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金沙澳门第五、六地段工程将落成


http://www.yicai.com/news/2010/07/383277.html

威尼斯人澳门股份有限公司(下称“威尼斯人”)高级副总裁Mark Russell7月27日接受《第一财经日报》采访时表示,公司在澳门的第五、第六地段综合度假村工程已经重启,并将在2011年底落成开幕。
他表示,工程落成后,将增加6000个酒店房间。威尼斯人是金沙中国(1928.HK)的核心产业之一,现有3000个房间。

第五、第六地段工程计划兴建综合度假村,面积接近1330万平方尺,分三期建设的成本分别预计为约20亿、1.9亿和4.43亿美元,是金沙中国于 澳门路氹金光大道上的最大发展项目,也是赌王萧登艾德森(Sheldon G. Adelson)计划在澳门引入拉斯维加斯金光大道的宏大版块之一。

项目于2006年开始施工建设,不过受金融危机影响,曾一度停工,暂停时已经完成约65%的建筑工程。去年年底,金沙集团分拆澳门赌业即金沙中国于香港上市筹得资金31亿美元,并寻求总额达17.5亿美元的项目融资。

金沙中国的公开资料称“截至2009年年中,开发第五六段的工程建筑成本资本化金额约为17亿美元,另外若取得补充融资,预计一二期竣工将需要额外支付 22亿美元。”

Mark Russell称,公司认为该项目有助于推动澳门旅游的多元化,因此决定重启该项目。根据威尼斯人提供给记者的资料,资金主要来自17.5亿美元的项目融资和5亿美元的上市筹资。

金沙集团目前在澳门已经建成的运营产业除了威尼斯人度假村,还有澳门金沙、四季酒店和百利沙娱乐场等,都属于上市公司金沙中国。




金沙 澳門 第五 五、 、六 地段 工程 落成
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專業投資人手握數十億元房產 精選一線建商、挑地段的不敗心法

2011-2-28  TWM




原本從事家具買賣、代書工作的寶哥,從投資台中法拍屋、北屯區大坪數房子起家,目前專注台中七期豪宅,是手上擁有價值數十億元房產的專業投資人,他的購屋觀念與想法,值得探究。

撰文‧林心怡

一 身西裝筆挺、坐在台中七期豪宅一樓會客大廳裡,眼前的寶哥(化名),今年四十七歲,看起來頗有台中中小企業老闆的氣勢,細數他手握台中七期一線品牌、一線 路段豪宅的指標案,包括﹁聯聚怡和﹂、﹁寶輝花園廣場﹂等,都是總價上億元的當地指標性豪宅,每戶潛在獲利至少逾二至三成,手上長期持有的豪宅戶數,至少 超過十間。

﹁寶哥算是台中豪宅市場可以放個二、三年以上的長線投資人,因此投資報酬率也相對較為豐厚。﹂曾幫寶哥處理不少案子、有巢氏房屋 七期新光店店長蔡智豪如此形容。例如寶哥在二○○九年買下七期一戶二百多坪的﹁寶輝一品﹂,每坪僅四十幾萬元成交,目前開價五十八至六十萬元計算,帳面獲 利超過買入總價三成,若以付四成的貸款計算,獲利至少八○%。

不過隨著政府打房、台中豪宅市場漲幅趨緩,以及礙於當地豪宅新案僅能貸款六成五的限制,目前寶哥房市投資眼光放得更遠了,不但會找友人一同合資﹁團購﹂豪宅,且貸款成數僅三成左右,投資房市口袋深度可見一斑。

合 資﹁團購﹂抗打房 看好七期實力問起寶哥對台中未來房市的期待?只見他豪邁地說:﹁一旦台中七期的歌劇院完工,周邊豪宅可望有每坪百萬元的實力!﹂而從台中七期歌劇院周邊的 ﹁寶輝花園廣場﹂等每坪建案開價六十萬元來看,換句話說,若一三年台中七期具有國際級的地標歌劇院完工後,他相當看好周邊房價有四成的漲幅。

在 地段的選擇,寶哥自有一套﹁裁縫師理論﹂,﹁一件衣服要賣到好價錢,除了裁縫師的技術要好,好的布料也很重要,而好地段就是房子賣相好的最佳『布料』!﹂ 綜觀台中七期內豪宅區,寶哥最看好歌劇院特區周邊的建案,例如他所買的﹁獨秀﹂、﹁寶輝花園廣場﹂、﹁寶輝一品﹂等,都是歌劇院周邊標的。

﹁我們這邊不像台北市近二年房價漲翻天,能夠賺到總價二成的漲幅就要偷笑了,台中豪宅市場其實已經悶了好久了!﹂相對台北的高房價,寶哥認為未來七期仍有補漲空間。

其實在成為專業房市投資客之前,寶哥在高職畢業後,曾經當過家具銷售員,與友人合夥做代書工作。從小家中務農的他,家庭環境欠佳,因此想要致富的企圖心強烈,也正因代書的工作,常常接觸到房地產買賣訊息,也建立不少人脈以及生意上可以合作的﹁金主﹂。

﹁ 還記得我的第一間房子是在一九八九年、大約是二十五歲時買的,還是間位在台中北屯區,總價二五○萬元的便宜法拍屋!﹂寶哥笑著說,﹁當時買法拍屋不像現在 有銀行代墊機制,標到房子後,必須在一周內付清,所以從事代書工作建立的金主人脈,就派上用場了!﹂﹁但是金主借錢給你買房子,你還是得拿房子跟銀行貸款 還錢呀!﹂寶哥笑著說,跟大多數年輕人首購房子一樣,一開始那筆七十五萬元的頭期款,也是他努力工作、兼差,省吃儉用存下來的辛苦錢。

二年後,這戶房子以總價三一○萬元賣掉,加上工作所得,讓寶哥存下人生的第一桶金。二十八歲那年,寶哥累積了房地產的專業與人脈後,成為專業的房產投資人,而這戶三十八坪的﹁購屋初體驗﹂,卻是他截至目前為止購買坪數最小的房子。

專 買大坪數高總價 錢滾錢才有利潤沒投資台中七期豪宅前,寶哥就專門投資大坪數的房子,再做裝潢加工、隔間與重新包裝轉售,大概抓個每坪一.五萬元的裝潢成本,轉手賺個總價 三成左右,行情好時,賺四、五成的也不在少數。尤其在九二一大地震、SARS(嚴重急性呼吸道症候群)期間,撿了不少﹁物美價廉﹂房市好貨的寶哥,獲利更 是豐厚。

﹁例如我在SARS期間就曾以每坪五.六萬元,買下一戶一二○坪的房子,裝潢費只需花個一八○萬元,九個月後就以每坪十一萬元賣 出,獲利整整一倍!﹂寶哥笑著說,當時他專買大坪數的法拍屋、中古屋,除了熟悉市場行情,可以取得較低的購屋成本外,他還培養了一票做水電、木工的﹁固定 班底﹂, 而自己就扮演﹁設計師﹂的角色,省下聘請設計師的費用,﹁很幸運的是,我的審美觀還不錯,每次包裝後的房子再出手,總能賣到不錯的價錢。﹂就這樣,靠著中 古屋錢滾錢的投資,讓寶哥累積不少財富與置產的敏感度,也讓他提早嗅出了台中七期豪宅的商機。

○五年,寶哥開始投資高總價的七期豪宅市場,﹁就如同我先前說的觀念,要買高總價的房子,才有市場區隔,轉手才會有利潤嘛!﹂寶哥滔滔不絕地分享他的台中豪宅投資經。

﹁ 但投資台中豪宅跟北部不大一樣,除了地段要好,建商品牌很重要,而且台中房地產不像近兩年北市精華地段,一下子就漲這麼快,要以一、二年以上的投資眼光跟 心態,中長期持有,才不會賠了夫人又折兵。﹂搭上○五、○六年台中七期豪宅的上漲波,讓寶哥手上獲利七、八成的豪宅不在少數。

建商品牌加上 好地段 增值﹁差很大﹂﹁只是,對照近兩年台北市、新北市的豪宅飆漲,台中七期豪宅部分漲幅不過二成而已,不少台北下來,不懂得購買一線品牌建案的投資客,慘遭套 牢,甚至賠錢出場的大有人在。﹂與寶哥配合多年的蔡智豪如此形容,﹁也正因寶哥的眼光放得遠,懂得挑地段、買台中一線豪宅建商的產品,加上口袋夠深,總是 可以賺到二成獲利,從來沒看他賠過錢。﹂至於哪些才是台中當地認同的七期豪宅建商品牌?寶哥分析道,一線指標性建商有聯聚、寶輝、龍寶、精銳等,又或者總 太、惠宇、由鉅等,他舉例,○六年同樣是位在七期豪宅的﹁聯聚信義﹂與某上市公司推出的建案,每坪價位約在三十五萬元至三十八萬元左右,總價上億元的豪 宅。如今,聯聚建設一坪開價八十萬元,後者只有四十五萬元,品牌不同,價位就﹁差很大﹂,跟一般人認知的要買就要選擇上市櫃建商品牌有所不同。

展 望未來,寶哥認為,隨著台中土地價格上來,悶了好久的台中豪宅房價也會跟著動起來。﹁例如力麒建設之前在七期標每坪三百萬元土地,現在已經有人喊到三三○ 萬元了,這代表周邊尚未反映土地漲勢的房價,未來也有補漲空間。﹂寶哥指出,隨著第一季新豪宅案房價墊高,例如﹁國泰府會觀道﹂一坪開價四十七萬元至七十 萬元來看,將可望帶動周邊豪宅的比價效應,預計下半年是台中七期豪宅相對較好的進場點。

寶哥

出生:1964年

現職:專業房市投資人

投資資歷:20年

投資規模:數億元

擅長交易物件:法拍屋、大坪數住宅、豪宅

給薪水族的

幸福買屋建議

自住看房

房市想短線投資大賺機率不高,以自住的角度,幫下一位屋主考慮,慎選建商品牌、外觀、格局方正、採光良好、景觀、風水都要特別留意

仔細檢視

有些過度裝潢的房子,不是賣高過於市價,就是掩飾其缺點,尤其是中古屋,必須檢查是否有壁癌、漏水、海砂屋情形,以及通風與排水的問題

設定預算

先評估自己的購屋預算,先抓2成的自備款後,再精算每個月可以負擔的房貸金額,一般來說,最好不要超過總收入的一半

買屋三要

地段要好、交通要便利、生活機能要舒適,即使目前房價較高,遇到短線修正後,長線仍有走強的空間

打敗高房價的

達人不敗心法

購屋須慎選建商,長線獲利價差大選擇戶數少,約85戶以內,管理品質較佳購屋不要過度裝潢,毛胚屋做基本裝修,每坪控制在6萬元,做裝潢屋每坪控制在15萬元左右,轉手較有利潤只買好地段、周邊有題材的房子

未來房市看法

看多台中7期未來2年多頭走勢,2013年歌劇院特區周邊一旦完工,周邊豪宅價格每坪有百萬元的實力,有4成的補漲空間,惟投資台中7期豪宅,必須有長線投資的耐心與眼光,否則不容易賺錢。

林心怡


專業 投資 人手 握數 數十 十億 億元 房產 精選 一線 建商 、挑 地段 不敗 心法
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坐擁燙金地段百億資產的全額交割股 高興昌大股東國票金挑戰呂家經營權

2011-9-5  TWM




南部鋼鐵鉅子高興昌呂家即將面臨 史上最嚴厲的經營權挑戰。但大戰尚未正式開打,高興昌已在去年十一月被打入全額交割、甚至爆發出售資產爭議;這個比中鋼還要老字號的鋼鐵廠怎麼了?

撰 文‧劉俞青

再過一個月不到,高興昌這家四十五年老字號的鋼鐵廠,即將面臨最嚴厲挑戰。因為九月二十七日的股東會,另一大股東國票金將強烈主 張股東權益,直接挑戰這幾年經營不善、甚至被打入全額交割股的董事長呂泰榮家族股權。

儘管鋼鐵本業虧損連連,但高興昌名下擁有好幾筆高雄市 區燙金地段的土地資產,粗估市價逼近百億元,開發價值更遠高於此,而這正是引發這場經營權大戰的爆點。

也因此,之前市場已經傳出許多潛在買 家,都是直衝著這幾筆土地資產而來。但直到最後一刻,這些買家並未如傳言浮上檯面,決定仍由大股東國票金作為「代表」,打完這場仗。主要的原因,就是因為 呂家在高雄仍擁有龐大勢力,例如除了高興昌名下資產,據了解,呂家個人在高雄也還有不少土地資產等待開發,將來可能都還有合作空間,因此,非不得已,誰都 不願意站上第一線來得罪呂家。

外患 國票金強勢逼宮

但國票金也表示,礙於︽金控法︾對於轉投資事業僅限金融 相關事業的規定,一定會恪守兩策略:一是這次高興昌的董監改選,將以旗下「國票創投」作為法人代表,以遵守《金控法》第三十六條規定;二是一旦獲得多數股 東支持,不會接手經營,會立刻出售。

國票金的聲明已隱約透露,背後似乎已有買家展現高度意願,等著國票金開價,要從國票金手上買下高興昌的 股權,包括國票金大股東旺旺集團蔡衍明、京城建設蔡天贊、興富發建設鄭欽天、國揚建設侯西峰等,據悉都名列買家行列。

而為了九月這場史上最 嚴峻的股東會,呂家當然不敢大意。根據了解,雙方都已經備妥委託書大戰,呂家已經找好﹁委託書大王﹂張永祥,而國票金則端出官股大股東當做盾牌,表示國票 金的官股股東也認為應該伸張股東權益,兩邊的戰火一觸即發。

而攤開高興昌的股東名冊,如果扣除呂家與國票金這兩大股東合計超過七成五的股權 之後,籌碼其實非常穩定,持有一千張以上的股東只有二十三位,五百張以上也不超過五十位,因此市場人士表示,「這家公司其實沒有所謂委託書大戰,因為勝負 已定,如果沒有意外,呂家應會取得優勢。」目前高興昌董事會共有九董三監,但○八年的改選時,由於國票金對高興昌的股票尚未全部追回,因此董事會席次稍嫌 弱勢,因此在九月改選前的現任董事會中,國票金只占有二董一監。

但值得注意的是,目前國票金指派在高興昌的一席監察人,為台灣︽證交法︾第 一把交椅的大律師陳錦旋,陳錦旋被稱為「全台灣最會開股東會的律師」,國票金是否利用在法律上的優勢扭轉全局,得等到股東會上才會見真章。

但 確定的是,這次改選之後,國票金席次一定會增加,只是增加一席或二席?或是一舉在董事會取得過半席次?尚在未定之天,但無論如何,未來國票金在董事會上的 發言音量肯定會提高。

事實上,曾經是南台灣喊水會結凍的高興昌鋼鐵呂家,會演變到今日面臨經營權危機,其來有自。

高興昌鋼鐵 是台灣第一家單軋鋼鐵廠,全盛時期的呂家,事業版圖還跨足航運、土地開發,甚至連佳麗寶化妝品的台灣總代理,也是呂泰榮的伯父呂名傳所拿下。

到 了第二代接班,高興昌確定由呂泰榮接掌,而台灣佳麗寶化妝品則在更早即由呂名傳的兒子呂恩政負責,一切都算平靜。

但一個突如其來的轉折,卻 可能扭轉高興昌的未來。

一九九五年爆發國票案,主角楊瑞仁拿著盜竊來的資金在公開市場炒作高興昌股票,後來部分資金追回,總共償還給國票金 三二.六%的高興昌股票,每股成本九.五元。

但這場看似毫無瓜葛的金融犯罪之後,高興昌從此無端出現了另一位大股東——國票金,而且持股不 低,直逼呂家的四成持股。

內憂 出售資產惹爭議

偏偏同一時間,高興昌的本業越來越壞,給了外來者最好的機 會。從○八年至今,高興昌連年虧損,從前年起甚至連毛利率都是負數,高興昌的經營幾乎陷入創立四十五年來最慘澹的狀況。

公司績效不彰,對高 興昌的負面評價也開始在南部鋼鐵業流傳。高興昌之所以大幅虧損,固然與大環境有關,但也有人直言,呂泰榮認真經營政商關係,遠勝過本業經營,或許也是高興 昌績效不振的原因之一。

例如後來扁案爆發,證實吳淑珍就是透過前中鋼董事長林文淵找上呂泰榮的姊姊呂和霖當作人頭,出面買下寶徠花園廣場的 豪宅,呂泰榮的政商人脈可見一斑。

但無論如何,高興昌的本業不彰是事實,去年十一月,因為每股淨值不到五元,這家老字號的鋼鐵廠甚至被打入 全額交割股之列,更引爆許多股東不滿。

為此,高興昌不是沒有努力,根據高興昌發言人林子惠說法,為了拯救委靡的本業,高興昌這幾年陸續出售 轉投資、土地資產,都是為了讓淨值提升。

但這些出售資產的作為卻也引來更多爭議。例如去年十一月公司出售協昌興股票,從原本持股七六.四 六%降為四五.七九%,買方是自然人「周凱芬」。

周凱芬是誰?她是已故的東南水泥董事長陳敏賢的夫人,呂泰榮是陳敏賢生前最麻吉的好友,難 免引來瓜田李下之嫌。

又例如更早之前,幾筆出售土地資產的買賣,公司似乎也都有賤賣之嫌。例如前年公司出售青海段九十四地號的土地共一二四 六坪,僅以每坪二十六萬元成交,確實與市價至少每坪五十萬元的行情,有顯著落差。

儘管爭議不斷,讓九月二十七日即將上場的董監改選因此張力 十足,但對呂泰榮而言,與當年的家族風光相比,如今被打入全額交割、甚至面臨經營權岌岌可危的難堪場面,一家近五十年老店落得如此下場,恐怕董監改選還未 開打,已經是全盤皆輸。

每況愈下

高興昌近三年獲利狀況 單位:億元基金名稱 97 98 99 100/1Q 營收 114.03 64.69 68.89 15.46 營業利益 6.87 -4.86 -2.64 -0.23 稅後淨利 -1.57 -4.20 -7.96 -0.87 每股純益(元) -0.41 -1.08 -2.01 -0.21

出售資產力挽狂瀾

高 興昌近年出售土地資產狀況時間 地段地號 坪數 成交金額(億元)96/7 高雄市青海段61、63號 3008 8.57 98/3 高雄市青海段94號 1246 3.24 98/10 高雄市青海段176號 424 2.47

 


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Soho中國商業地段取勝 股壇老兵鍾記

http://blog.yahoo.com/_W7IRY52UUXB7Z6MXPPNXD2UOR4/articles/140434/index

 

在香港經營房地產開發的老行專會說:「投資房地產,最重要的三點是地段、地段、地段。」優越的地段保證了物業的升值潛力和抗跌能力,深受投資者和用家歡迎。

 

 

 

眾多內房股中,我認為Soho中國(410.HK)在買地的時候,最能堅守優越地段的原則,所以她的土地儲備(共兩百四十萬平米)只集中在兩個一線城市------北京和上海。更重要是,她現時開發的項目(五個在北京、九個在上海)全部都是位於城市最核心的地段,例如:北京的項目大部份集中在三環內,而上海的項目處於南京西路、外灘、復興路、虹橋交通樞紐、浦東世紀大道等。

 

 

 

除了優越的地段外,我認為Soho中國的競爭優勢主要有以下幾點:

 

 

 

-    主營商業地產(包括商鋪和辦公樓),不做住宅物業,不受政府打壓住宅房價措施的影響。

 

-    由於公司的出色品牌和物業設計,項目很受客戶的歡迎,項目推出后,都能夠於短期內售出,而且均價高達每平米六萬元人民幣,毛利率超過50%

 

-    高資產周轉率。公司採取貨如輪轉的方式經營,不會大量團地。

 

-    良好的財務管理,公司持有凈現金超過四十億元人民幣(20116月)。

 

-    有領導才能的管理層。我認為大股東兼創辦人潘石屹和張欣兩夫妻是最佳的拍檔。

 

 

估值方面,現價是賬面凈資產值(每股Rmb3.93)的1.1倍,股息率大概5%,估值合理。如果她的股價跟其他的內房股下跌的時候,我會考慮低價買入她的股票,作中線投資。


Soho 中國 商業 地段 取勝 股壇 老兵 鍾記
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迪卡儂 鐵皮屋翻身黃金地段旗艦店 躲在台灣小巷內做生意的法國大企業

2012-6-18  TCW




歐洲最大、全球第二大的運動用品零售商「迪卡儂」,二十年前來台,屈居巷內鐵皮屋做生意,搭上自行車風潮以來的近幾年,業績讓法國總部驚豔,決定來台開旗艦店。

撰文.攝影‧林麗娟

緊鄰台中八期Costco(好市多)大賣場、大墩南路占地一.八公頃的「迪卡儂」台中旗艦店最近開始試營運,很多人注意到了白底藍字招牌、大門口旁有籃球場、草地上展示著帳篷的這家「新的」大賣場。

路過者不免好奇,迪卡儂是賣什麼的?但部分對它有點熟悉感的民眾卻懷疑地問「它還在呀?」其實,迪卡儂不新,二十年來它一直不聲張地窩在附近的永春東路巷內,鴨子划水般地經營著,只有「內行人」才知道。

當很多人以為迪卡儂這隻鴨子划水二十年划到腳軟、測試台灣市場水溫試到水涼的時候,「Bomb!」它卻以前所未有的大動作空降到八期黃金地段,六月十五日台灣首家旗艦店更將正式開幕。

窩在巷內二十年 低調運作躲在台灣巷子做生意的迪卡儂是來自法國、歐洲最大、全球第二大的運動用品零售商,僅次於adidas(愛迪達),全球有五九五家門市、二十一家生產基地,員工五萬多人,年營收高達二千八百億元。

迪卡儂從巷內鐵皮屋大翻身到開出一.八公頃的旗艦店,是段「變形金剛」傳奇。

迪卡儂台灣區總裁紀杰夫(Jean-Francois Guislain),開幕前接受︽今周刊︾專訪,他回想三年前,法國總部說服他:「台灣小小的,但很厲害,Apple iPhone、可口可樂沒有它,生產不了,現在Google都要跑去蓋亞洲雲端運算資料中心了,你趕快去,把旗艦店開得像家樂福那麼大!」於是,單身的 他,拎著一大箱行李從法國飛到台灣。

紀杰夫並不是迪卡儂第一任台灣區總裁。一九九○年,迪卡儂衝著台灣「腳踏車王國」產值占世界一半,選擇落腳台中,成立「台灣採購中心」,每年在台採購金額 高達三十七億元;一九九五年,就在鐵皮屋蓋的倉儲間,開起門市,低調運作,只對社區發DM宣傳,靠著附近居民、老外愛用者的口碑帶進新顧客。踏板零件商鋐 光實業董事長林文華說,迪卡儂入駐台中的前十年,光單車就占門市一半的營業項目。

減碳風推波助瀾 政策翻轉迪卡儂在台灣以採購為主、零售為輔的經營模式,在○八年政策大轉彎。

○七年,七十三歲的自行車龍頭廠、巨大集團董事長劉金標說:「現在不做,以後做不了!」隨即身體力行,以十五天完成九七三公里的自行車環台壯遊,掀起了台灣騎自行車風潮;○八年,油價高居不下,在節能減碳聲中,更推波助瀾這股風潮。

○八年,迪卡儂門市做出五千二百萬元業績,讓法國總部驚豔。紀杰夫回憶,當全球總裁Yves Claude在法國總部會議中,看到台中這家七十坪小店竟然創下年營收五千二百萬元的報表,像被打了一劑強心針,態度一八○度大轉變,決定來台開旗艦店。

對○六年九月宣布自美國市場撤退的迪卡儂來說,總裁Yves Claude的新指示令人雀躍,這是迪卡儂○三年在中國上海開設亞洲第一家分店後,其在亞洲大展身手的下一個舞台。

迪卡儂總部砸十億元,來台開旗艦店,旗艦店經理傅久霖看著高達一千五百坪賣場面積,員工由原來的六名擴增至六十多人,感慨地說,六年前他是應徵自行車設計 師,不料被勸服出任懸缺已久的外場店長,那時他心裡還暗想:「不過就這麼一座鐵皮屋,也堅持要有適任的人當店長嗎?上門的消費者又不多,僱個工讀生也可以 賣啊!」接任後,他甚至曾經擔心會不會哪天發不出薪水或放無薪假?

紀杰夫很幸運的,沒有經歷迪卡儂來台草創開店的過程, 六月一日旗艦店開始試賣後不到十天,就已累計逾五千人次消費,比法國總部預期的還好,讓他吃下一顆定心丸。

紀杰夫強調,迪卡儂自有產品占九成,結合大量採購壓低成本的優勢,能提供消費者實惠的零售價,拉大與其他國際明星級高價品牌、中小型休閒用品連鎖店的差異化,像獨家的二秒鐘開張式帳篷、自行圖文設計轉印T恤等產品,都是在地化的商品。

迪卡儂的老主顧許美卿認為,迪卡儂旗艦店迎合台灣消費習性,消費免會員卡,累積紅利點數後可兌換高爾夫等運動課程,是新奇賣點,賣場內設有羽毛球、籃球、高球推桿果嶺、帳篷等體驗場地,大人血拼,小孩也不無聊。

迪卡儂從鐵皮屋到量販大店,這一步走了二十年,當初中部的「腳踏車王國」產業實力,吸引迪卡儂來台設採購中心,現在看好台灣市場,設立旗艦店。迪卡儂會引爆怎樣的商機與風潮,值得觀察。

Decathlon迪卡儂成立時間:1976年,隸屬於Oxylane集團負責人:Yves Claude 年營收額:約新台幣2800億元主要業務:運動用品設計、品牌打造,以及運動用品生產的通路商、零售商

全球門市:595家

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容積移轉藏玄機 黃金地段變身鑽石地段 潤泰天價拿下黑松土地的背後盤算

2012-10-08  TWM




九月底,潤泰新以每坪將近六一○萬元的天價標下黑松位於微風廣場旁的千坪土地,引起外界譁然,到底潤泰私下打的是什麼算盤?這筆交易真是買貴了嗎?

撰文‧李建興、梁任瑋

眾所矚目的黑松微風停車場一三四五坪土地,潤泰創新在九月二十八日以八十一.九九億元的價格標下,每坪單價高達六○九.六萬元,創下住三土地(微風停車場 土地使用分區為住三)的歷史新高,而且足足比底價五十七.八八億元高出四一.六五%;潤泰手筆之大令人咋舌,也為沉寂許久的台北房市,投下了一顆震撼彈。

只是許多人不解,何以潤泰會在政府積極打房、土地建築融資不易,甚至房價盤整修正之際等利空因素下,還以極高的天價買下這筆土地?

另外,這次市場上推算潤泰的建案成本,普遍以黑松土地的容積率只有二二五%來計算,因而推估潤泰推案價須站上一九○萬元以上才能回本,但若以目前微風周邊預售案成交價皆未超過每坪二百萬元的情況來看,這似乎會是件「賠本生意」!

看似虧錢實則划算的投資

然而,潤泰這樁看似虧錢的買賣,地產界專業人士卻一致認為這是一門「划算的投資」。「很多人都忽略黑松土地所擁有的『容積移轉』隱藏價值!」宏大不動產估價師事務所執行長郭國任,一語道破了外界錯估黑松土地容積率的狀況。

他解析,由於黑松土地位在捷運忠孝復興站五百公尺內,根據北市府規定,對於捷運站周遭五百公尺內的開發案,可適用容積移轉辦法(對於移出容積和接受容積的 土地,都有條件規定),也就是假使潤泰手上握有來自其他土地的容積移轉額度,可以轉至黑松土地使用,未來就可蓋更多樓層來銷售。

國內使用容積移轉降低土地成本的知名案例包括信義計畫區的「皇翔御琚」、「亞太會館」,就因受惠於容積移轉,而分別多了二五.二五%與四○%容積率。換言之,目前手上握有容積移轉額度的潤泰,一旦將其他土地的容積移轉給黑松土地使用,將會大幅提升該案投資價值。

郭國任精算,依現況規定,黑松土地一經容積移轉,容積率可再增加五成。

所以,若潤泰操作得宜,可將原本僅有二二五%的容積率,提升至三三七.五%,也就是原本每坪只可蓋二.二五坪樓地板面積的土地,後來可加蓋到三.三七五坪 樓地板面積;另外再加上未計入法定容積範圍,但仍可進行銷售的樓地板面積。例如大小公設、地下室、停車場,及每坪二十六萬元的造價,潤泰建案成本其實只有 一三五.四六萬元,與這次市場上認知的一九○萬元有極大的落差。

另外,就算再加上市場上普遍忽略掉的每坪容積移轉成本十三萬元,以及一五%的管銷、利息費用,實際上,潤泰未來推案每坪至少要賣一七○.七萬元才能夠回 本,這也還是低於一九○萬元。郭國任進一步推算,以目前建商推案獲利會抓一五%利潤,因此推估未來潤泰每坪開價應該會在一九六萬元以上。

「潤泰的算盤,別的建商也會打,這也就是何以黑松微風案有多家建商爭相競逐的原因了!」據透露,此次投標者除了潤泰之外,還包括皇翔、富邦、微風廖家、基泰、豐泰地產等多家業者。

世邦魏理仕台灣分公司總經理林俊銘表示,這次每一筆競標價格的差距在千萬元以內,約僅五%的價差,甚至第二高標出價為八十一億元,與潤泰的出價更只差了一%,顯見這塊地以每坪六百萬元得標是建商認同的合理價格。

消費者是否買單才是關鍵

另外,潤泰願意出高價買黑松土地,也與台北市土地資源稀少,奇貨可居有關。住商不動產企研室主任徐佳馨就比喻,土地就像建商的原料,沒有原料就不可能有產 品和業績,因此,建商在大台北地區搶地已成常態。例如以往宣稱只看五百坪以上土地的昇陽建設,礙於土地難尋,尺度就放寬至二、三百坪了。

郭國任表示,潤泰這次出手搶標的價格是「刀口價」,但這塊地如果是其他小建商得標,可能無法塑造高房價;不過,潤泰品牌知名度強,加上基地條件夠漂亮,隔 壁又緊鄰微風廣場支撐生活機能,若引進國際建築團隊規畫先建後售,四年後以精品豪宅推出,房價站上每坪二百萬元不成問題。

郭國任指出,黑松土地創住三最高價,主要是產權單純,格局方整的素地,其他產權複雜的都更土地,想喊天價但不見得會有人買單。

但仍有業者對於目前房市景氣低迷,尤其黑松土地鄰高架橋旁,該區開價與實際成交行情有差距,潤泰能否在黑松土地案獲利,持保留態度。

對於黑松土地的規畫與推案的房價,潤泰創新董事長簡滄圳在接受本刊記者查證時指出,「目前產品未定,所以也不會有定價。」不過,潤泰近年推出幾個建案,皆 已成功刷新區域高價;如萬花園、萬囍等建案成交價創萬華地區的歷史新高。而目前興建中,位於松山的「松濤苑」更喊出每坪三百萬元以上天價,顯見潤泰對於買 下黑松土地,早已老神在在,但結局如何,就看消費者買不買單了。

黑松土地

地點:台北市市民大道四段、八德路二段366巷口

面積:1345坪

得標者:潤泰創新

得標總價:81.9999億元得標單價:每坪609.6萬元使用分區:住三、住三之二

容積率:225%

建商大幅降低土地成本的利器近年來,常可聽到土地標售創新高的消息,許多人都誤以為建商的土地成本很高,但其實不然,主要是因為這沒有把公設、虛坪等面積 計算進去,而這些所謂的「大公」、「小公」、地下室、停車場??等都不算在容積,卻都可出售獲利,最重要的是,建商還可以運用「容積移轉」或「容積獎勵」 增加容積率,讓原建物得以多蓋一些樓層,如此一來就可大幅降低土地成本。

所謂「容積移轉」即在政府規定條件下,建商若參與一些有容積移轉條件的案子,如面臨老舊的歷史建築、開放空間、農地或政府規範之特殊用途土地,可以將上述 未用盡的容積率部分或全部移轉至另一宗可建築土地使用,例如宏普建設用一億多元買下嘉新水泥在台北市新生南路上清真寺的容積,移轉到大直重劃區推出的建案 使用等。

至於「容積獎勵」也就是政府因都市發展或政策性考量,而容許某些在獎勵範圍內的土地,可依獎勵的幅度擴增容積率,如部分區域容積得以加碼3成,也就是原先 住三的土地容積僅為225%,經獎勵後,就變為292.5%,即原先1坪土地只能蓋2.25坪,後來可以蓋到2.925坪,將大幅提升建商可銷售的面積或 戶數。 (李建興)

 
容積 移轉 玄機 黃金 地段 變身 鑽石 潤泰 天價 拿下 黑松 土地 背後 盤算
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《燙金地段》彭淮南、施振榮都愛住這裡 人潮、都更、名校加持 各路人馬砸巨資卡位

2014-03-10  TWM  
 

 

梁任瑋

含金量超高的台北市永康街,近年房地產身價也跟著水漲船高,不僅全台最貴的店王在此成交,連全台最貴的老公寓也隱身於此,一條小小的街道,為何有辦法同時拿下住宅與商店身價雙冠王?

撰文‧梁任瑋

近年來因國外觀光客彙集而聲名遠播的台北市永康街,生活機能方便,又充滿濃厚人文氛圍,雖然躍上媒體版面的消息,大多是店麵價格創新高,其實區域內居住的名人同樣大有來頭,包括央行總裁彭淮南、台北市長擬參選人柯文哲、宏碁創辦人施振榮、藝人蔡琴、胡因夢、媒體人陳鳳馨,以及已故烹飪名師傅培梅與她的女兒程安琪等,皆是當地老住戶。

不同於台北市其他兩大商圈「忠孝東路四段」、「西門町」,永康商圈是典型的住商混合區,但相對於幾年前因住商對立議題而鬧得沸沸揚揚的師大商圈,這裡的住商關係顯得融洽許多,更增添其獨特色彩。

人潮帶錢潮!

鎖定三角窗店面,一坪破千萬不手軟《今週刊》調查,永康街不動產大致被兩種地主掌握,第一種是長期持有的店面投資者,像信義路二段的紅櫻花食品與永康公園內的回留素食餐廳,就是由置產客黃振榮十一年前趁房地產低檔購買,不過,持有最多者,還是台北市永康國際商圈協進會理事長李慶隆,包括在永康街上的髮廊、比利時咖啡廳、麗水街上的晧雅生活館、全聯福利中心與信義路上的一之軒麵包店都是他的,而且全部是「三角窗」。

從李慶隆的置產手法,不難看出他獨鍾「三角窗」的投資偏好,形容「走進永康街就可聞到鈔票味道」的他認為,三角窗兩面臨路,廣告效益大,人潮彙集的能力較強,即使房價相對較高,但只要大趨勢不變,買了就會賺。

李慶隆買店面之前,一定都會先向區域消息集散中心——里長「拜碼頭」,從中瞭解賣家缺不缺錢、急不急著賣,作為日後與屋主談判的參考。尤其他這十五年來深耕永康商圈,對於每家店家的情況瞭若指掌,使他比別人擁有更多店面買賣的訊息。

含金量超高的永康街,年產值將近一五○億元,當地不動產市場也因商家生意暢旺,身價跟著水漲船高。一年前,位於名店「冰館」隔壁一間只有一.六八坪的「無骨夢幻鹹酥雞」店舖,悄悄以總價二七六○萬元轉手,換算每坪高達一六四三萬元,價格之高令人咋舌,堪稱「全台最貴店面王」。

此外,這裡許多知名的店家本身也是地主,例如以芒果冰聞名的前冰館舊址,二○一二年,美而美連鎖餐飲集團董事長賴瑞麟以每坪一千餘萬元向王姓屋主買下這間店面,並以「思慕昔」品牌經營芒果冰;去年底,他又出手買下麗水街前芒果皇帝店面,賴瑞麟企圖搶下永康街芒果冰霸主地位的心態,不言可喻。

都更效應夯!

建商紛紛插旗養地,小面積推案也熱賣除了店面搶手外,永康街住宅背後所隱含的長期價值同樣驚人,因此,永康街第二種地主,則是以土地開發為目的的建商。

「幾年前,還可以透過投標國有地取得土地,但隨著政府禁賣土地後,建商多半是透過一戶戶買下店面等待都市更新。」一位上市建設公司土地開發人員指出,幾乎叫得出名字的建商都曾經在永康街插旗土地,只不過面積都在一百坪以下,需要長時間養地擴大範圍。

房地產業者指出,永康街因為地點夠好,即使是小面積推案,也有塑造百萬房價的條件,光是區域換屋族,就可以有效去化。所以連三重幫宏盛建設早在二○○六年就率先卡位,取得信義路二段與連雲街巷弄的土地,這塊面積總共只有二一四坪的土地,因為插旗早,每坪取得成本僅二五六萬元,雖然至今尚未有開發動靜,但未來推案獲利相當可觀。

去年十二月,泛大同集團的上市公司新美齊,也以每坪六五二萬元,向中工買下信義路二段的土地,換算這七年來,永康商圈土地漲幅高達一五五%;此外,璞園建築團隊旗下的璞石建設,也在信義路二段鼎泰豐旁興建住宅大樓,不動產估價師預估,完工後每坪房價上看二百萬元。

永康商圈一地難求,根據內政部實價登錄統計,永康街十七巷內有一戶四十五年老公寓,每坪已出現一一○萬元的成交行情,可說是台北市最貴老公寓的地段,光是八千萬至一億元以上的住家戶數,就高達六百戶。

「現在永康街的老公寓,一戶至少要四千萬元以上。」永康裡里長黃學貴說,○二年九月到○三年六月SARS︵嚴重急性呼吸道症候群︶結束之前,是永康街房地產價格最低迷的時候,當時永康街二巷的四樓公寓,只賣八五○萬元,現在有買方開價四千萬元,屋主還不賣。

明星學區多!

雙語教學虎媽最愛,老公寓照樣搶手都更效應之外,明星學區的推波助瀾,也是永康街房價居高不下的主因。台北市最熱門的明星學校新生國小與金華國小,學區的範圍,剛好坐落在永康街商圈內的整個永康裡與福住裡,學區內周邊房價已達到每坪一○七萬元,平均單價甚至比大安區平均每坪九十一.六萬元還高,價差將近一成。

持續成長的人流,讓永康街成為連鎖服務業的一級戰區,永康街與信義路交叉的最精華兩個三角窗,原本被聖瑪莉麵包、Mister Donut甜甜圈佔據,但隨著租金不斷上漲,幾年前Mister Donut退租後,已轉由毛利更高的服飾業者進駐。

永慶房屋東門店店長劉錦峰說,永康街店面釋出量少,許多老店面多半都是子女繼承取得,所有權人分屬四、五人,像永康公園對面的沁園茶莊、小胖花藝,目前是郭氏五兄弟持有,正待價而沽找買主。

「永康街的三角窗,永遠都是市場上最搶手、租金最好的位置。」劉錦峰表示, 台灣房地產景氣不確定性,雖因國際政經因素與政府政策而攀升,但在「人潮等於錢潮、稀少性等於保值」的考量下,看來只會更凸顯永康商圈店面與住宅的價值!

永康街四大店面王,坐擁多處三角窗

賴瑞麟

思慕昔芒果冰

地址:永康街15號

坪數:4坪

前芒果皇帝

地址:麗水街16號

坪數:25坪

黃振榮

紅櫻花食品

地址:信義路二段

坪數:35坪

回留素食餐廳

地址:永康街31巷

坪數:30坪

郭氏五兄弟

沁園

地址:永康街10-1號

坪數:23坪

小胖花藝

地址:永康街10-2號

坪數:24坪

李慶隆

全聯福利中心

地址:永康街7巷

坪數:110坪

Panos Cafe

地址:永康街13巷

坪數:60坪

AVEDA

地址:永康街31-1號

坪數:62坪

晧雅生活館

地址:麗水街8號

坪數:27坪

一之軒食品

地址:信義路二段226號

坪數:34坪

永康街三大租金王出列!

屈臣氏整棟

地址:永康街2號

月租金:120萬元

成交金額:6.8億元

高記整棟

地址:永康街1號

月租金:140萬元

成交金額:5.2億元

LORANZO ROMANZA

服飾整棟

地址:信義路二段188號

月租金:65萬元

成交金額:屋主自有

燙金 地段 淮南 施振榮 都愛 愛住 這裡 人潮 、都 都更 更、 名校 加持 各路 人馬 巨資 卡位
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地段 地段 還是地段?倫敦黃金區域房價4年來首次下跌

來源: http://wallstreetcn.com/node/211458

neverlandentrancebon

因物業稅和選舉局勢不明朗讓部分投資者推遲了買樓的計劃,倫敦黃金區域房價4年來首次環比下跌。

曾經,人們認為由於倫敦黃金地區的稀缺性,這些豪宅的價格永遠不會下跌。

包括Chelsea和Mayfair在內的13個社區被房產公司Knight Frank LLP定義為倫敦黃金核心區。11月,這13個社區的房價自2010年10月來首次下降。

倫敦豪宅市場自2009年來漲幅一直快於其它英國地區。現在,倫敦房價正開始失去上漲的動力。如果反對黨贏得選舉,其將對200萬英鎊以上的房產收取年度稅收,預計每年將收取12億英鎊的稅。

Knight Frank倫敦住宅研究主管Tom Bill表示,

很難將房價下跌的理由排序。不過,房價下跌似乎受到了英國選舉、房產稅以及對非居民征收資本利得稅的影響。

11月,倫敦黃金區的房價同比增速放緩至6.1%,低於今年6月8.1%的高峰。同期,英國全國的房價同比上漲8.5%。

來自亞洲、中東和俄羅斯的買家曾經一度推升倫敦中心區的房價,現在,這些買家正受到英鎊升值和資本利得稅的影響。今年,英鎊對10國貨幣上漲3.8%。

從數年前開始,倫敦本地居民因不堪過高的房價,已展開了一場名為“逃離倫敦”的運動,越來越多的英國人開始搬離倫敦,而全球的富人則買下了倫敦的豪宅,作為提供安全高收益的資產。因為其稀缺性,國際大都市的中心城區一度成為避險投資者眼中的“香餑餑”。

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地段 還是 倫敦 黃金 區域 房價 年來 首次 下跌
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土壤液化震撼 選地段不如挑建商 你家安全嗎?房屋體檢指南公開

2016-02-22  TCW

南部震災衝擊全台房市,民眾買房觀念跟著變,投資需求銳減、新成屋比中古屋受青睞,住宅安全成為首要考量。

小年夜的高雄美濃地震重創南台灣,震碎了上百個家庭的天倫美夢,對台灣房市也帶來衝擊。

去年以來,房地產交易冷清,今年初受到房地合一稅上路與總統大選等利空消息衝擊,房市價量雙跌。根據內政部與各縣市地政局統計,今年一月七大都會區平均房價月跌幅將近五%、交易量則萎縮七%;其中,台北市價格跌最深,月跌幅逾一成,而中南部則普遍交易量縮減,以高雄量縮逾一成最劇。

二月初的大地震,對台灣房市價量發展猶如雪上加霜。天時地利不動產總經理張欣民表示,近兩年房地產景氣低迷,強震直接衝擊民眾購屋信心,未來購屋族買房腳步將更為遲緩,預估近期看屋人潮將減少兩成,觀望期至少拉長半個月至一個月,受挫較深的南部,猶豫時間將比北部更長。

北市土壤液化區

信義、大安入列,十六處警戒行政院日前宣布,將在一個月內公布全台土壤液化潛勢區。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉認為,資訊揭露後,各地的房價區域表現將有更明顯的落差。

根據北市府工務局二〇〇二年委託國家地震工程研究中心、中華地理資訊學會調查資料,台北市共有十六處土壤中高度液化區,中山、信義、大安、北投、上林區內,都有高度液化的風險。受災慘重的台南市,據國家災害防救科技中心統計,現有一百二十三件危樓,包含安南區、北區、中西區等二十三區被列入土壤液化潛勢區。

政大地政系教授張金鶚認為,自二〇〇九年,全台房地產價格飆漲,民眾買房重視房價升值效應,但地震之後,對居家安全將更為重視。他預估土壤液化潛勢區、危樓地區的降價幅度,將比其他區域顯著,議價空間至少多出一成到兩成。

房市四大質變

民眾更重安全、高品質房屋變搶手房地產業者普遍認為,未來兩年,台灣房價向下盤整已是趨勢。這場地震,對房市最大的影響將是購屋者的質變。

把時間拉回到一九九九年,當時九二一大地震重創台灣,震央所在的中部地區,房市景氣直墜谷底。根據學者彭建文、張金鶚<九二一地震對房地產市場的衝擊分析>的研究指出,震後房市量縮,直到三個月後,買氣才回復震前四成到六成。

更重要的是,市場產生四大質變:第一是投資需求銳減;第二,不敢、不想買房的民眾暴增,大舉轉向租市;第三,民眾更重視住宅安全,高價、高品質的住宅更搶手;第四,新成屋比中古屋受青睞。

對於近來民眾擔憂的土壤液化,房地產業者齊聲表示:「王程技術可以克服」,認為維冠大樓倒塌主因建商施工品質出問題,未來,購屋族選房標準,將從以往只重視價格,趨向慎選建商品牌。

華固建設總經理洪嘉昇分

析,營建業者在蓋屋前,須做好地質鑽探與結構計算,才能依照當地環境,規畫最佳的建築工法與搭配建材。將基樁打深王岩盤,或灌漿改良地盤等工法,都可加強建物的耐震功能。

重大災害之後,民眾對於人身安全會更加重視。九二一地震後,建築結構法規逐年趨嚴調整,例如耐震標準從五級提高至七級,二〇〇二年三三一地震之後,規定更趨嚴格。洪嘉昇建議,民眾購屋以新成屋,或十年左右的中古屋為優先選擇,並避開一案建商,或子公司眾多的業者,避免發生問題時,責任歸屬難以釐清。

海悅國際總經理王俊傑表示,目前大台北地區都市更新速度緩慢,但老舊住宅至少七成以上,例如萬華、中山區等地,住宅品質堪憂,預估受台南地震影響,將提升民眾都更意願與執行速度,「今年將是都更啟動的契機。」地震之後,人心惶惶,台灣建築安全履歷協會理事長、結構技師戴雲發建議,已經擁房的民眾,可以先從自家住宅外觀、內部檢查起,倘若發現主要結構,例如二十公分以上的剪力牆出現斜四十五度或交叉裂縫,應盡快找專業結構技師檢驗。若是窗角、陽台牆等非主要結構的細微裂縫,因不直接影響居家安全,自行修復即可(詳見表)。

過去長達十年的房市榮景,在一次強震之後,再次受創,但也帶來契機。以往,買房重視地段、講求增值;未來,房屋安全品質觀念的提升,可促使整體房地產和都市規畫朝良性發展。

撰文者王柔雅

土壤 液化 震撼 地段 不如 建商 你家 安全 房屋 體檢 指南 公開
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呂錫文被提起公訴,曾在北京黃金地段低價購買5套房

25日從最高檢網站獲悉,近日,浙江省、吉林省檢察機關依法對中共北京市委原副書記呂錫文涉嫌受賄案、國家行政學院原副院長何家成涉嫌受賄案提起公訴。

中共北京市委原副書記呂錫文涉嫌受賄一案,由最高人民檢察院指定吉林省人民檢察院偵查終結後,移送吉林省吉林市人民檢察院審查起訴。近日,吉林市人民檢察院已向吉林市中級人民法院提起公訴。檢察機關起訴指控:被告人呂錫文利用擔任北京市西城區區長、中共北京市西城區委書記、中共北京市委常委、組織部長、中共北京市委副書記等職務上的便利,為他人謀取利益,非法收受他人巨額財物,依法應當以受賄罪追究其刑事責任。

國家行政學院原副院長何家成涉嫌受賄一案,由最高人民檢察院指定浙江省人民檢察院偵查終結後,移送浙江省寧波市人民檢察院審查起訴。近日,寧波市人民檢察院已向寧波市中級人民法院提起公訴。檢察機關起訴指控:被告人何家成利用擔任華星物產集團有限公司總裁、董事長、國家國內貿易局副局長、國家行政學院副院長等職務上的便利,為他人謀取利益,或利用職權形成的便利條件,為他人謀取不正當利益,非法收受他人巨額財物,依法應當以受賄罪追究其刑事責任。

對以上案件,檢察機關在審查起訴中依法告知了被告人享有的訴訟權利,訊問了被告人,聽取了辯護人的意見,依法保障了被告人各項訴訟權利。

“女老虎”呂錫文曾以內部價連買5套房

呂錫文,曾任北京市委副書記,市委黨校校長、北京行政學院院長。2015年11月,因涉嫌嚴重違紀,中央紀委對其立案審查。經查,呂錫文嚴重違反了政治紀律、組織紀律、廉潔紀律、工作紀律等多項紀律,其中部分問題涉嫌受賄罪,被移送司法機關處理。

據悉,呂錫文在擔任西城區和北京市領導期間,在北京二環的黃金地段以內部價格共購買5套住房。起初是金融街集團為對呂錫文曾對企業發展給予的幫助扶持表達感謝,所以告訴呂錫文可以以內部價格購買一套住房。但呂錫文自己買下一套之後又提出還想要再買,陸續為自己的家人、親戚,共以低價購買了五套住房。其中,在她自己和直系親屬名下的有三套。而她買下這三套房的價格和市場價格之間,相差達到兩千多萬元。

中央電視臺電視專題片《永遠在路上》中呂錫文懺悔的畫面。

呂錫文簡歷:

呂錫文,女,漢族,1955年7月生,浙江寧波人,1982年8月入黨,1974年年4月參加工作。

1999.01-2003.01 北京市西城區委副書記、區長

2003.01-2003.04 北京市西城區委書記、區長

2003.04-2006.09 北京市西城區委書記

2006.09-2006.10 北京市委常委、西城區委書記

2006.10-2007.05 北京市委常委

2007.05-2013.04 北京市委常委、組織部部長

2013.04-2013.07 北京市委副書記

2013.07-2015.11 北京市委副書記,市委黨校校長、北京行政學院院長

中國共產黨北京市第十一屆委員會委員。

2016年1月18日,涉嫌受賄罪,立案偵查並采取強制措施。

何家成簡歷:

何家成, 男,漢族,1956年5月生,江蘇南京人,1975年參加工作,1981年加入中國共產黨,經濟學博士學位(在職)。曾任國家行政學院黨委委員、常務副院長(正部長級)。2015年12月28日,以涉嫌受賄罪立案偵查。

1978年-1981年,在南京大學經濟系讀經濟學學士學位;

1981年-1984年,在中國社會科學院研究生院讀經濟學碩士學位;

1984年-1986年,在中國社會科學院經濟研究所讀在職經濟學博士學位,中國社會科學院經濟研究所比較經濟學研究室副主任、發展經濟學研究室主任,1986年破格晉升為副研究員、當選全國青聯委員;

1986年-1987年,中共中央辦公廳調研室經濟組工作;

1987年-1989年,中共中央政治體制改革研究室綜合局副局長,1987年當選中國青年企業家協會副會長;

1990年-1992年,國家物資部辦公廳副主任兼部長辦主任、中國物資經濟研究所所長(正司級),(1992年-1993年江蘇無錫市副市長),1991年當選中國物資流通學會常務副會長,1992年享受國務院特殊津貼、當選全國青聯常委;

1993年-1995年,國家國內貿易部政策體制法規司司長,1994年當選中國國有資產管理學會副會長;

1995年-1998年,中國華星集團董事長、總裁兼黨委書記,(1996年09月-1997年07月中央黨校中青班學習),1997年當選中國物流協會副會長;

1998年-2000年,國家國內貿易局黨組成員、副局長(1999年09月-2000年01月哈佛大學肯尼迪學院學習);

2000年-2009年,國務院國有重點大型企業監事會主席(曾任中國商用飛機有限責任公司監事會主席,2000年起先後當選哈佛大學肯尼迪學院中國同學會會長、中國信息基礎結構與經濟發展中心顧問委員會副主席、國家信息化專家委員會委員、中國俄羅斯東歐中亞學會副會長。北京大學、清華大學、中國社會科學院特邀研究員;

2009.09—2013.03,國家行政學院黨委委員、副院長;

2013.03—2014.10,國家行政學院黨委委員、常務副院長(正部長級),主持學院常務工作。

中共十七大代表。

呂錫 錫文 文被 提起 公訴 曾在 北京 黃金 地段 低價 購買 套房
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李嘉誠給了追隨者一個"耳光":房地產投資不能信地段!

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-10-28/1048399.html

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10月26日晚間,由李嘉誠掌控的長實地產發布公告,看完後總結一下,說的就是,李嘉誠又賣樓了,而且這次,又是上海陸家嘴的“稀缺貨”。

公告顯示,此次交易的是近27萬方的上海陸家嘴世紀匯廣場,代價是人民幣200億元(約230億港元),交易在2017/2018年前後就會完成。

要知道,這棟物業大概值7.4萬/平米。今年夏天,中國人壽保險從SOHO中國手中,花32.2億拿到的SOHO上海世紀廣場,也處在差不多位置,折合單價7.9萬元/平。

李超人不僅拋了,而且和上次一樣,也是整棟出售。

所有相信他說的,“投資房地產,第一是地段,第二是地段,第三還是地段!”這一理論的人們,有沒有覺得臉上辣辣的?

賣它,是因為它的地段好!

而李嘉誠的每次出現總能引起騷動,因為在商界,他總能被奉為傳奇。這主要是因為其無比較精準的投資而被奉為天神。

讓我們來粗略算筆賬:目前,世紀匯廣場所在區域的租金差不多以10元/平米/天計,按照其面積計算,項目一年租金差不多10億,除去一些稅費、物業管理等費用,租金回報大概在5%左右,租金每年增長率大概3%。

3%,這個數字對於李嘉誠來說,低了,而且他可能覺得,未來增長空間是有限的(換句話說,已經差不多見頂了),所以此時出手賣掉並非不是好選擇。

但對於接盤方“中國人壽保險”來說,由於項目所處區域是上海最成熟的商圈之一,因此未來收益相對穩定,這樣的收益對於成本只有2%左右的險資來說再合適不過。

所以從做生意角度,這是一個雙方都心悅誠服的不錯買賣。

但很多人可能不懂了,3%,還低?

這就是李超人的高妙之處,人家總是能看到未來十年,甚至五十年。

無法否認,新商圈取代老商圈是規律,新興商圈的增值潛力或者說速度,比起已經很成熟(甚至熟透)的老商圈來說,一定會更大更快,也就是說成熟商圈的增值速度相對更慢。

參見標的可見陸家嘴的世茂濱江,如今的均價差不多只有8萬/平,而大寧金茂府的均價早已超過9萬/平。

“也就是說,不動產投資,成熟區域雖然流動性好,但從投資角度來說,並不合適。”資深房地產人士薛建雄直言。

但李超人拋,絕對是虧不了的。

要知道,十多年前,長和系中標世紀匯廣場所在的世紀大道2-4地塊時,樓面價才1.2萬元/平方米,而像長實這樣的香港企業,資金成本最多就在3.5%左右。即使項目在建設過程中的配套投資相當大,但沈澱了這麽多年,光靠土地增值也漲夠了。

好吧,這不是重點,重點是,我們應該學習李超人的眼光。判斷未來的眼光不易學,至少判斷投資標的的眼力,要能GET到。

李超人永遠不是沖著最好地段買!

既然李超人已經做出了投資表率——太熟的地方小心,那麽或許我們應該關註一些目前不成熟,但規劃已開始的區域。

但這之前還需要註意幾點:

首先,標的所在地一定是有發展規劃的,如果該地區的經濟發展不是很快,則在這類土地上建設的房地產在中短期內的增值幅度不會很大。

就拿佘山來說,雖然地方遠,但 《松江區佘山新市鎮總體規劃(2015-2040)》讓這個有森林、有地鐵、有規劃,還緊靠大虹橋中央商務區的地方“劇情滿滿”。相信提前布局這一區域的開發商會很興奮,比如在佘山有大量別墅項目的吉寶置業。畢竟它項目附近的大虹橋中央商務區,是納入了國家戰略版圖的,不僅擁有全市集中交通樞紐,更有數倍於陸家嘴的商務體量,未來升值潛力巨大。

第二,即便是市區鎮周邊的郊區或新開發區,投資物業也要選有完善區域規劃、具備基本的交通條件,以及有供水、供電等保障的地區。

據說很多開發商現在都很自覺得自造配套來提升潛力,比如上述吉寶項目都配備有五星級酒店、高爾夫球場、歡樂谷、大型購物中心等偏高端的休閑、娛樂、商業配套。要說“造城”的好處,世博前灘的迪士尼更有說服力。迪士尼一帶的可售住宅2008年的單價只有1萬/平米,現在均價已經上升至7萬/平米。

第三,要考慮城市規劃因素,包括土地用途、容積率、覆蓋率、建築高度、交通道路狀況等。土地用途的允許範圍越大,越便於規劃設計,越利於獲取投資收益,投資回報率越高。

第四,站在城市規劃角度,再來選擇投資地段。房地產投資地段只是整個城市土地的一個組成部分,因此必須從整個城市規劃的角度來選擇投資地段。在選擇投資地段時,既要判斷近期的投資熱點地段,又要判斷中長期的投資熱點地段,還要判斷隱蔽的投資地段。

綜合上面兩點,我們可以舉上海長興島的例子來說明。浦東新區核心地帶目前已經很難進去了,這就給了長興島這種地方很大機遇,因為首先從距離上看,長興島地塊距離浦東新區4大產業核心區域的距離並不是很遠,一旦客戶需求溢出,它或是最優先的受益區域,所以具備很強的消費潛力,而且這部分購買力還都不低。

像泰禾這些前期已經布局了長興島的企業,其實算眼光不錯的,比如泰禾在長興島買地的花費是47億,但在上海建設用地負增長的背景下,外環內宅地基本絕跡,供求關系非常緊張,長興島這片區域的土地增值比例,可能不輸前灘。

所以,無論是企業還是個人,投資確實看眼光。而眼光基於專業的投資知識,更基於對城市的了解、對政策的判斷。

 

本文僅代表作者個人觀點,不代表邦地產立場。


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李嘉誠 李嘉 給了 追隨者 追隨 一個 耳光 房地產 房地 投資 不能 地段
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上海黃金地段2萬套租賃住房2020年交付,樣板房效果圖曝光

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2018-01-21/1185344.html

推進“租購並舉”的住房制度有了實質性進展!

地產集團今天說,按照區位擇優、產城融合、規模適度、近期可實施的原則,首批確定17幅租賃房地塊,總建築面積超過100萬平米,全部建成後可供應約2萬套。這些地塊主要位於古北、虹橋、大陸家嘴、張江、世博等中心城區中央活動區、黃金地段。

今年上半年計劃開工4000套,年底前全面開工,2020年實現交付。這些租賃住房位置在哪里?快來戳圖,還有樣板房效果圖!

1月20日下午,滬上首個國企租賃住房業務品牌——城方,由功能性國企上海地產集團正式發布。與臨港集團、建設銀行等20多家企業組成的租賃住房建設運營生態合作聯盟同時成立。

17幅租賃房地塊位置示意圖↑↑

按照區位擇優、產城融合、規模適度、近期可實施的選址原則,首批確定17幅租賃房地塊,總建築面積超過100萬平米,計劃投資約180億元,全部建成後可供應約2萬套。這些地塊主要位於古北、虹橋、大陸家嘴、張江、世博等中心城區中央活動區、黃金地段,周邊產業集聚、交通便利、生活配套齊全。按照“啟動一批、改建一批、儲備一批”原則,今年上半年計劃開工4000套,年底前全面開工,2020年實現交付。目前古北、耀華、世博等地區7個項目正在深化方案。規劃建設地塊還可提供約25萬平米開放街區、口袋花園和24萬平米社區配套服務設施,增加城市公共生活客廳,滿足商業、教育、藝術、健身、遊樂等需求。


樣板房效果圖↑↑

主力房型是一室一廳,兩室一廳,面積為40和60平米。

按照計劃,本月首套租賃住房樣板房將完成,年內面向社會、融合租賃住房運營服務管理功能的租賃住房代經租信息化平臺將正式上線。

此外,地產集團正謀劃在待轉型產業園區、地鐵站點周邊繼續選取合適地塊用於租賃住房後續供應,同時與各區合作改建、收儲和租賃社會存量房源,建立房屋銀行,積極投入租賃住房市場培育,不斷拓展租賃住房發展空間。這個平臺,既是租賃住房的房源平臺,也是運營、服務、管理平臺,重點將構建形成“3+8”綜合服務管理體系,即:租賃管理、智慧社區、智能生活三大服務客戶端,以及房屋資金、客戶信息、商戶消費、服務資源、合同認證、支付信息、能源消耗、物流配送等八大管理功能。

資料:上海地產集團

本文來源:微信公號“上海發布”

上海 黃金 地段 萬套 租賃 住房 2020 交付 樣板房 樣板 效果圖 效果 曝光
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地段超低價出售不尋常

1 : GS(14)@2016-06-20 05:37:42

【本報訊】西貢大灘附近的屋頭數年前有逾30宗丁屋申請,創建香港調查發現,仁東有限公司將每個可建丁屋的地段僅以25萬或30萬元低價售予申請人。創建香港行政總裁司馬文指,該公司董事姚源安是前政府總建築師,過往曾參與申請在大嶼山建骨灰龕場。他質疑土地以低價售出極不尋常,根據2011年傳媒報道,一塊足夠建丁屋的農地價格達140萬元。



張學明子疑有份


記者走訪屋頭,發現申請建屋土地的植被早被移除,四周以鐵絲網圍起並掛上「水木橋園藝(苗圃)」橫額,有居住當地的外籍人士透露,其實全村僅得兩戶原居民居住。司馬文指,信毅(香港)有限公司亦有份在屋頭低價轉售土地予人申建丁屋。該公司董事張以嵐與行會成員張學明的兒子同名。記者查冊發現,張以嵐報住的地址就在張學明大埔坪朗村被揭發天台僭建的丁屋旁邊,記者以電郵向張學明查詢,截稿前未獲回覆。屋頭鄰近的高塘近年有逾30宗丁屋申請,同期鄉郊環境轉差,記者現場見到樹林被移除,有政府土地被非法佔用作停車場。規劃署在2014年發出警告信,但土地至今仍被非法霸佔。城規會指,自公佈大灘、屋頭、高塘及高塘下洋發展審批地區圖,共接獲94宗建丁屋申請,當中53宗自行撤回、13宗獲批、7宗被拒絕、尚餘21宗正在處理。■記者潘柏林





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160620/19661815
地段 超低價 超低 出售 尋常
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擬年開14新店 銅鑼灣設亞洲最大旗艦 Skechers:舖租回落助進駐黃金地段

1 : GS(14)@2016-07-11 23:34:28

【明報專訊】近10年香港零售幾乎是金舖、藥妝店及奢侈品牌的天下,惟近年市道轉差,街舖租金相繼「跪低」,造就其他品牌擴張的黃金機會。美國第二大運動鞋履品牌Skechers來港多年,近期伺機加快發展步伐,早前進駐銅鑼灣其中一個「舖王」,改造成品牌全亞洲最大旗艦店。公司計劃年內於港增設14間門店,並有意於九龍區再開旗艦店。

明報記者 邱曉欣

Skechers銅鑼灣旗艦店樓高兩層,面積近5000方呎。Skechers香港及東南亞地區業務總裁梁成永表示:「要建立品牌名聲,一定要喺香港開店。」近期街舖租金下滑,令品牌有機會進駐黃金地段,乘機提升品牌形象。

Skechers今年在港開店步伐加速,上半年已開10間門店,年底前會再開4間,主攻面積1500至2500方呎店舖;另計劃多開2個特賣場,主售過季產品。

加速擴張步伐 上半年已開逾10門店

街舖租金回落,但商場租金依然高企,不少品牌更要「排隊入場」。梁成永表示,對商場而言,品牌知名度及形象才是主要考慮因素,商場舖並非「價高者得」。

因此,Skechers於淡市積極擴張,透過增加門店及於黃金地段開設旗艦店,改變商場對品牌的印象,以往未能落戶的商場,如今亦主動招租,年內本港商場舖將增至47間,佔整體85%。

受惠休閒風潮流 上半年生意額增兩成

雖然零售市道轉差,惟梁成永認為,受惠於全球服飾潮流轉吹休閒風,而且運動品牌的抗逆力強,Skechers今年上半年銷售額及同店銷售按年升近20%。梁成永又表示,現時鞋類銷售額佔逾九成,其餘為服飾收入。作為鞋履品牌,公司拓展服裝產品僅一年多。

冀轉型至全方位運動品牌

梁成永坦言,雖然Skechers以運動鞋起家,惟希望未來能轉型至全方位運動品牌,公司於今年第4季至明年初,將全面推出服飾系列,目標服飾收入佔比提升至20%。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8483&issue=20160711
擬年 年開 14 新店 銅鑼灣 銅鑼 亞洲 最大 旗艦 Skechers 舖租 回落 進駐 黃金 地段
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483呎開放式要千六萬邊個地段咁癲?

1 : GS(14)@2016-09-28 04:57:12

樓市再度瘋狂,當李兆基旗下恒基地產(012),連環推銷港九「劏房」新盤之際,另一邊廂,豐泰地產旗下西半山干德道敦皓,剛錄一個開放式單位,癲價賣1,619.4萬元。位於西半山干德道31號的敦皓,發展商公佈,7樓S1單位,實用面積483方呎,屬開放式(不設任何間隔)的Studio戶型,剛獲買家以1,619.4萬元承接,呎價達3.3萬元。以前日市場錄沙田第一城2房戶新高價478萬元計算,上述1伙敦皓Studio單位售價,夠買3伙沙田第一城2房有餘。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160928/19784441
483 開放式 開放 要千 千六 六萬 萬邊 邊個 地段 咁癲
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=310366

曾膺全球最貴租零售地段

1 : GS(14)@2016-11-10 08:01:08

【本報訊】有國際物業顧問過去多年均進行全球主要商舖地段調查,銅鑼灣羅素街在2012年「揮低」美國紐約第五大道,躍升為世界第一,並在2013年蟬聯連續兩年成為全球最貴的零售地段。羅素街最高呎租曾高達2,813元,拋離紐約四成。但受內地近年嚴厲打貪等影響,自由行旅客大減,豪客絕迹。2014年同類統計,呎租已跌至1,770元,被紐約重新爬頭,跌落第二位。在千禧年前,羅素街租戶主要為時裝店、化妝品店及電訊公司,當中仍夾雜少量食肆。千禧年後,特別在自由行政策開始後,租戶組合開始有變,初期有外國化妝品進駐,之後有國際名店在街內開設旗艦店,食肆退場。直到六年前起,租戶開始單一化,幾乎只有鐘錶珠寶店才有能力租用羅素街地舖。如以羅素街18號地舖為例,03年租予便利店時租金僅21萬元,至2012年由鐘錶店租用,月租高達175萬元,不足十年,租金勁升7.3倍。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161110/19828729
曾膺 全球 最貴 貴租 零售 地段
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=314851

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