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買家怕重稅 嘉湖初現撻訂潮 十大屋苑470宗僅簽臨約 或會「跳車」

1 : GS(14)@2010-11-23 00:26:50

http://www.hket.com/eti/article/ ... 8-168853?category=m






買家怕重稅 嘉湖初現撻訂潮
十大屋苑470宗僅簽臨約 或會「跳車」

政府上周五公布徵收住宅額外印花稅新例,多個屋苑隨即出現撻訂情況,有「炒家樂園」之稱的天水圍嘉湖山莊,消息指,屋苑過去兩天已錄得10宗撻訂個案。

而十大屋苑中,現時更有約470宗於新例執行前仍未簽訂正式買賣合約的交易,不排除續有看淡後市的買家選擇「跳車」,令市場續現撻訂情況。

政府甫於上周五(19日)公布徵收住宅額外印花稅,翌日(20日)隨即執行,新措施下,所有未於20日簽訂正式買賣協議(簡稱ASP)的交易,均受新例影響。一般而言,買賣雙方在簽訂臨時買賣合約後,兩周內會簽訂正式買賣合約,換言之,即使早於月初簽訂臨時買賣合約的買家,只要尚未支付大訂,也備受新例約束。

未簽正式合約 買家進退維谷

本報就10大屋苑由本月初至今的成交量統計,估計市場現有約470宗只簽訂臨時買賣合約的成交,當中絕大部分仍未簽訂正式買賣合約,令買家進退維谷。由於有關交易僅支付樓價1%至2%細訂,若以一個樓價200萬元的物業計算,細訂連同買家雙方佣金,總數亦不過10萬元,故不排除有看淡後市的買家寧願「輸少當贏」,選擇撻訂離場。

多個二手屋苑於政府出招前被炒起,部分實力不足的買家,在政府出招後,即時選擇撻訂離場,市場暫錄得的撻訂個案,集中於新界細價屋苑,其中有「炒家樂園」之稱的天水圍嘉湖山莊,消息指過去兩天已錄得10宗撻訂個案。

屯門居屋市場 亦現撻訂個案

區內代理表示,在政府出招前,嘉湖山莊錄得約150宗成交,估計有10%至15%成交單位已撻訂或醞釀撻訂。其中翠湖居4座中層G室,面積705平方呎,新買家在政府出招前8日以220萬元購入,並已付5萬元細訂,政府出招後新買家即時決定撻訂,連同代理佣金等,損失約9萬元。另麗湖居1座低層D室則獲投資者以208萬元購入,同樣已付5萬元細訂,該投資者認為後市不穩而決定撻訂。

早前同獲投資者追捧的居屋,亦錄撻訂個案,市場人士指屯門兆禧苑A座高層,面積467平方呎,早前獲買家以118萬元購入,已付細訂3萬元,該買家決定撻訂,而原業主計劃以118萬元再度放售。

至於近年受炒家追捧的荃灣中心,有代理指出近日50宗成交中,有近半約25宗屬投資者入貨,料日後市場最少會出現5至10宗撻訂。另屋苑的13座中層F 室,面積492平方呎,叫價195萬元,單位日前已洽購至尾聲,至政府出招買家即「打退堂鼓」,表示要再考慮才決家是否入市。
2 : GS(14)@2010-11-24 00:32:02

太古城低層劈價30萬脫手
美聯中原齊唱淡:成交返海嘯SARS
  2010年11月23日

【明報專訊】上周五政府重鎚出擊打壓樓市,昨天樓市探熱針的太古城即錄劈價30萬元、2房低至300萬元成交個案。兩大龍頭代理行對樓市走勢都大為唱淡。美聯(1200)昨天特別召開記者會,預料樓市交投跌幅勁過金融海嘯;另一龍頭行中原,其管理層亦特別召開會議商討對策,並預期淡靜氣氛將如SARS疫潮時慘烈,樓市最快至農曆新年後才見恢復。不過,理大學者許智文卻持異議,不排除有代理希望借負面消息,令業主減價促成生意。

至於代表一眾中小型地產代理行的六大商會亦指,政府出招似乎殺錯良民,若樓價因出招回落一成至一成半,早前高位入市的用家,其買入物業更有機會變成負資產。

美聯:成交急縮 預示樓價將瀉

近月樓市交投持續升溫,但政府突然出招,地產代理業突由天堂跌落地獄。昨天美聯股價就如樓市交投大幅下滑,收報6.49元,股價暴挫17%,單日市值蒸發近10億元。另外,太古城剛錄劈價成交個案。中原高級分區經理張光耀表示,太古城太湖閣極低層C室,望樓景,面積562方呎,上月底市值近400萬元,上周政府出招前叫價330萬元,但受出招影響,昨終劈價30萬元,以300萬元售出,呎價5338元,減幅約9%;原業主於08年2月以241萬元買入,帳面獲利59萬元,升值約24%。

美聯高級執行董事黃錦康出席記者會上稱,對過去周末日十大二手屋苑成交量大跌8成,感到意外,較08年金融海嘯及97年的跌幅更厲害。他又稱,政府出招雖然可打擊炒家,但卻「殃及池魚」,影響用家入市信心。「唔希望政府由03年起對樓市所建立鮋市民入市信心,就因為一個政策而影響!」他亦擔心,是次交投大跌有可能是樓市下跌的一個信號。

中原:新措施待消化 春節始回穩

事實上,08年金融海嘯爆發,整體物業買賣註冊量按月曾低見不足4000宗。中原住宅部董事總經理陳永傑表示,昨天集團管理層召開大會商討對策。「政府出招後樓市氣氛非常淡靜,好似SARS期咁慘烈,當時按月成交量曾低見約6000多宗……依家業主又唔肯減價,買家又唔敢入市,令交投大幅下跌。」他又指出,現時買賣雙方仍未消化新措施,預計要到農曆新年後才見回穩。

另外,香港專業地產顧問商會會長兼祥益地產總裁汪敦敬亦指,代表中小型代理行的六大商會正草擬意見書,希望政府注視出招用力過猛。「我懐支持政府打擊炒家,但今次就重手鰦,似乎殺錯良民,有鱓早前高位買樓鮋用家或換樓客,若未來樓價回落一成至一成半,物業有機會變成負資產。」

理大房地產及建築系教授許智文卻不如代理悲觀,「唔排除有鱓代理希望借負面消息,能令業主肯減價促成生意」。他預期由於市場仍未消化新措施,估計樓市仍將淡靜數周,但由於業主持貨能力強,即使短期有部分投資者短炒變收租,令租盤增加,但待租盤消化後,市場盤源將繼續減少,料樓價屆時會再度回升。
3 : GS(14)@2010-11-24 00:32:24

歐洲股神:加印花稅治標不治本
  2010年11月23日

【明報專訊】有「歐洲股神」之稱的富達國際投資著名基金經理安東尼.波頓(Anthony Bolton)形容香港正處於已發展國家與中國之間的「地殼板塊」,是未來的震央,將會出現巨變,上周五港政府突然宣布大幅徵收兩年內樓宇轉手的額外印花稅,是變動的開始,至於他指的巨變會否包括聯匯脫鹇,他不願評論。

他昨天在外國記者俱樂部發表全球投資演說。他表示,歐美經濟未來數年的經濟增長將會低於正常水平,而中國的經濟未來雖然也會放緩至7%至8%,但仍是十分吸引,將吸引資金繼續東流。

港面臨巨變 不願評脫鹇

他指出,港元與美元掛鹇,美國經濟緩慢,而香港則與中國有大量的貿易,受惠其強勁經濟增長,加上人民幣日趨國際化,在這大格局中,未來兩年香港會出現很有趣的變化。港府上周推出額外的印花稅,只能治理「病徵」,而未能做到「治病」之效。被問及這是否意味須改變聯匯?他則不作評論。他認為中國的信貸增長仍是偏高,明年仍要進一步收緊。而內地經濟結構將會轉型,由過往依重低增值的製造業出口,轉變為依重內需及高增值的工業出口。所以,他的投資策略是避開資源及低檔工業股,轉投內需股。

看好股市 將現多年牛市

他對環球股市前景感到樂觀,認為將會出現多年的牛市,債券估值十分偏高,而股市估值反而吸引,新興市場的市盈率更低於90年代水平,仍有再升空間,整體而言目前正處於牛市二期,金融海嘯後的牛市一期,資金追逐跌幅大的股份,博反彈,不問質素,進入牛市二期,資金會願付出較高價追捧有快速盈利增長的股份。

由於內地信貸開始收緊,他減持了內銀H股,轉而增持本港銀行。
4 : 龍生(798)@2010-11-25 00:48:05

其實呢招大陸吹左好耐
都唔敢出
但香港話出就出....
5 : 鱷不群(1248)@2010-11-25 00:58:14

4樓提及
其實呢招大陸吹左好耐
都唔敢出
但香港話出就出....

證明阿爺議而不決,決而不行
6 : GS(14)@2010-11-25 07:23:26

大陸幾多官有貨....利益影響太大,又驚他們亂做,所以無搞
7 : 亞力士(1473)@2010-11-26 00:04:32

話明特別行政區,又醒咁多野過你,做下白老鼠緊要。
買家 重稅 嘉湖 湖初 初現 現撻 撻訂 訂潮 十大 屋苑 470 宗僅 僅簽 簽臨 臨約 或會 跳車
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嘉湖200萬「平盤」瀕絕舻 勞工界議員:上車盤消失 民怨必沸騰

1 : GS(14)@2011-02-09 22:13:51



【明報專訊】樓價狂升造成的社會矛盾,愈來愈尖銳!素以價廉吸引港人置業的天水圍嘉湖山莊,低於200萬元的上車盤,近日急速買少見少,物業代理向本報透露,今年1月低於200萬元的放盤單位,尚有80個,但到本月這類放盤量,已銳減至30多個,佔整個屋苑放盤量550個,僅約5%。若樓市持續向好,估計連天水圍,都很快再沒有低於200萬元的「平價盤」。

有立法會議員炮轟上車平價盤絕舻,只會令貧富懸殊惡化,民怨勢必日益沸騰,為社會帶來不穩定。

同區一手盤開價高 帶動二手

上月新地(0016)以呎價約5007元開售洪水橋泉薈,至今已累售近九成單位,除創出區內新指標外,亦帶動元朗天水圍一帶的二手樓做價。即使去年11月政府出招後,多名炒家壯士斷臂撻訂的嘉湖山莊,上月起交投已重新活躍,全月錄約155宗成交,不但較去年12月大升約三成,呎價亦逐步回升,現時平均呎價已突破3000元,個別成交呎價更高見約3500元水平,進一步拉近與97年屋苑平均呎價約4700元的高峰。

200萬以下放盤 僅餘30多伙

美聯高級營業經理黎燦強表示,受到新盤高價開售帶動,加上低息環境持續,以往抗跌力較低的嘉湖山莊,屋苑業主均不願放售,即使願意放售亦需大幅反價。「市區樓日貴,有鱓趁高價沽鰦市區樓鮋業主,都仲可以鰠套現後足以買入新界樓自住,但嘉湖山莊鮋業主,若單位作自住,日後即使高價售出套現,亦難以再買返樓,因此業主寧願封盤唔賣,令盤源大跌。」

他又稱,嘉湖山莊上月共有約750個放盤單位,約有80個低於200萬元單位放售,但本月屋苑整體的放盤量已大跌至約550個,較上月大跌近三成外,現時亦僅得約30多個低於200萬元的放盤單位,面積均為約570至580方呎的細2房單位。「最平入場費約180多萬元,呢類單位一係就連租約,一係就極低層單位。」

即使政府因應市場對中小型物業需求,去年底公布推出位於元朗的朗屏站毗鄰的地皮招標,並規限只作中小型單位發展,但始終遠水不能救近火。

王國興:租私樓打工仔影響最大

工聯會立法會議員王國興指出,在供求關係不平衡之下,上車盤「買少見少」,對於一班目前租住私人樓宇的打工仔影響最大,「捱貴樓、捱貴租,隨市區租金不斷茘升,打工仔交租後,可儲蓄的金錢已不多,要他們儲首期買第一幢屬於自己的物業,更加遙遙無期。」

王國興續指出,上車盤絕舻會令社會貧富懸殊的情加劇,政府如果繼續未能每年推出適量數目的居屋,滿足基層市民住屋需要,市民徒嘆置業困難,民怨聲音日益沸騰,將會增加社會的不穩定。

(明報記者陳天賜、李家欣報道)
2 : GS(14)@2011-02-09 22:14:00

大埔深井粉嶺 200萬平盤迅速銳減
  2011年2月8日

【明報專訊】低於200萬元的上車盤正大幅減少,除一向落後的天水圍嘉湖山莊外,目前僅餘粉嶺、大埔及深井等少數屋苑,入場費尚低於200萬元,但放盤量也迅速銳減。而元朗及東涌私宅早已全線突破200萬元,至於鄰近市區的沙田、馬鞍山及荃灣的大型二手私人屋苑,入場費連300萬元都已突破,呎價普遍介乎5000至6000多元水平。

元朗東涌上水私宅 全破200萬

中原助理聯席董事莊子文表示,往來羅湖僅一站之距的上水,獲內地客捧場,區內二手私人屋苑的入場費早已超過200萬元,部分用家轉購較低水的粉嶺區物業。「距離港鐵站較遠鮋粉嶺花都廣場及牽晴間等,仍有小量低於200萬元上車盤。」

近年被忽視的大埔市中心一帶二手屋苑,近月呎價亦急升。美聯分行經理蕭俊豪表示,大埔中心及太湖花園低於200萬元放盤單位已經絕舻,以提供迷你單位的二線屋苑如翠屏花園及昌運中心尚有小量低於200萬元單位放售。「大埔中心最細面積423方呎單位,成交價亦要200萬元,呎價都要約4700元,逼近5000元大關。」

至於97年高峰時成為不少炒家英雄塚的深井及青山公路一帶物業,只有豪景花園尚有低於200萬元放售單位。美聯助理營業董事郭寶強表示,浪翠園望海的2房單位全部超過200萬元成交,現時區內低於200萬元的大型屋苑上車盤僅餘下豪景花園。「面積525方呎2房豪景花園單位,依家都要叫價160多萬元,呎價逾3000元。」
3 : 龍生(798)@2011-02-10 03:00:15

嘉湖幅圖....我諗起圖勝天下, 會破位嗎? smiley
4 : GS(14)@2011-02-10 07:50:51

個圖真是好靚
5 : 龍生(798)@2011-02-11 02:09:08

破到4500的話, 應該可上6000 哈哈哈
6 : GS(14)@2011-02-12 10:42:46

97期?
7 : passport(1491)@2011-02-14 19:09:27

4樓提及
個圖真是好靚
可唔可以算係大圓底呢?
8 : GS(14)@2011-02-14 22:46:32

算啦,由2003年起計
9 : passport(1491)@2011-02-14 22:47:38

8樓提及
算啦,由2003年起計
不過如果連天水圍都要$4000呎
真係幾恐怖下
10 : GS(14)@2011-02-15 07:28:41

10樓提及
有幾, 97己經唔止4000啦
出面己經升到過晒, 唔爭在呢度啦


沙田好似8,000-9,000,4,000真是唔誇張
11 : 龍生(798)@2011-02-15 17:50:59

樓上個訪客係我, 尋晚好眼訓, 都上黎支持下PP
近排PP 好活躍呢
12 : fineram(806)@2011-02-15 19:34:36

度度 550 呎都要 200 粒了...
13 : 龍生(798)@2011-02-16 17:39:46

係呀...股票升得快, 樓會升得仲快
嬴幾多都唔夠樓價升幅....

真悲哀!!
14 : GS(14)@2011-02-16 21:51:53

14樓提及
係呀...股票升得快, 樓會升得仲快
嬴幾多都唔夠樓價升幅....

真悲哀!!


過兩年希望有機啦
15 : abbychau(1)@2011-02-17 00:06:13

連嘉湖都升, 距離跌我估都係一年到就ok
16 : 龍生(798)@2011-02-17 00:16:58

好難講...好難講....
我最怕佢跌時我個倉一齊跌.....
17 : GS(14)@2011-02-17 20:35:15

17樓提及
好難講...好難講....
我最怕佢跌時我個倉一齊跌.....


咁驚仲黃麼,驚就full pay買D抗跌、有租收的物業
18 : fineram(806)@2011-02-17 20:53:37

18樓提及
17樓提及
好難講...好難講....
我最怕佢跌時我個倉一齊跌.....


咁驚仲黃麼,驚就full pay買D抗跌、有租收的物業


有能力的當然會做full pay.
rf 少人有咁既能力
19 : GS(14)@2011-02-17 21:13:08

19樓提及
18樓提及
17樓提及
好難講...好難講....
我最怕佢跌時我個倉一齊跌.....


咁驚仲黃麼,驚就full pay買D抗跌、有租收的物業


有能力的當然會做full pay.
rf 少人有咁既能力


睇你買甚麼吧
20 : 龍生(798)@2011-02-18 13:45:53

嘿嘿嘿, 新莆崗工廈?
21 : idsdown(1658)@2011-02-18 15:14:09

相比97, 依家衝入去, 仲有3成上升空間smiley
22 : GS(14)@2011-02-19 13:04:36

21樓提及
嘿嘿嘿, 新莆崗工廈?


類似啦
嘉湖 200 平盤 瀕絕 絕艫 勞工界 勞工 議員 上車 消失 民怨 沸騰
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=272906

嘉湖三度反價  賣貴22萬 細單位314萬沽

1 : GS(14)@2014-07-14 22:24:58

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140714/18799544


                              【本報訊】新地(016)獨攬兩幅天水圍大型地皮,以進一步拓展其新界西北區住宅王國版圖,區內業主風聞消息後,過去周六及周日幾乎「零議價」,更有嘉湖山莊業主三周內三次反價,剛以313.8萬元沽出樂湖居兩房戶,呎價企穩7,000元水平。區內前景突然向好,有港島客願意一筆過付549萬元買入栢慧豪廷作「退休」之所。
記者:湯家明

                堪稱「元朗大地主」的新地,在元朗一帶擁有大量土儲,是次將發展版圖伸延至天水圍,名牌效應刺激區內業主放盤心態。中原馬斯力表示,嘉湖山莊樂湖居4座中層E室業主,上月21日才首次放盤,開盤價292萬元,單位屬兩房間隔,建築面積586方呎,實用面積448方呎,正是現時市場熱捧的細價戶。

97貨也獲利離場

                隨着近期市道轉好,連政府差餉物業估價署數據亦指細價樓指數升至歷史新高水平,該名業主於放盤後五日即反價,首次反價只輕微加3萬元或1%,叫價上調至295萬元,及後再經過五日至7.1,業主第二度反價,反價幅度上升至10萬元,至叫價305萬元,儘管期間有準買家還價,仍不為所動;直至上周三政府公佈新地全取兩幅天水圍限量地皮,該業主當日再即時加價10萬元至315萬元,於放盤三周內,先後三次反價,累積加價23萬元或7.9%。過去周末,單位獲一名買家還價,雙方協議後,最終以313.8萬元成交,較三周前放盤價高出21.8萬元,或7.5%。
代理指出,過去兩日,嘉湖山莊錄得8宗成交,當中,同屬樂湖居的9座中層D室「97貨」,建築面積714方呎,實用面積551方呎,屬三房戶,以360萬元成交,實用呎價6,534元。原業主於97年10月樓市高峯期以308萬元買入,迄今「返凸家鄉有餘」。

栢慧三房賣549萬

                受惠天水圍地皮獲批消息及市道回暖刺激,中原伍耀祖表示,區內普遍業主幾乎「零議價」,栢慧豪廷9座中層D室,建築面積945方呎,實用面積712方呎,業主開價549萬元,堅持鐵價不二,新買家來自港島區退休人士,有意擇居該區過退休生活,遂一筆過付款以549萬元購入單位,實用呎價7,711元,屬三房戶高價。
原業主於2010年以287萬元買入該單位,升值91%,升幅絕不遜色市區樓。即使屯門二線屋苑康景花園,消息指B座高層1室,實用面積335方呎,亦剛以239.8萬元易手,實用呎價也達7,158元。                                                        
嘉湖 三度 反價 賣貴 22 單位 314 萬沽
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=284843

嘉湖三房高價賣 428萬易手

1 : GS(14)@2014-09-16 00:30:42

【本報訊】天水圍嘉湖山莊三房戶一個月內兩度破頂,成交價逼近97癲價。代理指,麗湖居三房戶以428萬元成交,進一步逼近屋苑97年逾500萬元的高峯紀錄。祥益地產蕭嘉偉表示,麗湖居9座中層A室,實用635方呎,業主本月1日放盤,叫價440萬元,昨以428萬元成交,呎價6,740元。對上一宗分層戶成交高價於本月初錄得,美湖居8座高層B室,實用623方呎,成交價424.8萬元,呎價6,819元。翻查紀錄,97年美湖居8座高層A室,樓花價506.3萬元,為屋苑分層戶最高價。


周六日新盤近350宗成交

一手方面,剛周末日錄近350宗成交,單計新地(016)將軍澳天晉IIIA已沽出152伙,發展商加推122伙,當中6伙是頂層特色戶,1A座33樓A室,實用1,130方呎,另平台及天台,定價2,551.9萬元,呎價22,583元,為項目呎價最高。3B座33樓B室,實用1,238方呎,定價2,732.3萬元,則為售價最高,惟截稿前未見上載銷售安排。新地副董事總經理雷霆表示,新加推的單位加價約1至2%,而項目暫時累售約550伙,套現逾48億元。昨日港島西區兩個新盤第二度交鋒,華置(127)堅尼地城南里壹號再勝一仗,昨日售出48伙,餘下4伙特色戶,累沽88伙,佔總數96%。由會德豐(020)發展的西營盤Kensington Hill單日沽約8伙,累售31伙,佔項目總數約40%。這兩個單幢項目,已吸取市場近10億元。新世界(017)堅尼地城EIGHT SOUTH LANE昨沽7伙,餘下最後3伙,本周四起將取消7.5%從價印花稅回贈。同區恒地(012)浚峯昨亦沽兩伙。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140915/18866458
嘉湖 三房 高價 428 易手
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=285577

靚盤巡禮:天水圍嘉湖山莊呎價八千 住頂層複式

1 : GS(14)@2015-04-09 00:31:48

■下層客飯廳佔去最大部份空間。








位處新界西北區的天水圍嘉湖山莊,樓價向來低水,即使早前部份單位樓價升穿九七時高位,但相比其他地區仍是平,被視為熱門上車樂園,縱然最矜貴的頂層複式大戶,放盤實用呎價僅七、八千元。記者:溫潤潔攝影:何家達模特兒:Yan(ZModel)


嘉湖山莊分七期發展,除第四期為置富銀座及嘉湖海逸酒店外,其他六期為住宅,按期數次序冠以「樂、賞、翠、麗、美、景」為名,再加「湖居」之稱。當中僅限於景湖居及麗湖居頂層提供複式,數量一百九十二個,實用面積九百八十六至一千四百六十二方呎,全部間隔四房,並內置樓梯直達私家天台。中原羅文幫表示,以往複式放盤少於三個,近期個別業主欲趁勢獲利,放盤增至六個,實用面積均逾一千二百方呎,入場費九百五十萬元,呎價七千餘元。



全屋徹底翻新

介紹景湖居複式單位,實用面積一千二百八十一方呎,叫價一千零三十萬元,呎價八千零四十一元,雖非最便宜,但全屋徹底翻新,為同類放盤中裝修最好,賣相出眾。兩層鋪砌纖維木地板,牆身髹油漆,附設燈飾及窗簾,廚房新造白色廚櫃,工作枱面鋪白色實心材料,牆身鋪不銹鋼,具時尚感。客廁及浴室更換所有牆磚及潔具,亮麗新淨。兩層分區清晰,下層客飯廳佔去大部份空間,客廳側旁有一間細房,可作書房或客房,飯廳靠邊是廚房,內接工人房,樓梯旁有客廁。上層屬寢區,套房改動入口位置,並將客廁間隔牆改斜,擴闊套廁外通道。兩間細房維持原間隔,地方闊落,輕鬆放雙人床。全屋多窗光猛,上層梯間設天窗從天台引光入室,倍覺精神。景觀開揚,前方為住客會所及休憩公園,隔開樓群,享遠景。景湖居設邨巴穿梭置富銀座商場、樂湖居及港鐵天水圍站,方便居民購物、飲食及搭車,附近亦有巴士往返九龍及港島。成交方面,最新二月錄得景湖居三座頂層複式,實用一千二百八十一方呎,以九百五十萬元易手,實用呎價七千四百一十六元。



■套房呈不規則形,擺位要花心思。

■上層睡房可放雙人床,見使好用。

■廚房設備全新,光鮮潔淨。



■上層兩間浴室都改用企缸,保留空間感。

■天台有充足地方,可佈置成空中花園。

■數分鐘步程抵置富銀座商場,店舖包括銀行、食肆及投注站等。



相連戶838萬入場

【門檻較低】嘉湖山莊除原裝頂層複式單位外,另一類特色戶為自製相連,分佈各期內,入場門檻較低,現時銀碼最平為美湖居八座高層,實用面積一千零八十四方呎,享米埔景,開價八百三十八萬元,呎價七千七百三十一元。呎價最平則是另一套樂湖居高層放盤,實用一千二百六十九方呎,叫價八百五十萬元,呎價六千六百九十八元。翠湖居四座低層自製相連,實用一千一百方呎,一月以八百四十萬元易手,呎價七千六百三十六元。


■平面圖

景湖居頂層複式叫價:1,030萬元

建築面積:1,530方呎實用面積:1,281方呎實用率:84%間隔:4房(1套)2廳;另工人房及天台落成:1994年建築面積呎價:6,732元實用面積呎價:8,041元備註:連家具租值:2.8萬元回報率:3.3厘資料來源:中原銀座2期分行電郵:mailto:jackymplaw@centamail.com



嘉湖山莊Kingswood Villas【屋苑資料】

地址:天水圍天湖路、天瑞路、天葵路及天龍路落成:1991至1997年發展商:長實



■嘉湖山莊只於景湖居及美湖居頂層設複式單位。

■天水圍嘉湖山莊地圖

■單位優點與缺點



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150307/19066139
靚盤 巡禮 天水圍 天水 嘉湖 山莊 呎價 價八 八千 頂層 複式
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=289347

嘉湖山莊1997後首現千萬成交

1 : GS(14)@2015-04-15 08:22:18

■嘉湖山莊景湖居10座頂層複式連天台B室(紅框示)以1,050萬元易手。何家達攝


【本報訊】樓市瘋狂,地點遍遠的天水圍也驚見千萬樓王。曾是蟹貨重災區的天水圍嘉湖山莊,一個頂層連天台複式樓王剛以高達1,050萬元易手,成為天水圍在1997年金融風暴後首宗千萬成交。有街坊直言天水圍樓價也升破千萬,反映政府無力壓抑樓價。嘉湖山莊是首富李嘉誠旗下長和系物業發展代表作之一,1997年開售時最高實用呎價逾8,000元,締造新界西北歷史高峰。當年更邀請了黎明做代言人,樓盤電視廣告一句旁白「嘉湖山莊,可能係最理想嘅豪宅!」,永成經典。其後一場金融風暴加沙士,嘉湖山莊的樓價最多跌七成,變成負資產集中地,屬港人樓蟹慘痛集體回憶之一。




平均呎價比97年高


今日瘋狂的樓市,嘉湖現時平均實用呎價升至近7,300元,比1997年高逾三成,並在18年後再度升破千萬元。美聯物業黎燦強表示,景湖居10座頂層複式連天台B室,實用面積1,407方呎,放盤只有一個多月,剛以高達1,050萬元易手,呎價7,463元,成為嘉湖山莊1997年後首宗破千萬元成交,貴絕天水圍。代理表示,近期股市旺,買家入市信心轉強,今次豪擲千萬購入嘉湖樓王的買家是外區換樓客。原業主1995年以433萬元買入,持貨20年,賺617萬元,升1.4倍。土地註冊處資料顯示,嘉湖歷來只出現過3宗樓價逾千萬元成交,全部在1997年樓市爆煲前出現,但樓王的命運不是變銀主盤,就是慘蝕離場。其中景湖居3座頂層複式,1997年4月以1,050萬元售出,最後逃不過被銀行收樓下場。景湖居另一複式單位,業主1,061萬購入,持貨至2001年以380萬元慘蝕六成沽貨。





記者昨日直擊兩代嘉湖樓王都沒有人應門。屋苑業主黎太6年幾前買入天水圍嘉湖山莊,舉家遷入。她仍記得,當初因為天水圍低水,所以搬來這區,「呢度呎價向來平!」聽到屋苑複式戶破千萬元,她回應:「無奈,(政府)根本做唔到嘢。」單位雖然升值,但她覺得,單位用來自住,無甚意思。■記者朱連峰、陳家雄





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150415/19113271
嘉湖 山莊 1997 後首 首現 現千 千萬 成交
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=289628

嘉湖買家抗議 求退還定金

1 : GS(14)@2015-07-21 02:36:14

一名天水圍嘉湖山莊買家疑似股災後縮沙,昨日到美聯物業天水圍銀座分行示威,以其親友「唔識字」為由,投訴代理欺騙購入單位,要求退定12萬元,事件已報警。據悉,這買家上周日落定2萬元,股災後翌日,即上周二追加落定10萬元,購入景湖居中層戶,成交價450萬元,同類單位成交價約419.8萬元,相差約7%。美聯物業住宅部行政總裁布少明回應,公司員工與買賣雙方透過正常專業買賣程序進行,買家亦慎重考慮而購入單位,希望尊重合約精神。對不當指控,保留法律權利。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150713/19217708
嘉湖 買家 抗議 退還 定金
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=291464

嘉湖再破頂 標準戶實呎9103元

1 : GS(14)@2015-07-21 11:42:55

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150721/news/ea_eac1.htm
【明報專訊】樓市狂潮席捲全港,多個藍籌屋苑相繼破頂,天水圍嘉湖山莊標準分層戶呎價不足一周內,再度刷新紀錄。代理消息稱,屋苑一個實用面積446方呎兩房單位,獲外區用家以406萬元承接,實呎高見9103元,較上周美湖居另一個兩房戶創下實呎9025元的舊紀錄,再高出78元或不足1%。

兩房間隔 原業主賺163萬

嘉湖山莊再非昔日「上車天堂」;中原分區營業經理謝明亮表示,雖然嘉湖山莊本月迄今錄約20宗成交,交投步伐有放緩象,但做價依然「硬淨」,麗湖居9座中層E室,實用面積446方呎(建築581方呎)、屬兩房單位,望內園景,原業主最初開價400萬元,後來反價至406萬元易手,實呎9103元(建呎6988元),呎價再度刷新屋苑標準戶新高,並把上周美湖居的舊紀錄再推高0.86%。原業主於2012年底以242.8萬元買入單位,持貨逾2年,帳面賺逾163萬元或67%。

御門‧前業主損手92萬離場

個別市區半新盤二手成交卻「見血」。代理消息稱,去年底收樓的九龍城「御門.前」,錄明賺實蝕個案,單位為中層C室,實用面積465方呎(建築652方呎),賣方最初以800萬元放盤,最終減價20萬元或2.5%,以780萬元沽出,實呎1.67萬元(建呎1.19萬元)。原業主2012年底以逾757萬元購入單位,需支付10%加強版額外印花稅(SSD)即78萬元離場,若連同釐印費、佣金等開支,估計賣方蝕逾92萬元或12%離場。
嘉湖 湖再 再破 破頂 標準 戶實 實呎 9103
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=291494

嘉湖三房筍盤湧現叫價低於400萬 剛錄呎價失守$6,000成交

1 : GS(14)@2015-10-16 01:43:21

■嘉湖山莊半年來呎價首度失守6,000元。 資料圖片



【本報訊】樓市恐慌情緒升溫,二手樓爆震倉潮。繼沙田第一城失守400萬元後,新界另一上車樂園嘉湖山莊亦要劈價,「套三房」大戶跌破「四球」,低見380萬元,呎價僅5,947元,是嘉湖山莊半年來呎價首度失守6,000元關口及新低,地產代理形容「平到笑」。牛池灣有居屋三個月跌價17%。記者:朱連峰 陳家雄


嘉湖山莊最新一宗劈價,是樂湖居11座低層A室,實用639方呎,三房連主人套房間隔,屬「套三房」大戶,今年7月放盤開價430萬元。至本月初,業主稱已賣出單位,聲稱以逾400萬元賣出。不過,土地註冊處資料顯示,原來單位僅售380萬元,呎價僅5,947元,為屋苑半年來呎價首度跌破六千元及新低。造價亦較銀行估值平最多14%。中銀估值444萬元,滙豐估值426萬元。同座樓上中層A室,實用636方呎,上月成交價達448萬元,一個月賣平68萬元。




三房現最平叫385萬

區內代理形容「平到笑」,不明白業主為何以如此平的價錢出售,「420萬都有人要啦」。他又指,早前曾問過業主,「業主話賣咗400萬,但原來仲平」,昨再聯絡業主,對方又指「都話賣咗四百幾萬呀,你唔好再打來呀」。代理相信是因為賣得過平,業主都不敢面對事實。祥益地產蕭嘉偉表示,本月初,該公司有客「畀票」出價400萬元,但業主企硬403萬元,最後更指「有老友要唔賣」。中原地產方啟明表示,二手交投淡靜,過往旺市,嘉湖山莊平均每月成交量逾百宗,但本月首14天仍僅約7宗,屬歷史新低。他又指,目前肯減價的業主是有,但減幅不多,只肯減「10萬、8萬」,現時放盤每呎叫價絕多數逾7,000元,平過6,000元「係好過別震倉」。中原黃海表示,屋苑目前三房叫價低於400萬元的放盤約4個,最平叫價385萬元。



聽濤雅苑劈價百萬

新界盤呎價連環跌穿萬元。世紀21奇豐梁榮貴表示,馬鞍山聽濤雅苑3座中高層C室,實用755方呎,劈價百萬以718萬元平賣,呎價跌破萬元,低見9,510元,低市價15%,同類單位今年7月造價達850萬元。同區翠擁華庭3座高層A室大戶僅售675萬元,呎價9,615元,低市價半成。利嘉閣劉浩勤稱,將軍澳日出康城首都1座中層LB室三房戶售616萬元,呎價8,579元。居屋亦冧價,牛池灣瓊山苑三房逼近兩房價。富誠地產林栢榮稱,E座中層6室,實用568方呎三房戶,剛以450萬元連地價易手,貼近兩房價,並較今年7月屋苑三房價高位542.8萬元,短短三個月跌價17%。深水埗景怡峯中層G室售546萬元,原業主2012年以522萬元購入,扣使費後近乎平手。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151015/19333679
嘉湖 三房 筍盤 湧現 叫價 低於 400 剛錄 錄呎 呎價 失守 000 成交
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=293254

嘉湖「三人組」筍價縮水

1 : GS(14)@2016-01-15 17:23:49

【經紀買樓】美聯炒樓三人組去年11月以市價七折買入天水圍嘉湖山莊一個兩房單位,當日筍價,今日陸續蒸發,事關短短兩個月,屋苑平均呎價穿七千,新錄6,930元,較11月份平均呎價7,415元,跌6.5%。同類兩房單位本月初甚至跌穿300萬元,三人組筍盤,縮窄至僅九折。美聯物業屯門海典軒分行3名地產,包括吳嘯峯、顧耀彬及曾俊賢去年11月以260萬元購入美湖居4座中層E室,實用441方呎,兩房間隔,當時中銀及滙豐銀行估值分別為376萬元及340萬元,較估值低31%及24%。且比較同類單位低103萬元或28%,例如美湖居8座中層F室,實用441方呎,去年9月363萬元成交,變相是七折買樓。據悉,吳嘯峯是跑數王,已成為2015年度美聯物業最佳業績主管冠軍。



七折買樓變九折

然而本月初屋苑兩房成交價已跌穿300萬元,翠湖居5座中層F室,實用449方呎,兩房間隔,以290萬元連租約售出,呎價6,459元。換言之,美聯炒樓三人組昔日折扣大縮水,由11月以七折買樓,到今日變相僅獲九折。目前嘉湖山莊超過400個放盤,叫價仍企在300萬元以上,近一星期兩房成交價亦由316萬元至320萬元,樓價尚未止跌,一日未賣難定賺蝕。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160115/19452710
嘉湖 三人 人組 筍價 縮水
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=294206

嘉湖實呎4773元 年半新低 相連戶610萬沽出 每戶各630方呎

1 : GS(14)@2016-01-17 21:41:27

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160117/news/ea_eaa1.htm



【明報專訊】二手市場出現大冧價,多個屋苑都錄低價成交,作為「上車樂園」的天水圍嘉湖山莊,就有一對位於樂湖居的相連單位以610萬元售出,平均每戶305萬元,其中一個A室實用639方呎(建築818方呎),實呎跌至4773元,除了是屋苑近一年半實呎新低外,更比一個多星期前的新低實呎5425元相差12%之多,原業主1997年「摸頂」入市,持貨19年連使費仍實蝕約70萬元。

明報記者 林尚民

美聯物業營業經理周志偉表示,嘉湖山莊樂湖居2座低層A、B室相連單位,最新以610萬元售出,每戶做價305萬元,其中A單位實用639方呎(建築818方呎),實呎4773元(建呎3729元),實呎見屋苑一年半新低。資料顯示,屋苑對上一次錄得新低呎價成交於前周五(本月8日)錄得,當時樂湖居一座低層A室,實用636方呎(建築818方呎),以345萬元易手,實呎5425元(建呎4217元),若以實呎計,今次成交單位較一星期多前再跌12%。

至於同時成交的B單位,實用633方呎(建築814方呎),若以成交價305萬元計,實呎4818元(建築3747元);另若以兩個單位總實用1272方呎(建築1632方呎)、成交價約610萬元計,平均實呎則為4796元(建呎3738元)。

希爾頓中心減價兩成沽

雖然現時本港整體樓價仍高於97年高峰期,但資料顯示,上述單位原業主是於1997年高峰期以合共655萬元入市,持貨19年後帳面仍蝕讓45萬元或6.8%,估計連同使費,實蝕約70萬元。

另一方面,沙田市中心昨單日錄得3宗買賣,希爾頓中心B座低層3室,實用274方呎(建築437方呎),原業主去年底開價400萬元,但剛減價至318萬元售出,減價兩成,實呎11605元(建呎7277元)。資料顯示,同座一面積相同單位,於2014年11月以317萬售出,現售價重返一年多前水平。原業主於1992年以120萬元購入,帳面獲利198萬元或1.6倍。

美孚凹海戶 實呎11303元

此外,香港置業高級區域董事余柏稱,美孚新邨三期78號中層A室凹海戶,原叫價1700萬元,剛連車位以1500萬元售出,以實用1327方呎(建築1767方呎)計,實呎11303元(建呎8489元)。他稱,若扣除價值100萬元的車位,今次成交價較月初以1440萬元成交的銀主貨略低。資料顯示,美孚新邨三期90號極高層C室凹海銀主盤,實用1337方呎(建築1780方呎),本月初以1440萬元售出,實呎10770元(建呎8090元),但當時不連車位成交。今次售出單位之原業主,是於2000年以308萬元購入,若扣除車位價值,現沽出物業帳面仍獲利1092萬元或3.5倍。
嘉湖 湖實 實呎 4773 年半 新低 相連 610 萬沽 沽出 每戶 630 方呎
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=294303

三房連天台售330萬 每呎5,213元 嘉湖樓王半年跌價44%

1 : GS(14)@2016-02-02 15:53:33

■嘉湖山莊樂湖居一伙頂層連天台樓王特色戶僅售330萬元,呎價5,213元。 資料圖片



【本報訊】天水圍嘉湖山莊再驚現離奇超低價,甚至低到連地產代理都覺得是假交易。樂湖居一伙頂層連天台樓王特色戶,633呎僅售330萬元,呎價5,213元,與屋苑連天台戶半年前最高呎價逾9,000元,冧價44%。新買家曾炒賣嘉湖獲利逾百萬元。記者:朱連峰



美聯三人幫於去年以「七折價」260萬元購入美湖居兩房戶,屋苑再爆超低價。土地註冊處資料顯示,樂湖居5座頂層連天台B室,實用633方呎,三房連主人套房,上月5日同日簽訂正式買賣合約及完成交易,造價330萬元,呎價5,213元,較銀行估值平三成。中銀及恒生估值均逾470萬元。



買家曾炒樓賺逾百萬

去年樓市最癲狂時,嘉湖山莊連天台單位呎價達9,000元。美湖居4座頂層連天台C室,實用544方呎,去年7月以507萬元售出,呎價9,320元,相隔半年,樓王貨冧價44%,每呎不見四千元。新買家由兩人聯名購入,同樣姓蕭。原業主透過海外公司持有物業,2007年7月以169萬元購入。雖然有代理質疑是內部轉讓的假成交,但本報根據代理提供資料,發現其中一人曾炒賣嘉湖賺逾百萬。該單位同樣位於樂湖居,為12座中層C室,實用551方呎,三房間隔,該姓蕭買家與另一名姓陳人士,於2007年7月合資以100萬元購入,持貨五年後,2012年3月以208萬元賣出,獲利108萬元。因此,不排除新買家為資深炒家,撈底執平貨。市場之所以質疑是內部轉讓,主要基於兩大疑點。一是代理指單位沒有在市場放盤。二是單位屬樓王貨,市場缺盤,形容就算業主急套現,「都唔會蠢成咁,唔好話330萬元,層樓值400萬元,個天台cheap極都值30萬元,業主放出市場,420萬元已筍到爆大把人爭」。



愛蝶灣呎價年半新低

港島居屋樓王之一的筲箕灣愛蝶灣也狂冧價。4座低層A室,實用592方呎三房,綠表價僅售400萬元,呎價6,757元創年半新低。同面積戶去年高位造價536萬元,冧價兩成半。利嘉閣劉浩勤稱,將軍澳廣場5座高層F室售655萬元,原業主2013年以611萬元購入,扣使費後揸三年近平手。中原袁廣達稱,鰂魚涌南豐新邨三房戶跌穿600萬元,10座低層D室僅售599.5萬元,較兩個月前高位冧價16%。鴨脷洲深灣9號首現銀主盤,8座中層A室十按盤,銀主開價3,900萬元,呎價29,039元。單位由公司持有,2011年以3,260.9萬元一手購入,錄達10次按揭紀錄。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160202/19475762
三房 連天 臺售 330 每呎 213 嘉湖 湖樓 樓王 半年 跌價 44%
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嘉湖八折貨屬內部轉讓

1 : GS(14)@2016-02-03 14:42:31

【本報訊】天水圍嘉湖山莊樂湖居3房連天台單位以2房價錢易手,低市價兩成,記者昨日直擊單位,揭開平價真相。租客引述業主回應,八折售予自己人。



連天台戶賣330萬

日前土地註冊處資料顯示,嘉湖山莊樂湖居5座一個3房連天台單位以330萬元轉手。比上月中同類特色戶,造價418萬元,低市價平兩成,被市場懷疑內部轉讓。記者昨日登門造訪,單位現由租客居住,雖然他不願意上鏡,在記者游說下協助聯絡業主,問明究竟。其後這名租客轉述業主回覆表示:「業主話,單位是賣咗畀自己人,事前問過代理自己單位大約幾錢,代理話大約400萬。咁賣畀自己人,就打個八折啦,咁應該是320萬嘅,不過為攞意頭,就330萬元。」換言之,單位一如市場所料是內部轉讓。綜合業界意見,單位是內部轉讓,成交價不足成為市場參考指標,準買家入市宜參考市價。另外稅局不單因單位成交價追稅,而是因應市況,釐定合理市價收取相關款項。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160203/19477096
嘉湖 湖八 八折 折貨 貨屬 內部 轉讓
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嘉湖再錄低於三百萬成交

1 : GS(14)@2016-02-11 10:09:35

【本報訊】猴年伊始,二手市場繼續淡靜,只有個別細價樓有平價成交。其中屯門二線屋苑康德花園一個兩房戶,以286萬元成交,造價回到2014年底水平,另天水圍嘉湖山莊兩房戶,大年初一跌穿「三球」易手。




康德花園286萬易手

美聯高文帆表示,屯門康德花園3座高層D室,大年初二以286萬元賣出,實用面積412方呎,呎價僅6,942元,跌破7,000元,回到2014年年底水平。原業主於2007年6月僅以71.8萬元買入,持貨逾8.5年賺214.2萬元,升值近3倍。參考同屋苑同戶型的2014年11月成交,一個1座中層E單位,以288萬元成交,實用面積412方呎,呎價6,990元。中原王樹明表示,年初一錄得天水圍嘉湖山莊麗湖居1座中層F室,實用面積442方呎,成交價290萬元,折合實用呎價6,561元,售價再跌穿300萬元。原業主於04年2月以87萬元買入,持貨12年賺203萬元,升值2.3倍。同區居屋天富苑於年初三則錄到白居二入市個案,單位為O座高層06室,實用面積650方呎,成交價288萬元,呎價4,431元。中原統計本港十大屋苑,過去周末日錄得3宗成交,較上周末7宗下跌57.1%,農曆新年5天假期共錄得4宗成交。中原表示,該行於年初一至年初三共派出28封開單利是,每封3,500元,涉及總額9.8萬元。美聯於年初一至年初三共派出約36封開單利是,涉及總額5萬至6萬元,當中主要是租務成交有接近30宗,另二手買賣則約5至6宗。利嘉閣指年初一至年初三共派出大約4萬至5萬元開單利是,涉及買賣及租務各10多宗。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160211/19486495
嘉湖 湖再 再錄 低於 三百 百萬 成交
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新界西北恐慌劈租 嘉湖3房月租$8,000 瓏門回到年半前

1 : GS(14)@2016-02-15 18:02:03

■瓏門2期兩房月租1.1萬元,低市價8%。 何家達攝



【本報訊】新界西北劈租潮!入伙才一年多的屯門瓏門2期兩房戶最近僅以1.1萬元租出,不單比舊租平12%,更重返2014年入伙價。天水圍嘉湖山莊3房月租再現「8」字頭,呎租跌穿15元,創4年新低。紀惠集團行政總裁湯文亮認為,住宅整體租金料再跌10%至15%才趨穩定。記者:陳家雄



中原賴燕儀表示,屯門瓏門2期8座中層E室,實用474方呎,兩房間隔,原叫租1.45萬元,日前勁減24%,以1.1萬元租出,呎租23.2元,低市價8.3%,且比單位對上一份租約平12%。今次租金更加重返2014年10月入伙初期,當時屋苑2房單位最低月租見1.1萬元。目前瓏門1及2期約56個租盤,叫租最平1.25萬元,為5座高層B室,實用487方呎,呎租25.7元。冧租遍全城,代理指,嘉湖山莊麗湖居10座極高層G室,實用547方呎,今年1月叫租1.05萬元,但乏人問津,減到9,500元仍租不出,直至前晚有租客一次過繳付半年租,終以8,000元租出,呎租低見14.6元。業主是投資者,1996年以196萬元買入收租多年,2012年舊租8,000元,即新成交回到4年前水平。另外,美湖居2房現罕有「7」字租賃,實用441方呎中層戶,月租7,800元。



YOHO Town再跌穿1萬

除屯門及天水圍外,元朗及粉嶺亦是冧租重災區。港置李志堅表示,元朗YOHO Town2房再穿1萬元,為9座低層D室,實用422方呎,月租9,400元。粉嶺碧湖花園3房月租穿1萬元,六福行黎樹森表示,屋苑1座低層A室,實用489方呎,去年8月放租叫價1.3萬元,惟一直無人承租,累減4口,等到農曆年終於以9,700元租出,呎租19.8元,租金重返2013年10月。紀惠集團行政總裁湯文亮表示,以往部份業主寧願交吉也不租,想將單位吊高賣,但目前樓價比高位跌三成,唔捨得賣,且可以預見供應持續增加。再者市道差,惟有減租,免單位丟空,「租期都是兩至四年,遲啲可能升返,但單位賣咗就無,呢個係業主心態」。他稱,租金跌,回報率亦跌,將拖累樓價,預期租金再跌10%至15%將轉趨穩定,租金穩,樓價亦穩。中大未來城市研究所副所長姚松炎表示,業主唔想蝕讓,惟轉賣為租,租盤量從而增加,租金受壓,料租金持續向下。樓市去年9月開始轉勢,暫未有任何訊號見樓市跌完。





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新界 西北 恐慌 劈租 嘉湖 月租 000 瓏門 回到 年半
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嘉湖複式一個月跌價15%760萬沽出 兩年新低

1 : GS(14)@2016-03-01 18:50:49

■嘉湖山莊複式樓王以760萬元易手,為2014年來複式新低價。 資料圖片



【本報訊】樓價急跌,新界成重災區,呎價跌穿1萬元的屋苑數目狂升逾七成。其中,天水圍嘉湖山莊複式樓王跌穿「八球」,麗湖居頂層連天台複式戶,近日突急劈240萬元至760萬元易手,呎價僅6,114元,一個月冧價15%,為嘉湖山莊2014年來複式新低價。記者:朱連峰


麗湖居4座頂層連天台「中型」複式戶,實用1,243方呎,2012年7月已放盤,叫價達1,000萬元,業主態度一直強硬,不到價不賣,直至近日易手前叫價仍是1,000萬元。代理表示,單位剛勁減240萬元至760萬元易手,呎價6,114元,較今年1月同類複式戶賣平15%。麗湖居3座頂層連天台複式G室,同樣面積,1月中以890萬元售出,呎價7,160元。




美景花園316萬易手

嘉湖山莊對上一宗複式成交造價低於800萬元,要追溯至2014年5月。麗湖居1座頂層連天台複式C室,實用1,244方呎,當時以743萬元售出,呎價5,973元。原業主於1996年以388萬元買入該複式戶,賬面仍賺372萬元。二手連環劈價。青衣美景花園7座20樓以上高層C室,實用329方呎,僅售316萬元,呎價9,605元。同座10樓以下低層D室,面積及座向一樣,去年7月癲賣372萬元,呎價11,307元,今日高層比低層平15%。利嘉閣劉浩勤稱,將軍澳維景灣畔9座高層C室兩房戶,實用498方呎,去年12月放盤叫價680萬元,勁減147萬元至533萬元連租約易手,呎價10,703元,較去年高位冧價18%。美聯梁仲維稱,荃灣中心5座中層C室售332萬元,呎價8,737元,冧價15%。



比華利山別墅蝕428萬

大埔比華利山別墅再錄蝕讓。湖景道雙號屋售1,900萬元售出,實用約1,902方呎,呎價9,989元。原業主於2007年11月向恒地(012)以2,226萬元購入,持貨九年沽貨,連使費慘蝕約428萬元。樓市轉差,呎價跌穿1萬元的屋苑急增。中原研究部高級聯席董事黃良昇表示,中原城市領先指數118個成份屋苑,去年10月樓價最高位計,呎價「穿萬」屋苑,當時只有18個,佔整體15%,上月急增近八成至32個。新界區亦由去年樓市高位僅18個,上月急升72%至31個。新界東最慘情,由3個變11個,勁升兩倍多。市區亦首現「穿萬」屋苑,為觀塘麗港城,平均呎價跌至9,877元。





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嘉湖 複式 一個 跌價 15 760 萬沽 沽出 兩年 新低
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嘉湖僅30租盤 較去年同期大跌七成

1 : GS(14)@2016-03-07 22:48:23

http://property.mpfinance.com/cf ... 0307/paa01/laa2.txt


【明報專訊】除買賣交投轉旺,十大屋苑租賃成交亦隨租金回落,出現租賃「小陽春」。其中天水圍嘉湖山莊今年1、2月共錄約105宗租賃成交,較去年同期錄約82宗升近三成。區內代理指,由於早前不少買家轉買為租,令嘉湖山莊春節前後消化不少租盤,以嘉湖山莊提供逾1.5萬伙計,現時市場上僅有約30個租盤,較去年同期約100個租盤大跌約七成。

租盤短缺 罕錄預租個案

中原分行經理黃懷欣表示,因租盤不足,即使無樓睇,部分租客亦唯有預租單位,其中位於翠湖居4座中低層H室,實用面積552方呎(建築面積701方呎),屬3房間隔,租約於本月初才結束,惟上月底已獲新租客以8800元租入,實用呎租15.9元(建築呎租12.6元)。業主2006年140萬元購入,租金回報7.5厘。黃續指,屋苑近日租金跌勢已見喘定,現時2房及3房入場租金分別約9000元及9500元起。

事實上,據中原統計,十大屋苑今年1月呎租水平,已較去年同期下跌近4%至12%不等。其中藍田麗港城跌幅最大,1月平均實用呎租約27.4元,較去年同期31元跌約11.6%。屋苑過去兩個月亦錄68宗租賃成交,較去年同期約45宗多約五成。

代理料租盤供應減 租金回穩

區內代理指,由於租盤逐漸被消化,麗港城亦現預租成交個案。其中4期20座中高層B室,實用面積517方呎(建築面積644方呎),2房間隔,上月舊租客未搬走,已獲新租客以1.25萬元租出,實用呎租24.2元(建築呎租19.4元)。業主1995年411.4萬元購入,租金回報率3.6厘。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示,因早前不少買家抱觀望態度、轉買為租,使今年初多個屋苑的租賃成交均較去年同期為多。他預料,隨着租盤供應減少,料未來數月租金水平將會持平,並難以大跌。
嘉湖 湖僅 30 租盤 去年 同期 大跌 七成
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二手交投轉旺一周升74% 宗數八個月最多美孚 嘉湖受捧

1 : GS(14)@2016-03-08 16:07:35

■美孚新邨近期成交量有增多迹象。 張志華攝



【本報訊】樓市乍現小陽春,數據指出,全港35個私樓屋苑過去一周錄66宗成交,成交量按周彈升74%,創去年7月後新高,成交最旺屋苑是荔枝角美孚新邨及天水圍嘉湖山莊,一周10單成交,按周升1倍。不過業界及學者均認為,目前稱不上「小陽春」,事關價量未齊升,純粹新春後反彈,難言樓市轉旺。記者:陳家雄


美聯首席分析師劉嘉輝指,按集團分行資料,過去一周全港35個大型屋苑錄66宗買賣,按周增28宗,升約74%,成交量更連升3周,是去年7月初後的35個周新高。當中新界最旺,佔去64%或42宗。荔枝角美孚新邨、天水圍嘉湖山莊按周急增一倍至10宗。




投資者1,860萬掃美孚3伙

成交最多的天水圍嘉湖山莊目前呎價6,622元,較比去年高位為8月份錄7,862元,跌15.8%,若比較上周則升約6.9%。美孚新邨現時呎價9,699元,較去年高位9月錄11,572元,跌16.2%,若比較上周則跌約5%。推使美孚新邨成交爆升,乃久違了的投資者重出江湖掃貨。消息稱,投資者斥資1,860萬元連環掃入該屋苑3伙單位,分別是5期恆柏道3號低層C室,實用509方呎,成交價500萬元,呎價9,823元;蘭秀道20號低層B室,實用716方呎,成交價760萬元,呎價1.06萬元。第三伙是4期百老滙街103號高層C室,實用666方呎,成交價600萬元,呎價9,009元。港置余柏表示,上述3伙造價平均低市價約一成,個別較高峯期低20%。港島指標屋苑太古城,樓齡最舊一期的翠湖台,樓齡38至40年,屬於太古城最早期落成住宅期數,該期已經連續9個月未錄成交,新近終打破9個月僵局,錄1宗低價成交。美聯吳肇基表示,鄱陽閣中層E室,實用583方呎,兩房間隔,去年5月放盤開價870萬元,累減4口價至近期約750萬元,最後一口價再減25萬元,累劈約145萬元,最終725萬元成交,呎價12,436元,較對上一個成交,去年5月,該期太湖閣中層B室同類成交約900萬元,造價足足低出近兩成。原業主於76年以約15.55萬元購入上述單位,是次轉售賬面獲利約709.45萬元,40年升值逾45倍。




九龍灣三寶交投增10倍

此外,早前樓價一度淪陷的九龍灣,區內三寶交投顯著回升,中原地產賴仲軒表示,俗稱「三寶」的德福花園、淘大花園及得寶花園,本月首7天已錄11宗成交,對比上月同期僅1宗,成交量急升10倍。他指,市場觀望氣氛消散,買家入市步伐加快,遂令成交增多,淘大花園P座中層3室,實用322方呎,一房間隔,以338萬元成交,呎價10,497元。


■張先生

【市民睇淡樓市】

張先生:「唔覺樓市有好轉,睇過報紙專欄話大陸經濟唔好,居屋供應又多,仲有索羅斯都預言通縮重臨,最值錢係現鈔,覺得樓價仲會跌兩成。」


■許先生


許先生:「樓價仲係貴,起碼都跌返去2010年水平先會多啲人負擔得到。近排成交量多咗係業主驚遲啲樓價跌,遲咗賣樓會蝕多咗,所以議價空間多咗。」





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二手 交投 轉旺 旺一 一周 周升 74% 宗數 數八 八個 個月 月最 多美 嘉湖 湖受 受捧
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申訴專員或查嘉湖山丘

1 : GS(14)@2016-03-24 09:50:12

【本報訊】一批嘉湖山莊居民昨向立法會申訴部投訴屋苑附近出現泥頭山,建制派無議員出席申訴。工黨議員李卓人提出加開個案會議,要求部門到立法會交代事件。工黨社區幹事趙恩來稱近日協助居民向申訴專員公署投訴倒泥事件,公署指收到幾宗投訴,若在職權範圍內會調查事件。



部門互相卸責

昨日嘉湖山丘受天雨影響仍未噴漿,李卓人直言噴漿加固「多餘」,政府應督促土地擁有人將地方還原,還天水圍居民一個安全及綠化環境。趙恩來批評政府部門互相卸責,令泥頭山越堆越高,規劃署、環保署在傳媒報道逾兩星期後,才準備檢控土地擁有人,屋宇署更把緊急工程限制推遲至雨季來臨前。趙指已協助居民去信申訴專員公署,要求調查泥頭山事件中政府部門有否失職,為何多年來並無執法行動。他又引述嘉湖居民指,自土地正義聯盟發起以泥還泥行動後,泥頭山附近有警察巡邏。土地正義聯盟則稱將「咬住」天水圍泥頭山不放,正招募義工監察及阻止倒泥。■記者潘柏林





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申訴 專員 或查 查嘉 嘉湖 山丘
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銀行進取 太古城未到價收回嘉湖銀主盤 開價貴過估值

1 : GS(14)@2016-06-06 03:00:22

■嘉湖山莊再現銀主盤,一個樂湖居單位在市場開價360萬元放售。 資料圖片



【本報訊】樓市轉勢,銀主盤湧現,但銀主堅拒平賣。嘉湖山莊再度出現銀主盤,樂湖居2座一單位剛淪為銀主盤,銀主以360萬元放售,較銀行估值高出最多逾10萬元。而鰂魚涌太古城銀主盤昨拍賣,獲買家出價至740萬元,未到銀主底價而收回。記者:程俊華



天水圍嘉湖山莊新增銀主盤,位於樂湖居2座低層C室,實用551方呎,銀主在市場開價360萬元放售,呎價6,534元。原業主於2012年2月以198萬元買入,購入後透過財務公司承造一按,但於去年將物業轉按到東亞銀行,近期被銀行收樓。據了解,原業主在2011至12年間曾在嘉湖山莊購入多個單位,最終只有3個單位有上會。銀主盤數量增加,但銀主開價卻未有低於市價,上址在中銀及滙豐分別估值約350萬至355萬元,即開價高過估值約2%。



維也納花園開價470萬

粉嶺維也納花園亦現銀主盤,單位為2座低層G室,實用678方呎,原業主於2002年以176.2萬元購入,連一按共有17次按揭及借貸紀錄,當中14次在2012至15年間錄得。現時銀主以470萬元放售單位,但目前銀行對單位估值484萬至502萬元,可見銀主開價進取。銀主拒低價出售銀主盤,太古城興安閣高層H室,實用583方呎,於昨日拍賣,以730萬元開價,雖獲兩名買家出價至740萬元,但因未到底價而收回。同場另有5個銀主盤拍賣,只有元朗朗晴居12座低層A室,實用739方呎,經8口價以565萬元市價售出,呎價7,645元。事實上,近期成交價量齊升,上月住宅註冊量及成交金額齊創10個月新高。美聯指出,5月份一手私樓及二手住宅註冊量共錄4,830宗,按月升約1.2%;涉及金額約392.5億元,按月上升約12.3%。



晉嶺首宗二手勁蝕17%

青衣地皮以低價批出,市場即現減價成交,盈翠半島2座高層B室,實用756方呎,上月業主仍以1,000萬元放售,惟細山路地皮後,減價至970萬元成交,呎價12,831元。入伙近一年的深水埗單幢樓晉嶺首錄二手成交,隨即見血。單位為高層B室,實用215方呎開放式戶,原業主於2013年以398.24萬元一手購入,單位剛以330萬元易手,呎價15,349元,賬面蝕68.24萬元,貶值17%。





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銀行 進取 太古 城未 未到 到價 收回 嘉湖 湖銀 銀主 主盤 開價 貴過 估值
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