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大樓變成林場-威利國際(273)和馬斯葛(136)


早期寫過一篇這樣的文章:


http://realblog.zkiz.com/viewpage.php?tid=4061



http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080909/LTN20080909562_C.pdf

兩家公司的背景,相信大家都很熟。

今次的買賣非常簡單,威利國際向馬斯葛購入一座位於廣州的大樓,該大樓有約50%的出租率,作價1.12億,而威利國際以8億股每股0.14元的新股支付,完成後,馬斯葛會成為威利的最大股東,持有超過25%的股權。

這個把戲,大家都清楚。

在威利方面,作為系內最大的公司,它用這些不停貶值的廢紙換一座大樓之後,又可以把它換來換去,換其他公司的廢紙(有成四間),確有著數。

在馬斯葛方面,其實無甚著數,但由一座無甚價值、幾乎不能賣出的樓宇,變成可賣出的股票,又可套現一筆,哈哈。

在最高人士看來,兩家公司在他們手中,憑空變出一堆廢紙出來賣,賣一元賺一元,真是無本生利,真是天才的主意。 前幾日,公司表演同樣的把戲,不過今次變了一個不值錢的林場:
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20070628/LTN20070628481_C.pdf 為增強本集團的競爭力,董事認為,將業務分散至具備高增長潛力的新領域將符合股東的
最佳利益。本公司將在新的新興行業積極尋求業務機遇,拓寬其收入來源。 董事會認為,
(i)全球對所有木制品的消費需求均有所增長,尤其是中國市場;(ii)中國中等收入消費者群體迅速增長帶動了對木制品的需求;(iii)收購由為數人民幣298,000,000元的估值支持;(iv)本集團將不會因收購及運營、管理及發展樹林而產生財務負擔及未來資本承擔;(iv)收購乃一項可於日後為本集團帶來穩定可分配溢利的投資;及(vii)隨著技術及效率提升,預計材積在生產週期內將有所上升。收購協議的條款乃經本公司與賣方公平磋商後釐定,屬公平合理, 故董事會認為收購符合本集團及股東的整體利益。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090513/LTN20090513426_C.pdf本公司乃一間投資控股公司,其附屬公司主要從事物業投資、證券買賣投資、放
債、投資控股及收購、開採及開發天然資源。 Allied Loyal乃由本集團於二零零七年以代價136,000,000港元收購,自收購以來並無產生任何收入。鑒於經濟放緩,董事相信,出售集團不大可能為本集團中短期之盈利能力作出積極貢獻。因此,董事認為本集團應利用此次機會出售其於出售集團之權益以換取可換股債券產生之利息收入。
出售事項之後,本集團可更專注於其主要業務並於出現適當機遇時將資源投入新業務。(?) 馬斯葛是一間於聯交所上市之投資控股公司,其附屬公司主要從事製造及銷售照相、電器及多媒體產品配件、物業投資及證券投資(?)
董事認為這是本集團以合理價格收購馬斯葛主要權益之寶貴機會,而可換股債券將為本集團提供日後自馬斯葛及其附屬公司之增長獲益之機會。(?) .....
經計及出售集團之未經審核綜合資產淨值、林地之價值、可換股債券之利率、馬斯葛之資產淨值及前景,董事認為出售事項之條款屬公平合理且符合本公司及股東之整體利益。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090515/LTN20090515497_C.pdf本公司之主要業務為投資控股,而其附屬公司之主要業務為(i)生產及銷售攝影、
電氣及多媒體產品之配件;(ii)物業投資;及(iii)證券投資。
董事認為於目標集團之投資將為本公司提供一個參與從事林業砍伐及木材加工之良機,符合本公司參與中國境內自然資源投資之策略。董事亦認為於目標集團之投資將有助於使本公司業務多元化,及減輕本集團對競爭激烈之生產及銷售攝影、電氣及多媒體產品配件業務之依賴,從而鞏固本集團之盈利基礎。通過投資於目標集團並計及代價乃低於林地於二零零九年四月三十日之市值50%(高於紀錄在目標集團於二零零九年五月五日之未經審核綜合資產負債表內目標集團之賬面淨值130,962,962.97港元)。
董事相信林地特許權利及權益將在中長期為本集團帶來可觀之回報,包括資本收益及來自木材砍伐及加工之未來經常性收入。
建議代價通過發行可換股債券而非以現金支付,因為此乃本公司可使用之最佳融資方法。美信國銀透過其豐富經驗之管理團隊熟悉林地業務經營及管理。董事認為與熟悉林地行業之美信國銀合作將有利於本集團,美信國銀將根據林地合約負責經營及管理林地。儘管本公司從未踏足林地業務,董事認為林地行業正增長迅速,且美信國銀擁有於林地行業有經營及管理經驗之管理團隊,投資於目標集團屬公平合理。
林地位於雲南。雲南之氣候及土質均適合種植松樹及混合濶業樹林。林地於二零零八年開始採伐。儘管目前採伐數量仍屬微量,但由於松樹可於各生長階段就各類用途而予以採伐,故預期採伐數量將會逐漸增加,而林地將預期可早於二零一零年開始產生盈利。
經計及由於中國經濟正在增長,而松樹及混合濶業樹林可被加工成家具及各類建築材料,故對松樹及混合濶業樹林之需求穩定增長,董事相信收購事項長期為本公司帶來良好之投資前景及回報,因此長遠而言擴闊本公司盈利基礎。
由於董事並非擅長於投資林地業務或未曾投資於林地業務,故股東及公眾投資者在買賣股份時務須審慎行事。 greatsoup:究竟誰對誰錯? 但是其中就是多了一堆廢紙,又可為系內賺得一筆錢了。
大樓 變成 林場 威利 國際 273 馬斯 136
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從一包泡麵到入主101大樓的台灣新富豪

2009-11-30  今周刊





康師傅傳奇

魏應州

30年前,魏應州只是彰化小鎮騎著摩托車趕3點半的工廠小老闆,在台灣靠椰子油翻身後,帶著借來的1億元赴中國投資。

歷經3次瀕臨倒閉危機,17年內,他成為年產100億包泡麵的食品大王,靠著大膽的冒險、軍事化的極權領導,終於在55歲登上人生巔峰。

入主101大樓、買下9戶帝寶,經歷多次失敗關頭,他的一生宛如走鋼索般,翻開來就是一部令人驚異的傳奇故事!

撰文·周啟東、黃玉禎

﹁ 十一月十七日,東北季風籠罩全台灣,台北的街道陰鬱而寒冷,但是在台北市遠東飯店的會議廳中卻氣氛熱絡,上百位台灣知名券商、外資基金經理人,擠滿了偌大 的會議廳,只為等待一位從中國北方冰天雪地回來的五十五歲企業家。下午兩點半,這位身高約一六○公分、身材粗壯的中年男子站上講台,﹁大家好,我是康師傅 控股CEO魏應州!﹂他以濃濃的台灣國語自我介紹,引起台下一陣騷動。

這位堆滿笑容、態度親切的老闆看起來像隔壁鄰居叔叔,讓人毫無戒心, 但在競爭對手、員工眼中,他卻有截然不同的面貌。他手下的敗將躺滿中國大陸,競爭對手聽到他的名字無不心驚膽戰,他是戰無不勝的新霸王;對內,他以極權軍 事風格領導五萬大軍衝殺中國市場,手下大將陣亡的比生存的多,他的狠勁讓員工二十四小時處在戰鬥狀態,他就是稱霸中國食品界的康師傅大帝|| 魏應州!

魏 應州今年不只花大錢買下台北一○一大樓、九戶帝寶豪宅、一架私人飛機,成為台商返鄉浪潮中最大的一尾鯨魚。他賺錢的速度更是無人能及,今年康師傅預計賣出 一百億包泡麵,排起來可以繞地球三十七圈。投資人更看好康師傅在中國市場的爆發力,香港股價漲到十八港元的歷史高價,市值達到新台幣四二九九億元(以十一 月二十四日收盤價計算),可以擠上台灣上市企業市值排名八名,超越中鋼及台塑四寶中的台塑及台化,領先競爭對手統一企業的一五四七億元有二.八倍之多。

時 光倒轉三十年,當時二十五歲的魏應州,每天騎著一輛破機車在彰化永靖街頭來回奔波,他的王國只有一家父親留下的舊製油工廠。四處借錢周轉,最慘的時候甚至 連貨款都還不出來,工廠慘遭法院查封,他幾乎連最後的領土都保不住!沒有人想到,有一天魏應州能夠稱霸中國市場,甚至風光班師回朝。

魏應州是一位什麼樣的人?為什麼可以把一個沒落的傳產工廠放大數萬倍,以十七年時間建造一個資產四千億元的帝國?甚至可以克服無數凶險的難關,將康師傅打造成中國第一的食品王國?

﹁他像中國古代的開國君主、西方羅馬帝國的凱撒大帝,他心中只有不斷的征戰,為了贏得勝利,即使花再多的錢、犧牲再多的人命,他也在所不惜!﹂數位曾經與他共事的戰將不約而同如此評價魏應州。不論從膽識、帶兵打仗的霸氣、緊握權力的執著,他都有著帝王般的氣勢!

狠!

衝 事業,休假不准員工放鬆在中國天津臨海不遠的經濟技術開發區,就是魏應州一九九二年揮軍中國的第一座軍營,也是魏應州至今每天指揮康師傅王國運作的大本 營。稱康師傅總部為軍營並不為過,在總部有數百位台籍及陸籍幹部,他們都圍繞著魏應州為核心運作,﹁大董(指魏應州)每天早上七點就上班,晚上有時到十二 點還沒離開辦公室,台幹如果時常比大董早下班,他就危險了!﹂一位曾經在天津總部工作的經理人,至今仍難忘裡面緊張、嚴肅的工作氣氛。

康師 傅總部有台幹宿舍、辦公室及供員工休閒的籃球場,生活設施齊全,台幹一律要求集體住宿,魏應州的意志貫徹到每一個角落,有一個故事最為經典。一九九七年 時,有一天下班後,魏應州走過籃球場,看到一位台幹正在打球,這位台幹馬上被魏應州叫去罵了一頓,﹁你在幹什麼?我是請你來打球的嗎?我再看到你打球,馬 上給我回台灣去!﹂從此以後,在康師傅的總部籃球場上只看到台幹子女的身影,沒有任何台幹敢下場打球,這就是魏應州的管理風格!

而魏應州會 採取如此鐵血風格的管理,是因為這座天津廠當初是四處籌錢才能夠設立,﹁到中國的前三年做清香油、蛋捲已虧了一億多元,一九九二年回台灣借錢、員工認股投 資,才勉強開了第一條泡麵生產線。﹂一位當初參與建廠的員工回憶指出。九二年魏應州為家族最後一搏而御駕親征,失敗就負債累累、無臉見家鄉的投資人,他必 須對自己、對員工殘忍,也造就他嚴厲的管理風格。

其實魏應州要做泡麵時,統一的泡麵已經打進北京市場,全中國已有四、五十家泡麵工廠。九二 年八月二十一日,是康師傅值得紀念的大日子,這一天魏應州在天津惟一的一家高檔酒店召開經銷商訂貨大會,試吃時經銷商都讚不絕口,但是經銷商回去了,卻沒 有任何訂單回來。當時魏應州慌了,家族最後的籌碼都壓在泡麵工廠,如果失敗,後果實在不敢想像,所幸兩個月後,訂單如雪片般飛來,魏應州才鬆了一口氣。

康 師傅的泡麵受歡迎的程度可用瘋狂形容,前康師傅副總裁黃士坤回憶,當時天津第一條生產線一個月只能生產十萬包泡麵,供應天津及附近市場都不夠了,但是有一 位廈門的經銷商專程飛到天津住了一個月,每天跑到總部要訂泡麵,﹁當時只要拿到提貨單,走出大門就有人搶著用現金高價收購!﹂談到當時的瘋狂場景,黃士坤 至今仍感到不可思議。

拚!

不理股東,冒險擴張事業版圖才度過難關,好不容易穩住腳步,一般人都會想先占住北方市場,等資金及 產能足夠了再搶攻全國市場,畢竟中國市場實在太大了,但是魏應州卻等不及,他要以急行軍的速度搶占市場。康師傅創始股東、味全董事張伯光就指出,當時的產 能光供應天津地區的需求都不夠,但魏應州堅持只能留二○%的產品在天津地區販售,其餘八○%一定要運送到全國鋪貨,以便打開全國的知名度。

要 增加產能就要蓋工廠,蓋工廠就需要龐大資金,康師傅成立的前三年,魏應州幾乎每天都在為錢煩惱。由於都是預收現金,他缺的不是營運資金的小錢,而是擴張需 要的大錢。當時只要開股東會就是要增資, 股東們吵得不可開交,就連大董的三兄弟:老二魏應交、老三魏應充、老四魏應行都反對,認為魏應州實在是太冒險了。

但是魏應州認為統一與本地 競爭者強敵環伺,只守住北方並非長久之計,反而應該大舉進攻全中國市場,﹁康師傅絕對要在統一壯大之前站起來,否則要追上的機會就很渺茫。﹂他不斷說服股 東及弟弟們,但由於實在無法說服,魏應州最後決定不理會眾人的意見,開始在各地蓋工廠,許多創始股東因此退出,但他不為所動,他只對弟弟們說:「你們負責 去籌錢就對了!」在這過程中,留下的股東終於退讓,後來在三年內陸續增資至少新台幣十億元,成為康師傅擴張時期最重要的一筆資金,如果沒有魏應州不顧一切 的冒險擴張,康師傅如今可能還只是一家地區型的小公司,甚至可能在競爭中被淘汰出局。

悍!

疾言厲色,更勝郭台銘為了快速搶占 市場,魏應州越來越獨裁,他決定將康師傅變成一個戰鬥型組織,所有人都必須處於戰鬥狀態。為了掌握進度,魏應州從早到晚不停的開會,﹁從早上八點到晚上十 二點,他有時可以坐著開一整天的會,實在令人佩服!﹂一位退休經理人指出,魏應州開會與郭台銘相比,其動員之人數、時間之久,毫不遜色。

有 時會議延遲,康師傅總部還要特別準備好幾間辦公室,讓一大批各地高階幹部等待,這群人戰戰兢兢的等開會,因為與大董開會可不是輕鬆的事,﹁魏董講話是不留 情面的,時常開口就罵,用的詞句有時令人很難接受!﹂一位不具名的經理人指出,曾經有一位被挖角的外商女性經理人在會議中講英語,立即被斥責:﹁你講英文 就很高級嗎?﹂這時的魏應州已是康師傅的皇帝,沒有人敢違抗他的意志。

到了一九九六年準備上市時,他開始每月從天津巡迴武漢、廣州、杭州、瀋陽分公司視察,幾乎是繞中國一大圈,只要當地的成長速度不符合預期,他馬上就開罵,﹁他的成長目標不是一○%、二○%,只有一倍或是至少五○%的成長他才會滿意!﹂一位曾經陪著他巡視的台幹指出。

不 只管成長速度,魏應州最後連所有的台幹都要管,康師傅全國約有台幹超過三百人,為了掌握台幹行蹤,所有的台幹不論階級高低,大到副總裁、小到地方分公司課 長,只要離開中國國境,都要魏應州親筆批示,﹁就連四川的台幹要回台休假,也要將假單傳真到魏應州桌上,批了才可以離開中國。﹂一位台籍幹部指出。

從 九二年開始向全國擴張,康師傅員工從數百人成長到如今的五萬多人,人才不足一直是魏應州最大的問題。從最早的南僑班底,到挖角統一及台灣同業幹部,甚至還 挖到外商公司的行銷幹部,但是在魏應州的強悍領導風格下,能夠在魏應州身邊存活的並不多,﹁在康師傅能夠存活五年以上,就算資深員工,而在天津總部,高階 幹部每年至少換掉一半以上!﹂一位曾經在天津任職的協理級幹部指出。

魏應州學習能力很強,除了生產是他的強項外,行銷、廣告、通路及財會都 是他陌生的領域,但是為了學習這些知識,魏應州可以想盡方法挖到最好的人才,但是等到他學會了,這些人才就被冷落到一旁,﹁有人說他很會把各路精英的才能 搾乾,但對他而言,這是企業成長必須經歷的過程,就看你站在哪一個角度看事情。﹂一位魏應州的好友指出。

衝!

舉債兩百億元, 精耕全中國九六年上市後,康師傅一舉募到一億五千多萬美元的資金,終於解決資金不足的難題,這時候康師傅泡麵雖然已在全中國占有兩成以上的市占率,但是仍 未處於絕對領先的地位,為了拉大與競爭對手的距離,魏應州有如凱撒大帝一般,將所有的資源全部投入建廠及建立通路上。

不僅如此,從九六至九 八年,他陸續以發行債券、銀行借款等方式,籌措至少八億美元資金,這些資金用於建立康師傅在全中國各地的城堡,形成目前康師傅帝國的版圖,﹁當時新台幣一 百億元就可以在台灣開一家民營銀行了,魏應州三年就在中國投下三百億元以上資金,真的需要有過人的氣魄與膽識。﹂一位離職的康師傅財務主管分析。

當 時康師傅可說是舉債擴張,再加上九四年開始投入的飲料事業一直賠錢,更讓投資人有疑慮的是魏應州為了擴大市占率,開始另創品牌進入低毛利的低價泡麵市場。 ﹁當時的康師傅可說是財務最脆弱的時刻,財會人員面對投資人、銀行的壓力,晚上幾乎都睡不好覺。﹂離職財務主管現在想來還是不禁捏把冷汗。

但是過度自信,讓魏應州失去判斷力。九八年他決定返台購併味全,將康師傅推向懸崖邊緣,老四魏應行以每股七十元高價收購味全股權,康師傅入主後,味全股價一路大跌,讓康師傅損失慘重。再加上九七年亞洲金融風暴影響,消費緊縮,九八年康師傅遭逢創立以來第一次的虧損。

九九年中國市場開始出現康師傅即將倒閉的傳聞,當年光是飲料事業就虧掉人民幣兩億五千萬元,康師傅確實已到了快周轉不靈的地步。為了解救危機,魏應州四處求人,甚至求助死對頭統一企業,最後才奇蹟式的找到日本三洋食品注資,把康師傅從鬼門關前救了回來。

這 場危機是魏應州一生最痛苦的戰役,生死關頭的搏鬥讓他心力交瘁,也幾乎失去了信心。﹁二○○○年魏應州八度要我接總裁職位,他想從第一線退下來!﹂當時為 魏應州左右手的黃士坤一再拒絕,最後魏仍擔任總裁,但由黃士坤任副總裁,主管泡麵、糕餅事業群,魏只管賠錢的飲料群,這是霸氣的魏應州第一次承認失敗,把 帝國領導權力交到專業經理人手中。﹁我從來沒有看過他如此缺乏信心,什麼決策都要問幹部的意見,完全失去霸氣!﹂黃士坤說。

二○○○年開 始,魏應州大帝形同退位,由專業經理人團隊扛起帝國的災後重建工作,對於投資人,康師傅的信用已形同破產,根本沒有人要出康師傅的報告,股價也跌到○.五 港元的歷史低點,財務部門必須想辦法重建投資人的信心;對內經營團隊必須重整帝國軍隊,提振士氣,經過兩年的休養生息,再加上經濟景氣好轉,康師傅總算逐 漸恢復元氣。

戰!

五年內成為中國飲料新霸主但這畢竟是他一手創立的帝國,從○一年起,他又重新接手泡麵事業,而被視為賠錢貨的飲料群也開始起死回生,到了○二年,一度失去光芒的康師傅大帝重新掌權,完全掌握帝國的控制權,當然,天津的皇城內又經歷一場人事大換血,新的擴張時代又開始了。

隨 著中國人民收入增加,消費時代的來臨,康師傅過去的巨額投資開始開花結果。泡麵在中國的市占率今年達到五四%,大幅領先第二名的華龍有五倍之多,更把統一 遠遠拋在背後;其他即飲茶、瓶裝水分別以四七.五%、二二.三%的絕對領先優勢,成為中國消費市場的三冠王。惟獨在稀釋果汁市場落後於可口可樂及統一,敬 陪末座,對於這項成績,霸氣的魏應州當然不滿意,才會在法說會上公開放話,要在五年內超越可口可樂,成為中國飲料的新霸主。但是對了解康師傅帝國的人而 言,魏應州最大的敵人不是可口可樂、統一、華龍等競爭對手,而是他自己。

康師傅的成功都歸功於魏應州,他的決策又造就康師傅更上層樓,如此 循環之下,造成如此龐大企業只有魏應州一人決策的奇特現象,﹁在康師傅總部工作,是我人生最挫折的經驗,身為事業群總經理,我每天就又是與大董開會,連做 個行銷專案都要他同意,外人實在無法想像!﹂一位具有外商經歷、曾經在康師傅任職的高階經理人搖著頭說。

魏應州曾經感嘆,﹁在中國一路走來,如同走鋼索,隨時有掉下來的危險!﹂一九九九年,他就從鋼索上跌了下來,所幸最後安然度過。現在的他,站在成功的峰頂,睥睨群雄,他所建立的康師傅帝國,已無人能及!

靠膽識、霸氣

造就中國第一食品帝國

頂新集團版圖

台灣事業

味全食品工業

董事長:魏應充

松青超市

台灣康師傅

食品事業部

麵包事業部

北京味全食品

杭州味全生技

中國事業

頂新控股

董事長:魏應交

康師傅控股

董事長:魏應州

康師傅方便食品

康師傅飲品

康師傅糕餅

配套事業群

頂全控股

董事長:魏應行

上海全家便利商店

廣州全家便利商店

頂巧控股

董事長:魏應行

德克士

炸雞

康師傅

私房牛肉麵

製表:陶曉嫚

從小油廠蛻變食品帝國

—— 頂新集團大事紀

年分 事件

1958 頂新製油廠創立於台灣彰化。

1989 魏應行以新台幣1.5億元進軍中國,先後生產清香油、蛋捲,但市場反映不佳,虧損嚴重。

1992 魏家傾其所有在天津投資800萬美元,老大魏應州親赴天津坐鎮,創立康師傅品牌,8月正式生產第一包「康師傅紅燒牛肉麵」。

1996 頂益控股在香港上市(後改名為康師傅控股)。

1998 頂新集團入主味全,四董魏應行接任味全董事長,味全股價大跌,頂新損失慘重。

1999 頂新集團背負近新台幣45億元債務,魏應州將康師傅控股33%股權低價賣給日本三洋食品,取得上億美元資金度過難關。

2002 康師傅泡麵在台生產上市,採取低價策略,市占率一度達20%。

2009 9月,頂新集團出資80億元拿下101大樓37%股權,成為最大民股。

10月4日,魏應州三子魏宏丞在101大樓風光完婚。

11月2日,康師傅控股正式遞出申請,將在台灣發行TDR(台灣存託憑證),預計金額高達新台幣140億元。

製表:陶曉嫚

7.7包泡麵

今年康師傅在中國賣出100億包泡麵,平均每人每年吃下7.7包,未來成長空間還很大。

魏家兄弟的財力,還可以買下更多的台北101!



一包 泡麵 入主 101 大樓 的臺 臺灣 灣新 富豪
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中環在線:教學大樓命名純官代父發言 李華華


2011-1-5  AD




 

噚日係中文大學教學酒店開幕,同埋將教學大樓命名做鄭裕彤樓嘅大日子,咁重要嘅時刻,當然唔少得彤叔同鄭家純「純官」兩父子。不過,可能凍得滯會變呆滯,彤叔噚日唔多精靈,講嘢呢啲粗重工夫,交晒畀純官做。

唔 講唔知,原來彤叔同中大已經結緣30年!喺1977年,彤叔「十扑」中大創辦3年制工商管理碩士課程,到今日佢仲做緊呢個課程顧問委員會主席;1991年 佢又同四叔李兆基合捐600萬美金,資助「耶魯大學與香港中文大學中國研究計劃」。咁多年嚟,佢一直贊助中大工商管理學院嘅學術發展項目,又做埋中大聯合 書院校董同基金會委員……中大嘅朋友都應該同彤叔講聲多謝喎。

 


中環 在線 教學 大樓 命名 純官 官代 代父 發言 華華
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經營者信任五角大樓 老占的博客

http://oldjimpacific.blogspot.com/2011/03/blog-post_27.html

高人說的地、火、水、風、病五災降臨,一個一個來震散我和日本友人的商務計劃,忙到一頭煙,呢幾日都唔得閑更新博文,拿來一篇我很喜歡的舊文分享,作者是郭首富。

他說經營,不是管理的問題,是領導的問題。成就感,成長的動力來源,是贏得員工、股東、社會的信賴。完整地勾勒出一個經營者,信任的「五角大樓」。


站在一個經營者的立場來看,我把信任分為五個角度,分別是員工對公司的信任、股東對公司的信任、客戶對公司的信任、上下游策略伙伴對公司的信任、還有社會對公司的信任。

員工對公司的信任
員工要對公司信任,經營者要先做到;以身作則、言行合一、公私分明。
現在大家流行講Leadership,其實不是管理的問題,是領導的問題。員工對公司的信任,首先來自於經營層能不能以身作則,第二個你有沒有言行合一,對員工的承諾,對公司經營方向策略規劃的承諾能否做到。常常有很多人畫一個大餅,可是沒有實際去做。第三個是公私分明。
以身作則就是,當遇到困難或是重大決策的時候,你都要身先士卒,帶領團隊在第一線作戰。leadership是這樣成就的。以身作則跟管得太多,事必躬親不一樣。我有困難,你來承擔,將來誰有困難,我來承擔。
 
股東對公司的信任
股東對公司的信任,牽涉到公司治理的問題。透明化是某一個程度的透明,現在公司治理要有獨立董事,目的是要來監督公司。我認為一個獨立董事要能夠發揮監督的作用,要有三個信任,第一個是人格上的信任,第二個是專業的信任度。如果獨立董事對專業不懂,no experience, no judgment(沒經驗,就沒判斷能力),他本身的capability(能力)都有問題,沒有辦法監督。第三個是對公司運作的了解程度。他一個月來開一次會,看的都是公司整理給他的資料,他怎麼獨立?他憑什麼可以當一個稱職的獨立董事?
股 東對公司的信任,應該也是看三點。第一看公司有沒有做假帳,會計是不是正確。第二個是經營能力的信任。第三個就是公司正派經營。正派經營的定義是不違法, 不去做非你內行的事。我正正當當地在我懂的範圍去經營,不去做投機的生意。我們不去炒房地產,不去做貨幣操作,就是做正規的本業。

客戶對公司的信任
一個是品質、一個是服務、一個是成本競爭力。客戶首先要能信任你的品質,品質是企業的生命,品質不好,企業就不會好,因為我們已經把品質系統建立,變成一個制度。這是我們的企業文化。
建立企業文化,我們前後大概花了十年。一個人不要只看他一年、兩年、要看他二十年、三十年。
品質是人做出來的,只要員工認知企業文化,認知品質是企業的生命,就會用心去做。品質要做好,最大的困難是員工對公司的信任。任何制度和系統都有缺失,都要靠人去彌補。所以企業文化最困難在於彼此的認同,彼此認同也就是彼此信任。 


第 二個是對服務的信任。要達成客戶的要求,不是光只有生產、還包括交期、售後服務。信任往往是在當他最需要你的時候建立的。只有在彼此需要的時候,才建立信 任,信任不是一個口頭禪,信任是真正要付出代價的。強者應該先給予信任,因為你擁有的資源比較多。強者要先付出、用實際行動、用長時間來證明。

策略伙伴對公司的信任
講策略伙伴的信任,好的策略伙伴,互信的基礎建立在最困難的時候,能夠彼此幫助,而且要長期的建立,一定要以行動,而不是言語。當它愈需要你、愈困難的時候,你能夠伸出援手,信任的基礎才愈堅實。

社會對公司的信任
最後談到社會對公司的信任,我認為社會的信任表現在守法、納稅、幫助弱勢團體三個方面。我們的社會一直在很多的地方講究不勞而獲或是投機取巧。我希望Foxconn給社會的印象是苦幹實幹、按部就班、誠誠實實、正派經營。一分耕耘、一分收穫,雖然辛苦一點,但是很踏實。現在媒體報導很多年輕人,很smart、用很多方法賺很多錢,都不是很可靠、不是很實在。我們花很多力氣希望給社會一個有信任感的公司。


經營者 經營 信任 五角 大樓 老占 占的 博客
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李宗燦嚴守紀律 晉身人氣理財部落客 大樓保全中年買股 八年財富翻三十倍

2011-6-27  TWM




八年前,李宗燦已年近四十歲,卻還只是個僅有十八萬元存款的大樓保全員,但他有長期看報、閱讀雜誌並將心得寫成日記的習慣,從中看出未來投資趨勢,押對股票,短短八年,從台股滾出三十倍財富,並成為人氣理財部落客。

撰文‧許瀞文

對於一名年近四十歲,外表平凡、只有十八萬元存款的單身中年男子來說,要走過長期失業的黑暗低潮期,不是件容易的事;但今年四十五歲、目前擔任大樓保全的 李宗燦花了八年的時間,在台股累積逾三十倍的財富,除了月薪三萬元的保全工作,還一躍成為網路人氣理財部落客。而他的選股祕訣就是:順勢而為,看著趨勢 做,只要站在趨勢這邊,就算跌再深也不怕。

外表粗獷、但說起話來卻相當有邏輯的李宗燦說:「打仗首選要進入自己熟悉戰場,長期看政治、財經、社會新聞讓我培養投資敏感度,還能發覺趨勢變化,時機一 到就出手。」奇美電一役 讓自有資產由黑翻紅而讓李宗燦的資產由黑翻紅的經典投資戰役,就是逢低布局奇美電。二○○三年嚴重急性呼吸道症候群(SARS)期間,看好面板產業發展的 李宗燦,危機入市買了奇美電,並且忍過隔年的三一九槍擊案件,這一場勝役為自己奠定第一桶金,約兩百萬元。

其實在買奇美電前,李宗燦手上一張股票都沒有,他勤於觀察政治、財經、社會大事,並寫閱讀日記,保持對市場的敏感度,「養兵千日,用在一時」。當他自覺對 市場趨勢、行情研究功力差不多時,才開始決定進場買股票。當時他身上僅有十八萬元,女友借了他二十二萬元,湊足四十萬元當作起家的本。

李宗燦從過去累積二十多年寫日記、看國家大事的心得,歸納出兩大股市投資獲利心得:一是要挑大盤指數低點時買進;其次則是挑選未來趨勢向上的產業。回想投 資奇美電的始末,他笑著說,根據過去經驗,大盤指數在三、四千點往往都是人心最恐懼的時候,但也相對是長線起漲點,他立刻決定出手攻擊。

會賺錢的股票押一檔就好 不必短進短出李宗燦將標的鎖定為面板股,「當時在我們面前的是又厚又重的映像管螢幕,但慢慢地液晶螢幕(LCD)問世,一定有一波換機潮。」他信心滿滿地 說。看好未來趨勢,李宗燦在奇美電股價二十.七元左右出手重押,並每個月強迫自己存一半薪水,陸續加碼,一直到漲超過三十元才停止加碼動作。

直到奇美電八十元時,李宗燦有感面板股股價景氣過熱,決定全數賣出。他笑著說:「當時各種客觀條件,友達股價都該高過奇美電,但奇美電卻在某天股價超過友 達,許多股票漲翻天,就是該出場的時候。」這一場漂亮的戰役,幫他大賺逾兩百萬元的第一桶金,更重要的是,讓他的投資信心大增。

在○五年至○八年間,沒看到適合標的和趨勢,他選擇忍耐、等待,但還是希望維持一些手感。他開始短進短出,這三年小賺小賠,並沒有幫自己累積大量財富,更發覺唯有看準趨勢、長抱一檔股票,才有機會大幅獲利。

「會賺錢的股票押一檔就好,短進短出壓力太大,這種壓力會讓人少活很久,生活真的不是只有股票。」李宗燦有感而發地說。

在○八年年底,全球還沉浸在金融海嘯不安氣氛時,李宗燦終於等到機會了,奇美電又回到○三年的低點,他再將手上現有資金買奇美電,○九年奇美電上漲一倍賣出,獲利了結後仔細結算,和當初投入本金相比增長十倍。

李宗燦表示,投資紀律很重要,他的紀律就是看大盤的高低點,低點進、高點出,現在他維持空手,「這是我的紀律,我只在低點進高點出,在山谷打架,跌倒不會怎樣;但在山頂打架,滾落山谷有可能要了你的命。現在的指數就像在山頂,是高手在玩的。」他說。

如何分山谷和山頂?李宗燦說,十年線是很好的判斷依據,只要在十年線左右買股票,就算套牢也很快就損益兩平,畢竟花十年建立起來的趨勢不容易被破壞。

怎麼看市場變化?李宗燦表示,觀察近幾年國際財經趨勢,美國不斷印鈔票維持經濟數據只是治標不治本,台灣靠的是不斷湧入的國際熱錢和選舉,但熱錢終有離開一天,選舉也有結束的時候,到時股市才會回歸到經濟面。

「我認為遲早會有大回檔,只要指數在四五○○點以下我就逐步進場,雖然很多人認為這機率很低,但我可以一直等,未來觸控面板一定是趨勢。」李宗燦認真地 說。現在的他,不再只是大樓保全,還是位財經部落客,部落格上有近四千篇文章,平均每天吸引七百人次瀏覽,他要用更多的實戰經驗與績效,以後發先至之姿, 在股市中不斷地累積財富。

李宗燦

出生:1966年

現職:某住宅區保全、理財版部落客

經歷:營造業監工

學歷:東吳大學商學系

李宗燦的捕浪投資心法

心法一:

大盤指數4500點以下才會逐步進場。

心法二:

選擇董監事整體持股超過三成、股票質押比率低於一成的公司。

心法三:

挑選經營者不曾出現在政治、娛樂、社會版面的公司。

心法四:

投資具有替代效應的產業。

李宗燦看台股後勢

1.預估明年第二季可能會回檔,修正幅度至少二至三成。

2.首看好觸控類股,因為智慧型手機、觸控面板會趨於普遍。


李宗 宗燦 嚴守 紀律 晉身 人氣 理財 部落 大樓 保全 中年 買股 八年 財富 翻三 三十 十倍
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北京蓋摩天大樓 台商遭內定出局

2011-7-11  TCW




六月二十八日,自由行陸客來了,他們大吃台灣水果、鳳梨酥,大買台灣茶、台灣玉石與珠寶,為台灣帶來內需商機,也為兩岸交流寫下新契機,中國大陸與台灣關係越來越密切了。

但同一時間,在北京,創台商投資規模與金額最大的北京CBD(北京商務中心區)台商摩天大樓投資案,卻傳出被內定出局。

股東陣容最堅強大成韓家、國泰蔡家在列

原來,最近北京市正式公告,本月將拍賣北京CBD九塊共計一百零九萬平方米(相當於三十三萬坪)的土地,被稱為北京最後核心商業區土地的釋出。

去年底台商就組成團隊,打算在這九塊中的Z12蓋一棟七十層樓高的摩天大樓,然而拍賣尚未正式進行,台商卻已經宣告出局了;負責該案籌備的全國台企聯(台灣同胞投資企業聯誼會)總會長秘書邱敏哲證實,台企聯無法在這一次的土地釋出中取得摩天大樓用地。

再進一步說,就是CBD土地釋出拍賣前已經先內定買主,Z12已經名花有主,台商想在有「中國曼哈頓」之稱的北京CBD蓋摩天大樓成為泡影。

這是台商在大陸的一次大挫敗,因為這棟摩天大樓不僅是台商在中國投資金額最大的一棟大樓,更是投資陣容最堅強的一個投資案,囊括了全球家具霸王台企聯總會長郭山輝、雞肉大王大成集團韓家,甚至連台灣女首富宏達電董事長王雪紅、前首富國泰蔡家,也都是股東陣容之一。

兩岸台商組成的團隊不僅拿不到土地,還被內定出局。過去,台商在中國投資享有各種投資優惠,如今不僅沒有優惠,連想參與投資,還輸給私下運作的大陸財團,這個超大投資案的挫敗,代表著今天台商在中國不再吃香。邱敏哲感嘆的說:「我們有上級,人家也有上級!」

意思是,台商比關係比不過別人,不再是一九九○年代台商到大陸各地是紅地毯歡迎、警車開道,只要願意投資,要什麼有什麼的時代了。

集資金額最龐大總投資金額達港幣百億元

去年年底,在郭山輝主導之下,提出了集資港幣五十億元(約合新台幣一百八十四億元),準備在北京蓋一棟七十層樓高的摩天大樓的計畫,預計台商出資一半、借貸一半,總投資金額港幣一百億元。

郭山輝還帶著台企聯幹部一起拜訪了主導CBD開發的北京市朝陽區政府,正式提出了在CBD蓋台商大樓的想法。

這棟摩天大樓港幣五十億元的資本,竟然才發行五百股,等於一股就要港幣一千萬元,而且也不是台商想認股就能認股,擔任台企聯的理事只能認一股,常務理事兩股,副會長四股,常務副會長六股。

所以這個投資案,還被台商圈稱為大台商的投資案,能認股的都是在中國大陸有影響力而且財力雄厚的台商,隨時能夠拿出大筆現金;因為,招股書還寫明了,一旦沒法取得五○%的貸款,股東還必須增資補足不夠的經費。

這雖然不是台商第一次在中國蓋摩天大樓,例如郭山輝在擔任東莞台商會長時,就在東莞蓋了東莞第一高樓的台商大樓,高六十八層;但這棟台商摩天大樓要蓋的地方很不一樣,它不僅是位於北京市,而是位於有中國曼哈頓之稱的北京CBD。

早在一九九三年,中國國務院就批准北京市政府將北京建國門至朝陽門一帶,包含第一使館區與第二使館區做為北京的商務中心。鼓勵中國企業、國際企業與金融機構在這裡建立總部,成為全中國最繁華與最具商業影響力的地區之一。

進軍最精華地帶中外競逐,台商宣告挫敗

站在北京CBD放眼望去,是一座座摩天大樓櫛比鱗次,這裡頭有世界級企業如三星、惠普、摩托羅拉,國際金融企業與單位如那斯達克、紐約與東京證交所,以及 渣打、滙豐、德意志銀行等都在這裡設立大中華區總部,造型特殊的央視大樓就是位於北京CBD的東邊。

台商選的Z12是CBD的核心地帶,一旦完成,在北京的天際線上,將會出現一棟代表著台灣的建築物,而且高度遠高於央視大樓的二百三十四公尺,屆時台商的影響力可望達到頂點。

然而,想進駐中國曼哈頓的不只是台商,中國大型的地產集團有遠洋地產、中信集團、萬通地產等十幾家,中國大型企業如中國移動、海南航空,連阿里巴巴、北大方正都來了,外資企業有韓國三星、德國寶馬,港商有周大福、亞視、和記黃埔。

所以,能夠在北京CBD蓋一棟大樓象徵企業與商人在中國的實力與財力,於是背後展開了大財團與海內外商人的大角逐,動員了各種的政商關係與國家政策。

雖然,台企聯的台商大樓不是以土地開發獲益為目的,其中部分還要永久捐贈台企聯的永久會館(辦公室),且整棟大樓產權並不屬於特定財團或商人,是台商股東共同擁有。但競逐講的是利益與實力,甚至是利用價值。

最後,台商提早出局,無法擠進中國最核心的商業地帶,也代表台商在中國的價值,並沒有隨兩岸三通、觀光與自由行開放而提高,反而台灣本島一頭熱,遠在北京,台商與大陸的親密關係卻出現冰點。


北京 摩天 大樓 臺商 商遭 內定 出局
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案例篇》月薪三萬大樓管理員 卻得年繳保費一一○萬? 保險業務員沒說出口的祕密

2011-9-5  TWM




這是一個真實案例,月收入三萬、 年收入不過三十六萬元的大樓管理員,因為被保險業務員欺騙,在不知情狀況下買了年繳七十七萬的投資型保單,光是醫療險一年就要三十萬元!

在 保險業務員包著糖衣的行銷話術下,該如何看穿那些業務員沒說、卻是你該知道的事?

撰文‧許瀞文

保險的功能,在 於降低風險發生所造成的傷害,但如果缺乏正確的投保知識、甚至是常識,純聽信業務員的話,保險反而會成為個人財務的風險來源。

這是一個活生 生的案例。蔡先生,今年六十三歲,工作是大樓管理員,月收入大約新台幣三萬元。

人生已經到了準備退休的最後階段,即使這輩子從來未曾大富大 貴,但辛苦半生打拚所累積的財富,應該也能讓他享受一個安穩無憂的退休生活。

然而,一個錯誤的轉換保單動作,蔡先生這個再尋常也不過的安穩 退休夢,差一點就全然翻盤。若非透過各種管道積極抗議,月薪三萬元的蔡先生恐將陷入年繳一一○萬元保費的惡夢。或者他可以選擇解約,那麼,已經繳出的七十 五萬元保費形同石沉大海,所有的保險也一夕歸零。

業務員說:過了六十歲,就很難買終身醫療險,趁現在快買!

業務員沒說:保費 便宜的一年期住院醫療險,其實就足夠!

「業務員找上門來,我想,多花一點錢補足未來的保障也好。」蔡先生解釋他差一點搞砸自己退休人生的起 點。個性保守,一向注重風險的他,原本就有不算少的保險額度。在兩家保險公司分別投保了壽險及投資型保單,此外,也陸續零星買了部分信用卡電銷保險。

一 年多前,他的壽險業務員告訴蔡先生,原本搭配壽險所投保的醫療險,保障期只到六十六歲,「過了六十五歲,就很難買到終身醫療險了,為了退休後的醫療保障, 不如趁現在加買終身醫療。」雖然成功加買,但畢竟是六十三歲的年齡,保費已經甚為昂貴,蔡先生加買終身醫療險的成本,是一年四萬一千五百元,並且,保額有 限,住院一日補助一千元,加護病房住院一日則補助二千元。

終身醫療險標榜繳費二十年保障終身,這對年輕人來說或許很划算,但對一個六十歲的 老年人來說,要繳費到八十歲才算完成終身保障,保障終身是否真有意義?

保險暢銷書作者劉鳳和指出,老年人、且又有醫療保險需求族群,不妨考 慮一年期醫療險,可以續保到七十五歲,而依照蔡先生年齡估算,內容相近的保障只需要年繳五千元左右保費,但這類保險業務員能抽佣太少,很少人願意賣。

很 多人買醫療險都是希望能補足健保不足之處,讓醫療品質能多一層保障。這個出發點沒錯,但是在投保之前,更要仔細計算你所繳的保費和保障內容,再考量自己荷 包是否真能負擔。

蔡先生加買的醫療險保障額度偏低,這給了另外一位保險業務員見縫插針的機會。這位業務員是蔡先生的熟識好友,當他煞有介事 地檢視了蔡先生的保單之後,狀似誠懇地給了蔡先生兩項建議,強力遊說他轉保。

業務員說:原本的醫療險保障少、金額又貴,換一家吧!

業 務員沒說:年紀偏高,不管換哪家保險公司都一樣!

「你看,加買的這張終身醫療險,保障太少保費又貴,絕對不能滿足退休後的需求,你解約吧! 讓我重新幫你規畫。」這是好友業務員給蔡先生的第一句建議,直接說中了蔡先生的心檻裡,「當時,我竟然還跟著附和,直說自己真笨。」雖然高齡者投保終身醫 療險的確不太划算,但是,幾乎所有專家都一致認為,如果眼前這位業務員一開口就急著要你把原本的保單解約,那麼,你多半可以請他閉嘴了。

國 際紐約人壽行銷部經理周麗卿表示,千萬不能隨意更動自己的保險,保單無所謂好不好,只是適合與不適合。

以蔡先生案例來看,因為年紀偏高,只 要是投保壽險、醫療險、重大疾病險等,保費都偏高、且保障也不會太多,不論哪家保險公司都相同,如果要有充足的保障,必須要付出更高額的保費。

安 聯人壽訓練培育部協理劉育群說得更直接:「不論什麼原因,如果有業務員請你把原本的保單解約,去買新公司的保單,那就更不能相信他。」他強調,保戶到一家 新保險公司資歷都要重新累積,不僅要重新體檢,且新保單也要經過等待期。

一般來說,醫療險等待期為三十天,癌症險為九十天,只要在等待期內 出險,保險公司是有權不理賠的,這是保戶解約轉保風險,不得不知。且有些業務員只要換一家保險公司就說新公司保單多好,舊公司多糟糕,遊說以前客戶解約轉 到新公司,這類型的業務員更不能相信他,因為新簽保單只有業務員拿到佣金,但保戶年紀也漸增,保費只會比以前更貴。

業務員說:舊有的投資型 保單都在虧損,給我代操一定賺!

業務員沒說:投資型保單換新,前五年費用重扣一次一五○%!

「你的投資型保單竟然都是虧損 的,看看我幫其他客戶規畫的投資型保單標的,帳上都在賺錢喔!不如你向我買投資型保單,我會像股票代操一樣幫你波段操作,賺波段比較快啦!」眼見蔡先生已 經有意解約原本的醫療險保單,好友業務員打蛇隨棍上,繼續建議投資型保單也要解約,在專家眼中,這是更狠的一招。

「首先,沒人能擔保投資一 定獲利,投資型保單也一樣。」周麗卿強調,如果有業務員打著「給我操作一定賺」的說詞,千萬不能相信他。

更糟的是,一旦將原有投資型保單解 約到新一家壽險公司重新開始,這也意味著前五年保單手續費要被重扣一次。

重扣的損失會有多慘重呢?投資型保單要收的費用包含營業預定費用 (前五年不能超過一五○%,第一年六○%,第二年四○%,第三年二五%,第四年一五%,第五年一○%,總計一五○%)、帳戶管理費(一個月一百元)、危險 保費(依照年齡計算,年齡越大收越多)等三大項。

帳戶管理費及危險保費負擔不重,最驚人的是營業預定費用,轉保後要被重扣一次,都是肥了業 務員、瘦了保戶。

這些費用該如何計算?以三十歲女性、保額一百萬元,年繳三萬六千元的投資型保單來算,第一年營業預定費用要繳兩萬一千六百 元,帳戶管理費是一千二百元,危險保費為六百六十五元,扣除這些費用後第一年實際投資基金只剩下一萬二千元左右。

業務員說:省麻煩,空白要 保書、保單簽收回條都先簽再說!

業務員沒說:簽名表示你已經認同,要翻盤難如登天!

兩大建議,把蔡先生過去所有的保險規畫都 說得一文不值,也讓蔡先生決定整頓自己所有的保單;只是,他不是自己著手研究,而是完全聽信好友兼業務員的建議。

「好朋友嘛!就完全相信他 了。」蔡先生直接跳到一般正常投保流程的最後階段,在「只談到會買醫療險、投資型保單後,我就開始簽名了。」蔡先生一口氣簽下了十張「空白要保書」,業務 員當時表示,這是為避免保單寫錯字又要重找蔡先生簽名,所以乾脆一次多簽幾張要保書。甚至在還沒拿到保單前,蔡先生就連保單簽收回條也一併簽字,業務員的 說法是:「先簽,我晚點會補給你。」接著,問題逐漸爆發。首先,業務員的確幫蔡先生買了足夠的醫療險和癌症險,但,「原本他跟我說年繳七萬六千元,但三個 月過去後,我又被扣了一次同樣金額的保費,這才發現七萬六千元是季繳金額。」蔡先生疑惑的打給業務員,但他這時卻完全沒誠意幫蔡先生處理,且到此時,蔡先 生連一張保單都沒拿到。

在蔡先生和好友撕破臉,向保險公司要到保單後才發現,他的投資型保單總保費高達一六○萬元,其中有八十五萬元是「單 筆」購買,剩下的部分,每年保費高達七十五萬元,這筆費用,恐怕比蔡先生兩年的總收入還多。

「前前後後,我被保險公司自動扣繳保費一八五萬 元,而接下來,我每年要繳一一○萬元的保費,乾脆拿走我的老命算了。」雖然決定和保險公司周旋到底,但在交涉的過程中,蔡先生始終處於弱勢,「每張保單都 有你的簽名,自動扣款申請書也有簽名,這是沒得談的。」這一句話,就讓蔡先生所有的抗議變成「無理力爭」。十張要保書上白紙黑字的親筆簽名,也就像是保險 公司萬無一失的護身符。

在交涉的過程也發現,當時為了「怕寫錯」而多簽名的要保書,原來一張都沒有寫錯,每張要保書都真的買了保單,而且分 別掛在好友業務員其他同事的名下。

業務員的黑心固然是事實,蔡先生的親筆簽名也不能否認,「你實在太笨了!」每一位聽到蔡先生抱怨的朋友, 都忍不住責備這位無助的老先生。總算,在透過不同管道向保險公司表達抗議之後,雙方得到彼此都能接受的結果。

「保險業務員平常接受的訓練, 除了專業,就是行銷話術,這代表一般民眾是在面對『專業話術』的推銷,當然容易被牽著鼻子走。」宏觀財務顧問總經理邱正宏表示,一般民眾在買保險及挑選業 務員時,要掌握﹁三不三要﹂原則,並且堅定自己意志,就比較不容易被業務員的話術牽著走。所謂的﹁三不﹂,第一是不買人情保單,第二是不要買了保單想賺 錢,最後是不因保險便宜而買。﹁三要﹂則是要了解自己購買目的、要了解自己有多少預算、要找真正專業的人幫你規畫保單。只要在買保險前仔細想想﹁三不三要 ﹂,一定能降低風險。

投保前後,你該有的3大權益1. 保單10天審閱期:拿到保單後,保戶還有10天審閱期,在這10天內,若認為保障內容不合宜,想要再做調整都可以。

2. 要求看業務員登錄證:保險業務員都必須要考證照,銷售傳統壽險、投資型保險、外幣保單各要考不同證照,保戶可請業務員出示,或者到壽險公會查詢業務員資格 是否完整。

3. 保單掛不熟識業務員身上,要求到場認識:有些壽險業務員因為收入太高,會將部分保單掛給其他收入較少的同事,保戶也能要求掛名業務員必須一起親交保單。


案例 月薪 三萬 大樓 管理員 管理 卻得 得年 年繳 保費 一一 保險 業務員 業務 說出 口的 的祕 祕密
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王文杉活化資產 賺很大《聯合報》舊大樓將成北市最貴豪宅

2011-10-24  TWM




《聯合報》才剛在九月慶祝走過一 甲子,董事長王文杉就積極將忠孝東路四段的大樓舊址,改建為每坪一百五十萬元起跳、總銷金額至少一二四億元的豪宅開發案,這步棋可說賺很大。

撰 文.梁任瑋

位於忠孝東路四段、基隆路口《聯合報》舊址,二○一○年拆除後,在寸土寸金的信義區內,變身為罕見的千坪大公園。不過,這個公園 在一年半後即將消失,而且將改建為台北市最貴的頂級豪宅,地主《聯合報》至少可獲利百億元。

這座「臨時」公園是《聯合報》申請「台北好好 看」專案,按規定可獲一○%容積獎勵。據了解,《聯合報》向台北市政府爭取都市更新容積獎勵,希望可以維持原容積約六○○%,加上其他開放空間等不同容積 獎勵,總計最後可獲八○○%容積率。

台北市政府都市更新處長林崇傑說,「台北好好看」綠化時間要超過十八個月,才會獲得原容積的一○%容積 獎勵,未來《聯合報》最後究竟可拿到多少總容積率,仍要經都市更新審委員會開會決議。

目前《聯合報》一、二、三大樓分為A、B基地處理,A 基地因申請「台北好好看」專案,目前改建為公園供大眾使用,未來將興建商辦與豪宅結合的住商混合大樓;B基地目前經營聯經書局,未來將整棟改建為豪宅。

由 於可拿到高容積率,A基地將興建樓高三十層的複合式住辦大樓,不過,商辦只是配角,豪宅才是主角。原來,A基地中低樓層設計為辦公大樓,但高樓層二十一樓 到三十樓的部分,將興建豪宅對外銷售,依目前國父紀念館周邊房價每坪一百五十萬元計算,將是一二四億元的開發案,四年後完工,若每坪房價翻一番,站上三百 萬元,總銷金額高達二五○億元,這些房子賣後「賺很大」。

由於《聯合報》土地使用分區原本就屬住宅區,曾有人建議《聯合報》全棟改建為豪宅 銷售,但考量到「社會觀感」,為避免外界扣上賣祖產的帽子,才將低樓層設計為只租不售的商辦。

受《聯合報》委託辦理都市更新程序的財團法人 都市更新研究發展基金會規畫師謝志達表示,不便回應《聯合報》都更的細節。

都市改革組織(OURs)祕書長彭揚凱批評,《聯合報》利用老舊 建物都市更新、「台北好好看」申請一大堆容積獎勵,根本就是利用假公園削政府容積,而且這些容積率全部「灌」成高樓層,變成豪宅來賣,實在有違公平正義。

《聯 合報》舊址都更小檔案基地位置 台北市忠孝東路四段555號

基地面積 1846坪

使用分區 第四種住宅區、第四種住宅區之一樓層高度 A基地:30F/B5,B基地:27F/B7 建築規畫 A基地:1~20F商辦,21~30F住宅

B 基地:全棟住宅

法定容積率 350%

原容積率 近600%(爭取容積獎勵可達800%)資料來源:台北市政府都市更新處


王文 活化 資產 很大 聯合報 聯合 大樓 將成 北市 最貴 豪宅
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[轉載]摩天大樓的詛咒。。。 精靈國度

http://blog.sina.com.cn/s/blog_3dbfb54001010skv.html
摩天大樓的詛咒:中國經濟面臨崩潰了嗎?

      1999年,德意志銀行證券駐香港分析師安德魯·勞倫斯(AndrewLawrence)首度提出了「摩天大樓指數」即「勞倫斯魔咒」,因為他發現經濟衰退或股市蕭條往往都發生在新高樓落成的前後。這一驚人發現被稱為「百年病態關聯」:大廈建成,經濟衰退!

      也許是巧合,自從有摩天大樓以來,勞倫斯魔咒就不斷得到印證:美國紐約勝家大廈和大都會人壽大廈1907年前後落成,數百家中小銀行倒閉,金融危機隨即席 捲全美;1913年伍爾沃斯大廈落成,美國經濟出現收縮;1930年克萊斯勒大廈和1931年帝國大廈完工,其間紐約股市崩盤,一場大蕭條從美國開始席捲 全球;1973年紐約世界貿易中心、1974年芝加哥西爾斯大廈相繼摘冠,「石油危機」不期而至,美元狂跌,全球經濟再陷衰退;1997年吉隆坡雙子塔樓 取代了西爾斯大廈的最高紀錄,亞洲發生金融危機;台北101大樓2000年至2001年建成,高科技泡沫破滅,全球股市狂瀉。

      2006年2月15日雷曼兄弟在北京召開全球經濟會議時,其全球首席經濟學家約翰·盧埃林就向與會者提及「摩天大樓指數」的語言:「如果全球發生經濟危機的話,經濟危機很可能在2007年或2008年來臨。」

      盧埃林的推斷來自於,2007年和2008年分別是上海世界金融中心、香港的聯合廣場第七期以及在世貿大廈遺址上新建的自由大廈完工的日期。不幸被他言中,只不過讓他沒能想到的是,率先倒塌的是他所在的雷曼。

      天,巴克萊資本(BarCap)發佈了一份報告,報告認為中國狂熱興建建高樓的熱潮可能預示著一場經濟崩潰。據巴克萊資本的研究,過去140年裡摩天大樓狂熱潮都是經濟即將崩潰的肯定指標。

      除了上面提到的例證之外,報告中還列舉了:全球首座摩天大樓是竣工於1873年的紐約公平人壽大廈,當時剛好發生歷時5年的經濟蕭條;世界最高建築——迪拜的哈理法摩天大樓在建造時,迪拜差點兒破產。

      巴克萊資本分析師表示,通常情況下,全球最高摩天大樓群都是風糜各地的摩天大樓建造熱的產物,這反映了資本被大規模地錯誤配置,隨之而來的將是經濟調整。而中國目前修建的摩天大樓最多,規模也最大,當前全球有53%的摩天大樓都在中國興建。

      據此巴克萊判斷,中國經濟面臨崩潰的危險。

     [转载]摩天大楼的诅咒。。。

   天,筆者
在「百度」找到了2010年世界摩天大樓排行榜,76座建成、在建的摩天大樓中,中國大陸有55座,佔72%。

排名

國家

城市

名稱

高度

樓層

年份

狀態

1

阿聯酋

迪拜

Al Burj

1200

200

2010

在建

2

阿聯酋

迪拜

 迪拜塔 Arj Dubai

818

162

2010

已成

3

俄國

莫斯科

俄羅斯大廈 Russia Tower  

612

118

2011

在建

4

韓國

仁川

仁川雙塔 Incheon Towers  

610

151

2012

在建

5

美國

芝加哥

螺旋塔 Chicago Spire 

609

150

2010

在建

6

中國

天津

中國17大廈(高度還在調整)

600

+117-3

2012

在建

7

韓國

首爾

國際商務中心 

580

130

2013

在建

8

沙特阿拉伯

麥加

Araj Al Bail Towers

577

76

2009

在建

9

中國

上海

上海中心大廈(最新高度632)

580

 

2013

在建

10

美國

紐約

世貿中心自由塔 World Trade

541.3

+82-4

2012

在建

11

中國

深圳

平安國際金融中心 

450~518

 

 

在建

12

中國

台北

台北110Taipei 101

508

+101-5

2004

已成

13

中國

廈門

王朝123大廈

500

 

 

在建

14

中國

武漢

武漢國際商業中心二期 

500

 

 

在建

15

中國

重慶

江北A13大廈

500

 

 

在建

16

中國

上海

上海環球金融中心 Shanghai World  

492

+101-3

2008

已成

17

中國

香港

九龍環球貿易廣場 International CC 118 

484

 

2009

在建

18

中國

寧波

寧波雙子塔 

480

 

 

在建

19

中國

香港

聯合廣場

476

 

 

在建

20

馬來西亞

吉隆坡

佩重納斯雙子塔 Petronas Twin Towers  

451.9

88

1997

已成

21

中國

南京

紫峰大廈 Zifeng Tower  

450

89

2008

已成

22

中國

重慶

嘉陵大廈

450

 

 

在建

23

中國

重慶

太陽谷

450

 

 

在建

24

中國

武漢

武漢國際金融中心 

447

 

 

在建

25

美國

芝加哥

希爾斯大廈 Sears Tower   

442.3

+110-3

1973

已成

26

中國

深圳

蔡屋圍京基大廈

439

98

 

在建

27

中國

廣州

國際金融中心(珠江西塔)

432

103

2009

在建

28

中國

天津

富力摩根大廈

431

93

2013

在建

29

中國

武漢

武漢刀鋒大廈 

431

 

 

在建

30

中國

天津

泰達msd主塔

430

 

 

施工

31

中國

重慶

世紀之星廣場 

421

 

 

在建

32

中國

南京

南京國際金融中心 

421

 

 

在建

33

中國

上海

金茂大廈 Jinmao Tower

420.5

88

1998

已成

34

中國

蘇州

九倉超級大廈

420

 

 

在建

35

中國

瀋陽

瀋陽國際金融中心

420

89

 

在建

36

中國

大連

大連國際貿易大廈 

420

78

 

在建

37

中國

武漢

武漢商業服務中心 

420

 

 

在建

38

中國

香港

香港國際金融中心

415

88

2003

已成

39

中國

深圳

深圳國際貿易中心

400

 

 

在建

40

中國

天津

東方新世紀廣場

400

80

 

在建

41

中國

杭州

杭州西湖CBD雙子塔

400

 

 

在建

42

中國

長沙

長沙雙子塔

400

 

 

在建

43

中國

瀋陽

龍之夢太平洋中心

400

 

 

在建

44

中國

重慶

萬豪金融中心

398

 

 

在建

45

中國

瀋陽

財富城市廣場一期

398

 

 

在建

46

中國

廣州

中信廣場大廈 CITIC Plaza

391

80

1997

已成

47

中國

青島

環球金融中心

384

70

 

在建

48

中國

深圳

信興廣場地王大廈 Shun Hing Square  69

384

 

1996

已成

49

美國

紐約

帝國大廈Empire State Building 

381

102

1931

已成

50

中國

瀋陽

東方國際廣場

380

 

 

在建

51

中國

重慶

江北A7 

378

 

 

在建

52

中國

高雄

東帝士85國際廣場

378

85

 

在建

53

中國

重慶

萬豪國際金融中心

377

77

 

在建

54

中國

大連

大連潮流中心 

376

 

 

在建

55

中國

香港

中環廣場 Central Plaza

374

78

1992

已成

56

中國

天津

小白樓聯合廣場

370

73

 

在建

57

中國

香港

中銀大廈 Bank of China Tower

367

72

1990

已成

58

美國

紐約

美國銀行大廈 Bank of America Tower   

366

54 

2009

已成

59

中國

瀋陽

東北世貿廣場 

365

 

 

在建

60

阿聯酋

迪拜

阿爾瑪斯鑽石大樓 Almas Tower 

360

74

2008

已成

61

中國

青島

新二療大廈

360

62

 

在建

62

中國

天津

中鋼國際廣場

358

 

 

在建

63

中國

大連

國貿中心

358

 

 

在建

64

中國

天津

泰達CBD中心大廈主塔

356

80

 

在建

65

中國

深圳

賽格廣場 Seg Plaza

355.8

72

1999

已成

66

阿聯酋

迪拜

阿聯酋辦公大廈Emirates Office Tower  

355

54 

2000

已成

67

中國

瀋陽

先鋒國際大廈

350

88

 

在建

68

中國

無錫

北站CBD雙子塔

350

 

 

在建

69

中國

天津

南站中糧中心

350

 

 

在建

70

中國

天津

南站九龍中心

340

 

 

在建

71

美國

芝加哥

約翰-漢考克大廈(附高457)

344

 

1969

建成

72

中國

天津

津塔

336.9

75+4

2011

在建

73

中國

天津

嘉裡中心 

333

74

2013

在建

74

朝鮮

平壤

柳京飯店

330米

105層

 

 

75

中國

天津

高銀中心雙子塔A,B 

320

 

2013

在建

76

中國

天津

中國航空航天大廈 

320

2012

 

施工

      不看不知道,一看嚇一跳!

      筆者查閱了造一座350米左右的摩天大樓大約需要幾十億至上百億元,按每座50億元計算,建55座總共要花近3千億元,這還不包括高度在200~320米之間的,還有那些還在籌劃建設的,連華西村都要建摩天大樓,可想而知,中國人對其多麼迷戀。

      這就是國家壟斷資本主義的本質,也是近些年政府依賴固定資產投資拉動GDP增長的結果,這就是「中國模式」創造的中國奇蹟!花著國家的錢,地方和部門好大喜功、為公為私、見利妄為,就像國家三令五申嚴禁建高爾夫球場下,依然全國遍地開花。

      一邊,有1.3億的人口需要救濟,還有很多百姓買不起房,還有很多貧困地區的孩子在破爛不堪的教室裡學習、像沙丁魚實地被塞進車裡上學、吃不到營養可口的飯菜,而另一邊,經濟開發區、經濟特區、CBD中的摩天大樓鱗次櫛比。這些無疑是對中國莫大的諷刺!

      中國建了這麼多的摩天大廈,能否逃脫摩天大樓的勞倫斯魔咒?中國經濟能否如巴克萊報告所講的——面臨崩潰?

      巴克萊資本的技術官僚們可能要犯錯誤了,因為他們不瞭解中國的實情,政府依靠政治和經濟的「壟斷」優勢,絕不可能讓經濟崩潰這種事情在中國發生。

      過,即使崩潰不會發生,中國經濟陷入困境已經是必然的趨勢了,這也許就是重蹈摩天大樓的勞倫斯魔咒的開始。

 

     摩天大樓是城市、甚至國家的榮耀,是偉大的藝術品。不過,在經濟學家看來,摩天大樓歸根到底是一件經濟性物品,是經濟、尤其是金融的力量推動著摩天大樓平 地崛起。因此,從某種程度上,摩天大樓可以被視為一個經濟指標。民眾和政客也經常將摩天大樓視為一項經濟指標,視為經濟繁榮、社會進步的標誌。不過,與常 人的這種看法相反,經驗事實表明:摩天大樓往往預示著經濟衰退即將到來。「高樓建成之日,即是市場衰退之時」,這是德意志銀行的證券分析師安德魯•勞倫斯 於1999年發表的判言。2006年2月15日,雷曼兄弟公司在北京召開全球經濟會議,其全球首席經濟學家盧埃林向我國客戶提及「摩天大樓指數」的預言: 「如果全球有發生經濟危機的可能性,那很可能會在2007年或2008年。」

 

    每一幢摩天大樓的崛起,都是令人興奮的,尤其是如果拿到世界第一高樓的記錄,所在的城市和國家似乎都有一種榮譽感。但是,不幸的是,世界第一高樓崛起之時,往往就是經濟衰退開始之日。20世紀初以來,全球共出現了四輪摩天大樓熱,而每一次,都伴隨著經濟衰退或金融動盪。

 

[转载]摩天大楼的诅咒。。。

全球第一高樓與經濟危機

竣工時間  名稱            地址        高度(英呎)  層數   經濟危機

1908      勝家大廈        紐約        612            47   1907年的恐慌

1909      大都會人壽      紐約        700            50   1907年的恐慌

1913      Woolworth       紐約        792            57

1929      華爾街40號     紐約        927            71    大蕭條

1930      克萊斯勒        紐約        1046           77    大蕭條

1931      帝國大廈        紐約        1250           102   大蕭條

1972/73   世貿中心        紐約        1368          110   70年代的滯脹

1974      西爾斯大廈     芝加哥      1450           110   70年代的滯脹

1997     馬來西亞石油雙塔 吉隆坡     1483(452米)  88   東南亞危機

2007    浦東環球金融中心   上海       480(米)     101  中國危機  

 

    第一輪真正的摩天大樓熱是1904年至1909年。1908年,47層高的勝家大廈建成,一年後,它就被50層高的大都會人壽大樓超過。而就在1907 年,由於農業收成的季節性因素及貨幣、信貸的週期性因素湊到一起,又由於一家受全國銀行系統管制的銀行拒絕向一家未接受管制的信託機構結清資金,導致金融恐慌,其結果是銀行擠提,引發美國經濟史上最劇烈的一次經濟萎縮。

 

    接下來是大蕭條期間出現的第二次摩天大樓熱。20年代,股票市場一片紅火,而商用和民用住房建設市場也高度繁榮,這期間,有關公司陸 續宣佈興建三座刷新紀錄的摩天大樓,在大蕭條爆發後,這些大樓相繼落成,即華爾街40號大樓(1929)、克萊斯勒大廈(1930年)和著名的帝國大廈 (1931年)。

 

    第三輪摩天大樓熱出現在70年代初。在經歷了60年代強勁而持續的經濟繁榮,1970年的經濟衰退標誌著長達十幾年的滯脹期到來。而 就在金本位制將被廢除、佈雷頓森林體系將要解體之時,紐約和芝加哥的建築工人正在緊張地興建若干世界最高大樓。經濟危機開始了,凱恩斯主義不靈了,而這些 大樓也落成了:1972年,世界第一高樓紐約世界貿易中心(417米)完工。1973年,它讓位給芝加哥的西爾斯大廈(443米)。

 

    然後就是東亞摩天大樓熱了。整個80和90年代,亞洲經濟高速增長,出現了東亞奇蹟。這個奇蹟的高潮就是1997年,馬來西亞吉隆坡馬來西亞石油公司雙塔 (452米)的竣工,它第一次為東亞奪得了全球最高建築的桂冠。然而,很快,馬來西亞股市暴跌,貨幣急劇貶值,社會動盪蔓延。亞洲金融危機爆發。

 

定義:

一九九九年,德意志銀行證券駐香港分析師安德魯.勞倫斯(Andrew Lawrence)首度提出「摩天大樓指數」(Skyscraper Index)的概念,因為他發現到經濟衰退或股市蕭條往往都發生在新高樓落成的前後。寬鬆的政府政策及對經濟樂觀的態度,經常會鼓勵大型工程的興建。然 而,當過度投資與投機心理而起的泡沫即將危及經濟時,政策也會轉為緊縮以因應危機,使得摩天大樓的完工成為政策與經濟轉變的先聲。這一驚人發現被稱為「百 年病態關聯」:大廈建成,經濟衰退。故此,「摩天大樓指數」也被稱為「勞倫斯魔咒」。

思考:

縱觀一個世紀,促使世界最高建築物興建的並非建築設計或科技進步,而是大量資金突然湧入。興建高樓大廈的理性目的,是用盡地積比率,把空間使用率和租金收益「最大化」。然而,發展商往往是在信貸成本低廉、舉債易如反掌的時候,利用他人的錢來實現這個夢想。

過度投資與金融投機通常是經濟危機的起因,正是這些事前的「繁榮」造成了事後的衰退。

雷曼兄弟全球首席經濟學家盧埃林曾在2006年分析過指數論:一般情況下,政府寬鬆的貨幣政策往往會鼓勵一些大型項目的產生。而在項目完工之前,通常政策就已經開始緊縮,因此破紀錄的摩天大樓工程往往能夠用來預測經濟危機的發生。

風水學上,摩天大樓屬於「孤峰獨傲」的風水,往往都不符合「四靈訣」的要求。左右沒有貴人扶持,後無靠山。只有朱雀明堂。造成地氣財運不穩,乃大大不吉利的格局。

摩天大樓-歷史現象:

歷史上例子: 美國「紐約勝家大廈」和「大都會人壽大廈」1908年前後落成,接著金融危機席捲全美,數百家中小銀行倒閉;1913年「伍爾沃斯大廈」落成,美經濟出現 收縮;1930年「克萊斯勒大廈」和1931年「帝國大廈」完工,紐約股市崩盤,碰上當時美國與全球經濟大蕭條時期;1973年紐約「世界貿易中心」、 1974年芝加哥「西爾斯大廈」相繼落成後,卻發生石油危機;1997年吉隆坡「雙子塔樓」成為世界最高建築之際,同樣也發生了亞洲金融危機。2008年 8月底,位於上海金融城小陸家嘴內的摩天大樓落成後,正式取代了它的鄰居,原世界第三、中國第一的高樓金茂大廈,成為新地標,其主體高度也超過了台北 101大廈,成為新的世界第一,中國現在萎靡的股市是否應驗了這一魔咒?2010年1月4日,耗資41億美元的全球第一高樓迪拜塔落成。迪拜塔將使得迪拜 以全球地標性建築所在地的身份繼續贏得世界關注,但迪拜的房產價格將繼去年重挫50%後再跌去30%。

 

意義:

   現實上,「摩天大樓指數」並不合適作為最終決議計劃的根據,它的意義,更多地在於為投資者供應了一種失常規的思想方法,為世人敲響了警鐘,使人們可以更理 性地進行投資。  在「摩天大樓指數」的啟迪下,人們可以發現更多合適作為判別經濟週期和將來運轉偏向的根據的目標。如,證券新增開戶數、新增貨幣供給量 等,這些可以經過媒體直接取得的數據,也可以輔佐投資者進行決議計劃,具有必然的指點效果。

摩天大樓與經濟危機的關聯的原因

首先,人性使然。人性當中有盲目自信的一面。具體體現在對客觀事物認識不足,偏執於 對事物的主觀看法上。其次,利益推動。在商業行為中,逐利是前提條件。在經濟繁榮之前,通常有一個低利率的過程,這也是經濟向繁榮週期轉化的一個先決條 件。而在經濟繁榮的過程中,利率相對於人們對於未來收益的預期來說,一直都是低的。所以,就會產生一系列的利益傳導途徑。經濟的繁榮和相對較低的利率,對 土地價值和資本成本有著直接的影響。在土地價格、企業需求和資金支撐三個因素所構成的利益鏈的作用下,可以刷新世界紀錄的摩天大樓計劃,就應運而生。

 

目前在建的大廈:

倫敦正在建造歐洲最高的摩天大樓夏德大廈,完工後的高度將有310米。

深圳第一高樓;深圳平安總部大樓 646米,共115層。

「平安國際金融中心」是「中國平安」的總部大樓,該大樓的功能是用於辦公和商業。 「平安國際金融中心」位於深圳市中心區1號地塊,即福華路和益田路交匯處西南角,「平安國際金融中心」設計高度為塔頂646米,屋面588米,該中心將成 為深圳市標誌性建築物。「平安國際金融中心」共115層,1~8層為裙房,用作商業,8~115層是辦公區。本工程於2009年上半年動工,工期4~5 年,計劃2014年12月底竣工.

 

上海中心大廈位於上海浦東陸家嘴金融貿易區內,設計總高度達到632米。目前,上海中心大廈正在以每7天一層的速度長高。項目將於2015年建成。

 

中國在建摩天大樓總數已過200座 5年後將達800座

未來3年的中國,平均每5天就有一座摩天大樓封頂,照此速度,5年後中國將擁有800座摩天高樓,相當於美國今天的四倍。

                                            -------文字摘自 葉麗筠 的博客


轉載 摩天 大樓 詛咒 精靈 國度
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=32580

先上車後補票 國壽買大樓 金管會被罵翻

2012-9-3   TWM



金管會提高保險業投資不動產的投資報酬率下限到二.一二五%後,市場第一筆大型標案就是位在台北市信義路上的宏遠大樓,結果國泰人壽以七十二.五六億元的超高價得標,卻也立即踩到新規定的紅線,但金管會的態度,不僅讓市場罵翻,也讓調高投報率的動作等於白做了。

八月二十三日,這棟位在台北市精華地段的大樓標售,但由於該棟大樓全年租金收入約一.三五億元,換算國壽的投報率僅一.八六%,遠低於二.一二五%的規定,開標結果立刻引發市場譁然。

如果乖乖遵照金管會新的投報率下限計算,答案很簡單,就是不能超過六十三.五億元,四張標單中,中壽的六十四億元、富邦人壽的六十二億元勉強合乎規定。

儘管金管會表示要國壽盡快與承租方協議調高租金以合規定,但已讓市場罵翻;壽險人士紛紛表示,如果國壽「先上車、後補票」可以過關,那麼調高投報率有何意 義?但如果金管會嚴格執行新規,代表未來壽險業者的出價完全被預期,此舉雖可暫收打房效果,但也斷了壽險業賺「未來財」(標售未來可能增值的不動產)的機 會,左右都惹來非議。

(劉俞青)

上車 補票 國壽 壽買 大樓 金管 管會 會被 被罵 罵翻
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摩天大樓背後的商業邏輯

http://www.infzm.com/content/80787

建摩天大樓是面子上貼金、裡子上拉動地方經濟的好事。但對於開發者來說,這果真是劃得來的生意嗎?

因為外形酷似秋褲,在這個秋涼剛至的季節裡,蘇州一幢預計能蓋到三百多米的摩天大樓「東方之門」火了。

揶揄夠了它的外形,人們隨即發現,「秋褲樓」更大的尷尬,還是那不甚理想的投資回報。自從2011年下半年取得預售許可證至今,其中一條「褲腿」的酒店式公寓是賣出去了四成,但另一條「褲腿」的341套豪宅連零頭都沒有售出。

這塊9年前拿下、當年的地標式建築,除了跟同行們一樣要應對越來越嚴厲的地產宏觀調控,還要眼睜睜地看著鄰近的新地標搶走它的光芒——新開工的「蘇州中心廣場」項目,除了兩幢分別為500米和450米的超高摩天大樓,還搭配了7棟高層住宅和一所大型購物中心。

這正是過去幾年中國摩天大樓發展的一個典型城市樣本:更高,更多。

為什麼要建摩天大樓?

過去幾年中國究竟冒出了多少座摩天大樓?摩天城市網主編吳程濤告訴南方週末記者,如果按照「152米」這個美國標準來統計,在建的就有兩百多座,相 當於美國在過去一百多年建成的總數,未來5年將會落成800座。摩天城市網是由一群摩天大樓愛好者自發組成的一家民間研究機構。

中國城市對摩天大樓的偏愛,從南方週末2011年的一篇報導中即可窺見——人口不足100萬的西南邊陲小城廣西防城港,打算興建一座高達528米的亞洲國際金融中心,這甚至超過了當今中國的第一高「上海環球金融中心」。

很少有別的地方的摩天大樓像中國的摩天大樓一樣,用LED燈把大樓的外部照得燈火通明。人家的光是從內部發出來的。比如香港環球貿易中心,幾乎二十 四小時燈火通明,因為裡面的公司基本上都是24小時兩班倒,白天的工作人員應對中國、亞洲區的業務,夜晚的工作人員應對美洲等時區的業務。「這從一個側面 能反映中國摩天大樓的使用率。」吳程濤指出。

建摩天大樓是面子上貼金、裡子上拉動地方經濟增長的好事;但對於開發者來說,這果真是一門劃得來的生意嗎?

南方週末記者採訪的業內人士普遍認同,當達到一定的臨界點後,樓層越高,增加的成本越多。300米的摩天大樓造價需要35億元,增加到400米需要多投入25億元,再往上增高100米的代價就變成了30億元。

收回成本更是一個漫長的過程。台北第一高樓101大廈用了十年的時間才開始盈利,吳程濤強調說,這還是因為它的特殊身份和全球廣告推廣。

綠城集團行政總裁壽柏年十分同意這一點,在他看來,摩天大樓首先就是一個大開發商才能參與的遊戲。「儘管摩天大樓竣工後商業租金明顯比周邊寫字樓要 高,但由於建設週期非常長,對開發商資金鏈的考量非同一般,一般的中小型開發商很難承受。」壽柏年對南方週末記者強調,「即使如此,大開發商也得通過政府 配比的其他土地來獲得較大收益。」

這才是中國火爆的摩天樓競賽背後的真實商業邏輯。中信地產一位參與前期拿地工作的內部人士解釋得更為直接:「就像中國的大多數五星級酒店都不賺錢,開發商都是為了周邊配套的寫字樓或者公寓,摩天大樓修建者的目的,通通不在摩天大樓本身。」

地方政府如何助推

在中國的大型開發商中,有一家摩天大樓專業戶——「綠地集團」。綠地的摩天大樓如今已經遍及全國21個城市,其中300米以上的超高摩天大樓就有11座,美國全國才只有13座而已。

在這二十多座已經建成或者在建的「綠地系」摩天大樓中,除了位於南京市中心的紫峰中心是獨一棟,其他都只是一個大型城市綜合體的組成部分。

一家房地產研究機構「高通智庫」曾經發佈過一份關於綠地集團的研究報告,其中明確指出,綠地的超高層項目幾乎都是通過「捆綁土地」來攤平資金。「做政府想做的事」,讓綠地項目融資大多有了保障,並獲得了當地政府的「信任溢價」和「土地優勢」。

最近奠基的兩個「綠地系」摩天大樓,成都綠地中心是在成都東部新城文化創意產業綜合功能區之內的,而西北最高雙子塔——銀川綠地中心也是隸屬於由綠地集團投資100億元開發建設的國家中阿經貿合作區項目。摩天大樓本身的佔地均不到十分之一。

綠地集團並不諱言這一點。綠地總裁張玉良多次表示:「綠地集團做的是當地政府想做,而當地企業又做不了或者不容易做的事。」

用來吸引開發商接下摩天大樓這門「賠本生意」的土地捆綁是如何實現的?成都一位不願意具名的房地產公司銷售總監給南方週末記者分析了其中的門道。

這種包含了摩天大樓的綜合地塊拍賣往往都是通過「掛牌」方式出讓的,並且給出一系列的限定條件。比如,必須建設一座多少米高的摩天大樓,必須是500強,甚至必須提前報上相應的設計方案等等。

如此一來,大多數對這塊土地感興趣的開發商被拒之門外,畢竟中國目前能做摩天大樓的企業仍然不多;即便能做,拿地時就提交規劃設計方案也是需要時間和金錢成本的;最終的結果是,少量開發商參與掛牌競爭,事先做好規劃的開發商以略高於底價的價格拿下土地。

為了這場城市天際線的競賽遊戲,有的地方政府還設計出了更加令人瞠目的優厚條件。2012年8月2日,廣西柳州市下發了一份「促進超高層建築項目建 設發展的意見」。文件中如是寫道:若超高層建築超過300米,按現行規定計算150米以下部分的容積率,並依此計算土地出讓價款,150米以上部分不計土 地出讓價款。

鏈接:中國擬建、在建十大摩天大樓

1.長沙天空城市(838米)

2012年6月5日,遠大可建科技有限公司與長沙市望城區人民政府簽訂戰略協議,計劃用7個月的時間,規劃建設這座建築面積100萬平方米、總投資不低於40億元的城市地標,高達838米。這一高度比迪拜塔還高十米。

2.深圳平安金融中心大廈(646米)

大廈塔頂高度為646米,主體高度為588米,建成後將是「深圳第一高樓」。中國平安人壽保險股份有限公司於2007年11月6日以掛牌起始價 16.568億元競得深圳福田中心區這一商務地塊,用於建設中國平安集團總部。工程總投資高達95.5億元,於2009年8月開工,預計2014年竣工。

3.武漢綠地中心大樓(636米)

經規劃調整後增高至636米,是武漢綠地國際金融城的一部分,預計建成後將成為「華中第一高樓」。該項目2010年12月8日開工,總建築面積約300萬平方米,總投資逾300億元。

4.上海中心大廈(632米)

高632米,項目面積433,954平方米,建築主體為118層,2008年11月29日進行主樓樁基開工,預期到2014年竣工。總投入將達148億元。

5.中國117大廈(570米)

天津高新區國家軟件及服務外包產業基地綜合配套服務區首個建設項目。總設計高度在570米以上,佔地83萬平方米,規劃建築面積183萬平方米。由高銀地產(港交所:0283)投資,中建三局負責興建。預計花費15.1億元,2014年竣工。

6.貴陽中天未來方舟(540米)

號稱「貴陽迪拜」,高度為540米。由貴州唯一的上市房地產企業中天城投集團打造,位於貴陽新區,項目2011年8月16日開工,計劃五年內完成全部開發,投資規模達到600億元。

7.華西龍大樓(538米)

由曾斥資25億修建74層高超豪華「新農村大樓」的華西村計劃興建。擬投資60億,538米高,預計將花費12年時間建成,到建村60週年投入使用。

8.廣州東塔(530米)

位於珠江新城核心位置,最終規劃將建設116層,高度將達到530米,建成後將成為「廣州第一高樓」。預計在2016年建成,項目整體投入預計將超過100億元。

9.北京中國尊(528米)

由中信地產投資240億人民幣興建,2012年動工,2016年封頂。佔地總面積達11478平方米,地面共108層,高528米。

10.重慶國際金融中心(520米)

頂尖高520米,位於江北嘴腹地。由重慶江北嘴中央商務區開發投資有限公司、美國兆華斯坦地產集團、重慶鑫根置業有限公司三方合作修建。總投資100億元人民幣,建築面積將達50萬平方米,建設週期為2011-2015年。


摩天 大樓 背後 商業 邏輯
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蔡辰男、蔡宏圖、蔡明忠的兒時地 訴說台灣首富興衰故事 敦南大樓地價百萬倍漲幅傳奇

2013-03-11  TWM  
 

 

國泰金控前副董事長蔡鎮宇,日前以八十八億元買下童年居住地,不為人知的是,當年蔡萬春僅以每坪九元買下土地,七十年後地價飆漲百萬倍。在這樁天價交易紀錄的背後,見證的是一段台灣兩大財團、四個家族崛起、衰微與再起的故事。

撰文‧梁任瑋

新年一開春,房地產界最為人津津樂道的話題,莫過於寶豐隆興業大股東蔡鎮宇以八十八億元,取得台北市敦南金融大樓的四成產權。該棟大樓的其餘六成產權,則是在兩年前由國泰金控董事長蔡宏圖以九十六億元取得。兩年之內,國泰蔡氏家族兄弟一前一後,取得敦南金融大樓的完整產權,並以總價一八四億元,改寫台北市單棟商辦大樓交易金額最高紀錄。

敦南金融大樓交易案備受矚目之處,除了坐落在台北市無可取代的鑽石級地段,對蔡家兄弟來說,更重要的是,這塊土地帶給他們的是一股莫大無形的傳承力量,即使價格不菲,也在所不惜拿下,而這背後其實蘊藏的是國泰蔡家發跡的故事。

時間拉回到一九四五年,當年台北市的繁華中心在台北車站,敦化南路周邊還是一片農田,連馬路都尚未開通,在台北市西門市場經營醬油等民生物資的蔡萬春,因經營大萬百貨、大萬旅社,是富甲一方的商人,當時他相中敦南金融大樓現址周邊大片土地,以每坪九元的價格向地主程氏家族買下,包含現在私立復興中小學校園在內,面積將近一萬坪。

一九五七年,蔡萬春請來曾設計台塑大樓的建築師陳永泉,在占地近一千四百坪的土地上規畫四幢造形各異的二層樓洋房,再委由國泰自家的營造廠興建,施工品質要求相當嚴謹。

蔡辰男赴日取經

造就大樓外觀古典優雅

「那時我們住家一層面積有兩百坪,兩層就有四百坪!」坐在距離敦南金融大樓步行僅五分鐘路程的「一品大廈」裡,今年七十三歲的國泰集團創辦人蔡萬春的長子蔡辰男,特別翻出他結婚時全家在宅邸內拍攝的老照片,儘管相片已斑駁,卻掩蓋不了近四十多年前,台灣首富家族展露的璀璨榮光。

相片中可看出,蔡家宅邸以西式花園洋房設計,無論建築樣式、材質皆相當考究,白色的外牆搭配現代化的鋁門窗,矗立在敦化南路與仁愛路口,是當時台北市少有的大戶人家。

一九五八年房子完工後,蔡萬春、蔡萬霖、蔡萬才、蔡萬德四兄弟從漢口街的舊家,一起搬到敦南大樓的現址居住,蔡宏圖、蔡鎮宇,以及富邦金控執行長蔡明忠、蔡明興等十餘位堂兄弟姊妹有的才剛出生,如今這些掌握國內金融業半壁江山的蔡家第二代,童年時光幾乎全都在此度過。

「每到元宵節,阮幾個孩子就拿燈籠在房子裡繞來繞去,緊趣味。」蔡辰男說,當時安和路還是一條水溝,在圍牆內的宅邸,一進大門就有一間門房,進去後左邊是獨立車庫、游泳池、籃球場。特別的是,各自獨立的四戶房子中間還有一座小公園,設立一座銅像紀念祖父蔡福安。

蔡辰男說,當時蔡家的生意都在衡陽路附近,為了土地開發,提出以小換大的條件,讓原本校址位於公園路、襄陽路的復興小學交換土地至如今的敦化南路上,所以蔡宏圖、蔡鎮宇等兄弟姊妹,從小都是念復興小學長大,「聽到下課鈴聲響了,傭人再過街到對面接我們回家。」一九七七年,隨著蔡家第二代逐漸長大成人,以及蔡萬春生病,蔡家四兄弟也開枝散葉各自分家,這塊土地遂賣給蔡萬春旗下的國泰信託興建商辦大樓,並由已接棒國泰信託的蔡辰男全權規畫起造。

對建築很有想法的蔡辰男為了設計敦南金融大樓,還親赴日本考察,因特別欣賞東京銀座的佳麗寶大樓屋頂上設計了類似帽子的造形,他聘請香港建築師依此設計敦南大樓古典優雅的外觀,「就像英國皇室成員出席任何場合,一定會戴一頂有風格的帽子一樣,我希望這棟商辦可以留傳永世!」蔡辰男說。

果然,當敦南金融大樓結構體剛完成時,全棟石材的雋永風格,一度引領台北商辦跟進風潮,如今看來更是未隨屋齡增加而減褪丰采。

十信事件爆發

大樓無奈拱手讓人

但傳奇通常來自意外。一九八五年爆發的「十信事件」,讓敦南金融大樓拱手讓人。

「(十信案)出事時,房子還正在蓋,我本來要搬過去的,光是地下室就挖了五層,頂樓還留一層住家要自己住。」蔡辰男回想事發當時一切的措手不及,口氣裡有些許無奈,「我們都還沒用,就整棟賣給新光人壽。」一九八○年代,國泰集團蔡氏家族中,蔡萬春定於一尊,影響力還在蔡萬霖、蔡萬才之上,第二代蔡辰男、蔡辰洲在台灣政商界的勢力曾是喊水會結凍、不可一世。沒想到,敦南金融大樓硬體部分甫告完成,國泰信託即因十信事件波及,由交通銀行派員接手經營,為彌補公司虧損,這棟大樓很快地以二十五.一六億元賣給新光人壽。

命運之難以捉摸,往往在於得失之間無法一手掌握。一九八六年敦南金融大樓的易主,也象徵著一手締造「國泰王國」的蔡萬春家族的隕落。隨著時光流轉,三十年間,蔡萬霖、蔡萬才家族已經分別成就霖園集團、富邦集團,不變的是這塊土地上曾經留下的回憶。

新光人壽取得該棟大樓後,不但更名為新光敦南大樓,並將低樓層商業空間出租給台灣唯一一家二十四小時營業的誠品書店經營,成為台北市知名藝文地標。然而,○二年,新光人壽也受到保單利率高於市場利率影響,財報虧損累累,為了停止每年虧損上百億元的窟窿,新壽董事長吳東進一度公開標售新光敦南大樓,但卻以流標收場。直到○五年,才以發行不動產資產信託︵REAT︶方式處分,順利換回現金。

新壽﹁換現金﹂

敦南大樓重回蔡家

一一年,新光敦南大樓因REAT發行時間到期,又再度以信託財產處分標售,當時蔡宏圖以九十六億元得標,才讓這塊土地重新回到蔡家人的手中。

歷經兩次標售,敦南金融大樓順利由蔡宏圖與弟弟蔡鎮宇先後取得整棟大樓產權,合計交易金額一八四億元,創台北歷年商辦交易最高金額。

蔡辰男看著老家由堂弟接回,他沒有遺憾地說:「蔡鎮宇有魄力,既然一半以上都是哥哥買的,剩下的被別人標走沒有意思,但新光持有二十七年賺了好幾倍,也是贏家。」時空交錯,如今的敦化南路已變身為台灣地價最貴的金融大道,然而商辦大樓有價,回憶與歷史無價。三十年來,這幢大樓見證了一頁台灣金融豪門滄桑史,隨著大樓重新回到蔡氏家族手裡,相信,未來還會繼續上演另一段精采的傳奇故事。

敦南金融大樓易主大事紀

時間 大樓名稱 所有權人 成交金額1960 蔡家祖厝 蔡萬春 每坪9元1985 國信敦南大樓 國泰信託 N/A 1986 新光敦南大樓 新光人壽 25.16億元

2011

敦南金融大樓

國泰人壽

96億元(持分62%)

2013

敦南金融大樓

寶豐隆興業(蔡鎮宇) 88億元(持分38%)

敦南金融大樓

完工時間:1984年

位 置:台北市大安區敦化南路一段245號

基地面積:1393坪

所有權人:國泰人壽、寶豐隆

總成交金額:184億元

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交多五百換大樓,人人可以住公屋(答) Home Blogger

http://homebloggerhk.com/?p=10213

由於兩人合共人工是84k,是中等偏好的,再加上現在可儲收入一半($40k),理財底子觀感上是頗好! 當然見面才可確實知情況,現在惟有是見有寫一句,儘量抓著資料作答。

 

借貸力是84000/10000*50%*2.59mil=10.8mil。現在借貸力只用了(1.2/10.8)~10%。由於儲蓄率較高及借貸力用掉不多,建議是買多於租層大單位。現時市況未必是行將就跌,既然讀者現自住在舊樓,不如再買一間二十尾三十年的大單位作自住,將現兩房舊樓租出去。條數係咁計的:

 

舊樓月供五千,應每月$4000是本金$1000是利息。其實佢地而家住緊間舊樓,係低息hibor plan下每月住屋支出只是$1000,平過租公屋! 如將該屋租出去收租$8000,每月還按揭部份有槓桿儲蓄$4000,淨落袋又有$3000!

 

由於年齡已近40,再不擴展借貸到四十出頭會步入借貸力收縮階段,建議是九成上會再買間大兩房,比心機睇下樓,睇準目標講價。正所以炒家驚跌市、用家靠感情,更詳盡的講價要點在買樓102課程再說。只予一成首期上三十出頭有lift舊樓,比30萬首期而借入2.7mil,分25年收2%息,本金每月還$7000而利息支出$4500,即月供$11500。那在有了第二套房後樓房支出是多少呢?

 

   
舊樓的槓桿儲蓄(還本部份)$4000 
舊樓供樓後淨落袋$3000 $3000 
新樓利息支出 $4500
舊樓的槓桿儲蓄(還本部份)$7000 

 

其實細心再想,就當唔好理的還本部份,你新樓的利息支出在減去舊樓的淨落袋後,只不過是$4500-$3000=$1500,比起你之前「公屋價」,只係「多五舊」! 至於還本兩間屋夾埋有$4000+$7000,真係只要你肯供落新樓儲$7000,就有租客幫你儲多$4000,你打左成世工老闆都未肯比呢個福利你,頂多被逼下同你供5-10%既MPF!

 

比較完呢條數希望你知點選擇。而將成個故事套用在新樓就行不通,請留意! 新樓是價錢貴、租金低,只勝在有悅目的裝修,招呼朋友的會所。當然舊到住唐樓筆者不建議,尤其係雜區會比人打劫!

交多 多五 五百 百換 大樓 人人 可以 公屋 Home Blogger
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要蓋大樓?找菲律賓人

http://read.bbwc.cn/3wtsl1.html

在馬尼拉以南約90分鐘車程的八打雁,工人們正在大西洋、海灣&太平洋公司(Atlantic Gulf & Pacific Company,簡稱AG&P)的建造基地和港口進行最後的收尾工作。他們將管道、電子器件和縱橫交錯的鋼樑組合起來,組合成的裝置將用於澳大利亞的一家天然氣提煉廠。該裝置的長度和高度均約為50米,將與AG&P製造的其他類似裝置連接在一起。

每天,數千名菲律賓焊工、管道安裝工等工種的工人來到這個建造基地。在這裡,起重機高聳在類似飛機棚的露天工作棚之上,工人們製造著各種基礎設施項目的組件,然後運往全球各地進行最後拼裝。

總部位於馬尼拉的AG&P美籍董事長約瑟夫·西格曼(Joseph Sigelman)表示:「把一切組件都組裝在一起,就像是一幅巨大的拼圖。」菲律賓勞動和就業部稱,去年菲律賓建築工人的平均日薪是7美元。

事實上,AG&P基地的繁忙景像是這一波全球外包風潮的縮影。而在這股風潮中,菲律賓人正扮演著印度人在後台服務領域所扮演的角色。西格曼2010年接手了AG&P,此後,他將這家時運不濟的當地建築商改造成了一家製造零部件的專業公司,專門為電廠、石油和天然氣提煉廠等企業的大型項目製造零部件,客戶包括巴西的淡水河谷(Vale)、美國的柏克德(Bechtel)和雪佛龍。在總投資38億美元的美國印第安納州惠廷煉油廠擴建項目中,英國石油公司購買了菲律賓製造的焦化裝置。經過47天的海上旅程,這套裝置最終從八打雁運到密歇根湖。

42歲的西格曼對外包業務瞭如指掌。這位曾效力於拉扎德諮詢公司(Lazard)和高盛的銀行家曾在1990年代後期前往印度,創立了後台服務外包供應商Office Tiger。2006年,RR Donnelly公司以2.5億美元收購了Office Tiger。隨後,西格曼在哥倫比亞創立了一家能源服務公司,並與一批投資者一道以4000萬美元的價格收購了AG&P。該公司由兩名美國人創立於美國佔領菲律賓期間的1900年,曾修建馬尼拉的自來水和污水處理系統。但該公司在後馬科斯時代陷入了困境。

西格曼發現了複製低成本外包模式的契機,這一模式曾在印度為他帶來了成功。以往,模塊化建築公司只能接手簡單的項目,如今它們已經可以組裝配備了儀表、電器、機械和通風系統的複雜設備。西格曼表示,得益於工程軟件的進步,「計算機已可以辨別每一個螺栓和螺釘」。因此,「你可以形象地看到那些東西是如何在遠比過去密集的模塊上工作的」。西格曼將AG&P的模式稱為「IPO」,即工業流程外包。

由於水力壓裂熱潮在美國的興起,熟練的建築工人供不應求。加拿大阿爾伯塔焦油砂礦區和澳大利亞內陸地區等偏遠地區也同樣如此。麥格勞-希爾建築信息公司(McGraw-Hill Construction)副總裁哈維·伯恩斯坦(Harvey Bernstein)表示,施工外包可以幫助企業降低高達20%的成本。伯恩斯坦也是一份2011年行業報告的合著者。他表示:「如果你在其他生產環境施工,可能就不需要持證的木匠或電工。你可以招聘技術水平不高的人,讓他們在裝配線上重複相同的工作。」對於銲接等複雜的工作,工匠們在倉庫的工作台上會比在梯子頂上效率更高。

該方法也同樣適用於成本高昂的美國,在熟練工人的幫助下,那裡的廠家可以通過流水作業的方式來節省成本。美國建築公司Cianbro建成了22個電氣模塊,有些模塊有三層樓高,將用於淡水河谷正在紐芬蘭興建的鎳加工廠。

Cianbro沒有在工廠所在地建造這些模塊,而是在其緬因州南布魯爾的工廠建造,然後通過駁船運至淡水河谷在新港灣的工廠。Cianbro的模塊業務總經理喬·科特(Joe Cote)說:「從事這項工作的專業勞動力,在紐芬蘭,甚至得克薩斯沿海地區可能找不到這樣的人。你很難說服這些人去紐芬蘭工作。」

在美國海軍陸戰隊南加州的基地潘德頓營區,佔地近5萬平方米的海軍醫院綜合樓將於去年12月15日揭幕,比計劃提前了6個月,且造價比其5.8億美元的預算節省了大約1億美元。該項目的管道、導管和電氣元件由美國兩家建築公司的合資企業克拉克/麥卡錫(Clark/McCarthy)提供,後者則通過它在附近倉庫裡製造的預製件組裝這些產品。項目總監卡洛斯·岡薩雷斯(Carlos Gonzalez)說:「以前的方法是,商店把未加工的管道系統大型零部件送到施工現場,接著工人把這些零部件切割至合適大小,然後在樑柱上來回移動,對每一個零部件進行微調。而現在,你只需把它裝上去就可以了。這樣更簡單、更快捷,質量也更好。」

在紐約布魯克林,瑞典建築公司斯堪斯卡(Skanska)正在建造世界上最高的模塊化公寓樓,該樓就位於新巴克萊中心球場之後。整個公寓都是在歷史悠久的布魯克林海軍造船廠(Brooklyn Navy Yard)建造的。即使在紐約,採用流水作業方式來製作模塊也能大幅減少浪費,從而節省成本。斯堪斯卡美國建造公司的聯席首席營運官理查德·肯尼迪(Richard Kennedy)表示:「一直以來,建築行業的效率都很低。可控環境下的效率非常高。」

要是在菲律賓等更低成本國家完成這些工作,那麼效率就會更高。西格曼沒有透露未上市的AG&P的銷售額,但卻表示,該公司在2011年只有300名員工,現在已增加到5200名,並計劃到今年底增加到7000人。AG&P已與得克薩斯州的工程公司福陸(Fluor)合作,將在八打雁建立第二個建造基地。福陸公司休斯敦總經理丹·斯平克斯(Dan Spinks)沒有透露在菲律賓建造所節省的成本詳情,但他表示:「我只想說,差別非常明顯。我們在休斯敦做的一切都可以在那裡完成。」撰文/Bruce Einhorn、Matthew Philips 翻譯/永年

總之 建築外包可以削減大型工程項目10%至20%的成本。勞動力成本低廉的菲律賓等國家是最大的受益者。

要蓋 大樓 菲律賓
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摩天大樓指數暗示中國經濟將要衰退?

http://wallstreetcn.com/node/75562

每年巴克萊銀行都會公佈摩天大樓指數(Barclays Skyscraper Index),試圖將全球範圍內的摩天大樓高度與所在國家的經濟增長聯繫起來。有研究表明,巴克萊摩天大樓指數可以用來預測經濟衰退和市場暴跌。

過去近一個世紀裡,毫無疑問,美國摩天大樓的建造都領先於其它國家。過去10年裡,中東地區,特別是阿聯酋和沙特阿拉伯在趕超美國。當前,世界最高的兩棟大樓就分別位於阿聯酋和沙特阿拉伯。下圖為摩天大樓指數圖。

中国, 中国经济

下圖來自Vizual-Statistix網站,世界最高的五座摩天大樓分別位於:阿聯酋、沙特阿拉伯、美國、台灣、中國大陸。

中国,中国经济

不過,應該用不了多少年,中國摩天大樓數量就會趕上來了。當前世界最高的20座摩天大樓中,有9座位於中國。下表為未來幾年全球摩天大樓排行榜,左邊一列藍色標誌代表已建成的大樓,黃色標誌代表計劃建造還未建成的。世界最高的10座摩天大樓中,將有5座位於中國;世界最高的20座摩天大樓中,將有14座位於中國。

中国,中国经济

Zerohedge指出,中國每年發債額度巨大,如此速度建造摩天大樓值得警惕,這表明存在信貸泡沫風險。

摩天 大樓 指數 暗示 中國 經濟 將要 衰退
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同棟大樓買賣2次 債券高手投報率逾一倍

2014-09-01  TCW
 
 

 

投資房地產的招數很多,除了挑時點、選地點外,兆星管理顧問公司董事長葉邱陞則靠「套利」模式,在房地產市場賺進上億元,他是怎麼做到的?

近五十歲的他,一九九三年買進第一間自用住宅開始,二十一年內,他經手過的住宅、辦公室超過十五間,其中還包括兩棟大樓。他最得意的戰功是在台中市忠明南路買下一棟大樓,被一家商旅業者看中,整棟直接出售。這棟大樓投入三千萬元自備款,兩年半後,扣除成本、利息等費用獲利六千萬元,投報率一倍。

五年前葉邱陞離開證券業成立公司,專心投資房地產。投資房地產前,他有超過二十年在證券業債券部工作的經驗,投資債券講究的是保本、風險低,賺取穩定財,為了降低風險,債券的操作會運用套利的方式來鎖定風險、獲取利潤。

什麼是套利?以投資股票為例:投資人在現貨市場買進股票,並同步融券放空同一檔股票,再視價格波動,分別獲利了結或融券回補出場。這種投資方法雖然要準備兩套資金,獲利空間也會小一些,但因為風險被鎖定,即使虧損,也不會太大。

為了確保投資房地產能有所斬獲,他把操作債券的「套利」模式運用在房地產上,還使用了「資金」與「物件」套利兩大項。

資金套利:專挑百坪商辦,賺企業租金

SARS過後,他看到台北市房價開始上漲,但他不願意追價,所以往南開始尋找投資標的,最後在台中看上了位在現在改名為台灣大道上的龍邦世貿大樓,一間兩百坪大的辦公室。這棟大樓每坪造價成本就超過十二萬元,但當時房地產低迷,每一坪賣價在十萬到十二萬元左右。

除了價格低於建造成本,更吸引他的是,這間房子還附帶三年的租約,每個月的租金收入就有十萬五千元。而屋主開出的賣價,光是租金投報率就超過五%,比借款利息二.三%還高。所以,他開始出價,最後以每坪九萬七千元成交。

這戶總價約二千萬元的辦公室,每個月的房租收入,扣掉繳付銀行利息,還可以淨收入八萬元,租金投報率高達六.三%。「租金收入一定要超過每個月須繳的利息,才不會怕(持有房子),才能放得久,」他說。不少人因為租金收入少,每個月還要從口袋裡掏出錢來付利息,只要資金一吃緊,很容易會殺低價格賣出。

「在台中,買辦公室買一百坪左右,最好租,來租的都是中大型企業,經營得比較久,租金收入有保障,」他說。如果買二、三十坪的辦公室,房客大多數是中小企業,動不動就經營不下去,房租收入比較不穩定。

物件套利:設定價格掛買賣,維持獲利

他投資不動產的戰線由北到南,讓他獲利最豐的卻是台中,也成了他的主力戰場。「最好買自己熟悉的區域,才清楚行情,」他同時和幾家仲介公司往來,消息來源多,更易買到好物件。

接著,因為對區域的行情清楚,所以他把「套利」的模式運用在買賣同一棟大樓裡的物件。

以台中龍邦世貿大樓為例,他先後買賣過兩次。第一次是在二○○六年,他以每坪九萬七千元買進,到了二○○八年每坪以十五萬九千元賣出,投報率六四%。

第二次是二○一三年,他準備以每坪十四萬元買進,等了半天沒人要賣,其後卻出現戲劇性變化,以每坪十三萬五千元,低於預期買價入手。

原來,大樓中的一位台商屋主,因為中國銀行放款緊縮,急著賣房套現,把錢拿到中國應急。當初屋主開出每坪十六萬元賣價,距離他的買價還有一段距離,中間還殺出程咬金,另一個買方願意出十四萬元買進,準備付斡旋金協商。

跟他熟悉的仲介立即通報他,還向他透露賣方急著要賣,並且希望當天可以簽約成交,他判斷後認為,對方既然要錢,他可以馬上簽約、付錢,比較起來他比另一個買家更有優勢。「一口價,十三萬五千元,要賣,我馬上趕到台中簽約。」因為他消息靈通、決策快速,兩個小時內成交,對方等於是打了八八折把房子賣給他。

現在,他以每坪十六萬元將此物件出售,同一時間,又趁著房市低迷,以每坪十四萬元的價格掛著買進。

從已經實現,加上預期可能實現的獲利,葉邱陞在龍邦世貿大樓來回兩次的進出,已經讓他賺取超過一倍的利潤。他利用「套利」來買賣房地產,不但可以降低景氣影響,維持穩定獲利,也對市場有更高的敏銳度。

【延伸閱讀】葉邱陞買房成績單

■台北市(住家)

買進:2001年,13萬╱坪現價:40萬元╱坪(未賣出)潛在利益:2倍

■台中(辦公室)

買進:2006年,9.7萬╱坪賣出:2008年,15.9萬╱坪投報率:64%

■台中台灣大道(辦公室)

買進:2009年,8.5萬╱坪現價:16萬╱坪(未賣出)潛在利益:近1倍

■台中(大樓)

買進:2009年,1.1億╱棟賣出:2012年,1.7億╱棟投報率:50%

■高雄(住宅)

買進:2009年,13萬╱坪賣出:2012年,15萬╱坪投報率:15%

■台中(大樓)

買進:2010年,1.9億╱棟賣出:2013年,2.9億╱棟投報率:50%

同棟 大樓 買賣 債券 高手 投報 報率 率逾 逾一 一倍
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卡塔爾投資局將以11億英鎊買下匯豐全球總部大樓

來源: http://wallstreetcn.com/node/209921

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英國《金融時報》周一援引知情人士稱,卡塔爾的主權財富基金——卡塔爾投資局(Qatar Investment Authority)已經同意以11億英鎊(約合18億美元)收購匯豐控股的全球總部,這是倫敦最大也是價格最高的辦公樓。這再次表明,身為全球金融中心的倫敦,其商業不動產市場仍舊十分強大。

消息人士透露,卡塔爾投資局將以略高於11億英鎊的價格從韓國國民年金公團(National Pension Service)手中收購這幢辦公樓。這一價格刷新了此前由金絲雀碼頭大廈(Canary Wharf Tower)創下的歷史紀錄,這幢大廈在2006年以10.9億英鎊的價格被西班牙房地產公司Metrovacesa收購。

在2008年,由於西班牙最大不動產開發商Metrovacesa陷入財務困境的緣故,匯豐控股不得不從該公司手中收回了總部大樓的所有權,隨後該行以將近8億英鎊(按當下匯率折算約合13億美元)的價格將其出售給了韓國國民年金公團。匯豐控股對這幢辦公樓簽有一份租期為13年的租約,而據熟知初步安排的消息人士稱,該行已經承諾將根據通脹情況來每年對租金進行審查,並承諾租金只會上調而不會降低。

去年,匯豐控股排除了將總部遷往中國香港的可能性,在歐盟對銀行家獎金實施了更加嚴格的限制性措施的情況下仍舊選擇留在英國。

雖然這項交易是英國市場上最大的單幢辦公樓出售交易,但卻並非最大的房產購買交易。去年底,黑石集團將其所持倫敦市Broadgate複合式辦公物業的50%股份出售給新加坡主權財富基金——新加坡政府投資公司;美國億萬富豪迪克蘭·伊茲米爾利安(Dikran Izmirlian)則已經將More London物業出售給了科威特國有房地產公司St Martins,這兩項交易的金額均達到了17億英鎊(按當下匯率折算約合27億美元)左右。

匯豐控股的全球總部大樓是由著名建築事務所Foster + Partners在2002年設計建造的。

在這項交易中,摩根大通資產管理公司擔任韓國國民年金公團的顧問機構。卡塔爾投資局和韓國國民年金公團均拒絕就此消息置評。該交易的賣方代理是GM Real Estate和JLL。

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卡塔爾 卡塔 投資 局將 將以 11 英鎊 買下 匯豐 全球 總部 大樓
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摩天大樓競賽 中國輕松折桂

來源: http://wallstreetcn.com/node/213160

2014年,全球高樓修建邁上巔峰。這一年,無論是修建摩天大樓的數量還是合計高度,中國都遙遙領先。而此前西方分析師發現,摩天大樓的興盛與經濟下行時間重合。熱火朝天建摩天大樓未必是好消息。

策劃、設計、興建與經營高層建築的國際組織Council on Tall Buildings and Urban Habitat(CTBUH)新近發布報告稱,2014年全球修建至少200米高的摩天大樓共97座,數量創最高紀錄,這已是連續第七年摩天大樓總數增加。其中中國修建的摩天大樓58座,數量比2013年高出61%。

2014年的全球第一高樓桂冠由紐約的世貿中心一號大樓(One World Trade Center)奪走,這座大樓樓高541米。但中國的城市在數量上占有絕對優勢。在合計摩天高樓高度排名前十位的城市之中,六個都來自中國,分別是天津、無錫、武漢、重慶、廣州和南昌。

摩天大樓,GDP

2014年,亞洲國家在摩天大樓工程大賽中微操勝券。全年76%的200米以上高度摩天大樓都來自亞洲,全球摩天大樓數量最多的前四大國家分別是亞洲的中國、菲律賓、卡塔爾和阿聯酋。以摩天大樓合計高度衡量,中國、菲律賓和阿聯酋分別全球排名第一、第三和第四。

摩天大樓,GDP

大興土木不代表經濟形勢一片光明。2014年中國前三季度累計GDP同比增長7.4%,低於2013年全年7.7%的GDP增速,2013年增速已是14年來最低。

CTBUH上述報告指出,大量修建摩天大樓看起來吸引人,但在中國,中央和地方政府是許多摩天大樓項目的主要持股方。這類項目的財務狀況不明,不知政府補貼高樓項目是為招商,還是出於商業和人口發展的實際需求,或者只是預計未來會有大量需求。

華爾街見聞去年文章提到,巴克萊分析師提出“摩天大樓指數”的概念,認為摩天大樓的興盛與經濟開始下行的時間一致,因為摩天大樓浪潮的興起反映出資本存在廣泛的錯配,隨後經濟將會經歷一個修正的過程。以下就是幾個“巧合”的例子:

1997年,馬來西亞的雙子星塔建成,這是當時最高的建築。建好沒多久,東南亞金融危機爆發。

1999年,臺北101大樓開建,不久後美國的互聯網泡沫破滅。

2007年,迪拜的哈利法塔(迪拜塔)的建設高度超過了臺北101,隨即世界迎來了大蕭條之後最嚴重的金融危機。

2014年全球修建至少200米高的摩天大樓共97座,數量創最高紀錄,

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摩天 大樓 競賽 中國 輕松 折桂
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房市寒冬 這棟大樓憑什麼開紅盤?「國泰置地」招租半年 躍居北市四大頂級商辦

2016-01-18  TWM

房市步入冰河期,但商辦租賃市場亮麗。「國泰置地廣場」藉著彈性租金、精算推案、緊抓外商等策略,衝出複合式商辦的好成績。

台灣商用不動產市場二○一五年成交金額創下八年新低,房市步入冰河期。就在此時,頂級商辦租賃市場卻表現亮麗,租金一路走高。這是一五年剛完工的信義計畫 區頂級商辦國泰置地廣場,短短半年去化三千坪樓地板面積。實價登錄網站上資料顯示,法國興業銀行也以每坪三五九○元租金成交。國泰置地廣場與台北一○一、 國泰信義經貿、遠雄金融大樓並列目前台北市租金最高的四大頂級商辦。

位於捷運市府站出口,低樓層一到四層正是「微風信義」購物中心,高樓層就是這次在驚呼聲中開出紅盤的國泰置地廣場,也是國壽近年推出的第一棟複合式商辦,其中包括頂級辦公室與景觀餐廳,一五年十一月正式開幕以來,已成信義區新地標。

推早鳥價 租金採彈性制

不僅商場人氣旺,辦公大樓出租率也異軍突起,樓地板面積共二.五萬坪,不到半年就已去化三千坪,在風光背後,靠的是國壽定位清楚的規畫設計,與彈性靈活的招租策略,才能在競爭激烈的頂級辦公室市場拔得頭籌。

時間回到○四年,國產局(現為國產署)標售信義計畫區最後一塊大面積土地,國壽以每坪二二七萬元、總價八十二億元,取得編號A3土地,創下信義計畫區土地 標售第三高價,「當時房地產業還很不景氣,國產局九次標售這塊土地都流標,直到降低底價,第十次才賣出去,國壽出手搶標,也確立當時房市回春的態勢。」高 力國際總經理劉學龍回憶。

當時,擔任國泰金控房地產投資操盤手的副董事長蔡鎮宇,為了將A3打造為地標建築,土地一放七年,為的就是規畫結合飯店、辦公室與商場三合一的複合式商業 大樓,並與國際豪華酒店品牌四季酒店集團簽約委託經營管理,但後來因故破局,計畫只好重新修正,國壽僅留下商辦與商場,這塊三千多坪的土地才在一一年開工 興建。

五星級飯店計畫夢歇,然而,要在台北市去化高達二.五萬坪的辦公大樓,並不是件簡單的事,國壽要面對的不僅是逐漸凋零的外商產業結構,還有其他辦公大樓搶客的競爭壓力,這些隱憂都讓國壽不動產租賃部在國泰置地完工前一年就提早展開「預租」作業。

作為信義計畫區商辦大樓的最大房東,國壽一向以靈活的招租策略在市場著稱,高力國際總監楊慧明印象深刻,國壽非常早就開始「暖身」,積極對商用不動產顧問 公司作簡報,從設備到租金,介紹得非常詳細,再搭配「早鳥優惠」,在前七個樓層租滿前,每坪只要三千元,另有裝潢期和車位租金的優惠方案,相較於周邊每坪 三千三百元到三千五百元的A辦行情,相當具有誘因。

擁CP值 緊抓外商客群

根據仲量聯行統計,台北市A級辦公大樓新增供給的高峰是一三年,當時完工的商辦面積高達四.四萬坪,但隨著房地產不景氣,這三年A級辦公大樓推案量遞減,國壽也看準時機在去年將國泰置地推出。

一五年中,國泰置地取得使用執照後正式對外招租,「時間點抓得剛剛好。」信義計畫區整體A級辦公室的空置率雖然偏高,但大面積的商辦剛好面臨空窗期,最大 勁敵台北一○一大樓已滿租,國泰置地是目前信義計畫區中,少數還有單層大面積條件的頂級辦公大樓,果然成為不少外商公司搬遷到信義計畫區的首選,包括甲骨 文、法國興業銀行、富達證券、雷格斯商務中心、大華銀行等企業都是首批承租戶。

「它抓住的客層,剛好都是最重視CP值(性價比)的外商公司,這個客層也是台北市辦公室市場的主力。

」世邦魏理仕(CBRE)台灣分公司總經理林俊銘分析,這幾年台灣景氣停滯,連帶使外商公司在承租辦公室時,也得精算成本,因此,坐落精華地段、地點交通便利、符合外商公司需求,是國泰置地能夠快速去化的關鍵。

據了解,國泰置地照明設備是採用與美國國防部相同的LED燈,兼具省電節能、十年保固功能,空調設備也可以分六區控制,即使晚上加班也可以降低費用,充分符合環保趨勢,這都是外商公司相當重視的承租條件。

此外,緊鄰捷運站的優勢,讓不少原本在敦化南路辦公商圈的外商公司,願意付比原辦公商圈稍高的租金,遷入信義計畫區。

走高質感 有微風置地加持另一部分,走高單價精品路線的微風信義,也替國泰置地加分不少,由於國泰置地的地下室可以直接與捷運市府站接通,捷運乘客可直接走入商場大樓,A3高達一.二萬坪的商場空間,早在興建初期就被百貨業者視為進入信義計畫區的兵家必爭之地。

與國泰金控高層關係良好的微風廣場常董廖鎮漢,一三年以年租金五億元的價碼搶下租約,並走高質感路線,果然如今在信義計畫區成功營造出香港中環的氛圍。

除了微風年租金五億元以上,加上近四十層商辦有兩萬多坪,年租金至少有十至十二億元水準,隨著未來租金還有調整空間,國泰置地成為信義計畫區租金最貴的商辦大樓指日可待。

撰文 / 梁任瑋

房市 寒冬 這棟 大樓 什麼 紅盤 國泰 置地 招租 半年 躍居 北市 四大 頂級 商辦
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深交所到底有多“壕”:大樓造價或達數十億 室外雕塑價值9000萬

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-05-15/1005062.html

“深交所落實中央巡視組整改”成為財經熱點,對於深交所運營中心涉嫌違規、如何整改;價值9000萬元的雕塑如何處置、違規機構如何清算等問題,引起了公眾的關註。對滬深兩大交易所投入近百億建造新大樓的不滿也由此再度達到高潮。相關人士表示,交易所積累的巨額財富應向公眾有所交待。

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深圳證券交易所運營中心是一幢48層的深圳新地標,其造價據估計近50億元

本周“深交所落實中央巡視組整改”成為財經熱點,對於深交所運營中心涉嫌違規、如何整改的問題,引起了公眾的關註。對滬深兩大交易所投入近百億建造新大樓的不滿也由此再度達到高潮。經歷20余年發展,滬深兩大交易所積累的盈利已近百億。相關人士表示,交易所積累的巨額財富應向公眾有所交待。

價值9000萬元的雕塑如何處置、違規機構如何清算。北京青年報記者圍繞相關話題進行調查,最為明確的消息是,目前深交所旗下的違規機構——深緣文獻藝術典藏中心的相關活動已暫停。

起因 深緣典藏中心涉嫌違規

4月28日,深交所在官網披露了中央第七巡視組對其巡視後的整改情況匯報。2015年11月1日至12月25日中央第七巡視組對深圳證券交易所黨委巡視,2016年2月2日,中央巡視組向深圳證券交易所黨委反饋了巡視意見。巡視組發現了包括深緣文獻藝術典藏中心前期建設和後期運營投入較大,與主營業務無關,涉嫌違規等八大具體問題。深交所表示,將切實落到實處進行整改。

在深交所官網的架構圖中,並沒有“深緣文獻藝術典藏中心”這個單位。典藏中心成立於2013年8月8日,坐落於深圳證券交易所廣場8樓,典藏中心展館分為南北兩個展廳,南廳為書畫藝術品展區,北廳為多功能綜合展區。展廳面積共2400平方米,每個展廳面積均為1200平方米。

深交所的下屬行政服務公司與“深緣文獻藝術典藏中心”曾經形成托管關系,因此,“深緣文獻藝術典藏中心”得以進駐深交所廣場,造成了深交所內有美術館、博物館的現象。

據了解,在已經落實的整改措施中,深交所下屬行政服務公司已完成深圳市深緣文獻藝術典藏中心有限公司註銷公告程序,進入清算階段,並解除了全部托管協議,按照方案安排托管藏品清退工作,並已啟動設施設備拍賣。深交所表示,時任行政服務公司負責人負有重要責任,與涉及的其他問題合並給予留黨察看一年、免去其現任職務、行政降低崗位等級處分。

【調查】

公眾開放日活動年初就停了

北青報記者註意到,深緣文獻藝術典藏中心官網一直處於維護中,已經無法打開。其公眾微信號的內容最後更新時間為今年1月4日,發送詢問信息,同樣無人回複。記者了解到,該中心的公眾開放日直到2015年12月還在進行。但根據公開信息推算,該中心的公眾開放日很可能今年伊始就不再對公眾開放。

北青報記者昨天以參觀者身份致電其客服中心,稱7月份想帶小孩前去參觀,想咨詢現在預約能否成功。工作人員吞吞吐吐地表示,目前展覽區正在撤展,具體原因她不清楚。她負責公眾開放日這一塊,在春節之後就沒有對外開放了。

相關宣傳文字介紹,深緣文獻藝術典藏中心承載著建設深交所公益文化平臺的功能,從2014年8月起,成功舉辦了8個主題展覽。中心的展區包括:博覽中心、上市儀式大廳,以及互動體驗中心等。

【追訪】

深交所大樓又是“央視大樓”設計師設計

深交所還表示,針對深交所運營中心項目建設招標投標不規範,在招標過程中有領導幹部插手幹預等問題,將配合有關部門開展核查。同時該項目存在“建設追求高檔奢華,大量材料采用國外進口,項目建設期間以考察、監造等名義組織出國(境)問題”。

深交所新大樓,即官方所稱的深圳證券交易所運營中心,位於福田中心區,是一幢48層的深圳新地標,也是寸土寸金的黃金地段。新大樓高246米,2014年起開始運營。這幢樓為國內罕見的巨型懸挑超高層建築。外觀為立柱形,大廈底座被擡升至30多米形成一個巨大的“漂浮平臺”,平臺的“腰部”由一條鮮亮的紅色光帶“纏繞”,整體造型猶如“迷你裙”。“漂浮平臺”設計方案由央視新大樓設計者、建築設計大師雷姆·庫哈斯擔任首席設計師的荷蘭大都會建築事務所(OMA)設計。

被市場所詬病的是,深交所新大樓最終預算多少,始終不為外界所知。傳聞稱,建設總投資從最初的25億元幾經調整,最終上報證監會的預算是30多億,但最終建成需要花費更多。多位相關人士估計近50億,但沒有得到官方的證實。

在建的上交所大樓更“土豪”

其實,除了備受市場質疑的深交所新大樓,上交所新大樓如果加上地價的預算更為驚人,大約在55億元左右。非營利性質的交易所能夠利用自籌資金去構建豪華的大樓,市場對此也非議不斷。

正在建設中的上交所新大樓,在氣勢上當然不會輸於深交所新大樓。新大樓上海金融交易廣場位於浦東新區楊高南路378號,該項目地面以上為三幢獨立的超高層建築及附屬構築物,上交所塔樓32層,中金所塔樓30層,中結算塔樓22層;有趣的是三棟大樓之間設置了通道,在第七層和第八層處設置了連廊,三棟樓之間可以互相來往。

交易所盈利用於造樓可保值增值?

如果加上地價,上海金融交易廣場的整體投資則將在55億元左右。2008年2月,上交所、中金所和中證登分別以10.935億元、8.8億元和4.41億元的價格拿下上述地塊。“即使其中有部分是通過貸款,但自有資金的規模也是相當可觀的。”在上海某大型券商高管看來,歷經中國證券市場20年風雨,交易所積累的盈利必須要找到承載方式,而造樓則可能是最好的途徑。接近上交所的人士稱,“造樓是最好的處理方式,能夠保值也可以名正言順。”

分析 各大交易所利潤情況少對外披露

經歷20余年發展,滬深交易所積累的盈利已近百億。那麽滬深交易所的收入都有哪些呢?

綜合多方信息,交易所的收入主要在於交易經手費、上市公司繳納費用和交易席位費。根據交易所公開的數據,在2015年牛市前,滬深交易年平均交易金額都超越十萬億元規模,僅交易經手費一項,滬深交易所每年收進數十億元利潤,這是其收入的最大頭。但各大交易所每年的利潤情況,對外界而言,一直是一個謎。

據了解,即使僅計算三大交易所眾多收費目錄中的交易經手費一項,上交所、深交所及中金所三大交易所,2010年的手續費收入已經超過178億元。

據媒體測算,2010年,深交所和上交所的A股成交金額分別為24.02萬億元和730.32萬億元。兩家交易所僅此一項收取的經手費就分別高達70.86億元和66.7億元,兩者合計達到137.56億元。除A股外,包括B股、基金、權證以及國債等在滬深交易所上市交易的品種,成交時都需要繳納經手費。因此,除A股交易這一最大的收入外,B股、基金和權證的經手費收入是相對較大的。就深市而言,2010年這一部分業務收入為7792萬元;而滬市這三項經手費收入更多達22951萬元。

滬深交易所席位費年收益驚人

交易所還有兩塊主要收入來源,其一是跟上市公司相關的上市初費和上市月費;其二是跟會員相關的費用。如上交所A股上市初費為總股本的0.03%,最多不超過3萬元,上市後按年收費,年費則為上市總面額的0.012%,不超過6000元。深交所的A股上市初費直接定為3萬元,而上市後按月收月費,“5000萬股本以下的500元,每增加1000萬元股本增收100元,最高限額2500元”。

按照滬深交易所規定,跟會員相關的費用包括席位費和交易過程中產生的交易單元使用費、流速費和流量費。滬深交易所規定的席位費均為每個60萬元,上交所並未公開席位數,從深交所的數據看,截至2011年1月末,深交所會員數為113家,席位數為4689個。假設兩家交易所席位相當,則其所累積收取的席位費合計達到驚人的56億元,這還不包括交易單元使用費、流速費和流量費需要繳納。

中金所、上交所去年稅就交了88億

交易所盈利有多少,也可以從其上繳的稅收中進行推算。北青報記者統計2013年至2015年上海工業和第三產業納稅百強後發現,連續三年中金所稅收都高居上交所之上,借助牛市行情,2015年兩大交易所稅收達到峰值的88億,分別為41.26億和37.28億,名列納稅百強的第五和第六,2013年、2014年,中金所和上交所納稅分別為11.45億和9.88億、13.24億和8.68億。

【存疑】

證券交易所巨額收益該如何處置?

“不以營利為目的”的兩大證券交易所,一直以來對積累下來的財富並沒有一個很好的處置方式,也沒有對會員單位進行返還。而在國外成熟市場,比如說歐美市場,交易所都是公司制,明確以營利為目的。很多交易所都選擇了直接上市,讓股民去分享其所帶來的利潤,比如說香港證券交易所就在香港上市,這樣其收入可以向股東分紅,同時其募集的資金也可以去進行正規的、有市場和投資者監督、管理的投資,哪怕是去興建豪華的大樓,也是名正言順的事情。

兩大交易所計劃投入近百億建造新大樓時,各種不滿的聲音達到高潮。在投資者沒有更多分享到資本成長收益甚至是虧損累累的同時,證券市場規模卻在以超常規的速度擴張,同時比市場規模擴張速度更超常規的,恐怕就要數交易所的利潤積累了。反對的聲音稱,與其花費數十億元在一棟利用價值並不大的地標式建築上面,倒不如把留存收益以恰當的方式返還給市場,比如,討論過若幹年但苦於沒有資金來源的“投資者利益保障基金”就是個不錯的“池子”,畢竟“取之於民,用之於民”才能真正體現交易所“非營利性機構”的本質特征。

【關註】

9000萬雕塑群是搬是撤?

2015年7月9日,由著名藝術家、清華大學教授韓美林為深圳證券交易所創作雕塑的《龍盈乾坤》,以及三頭勁牛青銅副雕塑在深交所廣場竣工落成並通過驗收。據稱這組雕塑造價9000萬,高48米的巨型白銅雕塑《龍盈乾坤》是目前全球最高的白銅雕塑。

針對深交所營運中心“室外廣場大型藝術雕塑”的問題,深交所在巡視整改情況的通報中表示,深刻總結教訓,強化和發揮深交所黨委核心領導作用,嚴格執行“三重一大”決策程序,加強民主集中制,提高決策科學化水平,對違規決策和決策失誤,嚴肅追責,堅決杜絕類似情況再次發生。已與深圳市人民政府協商,正在研究妥善解決方案。

《龍盈乾坤》和勁牛雕塑是搬是撤,考驗各方的智慧。今年2月27日晚,位於長安街南側國開行門前的牌樓一夜之間“消失”,當時曾引起不少人關註,誰拆的?為什麽拆?兩個多月後的4月28日,國家開發銀行黨委在巡視整改報告中披露了這座標誌性牌樓一夜之間消失的原因:系執行中央巡視組的要求,連夜拆除。

  • 北京青年報
  • 陶玥陽
  • 劉慎良

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深交所 深交 到底 有多 大樓 造價 或達 達數 數十 十億 室外 雕塑 價值 9000
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