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日本、馬來西亞、柬埔寨 房價起漲還能賺價差? 海外置產選標的 這些功課必懂

2015-06-29  TWM

撰文•周思含

近年來台灣房市沉寂,海外投資市場異軍突起,打著「高投報率」的旗幟,紛紛吸引台灣熱錢流出海外置產,不過真的有這麼好康的事嗎?專家提醒,別被甜美的報酬率數字沖昏頭,勤做功課才是投資守則第一條。

台灣房價高漲、租金報酬率低早就不是新聞,除了增值空間有限,加上政府打房政策影響,想尋求穩定收益的包租公們,前仆後繼飛往海外置產,蔚為風潮。這股海外不動產投資熱潮持續至今,熱度有增無減。

而台灣人最喜歡的海外不動產標的,多半集中在鄰近的亞洲國家,其中,日本置產著重於長期持有,賺取穩定租金報酬;東南亞地區則因成長快速,房價起漲,有機會短進短出賺價差。

不過,亞太國際地產趨勢研究處分析師張漢超提醒,高報酬的投資背後隱含著不可輕忽的風險,想當海外包租公,還是得勤做功課,隨時掌握投資區域的最新動態。

海外標的一:日本

搶進置產的「末班車」

最早吸引海外包租公置產目光的,就是日本。除了因為日本是台灣人極為喜愛的旅遊國家,光是台灣人赴日旅遊人數全年已達兩百萬人次以上,從房地產投資的角度來看, 隨著迎接二○二○年東京奧運而興起的公共建設將陸續啟動,整個東京市將逐步改頭換面,對房價和租金都有正面助益。

觀察近半年來整體東京房市的變化,富群海外地產顧問賴煥昇表示,目前稍微呈現「價漲量縮」的現象,「『價漲』並不是指土地價格上漲,而是因應東京奧運,工資調漲,許多自有住宅建案停工,但大型建案仍然持續,新成屋價格因而受到影響;至於『量縮』,則是因為銀行利率調降,民眾相對較能負擔房貸,進而願意買房的人多了,造成房東產生惜售的心態,因此成交量較為下滑。」既然「價漲」,那已經先行進場的包租公豈不樂歪了?

賴煥昇進一步說明,事實上,房價稍漲並不代表租金也跟著起漲,因為租金通常視區域行情而定,再加上儘管日本國內大型企業帶頭調高已凍漲多年的員工薪資,但是在消費稅也調高的情形下,房租自然無漲勢可言;普遍來說,在房價稍漲、租金不動的情形下,如果現在買進,相較於半年前,日圓計價的投報率其實是微幅下跌的。不過賴煥昇認為,在日圓大幅走軟的情形之下,抵銷了微幅上調的房價,和早前的進場時機點來說,並沒有太大的差異。

整體來說,已在日本置產者,目前仍有續抱等待房產增值的空間,至於空手但現在有意買進的投資者,現階段仍可把握日圓處於低檔的機會點,但日前日銀總裁黑田東彥聲稱,日圓實質有效匯率已經「非常低」,不太可能進一步貶值,也許這是搶進日本置產的「末班車」。

海外標的二:馬來西亞

優選首都SOHO型物件

除了日本之外,近幾年台灣人最喜歡的海外投資標的,另外還有搭上東協經濟成長列車的東南亞地區,剔除物價太過高昂的新加坡、排華情形時有所聞的越南及印尼,有「東協資優生」稱號的馬來西亞因而出線。

璽朵國際海外資產部門副總經理黃淑苓說,這幾年從事馬來西亞房產仲介的業者迅速膨脹,表示市場真的很熱,「不過,市場很熱通常也代表基期相對較高,想投入馬來西亞置產的投資人,要有長期抗戰的心理準備。」由於馬來西亞可以使用華文溝通,加上高速經濟成長與大馬政府大力推動交通、基礎建設,並祭出多項政策吸引海外資金進駐,此外,大馬政府為了活絡房地產市場,從○六年開始放寬地產政策,近年更鼓勵投資移民,推動MM2H︵第二家園︶計畫,種種利多,果然激勵大馬房價近兩年來逐漸走升。

而台灣人在大馬置產,首選地點以首都吉隆坡為主,特別是由雙子星大樓、敦拉薩經濟特區及巴比倫廣場所圍繞起的「金三角」,更是精華商圈。一般而言,吉隆坡的大樓目前每坪單價從四十萬元台幣起跳,最貴突破百萬元,多數入門總價至少就要千萬。除了吉隆坡,距離車程兩小時的麻六甲,在○六年被列為世界文化遺產,每年吸引超過數以千萬的遊客,為當地帶來龐大商機,也是國人前往馬來西亞置產的第二選擇。

經過這兩年「熱炒」,大馬房價已被拉高,但黃淑苓表示,「相較於台灣房市,馬來西亞仍然是可以進場的標的,不過物件的選擇就要以投報率較穩健的居家辦公室(SOHO型物件)為優先考量。」此外,由於馬來西亞政府也有打房措施,稅率上亦面臨修正,在當地買氣不高的情形下,將來轉手性的問題值得多加考慮,因此選擇新成屋優於預售屋,除了考量議價空間,預售屋的不可控制因素也比較大。至於標的位置,黃淑苓給的建議是,「所有海外買房都應該以首都為首選,因此,吉隆坡就是最佳標的。」相較於馬來西亞首都,從房仲門市海報聲稱「只要車位價,即可擁有」的柬埔寨就親民多了。

近期的柬埔寨旅遊十分熱絡,從聞名的吳哥窟古蹟探索之旅,搖身成為房產團的考察旅遊勝地,許多業者甚至以「比墾丁五星級度假行程還便宜」為號召出團,有業者表示,像這樣的房產考察旅遊團,小至六人成團、多到三十人一團,近兩個月來,看房人次突破千人。

海外標的三:柬埔寨

美元走強 房價基期低成亮點柬埔寨房市究竟有何魅力?首先,二十一世紀不動產副總經理曹若琪指出,「美元走強使得以美元計價及流通的國家投資正熱,柬埔寨是少有的『美元全面流通國』,再加上正值經濟發展飛速時期,像是二十年前台灣的縮影,房價基期相對低檔。」雙城建設台灣負責人黃子晃補充,海外買房最怕匯差問題,他以在大馬置產舉例說明,「先將新台幣換成美元,再用美元換成馬幣,可能造成兩次匯損,但是在柬埔寨兩種貨幣雙行,能將匯兌風險降至最低。而且,當地外匯沒有任何管制,在柬國賺的錢,都能輕鬆匯回台灣。」最重要的是,柬埔寨挾著地理位置優勢,在東協扮演貿易樞紐角色,未來待泛亞高速鐵路興建完畢,能串連昆明、越南、柬埔寨、新加坡、吉隆坡等地,前景相當樂觀,因此早就吸引許多外商集團積極搶進。

不過,在決定投資前,仍然必須特別注意風險,曹若琪指出,柬埔寨住宅的土地產權有兩種方式,一是永久產權,一是九十九年期的地上權;前者能夠向當地銀行借貸,後者不能,且會隨著使用時間逼近而跌價,買方購買前應事先確認產權,避免糾紛。再者,外國人購屋皆須遵守《外國人私有房產所有權法》,即只可購買二樓或以上的共管式高樓產業。

綜觀東南亞的房市現況,張漢超指出,投資人欲求穩定報酬,可以馬來西亞為首選,基期雖高但是相對安全穩定;如果想搭上翻倍成長的獲利列車,柬埔寨看起來很有機會,不過風險相對高出許多。

「投資工具沒有好壞,最重要的是投資人有沒有花心思做功課,不要被房仲業者用話術牽著鼻子走。」張漢超建議,海外投資房產須注意房屋轉手性、房價走勢及增值性、匯率風險,租金投報是否透明化,同時,也要掌握這些國家的政策,或者有何重大建設利多,開發投資新管道,避免被套牢。

柬、馬、日、台四國2014年以來房價漲幅 柬埔寨 馬來西亞 日本 台灣

區域 金邊

蛋黃區 吉隆坡

雙子星周邊 東京 台北

信義區

房價

年漲幅 18% 13% 6% -5% 時間:2014年1月至2015年5月底資料來源:21世紀不動產儘管海外置產標榜「高報酬」,但也相對「高風險」,勤做功課絕對不可少。

柬、馬、日、台四國2014年以來租金投報率 柬埔寨 馬來西亞 日本 台灣

區域 金邊

蛋黃區 吉隆坡

雙子星周邊 東京 台北

信義區

租金

投報率 10% 7% 5% 1.57% 資料來源:21世紀不動產專家建議,投資客投入海外置產時,未來的成長性很重要,因此,標的應以首都為優先選擇。

更正

第962期第78頁,表格誤植「交大科技法律研究所博士班」為錄取率百分百,實際上為25%,就出刊日前之資料統計,為國立大學法學院最低,特此說明。

第965期《非懂不可 10個健康密碼》第73頁圖表「從走路到飲食,你現在就該關心的健康數字!」中,正常舒張壓誤植為80∼129mmHg,正確應為80∼84mmHg。

第965期第147頁《熱門商品獨家特搜 教你買對長看險》,文中表格將南山人壽「美滿人生長期看護終身保險」誤植為「美滿人生長期看顧終身保險」;其給付項目之給付上限為十六次誤植為十六年。 編輯部
 

 


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拖延交屋、產權不清不楚、超收服務費…… 海外置產頻頻踩雷 政府管不到?

2015-08-17  TCW


近年打出「三年五%高額投報率」的海外房地產投資,透過名嘴與台灣仲介公司強力促銷,去年交易金額就高達七四○億元,但仲介非法賺差價問題嚴重,訴訟案件激增,已經成為房市亂象。

撰文•梁任瑋

海外置產亂象連環爆,消基會日前就接到近年第一宗海外不動產申訴案。多位消費者一同購買英國不動產物件,一戶四萬英鎊,保證一年投報率一○%,共保證十 年,此外建商提供買方可以預收租金四年,一年租金保證四千英鎊,共一.六萬英鎊,預收的租金可從售價扣除,等於一戶價格為二.四萬英鎊(約一二○萬元新台 幣)。

開發商告知,因預收四年租金,所以要等到第五年才開始收到租金,租金起算日為契約日起算四年後開始。

由於申訴者與開發商是在二○一四年五月十九日簽訂合約,不過,卻直到一四年八月一日才拿到產權,與當時給的銷售簡介內註明只需兩周明顯不符,且到一五年四月底時,仍有部分合約文件尚未取得,本應在兩周內完成過戶手續,卻拖了將近一年。

亂象》證照沒人管

無法令規範、也不取締非法直到一五年三月二十六日,開發商才告知此物件分為第一期與第二期,第二期要等到一五年六月三十日才完工。然而,去年都已經付完房 屋的錢,去年到今年不算租金,等於租金起算日為一五年而非一四年,租金要從一五年起算四年,損失一年存款利息約一.五萬至二萬元新台幣,台灣開發商也沒有 做到把關。

任職於房仲業二十餘年的消基會房屋委員會委員張欣民指出,這宗申訴案就充分點出典型海外不動產交易過程容易產生的風險。第一,拖延交屋時程,延誤出租時 間,「由於建物在海外,消費者無法自行掌握進度,幾乎都要依賴仲介轉告,一旦出事,容易發生交易糾紛。」其次,簽約後,海外建商才說明建案是分期開發,這 又產生第二個風險:開發商沒有盡到告知義務,律師在簽約時也未盡到審視合約內容責任,涉及買賣不實及詐欺嫌疑。

第三,建商打出十年一○%的高額投報率吸引消費者,還可以從房價中扣除,某種程度其實是消費者自行買單,建商很有可能墊高房價後再銷售,十年一○%的租金收益,只是分期撥還消費者購屋款而已,若事後建案空置無人承租,保證租金收益都是空話。

「消費者是和海外建商簽約,如果真的出現交易糾紛,買方很難要求台灣仲介負起責任。」一位房仲業者指出。萬一發生交易糾紛,或者投資報酬不如預期,消費者必須自己負責後續租售事宜,兩地奔波勞民傷財。

「海外基金公司要在台灣賣基金,也必須經過金管會核准才能上線,廣告上也會放警語,但金額比基金高出數十倍的海外房地產,卻毫無制度約束,讓消費者暴露在危險之中。」永慶房屋總經理葉凌棋直言。

目前市場充斥非法銷售海外房地產業者,嚴重破壞交易秩序,但業者之所以猖狂,正是因為地政司無具體取締動作,也沒有法令規範銷售海外不動產一定要有合法證照,才讓業者大膽遊走法律邊緣。

手法》一條龍銷售

五星飯店、名嘴、海外看屋根據《今周刊》調查,房仲銷售海外房地產已形成一條龍模式,三大必備元素為五星級飯店說明會、名嘴證言、海外看屋團。

以今年七月為例,由業者舉辦的台北市大小海外房地產說明會,就高達十五場以上,平均兩天就有一場,地點不乏選在下午場地費高達三十萬元的台北文華東方酒店,手筆之大令人咋舌。

房仲業者透露,「羊毛出在羊身上,」仲介業者既在五星級飯店辦高檔說明會,又打出送旅遊、送機票的宣傳,其實都是很高的成本,以帶客戶赴東南亞看屋,還包 吃包住計算,一位至少要五萬元團費,再加上打廣告、業務員獎金,一位客戶的行銷費用約十萬元,「這些其實都已算在房價內,讓消費者買單。」張欣民表示,目 前消費者購買海外房地產糾紛比例最高的,就是不肖業者賺高額差價,消費者明顯買貴,其中,又以房地產經紀制度尚未發展成熟的東南亞國家最嚴重。

記者實際參加一場由房仲公司辦在台北遠企的馬來西亞房地產VIP投資說明會,不到下午兩點,會場就坐滿不少投資人,開心地吃下午茶點心,活動上半場先由某 財經名嘴說明下半年全球景氣、股市與基金的投資展望;下半場則出現馬來西亞建商代表,以帶著東南亞腔調的國語介紹預售案,最後還舉辦抽獎活動,把氣氛拉到 最高點。

「名嘴介紹一戶成交,佣金是成交總價的二%,以一戶成交金額一千萬元新台幣計算,介紹費是二十萬元。」一位曾經被海外地產仲介公司邀請代言的房市名嘴透 露,目前海外地產幾乎都搭配名嘴代言吸買氣,雖然高額介紹費相當誘人,但他深知海外購屋風險不少,因而拒絕替廠商背書。

根據內政部《不動產經紀業管理條例》規定,仲介服務費收取上限不得超過六%,雖然很多房仲業者銷售海外房地產未另外收服務費,但內行人都知道,仲介已將這筆費用算在成交總價內,多數均超過一○%,而且仲介也未主動揭露說明,買方買貴而不自知。

「業者有無從中賺取差價?消費者其實很難查證。」前中華民國不動產仲介公會全聯會理事長、吉家網總經理李同榮坦言,東南亞國家並沒有完整的實價登錄系統, 買方沒有管道研究區域房價行情,更何況語言不通,消費者是處於資訊不對等的狀態,雖然有些代銷公司會提供中文譯本合約書,但他提醒,「中文合約是建商提供 的,律師也是建商代表,不見得是站在消費者立場服務。」

風險》差價難查證

東南亞國家無實價登錄系統事實上,連台灣都時有耳聞「一案建商」(建商為特定建案專門成立一家公司)因資金問題,無法將預售屋完工,而捲款潛逃的交易糾紛,在海外置產更得注意經濟犯罪,以及法律管轄問題。

世邦魏理仕前投資總監陳俊逸以親身遭遇為例,去年他曾打算購買一戶澳洲墨爾本預售屋與車位,都已經付了訂金,等到要簽約時,澳洲建商才告知沒有車位可以 賣,但成交總價不變,等於房價硬生生被調高二五%,「如果連墨爾本資訊如此透明的國家,都會發生這類糾紛,其他制度不健全的國家更難以想像。」幸好,後來 澳洲建商願意取消交易,並退還他全額訂金。

陳俊逸說,每個國家的不動產經營管理制度落差大,甚至連一個國家內,不同城市的法規都不盡相同,例如外國人不能買越南房地產的所有權產品,但很多業者根本沒有告知消費者這個情況,為了成交,未說明背後隱藏的風險。

對於海外房地產亂象,內政部地政司長王靚琇指出,房仲業經營海外不動產仲介業務,應該向買方充分揭露相關資訊,例如:當地實際交易價格、取得不動產產權性 質、持有期間的稅費負擔、轉售稅賦或限制條件等,如果交易過程使消費者權益受損,房仲業者應該負起連帶賠償責任,主管機關也可以依照違規情形依法裁罰。

專家:進場之前,先想出場當海外置產成為顯學,消費者跨海投資之前,最好掌握「看得到、養得起、賣得掉」三原則,才能降低風險。

「只要有一個環節不清楚,就不要去。」經常遇到民眾詢問海外置產問題的大聲行銷總監田大權說,很多人連去宜蘭、高雄購屋都會思考再三,卻只花一個下午的時 間,就決定去東南亞買房子,「看得到」絕對是投資房地產最重要的課題,畢竟海外距離遠,物業管理鞭長莫及,如果無法隨時掌控,最好不要亂出手。

此外,房地產買賣牽涉匯率、利率與稅率三率波動,尤其是匯率風險,沒有任何建商與代銷公司可以給消費者保證,但購買海外不動產,大多需要用當地貨幣交易,一旦匯率走向波動大,不但可能造成損失,甚至連利率大幅調升,都可能會面臨「養不起」的窘境。

最後,這波海外置產的買方,九成都是以投資出租為主,很少人會真正搬過去住,最終目的就是要獲利了結,以很多東協國家來台銷售的預售屋為例,不乏剛開闢的 新興重劃區,實際人口不足,買方都是無自住需求的投資客,將來若想轉賣,根本找不到買方接手,很容易陷入流動性不足、「賣不掉」的套牢危機,消費者不可不 慎。 (梁任瑋)想當海外包租公,防踩這些地雷

項目 地雷

銷售業者 ● 非法房仲業者、無不動產經紀人證照,業者若倒閉,消費者投訴無門● 魚目混珠,假冒大品牌公司名號對外銷售交易安全 ● 海外預售屋無履約保證● 國外不動產稅費未說明清楚

● 業者從中賺取差價

● 預售合約「紅單」(預售屋接待中心

使用的購屋預約單)交易

● 仲介收取過高服務費

政策法令 ● 外國人買屋稅率較高● 房屋產權類別、使用年限限制● 無法在當地直接取得貸款資料來源:消基會 整理:梁任瑋

 


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1 : GS(14)@2015-07-23 01:21:33

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