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西半山解高限 呎補3600元筍價 華置與新世界合資 項目拖20載

1 : GS(14)@2013-02-04 22:52:49

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130204/news/ea_eaa1.htm


申訴專員曾批評 改地契一度陷停頓
干德道55號,可算是本港空置最長的住宅地皮之一,經歷本港樓市的數次大起大落。華置與新世界分佔項目的70%及30%權益,發展商早於1992年以1.42億元購入地盤,及至2002年,項目獲城規會批建一幢13層高(3層停車場平台另加10層住宅)、48伙的住宅大廈,可建樓面8.78萬方呎,不過於2006年申訴專員發表報告,批評地政總署批准西半山一個同類的改地契個案(見另稿),令到政府多個部門要聯手評估要如何合作執行半山發展限制令 ,使該項目的改地契一度陷入停頓。
料呎售4萬 可勁賺25億
及後,報告認為再加強半山發展限制令並不可行,干德道55號的改地契程序隨即重新啟動。近期政府批出3.1億元補地價,新地契容許發展商可建10層高住宅大廈,而停車場及經政府批准的設施則可不計算為樓層。該補地價獲發展商接納,加上購入價及其他建築成本,預料發展成本約10餘億元。由於該項目中層已享有海景,且位於近10年沒有新供應的干德道末段,若參考附近天匯的售價,預料實用呎價平均可售4萬元,可套現約35億元,發展商可獲厚利約25億元。
業界:區內項目多 料成市場焦點
有測量師認為,現時項目每方呎補價3600元,屬於筍價。項目預售需要申請預售樓花同意書。中原西半山高級營業董事李巍認為,該項目呎補3600元,實屬「筍價」,以旁邊寶珊道1號為例,有海景的最低層實呎2.5萬元,而高層特色戶實呎可逾4萬元。李表示,最該項目已空置10多年,若項目可以真的動工,認為可成為市場焦點,並有機會於年內應市。
李巍表示,西半山及西區本年將成為新盤焦點區,新地(0016)即將推售堅尼地城Imperial Kennedy、嘉里(0683)興漢道18至27號、另外太古地產(1972)衛城道項目亦可能於年內應市,而新地及新世界分別於西環南里的項目,亦為本年焦點盤。
明報記者 周偉強
2 : GS(14)@2013-02-04 22:53:48

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130204/news/ea_eaa2.htm
【明報專訊】干德道55號(華置、新世界持有)準備重建為13層高大廈,加上53號(信置持有)亦會重建,位於兩地盤後上方的寶珊道寶城大廈,住客一直反對該兩個項目。寶城大廈B座業主立案法團成員、香港大學前校長鄭耀宗接受本報訪問時表示,對政府無視該廈住戶的反對意見,表示「心淡」。

鄭表示,於1972年,寶城大廈旁的旭龢道,曾發生嚴重的山泥傾瀉,他認為政府未能說服他們附近地質,是適合打樁,興建高樓。鄭憶述,約3年前,多個政府部門派出人員,到達大廈詢問該廈住戶對干德道上述兩個項目重建的意見。他表示,當時大廈住戶幾近一致反對兩地盤重建,但政府最終沒聽他們意見。

前方建高廈 勢遮擋景觀

鄭表示,兩項目重建後的屋頂,大約是寶城大廈的6樓水平。鄭表示,他們前方一直沒有遮擋,現時突然興建多幢物業,對寶城的住戶並不公平。中西區區議員陳捷貴表示,於每天上落班時間,干德道、般咸道、列堤頓道都會大塞車。政府除非能夠解決區內的交通問題,否則不宜再批准新發展項目及解除半山發展限制令。

寶城大廈可謂星光熠熠,不足80戶,現時的業主或住客包括明星鞏俐、藝人顧紀筠、恒生銀行前董事長利國偉,以及多名上市公司高層。
3 : GS(14)@2013-02-04 22:56:31

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130204/news/ea_eaa3.htm


【明報專訊】干德道55號旁邊的寶珊道1號住宅項目,6年多前成為政府部門「隔空駁火」的主角。事緣申訴專員收到一個對寶珊道新盤的投訴,令其關注政府如何執行半山發展限制令,調查兩年後,於2006年9月發表報告指地政總署在修訂地契的態度「過鬆」,而地署即日反駁指專員有誤解,地署認為只加高度、不加樓面的改契,並沒有牴觸限制令。

申訴專員於報告則反駁,專員認為若地署不為項目改契,該等項目因不能加高,便傾向不會發展,亦即不會加重半山車流。

報告曾總結 發展限制令應暫保留

無獨有偶,寶珊道1號與干德道55號,同樣獲准經補地價,由35呎「增高」至13層。就干德道55號近期獲准「增高」,本報曾向申訴專員公署查詢,該署發言人表示在缺乏該些個案的具體細節下,該署無從置評,覑本報向地署查詢,請其直接交代。而本報於上周三晚起向地署查詢,至截稿前未獲回覆。

2006年申訴專員報告發表後,政府指會考慮是否有需要採取措施,以補充、加強或取代「半山區發展限制令」,其後政府當時的2局4署包括環境運輸及工務局、房屋及規劃地政局、地政總署、規劃署、屋宇署及運輸署,組成專責檢討小組。

報告總結認為半山發展限制令應暫時保留,待港鐵西港島線落成後,政府可於半山區的交通狀改善後,於適當時候考慮撤銷半山區發展限制。
半山 解高 高限 呎補 3600 元筍 筍價 華置 置與 新世界 合資 項目 20
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=282266

康城5期招意向 每呎補價料2400元

1 : GS(14)@2014-10-21 17:22:44

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141021/news/ea_eab1.htm




【明報專訊】為達到新供應目標,港鐵(0066)繼上周閃電批出大圍站上蓋發展權予新世界(0017)後,將軍澳86區日出康城5期,即日至本周五(24日)亦接受地產商遞交發展意向書。由於第5期毗鄰長實(0001)牽頭去年底已獲批預售樓花同意書、但迄今仍未賣樓的3期緻藍天,加上鄰近港鐵康城站及擁海景,市場相信第5期每方呎樓面補地價金額,將與3期相若(2007年11月批出),估計介乎2400至2500元水平。


提供1600伙 料涉27億補價

港鐵資料顯示,屬純住宅項目的日出康城5期,提供總樓面逾110萬方呎,預計可提供約1600伙,預料2020年落成。如以每方呎補地價2400至2500元計,推算補地價總金額約27億元。

新地(0016)副董事總經理雷霆回應查詢指出,集團有興趣提交日出康城5期發展意向。事實上,新地今年4月亦奪得日出康城4期,可建樓面逾131萬方呎,每方呎樓面補地價僅2059元。

沙田大埔公路地 下月招標

另地政署推出沙田大埔公路住宅地,地盤面積約7萬方呎,可建樓面14.8萬方呎,下月14日起招標,明年1月2日截標。美聯測量師行董事林子彬指,上述沙田地皮地積比為2.1倍,發展密度較低,周圍多綠化帶,有條件建成豪宅。雖然地皮或要提供14個露天公眾車位,但料對地價影響不大,預計每方呎樓面地價6000元,估值約8.9億元。

石硤尾舊樓申強拍

另佳力電子申請強拍石硤尾舊樓,申請人為WAY CREATION LIMITED及GOLD CHAIN CORPORATION LIMITED等,公司董事為韓桂瓊及盧文德,均為佳力電子相關人士。該申請強拍的石硤尾舊樓位於大埔道51至53號、55號、59號及61號等四個地段。市場人士指,上述地段舊樓面積為22959方呎,估值1.8億元。
康城 期招 意向 每呎 呎補 補價 價料 2400
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=286198

新地康城首盤 每呎補價2059元

1 : GS(14)@2017-09-25 04:10:52

【明報專訊】位置上稍為偏離將軍澳市中心的日出康城,近年是新盤供應重鎮之一;日出康城第1期首都,2A至C期領都、領峯和領凱,及3期緻藍天全屬長實(1113)有份發展的項目。是次新地開售的晉海,為該集團首度在日出康城「插旗」的住宅項目,以首推208伙折實均價12788元計,相信將來獲利甚豐厚。

新地是於2014年4月,擊敗「老對手」長實、及恒地(0012),成功奪得日出康城第4期發展權;項目可建樓面逾131.65萬方呎,當時補地價金額為27.1億元,折合每方呎補價只約2059元,即使連同建築成本和利息等開支,估計晉海仍可獲得理想利潤。新地副董事總經理雷霆曾表示,日出康城4期(即晉海)總投資額約為90億元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7588&issue=20170920
新地 康城 首盤 每呎 呎補 補價 2059
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=341383

新地十四鄉每呎補價3319元 擬建19萬呎康樂設施

1 : GS(14)@2017-11-16 12:42:53

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3159&issue=20171116
【明報專訊】本港史上最大額補地價項目、新地(0016)西貢十四鄉項目之補地價終有正式公布,涉及金額158.92億元,新地方面表示,若每方呎撇除項目內約19萬呎的康樂設施用地,每方呎補地價金額為3319元,項目總發展年期長達8年或以上。

需建大量基建 發展期逾8年

地政總署昨亦公布,十四鄉項目完成158.92億元補地價,地盤面積涉約670.85萬方呎,總樓面高達497.7萬方呎,每呎補價約3200元。不過新地發言人稱,撇除項目內約19萬呎康樂設施用地,每方呎補地價金額為3319元,並指補價金額合理,項目相當複雜,集團需投放大量資源發展基建,包括擴闊西沙路成雙線雙程行車、加建行人天橋、改善排水系統等,總發展年期長達8年或以上。

中洲火炭35.8億補價 每呎3580元

該公司又指,十四鄉項目將分期發展為大型住宅項目,投資金額龐大,地皮位置優越,項目落成後將前臨海景,同時坐擁綠化自然環境,住戶更可受惠於毗鄰的康樂設施,極具發展潛力,將成為區內指標物業。

另內房中洲控股(0042)持有的火炭坳背灣街項目,亦完成35.8億元補地價,以樓面面積約100萬方呎計,每呎補價約3580元。另星星地產(1560)荃灣柴灣角街11至15號,則補價2.8億元,以可建樓面逾15萬方呎計,每方呎樓面補價約1866元,若連同該公司於2014年購入該項目之成交價1.73億元,總價涉及4.53億元,每方呎樓面地價提高至超過3000元。
新地 地十 四鄉 每呎 呎補 補價 3319 擬建 19 萬呎 康樂 設施
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=344258

恒地馬屎埔每呎補地價4200元 創新界北新高 項目料建逾千伙

1 : GS(14)@2018-01-28 14:38:24

【明報專訊】自林鄭月娥去年上任特首以來,先後有多幅大型農地獲批出補地價,最新包括「新界大地主」之一的恒地(0012)所持有的粉嶺北馬屎埔項目。消息指,上月批出補地價金額約25.32億元,每方呎樓面地價約4200元,料創新界北區每方呎樓面補地價新高,連同早前同由恒地持有的古洞北項目,該集團單月已斥37.66億元完成兩項補地價,涉及近百萬方呎樓面。

明報記者 林尚民

是次獲批補地價的馬屎埔項目,位於粉嶺聯和墟以北,佔地約17.4萬方呎,恒地上月已與政府簽訂補地價協議,涉及25.3168億元。有關項目於2016年4月獲屋宇署批出圖則,將建3座16層高、2座21層高住宅,另設1座2層高會所設施,涉及總樓面60.2783萬方呎。

測量師料日後呎售1.7萬

若參照區內對上成交的官地,要數到2014年9月由信置(0083)投得的粉嶺聯和墟聯興街、和豐街與聯盛街交界項目,當時中標價7.3億元,每方呎樓面地價約3478元,而是次每呎補地價較當時每呎中標價高出約兩成。上述聯和墟地盤,亦即信置2016年5月推出的新盤囍逸,首批折實平均實呎9931元。

另現時尚有餘貨的恒地區內項目高爾夫‧御苑,平均成交實呎高見約1.8萬元,屢創北區呎價新高。至於區內屋苑如綠悠軒及逸峯等,最新二手成交實呎介乎1萬至1.3萬元水平。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為,是次補地價合理,估計可作中小型地區豪宅發展,可提供逾千伙,最快3至4年後推出,估計落成後每呎可售約1.7萬元。

上月完成兩補價 涉近百萬呎樓面

事實上,除上述馬屎埔項目外,恒地上月以約12.35億元完成古洞北一幅農地的補地價,以可建樓面33.9萬方呎計,每方呎樓面補地價3643元,項目2016年已獲批建1幢30層高商住大樓連住客休憩設施,包括28.2萬方呎住宅及5.6萬方呎商業樓面;若連同馬屎埔在內,恒地一個月內先後完成兩個項目的補地價,涉及37.66億元,共超過94萬方呎樓面。

值得留意的是,除上述兩項目外,美銀美林去年一份報告透露,同系和生圍亦有望短期內完成補地價,該地可建約89.3萬方呎,將是3項目中規模最大。

此外,恒地一方面除積極補地價之餘,同時亦出售手上地皮「換貨」,2015年以36.3億元投得的屯門掃管笏管翠路地皮,已出售予恒大(3333),作價約66億元,每呎樓面地價約8400元。另外,去年10月截標的尖沙嘴海員俱樂部,市傳短期內有進一步公布。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8659&issue=20180126
地馬 馬屎 屎埔 埔每 每呎 呎補 地價 4200 新界 新高 項目 料建 建逾 逾千 千夥
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=347364

何文田站2期每呎補價11709元 破紀錄

1 : GS(14)@2018-09-22 23:56:19

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4436&issue=20180922
【明報專訊】本周初接獲31份發展意向書的港鐵(0066)何文田站2期物業發展項目,昨日正式招標,截標日期為10月22日。據悉項目補地價金額約74.8653億元,以可建住宅樓面最高63.93萬方呎計,每方呎樓面補地價約11709元,打破去年11月黃竹坑站第2期每呎補價10,576元紀錄,創鐵路項目新高。

貴何文田站1期每呎補地價38%

相對於2016年推出的何文田站1期,補地價金額62.82億元、每方呎樓面補價8459元,何文田站2期每呎補價高於1期38%,固定分紅比例則由1期的35%減少至25%,較1期減少。中原測量師行執行董事張競達表示,因豪宅地供應一向匱乏,市區尤其緊絀,挾港鐵上蓋優勢,發展商為求吸納優質地皮,相信仍會積極入標競投。業界估計,面對新房策及貿易戰,發展商出價或稍為保守,連同補地價在內,項目估值介乎113億至145億元,每方呎樓面地價介乎1.78萬至2.4萬元。

最高估值約145億

資料顯示,何文田站2期項目位於港鐵何文田站上蓋,可建住宅樓面最高63.93萬方呎,提供約900至1000個住宅單位,預計2024年落成。

項目收到31份發展意向書,數目較2016年推出的何文田站1期、共收到28份為多,有份遞交意向書的發展商包括港資及中資,如長實(1113)、新地(0016)、恒地(0012)、新世界(0017)、信置(0083)、嘉里(0683)、會德豐(0020)、帝國集團等,中資則包括中國海外(0688)、龍湖(0960)等。

此外,地政總署公布,繼上周推出啟德跑道區第4B區3號住宅官地後,再推售毗鄰的第4B區4號住宅地皮,地皮面積104,497方呎,最高可建樓面約574,733方呎。業界估計,每方呎樓面地價約1.6萬至2萬元,估值約108.69億至127.88億元,將於11月9日截標。

啟德再推跑道地招標 估值逾百億

此外,大嶼山長沙嶼南道小型住宅地亦推出招標,地皮面積59,234方呎,指定作私人住宅用途,最高可建樓面約23,692方呎。業界人士估計,地皮估值約2.66億至5.92億元,每方呎樓面地價9000至2萬元,將於10月26日截標。
何文 田站 期每 每呎 呎補 補價 11709 紀錄
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=351264

新地長實小秀地每呎補價4990元 涉逾17億 去年最大宗換地個案

1 : GS(14)@2019-01-17 08:08:09

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4229&issue=20190116
【明報專訊】近年積極與政府進行補地價的新地(0016),與近年未有大幅增加土儲的長實(1113),兩大龍頭發展商近年罕見合作,旗下位於屯門掃管笏小秀項目,上月完成逾17億元補地價,以可建樓面34.7萬方呎計,每方呎樓面地價4990元,成為去年最大宗換地個案。

明報記者 甘潔瑩

新地、長實過去亦曾合作,包括2004年落成的天水圍慧景軒,以及2005年落成的西九四小龍之一的荔枝角宇晴軒等,但近年卻罕見合作。地政總署昨日公布,上月有多個完成補地價項目,以新地及長實合作發展的屯門小秀項目為最大宗,補地價金額達17.3175億元,地皮面積26.69萬方呎,而項目已獲城規會通過其發展規模,以總發展樓面34.7萬方呎計,每方呎樓面補地價約4990元,預計可提供573個住宅單位。

可建近35萬呎樓面 提供573伙

近年政府接連推售掃管笏地皮,對上一幅區內易手的地皮,要追溯至恒大(3333)去年1月以「買殼」形式向恒地(0012)購入屯門掃管笏住宅官地,涉及66億元,折合每方呎樓面地價約8400元,而對上一幅售出的區內官地,則要數到由深圳控股(0604)與本地建築商路勁基建(1098)合作,於2017年6月以31.7億元投得管翠路住宅地,折合每呎樓面地價約6700元,若以此計,是次補地價金額較近兩年的地價低逾兩成。若與毗鄰永泰現正發售THE CARMEL於2013年8月以逾5.63億元、每方呎樓面地價3534元比較,小秀項目補價則較THE CARMEL高41%。

補價較毗鄰THE CARMEL高逾四成

此外,新地去年11月亦完成上水古洞南項目補地價,上述地皮位於古洞南丈量約份第92約多幅地段,鄰近天巒1及2期,地盤佔地40.43萬方呎,項目早於2008年時已獲城規會批出以地積比率0.4倍發展,興建90幢洋房的發展方案,涉及樓面面積16.17萬方呎,以補地價金額5.35億元計,每方呎樓面補價約3309元。

新地古洞南補價涉5.35億

不過,新地就上述發展方案於2014及2018年「縮則」增建單位,建議把上址改以2.1倍地積比率發展,令住宅樓面增加至84.9萬方呎,但城規會2016年否決項目增建單位申請。去年9月,新地再擬以不多於3倍地積比率作發展,興建1573個住宅單位,住宅面積753至1076方呎,住宅樓面涉及121.3萬方呎,新方案住宅樓面較2014年8月申請的84.9萬方呎增加36.4萬方呎或43%,單位數目則增加426伙或37%,有關申請尚待審理。
新地 長實 小秀 地每 每呎 呎補 補價 4990 涉逾 17 去年 最大 宗換 換地 個案
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=351928

康城11期每呎補價3194元 區內最高

1 : GS(14)@2019-03-28 18:19:46

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3938&issue=20190328
【明報專訊】除啟德跑道區地皮開標外,港鐵(0066)就將軍澳日出康城第11期物業發展項目,邀請發展商及或財團入標,下月24日截標。據悉,項目補地價金額為30.549億元,以住宅樓面95.65萬方呎計,折合每方呎補價3194元,為日出康城各期發展中,補價最貴的一期。

資料顯示,日出康城之前最高補地價項目,為會德豐(0020)於2015年中投得的康城7期發展、當時每方呎補價3147元,即上述11期的每方呎補價高出約1.5%。

上周收29份意向書 康城最多

據了解,日出康城11期的固定分紅比例為20%,發展商以「一口價」價高者得決勝負,可攤分兩期交付,可建單位數目介乎1217至1850伙,預計於2025年6月30日前落成。

項目於上周截止遞交發展意向書,港鐵共收到29份意向書,為日出康城各項目中,收到最多意向書的一期。有份遞交意向書的發展商以本地發展商為主,包括新地(0016)、會德豐、新世界(0017)、嘉華(0173)、英皇(0163)、華懋、南豐、帝國集團、麗展(0488),中資包括中海外(0688)及中信泰富等。

日出康城11期物業發展項目位於日出康城商場之上,毗鄰為第1期首都、3期緻藍天(均為長實牽頭發展),住宅樓面95.65萬方呎,涉及3座住宅大樓、提供不多於1850個住宅單位,即單位平均面積約517方呎。

提供不多於1850伙 料2025年落成

資料顯示,上述第11期為日出康城已經批出的10期住宅項目中,單位平均面積最細的一期,項目預計於2025年落成。業界估計,項目每方呎樓面地價(包括補地價金額)約5500至9000元,估值約52億至86.1億元。
康城 11 期每 每呎 呎補 補價 3194 區內 最高
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352384

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