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土耳其另類醫美 植髮、植鬍鬚最在行


2013-07-01 TCW  
 

 

鬍鬚之於中東男子氣概的重要性堪比胸部之於女性的魅力指數,這種風行多年的審美觀促成土耳其醫療美容產業的利基地位,相關的醫美手術一年就為土耳其注入十億美元(約合新台幣三十億元)收益。

根據《彭博商業週刊》(Bloomberg Businessweek),土耳其是歐洲最新醫美旅遊目的地,每年三千多萬名遊客中就有二十七萬人是為了醫美手術而來,而且,其中最賺錢的產品是男人植髮、植鬚,以伊斯坦堡毛髮中心(Istanbul Hair Center)為例,最大宗客源來自中東。

「物超所值」,是土耳其發展男人植髮、植鬚市場的第一要素。根據路透(Reuters),對於歐洲英國、德國、荷蘭、比利時等國的消費者而言,國內醫療體系昂貴、手術時間缺乏彈性,是他們轉向土耳其的主要推力。以英國為例,植髮手術要價九千一百美元,在土耳其卻是三千美元有找。

免稅醫療區吸跨國資金

另一方面,土耳其引進與歐、美等齊的設備,並進一步提升醫療技術,因此能吸引來自阿爾及利亞、亞塞拜然等國的消費者。英國《每日郵報》(Daily Mail)報導,如今有許多中東男性指定診所為他們植出土耳其藝人塔特力賽斯(Ibrahim Tatlises)、塔特力特克(Kivanc Tatlitug)一般瀟灑的八字鬍。

土耳其政府也在後方點火使力,提供發展醫美的強力誘因。今年二月通過法令,以免稅醫療區為號召,為老舊公立醫療院所引進私人資金,以活化經營,現已有馬來西亞主權基金(Khazanah Nasional Berhad)、美國私募基金凱雷(Carlyle)、卡達第一投資銀行(First Investment Bank)以及世界銀行(World Bank)等金主進駐。

衛生部官員艾丁(Dursun Aydin)表示,土耳其備齊人才、金流後盾,可望在兩年內衝高醫美的遊客人數到每年五十萬人次,市場產值激增至七十億美元的野心亦指日可待。

有趣的是,中東男性想在土耳其一圓濃密八字鬍之夢,但當地顧客反而更崇尚山羊鬍造型。《華爾街日報》(Wall Street Journal)引用市場調查資料顯示,一九九三年,七七%土耳其男性留有八字鬍,二○一一年卻只剩下三四%;反而是留著長長山羊鬍的土耳其男性從一八%增加至二四%。


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南下拿走香港一半新拍土地,內地房企做得“在行”

在香港香港島南區香港仔對面的小島嶼上,近日出了一樁大新聞。在這個全島面積僅有1.3平方公里的小島上,誕生了全香港最貴的一塊地皮。

根據香港特區地政總署公布的數據,鴨脷洲利南道的住宅地皮以168.56億港元(約合149億元人民幣)批出,折合每平方英尺樓面價格高達22117港元(即每平方米約21萬元人民幣)。按總價計算,已成為香港最貴地皮,較估值高出了10.3%。

而購入地皮的買家更令香港人感到熟悉又陌生。中標者是龍光地產(03380.HK)和合景泰富(01813.HK)的合資公司,兩家公司都是在香港上市的內地房企。這一塊地皮於2月17日截標,從投標的財團名單中可以看出,這塊地皮引得幾乎所有在港的大型地產商垂涎,而內地地產商的熱情參與尤為引人註目。

資料顯示,該地皮總共收到了14份標書,入標財團包括長實地產(01113.HK)、新世界發展(00017.HK)、萬科置業(香港)、中信股份(00267.HK)旗下中信泰富、新地(00016.HK)、會德豐地產、中國海外發展(00688.HK)、英皇國際(00163.HK)和佳明集團(01271.HK)、恒基地產(00012.HK)與帝國集團合資公司。

項目占地大約11761平方米,可建總樓面面積上限為70,800平方米。龍光地產和合景泰富表示其位置優越,是香港島區罕有的大型市區住宅地皮,背山面海,所有建成單位均坐北向南,可發展優質的大型住宅項目。而兩家地產商的合作,主要是利用了彼此的優勢,有利未來兩家公司在香港長遠發展。

香港鴨脷洲是一個相對獨立的大型居住社區。

高力國際(Colliers International)亞洲區估價及咨詢服務行政董事張翹楚稱,盡管作價太高讓人很難猜測日後發展項目的方向,但發展商應該會興建洋房及中低密度的住宅項目,每平方英尺價格有望挑戰6萬港元(合每平方米57.2萬元人民幣)。但實際上,同樣在鴨脷洲的地產項目“海怡半島”,價格頓時顯得經濟實惠。根據中原地產資料,海怡半島截至2月23日的平均售價為每平方英尺1.5萬港元(即每平方米14.3萬元)。

內地地產商搶地不計成本,令香港業者咋舌。實際上,從去年年底開始,內地地產商的身影開始頻繁出現在香港的土地市場,究竟是什麽原因,能夠吸引這些房企呢?

內地開發商搶走香港新拍一半土地

除了鴨脷洲地皮以外,最近內地房地產企業似乎都把眼光放在香港市場上,引起了很多市場人士的註意。

第一財經記者梳理發現,從2016年5月至今,內地房企在香港購入9塊土地,成交金額已經超過513.85億港元(約合455億元人民幣),占香港賣地總價的50%。

而最令人關註的,就是從去年下半年開始,內地房企在香港的搶地行為。海航實業集團(下稱“海航”)在短短三個月內,就斥資198億港元,投得啟德三塊地皮,是內地企業在香港投地的主力軍。

香港地政總署資料顯示,海航先在11月以88.37億港元拿下了香港啟德第1K區3號地皮,每平方英尺樓面地價為13500港元;在2016年12月再斥資54.12億港元,拿下了啟德第1L區3號地皮,每平方英尺樓面地價為13600港元;在1月25日,海航再出手拿下啟德第1L區1號地皮,總價為55.3億港元,每平方英尺樓面地價為13000港元,較嘉華國際(00173.HK)投得的相鄰地價高出了27%。

海航並不是唯一一家舍得出錢的內地地產公司。2016年8月,五礦地產(00230.HK)以40.05億港元奪得油塘崇信街住宅地皮,每平方英尺樓面地價為7068港元,是當時東九龍住宅用地平均樓面地價的新高。

萊坊(Knight Frank)高級董事和估價及咨詢主管林浩文表示,內地地產商資金實力雄厚,同時人民幣持續貶值,選擇境外投資是實現資產配置及保值的方法,也是分散投資的手段。他還稱,許多地產商更是在香港的上市公司,在香港的融資成本很低,且更為方便,發展風險也明顯比內地要更低,預計未來內資仍會積極買地,尤其是稀缺的優質土地。而香港的地產商由於原本就有土地儲備,相對而言,出價也不會很激進。

亞太房地產發展學會會長邵誌堯對第一財經記者稱,香港房屋政策相對穩定,沒有限購令或限價令的束縛,加上香港沒有資產增值稅,所以香港的投資比起內地的還要劃算一些。他預計,未來會有越來越多的內地發展商到香港投地,甚至可能會出現更高的土地價格;未來香港的土地市場,可能由財大氣粗的內資房企掌握話語權。

內地房企真那麽有錢?!

據地政總署統計,2016年5月至2017年2月期間,香港賣地總面積為31.4萬平方米,賣地總價為1020.6億港元,而內資企業從金額上就已經占據一半的位置。

從龍光地產和合景泰富的市值來說,都屬於相對小的地產開發商,如果按照2月24日的收盤價計算,龍光地產的市值為184億港元,合景泰富的市值為156億港元。比起財大氣粗的海航,龍光地產和合景泰富要吞下總價168.56億港元的地皮,幾乎可以用“蛇吞象”來形容。

根據龍光地產的中期報告,截至2016年6月30日,公司持有現金及銀行結余約為124.38億元(人民幣,下同),凈債項權益率為74.6%;而合景泰富的現金及銀行結余賬面金額約為205.65億元,凈負債比率則為65.4%。

而從資金成本的角度來說,兩家民企也遠遠比不上有國資背景的海航以及中海外。根據龍光地產公布的數據,公司在2016年12月23日,建議發行2億美元的2022年到期的優先票據,年息為5.75%;合景泰富同樣如此,公司在2016年12月30日,建議發行2.5億美元2022年到期的優先票據,年息為6%。而相比之下,中海外在2014年發行的一批美元債券中,5年期的利率僅為4.3%,顯示其資金成本要低很多。

但是為何兩家公司還要冒險到香港拿地?邵誌堯認為,實際上,能讓兩家房企下定決心赴港買地的,主要是香港的房價開始被深圳反超,形成價值窪地,所以才令這些房企願意鋌而走險,未來如果香港房價繼續上漲,那麽對於兩家小型房企來說,也有品牌效應。

林浩文則認為,兩家房企之所以敢出手,是由於項目確實有利可圖,這一項目有望建數百豪宅單位,如果建築成本按照每平方英尺5000至7000港元計算,但售價卻可高達每平方英尺5萬港元左右,意味著如果市況平穩,利潤空間仍較大。

另一方面,香港市區豪宅或超級豪宅未來的供應很少,尤其香港島未來3至4年的住宅供應只占整體的10%,豪宅只是少數,意味著香港豪宅可能會有較大漲幅。

除此之外,境外買房從去年開始,已變成了大熱的話題。邵誌堯稱,未來如果兩家房企真的在這塊地皮上開發好了項目,也可以吸引其自身在內地的客戶。

香港地價過高令人憂

香港特區政府財政司司長陳茂波在公開場合表態稱,鴨脷洲的地價超出預期,令人擔憂,香港特區政府希望可以讓樓市盡量平穩,盡量遏制投資需求,等待供應量可以追上需求。他強調,如果美國加息速度加快,很可能影響資產價格,而近年香港特區政府推出的供應量持續增加,未來4至5年平均都有2萬套房供應,令目前香港樓市存在風險,呼籲市民買樓需要量力而為。

上一次香港特區出現的高地價,還是在1997年3月25日。當天出售的是香港小西灣填海區的地皮,最後由信和置業(00083.HK)以118.2億港元投得,樓面地價為每平方英尺5139港元,這一價格高出底價87%。彼時的發展商稱“成交價相當合理”。

但隨著美國宣布加息,讓香港的利率由當年的8.5厘升至10.25厘,也讓香港的樓市泡沫進一步破裂。在2000年信和置業發售項目的時候,按照建築面積計算,平均每平方英尺價格僅為4288港元,面包價比面粉還便宜。

不過,與當年不太相同的是,現在的土地供應問題比當時更嚴重。市場人士認為,土地供應這個長期問題只要未解決,香港的樓價就很難下滑。據香港特區規劃署估算,直到2046年,香港的土地需求最少需要4800公頃,即使所有現在發展的短中長期土地供應措施如期落實,香港仍需要再物色1200公頃土地。

不僅如此。林浩文稱,目前香港樓市有70%的買家都是剛需的自用買家,但1997年時的買家主要是短線炒家和投資者,加上當時樓市負債比例達到了90%,但目前香港的利率只有3%,樓市負債比率也只有50%。

南下 拿走 香港 一半 新拍 土地 內地 房企 企做 做得 在行
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