ZKIZ Archives


[已推荐到财经博客,点击查看更多精彩内容] 高地价不导致高房价 张化桥


http://blog.sina.com.cn/s/blog_50c88c400100hhyc.html


    高地价并不能推高房价。相反,是预期的高房价才使得地产商敢于支付高地价。可是,太多人好象不明白这个道理。我认为,房地产公司与纺织厂没有太大的区别, 他们当然希望原材料的价格越低越好。

 

   最近我跟某地产公司的刘总聊天。 我质问他, “你为什么要囤地?”
 
  刘:“为了赚钱。”
 
  张:“囤地一定能赚钱吗?”

   刘:“我不敢担保一定能赚钱,但根据我有限的知识和分析能力,赚钱的概率大于亏钱的概率。股东们聘用了我,我对利润的最大化负有责任。”

 

   张:“你为什么不可以量出为入呢?今明两年能开发多少地,就买多少地。随行就市购买土地不是很好吗?难道你就不知道有关部门和媒体对你们囤地有意见吗?”

   刘:“我当然知道你们有意见。可是,如果我没有土地储备,未来土地价格上涨,不仅我的股东们会骂我,媒体也会骂我没有前瞻性,象个笨猪。而且我自己也饶不 了自己: 明明预期土地涨价,为什么不把股东的利益放在首位?”

 

   张:“如果未来地价下跌,你怎么办?”
 
  刘:“这个可能性当然是不小的,可是做生意就必须承担风险,所以有关部门和媒体要理解,囤地的企业是承担很大的风险的。股东们聘了我们管理层,就是让我们 帮他们做分析和判断的。我们有时候对,有时候错,我们只是希望对的次数多于错的次数。而且,在错的时候不要翻了船,把风险控制在一定范围内。”

 

   张:“你为什么不囤积卡车、冰箱或者电脑?”
 
  刘:“因为我估计这些产品不会涨价。”
 
  张:“你们这些地产商太不听话了: 大家三令五申,你们偏偏囤地。”
 
  刘:“我们如果全部都乖乖地听话,一边倒,那就不存在市场了,全世界的人们就会骂中国企业笨蛋。我们如何能提高竞争力?你真的希望中国企业那么笨蛋吗”

 

   张:“如果你现在到一家工厂当厂长,你会囤积原材料吗?”
 
  刘:“那要看是什么原材料了。如果我预期某种原材料涨价的概率很大,当然我要囤积一些。媒体和有关部门恐怕不会批评我。其实航空公司购买汽油的远期合同或 者期货就是一种囤积行为。当然风险也很大,跟囤地一样。”

 

   张:“我还是希望你们多听话,不要囤地。”
 
  刘:“请大家不要试图教训我们如何做生意,做生意是我们企业管理层的是事。我们循规蹈矩,何罪之有?大家不想让我们囤地,其实很容易:你如果能让地价连续 两、三年下跌,还有谁会囤地?或者你能创造一种宏观环境使地价两、三年不涨,大家也不会囤地,因为我们地产商的资金不是没有成本的。”

 

   张:“囤地对国民经济究竟有何危害?”
 
  刘:“我们囤地惹谁,害谁了?我们走的是招拍挂正常途径。地价进了政府的腰包,有什么不好?有人可能说地产商把土地囤积起来,没有开发,所以房子供应量不 足,所以房价大涨。可是,你真的觉得房子的供应量不足吗?即使真的不足,这也是一个由市场来调节的东西,房价涨到一定程度,供应量一定会更多,房价又会下 滑。你怕什么?也就是说, 只有高房价才能制止高房价。 这跟农贸市场一样,只有高菜价才能解决高菜价的问题。 房地产市场是一个充分竞争的市场,无穷多个地产商(而且进入门槛也很低),面对无穷多个购房者,你必须对市场这只无形的手有点信心。”

 

   张:“可我还是希望你们快点开发。”
 
  刘:“你真的希望我们把所有的土地都在一两年开发出来吗?如果那样, 房地产市场可能会崩溃,银行可能会垮台,无数的业主会受伤,政府会被迫救市; 而且未来我们再拿什么土地来开发呢?在土地供应这个问题上,每个城市只有政府一个供应者,如果你想打压房价和地价,太简单了:

   只要你充分供应土地,土地价格必然下来,因为开发商的囤积土地的能力(即资金能力)毕竟是有限的。另外,如果政府抽紧银根,市场的利率必然上升,资金的短 缺必然迫使开发商停止囤积土地或者乖乖地吐出已经囤积的土地。有关部门何须三令五申?而且,银根和利率的变化必然减少最终的购房需求。还有谁囤地?说到 底,你不要怪我们囤地,因为囤地只是结果,而根本原因是银根和利率。去年,广义的货币供应量增长率高达29%。这是一个巨大的购买力。难道我们不明白 吗?"

 

   张:你们地产商为什么要买“地王”? 大家很生气。
 
  刘:你傻了。我们地产商当然希望地价越低越好,谁也不会故意多付地价。可是出低价我们拿不到地啊,这是竞争的结果。而且,我们出高价拿地承担十分高的风 险,因为等到我们几年以后卖房子时,房价是没有保证的。有人说,把地价炒高了,房价必然会炒高 ,这是天真的瞎话。这么大的市场,谁也操纵不了市场。不是高地价导致高房价。相反,是高房价才使地产商敢于支付高地价。房地产行业与其它制造业没有任何区 别:

 

   最终产品的价格由供求来决定,而厂商对这个价格的判断决定他对原材料价格的判断。他如果对了,他赚大钱。如果他错了,他赔钱,甚至倒闭。有时我们看到土地 买卖的高价格对周边房价有很明显的刺激。这可以理解,因为这代表若干地产商看好这块土地(比如,面粉贵过面包)。但是,这种刺激效应至多是短暂的,最终还 是房子(最终产品)的供求关系占上风。这若干个地产商可能是对的,也可能是错的。换个角度看问题,如果政府今天进行一次棉纱的拍卖,拍出了天价,会不会导 致衣服的价格大涨?如果银行的存贷利率完全放开,那么存款利率的大涨(如果银行冲昏头脑挖存款),会不会一定导致贷款利率的平行上涨?短期可能会的, 但是一定不会持续。有几个地产商抢地,弄出个地王,大家就说房价一定要涨,这完全是用别 人的脑袋想问题,相信别人超过相信自己。这也很象股票市场上的羊群心理:某几个专家放言,上海综指会在年底冲破4000点,于是 大家群情振奋。如果另外几个专家几个星期以后唱淡股市,于是大家骂得他们狗血喷头。

 

   


本文发表在财经网, 2010-3-17

推薦 財經 博客 點擊 查看 更多 精彩 內容 地價 導致 房價 張化 化橋
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=14739

高地價何來 若缺齋

http://dodderer.blogspot.com/2010/12/blog-post_31.html

神話這玩意往往是人類願望的投射:或是希望滿足現實中不可能的願望、又或覺得現實中事物太不完美而想像出完美的形勢,前者最簡單的例子是長生不老藥:恐懼 賣咸鴨蛋可說是無分中西,所以中西神話中都有令人長生的藥物/方法;後者則往往是建基於已知事物上,例如覺得虎(中國在引進獅子前本土並無)、獅(西方原 亦沒有老虎)凶猛,唯獨是不會飛,但會飛的動物如鷹鷲卻不夠強壯,所以亦不約而同將兩者併在一起,中國版本是插翼虎、西方則是格萊夫怪獸(鷹翼獅身獸,Griffin)

但 神話歸神話,如此理想化的總不是現實,以道家說法是太理想化便是過份極端了,過份極端自然足以影響平衡:若能長生不老,不是再沒需要繁殖下一代令人不能世 代替換便肯定會人口爆炸、若插翼虎/格魯夫如此完美的獵食者存在,世間其他萬物便不用活了,當兔子死光了狐狸也自然不會長久(正版插翼虎傳說倒有下文補足這問題:曰插翼虎實在太厲害時自然會吃太多,最後肥得不能動彈而掛掉)

若來個圖表化,便如下圖般飛行與勇力不能兼容,只能在範圍上選擇一點,否認便如西諺般說“Too Good to be True”了!


     *          *          *          *

說神話可能有點虛無飄渺,來一個易懂的:現實中相信絕大多數人都聽過有云“男人不壞、女人不愛”,單從字面看總令人覺得有點古怪:難道說女人有點自虐、不喜歡好(男人)的只喜歡自尋煩惱要個壞的?

造成此奇怪現象絕非女性心理不正常,而是想出這句話的人有點描寫失當:女人所喜歡的並不是壞男人身上的“壞”,而是壞男人所必備、又或說是好男人所必無的另一特質:會dum女仔(予非廣州話朋友明白,意思大約是會哄女孩子開心);

伸延閱讀:

女 性偏好找會dum人的壞男人、好男人在情場上只會節節敗退有堅實機礎支持,絕對經得起考驗:《Physical Attractiveness and the “Nice Guy Paradox”: Do Nice Guys Really Finish Last?》

所以若將句子修正為“男人不會dum女仔、女人不愛”便清晰易明太多!壞男人雖然壞,但愈壞自然會愈會搞情調、愈了解女性心意...相反個性愈專一、愈負責的dum女仔能力自然會愈薄,兩者此消彼長、不會共生 - 以數學說法,兩者關係是負1;



當 然現實中極少dum女仔技術登鋒造極但壞得入心的playboy、亦少持身完美的呆頭鵝,大多數都只是兩個極端間的其中一點,但只要是雄性的人類,“好” 與“會dum女仔”兩大特質都是一樣愈多另一樣自然會愈少,若期望兩者都為傻勝時,完全應了英謬“Too Good to be True” – 世上那有這等好事?


格萊夫怪獸/會dum女仔的好男人雖然非常理想化,但只會存在於神話傳說中;雖然人有追尋神話的自由,但成年人應為自己的決定負責,只要事後發覺原來神話角色不會存在於現實時不要抱怨便成(格萊夫怪獸,TopNews.in網站圖片)。

     *          *          *          *

會經濟學的朋友看完上面兩圖後可能大嘩:這不根本是無異曲線(Indifference Curve)分析、正確而言那兩條是筆直線(Budget Curve)嘛!欲望雖然無窮(想找會dum女仔的好男人)、但現實卻有局限,只能在兩者間取一平衡點了!

到這一步,可能亦有老讀者問曰為什麼本老頭如此喜歡挖苦經濟學家、卻經常搬出經濟理論?

再 細心一點看可見本老頭所引的都是“(一廂情願)科學化”前的經濟學,對於馮.紐曼伊始、自稱科學的經濟學實在是敬謝不敏 – 只有近代才“變成” “科學”可不是本老頭亂作:話說早前跟一位在帝國玩實驗經濟學的長輩閒聊時說起阿當.史密斯母校格拉斯哥大學(University of Glasgow)為何在近代經濟學界寂寂無名時,該長輩答曰原因有二(題外話,那長輩的職銜有點令人冒汗:首席“科學家”(Principal Scientist)!)

1. 該長輩問曰阿當.史密斯現在在做研究還是賣咸鴨蛋?正賣咸鴨蛋?那跟今日的格大有什麼貢獻?

(這不難理解,美帝國人向來不會理會傳統、歷史:畢竟美帝國自己完全沒有這回事。)

2. 阿當.史密斯時代的經濟學是一套哲學,但現今的經濟學卻(經濟學家自己發夢、希望)是一套科學了!

(這 說法極嚴重有問題:只有經濟學家自己認為自己是科學這筆暫時不論,哲學本身是啥?曰是思考的方法,所以包括這位長輩的博士學位都稱曰Doctor of Philosophy, PhD,因博士訓練本身便是培養如何思考;而老牌大學的物理、化學、生物、數學等基本學位往往都會稱Bachelor of Art等「文學位」,蓋因即使是真科學也只是哲學的分支…還是因現今害人不淺的計量經濟學的確是沒有什麼思考的含金量、所以不是哲學?)

對於近代經濟學家的“威水史”以往已談太多,今次不贅,有興趣的朋友請參閱舊文:

伸延閱讀:

機關槍打鬼
請給我獨臂經濟學家!
一微塵裡鬥英雄:論大學「名次」的虛幻 (六)

     *          *          *          *

為何“哲學”年代的經濟學沒什麼問題、但當成了(偽)“科學”時卻會害人不淺?一則固然是變數太多、人心更是難測(見
《我笨,但我沒中招!》),就如最簡單的需求曲線(Demand Curve)不但人人不同、甚至每一刻亦可以有變化,用所謂“科學方法”分析人心自然撞其大板;另一方面卻是人的性格對“精確答案”往往比大方向易過份依賴(諷刺的是這“精確答案”亦是(偽)“科學”經濟學更易為人接受、繼而中招的主因!)

一如若閣下身在中環而跟你說北角在東面,閣下向大方向行時自然會不時修正、隨機應變,只要大方向不錯總不會有什麼大問題;但若跟閣下說先向93度(地理習慣以正北為0度)行300米、再向72度行600米…如此以往這般,人性卻往往會“跟到足” – 莫說計量經濟學家提供的數字往往錯的多對的少,即使原來是對(以經濟學家的表現而言機會不高),但在瞬息萬變的世途上對錯改變亦只是剎那間,過份依賴的後果是削弱了隨機應變的能力,即使突然有人僭建一道牆,依賴“精確數據”者比跟隨大方向的更難盡信書不如無書、臨場改變方向而一頭撞上大板!

     *          *          *          *

說了老半天終於進入正題:早前
《買樓?不值!》一文登出後有網友提到除實用外有關炒賣的問題;

當然,炒賣可以令貨品短期內脫離實用價值,但長期而言價格總是依實質價值而行 – 以金融說法,股價短期看交投、長期看的卻是業績,用於其他商品市場上道理亦是一樣;

不過相對而言,有實用價值的商品會“比較好一點”而言,畢竟價格如何顛簸,總有一條實用價格線作為長期價格的主軸,若是完全沒有實用價值的玩意可更會在熱潮過後跌得不知到那裡去了:遠例如歐洲的鬱金香狂熱,近例可參考歷屆漫畫展!

說到香港樓價如何反映實用價值時,不少人誤解曰人總要居住,故樓價總不會跌得到那裡:這跟
以為商業活動總要會計,所以會計師薪金不會跌到那裡一樣,是將一樣固然是客觀事實連繫上一個完全無關的結論:住固然要住,但人是有彈性的,當年獅子山下年代一家八口住實用面積三百尺固然是住,今日兩口之家住建築面積三百尺的也是住(至於實用面積卻是木宰羊);住三萬大元一尺固然是住,住三千元一尺的屋子也不見得頭頂會多漏點水 – 雖然交通費可能高得驚人;

問到香港樓價自70年左右歷近三十年拾級而上固然有炒賣成份,但能支持多年穩定上升自有實用因素在內,而對於當時香港樓價何以會高,在“哲學性”經濟學上有一非常美麗邏輯的答案:再具體一點,就以為何中環的會計師行所付租金比灣仔同業貴得多為例;

題 外話,曾見網上有人指本老頭寫文愛“抄人”:往往一篇會連上十個八個出處,這可真是冤枉:這是寫論文的習慣呀!若是論文忘了加上出處可是會立即掛掉,網上 寫文雖然沒這要求,但從道德上而言將他人成果當成自己想的總不是好事,今次所引的是大衛.李嘉圖老兄的《政治經濟及吸血原則》(Principles of Political Economy and Taxation by David Ricardo);

說回租金例子,若問為何中 環的會計師行明明進行與瑟縮在某破舊商業大廈同業同樣服務、但收費高上一大截,不少人可能答曰因為中環的成本高呀,不收貴一點怎能補償高租金?以李嘉圖老 兄提供的答案是「全錯」!不是因為高租金所以令中環會計師收費高人一等,正好相反的是因為在中環開業(例如形象,在甲級寫字樓開業的會計師會令人以為比在 瑟縮在某破舊商業大廈的可靠專業一點…
雖然其實都是一樣不大可靠)的知道能收取較高費用、獲得更高收入所以才願意付出更高租金 – 因果關係正好與大眾的理解相反!

要證明這邏輯非常容易,只要反問如果在顧客眼裡中環會計師的服務與瑟縮在某破舊商業大廈的會計師價值一樣(雖然現實根本是),顧客會因為中環會計師所付的租金高心生憐憫、為補貼他老兄的負擔而多付核數費用麼?若是不然,便可明白高租金不會引致高價格,相反正是高價格才能支持高租金!

     *          *          *          *

套 用回整體香港情況,自70年代起的三十年香港經濟雖經過點阻滯但總算穩步上升,正因為在香港經營能獲高收入所以香港樓價/租金才會同時上漲;當過去十年香 港經濟不是收縮便是橫行,樓價自然暴升不起來:雖然炒賣可以令樓價短期偏離實用價值,但從來沒有能令價格長期偏離的能耐,亦回答了當日詢問炒賣因素網友的 考慮。

李嘉圖的理論非常易明易解釋能力極強,可不會跟計量經濟學家一樣以極度複雜的方程式搞上老半天、妄想猜度市場會如何如何走結果卻撞 上大板!但諷刺的是張五常沒有說錯,今日以“科學家”自居的計量經濟學者往往會將“哲學性”經濟學經典棄如敝屣,認真讀《原富》的竟已成為少數,未聽過更 莫論讀過《政治經濟及吸血原則》的“經濟學家”竟大有人在!當聊起這本大作時,玩計量經濟的朋友都會瞠目結舌,問曰為何不是主修經濟的本老頭會連他們眼中 如此僻的書也會讀,答曰這便是通識教育呀,
香港學生讀過李嘉圖老兄大作的只怕也有一半吧!聽得他們表情簡直豐富已極!

扯 遠一點,想想為何香港地價會比非洲高得多?租金固然如此,薪金亦是一樣,資本家不是開善堂的,若員工不能為僱主賺取高利潤,僱主自不會付高薪金予你;所以 特區政府所言香港因薪金比內地以至剛果共和國高所以競爭力下降、不大減中低層市民人工不能救香港完全是放屁:莫因什麼高學歷、什麼
哈佛大學
甘迺迪大帝學院畢業便怕他有牙,胡說八道便是胡說八道、不學無術便是不學無術...呀曾俊華司長不是說你!

地價 何來 若缺 缺齋
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=20870

限購令難壓地價

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100249033&time=2011-04-16&cl=115&page=all

土地交易遇冷並非地方政府樂見的結局,全國用地需求仍然旺盛,觀望過後是新一輪博弈
財新《新世紀》 記者 張豔玲

 

  樓市瘋狂催動地價猛漲,已是去年以來人們的難忘記憶。在上海、杭州等個別城市,住宅樓面平均地價甚至衝破2萬元新高,各地地價在房價中的佔比大幅攀升。

  今年樓市遭遇年初「限購令」大力調控,地價的狂飆能否就此終止?回應這個疑問的事實是,配合樓市「限購令」的出台,2011年3月國土資源部下 發一份關於「做好城市住房用地管理和調控重點工作」的通知,要求「控價格、防『地王』」,嚴防出現高價地,對招拍掛出讓中出現溢價率超過50%、成交總價 或單價創歷史新高的地塊,督促市縣按要求及時上報分析原因,由省級國土資源主管部門約談。

  調控的效果似乎已初步顯現。2011年4月12日,房地產專業研究機構中國指數研究院對120個城市的監測報告表明,一季度住宅用地交易遇冷,土地成交量和成交價格均有所下滑。

  但這並非地方政府樂見的結局。各地政府不僅對樓市「限購」態度消極,紛紛將限購的住房價格指標與國民收入和GDP增長掛鉤,被外界批評為「限降不限漲」。據財新《新世紀》記者瞭解,各地政府更通過對土地交易節奏和價格構成的調整對地價變動施加影響,力撐地價不跌。

  諸多分析人士均對財新《新世紀》記者表示,隨著地方政府對「土地財政」依賴不減,若行政調控使得各地土地出讓收入的大幅降低,以限購令壓地價在現實中恐難奏效。

地方政府護盤

  限購令的最大影響,主要表現之一在於交易量普遍下降。個別城市在1月已出現土地流拍現象,如在土地供應偏緊的溫州,1月底推出的10個地塊均無人問津。不過,從總體看,成交量的降幅尚屬有限。

  中國指數研究院監測顯示,一季度全國120個城市共成交土地4372宗,環比減少21%,但與去年同期相比反增13%;成交土地面積變動趨勢也 與此類同;平均成交樓面地價1609元/平方米,環比下跌11%,同比下跌8%;溢價水平降至8.1%,是近兩年來的最低水平。

  中國指數研究院指數研究中心總監蔣云峰分析,這表明市場處於一個觀望期。這是因為在限購令之後,房地產市場走勢不明朗,儘管開發商資金鏈尚沒有出現明顯問題,但在市場上拿地會更加謹慎。

  可以觀察到,成交量下降並非是簡單的交易減少。房價、地價都高燒不退的一線城市主動放緩了推地速度和節奏,二三線城市因擔心土地流拍,增加好地 供應的同時,也減少了一般地塊的推出。中國指數研究院監測顯示,全國120個城市一季度推出的住宅用地面積9661萬平方米,比2010年四季度下降 37%,與去年同期相比下降23%。

  上述監測報告認為,從成交面積與推出面積的比值來看,一季度住宅用地銷供比為0.88,與2010年三季度、四季度基本持平,這表明成交量大幅下降主要是地方政府放緩了推地。

  以北京市為例。截至3月29日,北京市一季度共推出土地43宗,用地面積326萬平方米,其中住宅用地5宗,32萬平方米,且有4塊是在1月推 出;「限購令」出台後只推出一塊住宅用地,3月份成交量為零。直到3月30日,北京市土地儲備才集中推出15塊土地後續交易。2月初,在上海市住宅市場轉 冷前,曾連續兩天出讓的住宅用地有17幅之多,都獲得高溢價率,2月中旬後出讓的地塊大多「面積小、數量不多、以底價成交」。

  中國土地勘測規劃院副總規劃師鄒曉云告訴財新《新世紀》記者,調控政策之下,地方政府既不能違背中央意願出高價地、又不願意市場過冷,只能「控制土地出讓節奏」,通過「什麼時候推地、推多少」來調控土地市場,更有意推出一些較為保守不易流拍的地塊,維持土地市場熱度。

  蔣云峰分析,一線城市是此次調控的重點,為了避免「高價地」重出江湖,城市政府放緩了推地節奏;二三線城市因土地供應量大,擔心土地流拍,在推 出優勢地塊供應的同時,也減少了一般地塊的推出。他指出,成交量和成交價下滑與土地出讓位置、時序相關,並不能由此預期後市土地價格下調。

  思源置地總經理李國平認為,北京等土地稀缺的大城市,並非沒有市場需求,而是政府希望通過控制土地出讓節奏避開調控期,便於日後提高土地溢價率。他還認為,其他二三線城市處於快速擴展期,隨著供地量增加,大量開發商進入競爭,後期土地價值仍會顯現。

地價難壓

  事實上,從目前的供需關係看,促使地價上漲的動力仍然十分充足。總體上,各地用地需求大大超過供地指標允許的限額。

  用地指標不足,是目前快速城市化過程中各地政府普遍面臨的難題。中央政府對土地使用實行「總量控制、指標管理、動態平衡」的原則,每年根據上報的用地需求,安排新增建設用地指標,地方政府只能在指標範圍內搞建設、上項目,超過範圍即屬於違規用地。

  4月7日,在國土部召開全國土地供應調研報告會上,國土部規劃司司長董祚繼根據對全國31個省份調研結果指出,全國31個省份都反映計劃指標不 足,全年用地需求總計達1616萬畝,遠遠大於年度計劃指標670萬畝,下達指標只能滿足需求的三分之一。其中,有8個省份今年的用地缺口超過40萬畝。

  接近國土部的一位人士告訴財新《新世紀》記者,近兩年中央每年分配的年度計劃指標總額在600萬畝左右,今年多增加了40萬畝。但今年是「十二 五」開局之年,各地項目多,需求會增大一些,不過各地上報的需求會有一定水分,供需缺口仍在正常範圍之內。但他也坦承,部分地區重GDP輕民生,「兩高一 資」等中央已經禁止的項目仍然上馬,擴大了用地需求,加之很多地方要上馬交通、水利等基礎設施項目,用地量會大幅增加;短期內上馬項目多的地區,用地缺口 會突出。

  普通商品房供地在總量中比重低,也受到房地產商抨擊。華遠集團前董事長任志強有公開測算,在新增建設用地中,房地產用地佔比不到總量的六分之 一,而房地產用地中還分為商業、辦公、公共建築、保障性住房和房地產開發等多類,真正用於商品房住宅建設的土地十分有限。而2009年和2010年的住宅 建設用地中,開發商購置的商品住宅用地只有住宅建設用地的三分之一或者四分之一。

  儘管國土部要求「確保城市住房用地供應計劃總量不低於前兩年年均實際供應總量」,但任志強認為,2009年商品房供地負兩位數增長,雖然2010年總供地增長了30%多,以2年平均計算實際供地是大幅減少。

  更重要的是,地方政府應對限購壓力,紛紛在地價構成上做出調整,力撐地價。由於國土資源部對土地溢價率進行限額控制,超過50%的地塊需上報原 因,並由省級國土資源主管部門約談,一季度全國土地溢價率大幅下滑。上海市一季度出讓的27幅地塊全部「零溢價」,其他一線城市政府在土地出讓中將溢價率 控制在了49%左右。

  實際上,地方政府在控制溢價率的同時卻上調了土地出讓底價。

  根據中國指數研究院的監測,一季度全國住宅用地底價仍穩中有升,1月-3月,底價分別為2862元/平方米、3232元/平方米、3388元 /平方米,2月、3月分別環比上漲13%、5%,與去年同期底價相比,上漲12%和69%;住宅用地成交價分別為3981元/平方米、3719元/平方 米,3671元/平方米,環比下降7%、1%。底價上漲幅度高於成交價降幅,「中央想限制溢價率,地方政府又不能低價賣地,所以只能抬高底價。」蔣云峰表 示。

  在李國平看來,目前地方政府50%的收入跟房地產有關,地方政府用土地抵押的融資平台賬目混亂,一旦土地價格下跌,地方財政有破產的危險。因此地方政府主觀上不願改變土地價格上漲的趨勢。

地價房價再博弈

  4月13日,國務院總理溫家寶在國務院常務會議上表示,一季度房地產市場成交量萎縮、多數城市房價還在上漲,下一步要堅持調控方向不動搖、調控力度不放鬆。調控當頭,房地產市場一輪新的博弈已經展開。

  究竟是地價推高了房價,還是房價拉升了地價?這個問題多年來一直爭執不休。中國土地勘測規劃院一份《2010年地價與房價關係》的報告中分析十 年地價和房價上漲規律。統計數據顯示,在2006年-2008年三年間地價和房價增長率的變化趨勢同步,但至2010年,受調控政策影響,房價增長率大幅 下降,但地價增長率卻大幅提高,並超過5.59%的房價增長率,達到11.2%的高點。

  這份報告還顯示,2010年中國居住地價最高城市杭州每平方米地價已高達2.28萬元人民幣,上海市居住用地地價每平方米為2萬元左右,北京市 居住用地地價為每平方米1.34萬元。2010年中國35個重點監測城市居住用地地價佔房價總水平的31.64%,而廈門、長春、寧波、福州的地價已佔房 價總水平的50%以上。

  居高不下的地價,使房價下調的空間十分有限。重壓之下,政府和房地產商的選擇出現轉向。據財新《新世紀》記者瞭解,一線城市普通商品房供地的減 少,使開發商轉向二三線城市和其他類型土地。根據中國指數研究院的監測,在一季度全國住宅用地市場遇冷的情況下,商業用地、多功能用地等非住宅用地成交量 同比增長33%。4月7日,南京六幅商業性質土地順利成交,拍賣會現場火爆,商用地成了「香餑餑」,一位曾從事IT業的資深開發商感嘆,「現在的商業用地 市場就像十年前的IT業一樣火熱」。

  地方政府也相應調整了供地思路。2011年北京商服用地550公頃,比去年實際供地420公頃增加130公頃,並單列100公頃供應的產業用地。鄒曉云認為,北京等一線城市發展將向商業地產發展。

  二三線城市政府也開始謀求轉型。河北省承德市國土資源局土地利用處負責人告訴財新《新世紀》記者,這輪對房地產市場的調控,使決策者意識到土地 財政的不可持續,因此決心利用承德市豐富的旅遊資源,將其打造成旅遊城市。今年承德市本級各項土地供應量大幅增加,是去年實際供應量的4倍,其中對旅遊產 業項目做了大量配套。

  不獨承德,據財新《新世紀》記者瞭解,目前,以「動漫」「旅遊」「養老」等概念的產業項目在全國風生水起,甚至包括廊坊、邯鄲、衡水等三線城市也捲入其中,以工業項目拿地,建成生態莊園、別墅長期出租,其實是變相的房地產開發。

  隨著城市拆遷不斷擴展的二三線城市,土地供應量增加,地方政府也通過推出優勢地塊的方式吸引房地產商的進入。政府為推出土地不斷以抵押貸款追加 新的投入,商用地產小熱潮背後也並非沒有隱憂。「在二三線城市的項目能否真正發展起來,是我們拿地最大的顧慮。」一位資深房地產商說。

限購 令難 難壓 地價
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=24219

郭台銘天價買地 土城地價短期難降溫

2011-4-18  TWM




中國工資大漲,之前曾表態將生產線移回台灣,設立無人工廠的鴻海集團董事長郭台銘,上周悄悄買下位在土城頂埔科技園區鴻海總部旁,三千餘坪工業區土地,金額約十二億元,換算每坪單價高達四十萬元,創土城土地新天價。在政府有意降溫房地產價格時,郭台銘逆勢出手,引人側目。

在全球不少地方設廠的鴻海,據了解,設廠前都會請風水師先行勘查,這次也不例外。郭台銘找來御用地理師觀看方位。側面了解,風水老師認為該地有龍脈,聽到這句話,郭台銘很阿沙力地決定成交,並一口氣就付五成訂金。為了節稅,還用永齡基金會名義購買,果真是精打細算。

「現在要買一千坪土地就不容易了,更何況是三千多坪。」房地產業者指出。雖然奢侈稅即將在六月一日上路,但北台灣地主姿態還是很高,完全沒有降價求售的壓力,發球權還是在賣方手裡,加上鴻海有自用擴廠的需求,所以這筆交易很快就敲定。

另一方面,土城因捷運通車題材發燒,當地的乙種工業區土地行情也飆漲了六成,去年每坪成交價才二十五萬元,近期更因地主惜售心態明顯,已站上三字頭。如今在郭台銘天價買地消息曝光後,土城地價短期看來欲小不易。

(梁任瑋)


郭臺 臺銘 天價 買地 土城 地價 短期 降溫
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=24299

大陸建設七十億北、中獵地 改寫區域地價新高 沉潛千天 殷琪重回營建本業再現鋒芒

2012-7-23  TWM




沉潛近三年的高鐵前董事長殷琪,今年以來積極在北、中兩地獵地。在政府打房的當頭,她逆勢用高價在房市寫紀錄,還是看得出她直爽的個性依舊未變。

撰文‧梁任瑋

二○○九年九月,殷琪從高鐵董事長黯然下台後,媒體就甚少出現她的新聞,直到近一個月,欣陸投控(蕫事長為殷琪)旗下的大陸建設大手筆砸七十億元購地,喚 起外界對殷琪的記憶。大家共同的疑問是:「消失在媒體前近千天的殷琪重出江湖了?」今年六月二十七日,從未離開大台北推案的大陸建設,首度跨足中台灣,以 迅雷不及掩耳之姿,向力麒建設買下台中市七期重劃區八一四坪土地,每坪三二七萬元、總價近二十七億元的成交價,創七期地價新紀錄。

當市場還在討論大陸建設進軍台中的消息,一周後,殷琪又再砸近四十四億元買下北市信義計畫區碩果僅存的B7土地,同樣改寫區域地價新高;在十天內投入七十億元在土地市場。

殷琪手筆之大,連一向買地不手軟的遠雄、興富發建設都望其項背。一向不競標國有地,也甚少高價搶地的大陸建設,之所以「轉守為攻」積極獵地,與大陸工程近兩年在公共工程接案量驟降有極大關係。

六十七年前,殷琪父親殷之浩創辦大陸工程,是國內歷史最悠久的營造廠,也是台灣少數擁有甲級營造廠執照的上市公司,參與過十大建設、圓山飯店、高鐵等台灣重要工程。

公共工程案少 轉積極獵地○七年高鐵通車之後,國內已甚少有重大建設工程,加上營造業毛利殺到見骨,大陸工程手上的工程陷入青黃不接窘境。一○年,大陸工程下市,轉以欣陸投控上市,控大陸工程與大陸建設兩家子公司。

欣陸投控執行長洪義乾坦言,雖然去年大陸工程簽約量一百億元,但在大型土木工程簽約金額首度「掛蛋」;簽下的一百億元訂單,全都集中在台灣建築業住宅興建,這對由公共工程營造起家的大陸工程來說,是一大警訊。

因此,殷琪不得不將重心擺在成立僅兩年的大陸建設。其實早在一○年底,大陸建設就砸五十.五億元買下北市南京東路、松江路口的亞洲信託大樓,每坪售價高達 九七六萬元,至今仍是南京東路沿線的地王。大陸建設內部主管透露,「殷董完全授權給大陸建設董事長張良吉買地,只要土地在他那邊審核過關,殷董就全力支 持!」今年五月中旬,欣陸投控舉行股東會,張良吉語帶玄機透露,「土地庫存量還是不夠!」還稱讚台中是一個充滿活力的城市。果然,一個月後就以每坪三二七 萬元,創中台灣土地成交新高價,震撼台中房市。

七月九日,殷琪又乘勝追擊買下信義計畫區信義路五段、松勇路口編號B7一千餘坪土地。據了解,殷琪找來厚生與桓邦建設公司一起投資,由大陸建設拿出四十 三.五六億元,厚生與桓邦各出二十二億元。厚生集團與大陸建設在板橋新板特區合作推出「橋峰」;桓邦建設曾在B7土地後方推出過「慕夏四季」豪宅。除了借 助兩家豪宅規畫能力,背後目的也是要分散風險。

充分授權各公司專業經理人其實,B7這塊土地在已經開發成熟的信義計畫區本來就是塊「名地」,原本有三十幾個地主,其中不乏家族持有;接觸過的建商不下二十家,但最後都卡在總價太高而無法談下去,後來大陸建設透過仲介接觸,溝通期長達一年之久。

很多建設公司主管萬萬沒想到,B7竟花落一向保守買地的大陸建設,而且是在房地產景氣多空未明的這個時間點,不得不佩服殷琪的勇氣。

一向很有個人風格的殷琪,有別於其他建設公司董事長親力親為的模式,她充分授權給各子公司專業經理人發揮。一方面是過去幾年殷琪投入全部心力在台灣高鐵, 因此大陸工程內部早已建立一套運作機制。因此,她離開高鐵公司之後,雖然唯一的舞台只剩下欣陸投控,但對於同事來說,並未與往常有太多變化,「能夠見到殷 董仍是平日工作中難得的小僥倖。」殷琪敢愛敢恨的性格,反映在她與高鐵之間的愛恨情仇,就是最明顯的例子。○九年九月,殷琪交出高鐵董座大位後,就陸續接 受雜誌專訪,大吐苦水,暗示政府有計畫逼退她,還將四年多前提出爭議協調案一古腦兒全說出來。

今年六月,台灣高鐵舉行董監事改選,五大原始股東的董事中,這幾年陸續在賣高鐵股票的大陸工程正式退出董事會,改由投資五億元的台橡公司當選一席董事;太 平洋電線電纜也退出董事會,改由轉投資的太合投資公司取得董事席次。其餘三家原始股東富邦銀、長榮、東元則繼續擔任董事。

熟悉高鐵人士指出,大陸工程與台橡都是殷琪父親殷之浩創辦,兩家公司各自獨立,經營事業也不同;但殷琪掌控的浩然基金會對兩家公司都有持股,因此可解讀成,大陸工程雖不再直接參與高鐵經營,但改由另一家友好企業,繼續關心高鐵。

看來離開高鐵的殷琪,少了鎂光燈光環,回歸營建本業,還是藏不住她的個人鋒芒。

大陸建設創下北、中台灣購地紀錄時間 地點 面積(坪) 金額

(億元) 紀錄

6月27日 台中市七期重劃區市政北五路 814 26.62 七期土地新高價7月9日 台北市信義路5段、松勇路口 1059 43.56 信義計畫區土地新高價合計 1873 70.18

大陸 建設 七十 十億 億北 北、 、中 中獵 獵地 改寫 區域 地價 新高 沈潛 潛千 千天 殷琪 重回 營建 本業 再現 鋒芒
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=35349

蔡辰男、蔡宏圖、蔡明忠的兒時地 訴說台灣首富興衰故事 敦南大樓地價百萬倍漲幅傳奇

2013-03-11  TWM  
 

 

國泰金控前副董事長蔡鎮宇,日前以八十八億元買下童年居住地,不為人知的是,當年蔡萬春僅以每坪九元買下土地,七十年後地價飆漲百萬倍。在這樁天價交易紀錄的背後,見證的是一段台灣兩大財團、四個家族崛起、衰微與再起的故事。

撰文‧梁任瑋

新年一開春,房地產界最為人津津樂道的話題,莫過於寶豐隆興業大股東蔡鎮宇以八十八億元,取得台北市敦南金融大樓的四成產權。該棟大樓的其餘六成產權,則是在兩年前由國泰金控董事長蔡宏圖以九十六億元取得。兩年之內,國泰蔡氏家族兄弟一前一後,取得敦南金融大樓的完整產權,並以總價一八四億元,改寫台北市單棟商辦大樓交易金額最高紀錄。

敦南金融大樓交易案備受矚目之處,除了坐落在台北市無可取代的鑽石級地段,對蔡家兄弟來說,更重要的是,這塊土地帶給他們的是一股莫大無形的傳承力量,即使價格不菲,也在所不惜拿下,而這背後其實蘊藏的是國泰蔡家發跡的故事。

時間拉回到一九四五年,當年台北市的繁華中心在台北車站,敦化南路周邊還是一片農田,連馬路都尚未開通,在台北市西門市場經營醬油等民生物資的蔡萬春,因經營大萬百貨、大萬旅社,是富甲一方的商人,當時他相中敦南金融大樓現址周邊大片土地,以每坪九元的價格向地主程氏家族買下,包含現在私立復興中小學校園在內,面積將近一萬坪。

一九五七年,蔡萬春請來曾設計台塑大樓的建築師陳永泉,在占地近一千四百坪的土地上規畫四幢造形各異的二層樓洋房,再委由國泰自家的營造廠興建,施工品質要求相當嚴謹。

蔡辰男赴日取經

造就大樓外觀古典優雅

「那時我們住家一層面積有兩百坪,兩層就有四百坪!」坐在距離敦南金融大樓步行僅五分鐘路程的「一品大廈」裡,今年七十三歲的國泰集團創辦人蔡萬春的長子蔡辰男,特別翻出他結婚時全家在宅邸內拍攝的老照片,儘管相片已斑駁,卻掩蓋不了近四十多年前,台灣首富家族展露的璀璨榮光。

相片中可看出,蔡家宅邸以西式花園洋房設計,無論建築樣式、材質皆相當考究,白色的外牆搭配現代化的鋁門窗,矗立在敦化南路與仁愛路口,是當時台北市少有的大戶人家。

一九五八年房子完工後,蔡萬春、蔡萬霖、蔡萬才、蔡萬德四兄弟從漢口街的舊家,一起搬到敦南大樓的現址居住,蔡宏圖、蔡鎮宇,以及富邦金控執行長蔡明忠、蔡明興等十餘位堂兄弟姊妹有的才剛出生,如今這些掌握國內金融業半壁江山的蔡家第二代,童年時光幾乎全都在此度過。

「每到元宵節,阮幾個孩子就拿燈籠在房子裡繞來繞去,緊趣味。」蔡辰男說,當時安和路還是一條水溝,在圍牆內的宅邸,一進大門就有一間門房,進去後左邊是獨立車庫、游泳池、籃球場。特別的是,各自獨立的四戶房子中間還有一座小公園,設立一座銅像紀念祖父蔡福安。

蔡辰男說,當時蔡家的生意都在衡陽路附近,為了土地開發,提出以小換大的條件,讓原本校址位於公園路、襄陽路的復興小學交換土地至如今的敦化南路上,所以蔡宏圖、蔡鎮宇等兄弟姊妹,從小都是念復興小學長大,「聽到下課鈴聲響了,傭人再過街到對面接我們回家。」一九七七年,隨著蔡家第二代逐漸長大成人,以及蔡萬春生病,蔡家四兄弟也開枝散葉各自分家,這塊土地遂賣給蔡萬春旗下的國泰信託興建商辦大樓,並由已接棒國泰信託的蔡辰男全權規畫起造。

對建築很有想法的蔡辰男為了設計敦南金融大樓,還親赴日本考察,因特別欣賞東京銀座的佳麗寶大樓屋頂上設計了類似帽子的造形,他聘請香港建築師依此設計敦南大樓古典優雅的外觀,「就像英國皇室成員出席任何場合,一定會戴一頂有風格的帽子一樣,我希望這棟商辦可以留傳永世!」蔡辰男說。

果然,當敦南金融大樓結構體剛完成時,全棟石材的雋永風格,一度引領台北商辦跟進風潮,如今看來更是未隨屋齡增加而減褪丰采。

十信事件爆發

大樓無奈拱手讓人

但傳奇通常來自意外。一九八五年爆發的「十信事件」,讓敦南金融大樓拱手讓人。

「(十信案)出事時,房子還正在蓋,我本來要搬過去的,光是地下室就挖了五層,頂樓還留一層住家要自己住。」蔡辰男回想事發當時一切的措手不及,口氣裡有些許無奈,「我們都還沒用,就整棟賣給新光人壽。」一九八○年代,國泰集團蔡氏家族中,蔡萬春定於一尊,影響力還在蔡萬霖、蔡萬才之上,第二代蔡辰男、蔡辰洲在台灣政商界的勢力曾是喊水會結凍、不可一世。沒想到,敦南金融大樓硬體部分甫告完成,國泰信託即因十信事件波及,由交通銀行派員接手經營,為彌補公司虧損,這棟大樓很快地以二十五.一六億元賣給新光人壽。

命運之難以捉摸,往往在於得失之間無法一手掌握。一九八六年敦南金融大樓的易主,也象徵著一手締造「國泰王國」的蔡萬春家族的隕落。隨著時光流轉,三十年間,蔡萬霖、蔡萬才家族已經分別成就霖園集團、富邦集團,不變的是這塊土地上曾經留下的回憶。

新光人壽取得該棟大樓後,不但更名為新光敦南大樓,並將低樓層商業空間出租給台灣唯一一家二十四小時營業的誠品書店經營,成為台北市知名藝文地標。然而,○二年,新光人壽也受到保單利率高於市場利率影響,財報虧損累累,為了停止每年虧損上百億元的窟窿,新壽董事長吳東進一度公開標售新光敦南大樓,但卻以流標收場。直到○五年,才以發行不動產資產信託︵REAT︶方式處分,順利換回現金。

新壽﹁換現金﹂

敦南大樓重回蔡家

一一年,新光敦南大樓因REAT發行時間到期,又再度以信託財產處分標售,當時蔡宏圖以九十六億元得標,才讓這塊土地重新回到蔡家人的手中。

歷經兩次標售,敦南金融大樓順利由蔡宏圖與弟弟蔡鎮宇先後取得整棟大樓產權,合計交易金額一八四億元,創台北歷年商辦交易最高金額。

蔡辰男看著老家由堂弟接回,他沒有遺憾地說:「蔡鎮宇有魄力,既然一半以上都是哥哥買的,剩下的被別人標走沒有意思,但新光持有二十七年賺了好幾倍,也是贏家。」時空交錯,如今的敦化南路已變身為台灣地價最貴的金融大道,然而商辦大樓有價,回憶與歷史無價。三十年來,這幢大樓見證了一頁台灣金融豪門滄桑史,隨著大樓重新回到蔡氏家族手裡,相信,未來還會繼續上演另一段精采的傳奇故事。

敦南金融大樓易主大事紀

時間 大樓名稱 所有權人 成交金額1960 蔡家祖厝 蔡萬春 每坪9元1985 國信敦南大樓 國泰信託 N/A 1986 新光敦南大樓 新光人壽 25.16億元

2011

敦南金融大樓

國泰人壽

96億元(持分62%)

2013

敦南金融大樓

寶豐隆興業(蔡鎮宇) 88億元(持分38%)

敦南金融大樓

完工時間:1984年

位 置:台北市大安區敦化南路一段245號

基地面積:1393坪

所有權人:國泰人壽、寶豐隆

總成交金額:184億元

蔡辰 辰男 男、 、蔡 宏圖 蔡明 忠的 兒時 訴說 臺灣 首富 興衰 故事 敦南 大樓 地價 百萬 萬倍 漲幅 傳奇
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=53693

江翠北側自辦市地重劃 地價三年飆三倍 河邊荒地變水岸豪宅 造就億萬田僑仔

2013-05-20  TWM
 
 

 

與台北市僅一橋之隔的江翠北側自辦市地重劃區,不論面積或地點,都極具指標性,號稱開發商機逾五千億元,從二○○五年以來,地價已翻多倍,更造就出二千位億萬田僑仔,可說是自辦市地重劃點土成金的經典。

撰文‧梁任瑋

新北市板橋區長江路一段放眼望去,皆是四、五層樓低矮老公寓,不少店面甚至早已拉下鐵門閒置,只剩汽車修理廠、五金行零星營業。如此陳舊的社區場景在新北市並不少見;但穿過這條街後,竟是一片開闊空地,原本凌亂的工廠已全部剷平,只見怪手與卡車來回穿梭整地,與前排街景大異其趣。

一年多後,這片空地將開始興建高達三十層樓、正對大漢溪的水岸景觀住宅,「阮這區以後不輸台北的大直水岸第一排,房價每坪至少可賣一百萬元!」住在江子翠三十多年的陳先生說,以前這裡被劃為行水區(淹水時,給水流動的地區),土地不值錢、沒人要,但現在聽說有建商整合土地,馬上要蓋大樓,地主都將土地握在手裡待價而沽。

陳先生口中的土地,正是號稱開發商機逾五千億元的「江翠北側自辦市地重劃案」,地主約二千人,以目前土地行情已喊到一坪一百萬元計算,若持有一百坪,身價可望暴漲至上億元。

河岸地敗部復活 眾家搶進江子翠地區的都市計畫,政府早在一九六八年就已公告,到九七年要修建板橋堤防及中原堤防時,為避免拆除大量既有建築物而造成民怨,遂變更設計,將大漢溪及新店溪河道縮窄,使原本在堤防預定線外側的一百二十公頃行水區土地,變成在堤防內。這一百二十公頃土地可說是敗部復活。

二○○五年,新北市政府重新開放由地主們自辦市地重劃,這樣一來,地主可領回五○%土地,容積率加上獎勵後可達三一二%,地主獲益提高一.六三倍。「自辦市地重劃工作若能成功,對地主、對地方都是一件好事。」宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說。

○九年江翠北側市地重劃展開,由於利益龐大,欲爭取主導權的開發商早已搶進布局,也有地主自組團體,準備自行開發。

重劃區分為七個區塊,由三家重劃會主導,A、B區是由辦過新莊塭仔圳市地重劃的重劃公司,另組永翠水岸綠能特區重劃會負責;C、D、E區是立信資產與華新開發合作;F、G區則由大昌建設進行。

其中,位於中央位置的C、D、E區競爭最激烈,原本形成兩大陣營,一是當時進場近五年的華新開發,一是○八年才介入的立信資產。兩家同時整合地主,也各自成立重劃籌備會,但不只範圍重疊,地主同意書也有部分重複。

由於政府祭出三年的整體開發時程獎勵,如果無法在期限內成立重劃會並完成開發,未來即使取得主導權,也可能減少獲利四一二億元,兩家公司於是在一○年攜手合作,並由立信出面接手。合則兩利,原本是三大區塊中進度最落後的區塊,但後來居上,預計今年下半年公共設施完工,明年可將土地分回給地主。

花一年整合地主 工程浩大大台北主要知名建商麗寶、華固、國泰、茂德等,早在去年一月禁止移轉前就已進場購買土地,準備推出住宅大樓;立信資產旗下的建設公司也持有很多土地,未來還可分回抵費地。至於另外兩區進度,仍在申請變更計畫與整合當中,尚未開始施工。

房地產業者分析,江翠北側案因距離捷運板南線近,推案房價高,才吸引大台北建商注意;但此案要整合的地主很多,還牽涉老舊建物都更,過程在在考驗重劃會的智慧。

過去江翠北側合法的建築物不到五%,高達九○%是汽車修理廠、家具、資源回收廠鐵皮屋,不乏一九八○年以前興建的,加上很多已由第二代繼承,權屬複雜,僅僅C、D、E區就有一千四百多位地主。立信重劃會承辦人員指出,「至少花了一年才將所有地主找到,光是徵求地主同意書就請了三十位業務員負責,可見工程有多浩大。」「我們這個案子不論地點或面積,在大台北絕對是最具指標性。」立信重劃會表示,台北市已找不到新的自辦市地重劃案,新北市也不多,甚至不乏失敗案例,現在要再申請並不易,更凸顯其稀有性。立信一○年剛進來時,土地一坪才十五萬元,之前更低,只有個位數,今年每坪已逾五十萬元,三年漲至三倍;將來分回後,地價上看百萬元。若以新板地區的開發速度及房價推升效應,房價更可望翻倍。

從河邊荒地變身水岸第一排豪宅區,市地重劃有如仙女棒,為點土成金傳奇再添新頁。

河岸變建地,

開發商機逾5千億元

江翠北側自辦市地重劃區

面積:117.47公頃(35.5萬坪)預計完成時間:2021年開發進度:分成A、B、C、D、E、F、G共7單元,目前進度最快的是C、D、E區,預計今年底可分回土地。


江翠 北側 自辦 市地 重劃 地價 三年 年飆 飆三 三倍 河邊 荒地 水岸 豪宅 造就 億萬 田僑 僑仔
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=55883

點土成金新推手 地價每坪一萬變十萬「市地重劃幫」暴富傳奇

2013-05-20  TWM
 
 

 

最近,資本市場出現一些新面孔,他們名不見經傳,卻個個口袋深不見底;原來,他們是靠自辦市地重劃,將零碎土地整理為建地,因而身價暴漲,不但挾專業、人脈與資金攻城掠地,還紛紛借殼上市,實力不容小覷。

撰文‧梁任瑋

走進台南市南區的舉喜自辦市地重劃區,筆直的道路、整齊的街廓,一望無際的建地,在南部的豔陽照射下,閃閃發光。

一年半前,這十六.三萬坪的土地還是堆滿廢棄物的垃圾山,雜草叢生、臭味四溢,被台南人視為偏僻落後的荒地;沒想到,今天卻變身為種滿綠樹與草皮,未來將興建住宅大樓與透天別墅的新興黃金地段,每坪身價從一萬元不到,暴漲到十幾萬元。點土成金的推手並非市政府,而是叱吒南台灣土地市場的華友聯市地重劃公司總裁陸紀康。

「光是垃圾我就清了一千多噸!」陸紀康站在舉喜重劃區平坦的柏油路上,語帶驕傲地介紹剛完成的公園、滯洪池,並指著前方尚在施工、橫亙在土地中央的八十六號快速道路說,「我的重劃區剛好和快速道路開工的時間一樣,沒想到我還比較早完工。」華友聯是台灣最大的自辦市地重劃公司,在南部完成的都市土地重劃面積高達四百公頃(約一二一萬坪),相當於十五座台北大安森林公園。

說得一口標準台語的陸紀康,父親陸雄其實是上海人,隨國民黨撤遷來台後,在高雄經營鋼鐵買賣累積龐大資本。二十年前,陸家結束鋼鐵生意,個性海派的陸紀康,運用在地方良好的人脈轉入土地重劃市場,高雄市(原高雄縣)知名的澄觀、八卦寮、鳳山自辦市地重劃區都在他手中完成。

一條龍管理整地

陸紀康靠專業稱霸南台灣

早期,陸紀康替地主代辦,只賺服務費,後來他看著自己一手打造的重劃區土地陸續興建成大樓,房價水漲船高,加上可以開發的大片土地愈來愈稀少,重劃經驗豐富的他,乾脆自己進場投資,成為地主,賺重劃分配後的土地增值財,粗估身價達上百億元。

陸紀康強調,一個重劃區要成功,最關鍵的是配合各縣市政府的都市計畫發展方向與交通建設,所以一定要與地方政府密切溝通。和政府打交道需要耐心與專業,陸紀康的重劃團隊養了六十多位員工,比同業多兩倍。

他分工細膩,別的重劃公司得一人身兼多職,同時包辦開發、送件、整地流程,但陸紀康的公司,有人專職業務代表認識地主,有人只負責工程營造,甚至還有人專門跑電信、電力部門。

「不要小看牽電線,有些重劃公司光是弄清楚線路圖,一年都搞不起來,我有一組人專門與政府的管線部門協調,在整地同時,我早已事先規畫好水電地下化。」陸紀康自豪地說。

此外,整合地主也攸關重劃進度,陸紀康在這方面經驗老到,以舉喜重劃區來說,原本區內有一部分是七千座墳墓,為了說服四千位地主同意遷移,他直接到當地的信仰中心萬年殿擲筊,獲得神明三個聖筊見證才開始動工,這前後整合時間只花了一年半。

在土地市場累積財富後,去年,華友聯入主上市公司福益紡織,一砸就是三十億元,這才讓外界見識到這家低調公司的口袋深度。

「有一家上市櫃公司當作籌碼,對地主也是一層保障。」陸紀康的兒子、華友聯建設董事長陸炤廷表示,入主福益是為了取得其分散在全台的土地資產,另外,也想一舉打開華友聯在大台北房地產市場的知名度。會有這樣的想法,源自於四、五年前,華友聯北上開發土地重劃業務時,竟然慘遭滑鐵盧。

「我們自以為在高雄做得很大,台北人就會買單,沒想到地主一聽到我們是從高雄上來的,名片竟直接丟在地上。」陸炤廷回憶,華友聯在北台灣毫無知名度,連吃了好幾年閉門羹,更遑論有地主願意簽同意書。

為了化解地主的心防,陸紀康阿莎力地直接包高鐵邀請地主南下,讓他們親見自辦市地重劃前後的差異,順道觀光,情況才慢慢改變。

最具體的成果是四年前華友聯進軍的新莊塭仔圳重劃區,雖然去年新北市政府已打算將此區採公辦市地重劃進行,但華友聯不放棄,改採與地主合建方式經營,已成立塭仔圳第六區自辦重劃促進會(塭仔圳自辦市地重劃內有十餘個區塊),目前同意參與的地主及持有面積超過七成。這塊總面積約一百五十公頃的重劃地,是公司未來幾年發展主力。

不只南部營建業熱中借殼上市櫃,去年爆發經營權之爭的三陽工業市場派代表吳清源,同樣也是從市地重劃開發公司起家。

集中火力開發

吳清源運用人脈加速達陣

這三年來,吳清源砸了數十億元在資本市場,一口氣拿下兩家老牌上市公司金美克能(現已改名為揚華)副董事長與機車大廠三陽工業的董事席位,身價至少五十億元。

一九五六年出生的吳清源,在新竹土生土長,早年是營造工程包商,二○○四年他看好新竹房地產市場蓬勃發展,加上地緣關係,成立九鼎開發建設跨足土地重劃,還為此去中華大學讀都市計畫研究所碩士班,以結識地政界的人脈。

吳清源做市地重劃不亂槍打鳥,集中火力開發十年前新竹市政府推動的關埔重劃區。

這塊重劃區面積達一五一公頃,是全台第一個爭取到區段徵收與市地重劃並行開發的計畫,分為「光埔自辦市地重劃區」及「關長市地重劃區」兩個區塊。

吳清源整合的光埔重劃區約四十公頃,由於台鐵一一年在此新設竹科車站,吸引許多台中建商北上購地,包括豐邑、惠宇、親家建設等都已卡位,預售案如雨後春筍般出籠,而他們都是向吳清源旗下的九鼎開發建設買地。

新竹房地產業者表示,吳清源主要是透過當地里長積極奔走,改善排水系統及連接道路等地方需求,才促使開發案很快完成。

吳清源不但主辦自辦市地重劃,掌握配地的主導權,自己也早在重劃會成立前,就大舉購買都市計畫內未開發土地,因土地獲利可觀,讓他有閒置資金轉進股票市場。吳清源說,「我把土地賣掉後手頭現金多,但不知道要幹麼,成為上市櫃董事,讓我比較有安全感。」就是因為市地重劃土地利潤令人垂涎、吸引財團搶食,不少精明的大地主肥水不落外人田,乾脆集資自組重劃會,信華紡織董事長簡茂男就是一例。

地主當開發商

簡茂男將自家廠地變建地

簡茂男在紡織廠生產線全部移到大陸後,把坐落在新莊塭仔圳的工廠舊址以「信華台鐘重劃會」名義申請自辦重劃,並徵得地主人數過半及其所有土地面積過半者的同意。

由於他個人就是這個重劃單元最大的地主,過程進行順利,成為塭仔圳第一個完成的重劃案。如今土地都已賣給寶佳建設推案,簡茂男獲利上億元出場,堪稱是市地重劃由地主變身為開發商的經典。

嘗到甜頭的簡茂男,接著索性跳下來成立自辦市地重劃公司,將資金轉往板橋江翠北側重劃區最西側的AB區,以「永翠水岸綠能特區自辦市地重劃會」名義進行。原本他的整合速度是六個單元中最快的,但去年又申請變更細部都市計畫,進度緩了下來。

政策仙女棒

憑三大能耐坐享增值財

隨著這幾年政府財政窘迫,民間自辦市地重劃申請案有逐年增加的趨勢,其中又以中南部最盛,台中市政府目前有十四個自辦重劃單元,台南市正在進行中的案子也有二十七件,數量高居全國之冠。

「市地重劃是政策仙女棒,重劃公司最主要的利潤來源,是取得重劃之後的抵費地,加上重劃公司掌握資訊與重劃分配權,獲利相當可觀。」所謂「抵費地」,是參與市地重劃的土地所有權人,以重劃區內未建築的土地,折價抵付應行負擔的工程費用、重劃費用及貸款利息給重劃會。

例如華友聯過去大量參與鳳山自辦市地重劃,在程序完成後分回不少抵費地,由於鳳山城市發展快速,吸引不少外來人口,帶動地價水漲船高,華友聯分回的抵費地也跟著增值。

台灣地狹人稠,土地往往一經重劃整理就身價暴增。宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說,以新莊副都心重劃區為例,雖然是以「區段徵收」方式進行,但一○年完成辦理土地點交作業後,地價即從每坪一六○萬元起漲,兩年之後飆高至每坪二二○萬元,漲幅逾三七%,顯見重劃區土地增值力道驚人。

不過,想吃到這龐大的開發利益,要有三大能耐。

「自辦市地重劃不是一,就是零。」郭國任說,建商不管時機好壞都可以賣房子,但自辦市地重劃一定要努力到最後一刻,獲得政府公告通過才算完成,這個過程可能歷時五年至十年,不但沒有租金收益,對於重劃公司來說,土地無法貸款,補償費用也相當可觀,全部都要用自有資金負擔。這雖然提高了自辦市地重劃的門檻,相對地,風險也高,可說是一場耐力賽。

土地重劃是結合相當多人力、財力與物力的領域,最需要專業、經驗與效率,如能提供地主最完善與最專業的服務,以最快時間達成重劃作業,人脈可說是關鍵因素。

以台中市如火如荼展開的十四個自辦市地重劃單元為例,包括由鞋業大廠寶成集團開發的單元一,就聘請前省政府地政處官員趙柏煌當顧問;單元二由長億集團主導的黎明重劃會,總經理林世民是前台灣省政府住都局官員。

重劃公司重金禮聘政府退休地政官員擔任開發要角,無非是借重其過去在公部門的人脈資源,以加快重劃案的審查速度,甚至可探聽政策風向,及早因應。

此外,由於自辦市地重劃土地必須捐地興建公共設施,想提早進場插旗,購買面積最少三、五千坪起跳,一塊地價都是億元以上,購地成本高,沒有雄厚財力根本做不大。綜觀枱面上的自辦市地重劃案,背後都有大型建商或財團支持,重劃公司更大舉進軍資本市場借殼上市,藉由大眾資金來擴大版圖。

土地價值高或低

端看開發與建設公司的組合風光的背後總有感慨的一面,在重劃業打滾二十年的陸紀康語重心長地說:「做市地重劃是沒有根的浮萍,因為看著辛苦整合的土地一塊塊賣掉,最後卻什麼都沒有留下。」他以前總認為做土地重劃最單純,地賣出去立刻有一筆錢進來,不像賣房子要一戶戶與客戶磨。後來才發現,整合完土地,還是要蓋房子,才可以創造土地價值。因此六年前華友聯也成立建設公司,將鳳山重劃區分回的土地推出建案「創世紀」。

陸紀康打了個比喻,重劃區像是一塊布料,建設公司就是裁縫師,這件衣服做出來是一件三百元,還是一件三萬元,全憑開發公司與建設公司的功力。他的工作就是將好的布料和好的裁縫師組合,這也是他替這個行業下的注解。

新聞辭典

自辦市地重劃

市地重劃指已發布都市計畫細部計畫範圍內的土地,以交換分合的手段,將地界不整、畸零狹小或未面臨道路的土地,重新劃定界址及地形,使每筆土地都面臨道路適合建築,並興建公共建設。

自辦市地重劃地價上漲 部曲

以新莊副都心重劃區為例

醞釀期

2004~2008年

2004年重劃區計畫通過。

地主發起籌備會、申請核定辦理重劃範圍。

掌握消息者會提早進場買地卡位。

震盪期

2008~2009年

有多組重劃公司爭取地主同意書,但整合時間長短不一,有些不願意等待的地主會賣地。

施工期

2009~2010年

地上物拆遷、工程施工黑暗期。但土地禁止移轉前為交易高峰期,地價提前反映利多上漲。

起飛期

2011~2012年

完成辦理土地點交作業,土地可以開始買賣。

註:本區域含區段徵收 資料來源:房仲業者中南部風氣盛!

全台自辦市地重劃統計

區域 數量 分布地區 總面積

(公頃)

台北市 9 北投、士林、南港 84 新北市 6 板橋、新莊、泰山 547.2 桃園縣 8 桃園市、八德、龜山、平鎮 36.7 新竹縣 2新竹市、竹北 13.5 台中市 14 西屯區、南屯區 1264.74 台南市 27 安南區、永康區、東區 200 高雄市 13小港、左營、仁武、岡山、美濃 133.89 資料來源:各縣市政府地政局


點土 成金 推手 地價 每坪 坪一 一萬 萬變 變十 十萬 市地 重劃 劃幫 暴富 傳奇
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=55888

樓市慢步(13):談地價及樓價的迷思(3)(2004-02-22) 脫苦海

http://notcomment.com/wp/%E8%AB%87%E5%9C%B0%E5%83%B9%E5%8F%8A%E6%A8%93%E5%83%B9%E7%9A%84%E8%BF%B7%E6%80%9D3/

供樓負擔比率

日常經常聽到「供樓負擔比率」的名詞,首先介紹這個名詞,意思是大學畢業生的月薪當中,拿出多少百份比來供樓(例如一間市區的500呎樓宇供20年)。某大銀行的資料研究部多年來有統計,可惜小弟並無具體數據在手,但據知樓價在高峰時,比率可高於100%,即是以所有的薪金也不足以供樓。

筆者記憶中,去年樓市最低潮時,供款比率約30%,以樓價上升約兩成計,便是36%,而一般銀行可接受以薪金的一半作為最大的貸款額,即供樓負擔比率是50%,假設利率不變,理論上樓價可以再升38%。

當然這個數字並無實質意義,因為目前利率在歷史低位,中期內有約五厘左右的潛在升幅,當利率回升時,供樓負擔比率會自動提升。假定供款中一半是利息,按揭利率由目前的2.5%上升到7.5%,舊有的按揭供款便會增加一倍!目前的供款比率便由36%自動上升到72%,買樓人仕不可不作長遠打算。

再把以上數據由概念化為實質數字,據統計處的「選定職業的平均每月薪金」中,「督導級及技術員級人員」資料顯示,2003年9月的平均工資是$16,665。

http://www.info.gov.hk/censtatd/chinese/hkstat/fas/wages/average_sal_index.html

即可以$8,333(50%)申請按揭貸款,以七成按揭,供20年計算,大約可以購買220萬左右的樓宇。以西九龍上車盤最低潮的一手價$2,700計,可以購買815呎,如以樓價上升約兩成多計,現價約$3,300,可購買的呎數便降低到667呎。如樓價再升一成多到$3,800,只可以買579呎了。這還要考慮利率上升的因素,如果單從工資的角度,除非有較顯著的上升,則樓價再升的幅度有限。

樓市 慢步 13 地價 樓價 迷思 2004 02 22 苦海
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=76141

樓市慢步(12):談地價及樓價的迷思(2)(2004-02-22) 脫苦海

http://notcomment.com/wp/%E8%AB%87%E5%9C%B0%E5%83%B9%E5%8F%8A%E6%A8%93%E5%83%B9%E7%9A%84%E8%BF%B7%E6%80%9D2/

目下的問題是:究竟目前的樓價是否升得過速?後市是繼續這種趨勢、平穩,還是轉而下跌呢?筆者現從這幾個角度分析:

樓價走勢

根據中原城市領先指數,http://www.centanet.com/cci.htm

從樓價的「谷值」,有以下發現:

由2003年8月低點31.77計,2004年2月中的40.58,上升了27.73%。
對上一個低位是911事件後2001年11月的39.81,比目前低1.90%,用證券技術分析觀點,打破前浪底,是扭轉了一浪低於一浪的下跌趨勢。
2001年1月錄得43.54,還差7.29%。
2000年6月錄得46.72,還差15.13%。
1999年11月錄得50.62,還差24.74%。
官鱷大戰之後的低位是1998年11月的45.71,還差12.64%。
更遠的重要低點是由1994年的國內宏觀經濟調的低點,1995年11及12月的55.3,還差36.27%。

從樓價的「峰值」,有以下發現:

對上一個小陽春是2002年3月41.67,還差2.69%。
再對上一個小陽春是2001年3月是46.27,還差14.02%。
又再對上的是科網狂潮的2000年1月的55.22,還差36.08%。
1999年4月的高點是57.23,還差41.03%。
再上一個高點是1997年6月的102.51,相信這個數字並無意義。
再看對上一個高點是1994年4月的74.67,還差84.01%。

如果大家認為科網狂潮的是「泡沫價」,則01或02年應該是較為實在的價格,可推斷樓價再升多一成多便到達「科網後」的高價。又如以官鱷大戰的低位,也是有一成多的升幅。再參考九七「泡沫前」的價格,如果香港經濟能回復1994年中國宏觀經濟調控前的水平,理論上樓價可以上升八成多;若以後來的低位作準,則有三成多的升幅。

由於中原城市領先指數數據只是去到1994年,我們再參考歷史較久的中原城市指數,1997年之前的數據,要去到指數最早的數據,1992年1月1日才有40.52這個較接近的數據,換言之樓價只是升回1992年初時的水平。

綜合以上的資料,個人認為樓價仍有約一成的升幅才抵達明顯的阻力,如香港經濟中期能循健康的軌跡發展,重拾華南地區經濟樞杻地位(即只計珠三角附近的經濟影響力),與長三角、環浡海經濟帶分廷抗禮(個人認為可能性存在),以香港當時的經濟實力,樓價可有三至八成的潛在升幅,但仍待未來香港經濟發展走向而定。如果香港最後淪為一個普通的城市,相信再升多一成便要行人止步。

樓市 慢步 12 地價 樓價 迷思 2004 02 22 苦海
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=76144

新加坡地價瘋漲遠超房價 開發商苦不堪言

來源: http://wallstreetcn.com/node/77482

不知從何時開始,在國際大都市投資房產已成為了各國富豪最鐘意的避險方式之一。前有富人區淪為“鬼街”的倫敦,而現在新加坡也不能幸免。大量投資者湧入新加坡,不僅炒熱了當地的房市;更重要的是不少投資者已經意識到:在國土面積狹小的新加坡島上,土地才是最稀缺的資源。 自2011年至今,新加坡一部分地區地價的增速已經達到了房價的三倍,平均下來地價每年都會增長30%左右。盡管政府出臺了一系列的政策試圖及控制過熱的房地產市場,去年四季度的政府拍賣數據也顯示,東南亞城市的房價也因此降溫;但此舉對地價的影響卻不大,認準了新加坡地皮的國際投資者們依舊前赴後繼地蜂擁而至。 執掌新加坡房產巨頭豐隆集團的億萬富豪郭令明在去年就曾公開表示: 目前新加坡的地價已經漲到了匪夷所思的地步,加上那些嚴苛的限制法令,繼續開發房產無異於“自取滅亡”。 地產資訊公司Chesterton新加坡分部的總經理Donald Han在接受彭博社記者采訪時稱:過去新加坡地產商的平均利潤非常高,但現在這些公司的盈利能力已經大不如前了。 根據經銷商CBRE集團的數據統計:三年前,新加坡地產商的利潤率為20%,現在已縮減到了10%左右。盈利能力的下降重創了地產股,富時海峽地產指數顯示,僅今年新加坡的地產版股市值就縮水了1.3%之多,而去年全年更是暴跌9.7%。 以國際地產商Kingsford公司和MCC地產公司為例。相比2009年中期,目前他們的收益能力已下降了61%之多,不斷上漲的地價瘋狂壓榨著這些公司的利潤。根據地產經紀公司Knight Frank的排名,新加坡已成為了亞洲豪宅價格第二高的城市,僅次於香港。為遏制房市的繼續膨脹,新加坡政府出臺了嚴格的貸款限制,包括高比例首付額和購房稅等等。 東南亞最大的房產商CapitaLand公司CEO李明陽(音)昨天在接受彭博社記者采訪時表示:“公司將繼續通過政府競標和私人買賣等途徑增加土地儲備。在政策的影響下,今年的房產價格預期將會下跌,一旦房價跌過5%,政府則有可能會放松一部分限制條款。”這對於開發商或許是個好消息,開放限制後回暖的房價能夠稍稍緩解他們的盈利壓力。而CapitaLand在去年的運營總利潤為4.176億美元,不及市場預期。 而這正是目前困擾新加坡的怪相,盡管政府出臺限制政策、地價走高房價下滑、開發商利潤攤薄;但那些非傳統的開發商,尤其是國外的建設公司仍不斷地湧入新加坡房市,而公司間搶地皮的現象也愈演愈烈。在這些公司看來,不斷攀高的地價並非市場過熱的信號,反而是地皮價值的體現——城區的土地資源有限,當剩下的地越來越少,他們手中的地也就越來越值錢。 Kingsford公司就是一個很好的例子,它在有小印度之稱的實龍崗以最高價拍下了兩塊地皮。根據Chesterton的數據,去年12月,Kingsford每買下一平方英尺的土地就要花費將近522新加坡元;而同為國際開發商的MCC公司的出價則為562新加坡元,比最大的本地開發商遠東集團的出價高出34%。 不過從長遠角度看,這場地產盛宴的結束在所難免。回收期的延長能夠有效地抑制開發商購地的熱情。就算土地資源確實在減少,但在供需平衡的鐵律下,投資者的需求疲軟最終會影響到地皮的價格。
新加坡 地價 瘋漲 遠超 房價 開發商 開發 不堪
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=91530

安倍經濟學發威:日本大城市地價六年來首升

來源: http://wallstreetcn.com/node/81799

日本最大的三個都市區地價六年以來首次出現增長。 日本國土交通省18日稱,東京、名古屋、大阪地價1月同比平均增長0.7%,此前一年為下跌0.6%。這也是2008年以來,日本地價首次恢複增長。 三大都市區中,住宅地價攀升了0.5%,去年同期為下跌0.6%;商業地產錄得1.6%的漲幅,去年同期為下滑0.5%。 18日,追蹤45家大型房企的東證地產指數(Topix Real Estate Index)收盤增長0.4%。Topix指數是日經225指數外最受重視的日本股市指數。 年初至今,該指數累計跌幅達21%。 “中期來看,地價很可能持續上漲。”森信托株式會社首席執行官Akira Mori對彭博新聞社表示。他認為複蘇的理由包括商業不動產供應低於均值、租金上漲、內外資的投資增加。 自從日本首相安倍晉三誓言終結長達15年的通縮,並祭出史無前例的貨幣寬松措施以來,房地產投資走強。根據日本不動產證券化協會(Association forReal Estate Securitization)數據,日本房地產投資信托J-REITs去年豪購價值2.23萬億日元(約220萬美元)的房產,一舉成為全國最大的不動產買家。 不過,全國範圍1月地價均值同比下滑0.6%。相較之下,去年同期下跌1.8%。但這一跌幅為過去六年間最小。值得註意的是,非主要城市地價跌幅為1.7%,為連續22年下跌。
安倍 經濟學 經濟 發威 日本 大城市 大城 地價 年來 首升
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=93984

監管部門提四要求告誡銀行:地價房價回落壓頂 天天有進步

http://xueqiu.com/8678879518/29436428
監管部門告誡銀行 地價房價回落壓頂平台貸

 上海證券報 ⊙記者 王林 ○編輯 孫忠

  地價房價漲幅回落可能引發地方平台貸款償債風險。

  上證報記者獲悉,近期監管部門告誡銀行機構,地方政府融資平台債務風險總體可控,但同時也存在一定的風險隱患,其中之一為部分地方因地價、房價漲幅回落,償債壓力較大。

  監管部門稱,地方政府融資平台負債規模持續增加,風險結構趨於複雜是當前銀行業面臨的主要風險和挑戰之一。

  風險隱患主要表現在三個方面:

  隱患之一,地方政府負有償還責任的債務增長較快。據稱,自2011年以來,省市縣三級政府負有償還責任的債務餘額年均增長20%,其中縣級年均增長26.6%。

  隱患之二,部分地方違規融資、違規使用政府性債務資金的問題仍比較突出。

  隱患之三,部分地方償債壓力較大。因為平台償債來源依賴於土地等非經營性現金流,部分地方因地價、房價漲幅回落,財政收入增速明顯下滑,一些中西部地區平台、低層級平台面臨較大償債壓力。

  據介紹,在部分地區,借新還舊現象已較為普遍。但值得重視的是,目前仍有一些銀行業金融機構對平台債務風險認識不清,低估地方政府的負債規模,高估地方政府的償債能力,盲目提供融資。

  「堅持短期應對措施和長效機制相結合,緩釋地方政府融資平台債務風險」,是監管層對銀行業下一階段的要求。

  要求一:控制信貸總量。監管層要求各行要嚴把新增貸款准入標準,不得新增平台貸款規模。完善地方政府融資平台銀行業融資全口徑統計,實現對融資平台信貸融資和非信貸融資的並表監控。

  要求二:化解到期風險。對於今年到期的平台貸款,要求各銀行業金融機構要與融資平台、當地政府共同制定詳細的還款方案,逐步明確還款日期,還款金額及還款來源,並抓好跟蹤落實。

  監管層同時要求各行要密切跟蹤地方政府融資平台運營狀況和到期債務的償還進度,對不能按方案落實資金來源、可能造成還款違約的,要立即採取措施及時處置,並向監管部門報告。

  要求三:優化貸款結構。對一些平台貸款佔比較高、財政償債能力和還款意願較弱的高風險地區,以及盈利較弱、風險較高的平台項目,監管層要求各銀行要與平台加強協商,增加有效資產抵押,並視情況加大貸款清收力度,逐步實現信貸退出。

  要求四:建立預警體系。監管層要求抓緊研究地方政府負債率、債務率、償債率等指標的計算方法,建立地方政府融資平台債務風險評級預警體系,將地方政府融資平台作為特定客戶進行專門的信用評級和風險分類,科學設定平台債務風險的「警戒線」。
監管 部門 提四 要求 告誡 銀行 地價 房價 回落 壓頂 天天 進步
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=100411

房地產寒流蔓延 全國地價現六個季度內首降

來源: http://wallstreetcn.com/node/99704

中國房地產市場的持續降溫已經開始蔓延至土地市場,地價漲勢趨緩,二季度中國地價同比出現六個季度內首次出現下降。 中國土地勘測規劃院最新發布報告稱,今年二季度全國綜合地價水平保持溫和上漲態勢,環比增速進一步放緩,同比則在連續六個季度上漲後首現微降。 二季度,全國主要監測城市綜合地價(包括商業、住宅和工業用地等)環比增速為1.36%,連續第二個季度放緩,較上一季度下降了0.53個百分點。 同期,商服、住宅和工業地價環比增長率均有不同程度的下滑,其中,住宅地價環比增長率為1.45%,轉為低速增長,增速較上一季度回落0.66個百分點。 報告稱,房地產市場仍將以市場化為主導,其變化也會進一步傳導致土地市場,預計三季度商業、住宅用地價格繼續保持小幅波動,工業地價有望平穩上漲;各用途地價環比增速分化的趨勢或將有所收窄。 此外,全國主要監測城市中,綜合、住宅地價環比上漲的城市連續第三個季度減少,六成城市環比增速處於平穩區間,五成城市增速放緩。 總體來看,二季度的數據顯示市場競爭強度、土地購置需求有所轉弱。 此外,一線城市上報異常地塊占總數較多(占全國上報的39%),與以往三四線城市占多數的情況不同,側面反映了土地市場的分化,一線城市市場的內在抗壓能力更為明顯。 報告分析當前土地市場稱,部分地區樓市偏冷的市場氛圍正向土地市場傳遞,二季度全國房地產開發企業土地購置面積增速同比下降,土地成交價款增速回落,地價上漲動力減弱明顯。而且,當前強調發揮市場在資源配置中的決定性作用,有利於地價形成正常的波動變化。 本周早些時候財政部公布的數據還顯示,6月土地出讓金收入也出現跳水。1至6月累計,全國國有土地使用權出讓收入21129億元,同比增長26.3%,其中6月份增幅回落至7.3%,較一季度土地出讓金40.3%的增幅明顯下滑。這是房地產市場降溫在財稅收入方面的體現。 全國城市地價動態監測組負責人趙松在接受新華社采訪時表示: 出讓金數據和地價監測數據變化都表明,經過兩個季度觀望,樓市轉冷逐步傳導至土地市場。加上房企上半年資金面總體偏緊,土地市場有效需求下降。一些地區前期供應已超量,需要時間調整消化。 然而,樓市下降未到“探底”程度。如果沒有所謂“救市”,這一下行通道還得繼續走上一段時間。 但樓市、地市降溫不必大驚小怪。經歷近十余年高速增長後,該體現一些周期性變化了。泡沫破裂不是各方想看到的。 談到對未來形勢的預測,趙松表示,三季度預計宏觀經濟下行壓力仍然較大。預計全國商業、住宅用地價格走勢將繼續保持小幅波動,工業地價平穩上漲;各用途地價環比增長分化趨勢或將有所收窄。  
房地產 房地 寒流 蔓延 全國 地價 現六 六個 季度 內首 首降
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=106502

東部地價翻升,他們這樣說……

2015-04-27  TCW
 
 

 

東部土地漲幅冠全台,卻是幾家歡喜幾家愁。站在國土規畫、居民自覺、土地投資的角度,又該怎麼看?

本刊訪問長期關心國土規畫問題的前內政部長李鴻源、移居台東六年的公益平台文化基金會董事長嚴長壽,以及知名外商房產顧問戴德梁行董事總經理顏炳立,以不同的角度,提出觀察與警示。以下是三人的口述摘要。

前內政部長李鴻源:花東很快就被台北人買光了

台灣現在最大困擾,是上位的國土計畫一直沒有,完全變成市場操作,財團強勢,其他人都弱勢。

台灣北、中、南、東,各適合住多少人?適合做什麼樣的產業?都市計畫是根據這些(國土計畫)來訂的。各地的土地容受率,從來沒人算過,市場經濟的結果,所有人往六都集中,房價一直高起來,政府變成補破網。

但政府有多大本事,可以一直蓋社會住宅或合宜住宅?鄉下剩下老人家跟小孩,政府又要花另外一筆錢,去搞社會福利。這(國土計畫)做得好,其實就可以抑制房價,平衡區域發展,為什麼逼著大家非來都會區不可?

現在花東年輕人都跑出來了,台北去(東部)的都是退休族,要是今天政府不規範,最後會變成什麼?土地很快就被台北人買光了,但醫療設施那些基礎建設有沒有跟上?沒有啊。宜蘭一定要做整體規畫,不然再十年就變成跟桃園一樣,別墅都蓋出來了,但土地破碎,住的都是台北人。

假如土地容受率算出來,就要檢討區域計畫,地方的定位出來了,就會影響都市計畫。政府有個概念,今天台北能住多少人,東部能住多少人,西部的人要到東部去買(土地),可以,但就只能買少數地方。政府要有一套辦法出來,不是讓自由經濟決定一切。

現在不只是房價問題,糧食安全也是,宜蘭本來該種稻的地方變成別墅,水都排到農田,大概再過十年,一半以上的地方都是別墅,這樣我們要吃什麼?國家缺乏上位(國土)計畫,花東的開發、土地炒作,這都是同樣的問題。

全世界很多國家都值得台灣學習,例如荷蘭。它一千七百萬人口,四萬平方公里的土地,沒有一個都市人口超過一百萬人,因為政府有完整規畫,農業區就是農業區,裡面基礎建設很好,農民生活有尊嚴,年輕人不用跑到大都會去。

明年的立委選舉跟總統選舉太重要了,不是談選誰,要談台灣出了哪些問題,問題越來越嚴重,看宜蘭被折騰成什麼樣子?過不久,花東也會毀了!

台東新移民嚴長壽:海岸線很多地,都是待價而沽

我剛來的時候,原住民有一個很出名的歌手叫巴奈,有一次,她突然問我:「總裁,聽說美麗灣是你的喔?你在後面開發喔?你是(經營)飯店的,要來這邊炒作地皮?」當時很多謠言,都以為嚴長壽來這邊,一定是來開發的。

我一來就宣布,絕對不在這邊買土地,我就跟巴奈講:「妳幫我一個忙,如果有人再講說哪塊土地是我的,妳就去查,只要和我有關,那塊地就送給妳!」後來,有人在談我買地的事,她就說:「你幫我找找,因為,那是我的地。」

我知道海岸線土地很多都賣掉了,不是自己要開發,都是待價而沽。現在除了長濱鄉真柄部落那裡,還有原住民的地,其他大部分都轉手了。土地漲,很無奈,現在,究竟是投資,還是炒作,分不清楚了。

我覺得(土地會漲)是因為這幾年經濟開始好起來,台東大家開始注意到了,我希望這些人來了,能夠懂得珍惜這裡。

花東適合慢活的客人,(我希望)花東自然風景不要被破壞,在地人自己站起來;在地人要先認識自己,看到自己的優點。我常常告訴這裡的人,家鄉很美麗,沒被破壞,留給孩子一條回家的路。

我覺得比較好的方式是,外地人帶新元素進來,幫當地人站起來,怕就怕那種買地啦、想做飯店啦,我情願在地人做民宿。

外商房產顧問顏炳立:現在玩大風吹,看誰是最後一隻老鼠

有個商人到山上收購猴子,一隻用一百元買,農夫抓來賣給他;第二次,他又來了,價格提高到每隻三百元,農夫更興奮,把山上的猴子都抓光賣給他;第三次,商人又來了,他告訴農夫,會有一個大商人來用每隻五百元收購,農夫聽了眼睛一亮,接著商人用每隻四百元賣給農夫,農夫湊了錢,把猴子統統買回去,等那位大商人來。結果大商人沒出現,最後農夫只好把猴子放回山上。

買台東,真的是看海嗎?都是等後面買家來接手,把地放在那裡。看海的代價多少?飛機 住宿+租車,看一眼兩萬元。

五、六年前有個朋友,在宜蘭壯圍買地,一坪四千五百元,買了兩、三千坪,賣一整年賣不掉,後來賣給台北投資客,每坪七千元;之後他跑到(台東)長濱,看到金黃色油麻菜花,太美了,又買地,一坪一千元,他買了五甲,一千五百萬元。

朋友開始編織民宿夢,買了石頭、樹,建材比土地還貴。他人住台北,剛開始一、兩週去看一次,後來一個月一次、半年一次, 最後他問有沒有人要買?已經套牢四年了。

買地最大風險就是流動性差,沒人接手。像桃園航空城,從每坪幾千元漲到十幾萬,結果航空城沒動,買在高點的人怎麼辦?

現在玩大風吹,看誰是最後一隻老鼠,我只有五個字:祈禱跟祝福。

東部 地價 翻升 他們 這樣
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=142956

【推薦】地價高利潤低 房企不願做剛需盤

來源: http://www.yicai.com/news/2015/10/4699855.html

【推薦】地價高利潤低 房企不願做剛需盤

第一財經日報 羅韜 2015-10-20 23:37:00

對於很多像林偉這樣的首次置業剛需者而言,買房的門檻也不斷擡升,這些工薪階層的80後甚至90後們正面臨買房難的問題。

編者按:上海一手房成交均價在三季度突破了3.2萬元/平方米,四季度房價尚在想象中——土地市場面粉比面包貴的行情,將導致明年入市的新項目都將以高端面目的姿態出現,由於利潤不如高端項目高,開發商也紛紛放棄剛需項目的開發——遍地難覓剛需盤、被擡上風口的房價,將越來越多的剛需購房者擠出樓市。

但改善型需求在政策的刺激下或將被透支,而此前一直旺銷的豪宅最近開始出現客戶危機……這一切能讓上海樓市回歸普通市場嗎?

“很多時候即使土地價格很貴,但是我們也到了不得不買土地的時候,即便我們拿到這個土地的價格可能導致項目利潤很低,但是為了公司正常運作我們也需要拿地。”華東某房企參與拿地策劃的負責人張斕(化名)告訴《第一財經日報》記者。

“很多時候即使土地價格很貴,但是我們也到了不得不買土地的時候,即便我們拿到這個土地的價格可能導致項目利潤很低,但是為了公司正常運作我們也需要拿地。”華東某房企參與拿地策劃的負責人張斕(化名)告訴《第一財經日報》記者。

“對於一個預算只有150萬的年輕人,在上海買一套剛需的樓盤非常困難,上海已經很少有小戶型適合我們。”購房者林偉(化名)一提起買房就會習慣性吐槽。

今年以來,上海土地價格上漲較快,很多時候土地樓板價格已經和周圍的房價相當,而這也是導致上海的房價不斷上漲的重要因素。對於很多像林偉這樣的首次置業剛需者而言,買房的門檻也不斷擡升,這些工薪階層的80後甚至90後們正面臨買房難的問題。

土地供應轉向了,房企的壓力能緩解嗎

《第一財經日報》記者註意到,也有房企雖然總部已經在上海但是由於土地價格較高其在上海竟然沒有一塊土地。多名房企土地部門人士都向記者表示,雖然目前土地價格很貴,但是不得不拿地,否則公司沒有土地開發已經不能運作下去。

今年9月末,上海的土地拍賣會現場,濱江集團&平安集團聯合體以總價34.65億競得上海寶山區大場鎮一宗宅地,其成交樓面價28755元/平方米,溢價率91.7%。上述土地是上海寶山區的純宅地,包括萬科、龍湖、招商、九龍倉、中糧等其余14家競爭對手參與拍賣。值得一提的是,在土地總價為19億時,濱江平安聯合體直接跳價11億至30億。

而在9月中旬的拍賣會上,上海則共計拍賣了3塊土地,金額約78億,值得一提的是其溢價率均超過了100%。其中,青浦區趙巷鎮嘉松中路東側純宅地被旭輝&上海建工聯合體以26.16億元摘得,溢價率114.9%,樓板價22122元/平方米,單價首破2萬。保利地產則花費41億元獲得寶山大場宅地,地塊溢價率107.22%,樓板價22314元/平方米。首創置業以10.98億的價格獲得澱山湖新城宅地,溢價率103.87%,樓板價17324元/平方米。

“從房企角度看,市場供求風險降至低位,金九銀十預期會繼續加速存量消化,房企補貨意願增強。同時,近日國務院還下發《關於調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知》,部分房地產開發項目最低資本金比例下調5%,對保障性住房和普通商品住房開發房企並無影響,但卻能緩解高檔住宅開發房企的資金壓力,為‘地王’誕生打下基礎。”克而瑞研究中心研究員楊科偉告訴《第一財經日報》記者。

同策咨詢此前的一份報告顯示,2011年上海市住宅用地計劃供應量為1200公頃,2012、2013年該數值為1000公頃,2014年為700公頃,供應量持續收縮。而新鮮出爐的上海2015年供地計劃顯示,商品住宅建設用地供應計劃面積為400~600公頃,其中還包含了保障房,實際供應的商品住宅用地就更少。從上述數據可以看出,上海的土地供應在不斷減少。

對於張斕而言也有很煩惱的地方,其公司總部在上海但是項目所剩無幾。今年第四季度他的任務就是無論如何都需要拿下土地,這個價值不是財務意義,而是公司戰略意義。同時讓張斕感到緊張的是還有更多的房企希望把總部搬到上海,這些房企也將和他們一樣展開競爭。

另一位知名房企內部人士這樣向記者吐槽:“之前我們也打算參與火車站北廣場土地的拍賣,即使我們把該項目的所有可以想得到的成本攤到整個城市公司的成本里面去,並調用城市公司的資源去滿足這個潛在項目的需求,結果我們發現我們的價格還是比競爭對手低。”

張斕和所有房企拿地的負責人一樣,感受到了深深的壓力。但是近日這個情況似乎開始悄然變化,新江灣城的土地已經開始了這個變化。

10月12日,上海市規劃和土地資源管理局(下稱“規土局”)網站發布公告稱,原定於本月14日下午進行拍賣的上海楊浦區N091104單元C1-02(D7)地塊中止出讓。資料顯示,該地塊出讓總面積為13.2萬平方米,容積率為1.125,為住宅用地,地塊的掛牌起始價40.1725億元,樓板價2.7萬/平方米。彼時,《第一財經日報》記者采訪多名業內權威人士預計,如果拍賣上述土地樓板價預計將超過4萬/平方米。

四天過後,上述地塊再度在上海規土局掛牌,起始總價為40.1725億元。和此前相比,重新掛牌的新江灣地塊中,大幅度增加了中小戶型的比例以及保障房的配比,要求配建的保障性住房建築面積應占該宗地規劃總住宅建築面積的20%以上,套數不得少於412套(以審定的方案為準)。此外,該地塊還被要求中小套型(90平方米以下)住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積的60%。

業內普遍認為,上述土地的出讓條件調整和近期上海市領導提出上海房地產存在的兩大結構問題有關。今年10月,上海市委書記韓正表示,上海房地產市場有兩大結構性問題:辦公用房、商業用房投資增幅過大、保有量過大;中小套型商品住房供應嚴重不足,特別是市場化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因,是供地不合理,中小套型普通商品住房用地供應明顯減少。

一般而言,開發中高端戶型的利潤率比小戶型的利潤率要高,因此開發商都會選擇做一些改善類的產品,這樣也無形增加了土地的價格,而上述的改變,或許會對土地價格有所降溫。而上述土地也要求增加中小戶型的比例,那麽上海的中小戶型目前究竟是什麽情況呢?

利潤不如改善型項目高,房企不願再做剛需盤

與上海高漲的房價相對應,高價地的入市,將大大拉升新項目價格,明年的樓市或將難尋普通商品房,取而代之的或許是高端樓盤遍地開花。像林偉這樣首次置業的年輕剛需購房者,或許將不斷被擠出購房者的隊伍。

林偉在上海工作了大概五年,每月收入大概一萬元,在上海這個城市收入不高不低,屬於工薪階層。

今年開始,林偉因為結婚打算在上海買第一套房,初步的預算是150萬,但是林偉看了很多房子以後發現,按照目前這個預算他的剛性需求置業很難實現。

“目前上海市區基本沒有中小戶型的供應,按照我150萬的預算只能買30平方米~40平方米的老公房。房子舊都不說了,還有一個問題是這種房首付高而且貸款困難,對於一個需要貸款的年輕人而言壓力是非常大的。”林偉告訴記者。

如果市區不行,很多年輕人就選擇搬離去郊區居住。林偉發現,如果買郊區可以買川沙、奉賢之類的地方,房子新而且會大一些,但是對於他而言交通又成為非常大的壓力。“晚上加個班都沒有公車回家,交通成本大大提高,現在的新房子一室都在60平方米左右,對於剛結婚的人雖然很好,但是以後有了孩子還得換房。”林偉抱怨道。

記者註意到,也有開發商開始設計40平方米左右的公寓來滿足這些剛需客戶的需求,比如陽光城就在位於二號線唐鎮的項目和寓見公寓合作,打造40平方米不到的公寓,並通過挑高設計實現雙層,增加了使用面積。這一類產品保證了空間的使用效率,但是供應情況也並不多見。

“很多人都選擇租酒店式公寓,因為酒店式公寓的水電寬帶費用很貴,其產權時間也很短,購買過後想要賣掉的難度也是非常大,我個人是不考慮買這類產品。”林偉認為,“而且很多公寓雖然是雙層設計,但是樓梯的面積也很浪費,而我還需要花錢買這一部分面積。”

而林偉的顧慮也不無道理,記者曾在嘉定新城走訪酒店式公寓發現,其周邊的大戶型已經幾乎銷售一空,但是酒店式公寓項目卻出現了滯銷。記者了解到,目前上海酒店式公寓多以租賃為主,買賣的量並不大。

為什麽開發商都不願意做小戶型的房子呢?記者從多家開發商處了解到,剛需人群對於價格非常敏感,開發商能夠在里面賺取的利潤和改善型住宅比還是差很多。這也是很多開發商不願意做小戶型的原因。

自今年3·30新政以來,上海的中高端市場井噴,連續六個月成交量超過120萬平方米,這其中大部分都是改善型需求。據上海鏈家市場研究部數據,9月上海單價5萬元/平方米以上的高端商品住宅成交量為1309套,環比上漲42.0%,同比上漲4.2倍之多,已接近今年6、7月份成交峰值。截至10月18日,10月上海高端商品住宅成交量已達651套,隨著高端項目近期入市步伐加快,10月成交量有望繼續維持高位。

上海中環內的新房總價多數在500萬左右,更是非常嚇人,但是對於這個人口眾多的城市,卻依舊有著強大的購買力。還有更多像林偉這樣的人群,顯然壓力非常大。

豪宅賣不動了,樓市會回歸普通市場嗎

一方面上海的剛需戶型嚴重不夠,另外一方面在過去的二、三季度上海的豪宅和高端住宅市場卻表現非常好。

新江灣城板塊周圍有許多豪宅項目,2014年10月記者走訪發現該板塊曾一度出現滯銷。有的項目二手房價相當於高峰買進時的一手房價打6~7折,整體供應量過大,產品同質化嚴重導致競爭激烈是當時的現狀。當時包括三湘七星府邸、新江灣九里、中建大公館、銀億領墅等以大平層為主要產品類型的高端項目入市導致供應和庫存都非常大。

但是隨著今年市場的好轉這里的項目開始快速銷售。“目前總價1000萬以下或者面積在250平方米以下的戶型基本都沒有了,今年開始這里的銷售非常好,很多樓盤甚至不用代理公司就可以自己銷售一空,這里的客戶大部分都是置換性需求,財富有一定的積累希望改變自己的居住環境。”上海鏈家新江灣一區區域總監王平告訴記者。

王平認為,這個板塊之所以出現這樣的銷售主要是去年沈澱的客戶和今年股市行情及救市政策的多重驅動。

上半年上海豪宅可謂風光無限,截至今年上半年上海成交均價超過10萬元/平方米的一手高端豪宅成交超過150套,創新上海的歷史新高。此前,豪宅歷史最高點是2012年創造的149套。王平所在的新江灣板塊就已經感受到了這樣的好轉,雖然這邊的單價並沒有10萬/平方米的數字,但是很多總價1000萬左右的房屋已經所剩無幾。此外,由於這一輪市場的波動這個板塊很多樓盤都有不同程度的價格上漲。

但是到了下半年呢?中原地產提供給記者的數據顯示,新江灣板塊在三季度一手豪宅成交486套,環比減少38.8%;成交均價46391元,環比上漲1.6%。而這個板塊二手豪宅三季度成交323套,環比減少10.5%。豪宅市場也已經開始悄然轉變,王平認為,今年上半年的瘋狂行情把去年積壓的客戶和未來的潛在客戶全部消耗,而未來的市場就不會那麽火爆。

“蓄客數量不夠,很多豪宅的操盤手都在頭疼找不到買家了,有實力購買豪宅的客戶就那麽多。”一位不願透露姓名的豪宅營銷人士告訴記者,“此外,股市不景氣導致很多人財富縮水,大家對於市場的觀望情緒也開始增加。”

以位於上海黃浦區的豪宅項目黃浦灣為例,其在很早就宣稱在今年上半年將開盤,後一直不斷延後,直到今年10月其才開盤。記者查詢網上房地產數據顯示,其在今年10月16日開盤,新開盤總套數122套,但是目前10月的銷售速度顯示僅為3套。

黃浦灣只是一個豪宅項目的縮影,上述豪宅營銷人士提到,目前豪宅僅幾個項目有良好的客戶基礎和銷售能力,很多豪宅在今年下半年都面臨了滯銷的難題,而上半年豪宅旺銷,業內普遍預測的豪宅年或將提前結束。

編輯:胡軍華

更多精彩內容
關註第一財經網微信號
推薦 地價 高利 潤低 房企 企不 不願 願做 做剛 剛需 需盤
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=165575

72.99億! 信達刷新新江灣板塊地價新高

來源: http://www.yicai.com/news/2015/11/4716992.html

72.99億! 信達刷新新江灣板塊地價新高

一財網 羅韜 2015-11-25 21:38:00

11月25日,信達以72.99億元競得楊浦區新江灣城N091104單元C1-02(D7)宅地,溢價率81.69%,樓板價49152元/平方米,刷新區域樓板價,成該區域單價新“地王”。

11月25日,信達以72.99億元競得楊浦區新江灣城N091104單元C1-02(D7)宅地,溢價率81.69%,樓板價49152元/平方米,刷新區域樓板價,成該區域單價新“地王”。值得一提的是,目前該土地周圍的樓盤銷售均價在5萬/平方米,多位業內人士預測,按照上述樓板價拍地信達至少需要賣8萬/平方米才能夠保本。

《第一財經日報》記者註意到,參與此次競買的有12家房企,包括泰禾、中鐵建、保利地產、龍湖平安、中鐵、金茂首開、葛洲壩、陽光城、象嶼、新城、信達、中海。最終信達力壓群雄獲取該土地,而會後多位參與拍地的房企負責人吐槽信達出手太猛,雖然大家都很希望獲取該優質地塊,但是企業授權有限。

上述土地總範圍東至江灣城路,南至殷高路規劃公共綠地,西至淞滬路公共綠地,北至國泓路清波路。地塊出讓總面積為131998.1平方米,容積率為1.125,為住宅用地,地塊的掛牌起始價高達40.1725億元,樓板價2.7萬/平方米。該地塊曾於首次掛牌之後被緊急叫停,經過系列調整後重新掛牌出讓。調整後,該地塊要求中小套型比例不低於60%。

上海鏈家地產研究部統計數據顯示,新江灣城板塊距離此番最近的一次出讓是2012年,新加坡慶隆集團旗下的PeakShinesPte.Ltd以6.1億元摘得新江灣城D5地塊,單價不到1萬元。這意味著,新江灣城板塊土地連續三年沒有供應。而對於純住宅土地,該板塊則連續五年沒有供應。

同策咨詢研究總監張宏偉認為,上述房企都非常有實力,部分房企明確表示勢在必得。考慮到600多套中小套型配建,剛好與區域內200平米左右的大面積段產品形成差異化競爭,不愁出路,房企勢必積極拿地,預計兩年後上市均價至少8萬/平方米以上,這也將帶動新江灣板塊整體價格由現在4.6萬的均價繼續上漲。

根據公開資料,新江灣城地處上海中心城區東北部,總占地面積9.45平方公里,原系江灣機場的舊址,是上海市區唯一一塊自然生態“綠寶石”。城區中規劃了江灣天地、複旦大學江灣校區、新江灣城公園、自然花園、都市村莊、知識商務中心等六大板塊,以及生態走廊、文化中心、極限運動中心等特色生活配套。楊浦新江灣城作為一個以中、高檔住宅為主的知識型、生態型大型花園式國際社區,在第三代國際社區的建設中備受矚目,比肩之前的古北與聯洋。以“生態、人文、信息、低碳、資源”五大指標為評判體系的國際化社區標準論。

但是新江灣板塊此前的情況並不理想,新江灣幾年的歷史不斷上演轉讓,退出,折價,拋售等問題。《第一財經日報》記者梳理發現,2007年,綠城12.6億1.2萬的樓板價拿下了D1地塊,在2009年綠城危機時折價賣給了九龍倉,成為了璽園。2008年,新江灣城最重要的F地塊,67億賣給了鐵獅門,是當年全國總價地王。如今過去7年,尚浦領世商辦部分仍然有很大的面積尚未開建。2009年,中建以37億的總價3.2萬的樓板價拿下了當年的全國單價地王。但之後其成交情況一直不理想。

多位業內人士在接受《第一財經日報》記者采訪時認為,新江灣板塊樓市問題有幾個。首先是之前這里是軍事區域,很多土地本生並沒有通過公開拍賣,這些土地上的項目自然價格會比較低。此外,在兩年前福建炒房客出現資金鏈斷裂而集體拋售導致市價房源無法銷售,進一步拉低價格。同時,這里的配套和認知度還有待提高。雖然如此,業內對於新江灣未來的走勢還是非常認可的,考慮到這里比較低的價格和比較好的環境,區域價值可能還會提高。

但是隨著2015年市場的好轉,這里的項目開始快速銷售。“目前總價1000萬以下或者面積在250平方米以下的戶型基本都沒有了,2015年開始這里的銷售非常好,很多樓盤甚至不用代理公司就可以自己銷售一空,。這里的客戶大部分都是置換性需求,財富有一定的積累,希望改變自己的居住環境。”上海鏈家新江灣一區區域總監王平告訴記者。

王平也坦言,雖然2015年銷售非常好,但是也是在透支2016年的購房能力,未來新江灣板塊到底如何可能還有待考證。

張宏偉同時提到,由於一線城市仍然是投資和資產配置的重點城市,房企們積極回歸這個趨勢可能段時間還不會改變。

編輯:胡軍華

更多精彩內容
請關註第一財經網、第一財經日報微信號

72.99 信達 新新 江灣 板塊 地價 新高
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=171814

通州限購擴至商住房 北京地價高企或助房價上攻

來源: http://www.yicai.com/news/5010413.html

市場猜測了近一個月的通州商住房限購令靴子落下。5月5日深夜,北京市住建委、通州區人民政府聯合發布《關於加強通州區商務型公寓和商業、辦公項目銷售管理的通知》(下稱《通知》),暫停向三類家庭出售商務型公寓,並要求新建商業、辦公項目只能出售給企事業單位、社會組織等。這意味著北京通州區的限購政策進一步升級,由此,通州也成了全國首個同時對住宅和商住房進行限購的區域。

將影響60%~80%的成交?

5日晚上7點過後,通州某商住樓盤銷售員張欣(化名)撥通了客戶的電話,稱項目馬上要開盤,排卡即將結束,催促還在猶豫的客戶趕緊下單。幾個小時後,通州商住項目的限購《通知》就在網上傳播開來。

《通知》要求,通州區商務型公寓暫停向以下三類家庭出售:已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭;已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;無法提供在本市連續5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。《通知》明確,購買通州區商務型公寓的家庭必須符合以下條件之一:沒擁有住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭,下同)或單身人士;已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭;在本市沒擁有住房且在本市連續繳納社會保險或個人所得稅5年(含)以上的非本市戶籍居民家庭。《通知》還要求,通州區新建商業、辦公項目應當按照規劃用途銷售,只能出售給企事業單位、社會組織等,且上述單位購買後再出售時,仍須出售給企事業單位、社會組織等。

張欣打電話的有意向的客戶,屬於“已擁有1套住房的本市戶籍單身人士”,並不在可銷售的範圍內,所以即便是去排卡,也不能通過審核。如此新政,顯然縮小了可售的客群範圍,這無疑將對通州商住項目的銷售帶來壓力。對此,亞豪機構市場總監郭毅分析,通州商住限購出臺,短期內對通州市場會有明顯的影響,對投資需求的擠壓會有明顯的收效,尤其是選擇在晚上十點頒布政策而且第二天就立即執行,並沒有給開發商留出時間差去聯系客戶簽約,對區域成交量下壓作用會非常明顯。但她同時認為,從三類產品商住、辦公、商業的限購政策,也可以看出通州政府希望能夠把特定產品賣給特定的人群,從而實現產業、城市資源的導流,打造城市副中心良好發展。

中原地產首席分析師張大偉則分析稱,《通知》說明政府避免通州利好成為房價爆發上漲的借口,政策力度非常大。他預計,通州限購的再次升級,將抑制市場的公寓成交。早前,2015年8月通州住宅限購後,北京通州住宅成交從之前的單月1000~2000套,下調到了500套上下,跌幅一半。在他看來,通州庫存的商改住項目數量在6000套左右,潛在供應大約在1~2萬套,整體來說,此次升級版的通州商住限購,這些項目將受到影響,因為要求企業購買,將影響60%~80%的成交。

去年8月,通州曾出臺“史上最嚴”的住宅限購政策。去年8月14日晚間,北京市住房和城鄉建設委員會網站公布了《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》,該通知明確要求,已擁有1套住房、無法提供在通州區落戶滿3年及近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅證明的北京市戶籍居民家庭,將無法購買通州區商品房。限購一步步升級,與通州房價變化有關。去年,在“副都”傳聞下,通州商品房成交量一度明顯上漲。以去年4月為例,根據北京我愛我家市場研究中心統計的數據,北京樓市迅速回暖,通州交易上漲更為明顯,從原來的月度600套~700套,增長至2000套以上,在北京市的成交比重也從原來不足5%上漲到7月的9.2%。

北京地價仍瘋狂

剛過去的兩年間,多省市限購陸續出現松動,北京上海等一線城市限購則毫無松動,且城市周邊、環北京區域,今年在樓市回溫、投機性需求卷土重來的市場背景下,限購範圍呈擴大之勢。一線城市房價是否會持續上漲?中國社會科學院城市發展與環境研究所5月5日發布的《房地產藍皮書:中國房地產發展報告No.13(2016)》指出,在全面寬松的宏觀經濟政策刺激下,2016年一線和部分二線城市房價仍將持續上漲,但隨著政策的不斷收緊,明年下半年房地產或將重回全面下滑通道。

然而,預測房價明年下半年下行的同時,明年可能入市的住宅項目,拍出的地價卻居高不下。同樣在5月5日,北京土地市場在寂莫了68天之後,再度迎來了3宗地塊的拍賣,拍賣現場競爭激烈,3宗土地均有超過10家企業參與競爭,成交地價全面上漲,合計成交金額為95.35億。其中有兩宗住宅地塊均位於昌平區南邵鎮,雖然要求“除建設保障性住房外的剩余居住規模中套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上”,但最終,其中的0302-57地塊以仍31.95億元的土地價格,配建及競建57500平方米公租房的代價,被招商和嘉銘聯合體競得。據亞豪君嶽會測算,該地塊綜合樓面價格為3.4萬元/平方米。另外一宗位於大興區黃村鎮的地塊,性質為商業金融服務業用地,經61輪的競拍,被首創以總價33.4億,樓面價超過3.5萬元/平方米的代價競得。

對於北京地價不斷走高的現象,郭毅分析,北京土地資源不可能無序擴張,土地的日趨稀缺與常住人口仍在增加的矛盾,是造成商品住宅市場供需矛盾的根本性原因,樓市供不應求推升房價上漲,基於對北京樓市的樂觀預期,開發商又雲集北京重金加碼土地,地價因此不斷攀升。在她看來,地價變化折射出房價走勢,房價漲跌則反映出供需結構的狀態,供需失衡則體現出人口、資源過度集中的結果。在北京聚集國內優質資源的現狀之下,仍將對外來人口形成巨大吸引,雖然近年來政府一直在加強控制增量人口,但目前來看,人口的流向仍是北京樓市以及土地市場保持較高熱度的核心原因。

市區土地稀缺,供不應求,推高了地價,帶動入市新房價格定價走高。這看似是最簡單的供求邏輯,但這樣的瘋狂背後,泡沫和風險也在堆積。對於5日成交的地價,一位業內人士感慨道:“黃村樓面價超過3.5萬元/平方米,意味著未來房價要超過7萬元/平方米,昌平地塊在北六環,綜合樓面價格達到3.4萬元/平方米,意味著未來這里90平米的剛需房要賣到單價7萬/平方米、總價600萬以上,這個區域的洋房成交價才3萬元/平方米,太瘋狂了。”

通州 限購 擴至 商住房 商住 北京 地價 高企 企或 或助 房價 上攻
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=195130

融創孫宏斌:南京蘇州地價風險已經非常大

來源: http://www.yicai.com/news/5014071.html

“大家都在三四線城市布局時,我們堅守一線拿了很多地,很多房企收縮戰線重回一線城市搶地的時候,融創搶先布局了‘強二線城市’。”針對目前一些房企在二線城市高價搶地的現象,融創中國控股有限公司(下稱“融創中國”,01918.HK)董事會主席孫宏斌5月16日在融創北京壹號院全球發布會上對第一財經等媒體記者評價稱,“最近南京和蘇州(高企的)地價肯定是不對的,每個企業買地都有自己的判斷,我自己覺得地價的風險已經非常非常大了。”

網絡資料圖

強二線:機會還是陷阱

2016年春節前後,北京、上海等一線城市房價明顯上漲,隨後帶動地價上揚。北京南六環外的黃村區域個別地塊樓面價都超過了每平方米4.5萬元,遠超同地段二手房價格。近兩個月,以長三角的南京、蘇州為代表的二線城市房價接棒上漲,地價也水漲船高。日前,葛洲壩、金茂等房企在南京河西南部競拍“地王”,最終拍出每平方米4.5萬元的價格,超越此前兩天上海每平方米4.2萬元的“地王”價格,成為南京新單價地王。

“蘇州、南京地價是不對的,杭州曾經比上海還高,因為地價高,很多開發商在杭州虧錢的,南京是步杭州的後塵。”對此,孫宏斌稱,開發商買地有時處於慣性,每家企業對地價有自己的判斷,但他認為最近南京和蘇州地價“肯定不對”,他認為市場風險已經非常大了,房價不可能每年都往上漲,這一輪房價漲這麽快,已經把後面好多年的上漲空間消化掉了。在他看來,不像上海,南京土地供給大,房價一直在每平方米2萬余元,現在樓面價動輒超每平方米3萬元是不合理的。

今年3月29日,融創中國在香港公布的2015年全年業績顯示,2015年其合同銷售額682.1億元,同比增長3.6%,再創新高;凈利潤36.1億元,同比增長11.2%;融資成本從2014年的9.1%下降到7.6%,與此同時,毛利率回落到12.4%。從2015年開始,通過收購等方式,融創在上海、南京等長三角城市快速布局。融創也在向全國全面拓展,短短一年時間,進入濟南、成都、西安、武漢、南京、合肥、寧波等城市,城市布局從8個增至19個。

對融創而言,這樣的布局計劃與保持規模增長不無關系,但融創進入的部分二三線城市也被認為地產盈利空間有限。對此,易居中國執行總裁丁祖昱今年3月底曾著文提醒,西安房價最近三年基本不漲,供大於求的態勢沒有得到改善,庫存消化周期依然有19個月,而成都也是一個“跑量不跑價”的城市。此外,丁祖昱認為,部分招拍掛土地價格較高,未來存在一定風險,尤其那些溢價超過100%的,如合肥地塊樓板價比周邊的銷售價高,雖然合肥在二線城市表現突出,但在短時間內房價上漲過快,已經存在一定的房價泡沫,再期望上一個臺階難度不小。

“雖然融創2016年的目標比較保守地定在800億元,但明眼人一看,這已經劍指千億的態勢,老孫還是想把融創繼續做大。”丁祖昱認為,做大不是壞事,但今天繼續為追求規模而做大,還是隱含著一些風險。

近兩年,面對媒體,孫宏斌一直強調“判斷”二字。孫宏斌16日對媒體回應稱:被問及未來拿地策略時,孫宏斌回答,“我們不想跟別人說我是保守還是激進,但我們會小心做判斷,拿自己認為對的地。我不會高價搶地,這麽多年我沒有去過一次拍賣現場,不需要在當時做判斷,我們不會搶貴的地,如果合適也毫不猶豫。”

通過並購補貨北京豪宅

拿地三年後,推遲開盤的融創北京農展館項目16日下午正式宣布面世。2013年9月,融創中國以43億元的總價,競得北京市朝陽區農展館附近一地塊,該土地的總建築面積約5.9萬平方米,機構測算其樓面價高達每平方米7.3萬元。去年6月18日,融創中國曾在北京舉行全球發布會,高調宣布北京壹號院將與倫敦海德公園一號、紐約One57等世界級豪宅比肩。融創北京區域公司高級副總經理樓艷青當時介紹,北京壹號院執行非常嚴格的預約制,每個客戶預約後有專屬接待時間,對項目客戶信息嚴格保密,主要客戶群體是新貴階層和陽光財富階層,為行業領軍人物,IT、金融行業是主力。

東三環市中心的稀缺地段,使館區,農展館內5.3萬平方米大湖,擁有唯一的城市高爾夫球場,毗鄰亞洲最大城市公園朝陽公園,這些要素成為該項目的賣點。融創當時原計劃2015年9至10月推出,也不排除為做到精致而延期入市,當時對價格的計劃是,一期產品價格在每平方米15萬~20萬元之間,臨湖的房源每平方米超過30萬元。

彼時孫宏斌稱,這個項目不著急去化,賣一套少一套,可以慢慢賣。他還透露,這個項目進行設計規劃時,他覺得這類市中心的項目是個數學題,要考慮日照高度及容積率,還要考慮限高因素,當時“做了無數個規劃”,最後他在設計風格上選定了自己比較喜歡的穩重、簡單舒服、不太“土豪”的現代風格。

“北京壹號院花費了我們太多時間,上周我們還在對景觀進行最後的調整,近期就要開放了。”融創北京區域公司總經理荊宏16日介紹,目前融創在北京有四個產品系列,都市綜合體“中心系”、產品數量最多的區域品質住宅“壹號系”、頂豪產品“壹號院系”、稀缺地段獨棟別墅“莊園系”。其中“莊園系”為新產品,是融創通過收購得來的獨棟別墅項目,將於7月份正式推出。

今年春節前後,融創北京區域公司收購兩大獨棟別墅項目,分別是昌平北七家項目、懷柔雁棲湖獨棟別墅項目。媒體報道稱,合計收購獨棟別墅260棟。融創方面表示,該項目整體貨值將達到百億元,預計2016年中面世。彼時,業內有分析稱,融創是業內以快速開發及營銷而著稱的企業,計劃在今年中期面市,也代表了融創的去化決心,但如何對這兩個老牌別墅進行改造,能否快速去化,對融創也將是個考驗。

“現在拿地貴,很多項目是被豪宅化,但好多房子多十幾萬其實是不對的,這里面風險挺大的,北京很多貴的地項目遲遲不入市,是因為一套房子超過3000萬到一個億的時候有很多選擇,全世界都有很多選擇。”對於北京壹號院,孫宏斌說,這個項目對融創來說財務指標和盈利指標都不重要,融創希望它像蘇州桃花源一樣傳世。但他同時表示,自己對融創在北京項目的去化速度並不擔心。

對於北京的地價,孫宏斌回答:“當時拿農展館地塊的時候很多人覺得貴了,其實我覺得不貴,其他舉牌的幾家價格也都出到了7萬元左右,代表這個不是我一家的看法。這塊地主要是稀缺,我覺得大部分房子都不該這麽貴。現在土地市場這麽瘋狂,讓我們顯得很便宜,也不是我們的目的。我們只是花了三年時間做了一個比較好的東西,銷售我一點都不擔心,去年北京壹號院較貴的(房源)賣到每平米30萬,(同樣的房源)今年30萬元肯定買不到了。”

融創 創孫 孫宏 宏斌 南京 蘇州 地價 風險 已經 非常
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=197176

140億刷新深圳總地價的龍光地產說,“還好央企沒來!”

來源: http://www.yicai.com/news/5025529.html

6月8日下午,深圳又一宗“地王”橫空出世。深圳市凱豐實業有限公司(下稱“凱豐實業”)經過2小時的激烈舉牌,擊敗其他11家房企,最終以140.6億摘得光明(A646-0059)商住地使用權,一舉成為深圳總價“地王”,樓面地價27623元/平方米。凱豐實業為深圳本地一家在港上市房企---龍光地產控股有限公司(03380.HK,下稱“龍光地產”)旗下之關聯公司。

公開的資料顯示,光明(A646-0059)地塊為混合用地,含二類居住用地、商業用地、城市道路用地、公園綠地和水域等,總面積152441.86平方米,其中建設用地面積99230.05平方米,道路用地面積6596.33平方米,綠地面積(含水域)46615.48平方米,總建築面積509000平方米,土地使用年期為50年。地塊位於光明新區高新技術園區東片區,是光明鳳凰城的門戶地帶和核心組團,與未來地鐵六號線觀光站無縫接駁。

6月以來,深圳土地市場接連被“地王”攪熱。6月2日,央企聯合體耗資83億元拿下深圳龍華新區一宗商住用地,樓面價高達5.68萬元,該樓面價與周邊在售樓盤目前的均價相當。

在深圳本地業內人士看來,雖然光明地塊總價較高,但樓面地價相對合理,不算太激進。有數據顯示,光明新區5月一手商品房價格約為42643元/平方米。

龍光地產有人士稱,幸好拍賣中沒有央企參與,否則公司不可能以目前的價格拿下光明地塊。

作為深圳本地房企,龍光地產最近兩年在深圳土地市場表現頗為激進。2015年9月、12月分別奪得龍華核心區紅山站地塊及坪山新區3宗地塊。其在2015年9月23日以112.5億元拍下的深圳北站商務核心區地塊,是深圳首宗總價過百億的土地。

龍光地產相關負責人表示,獲取此地塊後,龍光深圳區域可售資源占比已近70%。此次拿地,將進一步擴大龍光在深圳市場的影響力,是龍光持續深耕區域,精準布局、為公司未來3-5年業績增長奠定基礎的又一戰略舉措。

140 刷新 深圳 地價 龍光 地產 還好 央企 企沒 沒來
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=199271

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019