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誠哥飲頭啖湯 人仔REIT炒唔過

2010-12-30  NM




香港的人民幣離岸中心逐漸成形;繼多間香港上市公司發行人民幣企業債券後,長實亦身先士卒,分拆內地資產,推出全港首隻人民幣房產基金(Real Estate Investment Trust REIT),預計明年首季登場。

長實主席李嘉誠一向愛飲頭啖湯,五年前捆綁大堆乙級商廈「豬頭骨」,分拆為泓富與領匯爭做「香江第一REIT」,未竟全功後股價至今未返家鄉。今次人仔REIT的資產,原來同樣租金見頂難突破。跟誠哥上車買REIT,只可以穩陣收息,要搏炒搏升,則一定跟唔過。

由長實搶頭炮的首隻人仔REIT,「唧」入的資產本身不弱,當中主要是位於北京王府井的東方廣場項目。該項目由總面積達二百多萬呎的八幢寫字樓、面積一百二十萬呎的商場「東方新天地」,以及兩座服務式住宅及一間酒店組成。

東方廣場已落成十年,發展成熟,「該項目位置係甲級地段,寫字樓每月每平方米嘅租金約二百五十元人民幣(下同),而商場則每平方米租金平均一千元以上,現 時商場出租率百分百。」當地一名地產代理說。按此計算,單這兩組合每年租金收入達二十億元(長實及和黃各佔項目三成三及一成八權益),已達持有一百八十個 商場收租的領匯總收入一半。不過,東方廣場的租金回報原來早已見頂。

租金見頂回落

曾經租用東方廣場四萬呎樓面達七年的體育百貨公司Sport-100老闆張國倫說,東方廣場的租金○八年京奧後已見頂回落,過了爆炸性增長期,「十年前北 京只有百貨公司,無大型購物商場,令東方廣場人流極旺,○八年最高去到每平方米一千八百元,然而隨後附近商場如APM Mall、國貿三期等愈開愈多,LV等名牌去晒其他場開店,分薄人流,現時租金只係每平方米千五元左近,返唔到當時水平。」而部分租下東方廣場大面積的商 戶,如Sport-100,租期長達六、七年,起租時只每平方米百二蚊左右,每年調升輕微。租約滿後才能跟市值租金調整或將租戶組合變動,缺乏彈性。

這隻人仔REIT能否創新股熱潮,除了看資產質素,還要計及股息回報。人仔REIT的賣點,是除了可與一般REIT一樣,將九成以上可供分派的租金收入盡 派股東,以高息吸引「好息之徒」,人仔REIT還能以人民幣報價及交易、基金分派,亦即股息亦以人民幣計算及支付,而人民幣預計每年會有百分之五的匯率升 幅,亦令其具有相當吸引力。

收息兼享人仔升值

市場人士一般認為,股息回報起碼要五釐才夠吸引:「內地最近又加息,做一年定期已有兩釐半息口;有過百萬元以上積蓄,做一個月定期都有四釐年息,故人仔REIT定息五至六釐對散戶有一定吸引力。」

現時長實的人仔REIT,由中信證券及滙豐為聯席賬簿管理人,已通過內地商務部、外匯管理局等部門,只差證監會通過這臨門一腳,預計明年第一季上市,集資 額過百億元人民幣。屆時結集的人民幣「資金池」,長實將可留作投資內地之用,解除過往要以港元兌換人民幣的匯率風險。

早於今年八月,港交所行政總裁李小加已表示,香港上市規則中,沒有對新股上市融資幣值設限,企業在香港發行人民幣計價新股,不存在制度障礙,明年有望有首 隻人民幣計價新股出籠。長實主席李嘉誠愛搶頭啖湯,已有先例。○三年新加坡率先推出REIT,長實隨即分拆十四個零售商場為置富產業信託,於當地上市,今 年才重返香港作雙重上市。到○五年由房委會分拆出售的領匯出籠,李嘉誠又跟風分拆旗下七個非核心區寫字樓及工廈為泓富產業信託,搶做「香江第一 REIT」。不過泓富突被證監質疑長實股東有優先認購權有欠公允,遲遲不拍板,讓領匯迎頭趕上。

翻新物業升值慢

長實首隻人仔REIT的發展,正好可參照集團這隻首次在香港上市的REIT泓富產業信託。五年來,先後有八隻REIT在香港上市,其中泓富的股息率維持在 六釐左近,派息在眾多REIT中不過不失,但股價卻每況愈下,現價一元七角四,較當時招股價二元一角六,大幅下跌兩成,是REIT中跌幅之最。同期恒生指 數萬四點左右,現時為二萬二千多點,升幅五成四。泓富跑輸大市,歸根究底是資產質素不理想所致。

泓富的資產,共為七項乙級寫字樓及工業大廈,如紅磡的都會大廈、觀塘泓富廣場等。當年上市時,已被分析員質疑資產並非優質,但長實執行董事兼泓富主席趙國 雄只迴避表示,寫字樓不用如零售商場般要定期維修及翻新,可降低經營成本,並指會進行大型收購增加收入,每年租金可升兩、三成云云。

不過翻閱年報,泓富每年大事宣揚的重點工作,就只是翻新商廈的大堂、外牆又或洗手間,以求增加租值。而進行收購則是購下原有物業未統一的部分樓面業權,規 模極細。而工廈亦未能如甲級寫字樓般,在金融海嘯後租金大回升,結果泓富近三年股息分派都拾級而下,由三年前約一毫三仙下降至今年約一毫一仙,跌一成半。

股息分派現形露底

至於其他REIT,除了領匯的商場有資產增值概念可炒作,令股價較招股時狂升一倍三外,其他都跑輸大市,部分剛好返回招股價「打個和」。不少還已經「露 底」,最經典如恒基分拆出來的陽光房產,今年全年可分派收入大降三成,股息大跌四成一!令「好息之徒」失望。翻開招股書,原來○六年陽光上市時,曾粉飾一 番吸引散戶。其中包括大股東恒基向基金提供物業組合租金保證、恒基及另一股東兆基財經放棄分派所有股息,以及基金管理人的費用以基金單位(即股權)支付。

現時陽光房產露出原形,租金保證期結束,恒基等要收回四成股息,連基金管理人的費用,亦要求五成由現金支付,結果即時令業績及回報大走樣。而有些REIT 亦屬混水摸魚性質,如○七年上市、由德意志銀行旗下任基金管理人的睿富產業,資產只有北京一幢商廈,賣方骨水後被發現賬目不清,今年初睿富即將物業賣走, 亦申請清盤及除牌。

基金公司Chartwell Capital的主席陳惠仁預期,長實的人仔REIT市場反應將不俗,但散戶要小心風險:「之前瑞安推三十億元人民幣計價債券,結果超額認購十倍達三百億 元,而家只要係人民幣嘅產品,反應都一定好,因為大家相信人民幣每年一定有百分之五升幅。然而匯率可升可跌,上市公司推出人仔REIT,只係將人民幣匯率 風險轉嫁俾投資者。另外,部分REIT會以利率掉期協議(interest rate swap)作對沖,風險較大。」再加上傳聞現時有多個地產商亦排緊隊,籌備人仔IPO,供應充足,認購及揀股前先睇清條文,小心為上。

REIT大比併


誠哥 哥飲 飲頭 頭啖 啖湯 人仔 REIT 炒唔 唔過
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論勢講股【艾薩:恒指信唔過】

2012-6-21 NM




上半年港股升上二萬一千六百點 後,掉頭回落至年頭一萬八千八百點水位,原地踏步。下半年,大市牛、熊未定,記者邀得本刊「天下第一倉」倉主、華富財經網專欄作家艾薩(Isaac Sofaer),拆解股市走勢及分享揀股心得。擁有三十多年香港及亞洲市場投資實戰經驗的艾薩認為,即使面對上落市格局,只要對「股」不對「市」,亦能突 圍,成為贏家。

本月中,長居泰國的艾薩獲邀來香港擔任講座嘉賓,當晚記者約他在國金二期的國金軒吃飯;七六年已來港「搵食」的艾薩用「半鹹淡」廣東話點菜,席間閒話家常。晚飯後,再轉陣六國酒店酒吧,開始論勢講股。記﹕記者艾﹕艾薩

恒指成分股錯得交關

記﹕怎樣看恒指走勢?艾﹕睇住恒生指數入市,毫無意義,因為恒指成分股完全錯誤!四十八隻成分股中,有好多重疊,我不明白為何有那麼多銀行股及地產股,新 世界發展(17)和信和置業(83)早應被剔除。另外,滙控(5)及中移動(941)所佔的比例過高,相反只計算石油股及內銀股H股市值,有低估之嫌,如 果恒指重新執位,指數起碼升五千點!所以,拜託,不必理會指數,只要留心你手上的公司,以及想買和賣的股票。記︰你用什麼準則揀股?艾︰第一,業務要清楚 易明,不能夠太過複雜,如果我連年報都看不明白,一定不會買!第二,生意要穩定,可持續發展下去,大起大落的公司非「我杯茶」;第三,我最留心公司的現金 流,因為現金流不像盈利,不能「作大」。譬如維他奶(345),我將其貼現現金流加上股東權益,再除以已發行股數,得出每股約十一蚊的價值,相比現價,十 分便宜!最後,我會睇企業管治,小心閱讀年報中主席及管理層分析報告,維他奶、偉易達(303)、德昌電機(179)、中國民航信息(696)及莎莎 (178)等的年報都寫得十分全面和詳盡。記︰ 怎樣看中國下半年經濟?艾︰每一個人都只留意負面因素,卻忽略了正面消息。過去二十個月,中國服務業經歷了最高速的增長,竟無人提及。在美國,服務業及消 費開支佔國民生產總值(GDP)的七成,但在中國,去年僅佔三成四。不過,今年首季情況開始逆轉,服務業及消費開支佔了GDP的七成,彌補製造業及基建投 資放緩的影響,創造就業。另一邊廂,升了十年的商品價格,好似石油、金屬統統掉頭回落,莫非不是利好消息?未來十五至二十個月,企業生產成本下降,毛利上 升,換言之每股盈利增加。

迴避金融股

記︰為何看淡金融股?艾︰銀行同保險公司越來越不務正業,盈利一點也不透明。打開銀行的貸款賬簿,令人頭昏腦脹。如果要我為其中一間內銀的貸款做核數,至 少花上五年時間。他們借錢給太多已無力償還貸款的企業,正常情況下,早已破產!(記︰那天下第一倉裡,為何仍保留農行(1288)?)我認為農行涉足不少 農業貸款,過去五年,中國農業發展得不錯,壞賬風險較其他內銀低。記﹕怎樣看港人愛股滙控(5)的前景?艾︰三十五年前,你買滙豐,你知道自己買了一間銀 行,但今天這隻大笨象變得「大而無當」。北美業務早已「損手爛腳」,英國同歐洲業務亦「唔穩陣」;去年年報顯示,拉丁美洲及中東的壞賬撥備佔有關業務淨利 潤的一成八,高過正常的百分之三、四。但另邊廂,滙控幾乎無為香港及東南亞市場做撥備,難道全球「出事」,這些地區可以獨善其身?好明顯,管理層改革未夠 大刀闊斧,撥備做得不夠徹底。他們一日不面對現實,我不認為買入滙控的時間到了。記︰恒基(12)主席李兆基最近說︰「買樓不如買股票」,你認同嗎?艾︰ 我同意,不過你要好識揀!買樓,毫無折讓,但是以會德豐(20)為例,你可以用二毫半子買到價值一蚊的資產,邊一樣划算?我建議你選擇在大陸有發展項目的 地產股,例如會德豐、太古地產(1972)、恒隆(101)等,至少他們不是「賊股」。

九成資產投資中國

記:你和東尼在投資理念上有何相同之處?艾:八八年,我在Hill Samuel任職基金經理,當時東尼是股票經紀,機緣巧合之下,我們認識了對方,建立起二十多載的友情。我們同樣是價值投資者,喜歡長線投資。東尼揀股好 成功,佢較重視一間公司的商譽及往績,而我則會花較多時間在數據分析上。記︰ 現在你的個人投資如何分布?艾︰我有九成資產投資放在中國及香港股票上。(記︰咁進取?)我手頭沒有太多現金,買股票起碼有息收。我手持大約十三隻股票, 全部出現在「華富財經」的兩個投資組合內,當然比例略有不同。我日日做「功課」,為讀者揀選優質股,賺到錢,但自己卻「斯人獨憔悴」,不是很笨嗎?我對物 業投資不太感興趣,只在澳洲有一套物業自用,在泰國一套自用物業,幾套作投資,回報也不錯。

 
論勢 勢講 講股 艾薩 指信 信唔 唔過
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收緊政策 賣碟唔過五千張 許志安 何韻詩接令止血

2013-02-14  NM
 
 

 

樂壇一蹶不振,唱片銷量低無可低,賣過一萬張已經要開香檳。放血不如止血,當中東亞唱片開始實施新政策,賣唔過五千張的歌手,一律無大碟出;受影響包括許志安、何韻詩、王菀之、盧凱彤、藍奕邦、劉浩龍,全部只能出細碟(EP)或單曲。有得繼續出大碟的,只剩三張王牌,劉德華、鄭秀文和楊千嬅。

爭取失敗

歸類一線歌手的許志安、何韻詩,還有剛剛憑《留白》奪得無綫《十大勁歌金曲》金曲金獎的王菀之,表面風光,但實情三人近年推出唱片的銷量都不過五千張。與其蝕住做,近日東亞唱片內部決定推行新制度,唱片成績賣唔過五千張的歌手,全部無得出大碟,改出成本較低的細碟或單曲碟。「公司做碟向來好揼本,但大部分歌手都無賣碟保證,長期收支唔平衡。實施收緊政策,改出細碟或者做單曲有助控制成本,情況好似拍戲,刀仔鋸大樹。不過班歌手知道無機會出大碟,好多都唔開心!」一名東亞人說。將於農曆年同Big 4開演唱會的許志安,近日亦有新歌《冰山一對》派台,但新歌亦只能出EP。「其實安仔都有同公司爭取過,好想喺今年出大碟,但係上張《學愛》EP賣得二千幾,同規定嘅目標數字距離太遠,梗係拗唔過公司啦!」

出乎意料

至於自以為樂壇天后的何韻詩,唱片銷量亦持續處於低位,之前的《Heroes》、《無名詩》,分別賣三千張和二千多張,跟同公司但名氣差一大截的藍奕邦,其實差不多。「阿邦唱片銷量唔高但穩定,一路維持喺二千幾張,大家估唔到嘅係阿詩啲碟會賣得咁差,但公司喺佢身上用嘅資源同心機其實高過藍奕邦好多,可以話冇回報,就算《賈寶玉》做完再做,但收益都係好有限;唔似得許安,幾乎個個禮拜要做內地演出,唔使半年已經做到數,同公司交代得到!」知情者說。

焗住轉型

網上下載令唱片業潰不成軍,近期因為拍無綫劇《老表,你好嘢!》人氣提高的王菀之,唱片銷量同樣唔達標,出大碟無望。

公司最唔掂嘅係師兄劉浩龍,佢張《Le Nouvel》賣得百幾張,公司仲肯幫佢出單曲碟,已經對佢好好!」大碟唔賣得損手爛腳,出單曲爆得到,仍有助維持人氣,否則,歌手只有另覓出路,改行拍劇拍戲。

所剩無幾

今時今日,歌手出碟有如倒錢落海,有出冇入。銷量縮水,以東亞旗下歌手為例,賣得到的,只剩劉華、Sammi、千嬅等天王、天后。

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首席華人騎師蔡明紹:人叻唔過馬!

2013-03-28  NM
 
 

 

如果是馬迷,一定識蔡明紹;唔賭馬,都應該聽過告東尼。

作為告東尼門生,華人騎師的冠軍,蔡明紹彷彿代表香港賽馬界的新希望。本身養有兩隻狗仔作寵物的蔡明紹,從不認同要將寵物像馬匹般去加以訓練,甚至根本不認同人類有權去控制任何動物。「其實,人鮋地位,同馬匹無分別。」告東尼愛徒

現年廿二歲的蔡明紹(Matthew Chadwick),本身是華人,但被居港的英籍夫婦收養,故有英國姓氏。八歲時,Matthew跟家人在馬來西亞旅遊,首次騎馬,表現出過人天分。04年成為見習騎師,跟隨著名練馬師告東尼門下,其後在一年零三星期內,勝出七十場頭馬,成為香港歷來最快畢業的見習騎師。至今出道四年多,已經勝出頭馬二百多場,更曾憑加州萬里於去屆及今屆兩奪香港盃(國際一級賽),成為唯一一位贏取此項大賽的華人騎師。

人與馬地位平等

騎師,操控馬匹,天經地義。蔡明紹卻說自己不是駕馭馬匹。「作為騎師,大前提是相信馬匹能理解牠們的工作。換句話說,騎師負責騎,馬匹負責跑,地位其實平等。」但總有頑劣的馬匹會鬧情緒吧?「牠們是競賽馬,很愛跑,從未遇過牠們拒絕開工。」Matthew所指的,是賽馬所用馬匹均為純種馬(Thoroughbred)。純種馬並非指血統純正,而是指由人工培育的馬種,天生四肢較其他馬種為幼,跑起來腳步輕盈,專用於賽馬,不競賽反而容易患病。

了解性格最重要

了解馬匹個性,是騎師的本分。Matthew舉例說,「好像加州萬里,牠好勤力,像優異生,充滿好勝心。試過牠身上有傷,落場後也忍痛去跑,因為牠永遠想自己的表現最好。」勤力的馬,騎師要留意牠的狀態,當馬匹狀態不足,切勿過分鞭策,以免馬匹累壞。「另一隻馬,我也很喜歡,叫幸運勝利。牠像個愛玩的小孩,不一定次次跑得很好,但很享受賽跑。」如何引導馬匹去跑,視乎騎師功力。「例如比賽中,騎師要馬匹加速,就要在一秒內決定幾時超前,在什麼身位之間超前,這要靠騎師和馬有默契。」講到尾,同馬愈合拍,贏面愈大。

三大類馬匹

據國際馬業所指,馬匹品種共有三大類:熱血馬、冷血馬與溫血馬。此分類方式,以馬匹個性與氣質來區分,和馬的血液溫度無關。其中熱血馬是跑得最快的馬種,通常用於賽馬及馬術競技,如阿拉伯馬(Arabian)、純種馬(Thoroughbred),現時香港賽馬會共有一千二百匹賽馬,全部均為純種馬。此外,冷血馬因體格龐大,多為工作馬。而溫血馬的腿部比賽馬粗壯,適用於馬術運動。如賽馬會公眾騎術學校所用的訓練及觀賞的馬匹,部分便是購自歐洲的溫血馬,其餘則為退役賽駒。

訓練狗隻鈬做乜?

Matthew在成長時一直以馬為伴,令他對家中飼養的寵物,態度與別不同。現時他養有兩隻狗,一隻是領養回來的十三歲老唐狗Joey,另一隻是前女友留下的松鼠狗Speedy。一般狗主愛訓練狗狗做坐下、俾手等動作,Matthew卻拒絕跟風,更反問為何要教。「狗仔就像家中的小孩子一樣,只要食得飽、玩得開心就夠,牠們根本不用學什麼技巧來討人歡心。」相較主人身份,Matthew更像大哥,帶兩隻狗出外時,只要求牠們不騷擾別人。騎師主人,除了對動物有愛,更多了分尊重。

訓犬師話:唔穩陣!

根據爆炸六小福訓犬隊資深訓犬師Helen指出,訓練狗隻並非單純為表演或炫耀。「譬如主人訓練狗隻坐下,過程須花上時間和心機,能加強與狗仔的關係。」此外,讓狗仔接受基本訓練,有助培養牠對主人的服從性。像Matthew的例子,雖然他強調在戶外一定會替狗繫上狗帶,也會在狗仔吠叫時拖實,但Helen認為始終有欠穩妥。「萬一主人不慎鬆手,狗仔接近到其他狗隻時,會否大打出手?」為人為己,負責任的狗主,應帶狗隻接受基本的服從訓練。

彭福公園試騎馬仔

香港賽馬會本週六於彭福公園舉辦嘉年華會,節目包括近千隻狗狗步行活動、檢疫偵緝犬表演示範、狗隻及龜領養服務,動物醫生及導盲犬介紹,還有小朋友可試坐的小馬策騎,以及見習騎師策騎教室,所有人士免費入場。

首席 華人 騎師 蔡明 人叻 叻唔 唔過 過馬
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誠哥「爽」自己港燈買唔過

2014-01-16  NM
 
 

 

由電能(6)分拆出來的港燈電力信託(2638),將於本週四公開招股。未開波,已「染紅」,獲國企

國家電網睇中,入股一成八。

誠哥頭馬、電能主席霍建寧在上週一的特別股東會上,高呼分拆對集團「好着數」及「好爽」。但本刊找來多位專家,分析這次分拆,揭開都是李氏益自己的「爽」招數;最終「爽」的只有又成功撤資,隨時再減持的誠哥。

現時正路演中的港燈,已傳出「滯銷」,要縮減發售規模。不單港燈買唔過,電能亦要沽!小股東:誠哥好孤寒呀!

未分拆前,逾半盈利來自港燈的電能,派息穩定,被視為公用股之一,擁有一班退休收息的長情小股東。是次分拆,電能僅安排一成港燈股份,予原有股東優先認購。既無實物分派,亦無特別股息,小股東要揸港燈,就要再「科水」認購。上週一的特別股東會上,他們連珠炮發,指斥電能大股東「夾硬」將港燈拆走,令公司失去一個穩定嘅派息旗艦。但最後,分拆議案仍以大比數通過。

五十多歲的小股東陳女士直言,李嘉誠「好孤寒」:「李嘉誠應該好似佢個仔(李澤楷)咁,喺電盈分拆香港電訊時,免費(派發股份)送俾股東。好多股東都好似我咁諗o架。我哋揸住咁多年,對你咁有信心,但最後淨係得(每年)四釐股息,特別股息都無。」陳女士指,對分拆方案只能勉強接受,若電能維持四釐息,就暫時不會減持,「李嘉誠有投資眼光,但對股東係刻薄咗啲!」惟一的好消息,是國家電網入股,成為港燈第二大股東。陳女士表示:「國家第日可能買起港燈,我會拿二、三十萬去認購,有兩三成升幅,就賣走。」

不過,同樣是電能股東的經濟學者林本利,就並不樂觀。一二年時,他於五十多元低位買入電能,去年七十五元高位時沽出大部分,至九月電能宣布分拆港燈後,即清倉走人。他解釋:「我買電能係諗住收息做退休金,佢一話分拆港燈,我就即刻沽啦!更加唔會認購港燈,淨係李嘉誠個名已經信唔過啦!佢拎出嚟賣嘅嘢,肯定唔好。首先,估值一啲都唔平,而且今次明顯因為滯銷,先賣得一半出嚟(公開發售約五成股份),啲投資者唔係傻o架嘛!」

勿買港燈

本週日,以合訂證券形式上市的港燈,宣布最後的上市議案,集資額比原先公布大減兩成七,至最多約二百八十億。已公布會分拆並招股接近四個月的港燈,市傳吹風多時仍「不夠數」,唯有縮減規模。分拆後,電能將減持至百分之四十九點九。阿爺入主與否,港燈前景都一樣暗淡。

原因一負債急增利息蠶食利潤

根據招股書,港燈獨立上市後第五日,就要向電能償還逾二百八十億元貸款,集團負債即時大增兩成四,至超過四百八十億元,負債比率高達九成。研究電能年報多年的林本利解釋,港燈分拆上市後債務不減反加,原因是過往發展及收購需要大量資金,「即係阿仔以前買樓,但首期唔夠俾,要阿媽出錢。依家阿仔獨立,咪要還錢俾阿媽。」事實上,港燈為了還債予電能,上市前已申請了三百七十億元銀團貸款,務求「債冚債」。此外,標普日前亦發表報告指,港燈上市後,將失去由電能提供的穩定貸款,意味着以往借「平錢」的時代已經過去。因此,已將港燈列入「負面觀察名單」中,更很大可能將其信貸評級,由A+降至A-。負債重,利息支出亦會顯著上升。港燈在招股書中自爆,失去過往股東(即電能)免息貸款後,若債項的利息每年上升零點七五釐,港燈明年的利潤將會減少二點八億。若未來美國退市,加息潮殺到,港燈利潤便會被龐大的利息支出蠶食。林本利強調:「冇咗阿媽(電能)嘅免息貸款,將來利息支出肯定會高咗,負債又高咗,咁將來派息就一定會少咗啦!」林本利形容,分拆港燈上市,絕對是李嘉誠「搵小股東笨」。

原因二利潤可跌難升

港燈與政府簽訂的《利潤管制協議》,將於一八年屆滿,去年中期檢討後,政府讓港燈維持固定資產平均值百分之九點九九的准許回報。不過,市場已預期一九年的新《利潤管制協議》,將會下調兩電的准許回報率。瑞銀曾估計,港燈屆時的准許回報,將下降至百分之八。有分析員估計,若回報下降百分之一,港燈電費收入就會下跌約一成三。德銀認為,政府壓低回報率幾乎事在必行,因此會影響港燈的股息率,而且香港市場已近飽和,增長空間有限。

「大家都估佢回報會跌。香港咁多怨氣,反對聲音大,政府點都要做嘢。港燈又冇乜增長動力,前景絕對唔好。」豐盛金融資產管理董事黃國英指。另外,經濟學家關焯照亦指港燈沒有吸引力:「港燈前景一般,年年都係賺四十幾億,無乜潛力再發展。」

因重組及分拆,港燈會出現商譽減值及攤銷。一四年全年的盈利預測,將會由一三年的不少於五十一點八億元,大幅下降至二十七億六千萬元,跌幅高達四成六。港燈保證未來兩年派息不少於三十四億,由於盈利不夠派息,港燈將要「嘔凸」,出動股東資金,但此舉將削弱公司現金流,令負債高企的港燈百上加斤。「保證回報」此招,並不罕見,但往往「保證期」過後,甩皮甩骨的景象便告現形。

原因三公用股難發圍賺息蝕價

為吸引投資者「落疊」,港燈的估值原本吹風為六百三十多億元,到正式公布時,總市值只有五百七十多億元(按上限定價),下跌一成二。以發行價計,一二年的市盈率約為十倍至十二倍,較中電(2)的十七倍及中華煤氣(3)的二十一倍便宜。市傳因路演時,投資者呻貴,電能才被迫將估值縮水。隨着美國退市,全球熱炒息口向上。即使港燈以六至七釐息做招徠,在加息潮下,高息的公用股已不再吸引,隨時賺息蝕價。事實上,去年五月開始,息口向上的消息被熱炒後,包括電能在內的一眾公用股股價已齊齊大跌。有中資基金經理表示,當一五、一六年開始加息,股價會愈跌愈有:「咁賺埋啲股息都未必抵償到股價跌嘅幅度。」豐盛金融資產管理董事黃國英亦同意,公用股年代已過去:「公用股大環境唔好,跌咗一段時間,完全冇上升嘅跡象,息率又唔係特別高,點解要買港燈呢?」

再沽電能

電能分拆港燈上市後,集資額加上港燈的還款,合共有五百多億資金入袋,減債之餘,亦有銀彈予誠哥東征西討,但對小股東來說,風險卻大增。

原因一繼續隱藏負債

是次分拆,電能巧妙地拆售港燈百分之五十點一股份,只保留百分之四十九點九的權益。資深執業會計師林智遠相信,這是為了方便將港燈的債務,掩藏在電能的賬目上,「因為電能持有港燈的權益少於五成,就可以用權益法入賬(即將港燈的資產扣除負債,記入電能的資產負債表上),而唔需要顯示港燈的債務在電能的負債表內。」事實上,這正是電能過往慣用的招數。根據一二年的年報,電能持股不多於五成的聯營公司,負債高達二千二百多億元,只是一直以權益法入賬,令這些負債隱藏在電能的資產負債表外。雖然,根據今年一月一日生效的新會計準則《香港財務報告準則十號》,以往母公司持股少過五成、用權益法入賬的聯營公司,或許要改用綜合法入賬(即將子公司的資產及負債,分別記入母公司的資產及負債),不過林智遠解釋,這並非一刀切,「準則無講明呢啲公司一定要用綜合法入賬,只係話決定入賬方式時,除咗考慮母公司持股外,要參考埋小股東數目、有無其他股東,最終負債會否入賬,決定權仲喺管理層手上。」

原因二歐美難再執平貨

電能手持大筆現金,對大股東絕對是好事,「誠哥根本就想撤資,增加海外收購能力,預計未來幾年佢會再減持港燈,但仍保有控制權。」一名行內人指。但這對小股東未必是好事,一名中資分析員指:「其實歐美經濟復甦咗一段時間,股市又升,資產價格一定會升番,電能想再喺海外執平貨嘅機會細咗好多,未必有咁多收購機會,冇收購嘅消息傳出嚟,即係等如壞消息!」

誠哥賣嘢 勿接火棒

一向無寶不落的誠哥,從來都是「佢賺人」,很少有人在他身上賺到錢。精打細算的他,出貨前都「諗過度過」,往績話你知,誠哥賣嘢,最好咪接貨。 首先是○五年,房地產投資信託(REIT)大行其道。長實將旗下七個商廈及商場,組成泓富產業信託(808)上市,套現二十四億元。當時招股價兩元一毫六,上市後即插水,最低曾跌穿五毫,後來谷底反彈,如今股價只是剛好返家鄉。一一年,長實又分拆本港首隻人民幣計價REIT匯賢產業信託(87001)上市,招股價五元二毫四,上市後同樣插水,低位慘見兩元多,至今仍較招股價跌近兩成,本週二收報三元八毫一。同年在新加坡上市的和記港口信託,亦一直潛水,至今同樣較招股價跌近兩成。表現較好的是○九年以介紹形式上市的和電香港(215),至今股價升逾兩倍;一○年以介紹形式上市的置富產業信託(778),招股價三元八毫四,至今升至六元多,但兩者皆非公開招股。

老豆翻炒阿仔條橋

港燈以合訂證券(Stapled Securities)形式上市。這種方法,開先河的,正是小小超李澤楷分拆電盈(8)屬下的香港電訊(6823)。這種合訂證券,會在信託契約上訂明息口分派比率,與房地產信託基金(REIT)相似。不過,合訂證券派息較REIT更具彈性,例如較易注入資產、不會被限制發展主業以外業務,而且上市籌得資金,大部分歸於母公司或大股東。而REIT只可發展主要業務,如領匯不能買賣住宅,商場亦只能維修改鋪位大細,不能整棟拆掉重建;而且REIT規定,負債比率上限為四成五,同時要將九成以上的可分派收入,派發給股東,限制較合訂證券多。今次港燈上市,則表示會將每年可供分派收入向股東作出100%分派。

誠哥 自己 港燈 燈買 買唔 唔過
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=89351

熱股貴買 廢股長揸 指數基金 買唔過 黃國英 (Alex Wong)

1 : GS(14)@2011-05-26 22:32:41

http://hk.myblog.yahoo.com/alexwongkwokying/article?mid=15015
熱股 股貴 貴買 股長 指數 基金 買唔 唔過 國英 Alex Wong
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=274494

Central Walk:大 Sir挺豬 因狼信唔過

1 : GS(14)@2011-12-21 00:08:23

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15908941
唐英年昨日的誓師大會中請到「大 Sir」鍾士元站台,不少政圈中人也奇怪,「大 Sir」近年已甚少公開就政治議題表態,而且以他的年紀及江湖地位,毋須透過押注穩持政治影響力,何以「大 Sir」肯現身挺唐?知情人士對單仁說,當中涉及一個「大 Sir」與梁振英的「小故事」,令鍾士元覺得梁為人不老實,所以決定公開挺唐。

一試便知「做過唔敢認」

據知「大 Sir」一向有同唐英年及梁振英見面,也未有特別公開表態支持哪一人,不過早前「大 Sir」與一名來自北京「老朋友」見面,原本大家只是閒話家常,怎知這名「老朋友」突然提到一些梁振英與阿爺「溝通」的「小故事」。當時「大 Sir」將有關消息記在心,事關他的「老朋友」在北京仍有一定江湖地位,這個「小故事」的可信性極高。
後來「大 Sir」有機會與梁振英見面,席間他將「老朋友」相告的「小故事」問梁,究竟是否有這樣一件事?當時梁想也不想就否認。有政圈老友對單仁說,聽聞「大 Sir」有心藉此一試梁振英為人有多老實,會否「做過唔敢認」,結果真的被「大 Sir」試到。該政圈老友又稱,「大 Sir」行走江湖多年,雖然已經退隱政壇,但老人家自有其一套觀人心得,若梁振英連小事也不肯坦然承認,日後若他當上特首,又會否對港人坦誠?所以「大 Sir」最終肯公開現身挺唐,全因覺得梁「信唔過」。
2 : passport(1491)@2011-12-21 00:16:34

輕輕試一試
就知真與假...
3 : mr_dlm(19486)@2011-12-21 11:07:29

做特首誠信遠比能力重要

何況我睇唔出cy有乜能力
4 : passport(1491)@2011-12-21 13:29:50

講能力
兩個咪又係不相伯仲咁差
5 : kamfaiAthrun(1488)@2011-12-21 13:42:51

Henry Tong 有乜誠信 ?
6 : GS(14)@2011-12-21 23:26:10

5樓提及
Henry Tong 有乜誠信 ?


記唔起有
7 : 龍生(798)@2011-12-21 23:27:25

講誠信, 唐唐又何嘗有呢....

天與地講得幾好丫...選個好人出黎做乜? 董伯伯夠好啦掛

但此路己試過不通...

不如選個有咁奸得咁奸的聰明人, 係佢滿足左個人喜好後

好好為大家做事好過啦
Central Walk Sir 挺豬 因狼 狼信 信唔 唔過
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=276998

男人30 無百萬無車無樓 揀唔過?

1 : GS(14)@2014-06-18 09:29:01

http://www.skypost.com.hk/港聞/要聞/20140618/001/%E7%94%B7%E4%BA%BA30%20%E7%84%A1%E7%99%BE%E8%90%AC%E7%84%A1%E8%BB%8A%E7%84%A1%E6%A8%93%20%E6%8F%80%E5%94%94%E9%81%8E%EF%BC%9F/142755

今時今日女性有甚麼擇偶條件?日前有港女發帖提問,男人將近30歲,如果無100萬、無車兼無樓,仍會跟他們拍拖嗎?遭網民鬧爆太勢利。有配對公司指,兩成女客人先睇收入後睇人,令不少港男汗顏。
網民「DustInGalaxy」日前發帖指,「男人將近三十歲,連一百萬港幣都無,同時無物業、無汽車、無其他財產。姊妹們認為,呢種男人養唔養得起你,會跟呢類男人拍拖嗎?」她認為三十歲男士的月薪最少要有三萬元,每年花紅起碼有兩個月月薪,才可維持婚後生活。
帖文發布三日,超過三百個留言討論。有人批評事主向錢看,不同意愛情只以物質衡量。亦有人慨嘆現實確實如此,無錢等於無愛情,直言「有幾多女仔會等男仔發達」。

80後港女:選有家底男友

現時單身的八十後Phoebe說,搵男友不會以「是否擁有百萬」為準則,但會揀做生意及有家底一族。「就算佢事業無成,都有屋企做後盾,日後結婚要買樓,男家都可幫忙,不用為首期煩。」來自小康之家的她,父母擁有三個住宅單位,加上不乏追求者,擇偶都想門當戶對。
姻緣配對公司約匯創辦人Connie指,約有兩成女客人以收入及資產為擇偶大前提,例如每周總有四、五個客人要求只與醫生及律師約會,亦有客人強調喜歡歐洲車,明言「唔想見揸日本車嘅男仔」,令她哭笑不得。

學者:物質環境添不安壓力

「一個可能是你付託終生的人,是否由一堆數字及資產可決定?」她說除經濟條件外,兩人的生活態度、價值觀及能否溝通也是考慮條件。她坦言配對是「你揀人,人揀你」,女士想覓得高收入男士為伴侶,也要想想有甚麼條件迎合他們。
浸大社會學系副教授黃結梅指,由於現今年輕人向上流的機會減少,面對經濟前景不穩定及住屋問題,在物質環境下感到壓力及不安,擇偶時不得不考慮經濟能力。「現時周街都係大學生,畢業後搵工亦不易,收入『掹掹緊』,連置業亦要家人資助,找對象時也想搵個可幫他們稍稍紓緩經濟憂慮的人。」

少女睇外表 中女睇收入

女性選擇對象的條件,會因應年齡而改變。極速約會公司「214 Dating」負責人Tammy指,30歲或以上的女性有感「青春本錢不多,不可再浪費時間」,擇偶目標明確且實際,例如要求「月入最少三至四萬,學歷要大學或以上」。
而20出頭的女性就以感覺行先,看重外表、體型及性格。「後生的女仔會考慮對方是否幽默、型唔型及Man唔Man,就算有消防員、警察非大學畢業,佢哋都會鍾意。」
Tammy坦言無論甚麼年紀,一半或以上的女性客人對「有樓」、「已有首期」男士會加分。「大概因覺得有樓較有安全感,起碼婚後住屋問題不用擔心。」
2 : chestnut(40414)@2014-06-18 10:12:06

努力吧
因為心的寧靜安詳沒有被改變
水彎彎,柳依依
我在河的左岸,看過泱泱四季
白髮,歲月的見證
我想,妳曾經是赤足天使吧?
男人 30 無百 百萬 萬無 無車 車無 無樓 揀唔 唔過
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=284688

全球最衰老公日韓男人嫁唔過

1 : GS(14)@2015-01-14 08:40:46





哪國「盛產」衰老公?南韓有調查顯示,日本社會男尊女卑的思想根深蒂固,造就衰老公「輩出」。南韓首爾大學兒童家族學科教授,以及女性政策研究所專家,早前調查全球12個國家的丈夫特質後,選出「全球最衰老公」,結果發現日本和南韓包攬前兩位。調查發現日韓社會仍保留「家務全是女人做」的傳統思想,兩國的男士甚少主動做家務,減輕妻子負擔,令夫妻間經常出現磨擦,其中高踞榜首的日本男子,無論「幫妻子洗衣服」,還是「幫妻子打掃」,甚至「幫妻子照顧家人」等項目的評分也最低,最終「榮登」最衰老公寶座。日本新聞網





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20150114/19002271
全球 衰老 日韓 男人 嫁唔 唔過
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=287187

馮仁昭四圍超:C AllStar信唔過對方

1 : GS(14)@2015-03-05 19:28:50









C AllStar噚日喺九龍灣出席活動時,齊齊研究置業問題,原來佢哋都未係業主,有人提議佢哋合資買樓放租,點知四個人都話唔知信唔信得過大家,但都可以考慮,不過
馮仁 仁昭 四圍 AllStar 信唔 唔過 對方
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【香港米芝蓮●結業】避唔過死亡之吻?三間一星餐廳執笠

1 : GS(14)@2016-11-10 08:03:49

別以為有米芝蓮「加持」的餐廳就可以客似雲來,當然依然有星級餐廳無奈結業。



新一屆港澳米芝蓮名單宣佈過後,上榜餐廳當然開心,但當人人以為有米芝蓮加持的餐廳自此就可以客似雲來、生意無憂,但其實生意突然太多負荷不來、租金有機會即升……種種壓力真正有苦自己知。



觀乎今年一星榜之中,有八間餐廳不幸失蹤,當中有三間更是已經結業,除了已升格於ICC開分店的「波士廳」外,更可惜是跟隨整個集團撤離的懷石料理餐廳「岡田和生」及上海菜館「玉蕾」。玉蕾於2013年時開業數月即取得一星榮譽,其總廚今川幹也雖然是日本人,但追隨過上海菜師傳學藝,並在日本著名的上海餐廳工作二十多年,經驗老到,且能將滬菜的味道與日菜的精緻結合,手藝與賣相都一直賞心悅目。「岡田和生」則一直受老饕追捧,從食材、賣相到所用的百年食器都備受讚賞,加上收費於懷石料理級數來說相對便宜,晚間的懷石套餐不過二千,周末的午間懷石套餐八道菜更只收五百。兩間餐廳所屬的K.O. Dining Group大概因為地理位置不佳(位於紅磡海名軒)而總是叫好不叫座,即使得到米芝蓮一星餐廳都沒太多幫助,最後於今年中齊齊撤出香港,對身為日本彈珠大王的集團老闆來說,也許不過搔癢,但對香港食客來說則可是損失了。記者:飲食籽


中環波士廳早於去年在ICC開設分店「波士廳•101」,本店則不敵加租結業。

玉蕾總廚今川幹也雖然是日本人,但擁有非常豐富的滬菜經驗。

上海菜結合日菜的精緻,就是今川大廚的拿手好戲。


岡田和生位於交通不便的紅磡海名軒,總是叫好不叫座。

餐廳菜式從食材、賣相到所用的百年食器,都備受老饕讚賞。



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20161110/19828632
香港 米芝 芝蓮 結業 避唔 唔過 死亡 之吻 三間 一星 餐廳 執笠
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【又到聖誕】拍拖食聖誕套餐 三道菜埋單唔過千

1 : GS(14)@2016-12-25 13:44:08

大時大節來臨,又是男士們大破慳囊的時候。但臨近月尾,禮物早已花上一大筆,聖誕套餐閒閒地都近千元一位,難道這個聖誕要花上薪金的一半?不用擔心,記者為各位精選了數間兩位加埋都是一千元埋單,食物跟環境都或許會令你有意外驚喜的餐廳。



海鱒魚不是三文魚,但同樣鮮味十足,而且大廚將魚皮煎得香脆,配合白酒蒜頭湯跟藏紅花蛋黃醬,味道充滿層次感(Jamie’s Italian)。

聖誕吃火雞是常識吧!火雞肉質較結實,相信深得不少雞胸愛好者歡心。

1.$328 Jamie’s Italian三道多國菜由名廚Jamie Oliver領軍的這間意大利餐廳,推出三道菜套餐。前菜有煙燻Suffolk三文魚配合鹽焗紅菜頭、種籽脆餅、水牛乳清芝士及新鮮磨碎的辣根。主菜亦有海鮮及肉類的選擇,包括白酒蒜頭湯煎成的香煎海鱒魚配青口及藏紅花蛋黃醬;迷迭香草肉醬製成的牛尾意大利麵。甜品方面,食客可選Tiramisu或檸檬撻作結。
Jamie’s Italian地址:銅鑼灣登龍街一號金朝陽中心二期 Midtown二樓2.$328東岸三道海鮮菜主打東岸海鮮菜的 Cull’N Pistol,套餐選擇較多元化。頭盤有新英倫周打蜆湯、蟹肉沙律和煙雞肉配粟米薯仔沙律三個選擇。主菜部分,有炭燒加拿大龍蝦、烤三文魚羅勒青醬意大利飯或10安士肉眼扒,最後可選香蕉拖肥批或軟心朱古力蛋糕作甜點。
Cull’N Pistol地址:西灣河鯉景灣太康街55號 A期 GA1-3號舖3.$388英式四道菜套餐香港人愛英國,英國的聖誕套餐亦是不少香港人心水。The Saint推出英式四道菜套餐,熱身頭盤有煮雞肝沙律及野菌烤栗子忌廉湯,主菜可選烤火雞胸肉配甜薯蓉及傳統佐料、香煎牛後腹肉扒伴油封波特蘑菇配 IPA汁或開心果碎烤比目魚柳,甜品則有鄉村南瓜批配雲呢嗱雪糕。
The Saint地址:中環蘇豪伊利近街55號記者:李泳烔




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20161225/19876240
又到 聖誕 拍拖 套餐 道菜 埋單 唔過 過千
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經濟客艙:租樓港男跟唔過?

1 : GS(14)@2017-06-10 12:21:48

作為阿詩詩嘅好姊妹,佢同阿Fred一起,我哋深表同情。人哋拍拖嘅野,旁人從來不得插咀多事幹,但阿詩嘅經歷,值得各路姊妹借鏡,就係對住租樓嘅港男,認真便是輸。不是想一竹竿打成船人,而係跟住租樓嘅阿Fred,阿詩詩未必可以好似電視劇咁齊齊天台圍埋燒野食,有個Happy ending。聽講阿Fred跟阿詩詩喺西貢租間屋仔同居,月租約兩萬蚊。熱戀中嘅情侶一齊住,倆人想見多幾面有幾奇。剛開始時梗係甜蜜蜜,但一段時間過後,阿詩詩唔只要呢700幾呎嘅空間,而想要阿Fred嘅承諾──「結婚」。阿詩詩亦懂得測試水溫:「其實幫人供樓,不如自己買返間,搵日去睇吓樓。」阿Fred:「你鍾意啦,冇所謂。」阿Fred同阿詩詩新盤示範單位又去吓,同區嘅二手樓盤又望吓,但事隔兩個月後,阿Fred突然發過Whatsapp,同阿詩詩講想分開冷靜一下。呢個Whatsapp幾乎把阿詩詩由天堂打落地獄,我哋都好擔心戀愛大過天嘅阿詩詩會唔會出事,好在冇,或者有都唔想同我哋班姊妹講啦。阿詩詩唔駛唔明解,男人一句嘅「冇所謂」已經係答案。無啦啦叫個租樓嘅人去買樓,心目中理想嘅單位,可能相比各位恨上車嘅姊妹要求高100倍。假如我做經紀,遇到一個恨買樓嘅客,搵到佢心目中嘅筍盤就可以開單。不過,對住冇所謂、是是旦旦嘅客,佢心目中理想嘅單位,從來冇特定標準。又或者,根本佢從都冇上車嘅衝動,身邊亦冇出現過令佢想長住嘅筍盤。
Captain Cool
https://www.facebook.com/seeforcaptain/本欄逢周一刊出



97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170605/20044500
經濟 客艙 租樓 樓港 港男 男跟 跟唔 唔過
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Hea富生活 :有種專家最信唔過

1 : GS(14)@2017-07-29 03:21:57

今年第一次以作者身份出現書展,感覺特別,巧遇同出版社作者渾水哥正與讀者交流,即時想起他近日就市面上一些財經書作出辛辣評論,對其敢言態度甚為欣賞。內容觀點實見仁見智,但作為一個稱職的評論人,在這暫時還算自由開放的社會,說出心中所知所想乃應有之義,不該為免得罪權貴而自我設限、自我審查。當然很多人覺得他會因而樹敵,但我認為只要基於事實的理性討論,不涉「人渣」、「法西斯」式的謾罵及人身攻擊,就不是問題。如各有觀點或被評者作出反駁,讀者反而能將問題看得更全面,學嘢是時候。就算是專家也有睇錯的時候,或者不是錯,只是時勢有別,半年前跟半年後分分鐘是兩個世界,實在講咁多都是為自己戴定頭盔。平心而論,作者寫書大多根據自己過往成功的思維和做法作有系統的分析及敍述。例如有作者分享自己買Reits(房地產信託基金)與債券來分散風險及做槓桿來獲得被動收入,這正正是他走過的成功路,就如我會不斷尋求少勞多得的生意一樣,沒有錯對,只是拿捏的時機和實際操作是否精準。


學習思考發掘機會

又例如有作者在中信泰富(267)發7厘債券時,以槓桿來獲取回報,每年實收30厘,理論上這個有中國做後台的企業,只要不清盤就會履行合約,贏面極大,但若然有讀者看後覺得逢高息債券都是好東西,然後押下全副身家財產,那麼責任難道在寫書的人身上嗎?好似領展(823)當年派8厘息,時至今日只有3厘左右,難道又用同一個策略做大槓桿?「買樓致富」是之前十幾年香港人深信不疑的核心價值,我今年3月16日的專欄就寫「買樓向上流之門已關」,指出這個方法已不合時宜,但本人拙作又的確提及過去十年的置業經驗,所以「時機」極為重要。看書或徵詢「專家」意見,切忌不加思索搬字過紙,懶於思考才是真正的懶惰,Hea富概念是要令自己有更多時間思考與發掘機會,不是放棄思考。最後帶出一點,就是如何選擇值得信賴的專家,根據我無數次中伏經驗所得,學傻強口吻:「當一個專家好專心咁做全職專家,而做專家就係佢主要收入來源的話,就要小心為妙。」



郭釗
http://www.fb.com/heaology.edu本欄逢周四刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170727/20102361
Hea 生活 有種 專家 最信 信唔 唔過
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荃灣立坊呎價創新高敵唔過SSD要倒蝕

1 : GS(14)@2017-09-17 17:37:25

美聯物業朱恒朗表示,該行近日促成一宗荃灣立坊高層開放式單位成交,單位為高層1室,開放式間隔,實用面積244方呎,享山景,今年3月放盤開價420萬元,至6月時同區有新盤開售曾一度反價至約440萬元,直至近日落實以433.8萬元沽出,呎價達17,779元,料創屋苑呎價歷史新高,成交價及呎價均追上九龍新型屋苑細單位。資料顯示,不過,原業主為投資者,2015年3月以約398萬元購入上址收租,由於持貨不足3年,若計及10%「SSD」,賬面蝕近8萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170915/20153825
荃灣 灣立 立坊 坊呎 呎價 價創 新高 敵唔 唔過 SSD 要倒 倒蝕
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【毒果農】城大生過中門GPA唔過三?真係咁邪?

1 : GS(14)@2018-01-15 03:11:54

雖然城大中門傳聞已經有解說,但一直以來都有城大生認為好邪。

自古以來,城市大學就流傳着一個傳聞,就是城大入口有五道門,以中間一門最邪,就是凡進出中門者,GPA必定不過三。


其中有一解說指傳聞是由一位教授空想出來以欺騙學生,事源多年前他於中門經過之時,被一位衝中門的學生撞到,自此之後他認為中門應該是讓高級職員享用的,故虛構傳聞。雖然此說法已經廣泛流傳,但一直以來不少學生都認為好邪!所以特派員於放Grade季節直闖城大,做一個小小普查,調查一下到底曾經行過中門的學生成績如何。


特派員跟這位城大生解說了中門好一段時間,但她一直「黑人問號」,原來她將「中門」聽作「綜援」。

聲稱曾經過中門的城大生GPA暫時不過3,正正應驗傳聞。

這位城大生甚麼都不怕,即場表演過中門,勇氣可加。



製作:怪奇全新旅遊專頁,即like籽想旅行:https://fb.com/travel.appleseed



來源: https://hk.lifestyle.appledaily. ... e/20180111/20270712
果農 大生 過中 中門 GPA 唔過 過三 真係 係咁 咁邪
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=346752

真心真話:土地供應信唔過

1 : GS(14)@2018-03-11 23:50:39

近年政府雖然修補了曾蔭權時代斷裂的土地供應鏈,應該讚賞,但是恢復了持續的供應不等於足夠,筆者不是批評政府,只是認為只有講真話才可以令激烈反對政府造地的人明白,阻慢土地供應其實是對自己甚至下一代的嚴重傷害。現在政府提出的所謂增加的少量土地供應,要變回實際供應在市場產生作用,起碼還要過三關的。第一關,政府提出的潛在土地供應中,其中有不少都是未完成土地更改規劃,例如2013/14年度賣地計劃的46幅土地供應中,當中有22幅就是因未完成土地更改規劃而未能提供供應的,而任何人都可以入紙申請改變的,過了這關,在發展商接收了土地之後,其實中途仍有修改圖則的空間。有關地盤可以因為改圖則、屋苑設計甚至環保而延遲推出市場的。即使再過此關,發展商已經準備就緒可以發售之後,仍然是可以就市場需要而「揸價」不放,因為現在息口太低,2009-2017年平均每年樓價升了14%,我相信發展商不會超過1.5%,請問收成和成本相差那麼懸殊,發展商怎會選擇不「揸貨」?發展商在商言商,而不同人可因為不同理由、信念甚至利益去申請更改規劃的。市民們要明白,若對有關數據「認真就輸了」,是輸了「不買樓的風險」!汪敦敬
mailto:lawrance@manyw.com本欄逢周三刊出



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180307/20324782
真心 真話 土地 供應 信唔 唔過
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