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中海地产回应土储保守质疑


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-9-2/HTML_H22D91LQCHBM.html


楼市似乎又进入了一个敏感期。

从7月份以来,深圳的成交一直呈下降趋势。北京、上海等重镇也是类似表现。国家统计局的数据显示,1-7月,全国房地产开发企业完成土地购置面积16309万平方米,同比下降25.8%;完成土地开发面积12789万平方米,同比下降13.4%。

从二级市场看,内地地产龙头企业中海地产(00688.HK)从8月初的19.8港元一度下挫到15.6港元,9月1日收盘于16.2港元。中渝置地(01224.HK)从月初6.6港元的高点一度“速滑”到3.85港元,9月1日收盘于4.24港元。

投 资者对地产企业的信心是否还能一如既往?8月26日,2009西部机会全球投资者大会在重庆举行,安保资本投资有限公司亚洲首席执行官威尔逊·卡玛、涌金 资产管理公司副总经理刘易军、SAC资本顾问公司威廉姆·梁等20余家投资机构的负责人出席。对于开发商而言,这更是一次难得的自我推介的机会。

中海地产董事会主席孔庆平回应了投资者的质疑,同时也不忘为投资者打气。“我们今年上半年的销售额就已经和去年的大致相当。”

中渝置地与中海地产相比没有规模上的优势,不过其董事总经理林孝文却将自己的成本优势完整地向机构投资者一一道来。恒隆地产(00101.HK)主席陈启宗则从全国布局的角度来阐述自己的战略。

不一样的情况,只为同一个目的——在这个微妙的时刻“俘获”机构投资者的信心。

中海回应土储质疑

孔庆平一上来就给投资者提振信心:“房产与经济是正相关的,从长期看,经济是向上的。”根据中海地产的内部研究,房产周期的牛市是从2000年到2050年,而在2035年前会是一个高速发展的阶段。

孔庆平认为,这主要基于两个原因,一是中国的城市化进程;其次是人口红利,中国的人口高峰是1962年到1978年,而这一代人现在恰好进入消费高峰。

“我们今年上半年的销售额就已经和去年的大致相当。”孔庆平说。

这似乎也能从财务数据得到印证。中海地产财务报告显示,其半年度总利润为港币53.8亿元,折合人民币约47亿元,增加21%。每股收益为港币0.37元,折合人民币0.32元,同比升25.3%。

不过,有投资者质疑,中海地产的毛利和土地储备情况并不能令人满意。

孔庆平解释,2007年中海地产的毛利率为40%,2008年更是达到了45%,中海地产对投资者的承诺是毛利率不低于30%。

此外,中海地产今年上半年结算的收入有很大一部分是2008年的销售结转,而众所周知,2008年是一个地产的冷淡期,因此对价格做了调整。“无论如何,我们的毛利率能保持30%的水平。”孔庆平对台下的投资者说。

对于土地储备,孔庆平则认为,中海地产每年的土地储备计划一般是上一年开工面积的120%。2008年,中海地产的开工面积为400万平方米,也就是说2009年中海地产应该完成480万平方米的土地储备计划。

此前有报道称,今年中海地产集团资本开支约326亿元,其中134亿元将用于土地收购,包括新增土储、已购入土地余款等。不过,今年以来中海地产一直在土地储备上小心翼翼,并没有出手。直到8月19日,中海地产才耗资38亿元,在山东拿下三幅土地。

“土地储备没有变化,不代表不超过。现在还有很多不确定性。我们不会参与地王的拍卖,现在的土地市场比较热,政府可能会增加土地供应,明年3月再看我们的数据,可能不是增加了400万平方米,或许是双倍。”孔庆平说。

中海地产目前在内地及香港、澳门共22个城市拥有土地储备约2480万平方米,实际拥有权益约为2180万平方米。“这可满足未来四年保持盈利每年20%以上增长幅度的开发需要。”孔庆平说,“2008年的痛苦很短暂,但是不要忘得太快。”

中渝置地大秀土地成本优势

与中海地产相比,中渝置地则是主场作战,这家发轫于重庆的开发商则希望通过成本优势的阐述“俘获”投资者。

根据中渝置地的研究,重庆人的房贷只占收入的16.7%,成都则刚刚超过20%,“这与无法承受的价格还有很大一段距离。”中渝置地董事总经理林孝文说。

此外,2008年很多开发商减少了开工量,导致供应减少。“我们做好了准备,迎接指数式的增长。”林孝文似乎更有信心。

不过,中渝置地最为明显的优势是低廉的土地成本。中渝置地每平方米的土地成本平均仅为1100元平方米,“仅仅是土地价格优势就会使每股盈利有很大的空间。”林孝文说。

中渝置地一人士举例说,拿地的时候就要求毛利率至少要是20%,拿地的成本一般为1100元/平方米,加上建安成本2200元/平方米,成本大概为3300元/平方米。而销售价格能达到5500元,毛利率至少在30%以上。

此外,中渝置地也没有在最疯狂的时候争夺地王,这减轻了其在2008年地产清淡期的负担,得以轻装上阵。

2009年,中渝置地拿下了3块土地。其中在都江堰的一幅土地面积为18.7万平方米,每平方米的价格仅为678元。林孝文介绍,两年之前在同一地段拿地的价格为7000元/平方米,中渝置地的价格只有两年前的10%。

中渝置地还在成都以2159元/平方米的价格拿下一幅21.7万平方米的土地,在重庆大学城则以657元/平方米的价格拿下了35.6万平方米的土地。目前,中渝置地的土地储备有16块,主要分布在重庆和成都。

对此,有投资机构质疑,如此低廉的价格取得土地是否有可持续性。

林孝文表示,中渝置地在当地的人脉关系不错,有时不是以拍卖而是收购公司股权的形式获得土地。“我们在收购前会进行一些调查,不会存在法律上的风险。”他说。



中海 地產 回應 土儲 保守 質疑
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手握47亿伺机购地 华润置地土储瞄准一线城市


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20091009/20091009012158353.html


每经记者  吴文坤  发自北京

        在确立了  “住宅开发+持有物业+增值服务”的全新经营模式后,华润置地(01109.HK)开始了大张旗鼓的扩张,日前就有该公司将斥资100亿元用于未来新增土地储备的消息曝出。

        该集团融资策划部总经理王国华昨日对《每日经济新闻》记者证实了这一消息的准确性,并表示,100亿元为华润置地全年购地的预算金额,目前已经使用了53亿元,其中50亿元用于上海。

        与前两年主要布局二三线城市不同,华润置地在今年的土地储备中,已经开始向北京、上海等一线城市倾斜。

上调全年目标至200亿

        华润置地扩张的动力来源于其房产销售形势的火爆。

        据了解,今年年初,华润置地曾定下全年销售目标为150亿元,目前已经超标。在此情形下,坊间纷纷传言华润置地已上调全年销售目标至200亿元。

        王国华也对此进行了证实,他表示,实现全年销售200亿的目标,“我们是有把握的。”

        数 据显示,截至2009年9月15日,华润置地已实现住宅签约额154.73亿元,签约面积159万平方米,分别比去年同期增长229.2%和 324.9%。连同2008年已实现销售但尚未结算的签约额61.1亿元,公司共有215.83亿元已实现签约额有待陆续结算。而且进入下半年,销售增速 依然保持良好势头。根据王国华提供的数据显示,华润置地7月份签约额环比增加64%,8月份签约额环比增加61%。

        有行业人士对《每日经济新闻》记者表示,华润置地良好的势头也与其开发和投资物业有关。

        “上半年我们业绩增长主要来源于开发物业。”王国华透露,上半年公司开发物业的营业收入增长了36.5%,达到23.6亿港元,而去年同期是17.3亿港元。

        行业人士认为,下半年华润置地投资物业的表现值得期待。由于投资物业的结算大部分会在下半年,而且投资物业占华润置地的销售收入比重达20%。

        王国华预计,全年投资物业的销售收入将会达到12亿元港元,占到华润置地全年营业额的10%左右,来自租金的盈利收入将会占到整个公司利润的15%。

        此外,为了让投资物业有一个比较稳定有序的增长,王国华表示,未来几年,华润置地每年都会一个投资物业的投入使用。

土储倾向一线城市

        在销售形势一片大好的情形下,华润置地下半年积极扩张的意图十分明显。

        王国华直言,土地储备是地产公司非常重要的“原料”,所以,华润置地仍会继续增加土地储备。

        数据显示,华润置地目前发展的项目达47个,其土地储备面积达到2532万平方米。仅2009年1~9月份,该公司就投资了53.26亿元,先后于合肥、成都和上海购入了四块土地,合计楼面面积为87.29万平方米。

        消息显示,该公司全年将投入100亿元来进行土地储备,而手中还有47亿元的购地预算,一线城市无疑会成为土地储备的重心。

        据了解,在上述新增的4块地中,就有两块位于上海,华润置地在上海两块地的资金投入达50亿元。

        “一线城市是我们土地储备的重点。”王国华对每经记者表示,从长远来看,华润置地希望把更多的资源向一线城市倾斜,包括北京、上海、深圳、杭州等。此外,为获得即时盈利贡献,华润置地下半年还将储备中型地块。

        他同时认为,由于2009年约有70亿港元的融资,5月份配股获得了43亿港元,外加销售带来的现金回流,让华润置地有足够的资金量来支撑土地储备。数据显示,华润置地对股东的净负债只有20%左右。

        “ 我们严格遵守我们的财务制度,不去参与盲目的项目竞争,以保证土地获得价格的合理性。”为了强调华润置地土储策略上的理性,王国华还透露,截至目前,华润 置地今年的新增土地储备仅323万余平方米,其中的236万平方米由母公司输送,真正从市场中获得的土地不足90万平方米。

手握 47 伺機 購地 華潤 置地 土儲 瞄準 一線 城市
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恒大上半年净利润23亿元 总土储跃居中国第一

http://www.cb.com.cn/1634427/20100831/147093.html

  8月30日,恒大地产集团发布上市以来首份半年报,其半年报显示,经过上半年的快速扩张,恒大总土储建筑面积已超过7000万平方米,远超过同行,位居中国第一。

  据报道,截至6月30日,恒大地产总土储建筑面积为7238万平方米,应支付的地价款为375.6亿元,其中未付的为136.2亿元。下半年需支付65.2亿元,2011年需支付59.6亿元,2012年需支付11.2亿元。而恒大目前拥有可动用资金495.2亿元。

  中报显示,恒大地产在建面积2306万平方米,上半年合约销售面积333.9万平方米,合约销售均价为每平方米6282元。

  这意味着,恒大已经成为全国最大“地主”。

  另外,尽管恒大在全国率先降价,但根据其昨日公布的2010年半年报,恒大公司依然取得高额利润。

  中报显示,集团净利润同比上升3.8倍至25.0亿元,其中归属于上市公司股东净利润为23.3亿,同比增长3.66倍。

  公司营业额上升11.4倍至203.7亿元,其中房地产开发所占营业额为人民币202.5亿元,占比达99.4%。毛利49.5亿元,同比上升8倍。

   中报显示,截至2010年6月30日,恒大上半年累计实现合约销售额约209.8亿元,按年上升104.9%,已完成原定全年目标的58%。合约销售面 积333.9万平方米,按年上升54.7%;合约销售均价每平方米6,282元,按年上升32.5%。据报道,恒大上半年合约销售额的89.3%来自于长 沙、重庆、太原、成都、武汉、沈阳等二三线城市。

上半年 上半 利潤 23 億元 總土 土儲 躍居 中國 第一
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土儲大戰中的房企生態:高價地不再 大房企補倉

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-08-26/1141944.html

同策研究部數據顯示,1-7月成交金額中,TOP20上市房企共成交9109.11億元,占全國300城土地成交金額的50.33%,同比上升12.55個百分點;從成交建面來看,TOP20上市房企共計成交14927.49萬平方米,占全國300城土地成交建面的11.61%,同比上升4.83個百分點。

由於拿地逐漸成為綜合能力的較量,房企聯合拿地也在增加。菩悅資產創始人兼CEO陳凱指出,如果地價占比房價超過50%甚至100%的時候,房企對實際拿地的能力、投資的專業性提升、投資拿地人員的薪酬,都應該在企業戰略層面給予更大投入和重視。

從拿地布局上來看,上海中原地產統計顯示,今年一線城市土地供應明顯減少,二線城市供應增加較多,房企拿地開始向重點區域周邊的三四線城市拓展。

比如保利地產在長三角區域內,徐州拿地27公頃,鹽城拿地20公頃,無錫拿下10公頃,上海只獲得逾4公頃土地;碧桂園僅鹽城就拿了68公頃,是三四線城市今年土儲最多的城市。盧文曦指出,房企在三四線城市增持土地儲備,攤薄了土地成本。

具體到房企拿地,則呈現大中型房企不斷補貨,收並購方式獲取土地比例增大的趨勢。

同策咨詢研究部數據顯示,7月保利耗費224.12億元,斬獲20宗地塊,建面達279.71萬平方米,成為上市房企中拿地金額和面積雙冠王。截至7月底,保利拿地金額達到955.61億元,僅次於碧桂園,位居第二,金額同比漲幅達147.49%;拿地面積1362.48萬平方米,位居第三,同比上漲125.46%。

分析認為,在當前行業集中度不斷上升,企業並購重組加速的環境下,2016年開始,保利規模擴張訴求增強,成立專門的並購團隊。2016年公司拓展112個項目,其中75%土地資源以收購、合作方式取得。隨著二級市場項目資源日益減少,今年保利土地收儲以招拍掛為主。

據分析,保利采取以中心城市為核心,深化城市群的布局戰略,7月布局落點長三角、京津冀、珠三角,多點開花。其中寧波部分地塊以100%溢價取得,其他地塊多數溢價率在30%以下,總體保持審慎控制拿地成本方針。陽光城的土地儲備戰略與保利相近。

另一個現象是,根據近期披露中報業績的房企數據來看,不少中型房企土地儲備都在5000萬平方米左右。一些中型房企頻頻發力,通過並購增加土地儲備。

7月25日,泰禾集團公告,旗下公司擬分別以23.76億元、18.75億元的價格收購增城2家公司100%股權。泰禾由此在廣州市增城區共持有四幅地塊的土地使用權,占地面積共計707170.62平方米。

這是泰禾集團通過並購方式獲取土地儲備的縮影。上半年,其已通過並購獲得福建福州、北京懷柔、河南鄭州等多宗地塊。

另一家中型房企陽光城,同樣通過並購擴張規模,並計劃於今年繼續發揮優勢增加土儲。據統計,2015年-2017年5月,陽光城通過公開市場和並購拿地金額共計667億元,規劃建築面積1771萬平方米。其中,並購金額389億元,占比58%;並購項目建築面積1324萬平方米,占比75%。2017年上半年,陽光城新增62個項目中,並購就有52個。

來源:21世紀經濟報道 記者:唐韶葵

土儲 大戰 中的 的房 房企 生態 高價 不再 大房 補倉
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長實土儲遠遜同業 分析:重回報不重量

1 : GS(14)@2016-09-15 08:07:40

【明報專訊】長實地產(1113)最新業績資料顯示,在港土儲僅約70萬平方米(約753.4萬平方呎),落後於其他一線發展商。今次以19.53億元奪得九肚豪宅地皮,就算土地面積不大,有美資分析員認為,該項目的利潤率仍達25%,並且相信長實投地繼續會注重回報,不會輕易降低門檻。

長實近年已經較少投地,昨日成功進帳,無疑惹市場關注。即使加上九肚山地皮,長實現時持有本港地皮仍不足800萬呎,不但被新地(0016)的4990萬呎土儲拋離,同屬一線發展商的恒地(0012)及新世界(0017),土儲超過2000萬呎,較長實多逾一倍。

九肚地利潤率料達25%

有美資證券行分析員稱,雖然是次長實投得土地的面積及規模不大,土地每平方呎樓面價約8000元,估計完成發展後,利潤率可達25%。他認為,今次長實出手不代表該集團的投地態度有突然轉變,相信長實要有足夠回報才會去馬投地,不會貿然降低對回報率的要求。

該分析員又稱,長實今次投得的地皮規模不大,對該股的資產淨值影響很細,只帶來相當於每股5仙左右變動,預期對長實股價不會構成太大影響。長實昨日收市報55.55元,微升0.09%。

[地產]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9484&issue=20160915
長實 土儲 遠遜 同業 分析 重回 報不 重量
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增土儲缺渠道 唯有高價搶地

1 : GS(14)@2016-11-10 07:43:42

【明報專訊】今次以高價投得大埔露輝路地皮的希慎(0014)及香港興業(0480),分別是銅鑼灣及愉景灣的大地主,今次走出「主場」聯手奪地,有業界人士分析,現時收購舊樓及補地價困難,發展商要增加發展,便需擴闊地域限制競投官地。

希慎近年罕有涉足住宅

資料顯示,希慎今次是近年首次投得官地,過往主要持有的地皮,以銅鑼灣一帶為主,大部分均為商業及豪宅收購物業,且主要來自舊樓收購。不過,第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示,該區現時可發展的項目有限,加上在政府辣稅下,發展商從私人併購途徑取得土地的成本高,發展商或許會考慮購買官地作發展,節省高昂的辣稅。

另方面,香港興業過去亦主要集中在愉景灣發展,不過,部分期數與政府洽談補地價多年仍未有結果,陳超國指,近年政府在補地價方面態度進取,令發展商在補地價有一定困難,且未必有利可圖,故發展商投地變得更積極。資料顯示,香港興業於2013年以5.51億元投得的屯門湖安街與湖康街交界地皮,已發展成寓,上月推售便錄理想銷情,已售出單位平均實呎高達1.35萬元。

香港興業洽補地價多年未果

高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚則認為,地皮在辣招前截標,當時市況向好,加上大批內地發展商湧港投地,或會令部分過往鮮有投地的公司都看好後市而參與投地,故出現有發展商爆冷奪標的結果。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2695&issue=20161110
增土 土儲 儲缺 渠道 唯有 高價 搶地
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難增土儲 新盤高價開售料成常態

1 : GS(14)@2017-04-04 08:43:39

【明報專訊】踏入次季,長實(1113)以折實平均實呎逾3萬元推售北角維港頌,成今年第11個開價的全新樓盤,亦是今年迄今首推呎價最貴新盤。可留意的是,今年開售的四大主要新盤(見下圖),首批折實均價介乎1.7萬至逾3萬元,成為新盤開價新指標。有分析認為,維港頌屬市區罕見臨海項目,發展商要補充同類土儲不易,長實「賣一間少一間」,因而要以進取價開售。

新盤以超高市價開售成新常態。以新地(0016)熱賣的南昌站匯璽為例,售出單位整體均價約2.3萬元(周五發售的新一批單位折實呎價高逾2.6萬元),相對新地2011年10月購入的每方呎樓面地價4468元,大幅相差4.15倍。

維港頌6年前每呎地價8294元

至於維港頌,長實於2011年8月以每方呎樓面地價8294元奪得油街地,相對首批折實均價逾3萬元,即「麵包價」高於「麵粉價」2.67倍。另值得注意,有關地皮皆是發展商早於3至5年前購入,當年的「麵粉價」亦未如今天般高,故即使扣除發展成本和利息開支等,估計發展商仍擁有極高利潤。

發展商先求價再求量

美聯首席分析師劉嘉輝表示,有別之前開售的新界或啟德新發展區樓盤,維港頌位處港島臨海地段,除區內新供應向來不多外,發展商要在同區或其他市區地段,吸納同類臨海優質地皮不容易,加上內房以每方呎樓面地價2.2萬元奪鴨脷洲臨海地王,相信均是長實採取「先求價、再求(銷)量」銷售策略的原因。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3852&issue=20170404
難增 增土 土儲 新盤 高價 開售 售料 料成 常態
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中資搶地 會德豐嘆添土儲難 啟德盤擬惜售 保留部分現樓賣

1 : GS(14)@2017-08-10 17:22:48

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1559&issue=20170809
【明報專訊】中資財團以進取價來香港「搶地」,似乎已成樓市常態。會德豐(0020)地產常務董事黃光耀接受專訪時表示,中資近年往往以超出市場預期的價錢來港奪地,對本地發展商構成一定衝擊,在增加土地儲備上添加不少難度;在面對購買麵粉(地皮)艱難下,會德豐部署稍後推出的全新樓盤,將會轉取惜售策略,如預計第三季有機會推出的東九啟德沐寧街項目,部分單位擬保留至2019年現樓發售。

明報記者 方可兒

面對近年愈來愈多中資來港搶地的勢頭,黃光耀表示,基於目前吸納新土儲相對困難,集團會積極究保留「彈藥」。以現正待批預售、最快第三季內推出的啟德沐寧項目,以及會德豐負責銷售的山頂MOUNT NICHOLSON第三期為例,兩盤合共雖只提供670伙,但會採惜售策略;當中預計2019年3月落成的啟德項目,部分單位擬保留至現樓時發售。

單位總數648伙 最快本季推

上述沐寧街項目,是會德豐首度進軍啟德的插旗之作;項目提供648伙,涵蓋開放式至3房單位,開放式戶實用約200多方呎,約六成單位為1、2房。項目現時正等待批出預售花同意書,希望本季可推出,定價除參考區內新盤的售價和地價外,亦會參考九龍站一帶分層豪宅物業。

2014年投得地皮 每呎6101元

可留意的是,沐寧街項目的地皮是於2014年5月投得,當時每方呎樓面地價6101元,惟自內地企業海航系去年底進軍啟德,以遠高於市場預期、每方呎1.35萬元地價奪得同區地皮後,自此批出的住宅用地地價便一直高企1萬元以上。

或引入「共宅」概念滿足市場

另外,黃認為時下年輕人希望可獨立生活,導致市場充斥強勁置業及住屋需求,「共宅」是其中一個解決居住需求的生活模式。值得一提的是,啟德項目有機會引入近日社會熱議的「共宅」概念,並有意仿效新加坡的「雙鑰匙」公寓,以方便業主日後將單位分租、或與其他人共住,如單位將在設計上加強可保障私隱的設計,以作出配合。資料顯示,新加坡的「雙鑰匙」公寓,是指兩個單位設計成一個母單位及一個子單位,兩者共用同一個大門,但各有一個入口。

土儲夠3至5年使用 加快改農地

黃光耀續指,現時難以單靠競投官地的方式來增補集團的土地儲備,會德豐將會透過加快補地價、及改劃農地用途等方式,以增加土儲。

黃強調,會德豐目前手持的土儲,足夠未來3至5年發展,因此集團仍會以發售物業為主要業務,暫無意將旗下物業轉售為租。
2 : GS(14)@2017-08-10 17:23:06

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2745&issue=20170809
【明報專訊】會德豐(0020)近期主力推廣Wheelock Living概念,加強旗下新盤的軟銷工作,並藉此提升集團的形象。黃光耀表示,今時今日賣樓已不只是價格上的競爭,更是一種生活模式的推廣。

辦慈善藝術展籌得10萬

以會德豐旗下啟德沐寧街新盤為例,集團會透過facebook等社交媒體,介紹啟德發展區各類消閒購物及歷史文化等資訊,並邀請香港知名運動員歐鎧淳,推廣運動生活。

此外,集團旗下Club Wheelock亦不時舉辦各類活動,以維繫與會員關係。

早前集團便借出金鐘Wheelock Gallery,與Find Arts Studio及iCare Edutainment智研德育,舉行「2017 where to find heart慈善藝術展」,將畫展結合網上慈善籌款平台,透過募捐支持低收入的SEN(特殊教育需要)學童家庭,據悉是次活動共籌得10萬元。
3 : 舊會員(60465)@2017-08-10 17:45:10

「雙鑰匙」公寓,是指兩個單位設計成一個母單位及一個子單位,兩者共用同一個大門,但各有一個入口。

其實說穿了...就係幫收租佬?
收租佬得番1個QUOTA但夠錢買兩間
「雙鑰匙」公寓 就可以幫佢地節省稅,而租務回報都可以提升
中資 搶地 德豐 嘆添 添土 土儲 儲難 啟德 盤擬 惜售 保留 部分 現樓 樓賣
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=339935

未來擬200億內地增土儲

1 : GS(14)@2017-10-09 03:17:08

【本報訊】新世界發展(017)截至今年6月底止,全年核心盈利按年升26.5%至71.33億元,末期息派33仙,微升6.5%。新世界執行副主席兼總經理鄭志剛指,集團將大力開發內地土地儲備,而今個年度本港售樓目標仍定在100億元。公司亦會考慮回購股份。



考慮回購股份

昨日新世界業績會上,主席鄭家純仍未有現身,由長子鄭志剛擔大旗。鄭志剛昨日有問必答,甚至在會後仍繼續回應記者提問,跟鄭家純的作風相近。鄭志剛指,醫生勸父親多休息,相信「未來好快見到大家」。對於末期息增幅略低,鄭志剛解釋,該集團擬動用160至200億元在內地增加土儲,尤其是華南地區及一、二線城市;在香港亦正物色一至兩幅土地,但未有投地的預算金額。新世界去年度香港物業銷售156億元,超過目標100億元,鄭志剛指,今個年度售樓目標仍定在100億元。期內收入跌4.94%至566.3億元,差過市場預期,拖累新世界股價昨日跌3.5%,報11.04元。截至6月底止,新世界可動用現金共972億元。鄭志剛指,會考慮進行股份回購,但未有透露回購規模。對於新世界百貨(825)私有化失敗,鄭志剛指或與新百貨散戶較多有關,令收集貨源有少許困難,但認為整體反應不錯,暫時未決定會否再推私有化。按規定,私有化失敗後,須至少一年後方可捲土重來。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170922/20160466
未來 200 內地 增土 土儲
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郭炳湘增購黃竹坑土儲

1 : GS(14)@2017-10-09 03:17:11

【本報訊】新地(016)前主席郭炳湘旗下帝國集團近年積極購入土儲發展,剛斥資約19.8億元收購黃竹坑道63號天豐工業大廈96.5%業權。集團於港島南區可供發展土儲已高達逾115萬方呎。該廈有87%業權早前聯合招標,郭炳湘以約17.3億元購入。其後,他向未有參與招標的業主出價洽購,以每個單位3,528.9萬至8,754.3萬元成功收購。收購總成本約19.8億元,惟尚餘6樓B室尚未成功收購,該單位佔3.5%業權份數。黃竹坑道63號天豐工業大廈15層高,50年樓齡,地盤面積約1.82萬方呎,可補地價轉作商廈或直接重建為新型工廈,可建樓面面積為27.36萬方呎。由於已購入逾九成業權,可引例申請強拍統一。帝國去年初起吸納南區土儲,夥拍信置(083)投得富麗敦海洋公園酒店發展權及黃竹坑道與業勤街交界商貿地皮。今年3月,帝國更以15.6億元購入黃竹坑道36號的仁孚香港仔車廠,每呎樓面地價約9,541元。連同天豐工業大廈,發展總樓面可達115.87萬方呎。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170922/20160528
郭炳湘 增購 黃竹 坑土 土儲
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信置7個月370億增土儲

1 : GS(14)@2017-12-10 20:31:57

【明報專訊】雖然今年樓市屢創歷史高位,地價在中資瘋搶下亦水漲船高,不過,過去數年投地較少的信置(0083),今年卻忽然「開快車」,於7個月內連環透過獨資或與不同發展商合組財團投得4幅地皮,共涉約370億元,總可建樓面超過283萬方呎。

兩周前173億奪長沙灣地王最矚目

除今次與嘉里(0683)投得港鐵黃竹坑站二期項目外,今年信置與多個不同財團投得的地皮,均為市場矚目,當中代表作,要數到兩周前,以172.88億元與會德豐(0020)、世茂(0813)、嘉華(0173)及爪哇(0251)投得長沙灣興華街西對出住宅官地,創全港最貴住宅官地成交價紀錄,可建樓面達98.78萬方呎。

另一幅大額住宅地皮,則是今年5月以83.3億元與嘉華、中海外(0688)投得的西鐵錦上路站一期項目,可建樓面123.7萬方呎,每方呎樓面地價約6734元,創西鐵新界西北沿線最高每呎樓面地價。不過,該集團獨資投得的地皮,則是總價及規模相對較細的項目,如今年7月投得的馬鞍山白石住宅地,可建樓面僅11.93萬方呎,中標價13.83億元,惟每方呎樓面地價高見11,588元,創馬鞍山樓面地價最貴官地。

每呎樓面地價11588元奪馬鞍山地

事實上,信置在過去數年所投的住宅項目不多,最矚目數到可建住宅樓面達149.6萬方呎的市建局觀塘市中心計劃第二、三發展區項目,於2014年與華置(0127)合作投得,計劃最快明年推售,另一個則是於去年7月以16.22億元奪得的大埔白石角科研路地皮,可建樓面41.25萬方呎。換言之,信置在今年積極投地前,手持的「麵粉」在各龍頭發展商之中並不算多,故即使今年地價高企,該公司仍勇於買地。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1087&issue=20171206
信置 個月 370 億增 增土 土儲
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投地補地價申強拍 「本地薑」3渠道增土儲

1 : GS(14)@2017-12-18 17:54:41

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7589&issue=20171218
【明報專訊】中資去年起來港高價搶地之際,「本地薑」港資發展商應戰之道,除依靠傳統競投方式外,亦透過補地價、申請強拍等途徑增加土備;當中信置(0083)今年可謂是奪地豐收一年,透過獨資或與不同發展商合作,投得6個住宅發展項目,包括兩個港鐵項目、1個市建局重建項目、兩幅官地,以及上周剛投得的中電(0002)亞皆老街原總部大樓重建項目,估計共涉資逾455億元、涉總可建樓面逾320萬方呎。

連同上周五投得中電項目,信置更是逾1個月內連奪3幅市區靚地,包括上月中與會德豐(0020)等合資以172.88億元投得長沙灣臨海住宅官地,創全港最貴住宅官地成交價紀錄;以及本月初與嘉里(0683)投得港鐵黃竹坑站2期項目,市傳中標價逾100億元。

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今年信置奪6住宅地 可建320萬方呎

另在新界持有大量農地的新地(0016),今年先後有屯門兆康第54區及西貢十四鄉兩個大型項目,完成補地價,共涉金額224.22億元,共提供783.7萬方呎樓面;當中十四鄉項目補地價涉158.92億元,暫為本港史上最大金額補地價項目;若撇除項目內約19萬呎康樂設施用地,以住宅為主部分,每方呎補地價金額約3319元,項目總發展年期長8年或以上。

至於向來鍾情收購市區舊樓的恒地(0012),今年也積極併購,向土地審裁處就6個項目申請強拍,分別為紅磡4街收購、灣仔活道項目及西環天成工業大廈,佔今年土審處收到13宗申請近五成;恒地今年亦統一大角嘴海興大廈、香港堅道芬芳大廈及西灣河太樂樓,涉資逾41.48億。

此外,恒地積極參與政府磋商補地價,有望於短期內完成粉嶺、古洞北及和生圍項目的補地價手續,涉樓面面積逾180萬平方呎。另亦與政府磋商油塘灣大型綜合發展項目的補地價,以項目可建樓面面積408.8萬方呎,規模與天水圍嘉湖山莊相若(嘉湖山莊整個發展約400萬方呎)。
投地 地補 地價 申強 強拍 本地 渠道 增土 土儲
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會德豐18億收購豪宅增土儲

1 : GS(14)@2018-03-19 04:47:16

【本報訊】樓市持續暢旺,本地薑增加土儲絕不手軟。早前斥63億元購入海航集團啟德地皮的會德豐地產或相關人士,瘋狂增加土儲,最新以約18億元收購港島跑馬地逾半世紀豪宅雲地利大廈約50伙,每呎「麵粉」價高達3.8萬元,預料日後落成,每呎至少賣5萬元或以上。

涉雲地利大廈50伙

建於雲地利道15號的雲地利大廈,1963年已落成,迄今已55年,現為一幢9層高住宅,全數67伙,面積1,038至1,474方呎。項目早年已成中港財團收購目標,據知,中資背景的龍光集團亦曾提出收購。按土地註冊處資料顯示,雲地利大廈一批涉及約50伙住宅,獲世柏國際有限公司購入,每伙單位收購呎價介乎2.5萬至3.8萬元不等,收購伙數佔全幢67伙75%。市場消息指由於部份車位業權亦已被收購,因而收購門檻料需80%。按公司註冊處資料顯示,世柏國際有限公司董事薜建平,早年有份收購恒生西灣河大廈(現重建為Island Residence),是會德豐集團旗下代表之一,雲地利大廈早年曾透過Royal Teck Ltd申請重建成一幢樓面14萬方呎、樓高40層住宅項目。市場預期日後重建後,若以平均呎價5萬元計算,套現可望達70億元。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180316/20333665
德豐 18 收購 豪宅 增土 土儲
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中資近期投地大減 轉戰「買殼」增土儲

1 : GS(14)@2018-05-25 12:12:37

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8321&issue=20180525
【明報專訊】中資近期競投官地興趣大減,或與內地收緊內房走資投地有關。不過,中資仍積極物色香港物業市場的發展機會,最常見是透過「買殼」入股投得官地的公司。如碧桂園(2007)去年9月以24.41億元向宏安地產(1243)購入馬鞍山白石耀沙路地盤60%權益,當時折合每方呎樓面地價達1.05萬元,遠高於宏安去年6月以市傳約26.3億元、每方呎樓面地價約6787 元向中城建及亞洲聯合基建(0711)(前稱俊和)購入該幅地皮,每方呎樓面地價3個月內大升55%,惹來市場關注。

分析:現時中資在港仍屬細規模發展

另內房龍頭中國恒大(3333)透過股權轉讓、於今年1月以約66億元向恒地(0012)購入屯門管翠路住宅用地,首度進軍本港住宅市場。屢傳財困的海航系則透過出售於2016年至2017年間投得的3幅啟德官地,合共套現223億元以解財困。過去地政總署對於官地以「賣殼」方式易手,曾回應指地段的地契條款有一般的業權轉讓限制條款,有關業權轉讓限制條款並不適用於作為業權人的公司股東及股權變動。

對於今次佳源與本地投資者合作,普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,合作可增協同效應。至於中資是否改變在港的發展策略,張表示目前評論言之尚早,因為中資財雄勢大,部分內房每年銷售高達5000億元人民幣,現時在港的發展僅屬細規模,亦未必所有中資會改變在港的發展策略。
中資 近期 投地 地大 大減 轉戰 買殼 增土 土儲
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短期推售新盤不足3000伙 土儲遜同行

1 : GS(14)@2018-08-10 07:45:38

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9375&issue=20180810
【明報專訊】長實(1113)去年全年在港銷售總額高達525億元、累售約3300個單位,創集團歷來最高紀錄,近年卻未能成功投得矚目地皮,相反其他大型發展商如新地(0016)、恒地(0012)及新世界發展(0017),除先後奪得多個大型項目外,更透過補地價將多幅農地轉為熟地,增加自身土地儲備之餘,更能貨如輪轉。事實上,長實部署短期推售的主要新盤只有4個(見表),估計單位總數不足3000伙,約相等於過去集團每年平均銷售量。今次奪得黃竹坑站3期項目可說是「及時雨」,為長實地產業務的可持續發展注入強心針。

去年賣樓525億創集團紀錄

長實主席李澤鉅早前曾表示,集團即使面對中資高價搶地,亦不會過分進取,但絕不放棄地產業務。經歷去年賣樓高峰,長實現時未有大型全新盤推出,今年至今除淺水灣道90號售出兩幢洋房外,其餘售出單位皆屬餘貨,包括馬鞍山星漣海、荃灣海之戀‧愛炫美、紅磡維港‧星岸等,估計今年暫沽約500伙、吸金約150億元。

分析:黃竹坑項目毛利率理想

至於長實現正申請預售,僅有中半山波老道豪宅,兩期提供181伙,而日出康城8期及深水埗海壇街及桂林街項目,截至7月31日仍未見申請預售。另涉補地價4.3億元的洪水橋項目,可建樓面約13.9萬方呎,比新地去年以65.3億元、158.9億元分別完成屯門兆康54區、西貢十四鄉項目補地價,發展規模明顯較細。

對長實近期頻頻出擊收購基建項目,又再回歸地產業務投得黃竹坑站3期,英皇證券研究部高級分析員陳冠兆認為,有機會影響長實的負債比率,但因長實管理財務謹慎,相信不會如內房股出現高負債情况,而香港地產市場需求持續高企,相信長實投得黃竹坑項目,毛利率會處理想水平。

另一中資行地產股分析員稱,長實出售中環中心套現402億元的資金已於5月入帳,銷售荃灣海之戀(約280億元)資金亦將於年底回籠,相信長實有足夠財力應付多項收購,而近期未有中資投地,加上股市回落,因此長實能夠在港投得項目也可以理解。
短期 推售 售新 新盤 不足 3000 土儲 儲遜 同行
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積極增土儲 去年奪中環商業地王

1 : GS(14)@2018-08-13 12:11:19

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8011&issue=20180813
【明報專訊】近年在港積極吸納新土地儲備的資本策略(0497),於2012至2015年間,以獨資形式先後投得沙田九肚麗坪路、屯門仁政街、上水粉錦公路等住宅官地,但多屬規模相對較細的地皮;反觀近兩年,資策傾向以合組財團形式競投,如去年10月與永泰地產(0369)合作,以約116.2億元投得市建局中環卑利街、嘉咸街地盤C商業地王項目,以可建樓面面積43.35萬方呎計,中標價為每方呎樓面地價約2.68萬元,首度投得市建局項目。

近年合組財團投地 伙信置發展油塘通風樓

到今年5月伙拍信置(0083),聯手投得港鐵(0066)油塘通風樓物業發展項目,是資策首次投得港鐵項目;資料顯示,項目補地價金額為15.14億元,折合每方呎補地價4657元;項目住宅可建樓面上限為325,342方呎,預計可興建1幢提供約500伙的住宅。

20億售中環住宅地盤 續參與發展項目

資策增加土儲之際,亦雙管齊下,出售尚未發展的地盤,如今年1月以逾20億元出售手持的中環己連拿利3至6號住宅地盤,新買家為逾10年未有在港發展全新住宅的盈大地產(0432),以預計可建樓面面積10.2萬方呎,每方呎樓面價約2萬元,惟資策雖然將地盤售出,但依然會參與項目發展,亦會獲得項目所有未來溢利50%。

資策主席鍾楚義曾表示,集團打造的樓盤並非以大眾市場 (Mass Market)為主,每個項目多以低密度發展,所以推盤壓力較其他發展商細。
2 : GS(14)@2018-08-13 12:22:31

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8806&issue=20180813
【明報專訊】資本策略(0497)在本港推售的住宅樓盤向來貴精不貴多,該集團部署稍後推出港島渣甸山白建時道全新豪宅之前,今年至今在港以銷售沙田麗坪路九肚山峰、以及屯門城‧點的餘貨為主,兩盤合共套現約3.2億元;其中九肚山峰今年暫時售出4幢洋房,成交價介乎7289萬至7689萬元、套現2.98億元,城‧點售出3伙餘貨(主要為早前撻大訂後的重推單位),套現近1900萬元。可留意的是,城‧點是近年資策本港賣樓的代表作,該盤去年夏天以折實平均實呎1.5萬元推出,首輪開售累積接獲逾2700張入票,以項目推出全盤204伙計、超額認購12倍,城‧點全部204伙目前已經清袋,套現總額估計近9億元。
積極 增土 土儲 去年 中環 商業 地王
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