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外滩地王百亿难题:证大四处筹钱


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2月1日,上海证大置业有限公司(以下简称“证大置业”)从两大国企“虎口夺食”,以92.2亿元抢得上海外滩地王,惊动业 内。3个月后,外滩地王的最终开发阵容及其背后的“筹钱”方案终于浮出水面,但在往后的4个月内,地王的开发军团还需找到高达46.1亿元的资金用于支付 余下的50%土地款,压力不小。

5月4日晚,上海证大集团董事长戴志康首次向本报记者透露,通过与另外两位民企领军人物郭广昌、宋卫平的合 作,外滩地王的土地款支付及后续开发大局已定。“根据协议,5月13日,需要支付50%的土地款,这笔资金已经准备妥当,剩下的50%土地款需在往后4个 月内支付,凭借几大公司的实力,我们很有信心。”

戴所说的与郭、宋二人的合作,正是4月27日相关公司在港交所同日披露的“上海复地(02337.HK)与上海证大(00755.HK)、杭州绿城 置业及上海磐石投资管理有限公司共同成立合资公司发展房地产项目,四方股权比例分别为50%、30%、10%和10%”事宜。

不过,也有分 析人士指出,由于国内房地产市场在强力调控下面临空前压力,外滩地王操盘方需要在接下来的4个月中顺利融得近50亿资金,依然存在一些不确定性。

地 王出让后的博弈

联手复星集团和绿城集团旗下相关公司共同成立合资公司,是戴志康在拍下外滩地王三个月内下出的最为重 要的一步棋。如今,复星加入早在预料之中,而绿城则有些出乎意料。

外滩地王即外滩国际金融服务中心(8-1)地块,地上建筑面积上限27万 平方米。地块处于外滩绝版地段,隔黄浦江与小陆家嘴相望,是业内公认的“黄金宝地”。

但值得注意的是,4月27日相关公司同时发布的公告 中,并未将成立合资公司与外滩地王直接联系起来,只不过在业内,“合资公司的成立就是为外滩地王准备的”已被普遍认知。戴志康接受本报采访时也并未否认业 内的上述认知,只表示“还有一些工作要做”。

从拿下地王到眼前,戴志康并不轻松。据了解,2月1日土地出让后,上海当地政府部门原计划3月 10日举行该地块的正式出让合同的签约仪式,但因故推迟。据了解内情的核心知情人士透露,地块出让未能如期签约,关键在于当时双方在合同涉及的某些条款上 存在分歧。主要分歧包括地块开发引入股东方面、项目建设后期招商条件方面等等。“这幅地块相关政府部门原来是希望由大型金融机构参与的竞买方获得,但最终 的竞买结果,有些打乱政府部门的计划。”

证大置业获得土地后,想引入更多主体共同参与该地块的开发,而政府方面仍希望是大型的金融机构。 “双方在引入的对象方面存在一些分歧。”这位知情人士表示。

3月25日,戴志康在电话中也向本报坦言,“双方确实需要进行一些协商才能最终 签订相关合同,尚未完全谈妥,不过协商是良性的。”3月底,地王的土地使用权出让合同终于签订,受让方也支付部分土地款。

在与政府部门进行 相关协商的同时,戴志康另一个同时在推进的重要工作就是为地王近百亿的土地款寻找资金来源,也包括后续开发资金。

戴志康最终找来了郭广昌、 宋卫平,搭建外滩地王的融资、开发、运作平台,试图一举化解土地款来源和后续开发资金两大主要难题。

4个月找钱46.1亿

确 定开发合作方之后,解决剩余土地款和后续开发所需资金依然是外滩地块接下来一段时间里最为关键的任务。

据相关公司公告,上海证大与复地集 团、杭州绿城置业及上海磐石投资管理有限公司共同成立注册资本为10亿元的合资公司,四方股权比例分别为50%、30%、10%和10%。待合资公司成立 后,四方分别向合资公司提供贷款10亿元、25.72亿元、8.58亿元和1.873亿元。

通过三家企业成立合资公司,合资公司拟融得股东 贷款逾46亿元,公告并确定“经营由上海证大推荐的上海房地产及投资项目”。换言之,一半的土地款46.1亿元支付因此迎刃而解。

“通过成 立合资公司,5月13日前支付50%土地款的资金已准备就绪。”戴志康5月4日晚向本报记者表示。

剩下的问题是,在接下来的4个月内,准备 并支付余下的近50亿元土地款。

协议还约定,若订约方根据合资协议所注入资金不足以发展合资公司的项目,则有关差额将由合资公司自行筹集。

上 述知情人士告诉本报,土地款外,后续开发资金,证大方面经过测算,目前已初步明确:地上建筑面积27万平方米,每平方米建安成本约1.5万元,则需超过 40亿元资金。

“4个月内,合资公司股东方将共同为剩下的土地款及开发所需资金努力,充分利用各自的平台和资本通道,包括将进行境外融资、引 入大型金融机构参建等多种融资办法。”戴志康透露,“这不会有太大的问题。”

“金融机构资金充沛,可以考虑引入金融机构参建。”戴志康信心 十足。

值得一提的是,相关公司的公告明确表示,完成合资协议的先决条件是,若合资公司在合资协议日期起9个月内尚未确认及完成取得首个项目 发展权,则订约方有权通过法律途径要求退还相应注入资金及所提供的合资股东贷款。

而“取得首个项目发展权”即指“合资公司签署正式国有土地 使用权出让合同或合资公司完成收购某投资目标公司值控股权益,并获有关工商行政管理部门登记合资公司为上述公司之股东”。

对于这样的表述, 业内人士指出,由于证大置业尚未付清土地款并取得国有土地使用证,理论上,还存在最终失去外滩地王的可能性,合资公司的相关先决条件也就存在理论上的不确 定性,所以外滩地块与合资公司首个项目之间并未直接划等号,“但实际上大家都知道,只要资金没有问题,两者几乎是可以划等号的”。

对此,戴 志康透露,证大置业随后将设立外滩地王的全资项目子公司,并将通过一系列合规的运作,最终实现外滩地王与合资公司的“对接”。

5年内 建成:问题不大

根据相关协议,外滩地王须在2011年4月10日前开工,5年内全部建成。

外滩地王作 为综合性的高端商办用地,建设要求颇高。戴志康透露,根据公司目前的测算,五年内完工问题不大:准备期约1年半,建设工期约2年半,差不多4年多时间即可 建成。

不过,外滩地王受让方的当务之急是优化地块开发详细规划,其中涉及相关的规划调整。

“较最初的开发建设规划,有些优化 调整,但没有大的变化。目前正在赶制优化方案,预计两个月可以出炉并向有关部门报批。”戴志康告诉记者,按照正常的规划审批流程,今年年底应该会有结果。

同 步进行的是该项目的前期招商。据了解,目前证大方面已启动前期工作,重点征询核心金融机构的意向,至少五六家大型金融机构已有入驻意向。

根 据合资公司董事会组成方案,将有10名董事组成,上海证大、复地集团、绿城及磐石将有权提名分别5名、3名、1名及1名董事会成员。

“尽管 引入合作方,且持股比例均不小,但他们只是作为投资方共同参与,证大失去控股权,是不可能的。”戴志康回应此前业内的相关猜测时强调,复星等合作方并不参 与具体的项目运作,证大团队全面负责项目的开发。

而对于当前的调控氛围,戴志康则表示,由于调控主要针对住宅地产,商业项目几乎没有实际影 响,事实上反而更有利于商业地产的长期发展。“外滩地王的开发进度没有任何变化,我们有信心为上海建成一个高端项目。”



外灘 地王 百億 難題 大四 處籌 籌錢
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恒大四度出手舉牌廊坊發展 許家印用15億賺了7億

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-10-30/1048847.html

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每經記者 魏瓊 隋丕寧

在輿論關註恒大人壽掃入哪些A股市場上市公司之時,恒大地產也再度出手了。這一次的標的,依舊是廊坊發展。

10月30日晚間,廊坊發展發布公告稱,1029日收到恒大地產集團有限公司發來的《詳式權益變動報告書》,恒大地產集團有限公司於20161028日在二級市場增持公司股票1900萬股,成交均價29.35/股,共計耗資5.58億元,占公司總股本5%這是自411日、12日買入廊坊發展以來,恒大地產第四次買入廊坊發展。本次權益變動後恒大地產集團有限公司持有公司7603萬股,占公司總股本的20%

前後四次買入,耗資不菲,那麽恒大地產究竟賺了多少呢?《每日經濟新聞》記者統計發現,自411日、12日首度買入廊坊發展以來,恒大隨後又進行了三次增持。411日、12日,恒大地產連續兩次買入廊坊發展,共計1902.8萬股,均價15.3/股,累計耗資2.91億元。

727日至29日,恒大再度分三次買入廊坊發展,共計1899萬股,均價14.06/股,累計耗資2.67億元。

84日,恒大又增持廊坊發展,共計1900萬股,均價20.98/股,共耗資3.99億元。

記者統計發現,恒大買入廊坊發展前後共耗資15.15億元。以1028日收盤價29.18/股來簡單計算,截至目前,恒大通過廊坊發展已經實現7.05億元浮盈。

根據廊坊發展發布的三季度報顯示,廊坊發展前三季度虧損擴大,恒大對廊坊發展青睞有加,究竟為何?恒大頻繁在A股市場買入股票,攪熱A一池春水,又隱藏著怎樣的野心?

恒大再出手持股廊坊發展20%

根據廊坊發展10月30日發布公告顯示,恒大再度出手增持廊坊發展,截至目前,持股比例達到20%,超越廊坊控股,再度成為第一大股東。

早在8月8日,廊坊發展曾公告顯示,恒大地產在持股達到15%之後表示,自前次增持之日起12個月內,恒大地產擬通過在二級市場擇機增持廊坊發展股份,增持金額不少於5000萬元。

需要註意的是,面對恒大的一步步增持,廊坊控股也不願放棄第一大股東的位置,通過二級市場增持,持股比例達到15.3%。而通過恒大的此次增持,改變了兩大股東持股相當的狀態。

據廊坊發展發布的三季報顯示,19月實現營業收入1651.35萬元,同比增長275.67%歸屬於上市公司股東的凈利潤-1530.68萬元基本每股收益為虧損0.0403元,上年同期虧損0.0053,虧損擴大。

為何恒大會不斷增持虧損的廊坊發展?接近恒大的內部人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,恒大主要是看中京津冀地區的長遠發展,廊坊發展優質的土地儲備為恒大未來發展帶來利好。

廊坊控股官網顯示,其在臨空經濟區、萬莊新城、新興產業示範區分別擁有權益建面達到4500平方米924萬平方米、5472萬平方米

業內人士表示,廊坊發展為廊坊市國資委唯一的上市平臺,在開發廊坊區域園區土地方面擁有一定優勢隨著京津冀協同發展的不斷推進區位優勢凸顯。恒大的管理模式對廊坊發展也有一定的幫助,同時也能穩定和提升股價,為股東帶來利好。

恒大投資股票的初衷

目前A股市場已經成為恒大的一大主戰場,恒大所到之處,股價波動加大。自恒大4月11日入股以來,廊坊發展股價上漲幅度已經超100%。

“恒大概念股”攪熱了A股市場的“一池春水”。國民技術三季報曝出恒大人壽已成第一大股東後,梅雁吉祥的三季報又顯示,恒大人壽也成為了該公司的第一大股東。

1027日晚,積成電子發布的三季報顯示,恒大人壽保險有限公司-傳統組合A持有積成電子2.81%的股份,位列公司的第八大股東。而前一天,恒大人壽還出現在棟梁新材與中設集團的三季報中。

據不完全統計,恒大人壽在A股市場已經持股超20家上市公司股份。

從投資的上市公司所在行業來看,恒大傾向於購買地產股票,包括嘉凱城、廊坊發展、金科股份、粵宏遠A、深深房A、以及萬科A在內的6只股票均為地產股,還投資了3只建築裝飾股,屬於房地產上下遊產業。

國泰君安分析師劉斐凡接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示恒大概念股在A市場上還是很受追捧的,曝光之後帶來股價上漲,有利於恒大後續的持倉。

明源地產研究院副院長劉策認為,在資本配置荒之下,房地產被調控,大量的資金需尋求出路。從寶能入股萬科,姚振華一躍躋身地產富豪前十名可見,在股票市場的投資可能獲得比地產業務更大的回報,這也許是恒大投資的初衷。

接近恒大的內部人士在接受記者采訪時表示,恒大人壽在A股大面積買入股票,是為了進行資產管理,是財務投資行為。

大四 出手 舉牌 廊坊 發展 許家 印用 15 億賺 賺了
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【美圖晒晒】藝校大四生爆紅 網民:似橋本環奈

1 : GS(14)@2016-03-01 18:55:32

來自遼寧大連的童顏萌妹王也,近日在網上公開一批可愛照片。現年21歲的她雖然樣子還像少女,但她在去年底曾經到深圳的小學做實習教師,拿着中文課本教書的。新浪微博





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160301/19511690
美圖 曬曬 藝校 大四 生爆 爆紅 網民 橋本 環奈
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