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紫金矿业高溢价黑洞:高位大量收购矿权


http://finance.sina.com.cn/stock/s/20081215/09495635567.shtml
紫金 礦業 溢價 黑洞 高位 大量 收購 礦權
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股仔發大量新股探源(1)-少量補充


 

最近中策(235)大發新股的消息火紅火綠,引起市場迴響,但是,這項大發新股的事情,實已經有接近兩年歷史,近來也有普及的趨勢,所以特找出源頭,讓大家分享。




以下是關於中策發新股的新聞:

http://realblog.zkiz.com/viewpage.php?tid=8561


 

中策瘋狂配售780億股
最多籌78億 公眾持股大攤薄

《明報》
2009/06/10

牛市未獲確認,卻有「毫子股」提出「超級集資計劃」,部署配發新股集資78億元。市值僅5億多元的中策集團(00235),昨日表示擬向獨立人士配售780億股,是現有股本的38倍,每股作價0.1元。中策要召開股東特別大會,尋求股東給予特別授權進行配股計劃。

倘配股大計順利完成,中策的公眾持股,會由81%大幅攤薄至2%,而最大單一股東範國萍的持股,亦會由約19%降至1%,即公司控股權變相易手。大幅度攤薄現有小股東權益,市場注視此舉能否過到上市委員會的一關,又能否順利取得股東會通過?

市場亦注視中策透過擴大股本將控股權易手,儼如變相賣殼,不過配股的安排卻刻意避免新的主要股東要提出全面收購建議。中策表示,雖然無法確定會否有承配人,因為今次配股而成為公司主要股東,但公司已促請配售代理金利豐證券,確保承配人及其一緻行動人士,不會取得中策30%以上的投票權權益。根據《收購合併守則》,任何人或公司倘取得個別上市公司30%以上投票權,便要提出全面收購。

中策昨日刊發通告,表示計劃配股集資78億元,有關配售可分批完成,但每次要最少配售20億股。配售價0.1元,較中策前日收市價折讓17%,亦較中策過去5個及10個交易日的平均價,折讓22%及31%。

或成現金公司 上市地位危

中 策沒有具體交代集資用途,隻說將物色潛在的投資機會,但承認配股後公司所持的大量現金,或會令公司成為「現金公司」,即隨時會被港交所視為不適合上市。根 據現行《上市規則》,上市公司的大部分資產倘為現金或短期證券,港交所會要求公司停牌,直至經營一項適合上市的業務為止,但相信公司提出復牌申請時,會被 港交所視為重新申請上市。

昨股價反大升逾倍

不過,中策股價昨日未見受配股消息拖累,反而大升1.1倍(或0.134元)至0.255元,成交達1.67億元。

中策將向最少6名人士配售股份,配售代理金利豐會收取2.5%的配股傭金,如真的能夠完成配股集資78億元,即金利豐是次最多可賺得1.95億元傭金。金利豐同系的金利豐財務,現持有中策已發行股本約17%的抵押股份,金利豐財務由金利豐證券負責人朱李月華及其母馬少芳持有。

中策在07年8月時,亦曾大手配售股份及可換股票據,當時公司指集資金額將用於潛在投資機會,惟後來改變資金用途,改為「已用作一般營運資金及/或贖回現有可換股票據」。


金利豐證券老闆朱李月華(右一),經常協助二、三線股融資。(資料圖片)


 

 

http://realblog.zkiz.com/viewpage.php?tid=8565

 
2009-06-10  HKET






  炒作細價股的股民,不少昨日都對中策(00235)嘖嘖稱奇,皆因這間原來市值隻有2億多元的公司,昨早公布擬按每股0.1元,配售最多780億股新股,集資最多78億元,股價即勁升1.1倍,收0.255元。

昨勁升1.1倍

  麗珍翻查通告,有關配售是按盡力基準進行,即是可以進行部分完成,另外,雖然配股將佔已擴大股本97%,對現有股東攤薄幅度驚人,但配售仍需股東特別大會通過。

  不過,中策的大型配股,就叫麗珍想起另一間公司智富能源(01051),皆因智富早前公布聯同中國科技(00985)投資印尼的金銀礦,擬批股集資45.5億元,以細價股來說,金額同樣驚人。

  而且翻查3間公司董事會成員,中間亦有似曾相識的感覺,例如中策董事楊國瑜及許銳輝,同樣是中國科技的執行董事;而許銳輝連同中國科技另外兩名執董關錦鴻和徐正鴻,又是智富能源的執董。

  中國科技的年報更話,楊國瑜及許銳輝均是公司主席趙渡的姻親;至於中策的年報就話,楊國瑜是公司主席趙晶晶的妹夫。

其實,第一次的大型發股行動,應該是2007年8月6日的宏安國際(1222)系的利來控股(221),包銷商是金仔。其後金仔發揚光大,8月23日的中策(235)、在8月28日中國科技(985)、9月3日及10月23日的中國星(326)及系內公司采藝多媒體(8130,前稱銀河電影),12月12日的東方銀座(996,前稱實惠、時惠環球)都有此等行動。


利來:                                                                                                                                                        http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20070807/LTN20070807402_C.pdf


中策:                                                                                                                                                      http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20070830/LTN20070830449_C.pdf

中國科技:                                                                                                                                 http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20070903/LTN20070903466_C.pdf


中國星:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20070907/LTN20070907406_C.pdf


采藝多媒體:

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20071026/GLN20071026071_C.pdf


 東方銀座:

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20071212/LTN20071212350_C.pdf



另外,奧瑪娛樂(959,前稱佳信國際、前、後稱奧瑪仕)亦有大量發行新股,但是其初用一家類似洗頭水名稱的配售代理,後改用里昂。
 

 

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20071018/LTN20071018388_C.pdf

 今日再續。





 

 
股仔 仔發 大量 新股 探源 少量 補充
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股仔發大量新股探源(2-Finished)


股仔發大量新股探源(1):


http://realblog.zkiz.com/viewpage.php?tid=8627


今日太趕,所以不寫歷史住,先寫用得最多大量發新股的公 司,這家公司市值極少,為籌集一般公司配售要集的款項,故需要發得更多新股才行。那為甚麼這隻股市值極少,就是因為它的形象不佳。結果就是,陷入惡性循 環,因為搞作,所以要錢,要錢就要大集資,集資就要大發新股,發大量新股集資後,股價受壓,更成為一隻賤價股,被迫合股,但是錢仍不夠,又重覆過程,最後 更被譽為老千股,受股民唾罵。


但是為何公司要錢,這就是問題了,我也不知道。


話題扯遠了,先介紹今日要講的對象,就是變靚D(8079),它應該是用得最多特別授權大發股的公司,一年內共3次,但集的錢只是微不足道的幾千萬。


之前的歷史在老千股雜談有講過:


http://realblog.zkiz.com/viewpage.php?tid=4250


燒 才子一系,九十年代他們分拆友聯建材,有暉雲石上市,因他們的“努力“,終使他們的股票成為熱炒股,才子亦被譽為天下第一莊,在金融風暴時期受創,但是在 科網時期又振作,和Cyber日報有點關係,又借錢搞科網、股票生意,後來科網爆破,終失敗,但藉大零一系倒下,旗下的彩虹 控股財困(搞化霴品建鎖店的),他們靠重組公司終有陣地東山再起,又搞超美容業務來,雖有盈利,但是他們又學老莊那招,配股、供股、合股,甚麼都玩,弄得 小股東權益大減,但是燒姐姐,靠高價售小股,低價合供大股一招,重得控股權,真是高手,又用上市公司錢搞那個香江人網,做大股東(燒才子言論),但是可見 他們江山易改,品性難移,做股票生意始終不能持久,使自己 臭名遠播,又有甚麼好呢?現在又想削減股本,替低價發股留下空間,看來股價會繼續跌。最近公司又想大量發行新股,但有誰人信它會好,結果都是配不了股。

它們首次做大量發股是在2008年11月,股市低湖期間,公司發行3,400萬股,加1.5億特別授權股份,佔公司當時股本的107.91%,及擴大後股本51.91%,每股發行價只2.3仙,集資僅423萬,可見非常缺水,配售代理為當然之選的金仔。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20081105/GLN20081105064_C.pdf


幾日後宣佈,因市況欠佳,取消批股。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20081110/GLN20081110084_C.pdf





http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20081211/GLN20081211018_C.pdf


1個月後,公司5合1,削股本,為大發新股開空間。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20090122/GLN20090122054_C.pdf


又1個月,公司第2次用呢招,以合股後9仙,即合股前1.8仙,較之前的2.3仙更低,共發行4,000萬股,集資360萬,佔公司當時股本117.91%,擴大後股本53.99%,配售代理都是金仔。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20090331/GLN20090331051_C.pdf


最後在3月底批股完成。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20090616/GLN20090616052_C.pdf


十三日前,公司又用呢招,這已經是第3次,宣佈分4批共發行4億股,今次批股股價較高,每股10仙,較股價折讓一半,集資4,000萬大元,配售代理都是金仔,今次的「規模」較前兩資誇張,佔當時股本539.9%,擴大後84.37%。


為了一點錢,就搞三次,真是恐怖,對股東是悲劇,對管理層就是....。


有第3輯。

股仔 仔發 大量 新股 探源 Finished
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唐骏式离婚:中国式离职隐藏大量真相


http://www.cb.com.cn/1634427/20100717/139232.html


唐骏离开微软并不愉快,这是尽人皆知的秘密。但唐骏有着非常良好的心理素质,他认为那是成功的重要因素,挫折的时候不放弃,用他自己的话讲:“相信 自己相信未来,几乎所有强队在先失一球后就不是强队了,这就是心理素质问题。”

  正是在这样的心理素质控制下,在他对“打工皇帝”这个目 标的执著追逐下,他居然能将与微软和盛大的离婚,包装成一种特有的“唐式离婚”,借此来抬高自己的身价,维护老东家的形象。

  同样,与盛 大的离婚也是唐骏的得意之作。

  在盛大四年中,在外人看来光鲜耀眼,但唐骏并非如鱼得水,只是小心翼翼地守住本分。四年间时常会传出唐骏 离职的消息,唐骏的聪明在于不会意气用事,要选择合适的时机、选择对双方都有利的形式离职。

  2008年4月初,唐骏陆陆续续放出可能离 职的消息,并称已有十余家国内外大公司向他伸出橄榄枝,包括微软和谷歌,还有“中国最大的房地产企业之一”。他并不吝惜时间,向记者们传达着一个又一个故 事,将这一次的离婚又粉饰得非常完美:“现在离开盛大,我非常放心。盛大的战略已经非常清晰,产品和平台已经形成相互的支撑,并且形成了推动这些支撑发展 的机制,这是最关键的变化。”这句话给予盛大很高的评价,也暗示这是自己四年的功劳。他以“不管去哪里,我都不会做任何可能伤害盛大公司的事”的承诺,与 盛大和平分手。

  “唐氏离婚”的一大特点就是平和的离婚和高调的新婚接踵而至,善于讲故事的唐骏给记者们足够的“新闻”,使得这一切看上 去是皆大欢喜的结果。唐骏完美谢幕,使自己的身价又一次实现了跳跃。

  唐骏此前的两次离职都有复杂的原因和背景,但每一次离职似乎都能成 为唐骏的成功路上的又一次起跳,这正是特有的中国式离职使然—— 一个一个被粉饰的离职,双方不仅互不伤害,还要互相捧上一捧,美言几句。

   作为职业经理人,受聘于董事会,或是受聘于某个老板,合则干,不合则分,是非常正常的现象,但现在的一些离职却被过度包装,成为彼此提高身价的跳板,同 时也掩藏了大量的真相。

  其实,中国职业经理人离职的现象非常普遍,而离职的原因也各有不同:有的是业绩压力,有投资者的不满,有的是责 权不清,有的是内部斗争,更有在公司内部犯下严重错误被迫解雇的。

  但在中国,这些离职在对外公布的时候,都要加以粉饰,为的是保住双方 的声誉。因此,我们经常看到出国深造、身体原因、自己创业等各种借口,不仅如此,双方还要互相吹捧一番,甚至给一个莫名奇妙的头名,比如企业顾问、名誉总 裁等等。当然,多数的因过失解聘的人员也会被隐瞒,这也是导致职业经理人信息不透明的原因之一。

  在公司制度完善的西方国家,凡经理人离 职,董事会通常会出于保护离职者的名誉和利益的考虑,在提出解聘时以“个人原因”为由,宣布他为主动辞职,不管他被解聘抑或被迫辞职。但是,董事会必须事 先和被解聘者达成默契,因为董事会可以解聘某人,却没有权力宣布他辞职。另一方面,经理人在接受董事会聘用时,也会在聘用合约中另加一条保护性条款,对自 己的福利及期权等的执行作详细约定,以便在自己没有过失而遭董事会单方面解聘时寻求补偿。我们众所周知的惠普前任总裁卡莉在被解聘时就获得了巨额赔偿。

   而在中国特有的社会文化中,企业家与职业经理人之间是靠面子维系,而不是制度。双方分手时,因为彼此都知道很多不为外人所知的秘密,友好的协议离婚成为 互相保守秘密的基本条款。更何况谁也不愿意因为一个人的离职闹得沸沸扬扬,名声扫地。

  比如某高管被总部查出财务问题,但这种事情对外公 开双方都不好看,于是悄悄地协议离职,公司以不追求其法律责任为条件,令该高管宣布主动辞职,公司也不用补偿。再比如,某高管完不成业绩,但公司令其下 课。但对外是绝对不能以业绩为由,因为会使得自己的市场地位受到影响。因此,通常会说身体原因或是留学深造。

  中国式离职水分颇大,很多 真相被隐藏,几乎所有对外公开的离职原因都很难令人信服,这是文化使然,也是不健全的公司制度使然。

  数据

  何谓问题简 历,在太和鼎信专业背景调查的定义之下,分为虚和假。基于客观因素导致的微有差距如时间、专业等因素,定义为虚;基于主观因素导致的刻意修改、隐瞒等定义 为假。

  在中国,问题简历已达到60%以上,问题简历中高管层占了10%,中层占了35%,基层占了55%。

  在问题简 历中比较被企业关注的就是基于工作履历的这一项,“问题简历”最多,达到70%以上,其次为“问题学历”,达到25%以上,两项同时有问题的情况亦不少。

   来自北京太和鼎信管理顾问有限公司
唐駿 駿式 離婚 中國式 中國 離職 隱藏 大量 真相
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超級店長制 大量複製柳井正

2010-7-12 商周





六月二十八日, Uniqlo(中譯優衣庫)總部會議室,「有人要反映問題嗎?」Uniqlo社長柳井正問。

每週一經營會議,柳井正都提出此問題,約六十 名超級明星店長(Super Star簡稱SS)、明星店長(Star)和區經理(Supervisor)紛紛舉手。這是柳井正一週最重要的會議,他直接聽取店長的意見做決策參考。

超 級明星店長之一,銀座店店長赤井田真希也在其中。

特殊制度:按業績規模,店長分為三級

Uniqlo全球九百多位店長,都 能向總公司反映顧客需求,每年兩次全球店長大會,由柳井正親自主持。但只有Star店長和SS店長,才能每週坐上總部的會議桌,並經常與柳井正共餐。

這 是Uniqlo的超級店長制度,Uniqlo店長按業績規模分為三級:SS店長、Star店長、店長,三者獎金都和業績連動。

SS店長與 Star店長年薪從一千萬到三千萬日圓,按日本政府統計資料,日本零售業只有不到八%年薪超過一千萬日圓,最低為三百萬日圓,Uniqlo店長薪資普遍高 於同業。總部對店長一年考核四次,考核項目包括新商品企畫、銷售業績、對部下的教育是否落實等。

欲成為SS店長必須通過兩關──先成為一 般店長,然後參加公司每年兩次Star店長考試,筆試七十分以上有資格接受五到六位Star店長面試;成為Star店長後,欲成為SS店長要通過三項考 核:是否達到業績和獲利,回饋客戶意見,是否培育出代理店長等。考試合格名單網上公布,所有員工都看得見。

SS店長制度讓Uniqlo年 度每平方公尺銷售額高於日本零售業平均三○%。根據日本經濟產業省統計,二○○八年,大型零售業每平方公尺年度銷售額為六十七萬八千日圓,而Uniqlo 平均為八十八萬六千日圓。

每週一Star和SS參加營業會議,店長必須提出顧客意見和商品改進建議,週二反省會議,賣場遇到的問題、對手 店的動態、在對手店熱賣但Uniqlo沒有的商品問題,都要提出。

兩場會都由柳井正主持,並當場裁決。少數當場無法裁決則列入追蹤紀錄, 無論做不做都會回覆,告訴店長何時要做,或者不做的理由。

我們採訪當週,有店長提出,「我覺得最近大型店鋪增加,管理上有些難度,」總部 立即針對問題給與解決建議。

赤井田真希說:「我們公司認為現場的意見是最重要,希望把顧客的意見全部吸取過來。」例如,去年競爭者推出長 洋裝賣得很好,但是Uniqlo卻沒有,店長建議總部開發,如今此商品擺在銀座店門第一排架上,成為熱賣商品;幾年前,Uniqlo熱賣的內搭褲也是由店 長建議開發。

在會議中未發表意見或者意見空泛者可能被降級,平均半年約有一名SS店長因而被降級;亦有Star店長因貢獻度高而被升為 SS店長。

柳井正每月會選一天帶著高階主管到店鋪去開「走動會議」,看店鋪商品陳設,熱賣和冷門商品為何。赤井田真希透露:「社長最常做 的就是突擊檢查」,直接感受客戶需求,「在店裡他六○%的時間都在聽意見」。

成立目的:掌握顧客喜好,調整生產線

Star 店長和SS店長成立的目的有兩個:一為透過這些店長,Uniqlo每週掌握顧客喜好開發商品,調整工廠生產線。

Uniqlo全球溝通部長 真英郎指出,「所有訊息發生在店長接觸客戶的那一瞬間,Uniqlo成長的最大引擎就是好店長。」例如,Uniqlo熱賣兩千萬件的bra top,來自顧客反映希望在家穿著舒適胸罩,甚至可以把內衣穿出去,經由問卷調查和店長回饋到總部,開發出產品。

二為提升店內服 務,Super Star店長有七成時間花在教育店員。赤井田真希舉例,在Uniqlo時間是用「秒」來計算,曾有客戶抱怨等待收銀時間太長,在營業會議時,馬上裁決要縮 短結帳時間由原本九十秒變成六十五秒。

店長必須隨時注意店員服務,Uniqlo每位店員都配有耳機麥克風,作用有三:指令發布,互相支 援,鼓勵指正。記者現場試驗,只要抬頭露出想找店員的表情,馬上就會有人過來服務。

Uniqlo每月公布關店與開店數量,最高紀錄一年關 掉九十間店。赤井田真希說,對像銀座這種大店也許影響不大,但對鄉下小店店長壓力很大。「我以前在北海道的小店當店長,很擔心是否被關店,為了明天要繼續 存在,我拚命工作。」

SS店長制度是一九九九年Uniqlo進行「ABC改革」時導入,當時Uniqlo掀起刷毛外套熱潮後,店鋪突破三 百家,柳井正發現店長根本不動頭腦也有業績,於是他決定由總部中心制改為店鋪中心制,視店鋪是主角,總部是支援中心,「總部是手足,店鋪才是頭腦」。過去 都是總部決定每家店要進多少貨、進哪些樣式顏色,他把決定權交給店長。

最大目標:訓練店長,思考如何做生意

柳井正最大目 標是複製柳井正,把每個店長都訓練成社長,每天想「怎麼做才能提高營業額」。他認為,店長「自己思考自己做生意是最重要的」,他定位Uniqlo的店長是 「知識勞動者」。

二○一○年柳井正制定年度方針為「民族大移動」,期許店長培養全球移動力,可以隨時全球輪調,近來他研擬讓Uniqlo 員工都通過TOEIC七百分考試(滿分為九百九十分)。

柳井正鼓勵店長學外語,最近他與赤井田真希吃飯時,問及她的中文進度,她說太忙沒 時間念,柳井正突然說:「那你就別說日語吧!」令她嚇一跳。

赤井有如會議室般的辦公室牆面上,掛著「店長十戒」;每位店長也都擁有一本店 長手冊,內載店長十戒。今春柳井正修改新版本,第十條寫著「店長要有謙卑的心,對自己抱以期望,無論在哪個崗位都能成為適任的第一人選。」

柳 井正希望店長擁有社長般的責任感,欲在店長身上複製柳井正,並讓店長們帶領Uniqlo邁向世界第一。

延伸閱讀:店長十戒

一 店長要為了實現顧客的需求,努力提供適切的商品與無懈可擊的賣場。 二 店長要發揮服務的精神,為眼前的顧客盡自身的全力。 三 店長要抱著比任何人都高的目標,於正確的方向提供高品質的服務。 四 店長要時而魔鬼,時而天使,對屬下的成長與未來負責。 五 店長要對自己的工作抱著無比的自信與不尋常的熱情。 六 店長是員工的模範,對屬下與總部拿出領導力。 七 店長確切思考營運計畫,並提供具有特性與附加價值的賣場。 八 店長要贊同經營理念與FRWAY,全體員工都要確實實踐。 九 店長要在優良的店鋪中販售優良的服裝,提高收益並貢獻社會。 十 店長要有謙卑的心,對自己抱以期望,無論在哪個崗位都能成為適任的第一人選。

延 伸閱讀:想成為Uniqlo台灣店長,要有全球志向╱文●劉佩修

去年十二月與今年三月,Uniqlo兩度來台招募儲備店長,徵才說明書上 寫著:「招募對象:有意成為全球經營者的人」「工作地點:日本或世界各地」,大學畢業是基本條件,除中文外,諳日語或英語者尤佳。

在台面 試過關者,須赴日接受柳井正面試,共有八名台灣年輕人獲選,成為Uniqlo的儲備店長。他們目前在日本受訓,準備回台投入台灣一號店設立。該店預定秋天 在台北統一阪急百貨開幕。

柳井正面試的重點有兩項:一、領導力,二、全球志向,亦即登上全球舞台的志願,以及全球移動的能力。

一 家店,為何需要八名儲備店長?中國Uniqlo副總經理、也是台灣一號店總經理高武吏說:「台灣不會只開一家店,而且這批人才也不會只在台灣當店長。」

柳 井正也說:「我們對他們的期待不只限於台灣內部,我希望他們將來在日本、在中國大陸、在東南亞,從寬廣的角度施展自己的才華。」

目前 Uniqlo店長薪資較亞洲一般服裝業店長高,但略低於ZARA與H&M等歐洲品牌,「我們計畫盡快趕上,」高說。除了薪 資,Uniqlo積極擴張,地區性店長也有可能躍上全球舞台,恐怕還是最吸引人之處。
 



超級 店長 大量 複製 柳井
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新加坡現場直擊》 五十年來提供大量平價住宅 九成民眾都有屋 十分之一薪水就住得起的組屋天堂

2010-11-08 TWM




新加坡實施組屋政策五十年,住者有其屋的精神不但讓五百萬的人民,九成都有自己的房子,其中八二%更是住在組屋中,即使房價近兩年來飆漲將近七成,年輕人還是可以輕鬆成家,兼具創造財富增值的機會。

撰 文‧徐介凡 攝影.吳東岳今年十月,二十八歲的謝屏忠,牽著小他一歲的女友雷柔嫣,一同走過紅毯,這段五年愛情長跑終於修成正果,父親在一旁激動流淚觀禮 的同時,謝屏忠把太太的手高高舉起、像個大孩子般興奮地叫著:「爸,我做到了。」更重要的是,原本住在五坪大出租小套房的他們,已經買下一間房子,十一月 二日就搬進新家,這讓夫妻倆對未來充滿著幸福感。

目前在新加坡上海亞洲控股公司任職文員的謝屏忠,月薪約星幣四千六百元(編按:星幣兌新台 幣匯率為一:二十三.八九,月薪約合台幣近十一萬元,在新加坡大學畢業生起薪約兩千八百元,工作五年的上班族,平均收入大約都在這個水準上下),雖然薪水 並不高,卻無礙於他築愛巢的規畫,因為,新加坡的組屋(類似台灣的國宅,見小辭典),讓他不用負擔太高的金錢壓力,也能輕鬆成家。

房貸壓力 低,雷柔嫣夫婦輕鬆成家同屬馬來西亞籍華人、只擁有新加坡永久居留權身分的謝屏忠與雷柔嫣夫婦,因為心知買不起價格過高的私人住宅,所以購屋的目標始終鎖 定在二手組屋市場上,今年七月,兩人終於選定了一間緊鄰現住房子旁邊,十六樓、三房一廳、約二十七坪大,要價四十萬元︵星幣,下同︶的二手組屋。

「我 們的客廳要擺大一點的沙發,小孩還沒生之前,多的房間要先拿來當工作室,等孩子生下來、長大後,就可以讓他接著繼續用。」謝屏忠和雷柔嫣你一言、我一語, 聊著搬進新家後要怎麼布置愛巢,雖然添購家具也是一筆不小的開銷,但從兩人的表情上,可以明顯看出這不是什麼大問題。

因為購買這間大小中等 的三房一廳二手組屋,雖然得花上四十萬元,相當於謝屏忠不吃不喝七年半左右的薪資所得,但是,由於新加坡多採三十年期的房貸,頭三年平均利率只有一.四 五%左右,雖會隨著政府調整利率而浮動,但以目前來看,每月僅須償還約九百元、僅占兩人月薪加總的一○%比率,可支配所得仍有很大的空間,難怪兩人並不擔 心添購家具的支出。

進一步細看組屋價格部分,包括房屋估價三十七萬元,以及隨著房地產價格上揚、屋內裝修較佳,必須加碼付給前屋主的「增值 溢價」三萬元,由於新加坡建屋發展局有增值溢價部分不能融資的規定,所以在前期自備款方面,分別由估價二○%的七.四萬元、溢價三萬元,加上更換地板瓷 磚、粉刷牆壁的兩萬元裝潢費等,總共需要十二.四萬元。兩人湊一湊手邊存款買下房子,父母也因他們新婚贊助了一些裝修費。

由於謝屏忠是移民者,只取得新加坡永久居留權,因此只能買二手組屋,若是一般新加坡國民,則可以申購新建組屋,同樣的房子,價格比二手組屋便宜了四成,只須準備六萬元左右的自備款,就可以入住,成家更加輕鬆。

「我 們有個蘋果飯店的計畫,在小孩還沒生出來之前,把多出來的房間提供給朋友們短期租借,一晚就收個星幣二、三十元的友情價就好。」馬上就要搬進新家,但生活 經濟壓力卻沒有因此增加,「租金可以當兒子的教育金、拿去存起來、做旅遊基金……。」家裡可支配的錢沒有因為買房子而減少,讓謝屏忠與雷柔嫣對未來有無數 個規畫,一想到這,兩人的笑容變得更甜了。

高達八二%的人住在政府蓋的組屋根據新加坡政府統計,新加坡五百萬人口中,近九成擁有自有住宅, 其中高達八二%的人是住在政府的組屋當中。這是基於自一九六○年以來的政策,新加坡政府成立建屋發展局,統籌提供大量平價的組屋,簡單來說,就像是台灣的 國宅一般,藉此讓新加坡國民能夠實現﹁住者有其屋﹂的理想。

因為從建築、銷售到管理,全由政府一手包辦,所以法令規定,民眾花錢買下來的,只是一個可以使用九十九年的租約,並不包括土地權狀在內;通常,可以分成新建組屋與二手組屋兩種。

根據新加坡建屋發展局資料,不論是購買新建或二手組屋,對象一定要是年滿二十一歲以上、名下不能有任何房子;此外,因為新加坡生育率過低,政府為了同時達到鼓勵結婚、促進生育的目標,申購組屋也同時多了一條規定,在拿到鑰匙之前,一定要辦妥結婚手續才能入住。

值得一提的是,正因為鼓勵結婚與生育,所以如果夫妻二人離婚,不論有無小孩,新加坡政府都會要求在六個月內把已申購的組屋給賣掉,並且搬出。

由於組屋屬於政府政策一環,因此,購買組屋的自備款部分,可以把每月分別扣除自員工與雇主的二○%薪資的公積金︵類似台灣的勞保︶拿來支付,進一步再降低民眾購屋的壓力。

從價格上來看,二手組屋介於新建組屋與私人公寓之間,通常被當作房地產價格的重要參考指標,在同一區域內,新建組屋最便宜,往往二手組屋打個六折,就是新建組屋的價格,至於私人住宅,價格約是二手組屋的一倍以上。

若進一步以目前各區域的平均價格來看,販售房型數量較多的兩房一廳、三房一廳、三房兩廳三款二手組屋(坪數平均約當二十三坪、二十七坪、三十三坪),價格分別落在星幣三十、四十與五十萬元範圍。

新 組屋與二手組屋價格與規範大不同當然,因為政府提供的條件相當優惠,為避免人民拿來作為套利工具,同時也附帶了住滿三年之內,不能出租或轉售的條款。不 過,新舊組屋之間還是有幾個重要的不同,首先,新建組屋的售價因為有政府優惠補貼在內,價格比起二手組屋通常便宜約四○%左右,所以購買對象的資格,限定 要有新加坡國民身分、且夫妻月薪合計不得超過八千元才可購買。

至於二手組屋,則是只要擁有永久居留權身分即可,且月薪收入沒有限制,儘管價格比新建組屋貴上一些,但比起擁有土地權狀的私人公寓,卻還是便宜了將近一半的價格。

其 次,由於組屋的推出是為了讓民眾買得起,因此政府在貸款利率上也有相關配套措施。若購買新建組屋,可以向建屋發展局直接申辦貸款,利率不但比一般銀行所提 供的房貸便宜︵視當下市場利率,便宜一%到二%左右︶,貸款成數可達九成,期間長達三十年,但不得超過法定退休年齡六十五歲,而且不受政府打房政策影響, 此外,有鑑於政府提供的特別優惠,所以每對夫妻一輩子只有兩次的購買機會。

相較之下,二手組屋的貸款不僅全由銀行辦理,且條件與私人公寓相同,借款期限同樣最長三十年期,貸款額度因打房措施,最高只有八成,利率方面亦比建屋發展局所提供的貸款高約一%至二%,但因為補貼優惠較少,所以二手組屋的買賣次數並沒有設限。

值得一提的是,原本擁有一間二手組屋的民眾,還可以同時擁有一間私人公寓,但為了打壓房價,政府規定今年八月三十一日後購買二手組屋的民眾,若要另外購買一間私人公寓,得先出售手上的二手組屋。

因 為組屋規定,拿鑰匙入住前必須辦妥結婚手續,方能入住,實務上從買好到住進去整個程序下來,通常需要三個月左右的時間。不過,因為幾年前新建組屋申購人數 不高,建屋發展局將新建組屋的申購方式從「先蓋後售」改為「先售後蓋」,先公告一個地區即將蓋新建組屋,讓民眾前來申購,全部售出以後,再開始興建,因此 從買下到實際住進去的時間,相較謝屏忠購買的二手組屋,普遍只需三個月就能交屋,新建組屋卻需要三到五年之久。

新加坡政府除提供新建組屋申 購約四成的優惠補貼外,還有其他政府規定,包括新婚三萬元補貼、居住地點鄰近父母的一萬元補貼等,無疑提供年輕人快速累積財富的捷徑。但是,由於近年來新 加坡因應物價上漲,工資調漲速度同樣很快,若以一般大學畢業生起薪每月二千八百元左右(約合台幣六萬六千元),通常工作個五到七年,月薪就會超過四千元以 上,夫妻二人相加立刻超過建屋發展局的薪資上限規定。

為買組屋,年輕夫妻都想盡早成家為了趁著薪水還在可申購範圍內,趕快申購新建組屋,也 讓新加坡年輕夫妻普遍都有盡早成家的想法,先買屋、接著結婚,再搬進新家也成為當前常態,因為規定拿到鑰匙前辦理結婚手續即可,往往申購後也得等上少說三 年才能交屋,反而多了些時間可以慢慢籌備結婚事宜。

雖然,新加坡不論是二手政府組屋,還是私人公寓的價格,從二○○五年到現在,漲幅均高達六成以上,尤其去年第三季金融海嘯結束,價格漲勢更是凌厲,漲幅少說超過兩成,即使如此,卻仍不影響新加坡民眾買房的意願與能力。

房屋費用占可支配所得比率低,正是新加坡民眾能夠對未來人生充滿希望的關鍵所在。新加坡的組屋政策實施至今,剛好屆滿五十年,規定與管理隨著時代背景與經濟發展不斷演變,住者有其屋的中心思想卻始終如一。

平價組屋品質高,宛如高級住宅值得一提的是,雖然新加坡的組屋屬於平價住宅,但是,不論是建材品質、整體設計,或是公共設施,卻一點也不顯得平價。

踏進方榮福家門,採三房二廳格局的組屋,空間寬敞,外面有一個五坪大小、可以直眺新加坡夜景的陽台,木製地板與櫥櫃構築出來的溫馨感,著實讓人分不清到底身在高級住宅,還是一個普通的政府國宅。

五十八歲的方榮福回憶,身為馬來西亞籍華人的他,當初剛入社會不久,因為太太是新加坡國民,符合申購新建組屋的條件,因此在當時買下一間要價一.八二萬元、新建的兩房一廳組屋。

「我 那時候一個月薪水很低,才四百元。」從基層員工做起的方榮福,每月房貸費用約七、八十元左右,雖然太太是家庭主婦,家裡缺少一份薪資收入,但是,若從支出 占所得比率的角度來看,其實與謝屏忠差不多,房貸只有二○%左右,因為占可支配所得低,儘管家中經濟只仰仗他一人之力,卻也順利把兩個小孩拉拔長大。

一 九九九年時,因為兩個小孩分別到了二十歲與十一歲,,不能再同住一個房間,方榮福決定把住了十九年的組屋賣掉,心想:「既然要換大一點的房子,乾脆就換間 可以住一輩子的吧。」當時因為景氣轉好,除了考慮每個小孩要有一間房間外,也想多給自己一間書房,閒下來時可以做休閒用途,因此,選定了與市中心距離較遠 的後港區,三十六坪、要價三十一萬元的新建三房兩廳組屋。

隨著新加坡經濟提升,方榮福當時二手賣出舊組屋的價格約為十四.五萬元,算一算,增值了將近八倍,售後獲利加上工作二十年所累積的公積金,全部用來買這間組屋。

雖 然房子位於新加坡偏遠地區,但方榮福認為,這裡的生活機能樣樣齊全,除了政府捷運建設與組屋幾乎同步蓋好,不論上班或上學交通都很便利外,組屋社區內亦有 包括中、小學校、停車場緊鄰,對面更有傳統市場,「雖然是新開發的郊區,但生活起來卻很都市。」方榮福說,便利性遠超出他當初購買的預期。

房地產飆漲,二手組屋價格跟著翻倍新加坡政府通常是將公共建設(例如捷運)與組屋所蓋的位置結合,捷運拉到哪裡,組屋就蓋在哪裡,以方便居民上下班。這樣的配套,除了帶給方榮福住的便利,同時也創造了財富。

現在,這間三房兩廳的組屋在二手市場的行情,已經上看五十五萬元,增值幅度將近八成。

「去 年政府公布人口突破五百萬的時候,所有人都被嚇到,拚命在市場上搶房子。」高力國際董事總經理楊煥杰解釋,新加坡房地產之所以會一路狂飆,關鍵來自於外來 人口的大幅提升。由於新加坡生育率一向不高,近兩年來更只剩一.二%左右,「把死亡率考量進去,新加坡本國人口成長率其實是負成長的!」○五年起,連續四 年新加坡人口成長率都超過五%,推升總人口數一舉突破五百萬,成長力道卻主要來自國外移民,以及外國專業工作人士大量進入新加坡。楊煥杰回憶,在大家觀念 都停留在人口只有四百二十萬人的時候,政府突然公布超過五百萬人口的數字,大家都開始恐慌起來,怕沒有房子可住,因此「外資與本國人民同步大買,推升房地 產價格一路飆高。」今年五十八歲、擔任財務會計主管的蘇秀霞,同樣也是房地產價格大漲的受惠者之一,二十年前,她花了九.六萬元在宏茂橋地區買下一間改建 式的新建三房一廳組屋,如今價格來到四十萬元,漲幅超過四倍,她卻仍扼腕地說:「早兩年買才兩萬多元,你看我損失多少。」由於早期新加坡政府的組屋規畫較 不合時宜,推出大量一房一廳的組屋,與現在三房一廳、三房兩廳相差甚遠,因此新加坡政府便重新規畫,將原本一房一廳式的兩間屋子打通成為一間新建組屋的作 法,吸引民眾前來申購,這也正是蘇秀霞所買下的組屋。

眼見媽媽購買組屋增值財富的經驗,二十七歲的女兒陳煊華也打算趁早有樣學樣,剛跟準老公拍完婚紗照的她,現在正積極尋找組屋標的,替自己找一個安居的窩。

面積只有台北市二.五倍大的新加坡,雖然地狹人稠,卻透過政府實施組屋與相關配套政策,讓年輕人即使身處高房價時代,也沒有購屋的壓力,甚至更可因房價上漲而累積財富,反觀台灣的政府,又留給了年輕人什麼呢?

新聞辭典

組屋

1960 年,新加坡政府為了解決國民居住問題,成立建屋發展局,包括興建、定價、買賣、管理等,全面規畫如同國民住宅一般的平價房屋,也就是所謂的組屋。政策施行 50年來,已有82%國民居住在組屋中。根據規定,組屋只提供99年的使用權,到期便收歸國有,與一般私人住宅擁有土地所有權不同(但新加坡部分私人住宅 也只賣地上權)。一對夫妻一生只能申購二次新建組屋,以及向建屋發展局申請優惠貸款的機會,二手組屋因不得申請優惠貸款,因此沒有購買限制。

新加坡組屋公共設施齊備

生活機能相當便利

運輸:組屋區內設有公車站,且地理位置緊鄰捷運站。

遊樂設施:組屋區的中心,一定會有兒童遊樂區與球場等公共建設。

停車場:獨棟五層以上的專屬停車場,供應組屋區家庭停車需求。

大排檔:舊式組屋一樓多為大排檔或傳統市場,供應民眾食物需求。

法令與政策配套完善

打造公平理想的居住園地

01. 新建組屋只准新加坡國民申購,二手則包括永久居留權身分者。

02. 新建組屋價格較二手便宜四成,二手又較私人公寓便宜超過一半。

03. 申購組屋只有99年使用權,不包括土地權狀,到期收歸國有。

04. 新建組屋申購,夫妻月薪合計不得超過星幣8000元,二手不設限制。

05. 新建組屋貸款利率較銀行優惠1%至2%,但一生只有兩次申購機會。

06. 新建組屋房貸最高可貸九成,二手條件比照私人住宅。貸款期間最長30年,但不得超過法定退休年齡65歲。

07. 擁有組屋不能另外擁有其他私人公寓,二者只能擇一。(註:避免炒作)08. 組屋住滿三年前不得出租或轉售,二手不受限,但一對夫妻只能買一間組屋。

09. 組屋居民人種比率依國內人口結構設限,超過上限便不再賣給該人種。

10. 組屋區公共設施齊備,捷運、停車場、孩童遊樂區與球場一併規畫。

租金貴、投報率高,組屋讓新加坡國民迅速累積財富新加坡不論是店鋪、商辦、私人公寓,就連二手組屋的租金也貴得嚇人,以目前一間新建三房一廳組屋購買價格約星幣30萬元左右計算,年租金收益可達2.4萬元,加計政府其他降低購屋成本補貼,年投報率直逼10%。

高力國際董事總經理楊煥杰直言,由於新加坡民眾自有房屋比率近九成,因此國內欠缺完善的租屋市場,沒有市場機制下價格自然不易受到控制;此外,因為外來勞工、移民很多,大量人口湧入也致使租金價格只漲不跌。

社會住宅

應納入國家福利政策

台灣社會住宅聯盟表示,歐美資本主義國家早就體認住宅市場有其局限性,政府應扮演不可或缺的救濟角色,最普遍的作法是興建一定數量的社會住宅,以「只租不售」的方式提供經濟與社會弱勢族群,以滿足並保障其「居住人權」。

以 荷蘭來說,就認為社會住宅不只是住宅政策,應該是國家福利政策,不論經濟景不景氣,都必須長久、持續地推動。荷蘭社會住宅主管機關是中央住宅部,由中央政 府編列預算、選擇地點、規畫興建,再交由地方政府分配、維護管理,而不只單靠地方政府資源執行。 (梁任瑋)

各國社會住宅政策比較

國家 公有租售住宅比率 作法新加坡 82% 自1960年代起,大量興建國民住宅(組屋),高達82%新加坡居民住在政府興建的組屋裡;另外也針對經濟弱勢無力購屋者提供廉價租屋,約占總人口數8.7%。

香港 50% 1970年代起大規模推動國民住宅(公屋),分為租售兩類,在租金和售價上上有嚴格規定,並對申請者資格進行較高門檻和審批監督機制。

荷蘭 34% 以政府補助為主,租金經過每年調整,以評點制度公開透明方式申請。各區的分布平均、住宅設計混居,維護居住品質,結合照護服務。

英國 20% 目前約有800萬人居住公有出租住宅,以低於市場價格之租金補貼,透過評點制,保障住宅需求最大者,遵守規範者可終身居住。

德國 16.2% 採政府補貼民間投資興建模式,完成後在入住對象與租金訂定上均須受規範,出租人只可收取成本租金,租賃期間不會提高租金,並設定最低居住水準,對適當的住宅面積、房間數有所規範。

美國 6.2% 1950年代起興建大量公有出租住宅提供弱勢團體,近年來為減低標籤化與種族隔離問題,提倡混居政策並改善既有公有出租住宅品質,並配合住宅補貼,解決中低收入住宅問題。

台灣 0.08% 數量過少,無具體政策方向。

資料來源:崔媽媽基金會、無殼蝸牛聯盟


新加坡 現場 直擊 五十 年來 提供 大量 平價 住宅 九成 民眾 都有 有屋 十分 之一 薪水 就住 住得 得起 起的 的組 組屋 天堂
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=19086

上海新东方:大量教师出走传闻不实

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101202/2086739.shtml


每经记者 曹晟源 夏冰 发自上海
教育培训行业热钱涌动,从今年8月份至今已有多家公司在美国股市挂牌上市。但在火爆的上市热潮之后,不能掩盖的是目前教育市场快速发展所带来的隐患。
昨日(12月1日),一则上海新东方VIP学习中心旗舰店大量教师出走的信息在网上流传。不过,《每日经济新闻》随后向上海新东方VIP学习中心求证时,得到了否定的答案。
新东方否认大量教师出走
昨日,有网友自称从可靠的内部渠道获得消息,“上海新东方学校VIP学习中心众多主力老师出走,另辟天地发展,直接导致上海新东方学校VIP旗舰店唱起空城计。”该网友同时还透露,新东方集团方面已紧急调派北京等地人员前往上海协助培训新教师。
据了解,目前新东方集团在上海的VIP学习中心有两个旗舰店,一家位于徐汇区漕溪北路,另一家位于杨浦区的国权路附近。当记者求证上述消息时,位于漕溪 路北路旗舰店的工作人员表示,并不清楚中心有大量老师出走的情况,对消息中所称调集大量老师的情况,该工作人员表示 “前段时间可能是我们这边的学生比较多,老师排不过来课程,所以从各地紧急调集老师过来上课。”该工作人员强调,这并不是因为学习中心老师的离职所致。
记者随后又致电国权路的VIP学习中心,该中心工作人员同样也否认有大量老师离职的消息,同时表示目前上课的情况还比较稳定,并没有出现缺少师资的情况。
虽然上海新东方VIP学习中心否认了本次“出走事件”,但早在今年8月,兰州新东方VIP中心却爆发过大量教师出走之事。当时,教师们对该中心主管赵莹团队的领导能力提出质疑,同时赵的管理方式也引起较大的争议,有教师随后把对赵的不满以公开信的形式予以公布。
9名教职工在写给新东方高管的公开信中提出,“在能力提升的同时,我们逐渐丧失了初进新东方时的自豪感与激情。每一个人都变成了丧失独立人格的唯利是图的造钱机器……相信各位领导能体会到我们坚定的离去信念,希望不要、也不必采取任何手段对我们进行挽留。”
教师已成“核心竞争力”
“教师独立出来自己成立公司的事情,在培训行业里来说并不是什么新鲜事。”在培训行业摸爬滚打多年的资深业内人士俞志坚在接受《每日经济新闻》采访时,对这一传闻表示了自己的观点,“不过如果教师大量出走,对于公司和老板都会产生影响。”
俞志坚同时表示,出走之后想要另立山头的培训者们到最后并不一定能够成功。因为原先在一个很好的平台上能够拥有一些资源,也有利于做出一定的成绩;而在自己创业之后,失去了背后的平台,原有的资源很难再被利用,也就很少会成功。
在传出消息的股吧中,也有不少网友对此表示了自己的质疑:“如果真是出走新东方,教师就能找到更好的发展平台?就能自己创业成功?只怕未必!如果说新东方待遇不好,那么能给得起新东方那样待遇的其他公司就更少了。”
博尔捷人力资源集团总裁侯正宇在接受《每日经济新闻》的采访时特别提出,教师已成为教育培训行业核心竞争力的一种体现。“培训行业受新东方上市的鼓舞, 后面紧随上市的公司也做了相应准备。这些公司出于市场的需求和学员对新东方的认可度,觉得新东方的员工应该是他们重点搜寻的员工,而且可以借此学习新东方 的内部管理体系。另外,新东方部分优秀的员工在掌握了公司的商业模式之后,也存在想另立门户进行创业的可能。”
激励政策有助于留住人才
德勤在今年6月发布的一组数据称,中国内地约有50%教育机构谋求上市。2009年教育培训市场总值约6800亿元,2012年这一数值将达到9600亿元。
自今年8月至今,中国教育培训机构赴美上市的速度明显提高了许多:先是安博教育集团在纽交所登陆,接着是环球雅思在纳斯达克上市,此后不久学而思也开始 挂牌交易,紧跟着学大教育集团在本月初摇身变为上市公司。一时间,赴美上市的“教育军团”迅速扩容,截至目前已上市的中国教育类企业已达11家。
而2006年9月7日在美国上市的新东方目前却遭遇被降低评级的尴尬境地。据近期发布的公司2011财年第一财季未经审计的财报显示,新东方第一财季总 净营收为1.923亿美元,净利润为6240万美元,均未达到市场预期。资料显示,截至目前相继有15名分析师在对该股发表的评述中均给予“消极”、“中 性”甚至是“下调”的股票评级。
不仅仅是营收上不尽如人意,在包括华尔街英语、英孚教育等机构如雨后春笋般壮大成长之后,新东方的市场份额也正在被这些后来者慢慢蚕食。
“新东方上市后,迫于股东对公司的要求,在自身能力不足的情况下,做了一些快速扩张。”对于现在暴露出来的问题,侯正宇认为,“企业员工来源多分为两 种:内部培养及外部‘挖’人。可是,在自身内部培养体系建设还不够完善的情况下,为了迅速达到占领市场的目的,公司加快了自己的战略布点,显然这也超出了 公司内部的培养能力。”
在谈到培训机构该如何解决此类问题时,侯正宇也给出了具体的建议:“像新东方应该对高层员工给予一定的股权和期权的激 励,上市后更应该考虑这方面问题;而对中层员工应该考虑如何制定一些经营计划,让员工通过一段时间的工作以后可以获得非股权和期权外的一些经济上的鼓励; 而对一些基层员工应该制定一些员工发展计划,让员工获得更多的培训机会。”

上海 新東方 大量 教師 出走 傳聞 不實
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先傳媒(0550)及匯星印刷的估值(全部完成及增補大量資料,再修訂更正)

(1)

我上年寫過一篇批評所有評論者的分析,但之後因為太忙無續寫下去,上一年還寫「我是看長期,但是派息太低,我不喜歡派息低過5%的股票。航空雜誌我知道有前景,但是我認為一定要有機會讓我買回,但不是現在」,結果發覺原來已經不知不覺1年。

筆者近來見股價低,略計派息,跌到1.9元,當年計計,包括特別派息,發現已接近7%就部署買回了,那時候我是眼看買盤是1.92,賣方是2.05,差價太大,那我就慢慢掛上去,後來那幾天沒有甚麼成交,但慢慢在升,是我慢慢托上去的,終於掛到1.99元的時候,我眼看當時有少量賣盤在2.02元,原本我是有財力全買下來,但因為種種原因,買下了一部分。後來我確實真是沒有資金需要,就狠心又掛2.05元,但賣盤去到2.09元,發現良久都是只有2,000股2.08元,於是我膽博膽,就掃2.08元和2.09元。在復牌後,我發現仍未到價,於是在星期五再掛3塊錢又買了很少量。

經過一輪增持下,這股已佔本倉的總值22%,以這價錢來說未來我相信還會繼續增加,但還是要看作價而定。

(2)

這公司在2月23日晚上宣佈業績,盈利大增10.35%,至1.73億元,每股全麵攤薄盈利54.04仙,派發20仙股息和20仙特別股息,合計40仙,加上中期派發6仙股息,派息合共46仙,扣除特別息為26仙,現價市盈率5.44倍,為股息率分別為15.59%及8.81%。

這當然是一般財經記者的寫法,但是我們嘗試把全部東西拆開,也許能看到較多的東西。簡單來說這家公司業務主要分為兩部分,廣告業務和印刷業務。

1. 廣告業務:

這部分可分為航空及報章代理業務及招聘業務。

a.  航空及報章代理業務

這部分2002年劉竹堅入主後不斷擴大,初時為中國日報和大公報擔任法定公告代理,1年後不再參與大公報的代理

2004年2月,該公司獲得東航的廣告代理權、2004年7月又獲得南航的廣告代理權,2005年7月和南航訂5年的合約,2010年又續約5年。在2006年,東方航空其後亦與之深化合作關係,在此前或此後亦取得菲律賓航空的代理權。

2010年,這公司再獲國航及中華航空的廣告代理。2011年6月,分部又取得上海鐵道的廣告代理。然而,這公司稱,由於溫州高鐵意外事故影響到高鐵乘客量,亦令高鐵與空運爭相成為最受歡迎長途交通工具之競爭勢頭放緩。有見及此,所以該項目現正加以評估和審視,務求這業務維持穩健勢頭。

這部分公司曾想把之獨立上市為先傳媒,但其後因公司稱航空廣告業務之業務景況已迅速改變,最終並無分拆

筆者想當然,其原因可能是東航的廣告業務在2010年7月屆滿,為股東的利益著想,所以想趁盈利高峰,估值最高時上市,又或是並讓利予其他特別的股東,以獲 得繼續合約,這和其他外資賭業上市公司有異曲同工之妙。但其後終於成功續約,另外據其2009年年報稱,「及至第三季,對地產、汽車及優質消費產品的需求 開始反彈,在第四季時相關需求更見蓬勃,帶動此部門取得有史以來最突出的第四季成績」,可見業務發展成功,在價值仍能提升下,故打消這念頭。

根據壹週刊在2002年的報導,其代理的雜誌,以上擔任廣告代理的雜誌當年已由劉竹堅控制,所以我認為當年羅氏家族讓出管理權,由劉先生成為大股東是優於一位只有傳媒經驗的周融先生。

另外,筆者認為當年劉先生這種行為實在是太偉大了,把這些業務幾乎無代價讓給上市公司,亦把全副心力放在公司經營上,不是像部分上市公司老闆般檯面一盤蝕錢,檯底一盤賺錢。

雖然當中可能讓股都是私下協議,有其他重要股東制衡才放這些賺錢生意進去,但是就算這樣,總好過是沒有這樣做。受股民信任的公司,是必需要付出相應的代價的,但這種代價換來的應是股民的支持,估值應該其他公司高,但市場上實在是要有亮點才能認為是好,卻看扁這家幹實務,但對股民極佳的公司,這才是香港股票界的悲哀。

我認為,買了一家上市公司,就要為公司賺錢負責任,不是大玩財技,把一些不具前景,價值極貴的業務注入,騙盡股民的錢,這才真是過份。但是如果對這些人施加過多限制,反而有礙香港股票市場的發展,這真難判斷

可能有人說我是股票道德塔裡班,但確實有這樣的公司,估值又有,增長又有,派息又好,為何不去支持它,還要看那些垃圾財經雜誌,看技術分析,找一些不知所謂的股來買嗎? 我真是覺得浪費時間。

事實上,我真是在浪費不少時間在這些老千雜誌中,現在連經濟日報也沉不住氣在imoney、在投資理財做了,反而生果係報業那些股,雖然有部分我是真不認同的,但是有部分,我是知道他們真是有心人,所以還有些憧憬。

b. 招聘業務

至於香港的招聘業務方面,早在其在1992年出版Recruit開始,上市時亦以此為核心,加上網絡為估值催化劑上市。其後在劉竹堅入主後,廣告代理業務逐步成為重心,這部分成為較次要,只成為收益部分來源。

其實2007年,馬來西亞的Job Street曾經以1,500萬買入20%股權,1年後,Job Street以1元認購公司2,625萬股股份,並把其香港業務以原價出售回公司。不過,其後公司因這分部當年曾虧損,以及趁業績大好的關係,在2010年進行1,411.9萬的減值

因以上股份有3年禁售期,故禁售期已於約半年前屆滿,或者因為這原因,該公司近日加強在報紙宣傳公司投資價值,以增強知名度,方便這公司出售股份。

在中國招聘業務方面,2000年,公司已經開始進入中國招聘業務,但其他因大幅虧損,故開始退出,集中資源搞好香港的生意。在2005年又有第2次嘗試在中國內地發展招聘廣告業務,複製香港的成功模式,再投入5,000萬把這業務發展,但因為發展太快,加上競爭激烈,虧損亦高,影響公司盈利,在到達投入上限後,2007年宣佈大幅削減在中國的招聘廣告規模。

2. 印刷業務

這部分業務上市早在2005年開始,經過一輪股權增增減減後,其後分拆成匯星印刷(1127)上市,現時主要是為外國出版的畫書藉及教科書進行印刷。

從招股書可見,其核心成員實是劉竹堅先生當年曾控制,並在1997年上市,後在2000年2月售予莊士系的的勤達印刷的管理人員。從上面連結的公告可以看到劉竹堅先生當年已和現時先傳媒主席溫先生合作了,所以可以見到,這只是當年勤達業務的延伸,劉先生只擔任這公司的職務,可說是再續前緣,把勤達的業務搬過來這面做,結果勤達衰敗了,連年虧損,要不停供股及找尋新的業務來源。在這個角度上,買一家新公司,必要購買其管理層,不然就只會買人空殼。可能就好像這位先生的不幸又幸運的例子

(3)

講了一輪廢話,不如入正題。這家公司近幾年營運情況如下,可以見到公司兩項業務的營業額盈利近年均保持逾30%的複合增長率,雖然公司稱,「本集團以穩健財務狀況步入動盪不定的二零一二年。集團致力在嚴謹現金流管理與創造長線價值兩者之間取得合理的平衡。集團亦不會安於現狀而固步自封。本集團將繼續審慎評估各種機遇,善用本身之專業知識範疇來壯大收益基礎,致力為股東創造最大的長線價值。」,可以見到其保守的取態,但是我相信廣告業務應能維持到雙位數的增長的。

這家公司的價值,可分為3部分:

(1) 這部分以相香港股票市場相類近的中視金橋以預期盈利增長30%的估值計,這公司近年能保持相若盈利增長,大約7.2倍計算。

(2) 印刷業務的估值: 其實不太吸引,只是一般工業股能做的東西,但未來或者會開拓外國書藉的中國代理業務,但是根據全年業績所述,尚未見到成果。所以最多估值都是6倍左右。

(3)由於公司不停派息,估計現金是真的,所以我們亦會計算在內。

關於(1),可以參看下表,筆者估計估值大約9.96972億元。


關於(2),可以參看下表,筆者估計估值大約2.15876億元。


關於(3),可以參看下表,筆者估計這數字大約1.43295億元。


三者綜合來看,這3項業務合共值13.56144億元。

(4)

這數還要繼續。以股本數目及估值作計算,我有4個基本假設:

(1) 在購股權不行使情況下的估值。

(2) 在購股權以平均行使價1.23元行使全部1,330.4萬股購股權的估值。

(3) 當現價2.93元全數回購Job Street及正減持中的陳氏家族股東的股權合共46,365,333股的價值,約為1.36億元的估值。

(4) 2和3情況綜合的估值。

從最基本的情況下,估值連股息已達4.23元,較現時股價高接近40%。如果行使購股權,估值會下降約3%,如果回購股權,估值會提高全部購股權行使及回購股權,估值能提高5%,如果兩樣都做,估值都會提升1%以上,所以如果能回購他們股權,能減少沽壓外,也是有利股東的行為。以我基本回報目標40%,這價屬於較高水平,但因股價空間尚有,故應該繼續持有。


(5)

讀者天知問,「第二是如果匯星估值有3.6億,那會比先傳媒還便宜,買後者不如買前者。」

那我們不如看看下面兩表表,如果以匯星為一獨立公司來看,因公司有負債,另上市公司屬有限公司,不應加計負債價值,故這估值是公允的。



如以此兩家公司水位來看,如以先傳媒最保守估值計,仍是先傳媒較便宜,水位至少10%,可參看下表。


另外,這兩家公司性質亦有不同,原因如下:

1. 匯星因為始終第一年上市,盈利或有水份,所以暫不可作準,但管理層質素非常好,所以暫時仍可以此價看待。

2. 因為印刷仍屬於工業股範疇,好受環境的衝擊,不應該超過6倍以上的估值。

3. 印刷行業仍在都萎縮,未來人力成本和紙價上升的大趨勢是極難改變的,故此成本壓力會增加,長線來講,如外國書商不肯加價,其他對手又肯做的話,只能面對被搶單的命運,不然實際只是要靠炒紙才能賺到錢,做實生意只能面對毛利下降的困境。

4. 這幾年的增長,只不過他可能搶了其他同行的單,例如中大,例如勤達咁,所以仍然維持到增長,但上市後命運難料,公司也提及,「展望未來,全球出口市場於來年將要繼續面對多重挑戰。」,可以見到其實未計樂觀。

5. 如果真是要買的話,他增長前景無先傳媒咁好,買它只是博它估值回歸。但買先傳媒則可投資其至少3至4年雙位數的增長前景,這超過未計股息30%的估值溢價,以及其財務情況較匯星好出不少。

6.  兩者的生意有別,先傳媒簡直是現金牛,資本開支也不高,所以極易積累現金,有能力繼續派發高股息。但匯星除非開拓書藉代理當務,否則其營運情況卻是接近相反,嚴格來講營運上變了炒紙股,那我不如直接買紙股好過,還方便快捷,但這公司唯一好處就是派息很高,所以對紙股對比較難決定,但對先傳媒不難抉擇。

所以照實業來說,我很少會買這家公司,但以上市公司地位來看,殼價都3億了,現價就是買它上市地位也便宜,不過就是這角度,可以認為老闆真是會有心把公司搞好的。

(6)

花了兩天多個小時,來寫出這個值得買的結論有點無謂,但只是想證明給一些上一年寫過這隻股財演及著名博客看,這看來才叫做分析,你那些因為急升才瞄這隻股的人請你不要當我這個讀者是無謂人,不同一般見識。

其實,我滿欣賞這公司的創業精神,特別是前主席劉竹堅在2002年專訪這一句,「我只係想做導演,唔想參與演出」。從他發展多年的歷程中,可以見到他是把握機會,努力做好,就算投資失敗,在損失過重時毅然退出,在成功的方法上不斷發展,終於由一家接近破產並賣殼的公司,達成連續9年不斷成長,轉主板上市,並發展成為2家主板公司,亦為股東帶來不良好回報。此外,亦為未來人才發展鋪路,打下堅實的基礎,為擴張帶來最重要的動力。

未來而言,只要公司在2015年前做好航空廣告業務,業務這幾年應能穩定成長,並努力投放小量資源開拓幾項未知的領域,成功則大手加注,失敗就退縮,應能開拓到新的盈利範疇,繼續維持輝煌。筆者自道,只要估值未達我所願,所以我仍抱堅定信念持有這家公司多幾年的,希望管理屬繼續保持低調,正如我這個網站一樣,我只喜歡在幕後做事,不喜歡出頭,默默的去做,就能做好成績,也總有會有人賞識,有出頭的一天的,根本不用多作宣傳,沒有人支持,我拿真金白銀去支持,這就是筆者對你們努力的代價,不用說甚麼。

我建議,如果公司現金充裕,不如一氣回購Job Street和其他欲出售股東的股票,並分發部分予員工,這樣能減少市場沽壓,提升每股盈利,使估值能夠更高。公司職員也能受激勵,使他們一定有動力做好自己的工作,為公司另一場大發展提供充足的動力,人才才是一家最重要的資產,希望公司能夠繼續重視。

延伸閱讀:

1. 羅嘉瑞周融互片熊貓爭奪戰上演

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/26614

2. 市場攻略:
劉竹堅只想導演不願出鏡

http://www1.hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20021103&sec_id=15307&art_id=2924230

3. 1010job精英招聘果然撤出了

http://www.cuiwenyuan.com/shanghai//archiver/view.asp?id=821

4. 才庫媒體   擬進軍歐非

http://hkstockking.com/News/Detail?articleId=15876057&issueId=20111209&backpage=4

傳媒 0550 及匯 匯星 印刷 估值 全部 完成 增補 大量 資料 修訂 更正
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Pinterest快速成長的奧秘:擁有大量優質女用戶

http://www.yicai.com/news/2013/03/2521338.html
國外媒體報導,Pinterest最近完成了一輪規模為2億美元的融資,它的估值上升到25億美元。它的估值之所以能夠如此快速的增長,與它擁有大量優質女用戶是分不開的。

現在,Pinterest的每月獨立訪客人數為2500萬,其中有很大一部分是年輕貌美、受過良好教育而且擁有大量可支配收入的優質女用戶。明尼蘇達州的政治記者貝卡比約齊(Becca Bijoch)就是一個典型的例子。

以前,比約齊在完成一天的繁忙工作後會上街購購物,她對網絡購物不太感冒,更喜歡在實體店享受購物的樂趣。

但是這種情況在去年發生了變化,確切地說變化是在她開始使用Pinterest之後發生的。Pinterest是一家照片共享網站,允許用戶根據自己的興趣將照片「釘」(Pin)在網絡電子板上與他人共享,也可以去看其他人釘上去的照片。

比約齊說,她發現她在Pinterest網站上看到的所有東西最後都被她買下了,比如CrateandBarrel.com網站上的廚房用具、Asos.com網站上的衣服等等。

比約齊說:「我在購物上花的錢可能比以前更多了,現在我經常在晚上喝兩杯紅酒,然後躺在躺椅上看Pinterest上的照片。但是我一點也不感到後悔,我要跟我認識的所有人說,Pinterest改變了我的生活。」

Pinterest是歷史上每月獨立訪客數量最快達到1000萬人的獨立網站,現在已經增加到2500萬人,其中有很大一部分是象比約齊那樣的優質女用戶,她們年輕貌美,受過良好教育,而且擁有相當可觀的可支配收入。

零售商們都在追逐這些優質用戶,但是通常很難抓住她們,因為Pinteres是一個不支持廣告的網站,而且網站上的照片資源浩如煙海。雖然很多零售商已經找到如何在Facebook和Twitter上與消費者互動的方法,但是它們現在還未搞清如何利用Pinterest這個平台。

很多零售商已經在自己的主要網站上安裝了Pinterest按鈕,創建了自己的Pinterest網頁,還拿出部分推廣預算來提高人氣。雖然Pinterest聲稱它自己並不跟蹤用戶信息,但是現在已經出現了很多輔助性的服務,來幫助各品牌商家研究利用Pinterest平台創造收入的可能性。

HelloInsights是加州聖莫妮卡市的一家專門研究如何使用Pinterest平台的公司,該公司首席執行官凱拉布倫南(Kyla Brennan)稱:「它就是一個巨大的櫥窗平台,它幫助人們找到他們真正喜歡的東西。它是否鼓勵人們小小地衝動一把呢?那是當然的。」

電子商務專家們稱,雖然全球最大社交網站Facebook擁有10億以上的用戶,而且是推動購物量增長的主要動力,但是Pinterest產生的每用戶收入比其他任何社交媒體網站都要多。

據電子商務顧問公司RichRelevance調查顯示,Pinterest上的購物者平均每個購物季要花費170美元;相比之下,Facebook和Twitter上的購物者平均每個購物季的開支分別只有95美元和70美元。

現在已經創建了Pinterest網頁的重要零售品牌包括 L.L. Bean(500萬關注者)、Nordstrom(400萬關注者)、Lululemon Athletica(200萬關注者),其他一些零售品牌如Gap和Urban Outfitters雖然現在的關注者還不多,但是仍在不斷增加。

Pinterest於3年前創立,最近剛剛完成了一輪規模為2億美元的融資,它的估值上升到了25億美元。

大多數企業在Pinterest上的行為都是由它們的社交媒體團隊負責的,但是它們在Pinterest平台上採取的措施與它們在Facebook和Twitter上採取的措施是不同的,因為Pinterest的電子板是按興趣分類的,而跟時間軸無關。比如,Nordstrom的Facebook網頁每日會重點推介兩款當季熱銷的產品,但是它的Pinterest網頁貼出的則是一組時尚生活方式的照片。

PinLeague是一家專門跟蹤研究社交媒體使用方法的顧問公司,該公司首席執行官丹尼爾馬龍尼(Daniel Maloney)稱,由於網頁上沒有直接的廣告,而且Pinterest仍在繼續發展,因此各大商家在Pinterest網站上獲取新用戶的營銷成本比其他網站要低一些。

他說:「現在獲得一個Pinterest關注者的成本在1美分到50美分之間,具體由商家類型而定。而在Facebook上獲得一個關注者的成本在50美分到2.5美元之間。「

在Pinterest平台上獲得關注者的最好的一種辦法就是做事而不是嘗試去推銷商品。比如L.L. Beans人氣最高的一個電子板是用來發佈與森林文化有關的照片,它最流行的一張照片是一隻化裝成蝙蝠的貓的照片。

L.L. Beans的高級公關代表勞瑞布魯克斯(Laurie Brooks)稱:「雖然我們也會檢測llbean.com和llbeansignature.com網站從Pinterest平台獲得的流量,但是我們並未將這個平台作為一個銷售渠道來對待。」

與其他的許多零售商一樣,L.L. Beans沒有通過Pinterest平台提供打折促銷活動,但它贊助了一些比賽。Nordstrom也一樣,它在1月份進行了一次與婚禮有關的比賽。

Nordstrom的社交媒體團隊經理布萊恩加里皮尤(Bryan Galipeau)稱:「我們的關注者分享和保存了很多精美的照片。我們的電子板並不是專注於折扣推銷或贈券促銷活動。我們認為,將Pinterest放在一個更廣闊的環境裡去看待很重要,因為我們的客戶就是那樣看待它的。」

Pinterest 快速 成長 奧秘 擁有 大量 優質 用戶
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底特律破產或在中國大量城市重演

http://wallstreetcn.com/node/50776

底特律破產,成為美國史上最大的城市破產案。底特律故事給中國敲響了警鐘。中國在大批量複製千篇一律的中小城市,但大型城市的成功,勢必會吸空缺乏吸引力的小型城市的人才資源,致使這些城市產能低下,陷入惡性循環,最終沒落。

1950年,底特律曾是美國第五大城市,擁有人口180萬。現在,其人口已經下降到了70萬。底特律的工業基地散落在四處。

我們現在生活的世界,城市正發展到史上最佳時期:世界人口半數以上來自於城市,城市產出佔了全球GDP的80%,這一比例將隨著新興市場國家快速城市化而進一步增加。


那麼,世界可以從底特律破產中學到什麼呢?

早在1990年代,許多專家就表示技術的發展會讓城市不再流行。他們認為,互聯網、移動通訊以及其他新生技術,將讓人們無須居住在擁擠而昂貴的城市中心裡。然而,像紐約和倫敦這樣的城市,在人口下滑了數十年之後,從1990年以後又都出現了人口大幅增長。

其中一個刺激城市發展的因素是:21世紀生活方式的本質。早前,發達國家的生活是建立在日常生活之上的:人們去辦公室或者工廠上班,然後下班回家與家人共進晚餐,然後觀看他們最喜愛的電視節目,然後去睡覺,然後醒來上班。如此日復一日,年復一年。

然而這種週期性的生活已經不適合於大多數人。現在,在一個工作進程裡,人們將很多活動混合搭配在一起——他們可能在辦公桌上工作,但也有可能和朋友吃中飯,或者去健身房,或者做家務,又或者出差、網購等等。

同樣地,在家的時間也沒有了清晰的界線。人們在過家庭生活時,有可能還在網上工作或參加電話會議。

我們發現這種多任務進程的生活方式最好還是在城市中進行,因為城市集中了多種硬設施——機場、商店、學校、公園以及運動設施,城市還集中了很多軟設施,如俱樂部、酒吧和餐館。

另一個刺激城市發展的因素是城市已經變成創新和創造中心。直到19世紀,主導創新的人還一直是全才和工匠,這意味著彼時新知識積累的速度很慢,但新知識在不同領域的擴張速度卻很快。20世紀,主導創新的人已經變成專才,這加速了知識創新,但減緩了複合型應用的發明。

然而,近期的研究表明,這種創新正在快速減緩——現代的一個美國研究人員的生產力比1950年時的研究人員生產力的15%還要少。也就是說,創新越來越需要建立在不同專業的綜合知識之上。城市對這一點來說是理想的處所,因為城市集中了不同的人力資本,並鼓勵人們通過不同的知識和技能相互影響作用。

後工業時代的城市模型面臨的問題是,它強烈主張建立綜合型城市,以便可以聚集不同種類的硬設施和軟設施。事實上,對一些成功的城市來說,其經濟增長強勁,是因為它可以挖空周邊規模較小的競爭城市的人力資源。

一些專門型城市也可以玩得轉。但是,如底特律一樣,由於其長期依賴於汽車製造業,[導致破產],足以表明,依靠單一工業或臨時位置優勢的城市,將來可能會表現得異常糟糕。

凡以上種種,對新興市場國家有重要的意義,尤其是中國,應以世界為鑑


中國享有「世界工廠」之譽,其城市人口占全國人口比例已經由1990年的26.4%上升到了53%。這其中,北京、上海這種大都會城市人口增長誠然是異常迅猛,但在過去數十年,中國還有大量千篇一律的中小型城市像雨後春筍般出現,從而帶來了城市人口的大幅增長。

中國政府通過聚集同類工業基礎設施,並加之戶籍制度,對中國城市化進程展現了出奇的控制力。

中國的城市化進程即將清晰地顯現在世人面前。由於中國正在改變經濟增長模式,逐漸減弱大量基礎設施投資和批量工業生產,很多小型工業城市將失去其核心工業。屆時,中國勞動力將萎縮,農村流向城市的人口越來越少。目前,中國農村人口大多是年邁的老人。

與此同時,像北京、上海這樣的城市,其後工業時代的魅力將吸引更有天賦和受到更好教育的孩子,而這些孩子正是今天那些工人的後代。

中國政府可以用戶籍制度來限制農村務工人員,因為這些人從農村來到城市只是想做個工人。但中國政府已經很難用戶籍制度來限制受良好教育並極富創造性的專業人才。

大型城市的成功,勢必會吸空缺乏吸引力的小型城市的人才資源,並最終致使這些城市產能低下,陷入惡性循環,最終沒落。

過去50年,底特律的故事在發達國家已經重演了數次。另外,墨西哥北部城鎮的命運也表明,新興經濟體一樣無法逃脫這個過程。

所以,中國需要為這一刻做好準備,需要改裝並升級現有城市,而不是繼續埋頭複製千篇一律的中小型城市。隨著人口開始收縮,中國甚至可以考慮關閉一些難以為繼的城市。

底特律的命運,不光是對中國的警告,還是對所有走向城市化國家的警告。

底特律 破產 或在 中國 大量 城市 重演
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鮑爾森並未拋棄黃金 在場外交易市場購買大量黃金掉期

http://wallstreetcn.com/node/53285

鮑爾森運作的對沖基金是世界上最引人矚目的黃金多頭,根據SEC的文件顯示,二季度鮑爾森已經將其黃金持倉削減過半。

儘管如此,據FT援引一位知情人士稱,鮑爾森在場外交易市場通過購買黃金掉期,抵消了大部分其在SPDR黃金信託中出售的相當於約110萬盎司黃金持倉。

2009年,鮑爾森成功預言美國房地產市場崩潰,並建立了巨大的黃金倉位大賺一筆,那時他開始讓投資者投資黃金而非美元。自此之後,鮑爾森在黃金市場的一舉一動都被許多投資者追隨。

今年以來,金價下跌了21%,鮑爾森因此遭受了巨大損失,他將許多個人財富都投資了黃金。

儘管如此,鮑爾森對黃金的信念仍然沒有動搖,「持有黃金的理由還沒有消失,美聯儲印錢的結果將是通脹,」上個月他在CNBC的採訪中表示,「隨著時間的推移,通脹將開始上升,對黃金的需求將再次上漲。」

上述知情人士表示,鮑爾森決定削減黃金ETF持倉而進入場外交易市場,這反映了兩者的相對成本。黃金ETF以其代碼「GLD」被人熟知,每年的管理費用為0.4%,這讓其成為黃金投資中相對昂貴的方式。並且,最近幾個月,黃金遠期曲線已經變得平整,現貨黃金對遠期合約有較小的溢價,這種轉變讓持有黃金衍生品的成本降低。

上述知情人士表示,鮑爾森基金投資黃金是為了對沖其以黃金計價的資產,其GLD的持倉只是其投資的一部分。

鮑爾森並不是在第二季度唯一出售黃金ETF的人。根據世界黃金協會在週四發佈的季度報告,在4月-6月,ETF拋售了402噸黃金,這讓市場對現貨黃金的需求降至4年來的最低水平。

ETF的拋售讓現貨黃金價格在6月底接近三年來的最低點,約為每盎司1180美元。週四,金價已經反彈至1329美元。

鮑爾森將其部分黃金持倉轉向場外交易市場將讓其持倉情況變得沒那麼透明。基金經理必須在提交給SEC的季度報告中公佈其GLD持倉,但是在大宗商品市場如黃金場外交易市場的持倉不需要公佈。在外界過多的關注讓其感到沮喪後,鮑爾森公司決定像其他大型對沖基金一樣,從今年夏天開始停止發佈其黃金基金的業績。

 

鮑爾 並未 拋棄 黃金 在場 交易 市場 購買 大量 掉期
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深圳大量低端工廠深陷去留兩難境地

http://www.iheima.com/archives/48862.html

曹兵,湖北人,44歲,深圳流水線上的一名操作工,天生一副笑臉,但是月薪從4000元(人民幣,下同)到2800元的心理落差,讓他眉頭緊蹙,平添幾分愁苦之色。

在人民幣升值和原材料成本上升等各個因素的壓力下,企業的利潤日漸微薄。記者在深圳的一些工業園區走訪下來,發現不少企業的工人實際薪水比去年有所下滑。

為了留住工人,部分企業已經調高底薪。但對於人力成本高的勞動密集型企業和利潤微薄的代加工企業,很多則繼續選擇撤離到周邊和二三線城市,外遷的趨勢正在加速。

工人的賬本

曹兵在深圳寶安區福永鎮一家做電池的工廠看守生產線和裝卸鋼帶。這是他第一次離開家鄉,之前在老家一家紡織廠做了20多年。

去年,聽說在這家工廠幹活,底薪雖然只有1500元,但加班加點是常態,每月綜合下來能拿4000多元的大有人在。這讓每月在紡織廠拿2200元的他心動。

但是令他始料未及的是,來到該廠之後,工廠效益急劇下滑,4000多元的盛況已經不再。

「去年很多長期固定的單子,今年都取消了,以前不接的爛單子也開始接了。」曹兵告訴本報記者。他口中的爛單子是指那種下得急要得也急的訂單,通常會讓生產部門措手不及,難以安排。

為避免人員流失,曹兵所在的工廠不敢經常停工,而是延長訂單生產週期,十幾台機器只開一半,讓稀少的訂單維持工廠運轉。除此之外,工人的底薪也上調了100元。

但這顯然與曹兵的期盼相去甚遠。曹兵給記者算起在深圳和老家支出的差距:在深圳,每天早餐2元河粉,中晚餐各6~10元的兩素一葷快餐,一月下來吃飯要花400~700元,工廠雖提供免費住宿,但曹兵和妻子在外租了一間農民房,夫妻二人分別負擔房租200元,加上電話費等其他開銷,一月下來1500元左右。

曹兵已經連續半年都無加班機會,每日工作8小時,每月拿到的工資在2800元左右,扣除開銷之後一月能結餘1300元。而在老家的紡織廠上班,住的是自家的房子,飯也在家做,一月下來結餘的錢也有1300元。

曹兵空餘時間就在該工業園內打探哪家工廠的待遇高,但一番打聽下來,發現今年效益都不好。

企業的賬本

日子難熬的不止這一家。距離福永鎮不遠的松崗鎮,一家做PCB代加工工廠的製造部經理感嘆,5~7月本來就是行業淡季,現在又兩頭受氣,一頭是原材料採購價還在往上漲,一頭是代加工的港台企業壓價,工廠雖然只有六七十號人,但也快撐不下去了。

福永鎮一家生產手機周邊產品的老闆周明(化名)告訴記者,有些勞動密集型高的企業人力成本已經佔到60%了,加上原材料成本,工廠的利潤所剩無幾,每給工人增加一分薪水,都在刺痛老闆的神經。

周明的工廠人力成本佔總支出雖僅有15%,但已比去年高了不少。

他們今年的訂單量還算穩定,200名工人每月加班時間仍有100個小時,今年底薪上調了100元,加班費每小時上漲了2元,每人每月一共能多拿300元。但對於周明而言,每月人工支出多了6萬元。這削減了周明不高的利潤點數。工廠佔地3000平方米,每平方米月租金19元,加上水電費每月開銷11萬,佔總成本的7%。而原材料成本佔比則高達70%以上,利潤空間只剩不到8%。

2008年,周明的工廠剛開辦時,每名工人的月薪在1800元左右,現在則達到3000元,5年間上漲的幅度近70%。若以200人來計算的話,現在一年要多支付近300萬元。

周明的一個朋友6月份已經搬到東莞了。除了內地企業,大量港台企業也在迅速搬離。根據廣東省要求,2012年底對「三來一補」企業完成轉型,企業不再享受稅收政策優惠。由於政策優惠的喪失,今年部分港台企業面臨倒閉或搬遷,工人薪水或被拖欠,或被大幅壓縮,勞資糾紛不斷。

周明認為,管理成本高於內地企業,也是港台企業撐不下去的一個原因。「管理層多來自於港台,工資是內地員工的1.5~2倍。管理人員數量也遠多於內地企業。」

深圳市電子行業協會的一位權威人士解釋道,港台企業公司制度比較健全,管理人員配備多,分別負責不同的項目,不像內地企業一個人幹幾個人的活,財務採購一肩挑,很多甚至是夫妻檔,分工不明確。

外遷之痛

從2010年開始,全球最大手機代工企業富士康大舉從深圳內遷,轉至湖南衡陽等地。

上述權威人士表示:「相比於大型企業或工廠,中小工廠的搬遷並非是戰略規劃方面的考慮,而是人力成本的上升。」

他補充道,作為電子行業的集中地,深圳有3萬~5萬家電子元器件和電子設備製造商,其中七成為中小型企業。雖然沒有明確的數字,但至少有20%的中小型工廠已經搬到外地。

在松崗鎮,廠房轉租的紅色廣告標語到處可見,舊的標語顏色尚未褪去,新的標語又已貼上。

周明是福建人,為縮減人工成本,他曾經動過舉廠搬回老家的念頭,但是由於供應商在深圳周邊,出口也方便,最終還是放棄了。

生產基地在龍華新區的一家大型企業副總許信忠說,雖然企業搬回二三線城市會享受當地政府提供的政策優勢,招聘難度和人力成本低,但是產業鏈的上下游缺失,配套設施跟不上。

但是,對於100人以下的工廠,即便他們有意忽略缺失的配套設施,二三線城市也不是他們的歸宿。許信忠說,工廠人數太少,難受當地重視,享受不到政策優惠。他們要麼直接關門倒閉,要麼轉行。

缺少實力去支撐增多的上下游成本也是小工廠難以搬遷的原因之一。上述深圳市電子行業協會人士補充道,100人的工廠甚至達不到小型企業的標準,只比微型企業高一點,一般至少有四五百人的工廠才會考慮外遷。

一位在去年便已搬回湖南老家的電子工廠小老闆稱,他是早早在當地低價買了一塊地皮,無高昂的租金之憂加上銷售渠道穩定,才決定搬回去的。

即便能搬回去,搬遷過程的痛苦也削弱了對未來的期盼。他像螞蟻搬家一樣,幾十台沉重的設備和幾噸的原材料,拉了幾十車,才把工廠全部挪到了湘潭。再加上安裝設備和組裝調試,費時整整一個月,花費了近20萬元的顯性成本和不可見的隱性成本,才安頓下來。

各顯神通

隨著工廠的搬遷, 外界一直在擔憂深圳可能會出現製造業空心化的趨勢,進而影響關聯的產業。

出租車師傅崔啟寧住在福永鎮,常在附近轉悠拉客。雖在酷暑之中,他已經感受到了工廠搬離帶給他的寒意。「之前,常有客戶來拜訪工廠,打車的人多,尤其是晚上吃飯時。但今年,打車的人數已經比去年少了三四成。」

許信忠對是否出現空心化持樂觀態度。「不必太過擔心,畢竟大環境和綜合優勢在這,會吸引更多優質的企業,未來留在深圳的企業必須要有核心的競爭力和高附加值。」

深圳綜合開發研究院經濟研究中心主任曲建表示,全球正在進行第四輪的產業調整,不僅僅是深圳,中國整個沿海的製造業都在搬遷。要素價格的全面提升,會換來人力資源水平的提高,進而換來高附加值的產業。

在身邊工廠不斷搬離的情況下,周明已經意識到了將來的危機,一有空閒就參加各種收費高昂的培訓班,學習企業內部管理以壯大企業。

對於價格壓得太低的訂單,周明外發給湖北等偏遠地區的工廠代加工,「那邊銷售渠道不暢通,而且工人薪水只要1500元,租金又低,工廠還是非常願意接這樣的訂單的。」周明說。

在人力成本上升的壓力下,一些工廠則選擇了另外一種方式。記者在福永鎮走訪時,有多名工人表示,該鎮的工業園及深圳其他區域的一些小工廠週末通過招聘臨時工的方式來減低成本。

曹兵抱怨說,他所在的電鍍車間環境太差,沒有安裝空調或風扇。在深圳已經連續多日30多攝氏度高溫下,一走進車間,汗水就細細密密地爬上了身。

生活壓力下,天氣之外,曹兵更不能忍受的是沒有加班的日子。即便週末去做臨時工,曹兵還是覺得工資太低了,他準備再幹兩個月,情況若是不好轉就返回老家。

深圳 大量 低端 工廠 深陷 去留 兩難 境地
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為何日本大寬鬆未引發資本大量流出

http://wallstreetcn.com/node/62423

為戰勝困擾日本長達15年之久的通縮局面,今年1月,日本央行突然宣佈採納2%通脹目標並轉向開放式購債並於4月決定每月增購7萬億日元國債,當時的市場預期是,由於流動性氾濫,將會導致相當多的資金流出日本去尋找更高的收益率,進而影響全球各地的資產價格。然而時至今日,日本並未出現大範圍資本外流跡象,自今年4月以來,日本對外投資額沒有上漲跡象。

為什麼在寬鬆的環境下日資並未出現大幅外流跡象呢?紐約聯儲研究與統計部副主席Thomas Klitgaard認為,傳統經濟理論並未十分清楚地研究在央行通過資產購買向市場注入流動性後金融資本外流如何產生相應變化這一課題,即便會出現外流,其潛在規模也是有限的。貨幣寬鬆並不能使資本外流激增,除非該貨幣政策在刺激資本流出的同時也能吸引國外資本流入。

今年4月日本央行宣佈將基礎貨幣供應由135萬億日元擴大至270萬億日元,從那以後,日本央行每月將購買7萬億日本國債,每年購買1萬億ETF基金和300億日元房地產投資信託,以此壓低長期利率,進而迫使投資者進入股市和銀行貸款。

下圖顯示的是近幾年日本激增的貨幣供應量,2011年初的激增是政府為應對東日本大地震而投放的資金。值得注意的是,由於日本央行的購債計劃是開放式的,央行在通脹達到2%的目標之前將會持續購買國債。

就連日本央行的官員也認為,國內的低利率環境將使得資金轉向境外高收益率的貨幣,更有分析師大膽預測稱一些新興市場將可能無法充分吸收日本量化寬鬆出來的多餘資金,進而形成過量的信貸增長和資產泡沫。

然而貨幣政策究竟可以在多大程度上影響資本流動呢?眾所周知,日本是一個國內儲蓄率遠高於投資率的國家,這使得富裕的存款被借給了全球各地,而在另一個投資率高於儲蓄率的國家,短缺的儲蓄率需要靠從外部借入來補充,這種借入和借出就是經常賬戶收支餘額,經常賬戶的主要組成部分是貿易平衡,如果一個國家的進口大於出口(貿易逆差),該國就需要從境外借入資金彌補逆差。

在資本項目下,如果一個國家在出借資金的同時還擁有經常賬戶盈餘,那麼金融資本向外流動的速度就會快於流入的速度。因此,經常賬戶盈餘與淨金融資本流出的變化趨向一致。

與經常賬戶盈餘一樣,近幾年來日本的私人和公共淨金融資本外流規模已經有所收窄,如下圖所示,該規模由2010年佔GDP的4%下滑至今年的1%,約合每個月5000億日元的跨境資本外流。

這意味著日本央行的資產購買計劃並不會導致資金突然逃離日本,除非寬鬆政策還導致出口額躍升至顯著高於進口額的規模,或者能夠吸引資金大量流入日本。下幅圖顯示創紀錄的日本金融資本外流持續高於資本流入,且流出與流入規模的差等於經常賬戶餘額(還應將誤差和資本賬戶餘額考慮在內)。2013年初資本流入顯著加強,二季度隨著央行的資產購買計劃資本流入還在繼續。

日本央行在今年4月份擴大量化寬鬆規模的決議所產生的匯率效應遠比資本流動規模要大,美元兌日元匯率從93快速上升至100,但匯率市場的再定價並不意味著跨境資本流動也會做出任何變化。

為何 日本 寬鬆 引發 資本 大量 流出
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為何日本大寬鬆未引發資本大量流出

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為戰勝困擾日本長達15年之久的通縮局面,今年1月,日本央行突然宣佈採納2%通脹目標並轉向開放式購債並於4月決定每月增購7萬億日元國債,當時的市場預期是,由於流動性氾濫,將會導致相當多的資金流出日本去尋找更高的收益率,進而影響全球各地的資產價格。然而時至今日,日本並未出現大範圍資本外流跡象,自今年4月以來,日本對外投資額沒有上漲跡象。

為什麼在寬鬆的環境下日資並未出現大幅外流跡象呢?紐約聯儲研究與統計部副主席Thomas Klitgaard認為,傳統經濟理論並未十分清楚地研究在央行通過資產購買向市場注入流動性後金融資本外流如何產生相應變化這一課題,即便會出現外流,其潛在規模也是有限的。貨幣寬鬆並不能使資本外流激增,除非該貨幣政策在刺激資本流出的同時也能吸引國外資本流入。

今年4月日本央行宣佈將基礎貨幣供應由135萬億日元擴大至270萬億日元,從那以後,日本央行每月將購買7萬億日本國債,每年購買1萬億ETF基金和300億日元房地產投資信託,以此壓低長期利率,進而迫使投資者進入股市和銀行貸款。

下圖顯示的是近幾年日本激增的貨幣供應量,2011年初的激增是政府為應對東日本大地震而投放的資金。值得注意的是,由於日本央行的購債計劃是開放式的,央行在通脹達到2%的目標之前將會持續購買國債。

就連日本央行的官員也認為,國內的低利率環境將使得資金轉向境外高收益率的貨幣,更有分析師大膽預測稱一些新興市場將可能無法充分吸收日本量化寬鬆出來的多餘資金,進而形成過量的信貸增長和資產泡沫。

然而貨幣政策究竟可以在多大程度上影響資本流動呢?眾所周知,日本是一個國內儲蓄率遠高於投資率的國家,這使得富裕的存款被借給了全球各地,而在另一個投資率高於儲蓄率的國家,短缺的儲蓄率需要靠從外部借入來補充,這種借入和借出就是經常賬戶收支餘額,經常賬戶的主要組成部分是貿易平衡,如果一個國家的進口大於出口(貿易逆差),該國就需要從境外借入資金彌補逆差。

在資本項目下,如果一個國家在出借資金的同時還擁有經常賬戶盈餘,那麼金融資本向外流動的速度就會快於流入的速度。因此,經常賬戶盈餘與淨金融資本流出的變化趨向一致。

與經常賬戶盈餘一樣,近幾年來日本的私人和公共淨金融資本外流規模已經有所收窄,如下圖所示,該規模由2010年佔GDP的4%下滑至今年的1%,約合每個月5000億日元的跨境資本外流。

這意味著日本央行的資產購買計劃並不會導致資金突然逃離日本,除非寬鬆政策還導致出口額躍升至顯著高於進口額的規模,或者能夠吸引資金大量流入日本。下幅圖顯示創紀錄的日本金融資本外流持續高於資本流入,且流出與流入規模的差等於經常賬戶餘額(還應將誤差和資本賬戶餘額考慮在內)。2013年初資本流入顯著加強,二季度隨著央行的資產購買計劃資本流入還在繼續。

日本央行在今年4月份擴大量化寬鬆規模的決議所產生的匯率效應遠比資本流動規模要大,美元兌日元匯率從93快速上升至100,但匯率市場的再定價並不意味著跨境資本流動也會做出任何變化。

為何 日本 寬鬆 引發 資本 大量 流出
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PE手握大量現金 行業過熱憂慮隱現

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研究機構Preqin的資料顯示,在連降4年後,今年PE基金手中的現金已經超過7890億美元,自去年12月以來上升了12%。這顯示了PE們由於擔心行業過熱,在槓桿收購大潮之後,正捂緊錢袋。

2007年是私募股權交易最火爆的一年,交易數量達到有史以來最高點,當年的PE公司手中現金量是7690億美元;至2008年這個數字達到了8290億美元,當年伴隨著金融危機的發生,交易數量斷崖式減少了70%。

根據路透社數據,2007年的PE公司完成了價值7760億美元的交易,但是今年這個數字只有3100億美元。

以上數據顯示了自金融危機以後PE公司對於投資行為更加審慎,並且他們也找不到那麼多值得投資的好項目。

同時,機構投資者對高收益項目的渴求加速了PE公司的現金存量的增長。根據Preqin的數據,PE行業今年已經吸引了2790億美元的資金,超過了去年全年數量。2013有望成為PE界史上第四大融資年。雖然還是比2007或2008年少40%,但根據Hamilton Lane公司的觀點,投資者為了節約資金管理費還保留了約2000~3000億美元的「非正式」資金,以備在收購進行時拿出來跟著基金經理投資。據稱,PE基金經理對資金的管理費行業平均約為2%。

PE 手握 大量 現金 行業 過熱 憂慮 隱現
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好戲派台(4):寫實與浪漫的精神分裂《掃毒》(含大量劇透) 笨發 t

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導演的角色是甚麼?是「說故事的人」,可以透過畫面,透過情節,透過演員去說故事。

而陳木勝於《掃毒》中本來要說的,是三個警察的兄弟情(所以才有主題曲誓要入刀山),以及警察對執法上的堅持(導演受discovery channel 講哥倫比亞毒犯所啟發)兩大主線。

三大港片男星劉青雲、古天樂及筆者至愛張家輝的出色發揮,的確令人感受到男人間的情義,筆者也曾代入泰國懸崖二揀一的情節中,幻想自己是劉青雲,所做的選擇及理由應該會是差不多,為了有家室的兄弟能活下去,作出最理性而又最殘酷的選擇。

一切都很合理,直至張家輝死不去回來,整套片的格調便全變了,由寫實格調變成了浪漫唯美鬥型鬥chok。

舉例,睇功夫片,你會期望大家都係打拳頭交黎解決,如果打打下主角唔夠抽,唔係走去練功而係走去買支鎗出黎掃射,便會把整套片搞垮。

《掃毒》便是跌入這種為了型(想向英雄本色致敬)而令前半部的寫實質感消失殆盡的尷尬局面。

如果要描寫張因為自覺被出賣而由正入邪,價值觀大變為了生存不惜幫八面佛販毒殺人,那在天台一幕便應讓他真的狠心毁去古的妻女,讓古一生內疚,其後得到見八面佛真人的機會,再殺埋佢取而代之成為終極boss,再由古/劉把佢拉人封艇,那便貫徹了主線(兄弟矛盾+ 執法公義)的思想。

陳木勝是一個浪漫派(經典作天若有情),同時處理警匪動作片出色(衝鋒隊怒火街頭,男兒本色),然而若不狠下心解決劇本前後矛盾主線突然消失的問題,電影上的成就是追不上風格接近的林超賢(証人,激戰)的。

好戲 派臺 寫實 浪漫 精神 分裂 掃毒 大量 劇透 笨發
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解讀華誼財報:為何在春晚大量植入?華誼面臨五大困局

來源: http://new.iheima.com/detail/2014/0204/58381.html

2014春晚落幕,相比於往年網友吐槽春晚節目,今年的春晚焦點發生在了節目之外。之前藍鯨財經發文分析稱春晚被疑淪為華誼利益輸送大平臺,引來熱議,並得到華誼回應。i黑馬分享的這篇文章,是藍鯨財經再次發文,從財報的角度分析華誼困局,解讀其為何在春晚大量植入。明星如雲,高朋滿座,這是華誼;佳麗三千,霓裳羽衣,這是華誼;廟算神謨,清野春晚,這是華誼;然洗凈鉛華繁華落盡,還有另外一個華誼:囊中羞澀,寅吃卯糧。藍鯨財經記者工作平臺(下稱藍鯨)發現,華誼現在主要收入靠投資掌趣等企業,他的主營業務方面:影院急速擴張卻陷入虧損,電視劇越做越虧,電影業務靠天吃飯,大將馮小剛連續折戟,跨界發展的房地產業務更是一片淒風慘雨。華誼今年初公告,董事長王中軍自2014年1月15日到2014年1月27日12天時間內,分三次向給國泰君安證券股份有限公司質押了共計6550萬股華誼兄弟的股票,市場價值19.65億元。同從減持掌趣套現了2.62億元。從2011年開始,王中軍、王中磊兄弟多次向信托等金融機構質押華誼兄弟股票,截至今年(2013)一季度,共質押股權8380萬股,占比達41.4%。幾年間王氏兄弟不停質押,到期解押再質押,雖然沒有公布質押股權的真正用途,但華誼兄弟缺錢已成市場共識。華誼困局之一:快速建設的影院陷入虧損根據國家電影專資辦數據,截止2013年年底,華誼旗下共計20家影院,一共產出1.88億的票房。這個數據看似華麗,但請註意,這僅是實際票房產出,影院實際收入僅占票房收入的38%-43%。按照最高的43%計算,華誼兄弟2013年全年影院收入為8084萬。以華誼兄弟2013年1-6月財報為切片數據:2013年上半年,華誼兄弟旗下影院半年經營成本為4206萬。在不計算下半年新增五家影院的情況下,華誼兄弟影院全年經營成本約為8412萬。即:2013年華誼影院全年收入僅為8084萬,在影院運營上,華誼兄弟2013年凈虧損約328萬。機構曾指出:華誼做院線業務是策略性失誤。2010年初到2013年末的四年,既是中國電影院數量飛速增長時期,也是影院建設價格急速增長階段。據2011年3月18日《中國影院建設面臨泡沫》一文數據:每個擁有1000個座位的影院建設成本,在2011年就達到了2000萬元人民幣。華誼是踴躍的參與者,從2010年7月華誼兄弟第一家影院望京華彩店開張到2013年年底,華誼兄弟在三年半的時間內在全國一共建設了20家影院。華誼兄弟旗下擁有20家影院,只有五家座位數不足1000,座位數最多的沈陽鐵西店甚至達到了1800個。這意味著,哪怕按照2011年的價格,建設這家影院至少需要3600萬。但在2013年,這家影院僅僅貢獻了500多萬的票房。以2012年的數據為例看看華誼院線全局:2012年數據顯示院線業務虧損超過3000萬元,同期營業成本同比增幅卻達到206.87%。華誼兄弟已建成的13家影院主要分布在上海、重慶、武漢、合肥等直轄市、區域性中心城市或者省會城市,與行業老大萬達經營的網絡高度重合。萬達院線捆綁商業地產共同發展的運營模式,撇開行業老大萬達姑且不提,其他前十院線以及地方性院線在各自地盤經營多年,其競爭力也足夠讓華誼兄弟疲於應付。華誼困局之二:電視劇越做越虧根據華誼兄弟2013年1月-6月財報,華誼兄弟2013年上半年電視劇發行收入8655萬元,比上年同期下降37.06%。外行看這個數字沒太大問題,實際上暗藏玄機。按照每部電視劇30集計算,華誼兄弟2013年上半年每集電視劇發行價格僅為16萬元。在影視演員價格飆高的2012年,每集16萬的價格意味著僅僅只夠支付1位1線主演加1位3線偏上演員的片酬。具體來講,這個價格只夠請一位男主角或者一位女主角,再搭配一位男女三號角色,至於劇組其他人,包括設備租賃跟場景搭建都需要義務勞動加免費使用。在2013年,被稱為非常扣的某一線衛視,對電視劇每集的收購價格為80萬,一些沿海省份衛視價格早就在百萬以上。華誼兄弟的電視劇能以每集16萬的價格賣給電視臺,簡直跟白送沒有區別。(研究這個,生生將財記小鯨逼成了圈里人-_-=)低廉的出售必然帶來巨額的虧損:若根據2012年電視劇低標準制作均價35萬/集來計算,2013年1-6月華誼兄弟電視劇發行板塊至少虧損10620萬。哪怕按照電視劇最低制作標準20萬/集計算,華誼電視劇發行板塊也虧損2160萬。另:這還不算已經拍攝完成但沒有發行的電視劇積壓集數。至少在2013年1-6月,華誼兄弟電視劇板塊已經從過去賺錢的項目變成了虧損項目。華誼困局之三:看天吃飯的電影綜整個華誼板塊,相對樂觀的消息是電影:根據華誼兄弟財報,2013年1-6月,華誼兄弟在電影板塊上收獲頗豐,共計收入4.73億,比去年同期增長229.54%。正是電影業務掩蓋了華誼的虛空。從數據上來看,2013年上半年華誼兄弟在電影方面收入增長非常的迅速,實現了翻番。但這是財務計算上的問題。實際情況是,2012年賀歲檔是《金陵十三釵》跟《龍門飛甲》的天下,華誼所倚賴的賀歲檔明星馮小剛在2012年的賀歲檔並無作品。2012年華誼兩部票房收入過億的影片《畫皮2》跟《1942》上映時間都在2012年下半年。也就是說:2012年上半年,華誼電影的收入本來就少。2013年賀歲檔華誼兄弟有《西遊降魔》《十二生肖》兩部大片橫掃賀歲檔。在這個基礎上對比2012年賀歲檔空白的收入,2013年上半年票房收入翻番也不足為奇。再細化一步,為華誼2013年電影業務帶來主要收入的是周星馳――在單部影片方面,國產電影票房第二的《西遊降魔》為華誼兄弟帶來了3.92億的收入,占華誼兄弟2013上半年整體收入的52%!而這唯一有亮點的數據存在可疑之處:用2013年4月17日媒體的計算,根據華誼公告中披露的分成比例估算,同時作為發行方和投資方的華誼,將從《西遊》的大陸票房部分收入獲得稅前凈收益約2.76億元。其中1.1億的票房誤差究竟在哪里?做為上市公司的華誼兄弟一直沒有披露。進一步分析華誼的2013年下半年。下半年,華誼兄弟共計出品《狄仁傑之神都龍王》《大明猩》《海嘯奇跡》《控制》四部電影,實現票房收入8.01億。按照制片發行方回收整體票房40%的高標準計算,華誼兄弟在2013年下半年實現票房收入3.2億。這個數據拋去成本會非常難看。《狄仁傑》投資1.5億人民幣;《大明猩》2000萬美元,約1.3億人民幣;《海嘯奇跡》為批片,預估引進成本1000萬元人民幣;《控制》雖然查不到官方投資數據,但根據同等級別影片演員陣容,可以預估成本為2500萬元人民幣。即:華誼兄弟2013年下半年賺了3.2億,但投資卻有3.25億。整個2013年下半年,華誼兄弟在電影方面不僅沒賺錢,還虧了500萬。到了2014年,華誼的亮點是《私人定制》。1月,《私人訂制》創造了7.05億的票房,僅此一片華誼兄弟就能獲得2.82億的收入。如果王中軍所說《私人訂制》廣告植入有8000多萬人民幣,那麽就基本消化了該片1.1億的制作費。華誼兄弟在《私人訂制》一部電影上就能賺取2.5億左右的利潤。但這也是華誼在電影方面最大的問題:臺灣監制陳國富離開華誼後(小鯨這都知道~哈哈),現階段華誼兄弟在電影上的問題,想賺錢就得過分依賴馮小剛。這讓馮小剛壓力很大,他說:不希望公司的利潤都系於一個人的身上,這對於一個公司來說是不健康,希望華誼能夠盡快的有多線並進的發展。這就回到華誼另外一塊雞肋般的業務上:跨界地產。華誼困局之四:跨界地產淒風苦雨如上文所述,做為華誼兄弟最重要的幾塊業務,電影制作收入並不穩定,電視劇收入在虧損,影院勉強能養活自己就謝天謝地。藝人經紀在王京花走後就開始向藝人工作室轉型,旗下大牌藝人合約到期後大多有單飛的意願。曾經風靡一時的華誼音樂在集團財報上竟然沒有了單列一行的權利。比起其他的上市公司,華誼兄弟傳媒股份有限公司的收入來源多少有些淒慘。華誼的方向是跨界地產,但:華誼兄弟董事長王中軍一直視為夢想的“在中國擁有自主知識產權的主題公園”項目卻進展緩慢。以地產為基礎的電影衍生品板塊亦是如此。自2009年上市籌備開始,看好迪士尼發展模式的華誼兄弟就已屬意主題公園,並先後在青島、成都、北京等城市進行嘗試,但均石沈大海。2011年以來,華誼兄弟確定投資的4個影視地產項目中,已經動工的只有海南觀瀾湖華誼馮小剛電影公社。此外,蘇州電影主題公園項目僅僅舉行了推介會,深圳坪山和上海嘉定兩個文化城項目進展緩慢。華誼兄弟在文化旅遊地產領域的投資陷入了迷霧。據中國房地產報記者李陽稱,華誼兄弟於地產這塊失利主要原因有兩個:一是與文化旅遊地產開發運營經驗不足,產品線待完善,從青島鎩羽而歸就是一個實證;另一方面,華誼兄弟的資金不夠充足,畢竟投資旅遊文化城是一筆巨資,華誼兄弟在此期間並不想投入真金白銀。華誼兄弟2012年年報顯示,註冊資金為1億元的上海嘉定項目的運營公司上海嘉華影視文化產業公司在2012年營業收入為零,營業利潤為-13萬元,凈利潤為-9.4萬元,很難想象,一個進展順利的文化城項目公司全年的員工工資等費用僅有13萬元。而深圳坪山項目在2012年營業收入、營業利潤、凈利潤三項的賬目全部為零,項目進展頗緩。華誼電影公社項目中,目前進展比較順利的只有海南馮小剛電影公社項目。此項目被馮小剛通過將海南旅遊搬上春晚的形式進行營銷。藍鯨在前文中已述。上海某證券公司分析師對中國房地產報記者表示,在運營模式上,迪士尼的發展思路是齊頭並進,動畫、主題公園等同步推進;並擁有自己的核心人物、主題,有完整的產業鏈。上述種種均不是華誼兄弟所具備的,沒有核心人物,題材也不夠鮮明。“還有,迪士尼是行業龍頭企業,每年能生產50多部電影,這還不包括電視節目和舞臺劇。華誼兄弟未來計劃10年40部電影的成績單多少略顯單薄。”上述研究人士表示。綠維創景主題公園分院院長馮錦凱說,華誼兄弟做的電影公社模式已經過時。華誼困局之五:錢錢錢上述一二三四就是華誼面臨的主要問題。通過以上,不難理解以下:1、掌趣科技年初發布公告稱,王氏兄弟通過大宗交易減持公司股份770萬股,占公司總股本的1.09%。去年三季度,華誼兄弟還持有掌趣科技流通股7633.44萬股。但截至2014年1月28日,華誼兄弟其持有的流通股或已降至6093.44萬股;短短四個月,華誼兄弟在掌趣科技上累計套現達5.09億元。在2013年6月17日-2014年1月21日期間,華誼兄弟就曾減持掌趣科技股份1070萬股,套現3.4億元。2、華誼今年初公告,董事長王中軍自2014年1月15日到2014年1月27日12天時間內,分三次向給國泰君安證券股份有限公司質押了共計6550萬股華誼兄弟的股票,市場價值19.65億元。從2011年開始,王中軍、王中磊兄弟多次向信托等金融機構質押華誼兄弟股票,2013年一季度的數據是,共質押股權8380萬股,占比達41.4%。幾年間王氏兄弟不停質押,到期解押再質押,雖然沒有公布質押股權的真正用途,但華誼兄弟缺錢已成市場共識。通過此文,你或許可以理解華誼以及華誼股東春晚總導演馮小剛,為何在春晚對華誼進行赤裸裸的植入式推廣了――壓力所致。 相關公司: 數據來自 創業項目庫 作者:張文雄 徐安安 | 編輯:weiyan | 責編:韋
解讀 華誼 財報 為何 在春 春晚 大量 植入 面臨 五大 困局
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大量增建居屋助年輕人置業(2014/6/19) 林本利

2014-06-19  NM
 
 

 

長策會提出在未來十年興建28.8萬間公營房屋,當中80,000間屬居屋。由於近年建築成本大增,政府官員指以往「賣一間居屋換建兩間公屋」的情況已不復見,很難再以出售居屋來補貼公屋的建屋成本。

自2009年起,本地樓價急升,即使政府三番四次出招壓抑樓價,金管局又再三收緊樓宇按揭,樓價依然未見顯著下調,繼續在高位徘徊。正如中原地產創辦人施永青所述,現時六成多的私樓單位是沒有按揭的,故此即使政府收緊樓按,或者日後加息,對這些單位的業主沒有多大影響,而這些業主也不會急於大幅割價去出售手上單位。

樓價居高不下,未「上車」的年輕人實在難以置業,只好輪候公屋,以致輪候申請逼近25萬宗,當中有近7萬宗為18至29歲單身人士的申請。由於房委會實施計分制度,不少零收入的學生一到18歲就申請公屋,以成功申請到公屋為人生目標,實在令人感到嘆息。

筆者過去一直強調,政府房屋政策與運輸和就業政策相關,政府大量興建公屋和居屋,市民成功申請入住後便不願意遷出,以免失去房屋福利。公屋及居屋的流轉性極低,大量公營房屋的居民要花費金錢和時間往返工作地點,加重交通負荷。不少打工仔為了符合申請公屋和居屋資格,故意選擇收入較低的工作,或者讓部分家庭成員暫時失業,直至成功申請入住公共房屋。

今年年初,施永青建議政府向每一位香港永久居民承諾,他們一生中都有一次機會購買一個約500呎的上車居屋,單位只能用作自住,不能出租。此類居屋可隨時轉售,不用補地價,但轉售對象必須是未曾購買過居屋的永久居民。

施老闆的構思其實類似新加坡的組屋計劃。新加坡的組屋申請認購人必須是年滿21歲的公民,且至少與另一名公民或者永久居民組成的核心家庭。組屋業主住滿五年後可以在公開市場上免補價將單位出售給公民或者永久居民,而年滿35歲的單身人士也可以在公開市場上免補價認購組屋。組屋業主轉售單位獲利後,還有權再次認購組屋,但需要支付15%至25%的利潤給建屋局。

梁振英上台後便推出「白居二」計劃,讓居屋白表申請者可免補價認購二手居屋。由於私樓供應不足,新建居屋又未「到位」,而二手居屋業主出售手上單位後又難以負擔私樓價格,故此在房屋供應不足的情況下,「白居二」計劃反而推高「上車盤」的價格,令年輕人更難入市。

現時一人家庭申請公屋的每月入息上限接近10,000元,三人家庭則接近20,000元,只要居屋價格定在較低水平,例如300呎(實用面積)售百多萬元,500呎售200多萬元,相信不少輪候公屋的申請人是有足夠能力置業,支付一成首期認購居屋。大量公屋申請人轉為申請居屋,土地資源(包括李兆基捐出的土地)改為興建居屋,將大大降低房委會的財政壓力。

日後居屋單位可免補價自由轉讓給未曾置業的永久居民,而業主轉售居屋單位後又可再入市認購居屋(把部分利潤分給房委會),將大大增加居屋的流轉性,方便市民搬遷,從而減輕交通負荷,促進就業。政府官員實應認真研究施老闆的建議。

林本利

曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://www.lampunlee.blogspot.com

大量 增建 居屋 年輕人 年輕 置業 2014 19 本利
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美聯儲主席耶倫:勞動力市場仍存在大量閑置資源

來源: http://wallstreetcn.com/node/106217

周五,耶倫在全球央行年會Jackson Hole上發表講話。她表示,勞動力市場仍存在大量閑置資源,失業率下降誇大了就業市場健康程度;預計10月結束QE;若就業市場進展持續好於預期,將使加息更快到來。耶倫講話期間,美元指數急漲。(更多精彩財經資訊,請到各大應用商店下載華爾街見聞App

耶倫表示,對於何時加息,無法給出嚴格答案,在加息前,美聯儲需要確保美國經濟走在穩健的道路上。若勞動力市場複蘇仍快於預期,或通脹上行速度快於預期,美聯儲可能提早加息,此後加息速度也許會更快。耶倫稱,美聯儲在作加息決策時會非常謹慎,貨幣政策沒有簡單的解決方式。

耶倫表示,美國經濟已取得顯著進展,勞動力市場自最大最持久的衰退中複蘇,但強調勞動力市場仍存在大量閑置資源。耶倫指出,在評估勞動力市場的閑置程度時應非常精細,因為與美聯儲雙重使命“價格穩定和充分就業”吻合的就業水平是什麽,存在相當大的不確定性。

耶倫指出,結構化因素嚴重地影響著美國勞動力市場,這包括勞動力老齡化和其它人口變化趨勢;勞動力市場活力也可能發生了變化;勞動力市場出現兩極分化——中等技能的職位相對減少。

耶倫今日講話與前日公布的美聯儲7月FOMC會議紀要立場大體一致,7月會議紀要顯示美聯儲官員們認為勞動力市場在向充分就業前進,但還未自深度危機中全線複蘇。

有“美聯儲通訊社”之稱的華爾街日報記者Jon Hilsenrath表示,今日耶倫演講和7月國會證詞時一樣模棱兩可。耶倫承認勞動力市場在複蘇,但沒有表示這種複蘇將如何影響首次加息時點。

英國金融時報認為,今日耶倫強調,在通脹上行前經濟可以創造多少就業是相當不確定的,這較她今年早些時候認為失業率很高的觀點有所改變。這種改變表明,美聯儲可能比預期提早加息。

堪薩斯聯儲主辦了今年在懷俄明州Jackson Hole舉行的全球央行年會。歐央行行長德拉吉也將發表講話。

以下根據華爾街見聞網站實時新聞整理:

預計10月結束QE。

若就業市場持續好於預期,將使加息更快到來。

FOMC認為勞動力資源存在大量閑置。

過快收緊貨幣政策可能影響就業市場完全複蘇。 

即使就業人數增加,就業市場仍未完全恢複。

美聯儲在勞動力市場的周期性及結構性影響上需要作出艱難判斷。

作出判斷時應註意薪酬數據表明勞動力市場疲軟程度高於失業率所體現的。

薪資增幅有限不足以刺激通脹。

在當前美國勞動力市場背景之下,沒有簡單措施可言。 

失業率顯著下跌,速度令人驚訝。

過去嚴重的衰退可能已經造成了勞動力市場長期性改變。

實現就業最大化之前,可能出現薪資和物價壓力。 

耶倫講話期間,美元指數急漲,非美元貨幣全線下挫。美元指數刷新日內新高,達到82.29,接近2013年9月9日以來高點。歐元兌美元跌至1.3236,刷新2013年9月10日以來新低。

美元 


美聯儲 美聯 主席 耶倫 勞動力 勞動 市場 存在 大量 閑置 資源
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大量看大膽砍 黃金挑房期來了!

2014-09-01  TCW
 
 

 

八月中一個週末晚上,台北市青島東路上的一間教室中,五十多人聚集在一起,聽房地產知名投資客帥過頭(本名黃家進)分析房地產。

這群人年紀約莫三十來歲,多半是上班族,不少還是夫妻檔,他們來這裡只有一個目的,想知道房地產趨勢,希望能投資發財。他們積極舉手發問:「老師,大安區的房子每坪一百萬元,要不要賣?」女學員問。

「趕快賣,快要實施房地合一稅,放越久、課得越多。本來賣房子只要繳三十萬元的稅,現在要繳兩百多萬元,趕快賣,聽懂了沒?」帥過頭語氣激昂,不時揮舞著手中的資料,要讓聽眾清楚知道房地合一稅實施後的「厲害」。

「老師,基隆的房子可不可以買?」另一位學員舉手,說出中意的社區名字。

「這個社區的物件少,買,放兩年可以賺五成!」帥過頭篤定的說著。

現場,他針對個案情況,有的說快賣、有的說快買,還報了幾個房市投資的「明牌」,學員聽得點頭如搗蒜。

距離這間教室不到五百公尺的財政部,此時正著手研究另一個打房政策——房地合一稅。

在這個週末的三天後,財政部長張盛和舉行房地合一稅第二場座談會,邀請不動產相關業者、財稅學者、代銷、地政士參加,商討房地合一實際課稅要如何課徵。

座談會中,與會業者主張採「分離課稅」,認為所得稅是年度所得,不動產是歷年所得,將兩者合一併綜所稅課徵是不對的。此外,對於長期持有、自用住宅給予優惠,以及土增稅的課徵方式,各方意見分歧。由於共識還未達成,房地合一稅懸在半空中。

當前,房仲業進寒冬看屋、砍價的最好時機到來

當媒體大幅報導此房市利空消息的同時,房仲業也進入寒冬。

有些房仲店面好幾天電話鈴聲都沒響,仲介打電話問障礙台:「辦公室電話是不是壞了?」更有業務員自己撥自己的手機,幾天沒人找,以為是手機故障。

市場傳言,某大房仲在八月份前三週,有三分之一的店面是「零成交」;台北市東區某大型房仲店面,一、兩百個業務員,八月前三週只成交六件。

表面看來,氣氛如此低迷,多數買家應該都縮手了,其實不然。與先前的差別是,此時買家雖積極看房,卻不急著下手,而是運用仲介一定要有成交才能賺服務費的急切心理,趁著交投冷清,讓仲介為其積極找屋、砍價。

對許多高手來說,這段政策造成的盤整期,是在金融風暴以後,五年來最好的看房時點。因為選舉後各項政策會趨於明朗,房地合一稅怎麼課將底定,利空因素確定,加上選後可能出現失望性賣壓,及農曆年前資金需求高峰,賣房求現案量增加,賣方將在年底與明年初出籠。現在起到選舉後,這五個月正是黃金看屋期。

SRAS帶來的房價下跌,很快就過去,當時很多人來不及逢低進場,房價就彈回來;而二○○八年金融風暴,也是起源於外部因素,包括劉媽媽、江醫師等東區大戶,都在此低點買進黃金店面,坐享高報酬。

二○一○年政府開始打房後,發現在政策討論期或實施初期,房價下跌,但正式實施或實施一陣子後,房價又彈回、甚至漲更多的情況。這顯示,每個政策造成的波段低點,都有人反向進場。

過去,打房後會小跌從實價登錄到豪宅稅,反彈漲更多

四年來,政府已祭出五波打房政策,實施信用管制、祭出奢侈稅、開徵豪宅稅、通過實價登錄、開徵囤房稅,現在則新推出討論得沸沸揚揚的房地合一稅。但數字會說話,統計數字顯示,政府放話初期,大多對房價帶來負面效應,等到真正實施後,房價反而開始上漲。

實價登錄在二○一二年八月實施之初,台北市房價在預期心理因素下,跌了六%,五個月後價格開始回升,幅度超過兩成,比實施前還高。

二○一○年,央行連續在第二季與第四季實施兩次信用管制,限制部分區域的貸款額度。剛開始實施時,台北地區的房價指數跌了五%,兩個月後,回升到原來的水準;甚至實施第二次信用管制時,房價完全不受影響,照漲不誤。

二○一二年第二季,政府連下兩道貸款限縮措施,房價當季還上漲五%,雖然後來兩季房價跌了七%,但接下來卻連漲五季,漲幅二三%。

而此刻政府正在研擬的房地合一稅,「對房地產市場絕對有影響,」住商不動產企研室主任徐佳馨說。

影響有多大?根據永慶房屋試算,一旦房地合一稅實施,持有房屋越久的人,繳納的稅額會更多。「以一間位在台北市大安區住宅為例,若適用於房地合一,最壞的情況是,要繳納的稅金,比實施前多四.二四倍,」永慶房屋集團研究發展室經理黃舒衛說。

短期,先看房磨眼光等選後動搖、法拍屋變多,就可進場

不過,有一派的市場看法是,政府想打房,但不敢打得太用力,因為房地產市場是經濟的火車頭,打得過猛,經濟會一蹶不振,不打,又很難跟想要公平正義的民眾交代。兩難的糾結,房地合一稅最後可能以「雷聲大、雨點小」收尾。

「房地合一稅對房地產的影響,大概就跟奢侈稅同樣,實施前,價跌量增,大家先跑嘛!實施後,情況反過來,變成價漲量縮。」參與國內多項房地產指數規畫的德明財經科技大學副教授花敬群說,「交易時課稅,會出現轉嫁現象、推升價格,純粹從學理來說,會有價漲的效益,」他分析。

「現在輿論的引導是房價要降,問題是怎麼沒降?市場上,需求沒有減少,甚至還有緩升的跡象。」黃舒衛說,除非有更重大的負面因素,屋主不會輕易降價賣屋。

現在,正是政策混沌期,賣方不肯降價賣屋,買方卻要打幾折才買,僵持不下,導致市場凍結。什麼時候,是賣方開始動搖、買方可以進場的時機呢?

「接下來,九月份立法院開議,部長(指財政部長張盛和)會針對房地合一稅發表看法,接著,年底還有七合一選舉,如果選舉結果出乎意料,價格或市場信心就會出現變化。」黃舒衛說。「可以等到選舉過後出手,但現在一定要開始看房,才會有感覺。」

房地產專家Sway(本名鄭詩韋)則建議,現在房價變數多,不急著買房,可以慢慢看,看到喜歡的,就參考附近的實價登錄價格來還價。」「看房不用花錢,還可以練習出價,價格出低,對方如果還願意賣,就等於是撿到便宜貨,」他說。

一位不具名的房地產大戶說,現在仲介看到買家是「久旱逢甘霖」,會殷勤獻策,菜鳥正好可趁此磨練眼光,挑仲介、挑房子,等到「法拍屋變多」,代表很多人撐不住,房價會有一波修正,再買進不遲。

大家都希望買在市場的最低點,但實務上,就以股市來說,散戶經常無法在時間上佔到市場便宜,不是追高、就是殺低。期待買到最低點,就像期待賣到最高點一樣,不切實際,倒不如好好做功課,挑選有基本面的標的,做為自住或價值型投資。

長期,參考買股策略房價季均線上揚過半年線,就有漲勢

「當大浪退去時,我們才知道誰在裸泳,」這是擅長價值型投資法的投資大師巴菲特(Warren Buffett)最喜歡說的一句話。經濟不好時,獲利還能逆勢表現的企業,肯定有其獨特的經營訣竅,這類型公司的股票,就值得長期投資。

股市投資人常用量價走勢做為判斷的依據,只要均線向上,股價就有一波上漲的機會,均線成了研判股價上漲或下跌的重要工具。

「同樣的原理套用在房地產市場,是可以當作參考的,」花敬群說。國內有不少跟房地產指數相關的均線,國泰、信義房屋等,都有類似的指標,這些指標的樣本大多來自新成屋,或自己銷售的案件,只能看出一部分趨勢。

另一種做法是,活用國內交易最透明、資訊量最大的實價登錄交易價格,套用股價均線的概念,做為研判各地區房價走勢的參考依據之一。

房地產專家紅色子房(本名蘇明俊)與Yam房價網合作,將實施兩年、截至今年六月底累積兩百萬筆資料的實價登錄交易進行統計,從交易量較大的區域,得出類似股價均價的「房價均線」,從台北、新北、桃園、台中、台南、高雄市六都的成交記錄,有幾個發現:

當季線向上穿越過半年線,代表短期內區域內房價有走強機會,這樣的「潛力區」多達二十六個,縱使上半年政府積極打房,仍有近半數區域的房價抗跌。這些區域普遍都有重大交通或公共建設支撐,讓房價得以維持在高檔。

二、當季線與半年線持平,代表短期內價格波動幅度不太大,要有更強而有利的題材,價格才會波動,屬於「平盤區」,若看到滿意的房子,可以擴大議價空間。

三、當季線跌破半年線時,代表短期內這個區域的房價正快速下跌,短期內部看壞房價的人數偏多,須被列在留校察看的「小心區」。此區大多是案量較大的地方,供給增加,若買方接手意願不高,價格就很容易下跌。

四、依照這份統計資料,明顯看出中南部房地產的行情,因欠缺題材支撐,表現比大台北地區弱勢。以高雄為例,氣爆事件導致苓雅區與前鎮區房地產交易市場急遽萎縮,短期內很難有回升機會。

同樣在高雄,有捷運、高鐵經過的左營區,房價的支撐力道比較強,「如果回檔可以注意美術館區、農十六特區的案子,」熟悉高雄房地產、被稱為「高雄土地公」、專門幫建設公司老闆買土地的顏子傑說。至於台南,靠著觀光題材與落後補漲兩大題材,包括安平區、安南區等超過一半的區域房價持續逆勢表現。

就像百貨公司宣布換季打折前,買家會積極到百貨公司挑選中意商品,卻不急著出手,等到宣布後,第一時間進場搶便宜。如果不趁市場低迷時多看房,又怎能在房價打折季開始時,挑到好貨呢?

【延伸閱讀】房地合一稅若上路,要多繳4.24倍的稅——買賣屋新稅制試算表

假設:一間位在台北市大安區的住宅,取得成本2,000萬元,以3,500萬元賣出??

一、現行稅制:試算前提》無法舉證購入成本(註1)繳納稅金:108.32萬元

試算前提》可舉證購入成本繳納稅金:205.25萬元

二、房地合一實價課稅

試算前提》房地合一計算交易所得先扣抵土地增值稅,再分別計算財產交易稅(未分離課稅)、土增稅繳納稅金:567.50萬元

註1:早期購入的房子,沒有留存當時的交易憑證註2:本表以最高可能被課金額計算資料來源:永慶房屋 整理:吳美慧

【延伸閱讀】潛力區》都更和捷運加持,這些地區有看漲空間

》台北市

●大安區季均價(萬元/坪):94看好理由:都更案高達141件,原本即為精華區域,房價可能續漲

●士林區季均價(萬元/坪):71看好理由:台灣戲劇藝術中心將完工,加上科技園區,形成藝文遊憩區及科技走廊

●內湖區季均價(萬元/坪):65看好理由:美國AIT設點,加上影視音產業園區,員工購屋租屋需求高

●大同區季均價(萬元/坪):59看好理由:老舊社區搭配都更題材,有落後補漲空間

●文山區季均價(萬元/坪):55看好理由:屬捷運環狀線南環段,北市總價最低區域,有落後補漲行情

》新北市

●板橋區季均價(萬元/坪):53看好理由:遠東通訊園區開發案加持,捷運環狀線第1階段完成,有交通利多

●永和區 季均價(萬元/坪):53看好理由:捷運萬大--中和--樹林線第1階段完成,大陳義胞社區為防災型都更第一案

●三重區季均價(萬元/坪):41看好理由:捷運機場線、環狀線第2階段完成,二重疏洪道附近有市地重劃開發工程

●新莊區 季均價(萬元/坪):39看好理由:捷運機場線、環狀線第1階段,國際創新園區BOT案,帶來就業機會

●蘆洲區季均價(萬元/坪):38看好理由:北側農業區以大型公園、商圈為主要開發,創造商業價值

●土城區 季均價(萬元/坪):35看好理由:頂埔科技園區,員工移入需求增加;捷運新埔線延伸至頂埔、捷運三鶯線,交通便利

●汐止區季均價(萬元/坪):32看好理由:新北市第一環,有落後補漲空間

●泰山區季均價(萬元/坪):31看好理由:輔大附設醫院、塭仔圳都市計畫,預計結合休閒、醫療的住宅環境

●淡水區季均價(萬元/坪):24看好理由:台北港徵收案、滬尾藝文園區,加上淡北快速道路,發展可期

●鶯歌區季均價(萬元/坪):22看好理由:捷運三鶯線、三鶯二橋、鳳鳴車站,臨近桃園商圈,有補漲行情

》台中市

●北屯區季均價(萬元/坪):17看好理由:有軟體園區,工作機會帶動購屋需求增加

●大里區季均價(萬元/坪):15看好理由:康橋計畫結合親水公園,有休閒功能;捷運綠線預定地,交通便利

●南區季均價(萬元/坪):15看好理由:中央公園、捷運綠線預定地,未來交通便利

》台南市

●東區季均價(萬元/坪):16看好理由:南紡夢時代、台南小巨蛋,完善生活機能

●安平區季均價(萬元/坪):13看好理由:安平港、運河打造觀光景點;自由貿易港區增加工作機會

●安南區季均價(萬元/坪):9看好理由:九份子低碳社區、歷史博物館,兼顧生活品質

●南區季均價(萬元/坪):9看好理由:台86線快速公路行經地,為台南門戶

》高雄市

●左營區季均價(萬元/坪):19看好理由:捷運環狀輕軌第2階段、右昌延伸線,未來交通便利

●三民區季均價(萬元/坪):16看好理由:捷運輕軌棕線,交通方便;鐵路地下化釋出大片可建設空間

●鳳山區季均價(萬元/坪):16看好理由:鐵路地下化釋出空地供建設;捷運鳳山線、輕軌棕線經過

●鳳山區季均價(萬元/坪):16看好理由:鐵路地下化釋出空地供建設;捷運鳳山線、輕軌棕線經過

●楠梓區 季均價(萬元/坪):14看好理由:捷運輕軌綠線、輕軌棕線經過;後勁溪整治,改善生活環境

註1:潛力區指實價登錄該區的住宅大樓標的成交價,季線在半年線之上的區域註2:數據統計至2014年6月底資料來源:紅色子房、Yam房價網、各大媒體、房仲業者整理:吳美慧、張品威、曾華銳

【延伸閱讀】平盤區》需求飽和、停在高點,這些地區短期持穩

》台北市

●信義區季均價(萬元/坪):94看好理由:接手盤穩健,屋主惜售,價格雖不會往上突破,也難下修

●中正區季均價(萬元/坪):73看好理由:已達房價高點,難以突破,但供給少可支撐房價

●松山區季均價(萬元/坪):72看好理由:松山線通車在即,因多項建設題材支撐,帶動周邊行情

●中山區季均價(萬元/坪):66看好理由:1,000萬以下中低價物件多,生活機能好,交易量還算熱絡

●南港區 季均價(萬元/坪):59看好理由:中信總部、南港展覽館二期今年啟用,帶進就業人口,房價到高點

》新北市

●中和區季均價(萬元/坪):45看好理由:吸引不少首購族注意,買氣呈現逐步打底趨勢

●新店區季均價(萬元/坪):42看好理由:住民多為軍公教,價格下跌空間少;重大公共建設尚需數年才能完工

●深坑區季均價(萬元/坪):31看好理由:素地有限,土地變更不易,推案量不多,供給量少讓房價難以下跌

●林口區季均價(萬元/坪):27看好理由:交通建設到位,但目前價漲量縮,進入觀望階段

●三峽區 季均價(萬元/坪):23看好理由:北大人口進駐,舒緩賣壓,目前價漲量縮,進入觀望階段

》桃園縣

●桃園市季均價(萬元/坪):21看好理由:政府信貸管制、房價走高以及欠缺新議題注入,近期交易降溫

●中壢區季均價(萬元/坪):19看好理由:與竹科連結,聯絡桃園各核心,捷運機場線、台鐵高架化利多支撐

●龍潭區季均價(萬元/坪):12看好理由:土地使用已達飽和,產業發展條件受限,無法引進重大投資建設

》台中市

●南屯區季均價(萬元/坪):20看好理由:傳統市中心,房價漲幅已處相對高點

●北區季均價(萬元/坪):17看好理由:位於舊市區,投資氣氛薄弱;因交通方便、商圈發達,交易量持平

●烏日區季均價(萬元/坪):14看好理由:雖有低總價和三鐵共構題材,但基礎建設還未完善

●豐原區季均價(萬元/坪):12看好理由:有台鐵高架化利多,目前在價格高峰,但交易熱絡足以支撐房價

》高雄市

●鼓山區季均價(萬元/坪):22看好理由:有美術館特區及農十六特區,景觀稀有、屋主惜售,相對抗跌

●苓雅區季均價(萬元/坪):18看好理由:行政中心房價抗跌性佳,但受氣爆影響,觀望為宜

●鳥松區季均價(萬元/坪):14看好理由:縣市合併後,購屋需求量增加,房價逐年墊高,屋主普遍惜售

註1:平盤區指實價登錄該區的住宅大樓標的成交價,季線在半年線持平的區域註2:數據統計至2014年6月底資料來源:紅色子房、Yam房價網、各大媒體、房仲業者整理:吳美慧、張品威、曾華銳

【延伸閱讀】小心區》老舊社區缺建設,這些地區短線不要碰

》台北市

●北投區季均價(萬元/坪):39看好理由:重劃區推案多,供應量增加

●萬華區季均價(萬元/坪):33看好理由:都更進度趨緩、無法吸到買氣

》新北市

●八里區季均價(萬元/坪):22看好理由:東北季風冬天較冷

》桃園縣

●龜山鄉季均價(萬元/坪):21看好理由:交通不便,捷運題材已提前反映房價,不宜追價

●蘆竹鄉季均價(萬元/坪):21看好理由:房價已漲5成,後續欠缺題材支撐,不易上漲

》台中市

●西屯區季均價(萬元/坪):22看好理由:老舊社區,沒有新開發案

●西區季均價(萬元/坪):20看好理由:發展趨於飽和,土地取得困難,缺少新推案刺激房價

●中區季均價(萬元/坪):9看好理由:火車站附近商圈老舊,房價不易拉升

》台南市

●中西區季均價(萬元/坪):11看好理由:早期市中心,多為老房子

●新營區季均價(萬元/坪):5看好理由:老舊社區,沒有新開發案

》高雄市

●前金區季均價(萬元/坪):16看好理由:老舊社區,沒有新開發案,交投相對冷清

●新興區季均價(萬元/坪):14看好理由:老舊社區,沒有新開發案,交投相對冷清

●鹽埕區季均價(萬元/坪):8看好理由:老舊社區,沒有新開發案,交投相對冷清

註1:小心區指實價登錄該區的住宅大樓標的成交價,季線在半年線之下的區域註2:數據統計至2014年6月底資料來源:紅色子房、Yam房價網、各大媒體、房仲業者整理:吳美慧、張品威、曾華銳

【延伸閱讀】研究方法:

2012年8月實施不動產交易實價登錄迄今,累計資料量已近200萬筆,紅色子房與Yam房價網團隊技術,依據每月實價登錄資料,計算出各類型房產「一般平均價」,再依照各月平均房價變化,採簡單移動平均法,推演出「季線」與「半年線」走勢,並利用季線與半年線的變化,做為判斷房價走向參考依據。

同時,從不動產交易區域分布的「交易熱度」,以及推算出高價地段分布的「地段指數」,參酌各行政區類是否有至少3個公共建設發展完工題材,做為輔佐房價未來發展力道。地段指數的算法是以成交價扣掉建物的殘值(估價師公會從種類跟年限去判別)除以土地持份的面積,算出土地的單價,並根據此算出地段指數。

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