看到,公司董事長兼總經理姚小青、副總經理代董秘蘇丙軍、副總經理 孫長海和辛鶴林四人的年薪合計高達919.4萬,分別為514.3萬、145萬、145.1萬和115萬。而上市之前,四人的薪酬分別為99.31萬元、 31.27萬元、31.30萬元和31.26萬元。

在首批創業板上市的28家公司中,紅日藥業讓人能記住的第一個特徵是「第一高價股」,其60元/股的發行價在28家公司中最高,連「超募王」神州泰岳也只能以58元/股屈居其後。現在,紅日藥業能讓人記住的不僅僅是高價,還有高管的天價薪酬。

「從高管薪酬就知道紅日藥業不會保護小股東利益」,網民「華科巴菲羅斯 」在「紅日藥業」股吧裡留下了自己的憤怒,而這種憤怒不僅僅來自高管的天價薪酬,也來自其二級市場股價的疲軟表現。

2009年10月30日,紅日藥業以97.15元開盤,並一度上衝至145.5元,上市首日最終報收106.5元。如果一個投資者在上市首日買入紅日藥業,近兩年過後,即使加上兩次高送轉復權之後,截至9月29日收盤其股價才僅為76.39元,虧損幅度約28%左右。

德勤高管薪酬與長期激勵研究中心認為,A股公司高管薪酬增長與營業收入增長並未實現同步,存在著較大的差異,高管薪酬的增長高於公司營業收入的增長率。而高管薪酬的增長與業績也沒有明顯的關聯度,並非高薪酬就一定會有高增長。

或成最大的「碩鼠」

「碩鼠碩鼠,無食我黍!三歲貫女,莫我肯顧。」《詩經》中的這段經典詩詞,正或多或少隱射著某些創業板公司不作為的高管們。

從 年薪佔淨利潤比重來看,金利華電(300069)以23.71%的高管薪酬佔當期年度淨利比成為高管「吞噬」淨利能力最強的創業板公司,康耐特 (300061)以超過20%的「淨利吞噬」能力排行第二,新寧物流(300013)18.65%排行第三,另外還有15家創業板上市公司高管薪酬佔當期 年度淨利比重超過10%,成為吞噬淨利的「大碩鼠」。

值得注意的是,金利華電2010年主營業務收入為13591.25萬元,較2009年同期下降了19.53%;2011年上半年,在扣除非經常性損益之後,金利華電淨利潤同比下降了2.67%。

一位跟蹤金利華電的研究員告訴記者,金利華電雖然業績同比下滑,但是其高管薪酬較2009年也是出現了減少的,「2010年是78萬,2009年是89萬,相比之下減少了12%。你看看萬順股份,業績下滑,高管薪酬反而增長。」

萬順股份2010年年報顯示其營業總收入同比下降11.4%,到了2011年上半年營業總收入不僅同比下降20.81%,其淨利潤也同比下滑12.47%。但是萬順股份高管薪酬卻由原先的92.56萬元,增加至152.9萬元,增幅為65.19%。

這些並非個案,在創業板高管薪酬數據中,增幅更高者「大有人在」。

WIND數據顯示,從高管薪酬相對2009年同比增減來看,共有19家創業板公司高管薪酬同比翻倍,晨光生物(300138)以423%的同比增幅成為高管薪酬增幅最大的創業板公司,

2009 年,晨光生物高管薪酬總額為34.18萬元,而2010年上市之後,該公司高管薪酬總額達到179.01萬元,增幅約423.73%。其中,晨光生物董事 長盧慶國年薪為47.73萬元、副總經理李鳳飛為25.7萬元、連運河為25.04萬元、陳運霞為24.8萬元、財務負責人周靜為16.62萬元。

儘管絕對薪酬數字並不高,但是增幅之大能否帶來業績增幅之大呢?

記者瞭解到,晨光生物2010年淨利潤為6352.6萬元,較2009年同比增長了30.28%;2011年上半年淨利潤為3836.9萬元,較2010年同期增長了20.08%。由此可見,423.73%高管薪酬的增幅,超過了2010年業績增幅的10倍以上。

改革「薪酬委員會」

根據馬斯洛的需求層次理論,人在滿足物質層面的需求之後,會轉而尋求精神歸屬、社會認同和成就需要的滿足。而創業板高管薪酬激勵過於突出物質激勵,精神方式的激勵重視不足或過於空泛。

在可比的薪酬數據中,190家創業板公司高管薪酬總額超過400萬元的達到26家。從高管2010年薪酬相對2009年同比增減來看,共有19家創業板公司高管薪酬同比翻倍,這些公司平均增幅高達172.25%,而營業收入平均增幅僅為39.62%。

「設想一下,如果這兩個數據是反的,業績增幅遠遠超過高管薪酬增幅,那公司股價該有多高啊?」上述基金經理坦言,重視短期利益是創業板高管們的通病,「對於持股的高管來說,提升業績從而帶動股價上漲才是硬道理。」

數據顯示,盧慶國持有896.26萬股,該股票每上漲1分錢,市值就增8.9626萬元。上述基金經理坦言,即使每年能漲一塊錢股價,其市值也能增896.26萬元,「這比47萬年薪好多了。」

「財謀」: 天價薪酬吞噬業績

遺憾的是,晨光生物去年11月5日以38.5元開盤上市之後就一路下跌,截至9月29日股價報收25.34元,下跌幅度達到34%,盧慶國持股市值也縮水超過一億元。

同樣的道理,持股3842.78萬股紅日藥業的姚小青,如果能將高管薪酬增幅變為業績增幅,其股價飆升怎會落得如此境地。即使每年只漲1元錢,姚小青市值也能增加3842.78萬元,相對於514.3萬元年薪高出數倍。

江蘇一家上市公司負責人9月29日告訴記者,創業板董事會和經理層的職權交叉,導致對高管薪酬的決定權有錯位現象,「原本應該起到很大作用的薪酬委員會,在創業板公司形同虛設,高管對其薪酬的決定有很大的影響力。別看很多獨董出任薪酬委員會,其實幾乎起不到作用。」

數據顯示,除去高管薪酬較大以外,獨立董事薪酬也不小。

大富科技(300134)高管薪酬達939.22萬元,僅次於紅日藥業,其獨董薪酬卻排在行業第一,達到每人每年津貼20萬元。

因此,改革創業板「薪酬委員會」勢在必行,上述基金經理認為,不僅要將高管的薪酬與業績掛鉤,就連獨董也不能例外,「不能總做花瓶吧,否則每年光拿津貼不做實事,要這樣的獨董有何用處呢?」

目 前,我國收入分配的基本原則還是「效率優先、兼顧公平」。由於創業板公司高管的特殊位置與貢獻,適當提高公司高管的薪酬水平是符合這一原則的。同時,適當 提高公司高管的薪酬水平,也能夠更好地體現其自身價值,增強其榮譽感和責任感,充分發揮他們的積極性、主動性和創造性,激勵他們通過努力工作獲得更好的業 績來證明自己。

但是,上述企業負責人坦言,提高公司高管薪酬水平必須和業績掛鉤,不能業績下滑而薪酬增長,「這一點主要體現在高管薪酬的結構上,目的就是通過採取高管薪酬與公司業績掛鉤的方式,使兩者的利益關係更加協調一致,從而使高管最大限度地避免短期行為,更多地為企業謀劃未來。」

進一步加快完善創業板的公司治理結構,強化董事會、監事會的監督約束職能,明確界定各機構的獨立職能,只有這樣才能使創業板高管「天價」薪酬得到有效控制,對公司業績增長也有一定促進作用。

財謀 天價 薪酬 吞噬 業績
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解密蘋果供應鏈:天價預付款vs壓價潛規則

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據《商業週刊》網站11月3日消息,蘋果是一個集合了製造,採購和物流的公司,現任CEO庫克(Timothy Cook)正是在這方面的出色表現贏得了喬布斯(Steve Jobs)的信賴。

蘋 果公司擁有一個緊湊的生態體系,從產品設計到零售商店,在這其中,蘋果掌控著每一個環節。因為蘋果產品生產的規模化,以及蘋果在產品生產上的冷酷,蘋果在 零部件的外包生產和航空運輸上擁有了最大可能的折扣。在蘋果,運營總監和產品開發、市場營銷享有同樣的地位。蘋果在運營上的技高一籌,才使得iPad維持 在一個很多競爭者都難以打敗的價格,但仍能有25%的利潤。

在 1997年喬布斯回歸蘋果後,蘋果公司就開始重視起產品供應鏈的建立,在供應鏈管理上進行創新。當時很多的電腦製造商都還是選用貨船運送貨物,因為比起航 空運輸來要廉價得多。為了保證公司全新的藍色半透明蘋果機能夠在聖誕節上市,喬布斯花費5000萬美元把所有的假日期間的空運貨艙都包了下來,約翰·馬丁 (John Martin)是物流總監,與喬布斯一起安排運送事宜。喬布斯在物流上的不遺餘力擊敗了諸如康柏電腦這樣的對手,康柏後來也跟隨蘋果公司定製了同樣的航空 運輸。同樣的,當2001年iPod上市,蘋果認識到,一個艙裡能夠裝得下那麼多音樂播放器,即使從遙遠的中國運來,都是如此的經濟划算。當惠普員工在幾 天後買到iPod,在蘋果網站上查看著這個播放器的全球生產路徑後,只剩下感嘆了。

蘋果的這種精打細算,為蘋果帶來了持續的利潤--當然,這建立在一整條蘋果供應鏈基礎之上。從一開始的設計階段,蘋果的產品設計大師Ive 和產品工程師們有時幾個月都需要住酒店,為的是,靠近消費者和製造商,幫助理順生產流程,將產品雛形變為批量生產。

對 於新產品配件的開發,比如MacBook的外殼,是從一個單獨的鋁合金上取材,蘋果的產品設計人員和供應商一起研究創造新的工具設備。蘋果的戰略在於專注 於產品線,在產品營銷上不耗費太多精力,這也成為蘋果的一大優勢。蘋果擁有整齊劃一的戰略,而且能夠保證公司的各個部分都能圍繞這一戰略推進。調研公司 Gartner 在IT領域的供應鏈分析師Matthew Davis認為在過去的4年中,蘋果在全球供應鏈管理中做得最好。

蘋果目前擁有800億美元的現金流。蘋果表示,在供應鏈投資上明年將是今年的兩倍,達到71億美元,另外對於那些關鍵的供應商,將額外地留出24億美元,蘋果的供應商策略保證了蘋果的按時出貨以及低廉的生產成本,當然有時也打壓了其他的競爭者。

據HTC的一個前部門經理回憶,在2010年6月份,iPhone 4上市前,諸如像是HTC這樣的手機廠商都買不到所需的足夠的觸摸屏,因為生產商們都在忙著做蘋果的訂單;此外,為了加緊生產iPad 2
,蘋果購買了大量的高端鑽頭,經營鑽頭的一個銷售經理介紹說,以至於別的公司必須等6個星期甚至是六個月才能拿到鑽頭

因 為蘋果的生產規模化,蘋果的產品供應商應該是利潤豐厚的,但同樣也是痛苦的。當蘋果觸摸屏徵詢價格時,蘋果需要一份詳盡的描述,製造商是如何得出的這個報 價,是如何做到的,其中包括原材料和勞動力的預估,以及供應商自己的期待利潤。蘋果要求很多的關鍵供應商庫存兩個星期的產品配件,存放在蘋果位於亞洲的組 裝工廠不超過一公里以外的地方,甚至有時在使用零備件的90天後都不交付貨款,一位不願透露姓名的蘋果管理人員談到。

並 不是所有的供應商都會妥協,與蘋果合作過的一名供應商談起蘋果討價還價的技巧。在幾個月的反覆溝通後,這家公司拒絕了蘋果10億美元的預付款,蘋果要求將 他們的大部分生產線都投入到他們的產品生產上。這位不願透露姓名的高管談到,10億美元的預付款在這個行業裡前所未聞,但他的公司不希望太依賴於蘋果,而 且不想成為蘋果在這個行業壓價的幫兇。


在 過去的幾年裡,蘋果在這條緊密計劃的生產線上生產出了Mac,iPod, iPhone和iPad,事實上,在這些產品宣佈上市前的幾個星期,工廠還在加班加點地生產著成千上萬的設備產品。為了監督每個工廠的工作效率,確保提前 上市,蘋果公司配備了電子管理設備,在總部就能隨時跟蹤監督中國工廠的生產情況,這種監督也保證降低了生產漏洞的出現,一名曾與蘋果合作過的工作人員談 到,據他瞭解,蘋果公司至少有一次曾將產品放在西紅柿箱子裡,為了避免運輸過程中的損害。 據蘋果公司內部人士透露,當iPad2 首發的時候,產品放在普通的盒子裡,但蘋果的工作人員到場監督著從機場,到卸貨,貨車運輸,以至於分送到每個配送中心,以保證每個產品不受損害。最後,蘋 果的零售店也是高效運營的又一個保證,公司每分每秒對於每家店的銷售狀況進行檢測,每天都調整產品的銷售預期。

上個季度,蘋果的毛利潤達到了40%,而其他設備公司只有10%到20%。蘋果的現任CEO庫克向每個員工下發了「爭分奪秒」的員工手冊,這其中當然也包括蘋果的物流總監。庫克用了一句家喻戶曉的話來描述這種效率意識,就是「沒有人會買變味的牛奶」。

如果正如傳聞所說2013年蘋果推出電視機,蘋果就會進入電視機製造領域,在目前電視機製造商利潤率低、分毫必爭的情況下,之前發生在Mac、iPod、iPhone和iPad 供應鏈中蘋果的低價話語權,是否將在電視機領域中重演?

(本文來源:中國企業家 作者:徐琳然)


解密 蘋果 供應鏈 供應 天價 預付款 預付 vs 壓價 規則
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"活熊取膽"歸真堂上IPO榜單 天價狗不理上市惹爭議

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前天,證監會打破20年陳規,一次性預披露480家IPO申報企業基本信息情況表。這迅速引起軒然大波,成為昨天A股市場最惹人關注的話題之一,包括2012年IPO預計融資規模、萬達旗下兩板塊欲上市、「活熊取膽」的公司歸真堂等引起投資者熱議。

■融資

融資規模

或不低於往年

自去年以來,市場上有關2012年IPO如何演繹的討論就不絕於耳,但證監會此番大刀闊斧的改革將全年的發行計劃提前披露,在湮滅了上述停發建議的同時,亦將2012年IPO融資規模到底有多大這個問題拋上檯面。

回 顧2011年,數據顯示,滬深股市共完成IPO282宗,融資總額約為2861億元,同比2009年分別下降約20%和40%。其中,上海A股IPO共計 39宗,同比增長39%,融資金額1051億元,同比下降44%;而深圳中小企業板IPO共計115宗,融資金額1019億元,相比2010年有較大降 幅。深圳創業板得益於上半年強勁的增長勢頭,全年新上市企業達到128家,同比增長9%,融資金額791億元,同比增18%。展望2012年,業內人士觀 點不一,但多傾向於發行規模並不會縮小。

長城證券首席投資顧問張九輝指出,此次證監會如此操作,除了在新股審核的公開透明化運作上給市場一個交代外,也會改變以往投資者普遍懼怕新股發行的市場怪態。儘管此次披露的企業並非全部能夠走到上會,但從目前披露情況來看,至少在發行企業數量上不會少於往年。

銀 騰前瞻財訊分析師孫旭東則認為,根據此前媒體報導援引滬深兩市規劃時指出,滬深兩市都將在「十二五」期間有序擴容。預計到「十二五」期末,上交所將新增上 市公司300家左右,深交所中小板和創業板分別新增640家和810家以上。兩市合計增加上市公司約1760家,平均每年新增上市公司超過350家。而 2011年僅完成了282家企業IPO,因此,預計2012年的IPO不會減速,規模上應該較2011年有所放大。

■焦點

萬達地產和院線齊發

此 次公佈的擬IPO的企業名單中,萬達集團來勢洶洶,旗下五大業務板塊中的商業地產與電影院線已經分別提交了上市計劃,並已列入證監會2012年的IPO規 劃之中。其中,萬達商業地產鎖定上交所,由銀河證券承銷,目前處於「初審中」;萬達電影院線鎖定深交所主板市場,由中銀國際證券承銷,目前處於「落實反饋 意見中」。

據瞭解,萬達集團已形成商業地產、高級酒店、文化產業、連鎖百貨、旅遊度假五大產業並駕齊驅的格局,其中商業地產目前仍是第一主業,萬達商業地產也是國內最大的民營商業地產公司。據萬達集團官方年度報告,萬達商業地產2011年收入953億元,位列全國第二。

證 監會早於2010年就受理了萬達商業地產的上市申請,卻始終受困於目前國內地產宏觀調控政策而無實質進展。因此,在國內地產宏觀調控政策未見放鬆的背景 下,針對本次地產、院線雙箭齊發,業內人士認為,恰逢文化產業政策支持的影視院線或將先於商業地產,成為萬達發力A股的第一支令箭。

公開 資料顯示,萬達電影院線成立於2004年,最初是萬達集團董事長王健林與華納兄弟共同出資打造的華納萬達國際影院,後由於經營不善,華納兄弟撤資,由萬達 獨自接盤。幸運的是,國內電影產業隨後便出現了爆髮式的增長,萬達院線也藉機擴張,成為國內一線的院線公司。事實上,早在去年「兩會」期間,王健林就已公 開表示,萬達院線的淨利率已超過主業,達到17%。

萬達集團最新公佈的數據顯示,萬達院線在2011年新開業影城15家,但未完成開業影 城的年度指標;累計屏幕總數達730塊,規模亞洲第一;收入22.2億元,完成計劃的100.4%,同比增長39.4%,佔有全國14.3%的市場份額。 2012年,萬達集團計劃新開業影城30家,新增屏幕280塊,使院線屏幕總數突破千塊,進入世界前十;年收入28億元,佔全國市場份額有所增加。鑑於 此,業內人士指出,萬達電影院線或將成為A股市場首家院線上市公司,其對院線行業的影響不亞於華誼兄弟上市對影視內容製作行業的帶動。

■焦點

「活熊取膽」歸真堂

榜上有名

早 在去年,福建歸真堂藥業股份有限公司(下稱「歸真堂」)剛剛傳出上市消息之時,就因其「活熊取膽」的生產方式遭到了亞洲動物基金等動物保護組織的質疑。此 後,歸真堂上市之說暫告一段落。但在證監會本次公佈的創業板IPO申報名單中,歸真堂赫然在列,由萬聯證券保薦,目前處於「落實反饋意見中」,並再次引起 網友熱議。

對此,中國動物保護記者沙龍龍發起人張丹表示「十分震驚」,稱將迅速與相關動物保護組織的志願者就此作出回應,「我們將利用一切可能的行動,堅決抵制歸真堂登陸資本市場。」

■焦點

天價狗不理排隊上市惹爭議

前 天,證監會發行監管部首次公開發行股票審核工作流程及申報企業情況,天津狗不理集團出現在了此次排隊IPO上市的「隊伍」中。這一消息引爆了更多消費者對 狗不理價格以及口味等方面的嚴重質疑。不過,狗不理集團方面有關人士則表示,公司有的包子產品價格雖高,但貴有貴的道理。

8個包子賣百元堪稱包子中的「LV」

>>網友指責

「在 天津吃狗不理包子,8個小包子要100元,味道與街邊相仿,而且環境也相當一般」,有網友近日發表微博稱,天津狗不理包子「已經不是人能吃得起的了」。記 者注意到,網友發佈的圖片中顯示:傳統精品小籠豬肉包 96元/8只;傳統精品小籠三鮮包 104元/8只;精品小籠對蝦青韭包128元/8只……

隨著該條微博的瘋狂轉載,「天津狗不理天價包子」成微博網友熱點話題。不少網友稱,這包子頂得上奢侈品了,狗不理不如去賣LV吧。

就網友公佈的價格,記者昨天向狗不理集團方面求證,未獲正面回應。記者向位於東直門的狗不理大酒店方面瞭解的情況顯示,該店銷售的精緻包子價格能達到18元/只,若點8只,價格高達144元。

錯位經營也有低價產品

>>公司回應

「狗不理現在是錯位經營,有定位不同的店,價格也因此不同」,狗不理集團企劃部有關工作人員魏先生昨天接受記者電話採訪時表示。

據其介紹,狗不理前些年改制,旗下有商務型酒店、有大眾旅遊型餐廳,也有快餐店,像快餐店價格就便宜些,傳統的豬肉包子一籠8個,價格為46元。同時市場上還有速凍包子銷售,一袋包子只需十幾元錢。

對於天價包子,魏先生表示這主要是商務型酒店銷售,但是這種包子在原料選擇上等方面都非常苛刻。

「麵 粉是從加拿大和澳大利亞進口的,用肉是北京大紅門的專供肉,只選用脊部肉和後腿肉」,魏先生表示,原材料的精選保證了工藝和口味的獨特性、安全性,再加上 狗不理150多年的品牌價值,還有狗不理的高端包子用的是特質的小籠,一籠只有一隻包子,這個竹籠是專利,蒸出來的包子具有特殊的竹香味,「這個包子口味 是需要去『品』的,狗不理的包子是有文化內涵的」,魏先生還表示,狗不理剛剛連續第六次被邀請到達沃斯論壇上蒸制包子,這也說明很多國外的精英們也是非常 喜歡狗不理。

「為了弘揚老字號,解決發展資金問題,此次我們申報IPO,就是為了讓中餐盡快走向世界」,不過,魏先生也表示,顧客提出的意見,公司也會虛心接受。

>>專家說法

對狗不理運營模式不看好

營銷專家李光斗接受記者採訪時表示,對於其一些產品價格高端,「我覺得無可厚非,康師傅也曾賣過100多元的天價牛肉麵,廣州一些早茶也早就有天價包子等,我認為這個事件對狗不理包子申請上市沒什麼影響」。

「但 是,我對狗不理的運營模式並不看好」。李光斗表示,從包子這個產品本身來說,是最能夠做到標準化生產的,但是狗不理品牌擴張不佳。他認為,這一點狗不理應 該像美國「包子」學習,肯德基、麥當勞的漢堡包無非也是「包子」,但由於人家的標準化,在世界各地開花。「狗不理只有解決了標準問題,使得消費者在全中國 任何地方吃到的包子都一樣,才能真正解決其發展的重要難題。」

據瞭解,目前狗不理在全國有30多家直營店,其中北京有兩家,包括東直門附近定位高端的9號大酒樓以及位於前門定位旅遊市場的狗不理店。

活熊 熊取 取膽 歸真 堂上 IPO 榜單 天價 狗不理 上市 爭議
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新足球生意——中國富豪競相天價買球員

http://www.infzm.com/content/78609

響應政府號召,財大氣粗的地產商兼俱樂部老闆們紛紛砸下重金,重振中超。外籍球員順勢被炒成了天價,足球這樁生意本身的商業回報堪憂。但富豪們不以為然,因為「醉翁之意」不只在足球。

2012年7月14日19:25,上海虹口體育場。伴隨著數萬名球迷山呼海嘯般地倒計時,迄今為止中超歷史上最大牌外援德羅巴和上海申花足球俱樂部投資人朱駿一起進場。體育場4號扶梯下面,一名球迷甚至激動得裸奔了——這是上海球迷離「偶像」最近的一天。

已步入職業生涯暮年的科特迪瓦球星德羅巴年薪據稱達到1200萬歐元(約9400萬元人民幣),身價甚至超過了阿根廷球星梅西,是全球最昂貴的球星 之一。這位歐洲賽場最讓人望而生畏的中鋒,在過去半年裡,拒絕了多家歐洲頂級球隊拋出的繡球,來到足球醜聞不斷的中國,加盟目前積分在16支中超球隊中暫 居第13位的上海申花隊。

來到中超的大牌球星不僅僅是德羅巴。2011年7月,阿根廷籍中場球員孔卡以遠超其此前身價的1000萬美元,轉會廣州恆大隊,震驚世界足壇。隨 後,巴塞羅那球星凱塔、多特蒙德前鋒巴裡奧斯、塞維利亞射手卡努特、哥倫比亞國腳莫雷諾、尼日利亞中鋒雅庫布……過去中國球迷想都不敢想的球星紛紛搶灘登 陸。

一個大背景是,中國政府對足球這個「扶不起的阿斗」日漸重視,一位國家領導人提出對中國足球的三大願望:入圍世界盃,舉辦世界盃,奪得世界盃。資金充裕的房地產商們(目前16傢俱樂部的老闆僅有3家不是地產背景)紛紛響應號召,對俱樂部和聯賽砸錢,提振中超聲望和人氣。

據《足球報》統計,2012年賽季,中超老闆們僅在外援身上就燒掉了令人咋舌的23.5億元人民幣。

但是,如果希望靠德羅巴等世界級球星幫忙打造出一支世界級的國家隊,並使之與中國在全球經濟或世界乒壇一樣具有舉足輕重的地位,仍然任重道遠。而足球大佬們如此大手筆的投入,背後的商業鏈條是怎樣的,又到底能給中超投資者和中國足球帶來多少回報?

「不如說是九城遊戲簽下了德羅巴」

網遊和足球本是兩個相去甚遠的行業,但朱駿卻通過簽約世界級球星德羅巴和阿內爾卡,製造了喧囂,實現了申花和九城的對接。

這幾乎是一筆不可想像的交易。就在2012年5月份,德羅巴還幾乎憑藉一己之力幫助切爾西登頂歐冠冠軍——這是該俱樂部有史以來奪得的一座含金量最大的獎盃。是什麼讓一個三奪英超冠軍、兩獲英超金靴的超級中鋒,甘願來到一個聲名並不好的聯賽及球隊踢球?

答案似乎只有一個字:錢。

加盟申花後,德羅巴回答BBC記者提問時說:「錢不是最重要的。」的確,德羅巴不缺錢,但絕非不想要更多的錢。2012年2月,德羅巴與切爾西談續 約一事,當時提出最少600萬英鎊(約6000萬元人民幣)稅後年薪的要求,切爾西遲疑不決。德羅巴的經紀人賽迪說:「哪兒給的錢最多,他就會去哪兒。」

朱駿開給德羅巴的年薪是這一數字的1.5倍還要多。德羅巴毫無疑問成為了中超收入最高的球員。在世界足壇年薪排行榜中,前五位的球員有兩位來自中超。除了德羅巴,另一名是阿內爾卡,也來自上海申花俱樂部。

在2011年12月之前,上海申花還在國際足壇寂寂無名。45歲的朱駿是這傢俱樂部的投資人,也是互聯網公司「第九城市」的創辦人,他的財富來自網 絡遊戲《魔獸世界》在中國的代理。2007年,他出手購買了申花隊,並把它與同城死敵上海聯城合併。然而在2009年《魔獸世界》代理權到期後,九城已經 連續虧損三年,股價也從50美元,一直跌落到4美元左右,朱駿身家亦大幅縮水。

曾經和朱駿有過合作的顏強這樣評價這位申花隊的老闆:「他是典型的上海小商人,投一塊錢要製造五塊錢的聲浪,迷戀媒體對他的曝光。」顏強是活躍的足 球評論員,曾任《體壇週報》副社長。過去的六個賽季,朱駿給球隊換了九位教練(其中過去二個月就換了三位教練,阿內爾卡臨時作為球員兼教練還不算在內); 他還在自己的微博上威脅要賣掉球隊,將球隊主場搬到其他城市,以向上海市政府施壓。

當資金周轉不濟時,朱駿也常靠出售球員來支撐自己的其他業務。直到宣佈簽下阿內爾卡之後,整個申花俱樂部的形象發生了轉折——歐洲的足球經紀人突然發覺,中國球隊居然能吸引世界級球員加盟了。

繼阿內爾卡之後,和申花傳出「緋聞」的大牌外援名字個個響亮:德羅巴、馬丁斯、古蒂、小羅、卡卡、達利桑德羅……有意思的是,很多消息是朱駿自己放出去的。「申花」兩字,也在這層層聲浪中,為世界足壇熟知。

在一位足球經紀人看來,很大程度上,不是上海申花簽下了德羅巴,而是九城遊戲簽下了德羅巴。執拗的朱駿,將全部的賭注都押在了新款遊戲《火瀑》的成 功上。這款遊戲由他自己控股的工作室所開發,朱駿正整合其所能調動的所有營銷資源,這其中就包括上海申花。而簽約德羅巴和阿內爾卡,無疑為朱駿和新遊戲製 造了最大的關注度。

網遊和足球本是兩個相去甚遠的行業,但朱駿卻通過簽約世界級球星德羅巴和阿內爾卡,製造了喧囂,實現了申花和九城的對接——只是這喧囂大部分不屬於申花。

簽約阿內爾卡後,朱駿一度宣稱的雙贏並沒有出現——九城還在虧損,阿內爾卡在鬧退役,申花排名還在倒數。而這一切,僅靠德羅巴一個人,能改變嗎?

「不差錢」的中超

當這位經紀人和李正秀見完面,從韓國首爾的希爾頓酒店出來,他看到了恆大俱樂部總經理劉永灼走了進去,「劉永灼說,魯能給多少,恆大就在魯能的基礎上再加100萬美元!」

在越來越揮金如土的中超聯賽中,大手筆購買球星時,朱駿遇到的主要競爭對手是廣州恆大隊。廣州隊在2009年被降級,在地產大亨許家印入主後,用破紀錄的投入,在世界足壇迅速躥升。恆大隊目前高居聯賽榜首,平均每場觀眾多達5萬人。

恆大隊不久前以850萬歐元轉會費引進了多特蒙德著名射手巴裡奧斯。更早之前,他們還聘請到了意大利奪得世界盃的功勛教練裡皮。裡皮之前拒絕了來自烏克蘭、沙特和阿聯酋的邀請。

幾乎很少有人能夠抵擋住恆大隊的金錢誘惑。2011年8月,在歐洲豪門俱樂部皇家馬德里與廣州恆大隊的熱身賽前,皇馬前鋒伊瓜因遇到了在廣州恆大隊效力的阿根廷老鄉孔卡,他開玩笑似的問孔卡一年在恆大掙多少,孔卡說:700萬美元。

伊瓜因驚愕不已——這位皇馬與阿根廷隊的主力前鋒,名氣及實力遠在孔卡之上,年薪卻才400萬美元。半晌,伊瓜因跟孔卡說,要不你跟你們俱樂部說說,給這麼多錢我也來中國?

自此之後,中國足球「不差錢」的形象便聲名遠播。而面對揮舞的鈔票,國際市場做出的回應是:將價格炒起來。足球經紀人邢健向南方週末記者稱,孔卡即 使頂著巴甲MVP的頭銜,在國際轉會市場上身價頂多400萬美元,卻被「中間人」硬生生炒到了1000萬美元,「現在國際經紀人一聽恆大都兩眼放光」。

而在中國法律上還處於灰色地帶的足球經紀人,亦成了時下最熱門的行業之一。廣州恆大俱樂部所信任的一位李姓經紀人,已然成為圈內最讓人羨慕嫉妒恨的人物。在利益驅動下,眾多足球圈內人士也紛紛涉足其中,或專職或兼職「中間人」。他們的存在,大大抬高了外援身價。

大連實德俱樂部總經理林樂豐訴苦,整個外援市場都被炒高了。在過去外援便宜,還能通過試訓去選拔。但如今「20萬美元的外援被炒到上百萬美元,還不試訓,范兒特別大,買過來沒幾個好用的,風險很大。」

恆大俱樂部就像一條鯰魚,攪動了中超的一池春水,逼得其他俱樂部只能不惜血本地「跟莊」。中超的門檻以及運營成本迅速水漲船高,從前一年投入幾千萬,如今已大跨步進入「億元時代」,錢少了似乎就上不了牌桌。

一名中國經紀人之前曾計劃運作韓國國腳李正秀到中超俱樂部,山東魯能俱樂部給出了一個幾乎無法拒絕的報價:2年540萬美元。然而當這位經紀人和李 正秀見完面,從韓國首爾的希爾頓酒店出來,他看到了恆大俱樂部總經理劉永灼走了進去,「劉永灼說,魯能給多少,恆大就在魯能的基礎上再加100萬美元!」 該經紀人搖搖頭說,「恆大就是去哄抬物價的。」

大連阿爾濱請來了巴塞羅那球星凱塔,廣州富力請來了上賽季在英超打進17球的雅庫布……經紀人周凱旋稱,就連過去最節儉的俱樂部青島中能,也花了100萬美元請了巴西乙級聯賽射手布魯諾——在過去幾年,青島隊頂多也就能請得起一年20萬美元的外援。

功夫在足球外

「這些富豪的投入,並不是基於足球做出的,這也決定了他們的投入不會長久。」

大手筆投入,多少能產出一些即時成績。所有球隊都在拚命尋找前鋒和後衛,更換幾個外援、重金招來能力超凡者,都想著像恆大俱樂部一樣升級後奪冠。

根據《足球報》做過的統計,中超本賽季共引進了94名外援,2012年賽季,中超老闆們僅在外援身上就燒掉了恐怖的23.5億元人民幣。一份《中國 職業聯賽價值報告》則顯示,中超把四成以上的薪資成本、八成的轉會費都支付給了外援,中國本土為職業聯賽提供的最大兩部分資金,最終都流向了境外。

這樣的中超聯賽,讓很多人想起上世紀90年代初期的日本J聯賽。當時,剛剛開始職業化進程的日本聯賽也曾引進濟科、斯基拉奇等過氣巨星拉動球市。

不過,聯賽俱樂部成績提高,並不代表這一國足球水平的提升。尤其與中國不同的是,日本俱樂部將大量的資金投入到了青少年隊伍的建設中,他們會在各個梯隊聘請巴西教練,複製他們的足球文化。

而在世界足球市場上,人們也能清楚發現兩國的差距。23歲的日本前鋒香川真司正面對著來自曼聯、阿森納、拜仁三支豪門的盛情邀請。反觀國內,足球經紀人Romain稱,想要買進一個外援很容易,想要賣出一個中國球員卻難上加難。

而各個俱樂部老闆投資中超,都是琵琶別抱,或將俱樂部當做市場推廣、品牌升級工具,或將俱樂部作為良好的政府公關工具,或另有其他企圖。超大手筆的投入,就算收入在上升,要達到俱樂部整體上的收支平衡,短期內的可能性並不大。

從門票收入看,中超連續兩個賽季平均上座率都在1.7萬人以上,亞洲第一,哪怕進行全球排名,也相當拿得出手,可是門票整體收入不高。即使是球市最好的北京和廣州,每年的門票收入亦不超過2000萬元。關鍵的癥結,是贈票過多,實際銷售球票的票價也相當低廉。

中超俱樂部們最重要的收入來源,依舊是商業贊助。仔細推敲一下各俱樂部的商業贊助收入,真正符合市場化條件的,同樣少得可憐。前大連萬達俱樂部總經 理石雪清對南方週末記者說,以其在三個俱樂部前後七八年的經營經驗,做足球投資,俱樂部肯定掙不到錢。但為什麼還有那麼多企業家前仆後繼爭先進入?「顯然 他們希望從足球獲得足球之外的利益」。

儘管足球不是一個純商業的市場,但如果投資人年年暴虧,勢必難以為繼,「這些富豪的投入,並不是基於足球做出的,這也決定了他們的投入不會保持長久。一旦這股熱錢撤離,帶來的災難性後果將很長時間存在。」足球評論員顏強說。

而石雪清則指出,經歷了十幾年風雨的中國足球如今正值重建,現有狀態下,多燒點錢,比錢攥在手裡摳門要好,「但熱鬧不代表健康。俱樂部一定要按市場規範辦事,把錢燒在點子上。」


足球 生意 中國 富豪 競相 天價 球員
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天價宣傳片案中案

http://magazine.caixin.com/2012-07-27/100416020_all.html

進入7月,鐵道部落馬官員榜單上再添新面孔。

  財新記者近日從接近鐵道部的多位消息人士處獲悉,7月10日,上任不到半年的鐵道部運輸局車輛部副主任劉瑞揚被有關部門帶走調查;同一天,劉瑞揚的妻子、現任鐵道部文聯副秘書長的陳宜涵亦被帶走。

  自2011年2月前鐵道部黨組書記、部長劉志軍被「雙規」後,鐵道部一直處於反腐風暴中心。過去的一年多里,鐵路系統多位司局級幹部先後落馬。

  「最近又進入陰雨天氣,各部門領導都帶隊下去進行安全大檢查,很多熟人好長時間沒見到,誰也沒在意,突然聽到他出事的消息,大家都感到很意外。但聽說到場宣佈的是鐵道部紀委的負責人。」鐵道部一位人士說。

  7月11日,劉陳夫妻被查的消息在鐵道部傳開。多位消息人士透露,劉瑞揚今年4月才從北京鐵路局副局長任上調回鐵道部,出任運輸局車輛部副主任 一職。他的東窗事發是被妻子牽出。有鐵道部內部人士告訴財新記者,陳宜涵原來是鐵道部宣傳處處長,因審計揭出鐵道部「天價宣傳片」一事而被調查。

  調查人員在其家中查獲超過1000萬元的巨額現金和至少九張房產證。陳宜涵的職務級別較低,調查人員隨即又將調查方向指向劉瑞揚,同日在其辦公 室發現大量存摺和購物卡。這次事件令很多熟悉劉的人士大跌眼鏡,因為劉瑞揚平時給人的感覺「非常低調謹慎」,為何在家裡和辦公室放那麼多現金,他們也感到 難以理解。

事發鐵路宣傳片

  事發前,陳宜涵擔任鐵道部文聯副秘書長。鐵道部文聯為鐵道部下屬事業單位,是由國內以鐵路為主要寫作領域的作家組成的行業性組織。在此之前,陳曾任鐵道部宣傳部宣傳處處長一職。

  據一位接近陳宜涵的人士介紹,陳在鐵道部宣傳處任職時,負責分管審核列車上的雜誌。以北京鐵路局為例,該局下屬的列車上主要有五本雜誌——《青 年時訊》(中國青年報發行)、《和諧之旅》(賽迪傳媒發行)、《旅伴》(中國鐵道出版社發行)、《報林》(人民鐵道報發行)、《旅遊地理》(鐵道部文聯發 行)。此外,廣東、上海、南昌等地鐵路系統也有當地出版的一些雜誌。

  「動車開通時,鐵道部給各鐵路局發文,通知路局哪些媒體可以上車。陳宜涵分管每期雜誌的審稿,不通過就不能上車。劉志軍出事後,鐵道部宣傳方面也曾有意重新招標,但後來考慮到哪家都不能去掉,最後招標沒了下文。」前述消息人士透露。

  據悉,陳宜涵被查的起因,即是所謂「天價宣傳片」事件。今年6月27日,國家審計署發佈《鐵道部2011年度預算執行情況和其他財政收支情況審 計結果》報告(下稱審計報告)。報告中顯示,2009年-2010年,鐵道部在未按規定公開招標的情況下,投資1850萬元製作《中國鐵路》宣傳片,未達 到預期效果。國家審計署在審計報告中表示,針對未公開招標拍攝鐵路宣傳片問題,將要求鐵道部進一步調查處理。

  審計報告中提及的宣傳片,全長5分鐘,為2010年年底在京召開的第七屆世界高鐵大會開幕式影片,片頭署名顯示導演為張藝謀。7月2日,張藝謀 的助理通過《新京報》回應稱,2010年鐵道部委託的一家製作公司曾邀請張藝謀拍攝鐵路宣傳片,但是,最終張只是提供了一些意見,並沒有參與拍攝過程,也 未同意署名。

  不過,他拒絕透露張藝謀收取的費用情況。根據審計署報告,全長5分鐘的《中國鐵路》宣傳片花費1850萬元,因此被輿論稱為「天價宣傳片」。

  7月6日,新華社報導稱,今年3月,鐵道部審計中心接到國家審計署辦公廳轉送的《關於鐵道部投入巨資拍攝<中國鐵路>宣傳片未達預 期效果》的函後,鐵道部立即組織專人對2009年至2010年間投資1850萬元製作《中國鐵路》宣傳片的問題進行調查處理,「目前調查正在進行之中」。

  不久,鐵路系統內部即傳出陳宜涵被帶走調查的消息。目前還不知道陳宜涵在這部宣傳片的製作和推廣中扮演了什麼角色。在一位鐵道部內部人士看來, 此事可能牽涉到她,但這麼大的一個宣傳片不是她這個級別能說了算的,應該還有內情。至今,這家製作公司的名字仍不為人知。一位接近鐵道部的人士質疑稱: 「鐵道部有自己的影視中心,如果要拍攝宣傳片,為什麼不交給自己的影視中心來做?即使外包,為何不招標?張藝謀沒全程參與,為什麼還花了這麼多錢?」

  據知情人士透露,不論是陳宜涵事發前任職的鐵道部文聯,還是之前的鐵道部宣傳處,相比鐵道部其他實權部門,「油水沒那麼大」,有關部門在其家中發現大量現金和房產證後判斷,純粹是陳一人受賄所得可能性不大,隨即將調查矛頭指向職務更高的劉瑞揚。

  「本來是想抓個小蝦米的,沒想到意外撈到條大魚。」上述人士稱。

  據該人士透露,根據初步統計,劉瑞揚夫婦涉案金額已經超過原鐵道部運輸局局長張曙光,「有關部門對張曙光的初步調查結果顯示,張涉案金額4250萬元,劉瑞揚夫婦的金額加上北京的房產價值,已經超過張曙光。」

高鐵傳媒被質疑

  據財新記者瞭解,檢察機關的調查也涉及到2010年底召開的第七屆世界高鐵大會的資金運用。這是世界高鐵大會首次在歐洲以外的國家舉辦,由中國 鐵道部與國際鐵路聯盟(UIC)共同主辦,中國鐵道科學研究院承辦。據悉,原鐵道部運輸局長張曙光當時召開專門會議,把中國中鐵、中國鐵建、中國南車、中 國北車、通號院、中鐵物資等鐵路系統的大企業找去,要求每家贊助500萬元,確定由鐵道部科學研究院的信息所牽頭承辦。但第二次開會就把鐵科院信息所排除 在外,高鐵傳媒廣告有限公司(下稱高鐵傳媒)成為實際上的主要承辦方——它由山西商人丁書苗的博宥集團全資持有,2011年初,丁書苗被查後劉志軍突然落 馬。

  消息人士稱,當時各鐵路局及路內大企業聯合出資約2億元上交到鐵道部,鐵道部還以財政資金等出資,而高鐵傳媒卻從大會承辦中拿走1.2億元。

  「天價宣傳片」和高鐵大會意外打開鐵路廣告宣傳領域隱藏的一角,這種情況並非孤例。鐵路廣告收入是路局多種經營收入的主要來源之一,包括車站大屏幕廣告、燈箱廣告、車上刊物、座套廣告等等。和鐵路系統其他產品一樣,外人要想打入這個市場並不容易。

  在業內人士看來,鐵路廣告代理領域也是收入豐厚的沃土,極易滋生關聯交易。高鐵傳媒在鐵路領域涉獵極廣,如北京南站的大型LED顯示屏即由其運營。該公司2008年成立,在2010年初,博宥集團增資至1億元,壟斷了很多新建動車站的LED顯示屏廣告代理。

  2006年11月,濟南鐵路局下屬的青島火車站進行封閉改造,2008年2月改造完畢。負責廣告業務的是濟南鐵路局下屬的山東中鐵旅遊廣告集團(下稱中鐵旅廣),中鐵旅廣青島分公司希望自己能做青島站的業務,投資建了一些平面廣告平台,並已找到客戶,簽訂了廣告合同。

  據接近高鐵傳媒人士透露,2008年,高鐵傳媒相關人員前往青島,在鐵道部某一在職副司長的陪同下,拿著已擬好的合同要求拿走青島站的全部廣告(包括平面和視頻)業務,合同價格為一年100萬拿走青島站的廣告代理權,簽約20年,合同期從2011年8月開始。

  上述消息人士稱,中鐵旅廣當時已和客戶簽訂合同,2011年8月才到期。在這三年代理期間,青島站僅平面媒體一年的廣告收入就500萬元。

  拿到廣告代理權後,高鐵傳媒在青島站建了36個刷屏機,對外徵詢客戶的價碼是一個畫面一年200萬元。但當地一些廣告公司注意到,刷屏機上並沒 有廣告。顯然,高鐵傳媒意在壟斷全國優秀火車站的廣告代理權,但廣告業務還沒跟上,據該公司內部人士稱,目前還處於投資虧損期。

  在京滬高鐵路段,濟南局負責了五個站的建立,最大的是濟南西站。2009年,和青島類似的方式,同樣是在鐵道部官員的陪同下,高鐵傳媒人員想拿下濟南西站全部廣告業務,並因此和中鐵旅廣的人員發生了衝突。而當時,濟南西站尚無平面和視頻媒體的任何規劃。

  按照常規,火車站的修建過程中需要制定媒體投放規劃,此規劃要經當地鐵道局的審核,高鐵站則需要鐵道部審核。高鐵傳媒在濟南西站沒有媒體規劃的情況下就擬好了合同。如無意外,2011年春節後將正式簽署合同。

  但2011年10月,丁書苗出事中斷了這一進程。據當事人稱,當時,高鐵傳媒曾致電中鐵旅廣,稱公司老闆出事不會影響公司正常運作。隨即原鐵道部長劉志軍東窗事發。

  據濟南當地一位廣告公司老總透露,濟南鐵路局方面並未正式與高鐵傳媒簽訂合同,而青島車站的合同未來也會中止。「鐵道系統第一講的就是政治。在所有鐵道系統和公司簽訂的合同中都有一條,如有合作方這方面出了問題,鐵路系統可無條件終止合同。」上述廣告公司老總說。

權力集中地

  對劉瑞揚的意外東窗事發,目前官方並未公佈其涉案的具體情況。業內人士分析,劉瑞揚今年4月才從北京鐵路局副局長任上調回鐵道部,在運輸局車輛部副主任任上時間尚短,其巨資財產可能是來源於其之前的任職期間。

  劉瑞揚1984年畢業於大連鐵道學院(現大連交通大學)車輛系,曾任鐵道部運輸局貨車處副處長、驗收處處長等職務。據一位曾和他打過交道的高鐵 供貨商透露,劉之前在運輸局管驗處負責,與當時負責運輸局貨車處的領導關係不和。「管驗處負責貨車零部件產品資質審核,但產品上車使用還要經過貨車處批 准,領導覺得兩人關係不好擺,就把劉瑞揚調到北京鐵路局當副局長,主管北京動車段建設。」

  北京動車段是劉志軍在任時鐵道部規劃的全國四大動車檢修基地之一,總投資74億元,主要負責京津城際、京滬高鐵北段、京哈、京廣線的動車檢修任 務。2007年8月開工建設,2009年3月北京動車段檢修庫首次投入使用。業內人士稱,無論是建設期以及建成檢修期間,動車段的採購量都很大。

  「劉瑞揚做事思路清晰,能幹事,有才能,但也得罪了很多人,和劉志軍比較像。」上述高鐵供貨商稱。業內猜測劉瑞揚任貨車處副處長時主要負責鐵道 部各鐵路局貨車處的設備採購。當時貨車處經常直接給下面車輛段貨車處發電報,要求採購某家公司的特定設備,下面鐵路局車輛段敢怒不敢言。

  上述人士認為,「劉瑞揚的問題說明,鐵路系統不止動車存在腐敗。」在他看來,鐵道部運輸局之所以成為腐敗的重災區,是因為權力過於集中。

  2000年鐵道部部屬機構改革之前,裝備部的前身車輛局只負責制定鐵路設備技術和產品設計標準,而設備採購由計劃司負責。2000年改革之後,裝備採購引進招投標體制,裝備部從一個原先只負責技術的單位,變成整個裝備製造流程的超級管理者。

  「2000年之後,鐵道部在各設備生產商派駐驗收室,人員編制屬於裝備部。通過控制設備驗收系統和鐵路產品認證制度,裝備部既插手制定鐵路產品 技術標準和鐵路市場准入,還負責制定鐵路設備招投標辦法。可以說裝備部掌握著設備從生產到使用、維修的所有環節。」這位供貨商點評說:「又管理標準,又管 准入,還管市場份額,你說權力有多大?放在這個位置上,好人也變壞了。」■


天價 宣傳片 宣傳 案中 中案
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白表購居屋不會現天價


2012-8-2  NM



梁振英上台後,推出政綱上的房屋政策,每年容許5,000個白表合資格人士,可免補價在二手市場購買居屋。然而,這批白表人士,日後若將居屋單位在自由市場出售,依然要補價,故此他們只是擁有居屋單位的部分業權。

這個白表購二手居屋的房屋政策,筆者多年前已提出過建議,認為可以真正活化居屋,但前提是要同時增加土地和房屋供應。因為這個措施只是增加居屋的流轉量 (或流通量),並沒有增加房屋供應。此外,要吸引居屋業主出售單位,應容許他們出售單位後,只要符合申請資格仍然可以入市,並將售樓收益用作購買其他二手 居屋。梁振英及負責房屋政策的官員,在沒有做足研究下,便突然宣布落實這個政策,結果令二手居屋價格颷升,賣家紛紛封盤等待明年落實政策後才善價而沽。結 果出現綠表人士,以天價購買二手居屋的成交個案。資料顯示,一個位於筲箕灣愛蝶灣693方呎的居屋單位,竟由綠表人士以453萬元未補價的售價購入,呎價 高達6,537元。若以折扣率44%推算,市價每呎11,673元,與同區私樓嘉亨灣的平均呎價差不多,其他地區的居屋,亦錄得類似的綠表天價成交個案, 居屋市價與鄰近私樓睇齊的情況。不少居住在公屋的居民屬於富戶,有能力置業。他們早應將公屋單位交還給房委會,在私樓市場尋找合適居所。房委會收回公屋單 位後,隨即編配給有真正需要的家庭,幫助基層市民盡快解決住屋問題。

只可惜房委會為了擴張業務,政客又為了選票而討好公屋居民,容許不合資格的富戶長期佔用公屋單位,影響有真正需要的家庭入住公屋。政府於是利誘公屋富戶以 綠表資格,免補價認購二手居屋,之後將公屋單位交還房委會再分配給輪候冊上的申請人。一些公屋富戶多年來享受政府房屋資助,有能力以天價認購二手居屋。但 白表合資格人士申請免補價購買二手居屋,資產和入息都受到限制,購買力肯定及不上公屋富戶。以每月三萬元入息上限為例,再以現時一般三釐(再加兩釐的壓力 測驗)的按揭利率推算,白表合資格人士最多只可向銀行借得約300萬元樓按(分25年攤還)。以九成樓價計算,二手居屋樓價不應超過340萬元。倘若白表 合資格人士以天價購入二手居屋,肯定是虛報資產和入息,有關方面必須採取法律行動。因此,白表合資格人士可免補價認購二手居屋,絕不會造成居屋天價成交個 案。最多只會有成功申請人,以300多萬元購入500多呎細小單位,出現平均呎價偏高的情況。但不論是白表抑或綠表人士,應知道日後若將單位在公開市場出 售,不會有「傻仔」願意以同區私樓呎價購買他們的二手居屋單位。一些以天價購入二手居屋的人士,日後若想出售單位,肯定會感到懊悔。

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

 
白表 表購 居屋 不會 天價
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容積移轉藏玄機 黃金地段變身鑽石地段 潤泰天價拿下黑松土地的背後盤算

2012-10-08  TWM




九月底,潤泰新以每坪將近六一○萬元的天價標下黑松位於微風廣場旁的千坪土地,引起外界譁然,到底潤泰私下打的是什麼算盤?這筆交易真是買貴了嗎?

撰文‧李建興、梁任瑋

眾所矚目的黑松微風停車場一三四五坪土地,潤泰創新在九月二十八日以八十一.九九億元的價格標下,每坪單價高達六○九.六萬元,創下住三土地(微風停車場 土地使用分區為住三)的歷史新高,而且足足比底價五十七.八八億元高出四一.六五%;潤泰手筆之大令人咋舌,也為沉寂許久的台北房市,投下了一顆震撼彈。

只是許多人不解,何以潤泰會在政府積極打房、土地建築融資不易,甚至房價盤整修正之際等利空因素下,還以極高的天價買下這筆土地?

另外,這次市場上推算潤泰的建案成本,普遍以黑松土地的容積率只有二二五%來計算,因而推估潤泰推案價須站上一九○萬元以上才能回本,但若以目前微風周邊預售案成交價皆未超過每坪二百萬元的情況來看,這似乎會是件「賠本生意」!

看似虧錢實則划算的投資

然而,潤泰這樁看似虧錢的買賣,地產界專業人士卻一致認為這是一門「划算的投資」。「很多人都忽略黑松土地所擁有的『容積移轉』隱藏價值!」宏大不動產估價師事務所執行長郭國任,一語道破了外界錯估黑松土地容積率的狀況。

他解析,由於黑松土地位在捷運忠孝復興站五百公尺內,根據北市府規定,對於捷運站周遭五百公尺內的開發案,可適用容積移轉辦法(對於移出容積和接受容積的 土地,都有條件規定),也就是假使潤泰手上握有來自其他土地的容積移轉額度,可以轉至黑松土地使用,未來就可蓋更多樓層來銷售。

國內使用容積移轉降低土地成本的知名案例包括信義計畫區的「皇翔御琚」、「亞太會館」,就因受惠於容積移轉,而分別多了二五.二五%與四○%容積率。換言之,目前手上握有容積移轉額度的潤泰,一旦將其他土地的容積移轉給黑松土地使用,將會大幅提升該案投資價值。

郭國任精算,依現況規定,黑松土地一經容積移轉,容積率可再增加五成。

所以,若潤泰操作得宜,可將原本僅有二二五%的容積率,提升至三三七.五%,也就是原本每坪只可蓋二.二五坪樓地板面積的土地,後來可加蓋到三.三七五坪 樓地板面積;另外再加上未計入法定容積範圍,但仍可進行銷售的樓地板面積。例如大小公設、地下室、停車場,及每坪二十六萬元的造價,潤泰建案成本其實只有 一三五.四六萬元,與這次市場上認知的一九○萬元有極大的落差。

另外,就算再加上市場上普遍忽略掉的每坪容積移轉成本十三萬元,以及一五%的管銷、利息費用,實際上,潤泰未來推案每坪至少要賣一七○.七萬元才能夠回 本,這也還是低於一九○萬元。郭國任進一步推算,以目前建商推案獲利會抓一五%利潤,因此推估未來潤泰每坪開價應該會在一九六萬元以上。

「潤泰的算盤,別的建商也會打,這也就是何以黑松微風案有多家建商爭相競逐的原因了!」據透露,此次投標者除了潤泰之外,還包括皇翔、富邦、微風廖家、基泰、豐泰地產等多家業者。

世邦魏理仕台灣分公司總經理林俊銘表示,這次每一筆競標價格的差距在千萬元以內,約僅五%的價差,甚至第二高標出價為八十一億元,與潤泰的出價更只差了一%,顯見這塊地以每坪六百萬元得標是建商認同的合理價格。

消費者是否買單才是關鍵

另外,潤泰願意出高價買黑松土地,也與台北市土地資源稀少,奇貨可居有關。住商不動產企研室主任徐佳馨就比喻,土地就像建商的原料,沒有原料就不可能有產 品和業績,因此,建商在大台北地區搶地已成常態。例如以往宣稱只看五百坪以上土地的昇陽建設,礙於土地難尋,尺度就放寬至二、三百坪了。

郭國任表示,潤泰這次出手搶標的價格是「刀口價」,但這塊地如果是其他小建商得標,可能無法塑造高房價;不過,潤泰品牌知名度強,加上基地條件夠漂亮,隔 壁又緊鄰微風廣場支撐生活機能,若引進國際建築團隊規畫先建後售,四年後以精品豪宅推出,房價站上每坪二百萬元不成問題。

郭國任指出,黑松土地創住三最高價,主要是產權單純,格局方整的素地,其他產權複雜的都更土地,想喊天價但不見得會有人買單。

但仍有業者對於目前房市景氣低迷,尤其黑松土地鄰高架橋旁,該區開價與實際成交行情有差距,潤泰能否在黑松土地案獲利,持保留態度。

對於黑松土地的規畫與推案的房價,潤泰創新董事長簡滄圳在接受本刊記者查證時指出,「目前產品未定,所以也不會有定價。」不過,潤泰近年推出幾個建案,皆 已成功刷新區域高價;如萬花園、萬囍等建案成交價創萬華地區的歷史新高。而目前興建中,位於松山的「松濤苑」更喊出每坪三百萬元以上天價,顯見潤泰對於買 下黑松土地,早已老神在在,但結局如何,就看消費者買不買單了。

黑松土地

地點:台北市市民大道四段、八德路二段366巷口

面積:1345坪

得標者:潤泰創新

得標總價:81.9999億元得標單價:每坪609.6萬元使用分區:住三、住三之二

容積率:225%

建商大幅降低土地成本的利器近年來,常可聽到土地標售創新高的消息,許多人都誤以為建商的土地成本很高,但其實不然,主要是因為這沒有把公設、虛坪等面積 計算進去,而這些所謂的「大公」、「小公」、地下室、停車場??等都不算在容積,卻都可出售獲利,最重要的是,建商還可以運用「容積移轉」或「容積獎勵」 增加容積率,讓原建物得以多蓋一些樓層,如此一來就可大幅降低土地成本。

所謂「容積移轉」即在政府規定條件下,建商若參與一些有容積移轉條件的案子,如面臨老舊的歷史建築、開放空間、農地或政府規範之特殊用途土地,可以將上述 未用盡的容積率部分或全部移轉至另一宗可建築土地使用,例如宏普建設用一億多元買下嘉新水泥在台北市新生南路上清真寺的容積,移轉到大直重劃區推出的建案 使用等。

至於「容積獎勵」也就是政府因都市發展或政策性考量,而容許某些在獎勵範圍內的土地,可依獎勵的幅度擴增容積率,如部分區域容積得以加碼3成,也就是原先 住三的土地容積僅為225%,經獎勵後,就變為292.5%,即原先1坪土地只能蓋2.25坪,後來可以蓋到2.925坪,將大幅提升建商可銷售的面積或 戶數。 (李建興)

 
容積 移轉 玄機 黃金 地段 變身 鑽石 潤泰 天價 拿下 黑松 土地 背後 盤算
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天價買賠錢貨 孫正義打什麼算盤?


2012-11-05  TCW  
 

 

日本電信商軟體銀行(Softbank), 十月十五日宣布耗資二百零一億美元,購併美國第三大電信商SprintNextel(以下簡稱Sprint),創下日本史上金額最大的海外購併案。《財星》(Fortune)指出,自從一九八九年三菱以天價買下洛克菲勒中心以來,這可是日本企業在美國引發最大爭議的一宗收購案。

「我是男子漢,我想每個男人都想拿第一。」軟體銀行執行長孫正義在購併記者會上豪氣表示。雖然搭上日圓強勢有利購併的時間點,軟體銀行這次舉債兩百億美元買下債台高築的Sprint,還跨足毫無經驗的美國電信市場,此舉看來依然十分冒險。究竟孫正義心裡什麼算盤?

軟體銀行過去就是透過不停購併而不斷壯大。身為《 富比世》(Forbes) 日本第三首富的孫正義,不同於日本企業主普遍保守心態,他作風一向大膽。當前日本市場萎縮、日圓升值不利出口, 五年來日圓兌美元升值超過五五%, 此時收購美國公司不僅划算,更顯示跨足全球最大手機市場的企圖心。

再者,美國手機市場仍在成長中,日本市場卻是逐年萎縮。根據市調公司國際數據資訊(IDC),二○○七年美國賣出一億八千二百萬支手機,去年賣到一億九千一百萬支;相較之下,日本手機市場從二○○七年的五千二百萬支掉到去年僅剩三千八百萬支。

算盤一:

打破美國雙頭霸主局面孫正義苦思多年想在日本海外拓展業務,收購Sprint可算一償宿願。從營收面來看,不難理解他為何選在美國插旗。《 華爾街日報》(Wall StreetJournal) 指出, 以今年第二季營收而言, 營收二百二十億美元的中國移動仍然是全球無線電信業老大哥, 美國Ve r i zon、AT&T則各約以一百五十八億美元、一百四十八億美元分居老二、老三。軟體銀行和Sprint則以一百二十億美元合併營收,緊追伏得風(Vodafone)之後,躍居全球第五大無線電信商。

不過,為什麼是Sprint ?這家一直是美國電信業後段班的公司,《富比世》指它過去五年虧損超過四百一十億美元,市場曾傳言韓國SK電訊和墨西哥鉅子史林姆(Carlos Slim)考慮收購Sprint,最後也都迴避這筆交易。

數年前孫正義投資過Sprint現任執行長赫斯(Dan Hesse)掌管的電信公司TeraBeam,兩人是舊識,對於打破美國電信市場雙頭寡占的局面也有共識。軟體銀行入主Sprint後,合計用戶數將達九千六百萬人,瑞士信貸(Credit Suisse)報告指「軟體銀行注入的資金將使Sprint提升頻譜資源,有利對抗美國電信大廠AT&T和Verizon。」孫正義也表示:「當兩大公司雙頭寡占市場,我們認為這是挑戰者的絕佳機會。」

歐洲工商管理學院策略學教授凱普倫(Laurence Capron) 及美國杜克大學策略學教授米契爾(Will Mitchell)認為,軟體銀行與Sprint聯姻有可能成功。軟體銀行在日本有拓展智慧型手機與行動網路的經驗,同時是購併老手,過去十年在亞洲經手上百件交易案,透過日本雅虎也經手過約五十件交易案。而且,軟體銀行默默在美國收購過數家小型軟體及設備公司。

算盤二:

提升原有豐富頻譜資源《華爾街日報》認為,軟體銀行選擇Sprint,其實也是看中Sprint投資的美國4G行動寬頻服務商Clearwire豐富的頻譜資源。東海東京證券分析師角田右介表示:「在電訊業,擁有越多頻寬就有越多優勢。」電信營運商總是爭奪由政府控制的頻譜資源,因為智慧型手機裝置越來越多、行動傳輸的資料越來越多,需要更快的網路環境。電信商能取得的頻譜資源,決定其覆蓋率、服務品質,以及最終的競爭力。

頻譜之爭在美國及全球近來的電信企業交易中至關重要。

十月T-Mobile USA與美國第五大電信商MetroPCS合併,便是著眼於合併後能提升頻譜競爭力。軟體銀行日前以二十三億美元股票收購小型競爭對手eAccess,亦是為了爭取頻譜資源,力抗日本電信業兩大敵手NTT DoCoMo和KDDI。

購併案公布後,Sprint旋即宣布將對Clearwire持股從四八%提升到五○.三%,藉此軟體銀行能增加對Clearwire控制權。惠譽國際信評(Fitch Ratings)認為:「軟體銀行入股Sprint,讓Sprint有充分資金運用彈性、選擇更多,更有機會將Clearwire當作長遠策略運用的籌碼。」

軟體銀行借助Clearwire, 更能加強4G無線傳輸服務的全球戰略位置。Clearwire使用的TD-LTE技術和軟體銀行在日本的4G網路建設相容,軟體銀行往後可在美日兩地同步推動4G環境。

而且,全球電信用戶數最多的中國移動同樣支援TD-LTE技術,中國當局未來計畫建置的4G環境也使用這項技術,此舉顯示軟體銀行更進一步向中國標準靠攏,等同美國、中國、日本三地都有一線業者為TDLTE技術站台,所用的頻段都是2.6GHz,有利為未來跨國漫遊協商鋪路。

《日本經濟新聞》主任研究員前田昌孝斷言:「在日圓貶值以前,現在是日本企業唯一可以冒險壓注的時候。」他認為日本企業不該再守成,應該大膽尋求購併,現在不賭的話,未來十年恐怕不會再遇上更好的翻身機會了。孫正義這次下重注,能否重現六年前購併日本伏得風轉虧為盈的成功經驗,值得關注。


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