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嘉湖實呎4773元 年半新低 相連戶610萬沽出 每戶各630方呎

1 : GS(14)@2016-01-17 21:41:27

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160117/news/ea_eaa1.htm



【明報專訊】二手市場出現大冧價，多個屋苑都錄低價成交，作為「上車樂園」的天水圍嘉湖山莊，就有一對位於樂湖居的相連單位以610萬元售出，平均每戶305萬元，其中一個A室實用639方呎(建築818方呎)，實呎跌至4773元，除了是屋苑近一年半實呎新低外，更比一個多星期前的新低實呎5425元相差12%之多，原業主1997年「摸頂」入市，持貨19年連使費仍實蝕約70萬元。

明報記者 林尚民

美聯物業營業經理周志偉表示，嘉湖山莊樂湖居2座低層A、B室相連單位，最新以610萬元售出，每戶做價305萬元，其中A單位實用639方呎(建築818方呎)，實呎4773元(建呎3729元)，實呎見屋苑一年半新低。資料顯示，屋苑對上一次錄得新低呎價成交於前周五(本月8日)錄得，當時樂湖居一座低層A室，實用636方呎(建築818方呎)，以345萬元易手，實呎5425元(建呎4217元)，若以實呎計，今次成交單位較一星期多前再跌12%。

至於同時成交的B單位，實用633方呎(建築814方呎)，若以成交價305萬元計，實呎4818元(建築3747元)；另若以兩個單位總實用1272方呎(建築1632方呎)、成交價約610萬元計，平均實呎則為4796元(建呎3738元)。

希爾頓中心減價兩成沽

雖然現時本港整體樓價仍高於97年高峰期，但資料顯示，上述單位原業主是於1997年高峰期以合共655萬元入市，持貨19年後帳面仍蝕讓45萬元或6.8%，估計連同使費，實蝕約70萬元。

另一方面，沙田市中心昨單日錄得3宗買賣，希爾頓中心B座低層3室，實用274方呎(建築437方呎)，原業主去年底開價400萬元，但剛減價至318萬元售出，減價兩成，實呎11605元(建呎7277元)。資料顯示，同座一面積相同單位，於2014年11月以317萬售出，現售價重返一年多前水平。原業主於1992年以120萬元購入，帳面獲利198萬元或1.6倍。

美孚凹海戶 實呎11303元

此外，香港置業高級區域董事余柏稱，美孚新邨三期78號中層A室凹海戶，原叫價1700萬元，剛連車位以1500萬元售出，以實用1327方呎(建築1767方呎)計，實呎11303元(建呎8489元)。他稱，若扣除價值100萬元的車位，今次成交價較月初以1440萬元成交的銀主貨略低。資料顯示，美孚新邨三期90號極高層C室凹海銀主盤，實用1337方呎(建築1780方呎)，本月初以1440萬元售出，實呎10770元(建呎8090元)，但當時不連車位成交。今次售出單位之原業主，是於2000年以308萬元購入，若扣除車位價值，現沽出物業帳面仍獲利1092萬元或3.5倍。

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三房連天台售330萬　每呎5,213元　嘉湖樓王半年跌價44%

1 : GS(14)@2016-02-02 15:53:33

■嘉湖山莊樂湖居一伙頂層連天台樓王特色戶僅售330萬元，呎價5,213元。　資料圖片



【本報訊】天水圍嘉湖山莊再驚現離奇超低價，甚至低到連地產代理都覺得是假交易。樂湖居一伙頂層連天台樓王特色戶，633呎僅售330萬元，呎價5,213元，與屋苑連天台戶半年前最高呎價逾9,000元，冧價44%。新買家曾炒賣嘉湖獲利逾百萬元。記者：朱連峰



美聯三人幫於去年以「七折價」260萬元購入美湖居兩房戶，屋苑再爆超低價。土地註冊處資料顯示，樂湖居5座頂層連天台B室，實用633方呎，三房連主人套房，上月5日同日簽訂正式買賣合約及完成交易，造價330萬元，呎價5,213元，較銀行估值平三成。中銀及恒生估值均逾470萬元。



買家曾炒樓賺逾百萬

去年樓市最癲狂時，嘉湖山莊連天台單位呎價達9,000元。美湖居4座頂層連天台C室，實用544方呎，去年7月以507萬元售出，呎價9,320元，相隔半年，樓王貨冧價44%，每呎不見四千元。新買家由兩人聯名購入，同樣姓蕭。原業主透過海外公司持有物業，2007年7月以169萬元購入。雖然有代理質疑是內部轉讓的假成交，但本報根據代理提供資料，發現其中一人曾炒賣嘉湖賺逾百萬。該單位同樣位於樂湖居，為12座中層C室，實用551方呎，三房間隔，該姓蕭買家與另一名姓陳人士，於2007年7月合資以100萬元購入，持貨五年後，2012年3月以208萬元賣出，獲利108萬元。因此，不排除新買家為資深炒家，撈底執平貨。市場之所以質疑是內部轉讓，主要基於兩大疑點。一是代理指單位沒有在市場放盤。二是單位屬樓王貨，市場缺盤，形容就算業主急套現，「都唔會蠢成咁，唔好話330萬元，層樓值400萬元，個天台cheap極都值30萬元，業主放出市場，420萬元已筍到爆大把人爭」。



愛蝶灣呎價年半新低

港島居屋樓王之一的筲箕灣愛蝶灣也狂冧價。4座低層A室，實用592方呎三房，綠表價僅售400萬元，呎價6,757元創年半新低。同面積戶去年高位造價536萬元，冧價兩成半。利嘉閣劉浩勤稱，將軍澳廣場5座高層F室售655萬元，原業主2013年以611萬元購入，扣使費後揸三年近平手。中原袁廣達稱，鰂魚涌南豐新邨三房戶跌穿600萬元，10座低層D室僅售599.5萬元，較兩個月前高位冧價16%。鴨脷洲深灣9號首現銀主盤，8座中層A室十按盤，銀主開價3,900萬元，呎價29,039元。單位由公司持有，2011年以3,260.9萬元一手購入，錄達10次按揭紀錄。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160202/19475762

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嘉湖八折貨屬內部轉讓

1 : GS(14)@2016-02-03 14:42:31

【本報訊】天水圍嘉湖山莊樂湖居3房連天台單位以2房價錢易手，低市價兩成，記者昨日直擊單位，揭開平價真相。租客引述業主回應，八折售予自己人。



連天台戶賣330萬

日前土地註冊處資料顯示，嘉湖山莊樂湖居5座一個3房連天台單位以330萬元轉手。比上月中同類特色戶，造價418萬元，低市價平兩成，被市場懷疑內部轉讓。記者昨日登門造訪，單位現由租客居住，雖然他不願意上鏡，在記者游說下協助聯絡業主，問明究竟。其後這名租客轉述業主回覆表示：「業主話，單位是賣咗畀自己人，事前問過代理自己單位大約幾錢，代理話大約400萬。咁賣畀自己人，就打個八折啦，咁應該是320萬嘅，不過為攞意頭，就330萬元。」換言之，單位一如市場所料是內部轉讓。綜合業界意見，單位是內部轉讓，成交價不足成為市場參考指標，準買家入市宜參考市價。另外稅局不單因單位成交價追稅，而是因應市況，釐定合理市價收取相關款項。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160203/19477096

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嘉湖再錄低於三百萬成交

1 : GS(14)@2016-02-11 10:09:35

【本報訊】猴年伊始，二手市場繼續淡靜，只有個別細價樓有平價成交。其中屯門二線屋苑康德花園一個兩房戶，以286萬元成交，造價回到2014年底水平，另天水圍嘉湖山莊兩房戶，大年初一跌穿「三球」易手。




康德花園286萬易手

美聯高文帆表示，屯門康德花園3座高層D室，大年初二以286萬元賣出，實用面積412方呎，呎價僅6,942元，跌破7,000元，回到2014年年底水平。原業主於2007年6月僅以71.8萬元買入，持貨逾8.5年賺214.2萬元，升值近3倍。參考同屋苑同戶型的2014年11月成交，一個1座中層E單位，以288萬元成交，實用面積412方呎，呎價6,990元。中原王樹明表示，年初一錄得天水圍嘉湖山莊麗湖居1座中層F室，實用面積442方呎，成交價290萬元，折合實用呎價6,561元，售價再跌穿300萬元。原業主於04年2月以87萬元買入，持貨12年賺203萬元，升值2.3倍。同區居屋天富苑於年初三則錄到白居二入市個案，單位為O座高層06室，實用面積650方呎，成交價288萬元，呎價4,431元。中原統計本港十大屋苑，過去周末日錄得3宗成交，較上周末7宗下跌57.1%，農曆新年5天假期共錄得4宗成交。中原表示，該行於年初一至年初三共派出28封開單利是，每封3,500元，涉及總額9.8萬元。美聯於年初一至年初三共派出約36封開單利是，涉及總額5萬至6萬元，當中主要是租務成交有接近30宗，另二手買賣則約5至6宗。利嘉閣指年初一至年初三共派出大約4萬至5萬元開單利是，涉及買賣及租務各10多宗。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160211/19486495

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新界西北恐慌劈租　嘉湖3房月租$8,000　瓏門回到年半前

1 : GS(14)@2016-02-15 18:02:03

■瓏門2期兩房月租1.1萬元，低市價8%。　何家達攝



【本報訊】新界西北劈租潮！入伙才一年多的屯門瓏門2期兩房戶最近僅以1.1萬元租出，不單比舊租平12%，更重返2014年入伙價。天水圍嘉湖山莊3房月租再現「8」字頭，呎租跌穿15元，創4年新低。紀惠集團行政總裁湯文亮認為，住宅整體租金料再跌10%至15%才趨穩定。記者：陳家雄



中原賴燕儀表示，屯門瓏門2期8座中層E室，實用474方呎，兩房間隔，原叫租1.45萬元，日前勁減24%，以1.1萬元租出，呎租23.2元，低市價8.3%，且比單位對上一份租約平12%。今次租金更加重返2014年10月入伙初期，當時屋苑2房單位最低月租見1.1萬元。目前瓏門1及2期約56個租盤，叫租最平1.25萬元，為5座高層B室，實用487方呎，呎租25.7元。冧租遍全城，代理指，嘉湖山莊麗湖居10座極高層G室，實用547方呎，今年1月叫租1.05萬元，但乏人問津，減到9,500元仍租不出，直至前晚有租客一次過繳付半年租，終以8,000元租出，呎租低見14.6元。業主是投資者，1996年以196萬元買入收租多年，2012年舊租8,000元，即新成交回到4年前水平。另外，美湖居2房現罕有「7」字租賃，實用441方呎中層戶，月租7,800元。



YOHO Town再跌穿1萬

除屯門及天水圍外，元朗及粉嶺亦是冧租重災區。港置李志堅表示，元朗YOHO Town2房再穿1萬元，為9座低層D室，實用422方呎，月租9,400元。粉嶺碧湖花園3房月租穿1萬元，六福行黎樹森表示，屋苑1座低層A室，實用489方呎，去年8月放租叫價1.3萬元，惟一直無人承租，累減4口，等到農曆年終於以9,700元租出，呎租19.8元，租金重返2013年10月。紀惠集團行政總裁湯文亮表示，以往部份業主寧願交吉也不租，想將單位吊高賣，但目前樓價比高位跌三成，唔捨得賣，且可以預見供應持續增加。再者市道差，惟有減租，免單位丟空，「租期都是兩至四年，遲啲可能升返，但單位賣咗就無，呢個係業主心態」。他稱，租金跌，回報率亦跌，將拖累樓價，預期租金再跌10%至15%將轉趨穩定，租金穩，樓價亦穩。中大未來城市研究所副所長姚松炎表示，業主唔想蝕讓，惟轉賣為租，租盤量從而增加，租金受壓，料租金持續向下。樓市去年9月開始轉勢，暫未有任何訊號見樓市跌完。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160215/19491397

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嘉湖複式一個月跌價15%760萬沽出　兩年新低

1 : GS(14)@2016-03-01 18:50:49

■嘉湖山莊複式樓王以760萬元易手，為2014年來複式新低價。　資料圖片



【本報訊】樓價急跌，新界成重災區，呎價跌穿1萬元的屋苑數目狂升逾七成。其中，天水圍嘉湖山莊複式樓王跌穿「八球」，麗湖居頂層連天台複式戶，近日突急劈240萬元至760萬元易手，呎價僅6,114元，一個月冧價15%，為嘉湖山莊2014年來複式新低價。記者：朱連峰


麗湖居4座頂層連天台「中型」複式戶，實用1,243方呎，2012年7月已放盤，叫價達1,000萬元，業主態度一直強硬，不到價不賣，直至近日易手前叫價仍是1,000萬元。代理表示，單位剛勁減240萬元至760萬元易手，呎價6,114元，較今年1月同類複式戶賣平15%。麗湖居3座頂層連天台複式G室，同樣面積，1月中以890萬元售出，呎價7,160元。




美景花園316萬易手

嘉湖山莊對上一宗複式成交造價低於800萬元，要追溯至2014年5月。麗湖居1座頂層連天台複式C室，實用1,244方呎，當時以743萬元售出，呎價5,973元。原業主於1996年以388萬元買入該複式戶，賬面仍賺372萬元。二手連環劈價。青衣美景花園7座20樓以上高層C室，實用329方呎，僅售316萬元，呎價9,605元。同座10樓以下低層D室，面積及座向一樣，去年7月癲賣372萬元，呎價11,307元，今日高層比低層平15%。利嘉閣劉浩勤稱，將軍澳維景灣畔9座高層C室兩房戶，實用498方呎，去年12月放盤叫價680萬元，勁減147萬元至533萬元連租約易手，呎價10,703元，較去年高位冧價18%。美聯梁仲維稱，荃灣中心5座中層C室售332萬元，呎價8,737元，冧價15%。



比華利山別墅蝕428萬

大埔比華利山別墅再錄蝕讓。湖景道雙號屋售1,900萬元售出，實用約1,902方呎，呎價9,989元。原業主於2007年11月向恒地（012）以2,226萬元購入，持貨九年沽貨，連使費慘蝕約428萬元。樓市轉差，呎價跌穿1萬元的屋苑急增。中原研究部高級聯席董事黃良昇表示，中原城市領先指數118個成份屋苑，去年10月樓價最高位計，呎價「穿萬」屋苑，當時只有18個，佔整體15%，上月急增近八成至32個。新界區亦由去年樓市高位僅18個，上月急升72%至31個。新界東最慘情，由3個變11個，勁升兩倍多。市區亦首現「穿萬」屋苑，為觀塘麗港城，平均呎價跌至9,877元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160301/19511118

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嘉湖僅30租盤 較去年同期大跌七成

1 : GS(14)@2016-03-07 22:48:23

http://property.mpfinance.com/cf ... 0307/paa01/laa2.txt


【明報專訊】除買賣交投轉旺，十大屋苑租賃成交亦隨租金回落，出現租賃「小陽春」。其中天水圍嘉湖山莊今年1、2月共錄約105宗租賃成交，較去年同期錄約82宗升近三成。區內代理指，由於早前不少買家轉買為租，令嘉湖山莊春節前後消化不少租盤，以嘉湖山莊提供逾1.5萬伙計，現時市場上僅有約30個租盤，較去年同期約100個租盤大跌約七成。

租盤短缺 罕錄預租個案

中原分行經理黃懷欣表示，因租盤不足，即使無樓睇，部分租客亦唯有預租單位，其中位於翠湖居4座中低層H室，實用面積552方呎（建築面積701方呎），屬3房間隔，租約於本月初才結束，惟上月底已獲新租客以8800元租入，實用呎租15.9元（建築呎租12.6元）。業主2006年140萬元購入，租金回報7.5厘。黃續指，屋苑近日租金跌勢已見喘定，現時2房及3房入場租金分別約9000元及9500元起。

事實上，據中原統計，十大屋苑今年1月呎租水平，已較去年同期下跌近4%至12%不等。其中藍田麗港城跌幅最大，1月平均實用呎租約27.4元，較去年同期31元跌約11.6%。屋苑過去兩個月亦錄68宗租賃成交，較去年同期約45宗多約五成。

代理料租盤供應減 租金回穩

區內代理指，由於租盤逐漸被消化，麗港城亦現預租成交個案。其中4期20座中高層B室，實用面積517方呎（建築面積644方呎），2房間隔，上月舊租客未搬走，已獲新租客以1.25萬元租出，實用呎租24.2元（建築呎租19.4元）。業主1995年411.4萬元購入，租金回報率3.6厘。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，因早前不少買家抱觀望態度、轉買為租，使今年初多個屋苑的租賃成交均較去年同期為多。他預料，隨着租盤供應減少，料未來數月租金水平將會持平，並難以大跌。

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二手交投轉旺一周升74% 宗數八個月最多美孚　嘉湖受捧

1 : GS(14)@2016-03-08 16:07:35

■美孚新邨近期成交量有增多迹象。　張志華攝



【本報訊】樓市乍現小陽春，數據指出，全港35個私樓屋苑過去一周錄66宗成交，成交量按周彈升74%，創去年7月後新高，成交最旺屋苑是荔枝角美孚新邨及天水圍嘉湖山莊，一周10單成交，按周升1倍。不過業界及學者均認為，目前稱不上「小陽春」，事關價量未齊升，純粹新春後反彈，難言樓市轉旺。記者：陳家雄


美聯首席分析師劉嘉輝指，按集團分行資料，過去一周全港35個大型屋苑錄66宗買賣，按周增28宗，升約74%，成交量更連升3周，是去年7月初後的35個周新高。當中新界最旺，佔去64%或42宗。荔枝角美孚新邨、天水圍嘉湖山莊按周急增一倍至10宗。




投資者1,860萬掃美孚3伙

成交最多的天水圍嘉湖山莊目前呎價6,622元，較比去年高位為8月份錄7,862元，跌15.8%，若比較上周則升約6.9%。美孚新邨現時呎價9,699元，較去年高位9月錄11,572元，跌16.2%，若比較上周則跌約5%。推使美孚新邨成交爆升，乃久違了的投資者重出江湖掃貨。消息稱，投資者斥資1,860萬元連環掃入該屋苑3伙單位，分別是5期恆柏道3號低層C室，實用509方呎，成交價500萬元，呎價9,823元；蘭秀道20號低層B室，實用716方呎，成交價760萬元，呎價1.06萬元。第三伙是4期百老滙街103號高層C室，實用666方呎，成交價600萬元，呎價9,009元。港置余柏表示，上述3伙造價平均低市價約一成，個別較高峯期低20%。港島指標屋苑太古城，樓齡最舊一期的翠湖台，樓齡38至40年，屬於太古城最早期落成住宅期數，該期已經連續9個月未錄成交，新近終打破9個月僵局，錄1宗低價成交。美聯吳肇基表示，鄱陽閣中層E室，實用583方呎，兩房間隔，去年5月放盤開價870萬元，累減4口價至近期約750萬元，最後一口價再減25萬元，累劈約145萬元，最終725萬元成交，呎價12,436元，較對上一個成交，去年5月，該期太湖閣中層B室同類成交約900萬元，造價足足低出近兩成。原業主於76年以約15.55萬元購入上述單位，是次轉售賬面獲利約709.45萬元，40年升值逾45倍。




九龍灣三寶交投增10倍

此外，早前樓價一度淪陷的九龍灣，區內三寶交投顯著回升，中原地產賴仲軒表示，俗稱「三寶」的德福花園、淘大花園及得寶花園，本月首7天已錄11宗成交，對比上月同期僅1宗，成交量急升10倍。他指，市場觀望氣氛消散，買家入市步伐加快，遂令成交增多，淘大花園P座中層3室，實用322方呎，一房間隔，以338萬元成交，呎價10,497元。


■張先生

【市民睇淡樓市】

張先生：「唔覺樓市有好轉，睇過報紙專欄話大陸經濟唔好，居屋供應又多，仲有索羅斯都預言通縮重臨，最值錢係現鈔，覺得樓價仲會跌兩成。」


■許先生


許先生：「樓價仲係貴，起碼都跌返去2010年水平先會多啲人負擔得到。近排成交量多咗係業主驚遲啲樓價跌，遲咗賣樓會蝕多咗，所以議價空間多咗。」





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160308/19520531

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申訴專員或查嘉湖山丘

1 : GS(14)@2016-03-24 09:50:12

【本報訊】一批嘉湖山莊居民昨向立法會申訴部投訴屋苑附近出現泥頭山，建制派無議員出席申訴。工黨議員李卓人提出加開個案會議，要求部門到立法會交代事件。工黨社區幹事趙恩來稱近日協助居民向申訴專員公署投訴倒泥事件，公署指收到幾宗投訴，若在職權範圍內會調查事件。



部門互相卸責

昨日嘉湖山丘受天雨影響仍未噴漿，李卓人直言噴漿加固「多餘」，政府應督促土地擁有人將地方還原，還天水圍居民一個安全及綠化環境。趙恩來批評政府部門互相卸責，令泥頭山越堆越高，規劃署、環保署在傳媒報道逾兩星期後，才準備檢控土地擁有人，屋宇署更把緊急工程限制推遲至雨季來臨前。趙指已協助居民去信申訴專員公署，要求調查泥頭山事件中政府部門有否失職，為何多年來並無執法行動。他又引述嘉湖居民指，自土地正義聯盟發起以泥還泥行動後，泥頭山附近有警察巡邏。土地正義聯盟則稱將「咬住」天水圍泥頭山不放，正招募義工監察及阻止倒泥。■記者潘柏林





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160324/19542183

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銀行進取　太古城未到價收回嘉湖銀主盤　開價貴過估值

1 : GS(14)@2016-06-06 03:00:22

■嘉湖山莊再現銀主盤，一個樂湖居單位在市場開價360萬元放售。　資料圖片



【本報訊】樓市轉勢，銀主盤湧現，但銀主堅拒平賣。嘉湖山莊再度出現銀主盤，樂湖居2座一單位剛淪為銀主盤，銀主以360萬元放售，較銀行估值高出最多逾10萬元。而鰂魚涌太古城銀主盤昨拍賣，獲買家出價至740萬元，未到銀主底價而收回。記者：程俊華



天水圍嘉湖山莊新增銀主盤，位於樂湖居2座低層C室，實用551方呎，銀主在市場開價360萬元放售，呎價6,534元。原業主於2012年2月以198萬元買入，購入後透過財務公司承造一按，但於去年將物業轉按到東亞銀行，近期被銀行收樓。據了解，原業主在2011至12年間曾在嘉湖山莊購入多個單位，最終只有3個單位有上會。銀主盤數量增加，但銀主開價卻未有低於市價，上址在中銀及滙豐分別估值約350萬至355萬元，即開價高過估值約2%。



維也納花園開價470萬

粉嶺維也納花園亦現銀主盤，單位為2座低層G室，實用678方呎，原業主於2002年以176.2萬元購入，連一按共有17次按揭及借貸紀錄，當中14次在2012至15年間錄得。現時銀主以470萬元放售單位，但目前銀行對單位估值484萬至502萬元，可見銀主開價進取。銀主拒低價出售銀主盤，太古城興安閣高層H室，實用583方呎，於昨日拍賣，以730萬元開價，雖獲兩名買家出價至740萬元，但因未到底價而收回。同場另有5個銀主盤拍賣，只有元朗朗晴居12座低層A室，實用739方呎，經8口價以565萬元市價售出，呎價7,645元。事實上，近期成交價量齊升，上月住宅註冊量及成交金額齊創10個月新高。美聯指出，5月份一手私樓及二手住宅註冊量共錄4,830宗，按月升約1.2%；涉及金額約392.5億元，按月上升約12.3%。



晉嶺首宗二手勁蝕17%

青衣地皮以低價批出，市場即現減價成交，盈翠半島2座高層B室，實用756方呎，上月業主仍以1,000萬元放售，惟細山路地皮後，減價至970萬元成交，呎價12,831元。入伙近一年的深水埗單幢樓晉嶺首錄二手成交，隨即見血。單位為高層B室，實用215方呎開放式戶，原業主於2013年以398.24萬元一手購入，單位剛以330萬元易手，呎價15,349元，賬面蝕68.24萬元，貶值17%。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160602/19637447

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