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原本從事家具買賣、代書工作的寶哥，從投資台中法拍屋、北屯區大坪數房子起家，目前專注台中七期豪宅，是手上擁有價值數十億元房產的專業投資人，他的購屋觀念與想法，值得探究。

撰文‧林心怡

一 身西裝筆挺、坐在台中七期豪宅一樓會客大廳裡，眼前的寶哥(化名)，今年四十七歲，看起來頗有台中中小企業老闆的氣勢，細數他手握台中七期一線品牌、一線 路段豪宅的指標案，包括﹁聯聚怡和﹂、﹁寶輝花園廣場﹂等，都是總價上億元的當地指標性豪宅，每戶潛在獲利至少逾二至三成，手上長期持有的豪宅戶數，至少 超過十間。

﹁寶哥算是台中豪宅市場可以放個二、三年以上的長線投資人，因此投資報酬率也相對較為豐厚。﹂曾幫寶哥處理不少案子、有巢氏房屋 七期新光店店長蔡智豪如此形容。例如寶哥在二○○九年買下七期一戶二百多坪的﹁寶輝一品﹂，每坪僅四十幾萬元成交，目前開價五十八至六十萬元計算，帳面獲 利超過買入總價三成，若以付四成的貸款計算，獲利至少八○％。

不過隨著政府打房、台中豪宅市場漲幅趨緩，以及礙於當地豪宅新案僅能貸款六成五的限制，目前寶哥房市投資眼光放得更遠了，不但會找友人一同合資﹁團購﹂豪宅，且貸款成數僅三成左右，投資房市口袋深度可見一斑。

合 資﹁團購﹂抗打房 看好七期實力問起寶哥對台中未來房市的期待？只見他豪邁地說：﹁一旦台中七期的歌劇院完工，周邊豪宅可望有每坪百萬元的實力！﹂而從台中七期歌劇院周邊的 ﹁寶輝花園廣場﹂等每坪建案開價六十萬元來看，換句話說，若一三年台中七期具有國際級的地標歌劇院完工後，他相當看好周邊房價有四成的漲幅。

在 地段的選擇，寶哥自有一套﹁裁縫師理論﹂，﹁一件衣服要賣到好價錢，除了裁縫師的技術要好，好的布料也很重要，而好地段就是房子賣相好的最佳『布料』！﹂ 綜觀台中七期內豪宅區，寶哥最看好歌劇院特區周邊的建案，例如他所買的﹁獨秀﹂、﹁寶輝花園廣場﹂、﹁寶輝一品﹂等，都是歌劇院周邊標的。

﹁我們這邊不像台北市近二年房價漲翻天，能夠賺到總價二成的漲幅就要偷笑了，台中豪宅市場其實已經悶了好久了！﹂相對台北的高房價，寶哥認為未來七期仍有補漲空間。

其實在成為專業房市投資客之前，寶哥在高職畢業後，曾經當過家具銷售員，與友人合夥做代書工作。從小家中務農的他，家庭環境欠佳，因此想要致富的企圖心強烈，也正因代書的工作，常常接觸到房地產買賣訊息，也建立不少人脈以及生意上可以合作的﹁金主﹂。

﹁ 還記得我的第一間房子是在一九八九年、大約是二十五歲時買的，還是間位在台中北屯區，總價二五○萬元的便宜法拍屋！﹂寶哥笑著說，﹁當時買法拍屋不像現在 有銀行代墊機制，標到房子後，必須在一周內付清，所以從事代書工作建立的金主人脈，就派上用場了！﹂﹁但是金主借錢給你買房子，你還是得拿房子跟銀行貸款 還錢呀！﹂寶哥笑著說，跟大多數年輕人首購房子一樣，一開始那筆七十五萬元的頭期款，也是他努力工作、兼差，省吃儉用存下來的辛苦錢。

二年後，這戶房子以總價三一○萬元賣掉，加上工作所得，讓寶哥存下人生的第一桶金。二十八歲那年，寶哥累積了房地產的專業與人脈後，成為專業的房產投資人，而這戶三十八坪的﹁購屋初體驗﹂，卻是他截至目前為止購買坪數最小的房子。

專 買大坪數高總價 錢滾錢才有利潤沒投資台中七期豪宅前，寶哥就專門投資大坪數的房子，再做裝潢加工、隔間與重新包裝轉售，大概抓個每坪一．五萬元的裝潢成本，轉手賺個總價 三成左右，行情好時，賺四、五成的也不在少數。尤其在九二一大地震、ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）期間，撿了不少﹁物美價廉﹂房市好貨的寶哥，獲利更 是豐厚。

﹁例如我在ＳＡＲＳ期間就曾以每坪五．六萬元，買下一戶一二○坪的房子，裝潢費只需花個一八○萬元，九個月後就以每坪十一萬元賣 出，獲利整整一倍！﹂寶哥笑著說，當時他專買大坪數的法拍屋、中古屋，除了熟悉市場行情，可以取得較低的購屋成本外，他還培養了一票做水電、木工的﹁固定 班底﹂， 而自己就扮演﹁設計師﹂的角色，省下聘請設計師的費用，﹁很幸運的是，我的審美觀還不錯，每次包裝後的房子再出手，總能賣到不錯的價錢。﹂就這樣，靠著中 古屋錢滾錢的投資，讓寶哥累積不少財富與置產的敏感度，也讓他提早嗅出了台中七期豪宅的商機。

○五年，寶哥開始投資高總價的七期豪宅市場，﹁就如同我先前說的觀念，要買高總價的房子，才有市場區隔，轉手才會有利潤嘛！﹂寶哥滔滔不絕地分享他的台中豪宅投資經。

﹁ 但投資台中豪宅跟北部不大一樣，除了地段要好，建商品牌很重要，而且台中房地產不像近兩年北市精華地段，一下子就漲這麼快，要以一、二年以上的投資眼光跟 心態，中長期持有，才不會賠了夫人又折兵。﹂搭上○五、○六年台中七期豪宅的上漲波，讓寶哥手上獲利七、八成的豪宅不在少數。

建商品牌加上 好地段 增值﹁差很大﹂﹁只是，對照近兩年台北市、新北市的豪宅飆漲，台中七期豪宅部分漲幅不過二成而已，不少台北下來，不懂得購買一線品牌建案的投資客，慘遭套 牢，甚至賠錢出場的大有人在。﹂與寶哥配合多年的蔡智豪如此形容，﹁也正因寶哥的眼光放得遠，懂得挑地段、買台中一線豪宅建商的產品，加上口袋夠深，總是 可以賺到二成獲利，從來沒看他賠過錢。﹂至於哪些才是台中當地認同的七期豪宅建商品牌？寶哥分析道，一線指標性建商有聯聚、寶輝、龍寶、精銳等，又或者總 太、惠宇、由鉅等，他舉例，○六年同樣是位在七期豪宅的﹁聯聚信義﹂與某上市公司推出的建案，每坪價位約在三十五萬元至三十八萬元左右，總價上億元的豪 宅。如今，聯聚建設一坪開價八十萬元，後者只有四十五萬元，品牌不同，價位就﹁差很大﹂，跟一般人認知的要買就要選擇上市櫃建商品牌有所不同。

展 望未來，寶哥認為，隨著台中土地價格上來，悶了好久的台中豪宅房價也會跟著動起來。﹁例如力麒建設之前在七期標每坪三百萬元土地，現在已經有人喊到三三○ 萬元了，這代表周邊尚未反映土地漲勢的房價，未來也有補漲空間。﹂寶哥指出，隨著第一季新豪宅案房價墊高，例如﹁國泰府會觀道﹂一坪開價四十七萬元至七十 萬元來看，將可望帶動周邊豪宅的比價效應，預計下半年是台中七期豪宅相對較好的進場點。

寶哥

出生：1964年

現職：專業房市投資人

投資資歷：20年

投資規模：數億元

擅長交易物件：法拍屋、大坪數住宅、豪宅

給薪水族的

幸福買屋建議

自住看房

房市想短線投資大賺機率不高，以自住的角度，幫下一位屋主考慮，慎選建商品牌、外觀、格局方正、採光良好、景觀、風水都要特別留意

仔細檢視

有些過度裝潢的房子，不是賣高過於市價，就是掩飾其缺點，尤其是中古屋，必須檢查是否有壁癌、漏水、海砂屋情形，以及通風與排水的問題

設定預算

先評估自己的購屋預算，先抓2成的自備款後，再精算每個月可以負擔的房貸金額，一般來說，最好不要超過總收入的一半

買屋三要

地段要好、交通要便利、生活機能要舒適，即使目前房價較高，遇到短線修正後，長線仍有走強的空間

打敗高房價的

達人不敗心法

購屋須慎選建商，長線獲利價差大選擇戶數少，約85戶以內，管理品質較佳購屋不要過度裝潢，毛胚屋做基本裝修，每坪控制在6萬元，做裝潢屋每坪控制在15萬元左右，轉手較有利潤只買好地段、周邊有題材的房子

未來房市看法

看多台中7期未來2年多頭走勢，2013年歌劇院特區周邊一旦完工，周邊豪宅價格每坪有百萬元的實力，有4成的補漲空間，惟投資台中7期豪宅，必須有長線投資的耐心與眼光，否則不容易賺錢。

林心怡

南部鋼鐵鉅子高興昌呂家即將面臨 史上最嚴厲的經營權挑戰。但大戰尚未正式開打，高興昌已在去年十一月被打入全額交割、甚至爆發出售資產爭議；這個比中鋼還要老字號的鋼鐵廠怎麼了？

撰 文‧劉俞青

再過一個月不到，高興昌這家四十五年老字號的鋼鐵廠，即將面臨最嚴厲挑戰。因為九月二十七日的股東會，另一大股東國票金將強烈主 張股東權益，直接挑戰這幾年經營不善、甚至被打入全額交割股的董事長呂泰榮家族股權。

儘管鋼鐵本業虧損連連，但高興昌名下擁有好幾筆高雄市 區燙金地段的土地資產，粗估市價逼近百億元，開發價值更遠高於此，而這正是引發這場經營權大戰的爆點。

也因此，之前市場已經傳出許多潛在買 家，都是直衝著這幾筆土地資產而來。但直到最後一刻，這些買家並未如傳言浮上檯面，決定仍由大股東國票金作為「代表」，打完這場仗。主要的原因，就是因為 呂家在高雄仍擁有龐大勢力，例如除了高興昌名下資產，據了解，呂家個人在高雄也還有不少土地資產等待開發，將來可能都還有合作空間，因此，非不得已，誰都 不願意站上第一線來得罪呂家。

外患 國票金強勢逼宮

但國票金也表示，礙於︽金控法︾對於轉投資事業僅限金融 相關事業的規定，一定會恪守兩策略：一是這次高興昌的董監改選，將以旗下「國票創投」作為法人代表，以遵守《金控法》第三十六條規定；二是一旦獲得多數股 東支持，不會接手經營，會立刻出售。

國票金的聲明已隱約透露，背後似乎已有買家展現高度意願，等著國票金開價，要從國票金手上買下高興昌的 股權，包括國票金大股東旺旺集團蔡衍明、京城建設蔡天贊、興富發建設鄭欽天、國揚建設侯西峰等，據悉都名列買家行列。

而為了九月這場史上最 嚴峻的股東會，呂家當然不敢大意。根據了解，雙方都已經備妥委託書大戰，呂家已經找好﹁委託書大王﹂張永祥，而國票金則端出官股大股東當做盾牌，表示國票 金的官股股東也認為應該伸張股東權益，兩邊的戰火一觸即發。

而攤開高興昌的股東名冊，如果扣除呂家與國票金這兩大股東合計超過七成五的股權 之後，籌碼其實非常穩定，持有一千張以上的股東只有二十三位，五百張以上也不超過五十位，因此市場人士表示，「這家公司其實沒有所謂委託書大戰，因為勝負 已定，如果沒有意外，呂家應會取得優勢。」目前高興昌董事會共有九董三監，但○八年的改選時，由於國票金對高興昌的股票尚未全部追回，因此董事會席次稍嫌 弱勢，因此在九月改選前的現任董事會中，國票金只占有二董一監。

但值得注意的是，目前國票金指派在高興昌的一席監察人，為台灣︽證交法︾第 一把交椅的大律師陳錦旋，陳錦旋被稱為「全台灣最會開股東會的律師」，國票金是否利用在法律上的優勢扭轉全局，得等到股東會上才會見真章。

但 確定的是，這次改選之後，國票金席次一定會增加，只是增加一席或二席？或是一舉在董事會取得過半席次？尚在未定之天，但無論如何，未來國票金在董事會上的 發言音量肯定會提高。

事實上，曾經是南台灣喊水會結凍的高興昌鋼鐵呂家，會演變到今日面臨經營權危機，其來有自。

高興昌鋼鐵 是台灣第一家單軋鋼鐵廠，全盛時期的呂家，事業版圖還跨足航運、土地開發，甚至連佳麗寶化妝品的台灣總代理，也是呂泰榮的伯父呂名傳所拿下。

到 了第二代接班，高興昌確定由呂泰榮接掌，而台灣佳麗寶化妝品則在更早即由呂名傳的兒子呂恩政負責，一切都算平靜。

但一個突如其來的轉折，卻 可能扭轉高興昌的未來。

一九九五年爆發國票案，主角楊瑞仁拿著盜竊來的資金在公開市場炒作高興昌股票，後來部分資金追回，總共償還給國票金 三二．六％的高興昌股票，每股成本九．五元。

但這場看似毫無瓜葛的金融犯罪之後，高興昌從此無端出現了另一位大股東——國票金，而且持股不 低，直逼呂家的四成持股。

內憂 出售資產惹爭議

偏偏同一時間，高興昌的本業越來越壞，給了外來者最好的機 會。從○八年至今，高興昌連年虧損，從前年起甚至連毛利率都是負數，高興昌的經營幾乎陷入創立四十五年來最慘澹的狀況。

公司績效不彰，對高 興昌的負面評價也開始在南部鋼鐵業流傳。高興昌之所以大幅虧損，固然與大環境有關，但也有人直言，呂泰榮認真經營政商關係，遠勝過本業經營，或許也是高興 昌績效不振的原因之一。

例如後來扁案爆發，證實吳淑珍就是透過前中鋼董事長林文淵找上呂泰榮的姊姊呂和霖當作人頭，出面買下寶徠花園廣場的 豪宅，呂泰榮的政商人脈可見一斑。

但無論如何，高興昌的本業不彰是事實，去年十一月，因為每股淨值不到五元，這家老字號的鋼鐵廠甚至被打入 全額交割股之列，更引爆許多股東不滿。

為此，高興昌不是沒有努力，根據高興昌發言人林子惠說法，為了拯救委靡的本業，高興昌這幾年陸續出售 轉投資、土地資產，都是為了讓淨值提升。

但這些出售資產的作為卻也引來更多爭議。例如去年十一月公司出售協昌興股票，從原本持股七六．四 六％降為四五．七九％，買方是自然人「周凱芬」。

周凱芬是誰？她是已故的東南水泥董事長陳敏賢的夫人，呂泰榮是陳敏賢生前最麻吉的好友，難 免引來瓜田李下之嫌。

又例如更早之前，幾筆出售土地資產的買賣，公司似乎也都有賤賣之嫌。例如前年公司出售青海段九十四地號的土地共一二四 六坪，僅以每坪二十六萬元成交，確實與市價至少每坪五十萬元的行情，有顯著落差。

儘管爭議不斷，讓九月二十七日即將上場的董監改選因此張力 十足，但對呂泰榮而言，與當年的家族風光相比，如今被打入全額交割、甚至面臨經營權岌岌可危的難堪場面，一家近五十年老店落得如此下場，恐怕董監改選還未 開打，已經是全盤皆輸。

每況愈下

高興昌近三年獲利狀況 單位：億元基金名稱 97 98 99 100/1Q 營收 114.03 64.69 68.89 15.46 營業利益 6.87 -4.86 -2.64 -0.23 稅後淨利 -1.57 -4.20 -7.96 -0.87 每股純益（元） -0.41 -1.08 -2.01 -0.21

出售資產力挽狂瀾

高 興昌近年出售土地資產狀況時間 地段地號 坪數 成交金額（億元）96/7 高雄市青海段61、63號 3008 8.57 98/3 高雄市青海段94號 1246 3.24 98/10 高雄市青海段176號 424 2.47

歐洲最大、全球第二大的運動用品零售商「迪卡儂」，二十年前來台，屈居巷內鐵皮屋做生意，搭上自行車風潮以來的近幾年，業績讓法國總部驚豔，決定來台開旗艦店。

撰文．攝影‧林麗娟

緊鄰台中八期Costco（好市多）大賣場、大墩南路占地一．八公頃的「迪卡儂」台中旗艦店最近開始試營運，很多人注意到了白底藍字招牌、大門口旁有籃球場、草地上展示著帳篷的這家「新的」大賣場。

路過者不免好奇，迪卡儂是賣什麼的？但部分對它有點熟悉感的民眾卻懷疑地問「它還在呀？」其實，迪卡儂不新，二十年來它一直不聲張地窩在附近的永春東路巷內，鴨子划水般地經營著，只有「內行人」才知道。

當很多人以為迪卡儂這隻鴨子划水二十年划到腳軟、測試台灣市場水溫試到水涼的時候，「Bomb！」它卻以前所未有的大動作空降到八期黃金地段，六月十五日台灣首家旗艦店更將正式開幕。

窩在巷內二十年 低調運作躲在台灣巷子做生意的迪卡儂是來自法國、歐洲最大、全球第二大的運動用品零售商，僅次於adidas（愛迪達），全球有五九五家門市、二十一家生產基地，員工五萬多人，年營收高達二千八百億元。

迪卡儂從巷內鐵皮屋大翻身到開出一．八公頃的旗艦店，是段「變形金剛」傳奇。

迪卡儂台灣區總裁紀杰夫（Jean-Francois Guislain），開幕前接受︽今周刊︾專訪，他回想三年前，法國總部說服他：「台灣小小的，但很厲害，Apple iPhone、可口可樂沒有它，生產不了，現在Google都要跑去蓋亞洲雲端運算資料中心了，你趕快去，把旗艦店開得像家樂福那麼大！」於是，單身的 他，拎著一大箱行李從法國飛到台灣。

紀杰夫並不是迪卡儂第一任台灣區總裁。一九九○年，迪卡儂衝著台灣「腳踏車王國」產值占世界一半，選擇落腳台中，成立「台灣採購中心」，每年在台採購金額 高達三十七億元；一九九五年，就在鐵皮屋蓋的倉儲間，開起門市，低調運作，只對社區發ＤＭ宣傳，靠著附近居民、老外愛用者的口碑帶進新顧客。踏板零件商鋐 光實業董事長林文華說，迪卡儂入駐台中的前十年，光單車就占門市一半的營業項目。

減碳風推波助瀾 政策翻轉迪卡儂在台灣以採購為主、零售為輔的經營模式，在○八年政策大轉彎。

○七年，七十三歲的自行車龍頭廠、巨大集團董事長劉金標說：「現在不做，以後做不了！」隨即身體力行，以十五天完成九七三公里的自行車環台壯遊，掀起了台灣騎自行車風潮；○八年，油價高居不下，在節能減碳聲中，更推波助瀾這股風潮。

○八年，迪卡儂門市做出五千二百萬元業績，讓法國總部驚豔。紀杰夫回憶，當全球總裁Yves Claude在法國總部會議中，看到台中這家七十坪小店竟然創下年營收五千二百萬元的報表，像被打了一劑強心針，態度一八○度大轉變，決定來台開旗艦店。

對○六年九月宣布自美國市場撤退的迪卡儂來說，總裁Yves Claude的新指示令人雀躍，這是迪卡儂○三年在中國上海開設亞洲第一家分店後，其在亞洲大展身手的下一個舞台。

迪卡儂總部砸十億元，來台開旗艦店，旗艦店經理傅久霖看著高達一千五百坪賣場面積，員工由原來的六名擴增至六十多人，感慨地說，六年前他是應徵自行車設計 師，不料被勸服出任懸缺已久的外場店長，那時他心裡還暗想：「不過就這麼一座鐵皮屋，也堅持要有適任的人當店長嗎？上門的消費者又不多，僱個工讀生也可以 賣啊！」接任後，他甚至曾經擔心會不會哪天發不出薪水或放無薪假？

紀杰夫很幸運的，沒有經歷迪卡儂來台草創開店的過程， 六月一日旗艦店開始試賣後不到十天，就已累計逾五千人次消費，比法國總部預期的還好，讓他吃下一顆定心丸。

紀杰夫強調，迪卡儂自有產品占九成，結合大量採購壓低成本的優勢，能提供消費者實惠的零售價，拉大與其他國際明星級高價品牌、中小型休閒用品連鎖店的差異化，像獨家的二秒鐘開張式帳篷、自行圖文設計轉印Ｔ恤等產品，都是在地化的商品。

迪卡儂的老主顧許美卿認為，迪卡儂旗艦店迎合台灣消費習性，消費免會員卡，累積紅利點數後可兌換高爾夫等運動課程，是新奇賣點，賣場內設有羽毛球、籃球、高球推桿果嶺、帳篷等體驗場地，大人血拼，小孩也不無聊。

迪卡儂從鐵皮屋到量販大店，這一步走了二十年，當初中部的「腳踏車王國」產業實力，吸引迪卡儂來台設採購中心，現在看好台灣市場，設立旗艦店。迪卡儂會引爆怎樣的商機與風潮，值得觀察。

Decathlon迪卡儂成立時間：1976年，隸屬於Oxylane集團負責人：Yves Claude 年營收額：約新台幣2800億元主要業務：運動用品設計、品牌打造，以及運動用品生產的通路商、零售商

全球門市：595家

九月底，潤泰新以每坪將近六一○萬元的天價標下黑松位於微風廣場旁的千坪土地，引起外界譁然，到底潤泰私下打的是什麼算盤？這筆交易真是買貴了嗎？

撰文‧李建興、梁任瑋

眾所矚目的黑松微風停車場一三四五坪土地，潤泰創新在九月二十八日以八十一．九九億元的價格標下，每坪單價高達六○九．六萬元，創下住三土地(微風停車場 土地使用分區為住三)的歷史新高，而且足足比底價五十七．八八億元高出四一．六五％；潤泰手筆之大令人咋舌，也為沉寂許久的台北房市，投下了一顆震撼彈。

只是許多人不解，何以潤泰會在政府積極打房、土地建築融資不易，甚至房價盤整修正之際等利空因素下，還以極高的天價買下這筆土地？

另外，這次市場上推算潤泰的建案成本，普遍以黑松土地的容積率只有二二五％來計算，因而推估潤泰推案價須站上一九○萬元以上才能回本，但若以目前微風周邊預售案成交價皆未超過每坪二百萬元的情況來看，這似乎會是件「賠本生意」！

看似虧錢實則划算的投資

然而，潤泰這樁看似虧錢的買賣，地產界專業人士卻一致認為這是一門「划算的投資」。「很多人都忽略黑松土地所擁有的『容積移轉』隱藏價值！」宏大不動產估價師事務所執行長郭國任，一語道破了外界錯估黑松土地容積率的狀況。

他解析，由於黑松土地位在捷運忠孝復興站五百公尺內，根據北市府規定，對於捷運站周遭五百公尺內的開發案，可適用容積移轉辦法(對於移出容積和接受容積的 土地，都有條件規定)，也就是假使潤泰手上握有來自其他土地的容積移轉額度，可以轉至黑松土地使用，未來就可蓋更多樓層來銷售。

國內使用容積移轉降低土地成本的知名案例包括信義計畫區的「皇翔御琚」、「亞太會館」，就因受惠於容積移轉，而分別多了二五．二五％與四○％容積率。換言之，目前手上握有容積移轉額度的潤泰，一旦將其他土地的容積移轉給黑松土地使用，將會大幅提升該案投資價值。

郭國任精算，依現況規定，黑松土地一經容積移轉，容積率可再增加五成。

所以，若潤泰操作得宜，可將原本僅有二二五％的容積率，提升至三三七．五％，也就是原本每坪只可蓋二．二五坪樓地板面積的土地，後來可加蓋到三．三七五坪 樓地板面積；另外再加上未計入法定容積範圍，但仍可進行銷售的樓地板面積。例如大小公設、地下室、停車場，及每坪二十六萬元的造價，潤泰建案成本其實只有 一三五．四六萬元，與這次市場上認知的一九○萬元有極大的落差。

另外，就算再加上市場上普遍忽略掉的每坪容積移轉成本十三萬元，以及一五％的管銷、利息費用，實際上，潤泰未來推案每坪至少要賣一七○．七萬元才能夠回 本，這也還是低於一九○萬元。郭國任進一步推算，以目前建商推案獲利會抓一五％利潤，因此推估未來潤泰每坪開價應該會在一九六萬元以上。

「潤泰的算盤，別的建商也會打，這也就是何以黑松微風案有多家建商爭相競逐的原因了！」據透露，此次投標者除了潤泰之外，還包括皇翔、富邦、微風廖家、基泰、豐泰地產等多家業者。

世邦魏理仕台灣分公司總經理林俊銘表示，這次每一筆競標價格的差距在千萬元以內，約僅五％的價差，甚至第二高標出價為八十一億元，與潤泰的出價更只差了一％，顯見這塊地以每坪六百萬元得標是建商認同的合理價格。

消費者是否買單才是關鍵

另外，潤泰願意出高價買黑松土地，也與台北市土地資源稀少，奇貨可居有關。住商不動產企研室主任徐佳馨就比喻，土地就像建商的原料，沒有原料就不可能有產 品和業績，因此，建商在大台北地區搶地已成常態。例如以往宣稱只看五百坪以上土地的昇陽建設，礙於土地難尋，尺度就放寬至二、三百坪了。

郭國任表示，潤泰這次出手搶標的價格是「刀口價」，但這塊地如果是其他小建商得標，可能無法塑造高房價；不過，潤泰品牌知名度強，加上基地條件夠漂亮，隔 壁又緊鄰微風廣場支撐生活機能，若引進國際建築團隊規畫先建後售，四年後以精品豪宅推出，房價站上每坪二百萬元不成問題。

郭國任指出，黑松土地創住三最高價，主要是產權單純，格局方整的素地，其他產權複雜的都更土地，想喊天價但不見得會有人買單。

但仍有業者對於目前房市景氣低迷，尤其黑松土地鄰高架橋旁，該區開價與實際成交行情有差距，潤泰能否在黑松土地案獲利，持保留態度。

對於黑松土地的規畫與推案的房價，潤泰創新董事長簡滄圳在接受本刊記者查證時指出，「目前產品未定，所以也不會有定價。」不過，潤泰近年推出幾個建案，皆 已成功刷新區域高價；如萬花園、萬囍等建案成交價創萬華地區的歷史新高。而目前興建中，位於松山的「松濤苑」更喊出每坪三百萬元以上天價，顯見潤泰對於買 下黑松土地，早已老神在在，但結局如何，就看消費者買不買單了。

黑松土地

地點：台北市市民大道四段、八德路二段366巷口

面積：1345坪

得標者：潤泰創新

得標總價：81.9999億元得標單價：每坪609.6萬元使用分區：住三、住三之二

容積率：225%

建商大幅降低土地成本的利器近年來，常可聽到土地標售創新高的消息，許多人都誤以為建商的土地成本很高，但其實不然，主要是因為這沒有把公設、虛坪等面積 計算進去，而這些所謂的「大公」、「小公」、地下室、停車場??等都不算在容積，卻都可出售獲利，最重要的是，建商還可以運用「容積移轉」或「容積獎勵」 增加容積率，讓原建物得以多蓋一些樓層，如此一來就可大幅降低土地成本。

所謂「容積移轉」即在政府規定條件下，建商若參與一些有容積移轉條件的案子，如面臨老舊的歷史建築、開放空間、農地或政府規範之特殊用途土地，可以將上述 未用盡的容積率部分或全部移轉至另一宗可建築土地使用，例如宏普建設用一億多元買下嘉新水泥在台北市新生南路上清真寺的容積，移轉到大直重劃區推出的建案 使用等。

至於「容積獎勵」也就是政府因都市發展或政策性考量，而容許某些在獎勵範圍內的土地，可依獎勵的幅度擴增容積率，如部分區域容積得以加碼3成，也就是原先 住三的土地容積僅為225%，經獎勵後，就變為292.5%，即原先1坪土地只能蓋2.25坪，後來可以蓋到2.925坪，將大幅提升建商可銷售的面積或 戶數。 （李建興）

梁任瑋

含金量超高的台北市永康街，近年房地產身價也跟著水漲船高，不僅全台最貴的店王在此成交，連全台最貴的老公寓也隱身於此，一條小小的街道，為何有辦法同時拿下住宅與商店身價雙冠王？

撰文‧梁任瑋

近年來因國外觀光客彙集而聲名遠播的台北市永康街，生活機能方便，又充滿濃厚人文氛圍，雖然躍上媒體版面的消息，大多是店麵價格創新高，其實區域內居住的名人同樣大有來頭，包括央行總裁彭淮南、台北市長擬參選人柯文哲、宏碁創辦人施振榮、藝人蔡琴、胡因夢、媒體人陳鳳馨，以及已故烹飪名師傅培梅與她的女兒程安琪等，皆是當地老住戶。

不同於台北市其他兩大商圈「忠孝東路四段」、「西門町」，永康商圈是典型的住商混合區，但相對於幾年前因住商對立議題而鬧得沸沸揚揚的師大商圈，這裡的住商關係顯得融洽許多，更增添其獨特色彩。

人潮帶錢潮！

鎖定三角窗店面，一坪破千萬不手軟《今週刊》調查，永康街不動產大致被兩種地主掌握，第一種是長期持有的店面投資者，像信義路二段的紅櫻花食品與永康公園內的回留素食餐廳，就是由置產客黃振榮十一年前趁房地產低檔購買，不過，持有最多者，還是台北市永康國際商圈協進會理事長李慶隆，包括在永康街上的髮廊、比利時咖啡廳、麗水街上的晧雅生活館、全聯福利中心與信義路上的一之軒麵包店都是他的，而且全部是「三角窗」。

從李慶隆的置產手法，不難看出他獨鍾「三角窗」的投資偏好，形容「走進永康街就可聞到鈔票味道」的他認為，三角窗兩面臨路，廣告效益大，人潮彙集的能力較強，即使房價相對較高，但只要大趨勢不變，買了就會賺。

李慶隆買店面之前，一定都會先向區域消息集散中心——里長「拜碼頭」，從中瞭解賣家缺不缺錢、急不急著賣，作為日後與屋主談判的參考。尤其他這十五年來深耕永康商圈，對於每家店家的情況瞭若指掌，使他比別人擁有更多店面買賣的訊息。

含金量超高的永康街，年產值將近一五○億元，當地不動產市場也因商家生意暢旺，身價跟著水漲船高。一年前，位於名店「冰館」隔壁一間只有一．六八坪的「無骨夢幻鹹酥雞」店舖，悄悄以總價二七六○萬元轉手，換算每坪高達一六四三萬元，價格之高令人咋舌，堪稱「全台最貴店面王」。

此外，這裡許多知名的店家本身也是地主，例如以芒果冰聞名的前冰館舊址，二○一二年，美而美連鎖餐飲集團董事長賴瑞麟以每坪一千餘萬元向王姓屋主買下這間店面，並以「思慕昔」品牌經營芒果冰；去年底，他又出手買下麗水街前芒果皇帝店面，賴瑞麟企圖搶下永康街芒果冰霸主地位的心態，不言可喻。

都更效應夯！

建商紛紛插旗養地，小面積推案也熱賣除了店面搶手外，永康街住宅背後所隱含的長期價值同樣驚人，因此，永康街第二種地主，則是以土地開發為目的的建商。

「幾年前，還可以透過投標國有地取得土地，但隨著政府禁賣土地後，建商多半是透過一戶戶買下店面等待都市更新。」一位上市建設公司土地開發人員指出，幾乎叫得出名字的建商都曾經在永康街插旗土地，只不過面積都在一百坪以下，需要長時間養地擴大範圍。

房地產業者指出，永康街因為地點夠好，即使是小面積推案，也有塑造百萬房價的條件，光是區域換屋族，就可以有效去化。所以連三重幫宏盛建設早在二○○六年就率先卡位，取得信義路二段與連雲街巷弄的土地，這塊面積總共只有二一四坪的土地，因為插旗早，每坪取得成本僅二五六萬元，雖然至今尚未有開發動靜，但未來推案獲利相當可觀。

去年十二月，泛大同集團的上市公司新美齊，也以每坪六五二萬元，向中工買下信義路二段的土地，換算這七年來，永康商圈土地漲幅高達一五五％；此外，璞園建築團隊旗下的璞石建設，也在信義路二段鼎泰豐旁興建住宅大樓，不動產估價師預估，完工後每坪房價上看二百萬元。

永康商圈一地難求，根據內政部實價登錄統計，永康街十七巷內有一戶四十五年老公寓，每坪已出現一一○萬元的成交行情，可說是台北市最貴老公寓的地段，光是八千萬至一億元以上的住家戶數，就高達六百戶。

「現在永康街的老公寓，一戶至少要四千萬元以上。」永康裡里長黃學貴說，○二年九月到○三年六月ＳＡＲＳ︵嚴重急性呼吸道症候群︶結束之前，是永康街房地產價格最低迷的時候，當時永康街二巷的四樓公寓，只賣八五○萬元，現在有買方開價四千萬元，屋主還不賣。

明星學區多！

雙語教學虎媽最愛，老公寓照樣搶手都更效應之外，明星學區的推波助瀾，也是永康街房價居高不下的主因。台北市最熱門的明星學校新生國小與金華國小，學區的範圍，剛好坐落在永康街商圈內的整個永康裡與福住裡，學區內周邊房價已達到每坪一○七萬元，平均單價甚至比大安區平均每坪九十一．六萬元還高，價差將近一成。

持續成長的人流，讓永康街成為連鎖服務業的一級戰區，永康街與信義路交叉的最精華兩個三角窗，原本被聖瑪莉麵包、Mister Donut甜甜圈佔據，但隨著租金不斷上漲，幾年前Mister Donut退租後，已轉由毛利更高的服飾業者進駐。

永慶房屋東門店店長劉錦峰說，永康街店面釋出量少，許多老店面多半都是子女繼承取得，所有權人分屬四、五人，像永康公園對面的沁園茶莊、小胖花藝，目前是郭氏五兄弟持有，正待價而沽找買主。

「永康街的三角窗，永遠都是市場上最搶手、租金最好的位置。」劉錦峰表示， 台灣房地產景氣不確定性，雖因國際政經因素與政府政策而攀升，但在「人潮等於錢潮、稀少性等於保值」的考量下，看來只會更凸顯永康商圈店面與住宅的價值！

永康街四大店面王，坐擁多處三角窗

賴瑞麟

思慕昔芒果冰

地址：永康街15號

坪數：4坪

前芒果皇帝

地址：麗水街16號

坪數：25坪

黃振榮

紅櫻花食品

地址：信義路二段

坪數：35坪

回留素食餐廳

地址：永康街31巷

坪數：30坪

郭氏五兄弟

沁園

地址：永康街10-1號

坪數：23坪

小胖花藝

地址：永康街10-２號

坪數：24坪

李慶隆

全聯福利中心

地址：永康街7巷

坪數：110坪

Panos Cafe

地址：永康街13巷

坪數：60坪

AVEDA

地址：永康街31-1號

坪數：62坪

晧雅生活館

地址：麗水街8號

坪數：27坪

一之軒食品

地址：信義路二段226號

坪數：34坪

永康街三大租金王出列！

屈臣氏整棟

地址：永康街２號

月租金：120萬元

成交金額：6.8億元

高記整棟

地址：永康街１號

月租金：140萬元

成交金額：5.2億元

LORANZO ROMANZA

服飾整棟

地址：信義路二段188號

月租金：65萬元

成交金額：屋主自有

南部震災衝擊全台房市，民眾買房觀念跟著變，投資需求銳減、新成屋比中古屋受青睞，住宅安全成為首要考量。

小年夜的高雄美濃地震重創南台灣，震碎了上百個家庭的天倫美夢，對台灣房市也帶來衝擊。

去年以來，房地產交易冷清，今年初受到房地合一稅上路與總統大選等利空消息衝擊，房市價量雙跌。根據內政部與各縣市地政局統計，今年一月七大都會區平均房價月跌幅將近五％、交易量則萎縮七％；其中，台北市價格跌最深，月跌幅逾一成，而中南部則普遍交易量縮減，以高雄量縮逾一成最劇。

二月初的大地震，對台灣房市價量發展猶如雪上加霜。天時地利不動產總經理張欣民表示，近兩年房地產景氣低迷，強震直接衝擊民眾購屋信心，未來購屋族買房腳步將更為遲緩，預估近期看屋人潮將減少兩成，觀望期至少拉長半個月至一個月，受挫較深的南部，猶豫時間將比北部更長。

北市土壤液化區

信義、大安入列，十六處警戒行政院日前宣布，將在一個月內公布全台土壤液化潛勢區。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉認為，資訊揭露後，各地的房價區域表現將有更明顯的落差。

根據北市府工務局二〇〇二年委託國家地震工程研究中心、中華地理資訊學會調查資料，台北市共有十六處土壤中高度液化區，中山、信義、大安、北投、上林區內，都有高度液化的風險。受災慘重的台南市，據國家災害防救科技中心統計，現有一百二十三件危樓，包含安南區、北區、中西區等二十三區被列入土壤液化潛勢區。

政大地政系教授張金鶚認為，自二〇〇九年，全台房地產價格飆漲，民眾買房重視房價升值效應，但地震之後，對居家安全將更為重視。他預估土壤液化潛勢區、危樓地區的降價幅度，將比其他區域顯著，議價空間至少多出一成到兩成。

房市四大質變

民眾更重安全、高品質房屋變搶手房地產業者普遍認為，未來兩年，台灣房價向下盤整已是趨勢。這場地震，對房市最大的影響將是購屋者的質變。

把時間拉回到一九九九年，當時九二一大地震重創台灣，震央所在的中部地區，房市景氣直墜谷底。根據學者彭建文、張金鶚<九二一地震對房地產市場的衝擊分析>的研究指出，震後房市量縮，直到三個月後，買氣才回復震前四成到六成。

更重要的是，市場產生四大質變：第一是投資需求銳減；第二，不敢、不想買房的民眾暴增，大舉轉向租市；第三，民眾更重視住宅安全，高價、高品質的住宅更搶手；第四，新成屋比中古屋受青睞。

對於近來民眾擔憂的土壤液化，房地產業者齊聲表示：「王程技術可以克服」，認為維冠大樓倒塌主因建商施工品質出問題，未來，購屋族選房標準，將從以往只重視價格，趨向慎選建商品牌。

華固建設總經理洪嘉昇分

析，營建業者在蓋屋前，須做好地質鑽探與結構計算，才能依照當地環境，規畫最佳的建築工法與搭配建材。將基樁打深王岩盤，或灌漿改良地盤等工法，都可加強建物的耐震功能。

重大災害之後，民眾對於人身安全會更加重視。九二一地震後，建築結構法規逐年趨嚴調整，例如耐震標準從五級提高至七級，二〇〇二年三三一地震之後，規定更趨嚴格。洪嘉昇建議，民眾購屋以新成屋，或十年左右的中古屋為優先選擇，並避開一案建商，或子公司眾多的業者，避免發生問題時，責任歸屬難以釐清。

海悅國際總經理王俊傑表示，目前大台北地區都市更新速度緩慢，但老舊住宅至少七成以上，例如萬華、中山區等地，住宅品質堪憂，預估受台南地震影響，將提升民眾都更意願與執行速度，「今年將是都更啟動的契機。」地震之後，人心惶惶，台灣建築安全履歷協會理事長、結構技師戴雲發建議，已經擁房的民眾，可以先從自家住宅外觀、內部檢查起，倘若發現主要結構，例如二十公分以上的剪力牆出現斜四十五度或交叉裂縫，應盡快找專業結構技師檢驗。若是窗角、陽台牆等非主要結構的細微裂縫，因不直接影響居家安全，自行修復即可(詳見表)。

過去長達十年的房市榮景，在一次強震之後，再次受創，但也帶來契機。以往，買房重視地段、講求增值；未來，房屋安全品質觀念的提升，可促使整體房地產和都市規畫朝良性發展。

撰文者王柔雅