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溫州直擊狂掃名城、天璽貼身追踪大陸炒樓團

2010-04-01  NM





長實與港鐵合作的大圍「名城」於 上週開售,呎價由八千六百多元起,一個單位入場費要八百三十萬元,本港的上車一族唯有望樓興嘆!不過發展商的目標客仔已轉移至國內豪客。

近 日市場就傳出溫州炒樓團斥資廿億狂掃名城。以往在北京、上海、澳門、海南島甚至杜拜,都有溫州炒樓團的足跡,他們殺到邊,當地樓市就火上加油,甚至炒爆 煲。溫州幫近年開始參與香港樓市,早已空降「天璽」、「名鑄」甚至「領峯」等新盤,在名城開售前夕,溫州炒樓團乘飛機到港,旋風式掃貨兼找銀行上會。本刊 記者在溫州及香港兩地貼身追踪,揭開這班炒樓團的底細。

「名城」這個新盤開宗明義以內地客為目標,其銷售策略亦格外關照大陸同胞。長實除 了於北京、上海等地路演和設置專櫃外,早於一年前,已開始在北京培訓一隊為數三十人的地產精英,要他們熟讀香港樓市知識,留守在名城售樓處的內地客戶投資 專區,負責專門湊內地客,長實更表明內地客可以公然「打尖」,可優先睇樓及揀樓。而今次賣樓亦夥拍花旗銀行,為投資移民申請者推出額外優惠,豁免其他銀行 必收的首年賬戶服務費,相等於投資組合資產總值的0.25%,以六百五十萬投資移民最低投資額計,即免交一萬六千二百五十元,又提供廿四小時免費長途電話 理財服務。

一行八人溫州幫

上週四,以周小姐為首的溫州籍一行八人,就乘坐飛機由溫州經深圳匆匆忙忙來港三天,為的就是搶買名 城。八人當中有兩名少女、兩對夫婦及另外兩名太太,身上揹着的都是Gucci、Burberry及LV的名牌袋,打扮入時,到港後就入住尖沙咀馬哥勃羅太 子酒店。他們趁晚飯前有空便先到奧運站一帶睇樓,參觀上一趟已購入的海桃灣單位,又到附近的亮賢居、海濱南岸等作熱身巡禮。

翌日即上週五, 正值名城開售的大日子,一早九時多,他們就跟置業18經紀Benny,在房中細談按揭事宜,然後就直接到廣東道的中銀,為買名城準備好開戶的手續,轉頭到 同街的糖朝吃個爽快午餐,團中周小姐的女兒,則趕緊在空檔時間到海港城購物,最後手挽一袋二袋化妝品,跟開完戶口的團友於酒店會合。一行人再坐車到位於紅 磡都會商場的名城賣樓處,等候發展商分派單位。

排隊買樓當節目

雖說是來買樓,心情卻燦爛得像在參加嘉年華會。剛到達售樓處, 一行人先興高采烈跑到台前觀看舞獅,嚷着要經紀從人群中把他們領到台前有利位置觀賞,又高舉相機和手機拍照。及後被帶到VIP區內遴選單位,乾坐等待心水 單位的派發時,八人臉上卻沒有一絲怨言,其間更不時攬頭攬頸,有說有笑,有的於商場內購物,有的又去high tea,全沒等待的苦悶。

記 者上前接觸這班兩日一夜掃名城的溫州幫,問她們為什麼喜歡買香港樓,周小姐回答:「香港處處都是商機呀!」她的朋友指着周小姐說:「對呀,她買最多呀,是 大戶,我們都是她介紹來的。」周小姐說:「我們大概五、六年前已經開始來香港買樓啦,以前都有炒賣,但近來都打算長遠投資,出租單位。」

一 口氣掃三個

最後他們足足困在會場長達十二個小時,直踩至凌晨三時,終於搞好簽約,共斥資約二千一百多萬元,撲得三個靚單位,平均呎價八千多 元,這班溫州幫才心滿意足返回酒店。

小休數小時,到早上十時半他們便離港,經紀為他們準備好掛有中港牌的七人車,直驅往廣州白雲機場轉乘飛 機返溫州去。是次置業18做得成這單交易,估計佣金有三十萬,而經紀Benny則袋約十二萬,少睡一點又何妨。

到達溫州機場後,記者上前再 向周小姐查詢到港買樓之事,她說:「我去香港都是Shopping,買手袋,國內的名牌都好貴。」周小姐還反問記者香港的樓價過去升了多少,她雖然認為已 很昂貴,但認為不會跌,隨後自行開私家車匆匆離開。

私人會所暢談心得

溫州幫蜂擁到港掃樓,大概始於去年金融海嘯期間,何水就 是由溫州的朋友介紹下,去年底殺入香港。只有三十四歲的他,去年與友人聯手購入一伙天璽、一伙名鑄、一伙海桃灣,以及十伙領峯,共一億三千萬元物業。上週 五晚,身在溫州的何水邀請記者到他與友人開設的私人會所,暢談投資之道。

這所面積達二千呎的私人會所,正好顯示何水的交際手腕及溫州人豪氣 的性格。該會所間有多個獨立房間,內裡放有雪茄、紅酒等,大廳有酒吧枱,甚至鐵板燒爐頭。對此何水笑說:「有外地朋友來,我會在這裡接待他們;平時亦在這 裡傾生意,在輕鬆的氣氛下交談,大家真心一點,傾生意也順暢點吧!」

人脈極廣闊的何水,是溫州振洋實業董事長,公司從事建築及承造窗框生 意。另外亦是艾倫貿易公司老闆,從事出口加拿大的塑料貿易生意。其他的生意還包括地產開發,在鄭州開封、太原及杭州市亦有地產發展業務。去年上半年,他進 軍香港樓市,與其他溫州朋友組成「溫州幫」,橫掃香港樓市。「香港什麼都方便,我們要購物,去歐洲的話太久太辛苦了,但到香港只需坐兩小時飛機。香港的城 市規管亦比較好,屋苑的公用部分,如電梯、大堂及會所配套等,都較內地完善得多。既然內地未做到這些配套,那就來香港呀,人都是應該往更好的地方發展 吧!」

對於「溫州幫」來說,買樓首選位置方便,如九龍站上蓋物業,「我在天璽高層的向海單位,正在裝修,不會出租也不會放賣,應該會留在旅 遊時自住。九龍站那裡會發展高鐵,也是我選購的其中一個原因。」

鍾情九龍區

他的朋友則選購將軍澳領峯,認為那裡價格實惠, 「我試過在尖沙咀乘車進去,也只是二十多分鐘車程,離市區不遠呀!而且我們看長遠規劃。」至於香港的傳統豪宅區淺水灣和南區,他則耍手擰頭,「淺水灣太遠 了,我沒去過,海洋公園也只去過一次,那裡沒購物商場,沒興趣在那裡置業。而且那裡樓價太高,太不現實了!」

何水說,溫州人做慣生意,行事 爽快,說幹就幹,「我們看到有機會就做,不會想太多的,買樓我們也是看一個小時左右就買,覺得有錢賺就做,想太多便浪費了時間呀!」

他們的 買樓特性,還包括互相替朋友掃貨。何水購入的一千九百萬元天璽單位,根據土地註冊處資料,買家為上市公司建業地產(832)的執行董事李樺,建業地產在中 國河南省開發房地產業務,估計是何水的生意拍檔,足見何水人脈「四通八達」,朋友極多。

酒店老闆帶隊掃貨

溫州人出名團結,行 動有如蝗蟲一樣,買樓也喜歡聯群結隊。每當有新盤推出,他們便會互相聯絡,一同飛來香港參觀。他們不會「合資」,但會偏愛同一屋苑或同一座,形成「一圈 圈」掃貨。像已擁有荷蘭籍的金碧荷,上週四一早就到天璽睇樓,且看中一個單位,來港只兩日一夜,名城開售前飛返溫州,但於本週一又帶同為數四、五人的闊太 太到「名城」掃貨。原來她與濶太已一口氣掃入四個名城單位,合共約三千餘萬。這位手挽LV袋,手戴鑽戒,提着數萬元Vertu手機的金碧荷,在溫州任職五 馬美食林酒店集團的總經理,旗下共有四家酒店。她曾以溫州商人代表團跟隨國家總理溫家寶,出訪日本及韓國。

五馬美食林的其中兩家酒店,就設 在溫州最熱鬧的街道五馬街,五馬街相等於內地各個城市的「步行街」,租金昂貴但人流如鯽。走進酒店的餐館,只見布置得金碧輝煌,而餸菜如五馬血燕粥、五馬 涼拌球參,動輒過百上千,極為昂貴;原來這些正貫徹金碧荷打造的「金色服務」的營運理念。

買樓又買身份

除了何水、金碧荷這類 豪客來炒樓覓食,溫州人在港買樓另一所求就是「移民」。在上週五開始一連三天舉行的溫州市春季房屋交易會上,不少溫州人站在香港地產代理行置業18的攤位 前查問,「投資移民是怎樣辦的?」「最近賣的名城在哪裡?」「香港的稅率高嗎?」其中一身闊太打扮,與兩名同樣行頭十足,戴着名牌手袋的太太前來的,是已 經在香港買樓的章小姐。她劈頭第一句便問:「現在(香港)賣哪裡呀?」

今年年初五,她專程來香港購物兼順道參觀港九新界的新樓盤;在看過海 桃灣、一號銀海、御龍山後,第三天她買入將軍澳領峯六十三樓一個向海單位,作價四百九十一萬元。她說:「這個單位我是買來自己住的,作為投資移民之用。我 喜歡香港,因為那裡比較高檔的樣子。」做貿易生意,並在香港剛成立美的福田集團的章小姐,經常來香港購物,同時了解樓市情況,故她對香港地產市道瞭如指 掌,還向身邊友人討論大圍名城的地理位置。據政府資料顯示,投資移民計劃由○三年開始,截至去年共有四千六百名來自中國的新移民,他們須在申請移民前兩年 就擁有最少六百五十萬元資產,成功批核可獲兩年居港權,往後每兩年續批直至七年後便可取得永久居留權。

銀行鬥搶大陸客

溫州人 到港買樓,不時查詢銀行按揭方法,並非如市場傳聞般「現兜兜」的,他們會透過銀行匯錢來香港,稱之為「打錢」。「內地規定每個人每年只能電匯五萬美金,那 我們就找三、五個朋友,籌夠數目匯來香港付首期。」一名當地溫州人說。他們通常會選中國銀行同時開設內地及香港戶口,並申請網上理財服務,因為只有中行能 即時透過網上電匯資金,而其他銀行則通常要半個工作天,不夠快捷。

由於大部分溫州人都「相識滿天下」,通常打一個電話給海外朋友或生意伙伴 匯錢到港,再以人民幣在國內還錢給對方,便解決資金限制的問題。至於按揭,內地人最多只能做七成,由於溫州人愛錢滾錢,及以最少的資本賺取最多金錢,故通 常「借足」,而手續及所需文件與香港人買樓相若,按揭息率亦可以Hibor計算。「通常地產代理都會代將申請發給所有銀行,看哪間最快做到。以前通常用恒 生銀行,現在批得最容易的則是花旗銀行。」一名替溫州客做銀行按揭的地產代理說。

外匯管制最大關卡

據一名花旗銀行負責按揭的 職員透露,即使是內地人做按揭,手續與香港人亦差不多:「佢哋已經有嚿磚頭喺我哋手,基本上都係交番佢哋內地身份證明文件、入息證明或者稅單就夠,如果公 司覺得唔夠安全,會額外要求佢哋就樓價嘅百分比,放一筆存款喺戶口當保證金,再唔係嘅就審核埋佢嘅總資產,而家啲內地買家好有實力,所以同內地人做按揭, 係公司嘅大方向。」

工銀(亞洲)董事暨副總經理黃遠輝說現時銀行並沒有規定按揭只能借給香港人,不論任何國籍,只要交足證明文件,經過審核 銀行就借錢:「呢兩年銀行真係借多咗俾內地人,行家非正式統計有二、三成按揭都係借俾內地人。」他指借錢予內地人風險當然比較大,在於內地實行外匯管制, 一名內地人每年只可以匯不多過五萬元美元往外地,超過這個數字便要向內地的外管局申請,而還樓宇貸款不可作申請原因,他說:「所以內地人可能要另外想辦法 入錢供樓,還錢一定無咁方便。」

溫州人資金調配快速,不單有見於他們在港買樓,亦有見於溫州街上的典當鋪及信用社成行成市。

李 克林開設的金城典當是溫州市第一家,亦是全國第二大典當鋪。典當行在當地相等於貸款公司,因為不單手錶、珠寶可批押借錢,就連黃金、汽車,甚至房地產,都 可以在當鋪典當,「其實手機手錶等貶值得快,我們都不收了,主要做的就是房地產這類不動產,只要在溫州房屋交易中心登記,有屋契批押,我們便借錢。如果一 間屋評估為五十萬元,我們最多可借四十萬元,比銀行多一點,月息三分(等同三十釐)。」

資金氾濫四出炒樓

而近年開始,擔保公 司及「寄售」公司亦發展起來。擔保公司就是替借貸人到銀行借錢作個人擔保,收取的服務費,是貸款額的百分之三;至於寄售公司,美其名是替人「寄賣」房屋、 汽車,實則還是貸款公司,但此名目就可避過規管。再加上小額貸款公司,這一大堆可借貸的公司便達四、五百家,近日溫州農業銀行便舉起大型橫額,表示該行的 存貸額已超過一千八百億元人民幣。而在溫州,以私人形式經營的民間資本更是不計其數,有估計達到六千億元人民幣,亦由於資金充裕,造就了溫州幫四出炒樓淘 金的條件。

喜歡賺錢的性格,加上溫州人團結,因此組成了炒樓團,除了集資炒香港樓之外,他們早年已開始炒上海、北京的樓房,遠至杜拜都有他 們的足跡,據估計往杜拜炒樓的華人,接近半數是溫州人,金額達四十億人民幣。不過,去年金融海嘯,杜拜樓價大跌,溫州人在杜拜的資產蒸發逾二十億人民幣。 但溫州人打不死的精神,炒樓團年頭又轉戰海南島,令海南島樓市形成泡沫,最近又走回杜拜「撈底」。

名城Festival City

位 置︰沙田大圍美田路1號(港鐵大圍站上蓋)

發展商︰長實及港鐵

期數︰3期

座數︰12座

伙數 ︰4,304伙

單位面積及間隔︰3房(874-1,030呎)、4房(1,012-1,373呎)、頂層複式(2,060-2,360呎)

最 低呎價︰$8,692/呎

入場費︰$830萬

預計落成日期︰2010年8月

溫州幫買樓四部曲

溫 州富豪多

有說「哪裡有商機,哪裡就有溫州人」,溫州人還被喻為「中國猶太人」。這種性格其實與溫州的歷史背景有關。八十年代以前,溫州只是 務農捕魚維生的小漁村,當時的溫州人很窮,被稱為「可憐的溫州人」,到八十年代後期,溫州開始開設皮革、打火機等小工廠,開始發展,由於臨海,走私皮革、 皮鞋到歐洲的情況猖獗,加上常製劣質假貨,故又被稱為「可怕的溫州人」。由於過往太窮,溫州人都傾向自己做生意,而且分散各地,最多在歐美等地進行貿易。 在國內胡潤富豪榜中,有超過14名富豪皆來自溫州。現時城市的人均收入達26,000人民幣。



溫州 直擊 擊狂 狂掃 名城 天璽 貼身 追蹤 大陸 炒樓 樓團
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三十古城上演重建風,「名城」稱號騎虎難下: 穿越五千年,拆仿一線間

http://www.infzm.com/content/82930

「拆舊」和「仿古」的大戲正在中國城市加速上演。一邊,部分「中國歷史文化名城」岌岌可危,歷史文化街區頻頻告急;一邊,55億再造鳳凰,千億重塑汴京,仿製古城遍地開花。這一切正成為中國城市化進程中的獨特風景。

若非十五年前栽下的兩棵梧桐樹還立在那,嚴振已經找不到曾經生活了近四十年的家。

2012年10月的一天,他站在山東聊城古城樓南大街的梧桐樹下,眼前已不見當年的兩層小樓,而是一座青磚灰瓦、簷牙高啄的仿古宅院。

這只是聊城這座國家歷史文化名城雄心勃勃的古城重建計劃的一瞥。而今,站在古城的中心——有著「天下第二樓」之稱的光岳樓樓頂四顧,這座面積約1平方公里的水上古城四面的主幹道兩側,仿古建築已然鱗次櫛比。

三年前,聊城開啟浩大的古城保護與改造帷幕,嚴振便和生活於此的萬餘居民一樣,漸次離開了這座躺在水上的千年城池。他們的舊屋悉數被夷為平地,讓位於那些漆色嶄新的城牆、角樓、府衙和考院。

隨著這些舊屋及其周邊道路的拆除,聊城古城的歷史文化街區的原貌化作一地瓦礫。

「贋品!」對已然立起的古建築,嚴振充滿了鄙夷。而在當地政府的計劃裡,這些看似古色古香的「古城」製品,不僅替代了舊城髒亂差的面貌,而且寄予著地方「旅遊業發展龍頭」的期待。

在這場激盪著中國城市的拆舊與仿古的熱潮中,聊城並非孤例,甚至不值一提。北京大學城市與環境學院教授吳必虎的初步統計顯示,中國正有不少於三十個城市已經、正在或謀劃加入這一古城重建風潮。

爭相上演巨資「穿越」

最新入局的是昆明。2012年10月26日,滇池湖畔的昆明市晉寧縣,投資220億元的「七彩云南古滇王國文化旅遊名城」破土動工。昆明市宣佈,要「確保3年時間再造一個古滇國」。

中國的城市不乏值得一說的歷史與故事,自從1982年首批國家歷史文化名城公佈至今,共有119個城市已榮膺這項桂冠。現在,他們中的部分已不滿足於單純守衛祖上的零星遺產,力求重現千年的恢宏歷史。

回到「明代」。2012年底,大同古城牆即將合龍,投資500億元的古城再造正令這座城市再現明代風華。

回到「宋代」。2012年8月,河南開封爆出千億打造古城新聞,力爭四年內重現北宋汴京繁華。

回到「春秋」。2012年初,山東肥城「春秋古城」項目開工奠基,計劃總投資60億元,佔地2200畝。

回到「上古」。2011年9月,江蘇金湖堯帝古城開建,項目佔地千畝,總投資30億元。

……

在同濟大學建築與城市規劃學院教授張松的記憶中,以往這種復古表現為對個別建築的整修,如北京琉璃廠、南京夫子廟、承德清代一條街、開封宋街等。而今,復古已變為一區乃至一城。

作為住建部歷史文化名城專家委員會委員,中國城市規劃設計研究院教授級高工趙中樞目睹了各地古城重建後悟出一個規律(如圖示):在較發達的東部沿海、偏遠的西部地區少有這種現象,但在中部,經濟上有一定潛力仍想大發展的地區,古城重建正扎堆出現。其中,僅河南一省,即有鄭州、鶴壁浚縣、開封、商丘、洛陽等五地欲重建古城。

「這是一個方向性的錯誤。」張松說,「這是不現實的,更重要的是城市文化、城市生活是回不去的。」

但在一些人眼中,回到過去輕而易舉。「大美灤州已備好美酒佳餚,恭候八方朝拜的下臣進城就座。」2012年9月30日,投資52億元、佔地兩千畝的河北灤州古城舉行開城大典,遼國的「國王」和「皇后」率領身披鎧甲的儀仗隊出城迎客,儼然一場「穿越秀」。

「重建未必是壞事,某種意義上這是地方重視文化的一個反映。」中國工程院院士、原建設部副部長周干峙對南方週末記者說,「但我們希望是保護遺產,而不是一味恢復歷史面貌。」他認為,恢復一座古城既非易事,亦無必要。

周干峙說,在全世界九百多處世界遺產中,中國只有43個。「九百多個裡有一半以上在歐洲,就此而言,我們還交代不過去。」但對於怎麼保、保什麼,仍是目前面臨的一個大問題。

不敢撤銷的名城稱號

嚴振越過新修的仿古宅院,古城的另一面浮現眼前:原來密密麻麻的居民樓已經被悉數剷平。

這是重建的另一面:拆。

同濟大學國家歷史文化名城研究中心主任阮儀三,這位領銜編制《聊城古城保護與整治規劃》的「古城衛士」告訴南方週末記者,按照當年規劃,應當對古城建築原樣原修,並留存部分居民,「這是可持續發展的基本要求」。然而,聊城地方政府卻只是採取了該規劃的殼,反以大拆大建的方式將古城的歷史街區拆除,「就剩了一條假褲子」。

「想完全恢復之前的古城格局和街巷已經很困難了。」一位聊城匿名文保官員對南方週末記者說,二十年前,正是憑藉這些文物古蹟和古城格局,聊城得以躋身第二批國家歷史文化名城。

推倒重來的聊城已經成為負面典型。在2012年6月召開的「紀念國家歷史文化名城設立三十週年論壇」上,住建部副部長仇保興痛批「拆真名城、建假古董」的行為,直接點名聊城,「成片歷史街區被拆掉,統一建仿古建築,一個設計圖紙、一個時間建出來的」。

不惟聊城,中國諸多歷史文化名城的歷史街區都在成片消失。

所謂歷史文化街區,是指保存文物特別豐富、歷史建築集中成片、能夠較完整和真實地體現傳統格局和歷史風貌,並具有一定規模的區域。

2011年1月起,住建部與國家文物局聯合開展了三十年來首次國家歷史文化名城、名鎮、名村保護工作檢查。按照進度,檢查於當年7月即宣告結束。但結果未對外公佈。

這注定是一份不容樂觀的結果。參與檢查的趙中樞曾透露,在全國119個國家級歷史文化名城中,有13個名城已無歷史文化街區,還有18個名城只剩一個歷史文化街區。按照規定,有兩個以上歷史文化街區的才能申報歷史文化名城。

阮儀三則稱,沒有了歷史街區的名城可達二十多個,此外還有一半以上的歷史文化街區是不合格的。

趙中樞說,歷史文化街區消失的原因,有的是在1982年國家劃定第一批歷史文化名城時尚未劃定歷史文化街區,但更多是劃定之後卻人為拆毀。

2009年4月,南京市「危舊房改造計劃」將歷史街區列入改造範圍,安品街、南捕廳等一大批老街區被拆除殆盡。「大同的善化寺和上下華嚴寺周邊,原來是一片歷史街區,現在也全部建成仿古建築了。」阮儀三說。

此外,1949年以後產生的歷史街區幾成空白。據趙中樞觀察,目前中國還能找到的上世紀五六十年代遺留下來的人民公社舊址,僅餘河南、四川等地的兩三處。

事實上,依照檢查通知規定,對已不具備條件的名城,由住建部與國家文物局向國務院建議列入瀕危名單或者撤銷稱號。但是,「專家們有個擔憂,摘掉一些城市國家歷史文化名城的帽子,他們就索性不要了,要他幹什麼?很麻煩的。」阮儀三說。

一筆旅遊、地產經濟賬

「古城重建的動機很少是為了文物保護,大部分是為了搞旅遊、搞地產開發。」北京大學城市與環境學院教授吳必虎說。

在2009年聊城古城保護與改造動員大會上,聊城市一位領導公開感慨,原汁原味的「天下第二樓」光岳樓、傅斯年紀念館知者寥寥。「究其原因,就是由於我們的文化旅遊業發展不夠。」因此,古城的改造開發被寄望成「旅遊業發展的龍頭,帶動經濟發展,帶動老百姓發家致富」。

事實上,諸多重建的古城並不隱諱打著「旅遊」字樣的別名,如堯帝古城又稱金湖印象旅遊城,銀川西夏古城亦稱西夏商業文化旅遊博覽園。

據阮儀三觀察,當下這股古城重建的風潮正是肇始於麗江、平遙、烏鎮等古城古鎮旅遊業興起之後。「人家能夠搞好,我們也一樣能夠搞好,完全能夠實現後來居上。」上述聊城市領導如是說。

地方政府已然運籌帷幄。聊城市政府的招商文件顯示,恢復建設歷史文化景點投資約為1.78億元,建成後,年客流量約為30萬人次,可收入1億元左右。而大同市更是曾公開期許,未來旅遊人數將達到每年300萬人,以100元門票算,一年即是3億元,這還不包括餐飲購物等。

僅僅旅遊開發的目的並不足以解釋全部。趙中樞告訴南方週末記者,如果僅僅為了旅遊或保護古城,完全可以通過麗江、平遙那樣的新舊分離模式,抑或當下在北京等地推行的旨在避免大拆大建的微循環漸進式的整修,但這樣的方案卻被聊城等地棄之不理。

「拆了老房建新房,有GDP和房地產收入,修老房子,費錢、又沒有收入。」阮儀三如是解釋地方政府推倒重來的動力。

兩院院士吳良鏞曾指出,大拆大建對地方政府而言是一種最經濟的做法。「老城中心地價高,拆遷花費的成本高,但是經濟回報會更高。」趙中樞說。

聊城市政府的公開效益預測稱,古城內棚戶區改造項目投資約為16.87億元,可建民居約48萬平方米,預計銷售收入約28.8億元,其利潤之豐厚自不待言。

如此,不是在新區大筆一揮,而是在古城的「螺螄殼裡做道場」成為重建古城最划算的選擇。

然而,所有的算盤都能盡如人意嗎?

在當下轟轟烈烈的古城重建風中,山東棗莊的台兒莊古城是為數不多的已然開門迎客的一個。公開資料顯示,自2010年開城以來,該古城共接待了400多萬人次遊客,從2009-2011年,古城三產增加值佔GDP比重提高了3.9%。

更多正在加速度前進的古城項目尚未及接受考驗。「是假文物沒關係,但要考慮業態。業態規劃成功,古城會響亮轉身;只是物質城牆,可能大量的錢投進去以後收不回來,留給下屆政府,最後真正承擔的還是老百姓。」並不反對再造的吳必虎說,「政府立項,老百姓埋單,直到一代代把債還清。」

夜幕降臨,一平方公里的聊城古城裡,只有屈指可數的幾處燈光。而政府的官方話語堅信,「一座古城如鳳凰一般徐徐除去老舊的軀體,正向新生闊步前進。」


三十 古城 上演 重建 名城 稱號 騎虎 難下 穿越 千年 拆仿 一線
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讀書劄記141219全球城市史(一) 城市要素 與 上古名城

來源: http://www.tangsbookclub.com/2014/12/19/%e8%ae%80%e6%9b%b8%e6%9c%ad%e8%a8%98141219%e5%85%a8%e7%90%83%e5%9f%8e%e5%b8%82%e5%8f%b2%e4%b8%80-%e5%9f%8e%e5%b8%82%e8%a6%81%e7%b4%a0-%e8%88%87-%e4%b8%8a%e5%8f%a4%e5%90%8d%e5%9f%8e/

讀書劄記141219
全球城市史(一) 城市要素 與 上古名城
掌門執筆

《全球城市史The City:A Global History》 (2005) Joel Kotkin
作者是公認的 “未來學” 和城市問題研究權威,另著有《Tribes》和《New Geography》兩本知名大作。

本書審視古今名城, 從上古 巴比倫起, 迄後現代 洛杉磯止, 概括大型城市具備的要素, 建立的背境和條件, 最重要的是興衰之道.***
作者也對現今城市的演變趨勢:中產階級 “逃離” 市中心推動城市擴張; 核心地區聚焦為商業、文化和娛樂場所; 工業城市急速雕零等現象進行解釋, 並對大型城市的未來境況作出展望.

本書的理論框架不同凡響, 稱之為〈城市要素〉.
一般定義def. 城市為大型居民聚落, 以中心區域人口密集為主要特徵.***
作者獨家見解, 城市必然具備三項元素, 古今不易, 東西類同:

A神聖性
農業革命產生密集定居的生活形態, 由村落而市鎮, 最終產生城市.
城市混雜居住著多元族群的大量人口, 不能遵照傳統部落習俗生活, 必須進行新型社會管理. “先王以神道設教”, 治理之道, 只能出於宗教規範.

此所以最早的城市必然植基於農業, 而由神廟與祭司階層擁有和管理.***** 神廟掌握所有土地和生產資源; 設立倉庫,收集和分配糧食; 主持儀式,管理市政和仲裁糾紛. 凡此種種, 法式皆按神道制訂, 主建築例為大型廟宇,故而城市必然是 “神聖的”.

時移勢易, 神權漸為王權所取代,「神之城」亦漸變為「帝王之城」. 但其 “神聖氛圍”務必細心保存以維繫民心, 只是 “神聖”的內容與時俱進, 日久不復舊識. 直到現代這點並未改變, 城市仍以大型廣場、塔碑雕塑、地標建築創造 國族認同、文化傳承、自由民主等等「社會神話」.

B安全性
農業城市存糧豐厚,自必成為遊牧民族之鵠的, 為了保障安全, BC6,000年耶利哥城修築了史上第一道城牆.*** (編按:可資對照的是首次自動拆除城牆為1690年代 路易十四勅令拆卸巴黎城牆.)
“安全”是城市最關鍵性的要素, 安全的定居環境才能進行勞動分工,積累資本和孕育文化.***

由於安全至上原則, 專業武士階層逐漸興起, 架空神廟,掌握權力, 最終建立起帝國. 大帝國以掠奪四方所得資源, 包括龐大的奴隸勞動力, 建設「都城」以為號令八方,長治久安之計.*** 古代名城俱從此出.

C繁榮性
祭司、武士和官吏是城市建設的主導人物; 但是若無廣大的技工、商人、勞工和奴隸階層, 則沒法支撐城市硬體的建造維修和日常營運.*** 諸色人等滙聚城市, 形成了她的異質性和繁忙性, 與農村生活的單調和寧靜反差強烈.

帝國都城人文薈萃,滿眼奢華; 周邊貢賦, 腹地資源, 盡聚於此. 她也是工業和時尚奢侈品的生產和行銷中心, 貨幣化之後又是金融中心. 興盛繁榮使城市熣燦奪目, 令人心醉神迷.

Th. 上述三者有如精神、肉體和血氣, 共同構築出城市與其生活交化. 此三者缺一不可, 其一衰退則通體消亡.****
典雅和羅馬城是因為公民喪失了道德和價值理念而衰亡.*** 很多位於通商要道的城市則因商業路綫的改易而衰落, 如亞歷山大港和威尼斯. 當然, 更多的是直接為勃興蠻族所攻陷, 如汴京和巴格達.

〈上古名城〉
歷史上最早的城市是BC6,000年 巴勒斯坦的耶利哥城. 兩河首批 蘇美爾城市規模都很小, BC3,000年之前最龐大的 烏爾城人口只有2.4萬人. 最早的帝都是 阿卡德王朝 薩爾貢大帝於BC2,300年建立的 阿卡德Agade城; 同類的索貢帝國政治中心最偉大的是元前九世紀 新亞述帝國的 尼尼微Nineveh城, 留下了首個大型圖書館.***

輝煌的頂峯則非巴比倫城莫屬. 舊巴比倫帝國於BC1,900年建立的 巴比倫Babylon城位居兩河要衝, 為其後千餘年天下第一城.*** 巴城突出之處是高度發達的商業, 超出其作為政治中心的地位. 為了管治繁忙複雜的城市, BC1,772年名王 漢謨拉比頒行法典, 制訂民法, 這是破天荒的城市發展.***** 元前六世紀 新巴比倫帝國鼎盛時期, 巴城人口達到25萬的不可思議水平.

人類最早航行的海洋是島嶼眾多的愛琴海, 愛琴海孕育出另類規模甚小, 純然商業主導的海港城市, 預兆著後世 威尼斯、阿姆斯特丹和 大阪等同類城市的興盛.
最早的航海名城是元前九世紀,位於現今黎巴嫰的 腓尼基人的 推羅 和 西頓, 她們的人口都沒有超過4萬; 但她們的黑色帆船卻跨越了整個地中海, 遠航至西班牙, 竟然出了號稱 “天涯海角” 的直布羅陀雙柱,去到了不列顛和非洲西岸!(編按: 非洲西岸可是十五世紀葡萄牙王子 航海者享利之後才開發的航海地帶.)

貿易活動創造了驚人財富, 也建立了與征服索貢帝國全然不同的社會文化. 腓尼基人在BC1,100年發明了字母書寫系統,作為記賬和立法之用, 這是後世所有併音字母的祖宗,**** 之前的文字都是象形的.
腓尼基城市始終維持著商業家族寡頭統治的政治制度, 和後來的威尼斯很近似. 一味追逐利益使社會內部和城邦之間缺乏凝聚力, 終為亞述和巴比倫等強權所制宰併吞.

BC814年推羅人在北非突尼斯建立了 迦太基Carthage城, 元前五世紀最盛時人口達到15-40萬, 擁有龐大艦隊,稱霸東地中海, 而與西海愛琴的希臘相抗衡. 迦太基比母國強大得多, 也行帝國主義, 可惜基於同樣因素, 覆亡在羅馬人的手下.

巴比倫之後西方進入古典時期, 即希臘羅馬時期.
〈古典名城〉雅典和羅馬城….. 且看下回分解.

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讀書 劄記 141219 全球 城市 要素 上古 名城
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盛薈快推 受惠量化寬鬆 連名城料售逾2000伙 將成今年銷盤王

1 : GS(14)@2010-11-03 22:45:58

【明報專訊】在美國即將推行新一輪量化寬鬆政策下,長實(0001)摩拳擦掌部署短期內推售的大圍「盛薈」(名城2期)。地產業界認為,盛薈大有機會開出紅盤、並有力售逾1000個單位;若連同年初迄今已售近1100伙的名城1期,名城兩期有機會合共售逾2000伙,很可能成為今年單位銷售量最多的新盤(見表),套現總額可逾200億元。









長實公布,為讓更多買家可以揀樓,規定每名買家「每天只可購買一個單位」,但就沒有限制相關買家購買單位數量的上限。 受盛薈開售消息帶動,鄰區烏溪沙由信置(0083)發展的「銀湖天峰」,昨錄得一宗呎價逾1萬元一手成交,成該盤標準單位新高呎價紀錄。

開盤參考二手 呎價9500至1.3萬元

長實地產投資董事郭子威表示:「集團最遲下星期會對外開放盛薈的示範單位,但樓盤具體定價就仍須與合作伙伴(港鐵)商討。」郭指出,本港樓價過去半年來已明顯上升,以名城1期現時向獅子山和大圍市區景觀的二手放盤計,每方呎叫價介乎9500至1.3萬元,比年初開售時價錢已調高15%至20%,這可作為盛薈的開價參考。

郭續稱,為了讓更多買家可揀樓,現規定每名買家(不論公司或個人名義),每天只可購買1伙,但暫時不設購買單位數量的上限;換言之,若相關買家連續10日到售樓處揀樓,最多就可購買10伙。

盛薈料貼市價開盤售千伙

名城1期現有200多個單位二手放盤,向金山郊野公園方向的放盤,每方呎平均叫價約8000元;而向東南獅子山、大圍方向的單位,每方呎平均呎價9000至1.2萬餘元,惟市場仍未錄得任何二手成交。

市場人士估計,盛薈整體平均呎價將徘徊於9000餘元水平,未來1、2周內將正式開盤。此外,長實亦會採取過往發售馬鞍山「天宇海」、天水圍「柏慧豪廷」的模式,以貼市價開盤並盡量去貨,加上樓市持續熾熱,估計盛薈有力售逾1000伙,若連同首期售出的近1100伙,名城1、2期大有機會成為今年迄今銷售量最大的新樓盤。

銀湖天峰標準戶 呎價萬元創紀錄

至於銀湖天峰方面,市場消息指出,一名內地客斥資2132.5萬元,購入第6座66樓A室,單位屬4房(雙套房)間隔,坐擁西貢赤門海峽和泥涌一帶景色,面積2052方呎,折合呎價10392元,成銀湖天峰標準單位新高呎價紀錄。銀湖天峰目前可供發售的一手餘貨估計不足70個,主要屬2000方呎及以上大戶。

另恒地(0012)的油麻地「翠匯軒」今晚正式開售,估計樓盤現接獲入票約20餘張。翠匯軒首推31伙,當中包括27樓1326方呎「翠匯頂㗖」特色戶,呎價1.3萬元;另30個401至642方呎標準單位,平均呎價7900元。
2 : GS(14)@2010-11-03 22:46:14

1200萬單位 僅按六成
  2010年11月3日

【明報專訊】兩大發展商有機會於本月內對撼的兩個新界新盤:長實(0001)的大圍「盛薈」,以及新地(0016)的屯門掃管笏「星堤」,意向呎價皆逾1萬元之餘,個別單位的售價,料將超過1200萬元。有按揭界人士指出,由於相關買家現時只能承做六成按揭,有心入市的人士,必須要做足風險管理,以及接受若利率掉頭上升2厘的壓力測試。

借款人需作壓力測試

新界分層物業的呎價衝破1萬元關口已非新鮮事,就以沙田、大圍一帶而言,「嘉御山」、「名家匯」、「御龍山」的向馬場景大單位,近期每方呎做價就介乎9400餘至1.3萬餘元的水平。

有按揭界人士提醒,若按現時長實的意向價推算,盛薈相當部分單位的樓價將逾1000萬元,大有機會不能借得七成按揭;因金管局剛於8月中規定,樓價 1200萬元或以上物業,按揭上限為六成,而低於1200萬元的物業,雖沿用七成按揭上限,但實際貸款額不得超過720萬元,避免樓價略低於1200萬元的物業買家,反而較1200萬元物業的買家借得更多貸款,此舉令樓價1028萬元以上的物業,已經不能借足七成。

此外,高收入人士(一般指月入5萬元以上家庭),以往借款人的供款與入息比率可達60%,但8月中起已降至50%;另借款人亦需要接受假設按揭利率上升至少2厘的壓力測試,這些都是貴價樓買家需要注意。長實地產投資董事郭子威亦指出,有心入市的人士必須量力而為。
盛薈 薈快 快推 受惠 量化 寬鬆 名城 料售 售逾 2000 將成 今年 盤王
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首季劈出血 長實名城做「蟹王」 二手70宗蝕讓 海嘯後最衰

1 : GS(14)@2014-04-01 01:36:12

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140331/18674270

                              【本報訊】地產商減價賣樓及政府辣招影響,二手樓跌價已經成形,蝕讓潮更高速爆發。本報統計,今年首季全港錄得70宗「劈見血」蝕讓,業界相信極可能是2008年金融海嘯後流血最多一季。首季五大蟹盤,長實(001)有三盤上榜,大圍名城有連環22宗蝕讓,登上「蟹王」寶座。
記者:朱連峰

                二手蝕讓潮今年全面引爆,3月份推向「高潮」,截至昨天全港已錄近40宗蝕讓,較2月份約19宗再增加逾1.1倍,若與1月份約13宗相比,增幅更達兩倍。首季累積多達70宗蝕讓,涉約30個樓盤。當中多達54宗「蝕入肉」,即成交價已低於購入價,其餘輸使費。大圍嘉御山一洋房連使費慘輸逾700萬元最傷。

五大蟹盤 長實佔三個

                代理估計,首季錄達70宗蝕讓,很大可能是08年金融海嘯後的五年新高,在近期樓市負面消息湧現,包括政府狂推地和美國提早加息等,發展商又劈價賣樓,蝕讓掟貨個案恐陸續有來。按推斷,全年蝕讓宗數隨時升至200至300宗。
首季湧現的樓蟹,大部份是近三至四年前以高溢價開售、備受內地客熱捧的半新盤。最多蝕讓宗數的五大蟹盤,長實有三個長蝕長有樓盤上榜,包括大圍名城、將軍澳日出康城領凱和何文田半山壹號。
名城本月暫錄逾22宗買賣,多達17宗蝕讓,全季蝕讓個案增至逾22宗,成為首季最多蝕讓的蟹盤之王,最多蝕讓金額達220萬元。另名城3期盛世1座一單位剛僅售718萬元,創屋苑二手新低。

現崇山瓏璽榜上有名

                  嘉里(683)黃大仙現崇山和新地(016)大角嘴瓏璽也上榜,分別錄4及3宗蝕讓。另西九龍是其中一個蝕讓重災,首季有8宗,至少3宗是內地客蝕住走。
消息稱,馬鞍山翠擁華庭5座複式戶,原叫價1,150萬元,減至945萬元易手。賣方2011年3月以900萬元購入,明賺實蝕。另尖沙嘴名鑄高層A室,業主為內地客,2011年斥約2,426萬元購入,近日減至2,300萬元以蝕本價求售。
美聯梁仲維稱,荃灣中心太原樓單位,實用374方呎,原以307.8萬元易手,買家落訂5萬元後覺得單位不太適合撻定,連佣金損失約10萬元。近日再以304萬元重售,賣平近4萬元。                                                        
2 : Sunny^_^(11601)@2014-04-01 12:56:05

長實快d係蘋果落廣告啦,蘋果實係知長實想賣日出4,日日唱衰佢,想攞um口費吧?
首季 出血 長實 名城 蟹王 二手 70 宗蝕 蝕讓 海嘯 後最 最衰
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遇黑雨 名城冷氣機噴水浸屋 長實拖10日才檢修

1 : GS(14)@2014-04-15 00:09:51

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140414/18688976

                              【本報訊】入夥只有一年多新樓,遇黑雨即變「水舞間」。上月30日黑色暴雨襲港,全港多處地方水浸,有大圍名城業主安在家中也面臨「水浸」。名城業主向本報表示,當天黑雨期間,屋內三部冷氣機出現異常嚴重「噴水」奇景,浸濕屋內衣櫃和電掣,牆身出現水痕,對發展商長實事隔10天後才派員前往檢查和修葺感到憤怒。
記者:湯家明

                業主劉小姐居住的名城三期三座低層A室,為一個建築面積912方呎的三房單位,實用面積688方呎。業主在2011年以653萬元買入,單位在2012年底落成,2013年初收樓入夥,單位一直自住。她指,屋苑入夥一年多,冷氣機居然噴水,感到驚訝。                                                    



浸濕牆身電掣衣物

                上月30日晚,天文台發出黑色暴雨警告。劉小姐指,當天客廳及兩個房間分體式冷氣機突然「噴水」,水由冷氣機機身如泉湧流下,牆身浸透外,更浸濕電掣和衣櫃,令衣物也弄濕,連小朋友房間內的結他也被水浸過,直言「好慘,浸曬啲野」,惟有自行抹乾漏水地方。
據知,負責該屋苑管理事項的港鐵,當天該座的值勤管理員已前往單位記錄滲漏情況,並於翌日向有關部門匯報和通知修葺部。負責維修的長實,事隔10天後才派員前往檢查和進行修葺。業主劉小姐對於長實未有即時處理感到憤怒,她指物業雖然已過保養期,惟長實相隔幾近兩星期才處理問題,覺得離譜和無奈。

出水位有大堆污垢

                長實上週四派員往該單位修葺當天,本報記者亦有緊隨直擊。現場所見,客廳和兩間睡房共三部冷氣機下牆身有水痕,牆身有「水泡」。發展商派出的維修師傅指,三部冷氣機共用一條去水喉,不排除是喉管的出水位阻塞引致「噴水」。師傅現場檢查時,發現喉管有大堆污垢,師傅使用雪種清理喉管。
據本報瞭解,屋苑個別單位也有類似噴水情況,惟同屋三部冷氣一齊噴水就極之罕見。本報向長實查詢,發言人回應指,該單位的冷氣機去水喉出現瘀塞,故出現滲漏情況,冷氣機供應商已於上週四將瘀塞喉管清理。
驗樓師詹濟南表示,冷氣機漏水情況並不罕見,一般有兩個原因導致「噴水」,除喉管瘀塞外,冷氣機喉邊離罅,出水位置「個窿封得唔好」,大風大雨時容易出現漏水。                                                        
2 : GS(14)@2014-04-15 00:10:16

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140414/18688982



【蟹貨屋苑】
大圍名城是近年全港蟹貨重災屋苑,二手業主賣樓成交蝕多賺少,單是今年以來已經錄得逾23宗蝕讓。
長實於2010年開始賣名城,而且一期平過一期,其後樓市逆轉,包括政府連番出招,不少業主在購入單位後即時坐艇,跌價一成以上。最經典的是,人稱「東涌富婆」的年過七旬投資者唐穎耀,當年幫襯長實斥逾6,450萬元狂掃一期五個單位,結果全軍覆沒「間間蝕」,每間蝕85.7萬至342.4萬元,埋單慘輸過千萬元。
租務成交活躍

鄰近港鐵大圍站的名城,屬區內近年大型新落成屋苑,由於屋苑具規模,租務成交亦算活躍。單是本月截止11日,已錄五宗租務成交,最平月租兩萬元。例如一期二座高層南翼D室,建築面積980方呎,實用面積739方呎,屬三房戶,月租兩萬元承租,建築和實用呎租分別20元及27元。
利嘉閣分區經理吳庭暉表示,名城租務向來活躍,3月份已超過30宗租務成交,平均實用呎租約25至28元。因應租盤被市場吸納,政府又實施多項打壓樓市,租盤驟減,目前,二手市場錄25個放租,當中,有鎖匙可睇樓單位不足10伙,其餘有租客居住,難預約睇樓。
《蘋果》記者
3 : Sunny^_^(11601)@2014-04-15 07:33:40

長實肯整都算係咁…

不過住長實樓都預左有呢一日
4 : 肥B(18468)@2014-04-16 21:50:34

不如叫佢好似大陸咁交清水房算啦.......
5 : Sunny^_^(11601)@2014-04-17 07:17:35

即使做清水房都唔會平比買家,哈哈
6 : 肥B(18468)@2014-04-17 15:56:40

「我都唔知 lead 柒諗乜」.....
黑雨 名城 冷氣機 冷氣 水浸 長實 10 日才 檢修
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一塊膠片 30秒破解電子門鎖橫柄高風險 名城逾千戶人人自危

1 : GS(14)@2015-06-01 22:36:32

■用力將膠片往下拉,門柄受力,門鎖應聲開啟


【本報訊】價值數元的膠片破解電子鎖!網上近日流傳一段《膠片KO電子鎖》短片,有人用一塊膠片揳入門隙,套住門柄往下拉即能開啟電子鎖大門,全程僅需30秒。大圍屋苑名城及尖沙嘴一間旅館都用同款橫柄電子鎖,《蘋果》記者自製膠片到兩處測試,結果花一分鐘就順利開鎖,有住戶對此表震驚,希望管業公司可協助堵塞漏洞,酒店業界亦關注事件,建議採用傳統密碼鎖。記者:郭美華 彭碧珊



近日一段有關破解三星(Samsung)電子鎖的短片,在WhatsApp及facebook瘋傳。有業界人士透露,片中開鎖男子是一位資深鎖匠,他使用一塊透明膠片,先在膠片左上角剪出圓洞,再將膠片上方中央位置剪成U形,避開大門凸出的鎖舌。片中所見膠片先從門縫底部揳入屋內,慢慢往上升,直至膠片圓洞剛好套入橫柄,用力向下拉即告開鎖,全程只需30秒。




三星鎖由長實提供


本報收到大圍屋苑名城第一期住戶反映,指家中三星電子鎖亦是同款式,懷疑有保安漏洞。綜合住戶及售樓書介紹,長實與港鐵合作發展的名城第一期共四幢樓合共1,360戶,入伙時附送三星EZON SHS-5120電子鎖,該鎖用橫柄把手,而名城二期和三期則用回傳統機械鎖,以鎖匙開啟。記者到文具店用6元買了一塊膠片,剪裁成短片中的膠片形狀,到名城第一期兩個單位實地測試,結果各花了約一分鐘,成功開了兩個單位的大門。另外,記者亦到尖沙嘴美麗都大廈一間旅館,經旅館負責人同意下進行膠片測試,該旅館有九間房,每間都安裝三星另一款橫柄電子鎖(SHS-H620),售價逾2,000元,記者用同一方法,亦於一分鐘內打開房門。旅館負責人稱,原以為電子鎖較機械鎖安全,但測試後大感意外,他指電子鎖所費不菲,暫時不打算換鎖,但會留意客人出入,加強保安。名城住戶李小姐對膠片測試的結果感到驚訝,擔心單位會成為賊人的目標,「賊人係完全唔需要鎖匙都能夠入屋」。她原本相信電子鎖較傳統鎖安全和方便,事件令她信心盡失,促管理公司更換該款電子鎖。另一成功被開鎖的住戶陳先生亦對測試對示驚訝,「好兒戲,都唔使密碼就開到門」。管理名城的港鐵回應稱高度關注事件,已即時向屋苑客戶服務處了解,得悉有關電子鎖由發展商提供,港鐵已向發展商反映及促請電子鎖供應商跟進,若住戶需要加裝大門鎖,將提供協助。長和至截稿前未回應。




一成賓館用同類鎖

立法會旅遊界議員姚思榮指,橫柄電子鎖在酒店業相當普遍,有酒店進行防盜演習時亦成功以膠片開房門,自此將保安升級,包括在升降機加裝讀卡器及換鎖。旅遊業賓館聯會主席劉功成指,全港1,500間賓館中有一成新裝修、即150間賓館使用橫柄電子鎖,住客對象是背包客及自由行旅客,對膠片一分鐘破解橫柄電子鎖已向業界反映,建議換回傳統密碼鎖。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150531/19166968
一塊 膠片 30 破解 電子門鎖 電子 門鎖 橫柄 高風險 高風 名城 逾千 千戶 人人 自危
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名城複式首現銀主盤劈價兩成拍賣 內地客恐蝕600萬

1 : GS(14)@2016-03-18 23:44:39

【本報訊】貴價樓爆斷供潮。本報統計全港逾60伙銀主盤中,樓價逾千萬的銀主盤佔最少29伙,比例近一半。市場昨單日又增最少3伙銀主盤,其中大圍名城複式樓王首現銀主貨,劈價兩成拍賣,呎價僅1.1萬元,內地客隨時蝕逾600萬元。記者:朱連峰



於2010年底政府推出SSD後開售、被長實(1113)形容位置媲美北京天安門的名城2期盛薈,複式樓王首現銀主盤。盛薈1座頂層複式SB室,面積1,776方呎,2012年8月由齊姓女內地客以2,502萬元向長實一手購入,呎價14,088元。此名城樓王亦淪為該內地客「提款機」,先後七度將樓王向私人財務機構加按,包括2014年6月向一間財仔借貸800萬元,最終按爆煲淪為銀主盤,本月30日由環亞拍賣行劈價兩成拍賣,底價僅2,000萬元,比內地客買入價平502萬元。樓王呎價僅1.1萬元,貼近金獅花園。



浪澄灣四年蝕百萬

一旦以底價賣出,內地客連使費料蝕逾600萬元,有機會打破外號「東涌富婆」的唐姓投資者在名城所保持的蝕讓最高逾400萬元紀錄。名城過去不乏蝕讓,最經典是「東涌富婆」沽出名城5伙,全軍覆沒,慘蝕逾千萬元。半新樓爆蝕讓潮。大角嘴浪澄灣慘近百萬元。消息指8座高層A室,562方呎,以830萬元售出。原業主2012年5月透過公司名義以885.9萬元買入,連同釐印費及佣金等使費,慘輸97.4萬元。美聯黃麗貞表示,將軍澳天晉「辣招貨」見血,1期1座低層D室,533方呎,剛售653萬元。原業主2014年7月以625萬元接貨,持貨不夠三年,須付一成SSD,連同釐印費及佣金等開支,料實蝕約70萬元。元朗尚悅5座中層E室售360萬元,原業主2013年以344萬元購入,近乎平手。



淘大花園僅售320萬

尖沙嘴名鑄高層G室售2,650萬元,原業主2009年以2,680萬元買入,慘蝕157萬元。西環翰林軒2座高層F室以585萬元沽出,原業主2013年以593萬元,賬面蝕8萬元。中原陳鳳霞表示,九龍灣淘大花園O座中層8室,面積285方呎,僅售320萬元,呎價11,228元。同面積同座低層8室,去年6月404萬元售出,呎價14,175元。即上年高位入市即輸樓價兩成,損失84萬元。另同區德福花園E座低層14室售460萬元,呎價8,534元,創2014年底以來新低。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160318/19534407
名城 複式 首現 現銀 銀主 主盤 盤劈 劈價 兩成 拍賣 內地 客恐 恐蝕 600
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名家匯名城銀主盤連環蝕讓

1 : GS(14)@2016-03-31 12:53:32

http://property.mpfinance.com/cf ... 0331/paa01/lab1.txt


【明報專訊】市場上續有銀主貨不惜蝕讓沽出。大圍名家匯及名城連錄銀主盤蝕讓成交,其中原由資深投資者許金祥持有的名家匯3房戶,本月淪為銀主盤後昨以2200萬元售出,蝕近1000萬元,為近日二手市場最大宗蝕讓個案。

市場消息指,名家匯1座高層B室,實用1825方呎,3房兩套間隔,銀主最初開價2200萬元,新近以2020萬元沽出,實呎11,068元。資料顯示,單位原業主為投資者許金祥,許於2011年以3000萬元一手購入,連同一按曾借貸4次,去年年底曾以2300萬元售出,惟最後未能完成交易,本月淪為銀主盤。因發展商當年有提供回贈,單計帳面需蝕980萬元或32%。

名城複式3年損手222萬

事實上,許金祥涉獵的豪宅物業遍布各區,其中佐敦德成軒去年底亦於拍賣行以1730萬元售出,連使費蝕逾640萬元或近3成,該單位亦有4次借貸紀錄。

另大圍名城首間複式銀主盤亦蝕逾2「球」沽出。環亞拍賣行表示,名城2期盛薈1座南翼一伙複式戶,實用1776方呎(建築2343方呎),開價2000萬元,獲3組買家競投,歷經七口價後,以2280萬元售出,實呎12,838元(建呎9731元),實呎較半年前另一伙複式戶回落8%。

土地註冊處顯示,原業主2012年8月以2502萬元一手購入,連同一按曾借貸7次。

資料顯示,由於發展商當年推售時曾提供稅項回贈,因此單以帳面計,原業主持貨3年多損手222萬元或9%。

半壹1760萬沽 實蝕227萬

何文田半山壹號亦錄「流血」成交。市場消息指,半山壹號半山徑29號中層單位,實用1252方呎(建築1636方呎),以1760萬元售出,實呎14058元(建呎10758元)。

原業主2008年以1898萬元購入,並曾借貸4次,連使費計後料實蝕約227萬元或逾一成。
名家 名城 銀主 主盤 連環 蝕讓
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長實樓馬虎 峻瀅名城均漏水

1 : GS(14)@2016-11-16 05:40:00

【本報訊】長實新盤交樓質素為人詬病,馬虎冒失常甩漏,漏水漏足幾年未整好的個案隨手數得幾個,例如將軍澳峻瀅、大圍名城都有業主買入長實樓,後來發現原來是漏水樓。去年11月底,荃灣環宇海灣業主林生向本報投訴,單位主人房牆身不停滲水,牆濕透兼「起泡」,整完一次又一次,驗樓師檢驗,相信外牆瓷磚鬆脫造成滲水。同年將軍澳峻瀅有業主投訴單位每逢落雨窗台漏水,然而管理公司執來執去都滲漏。還有大圍名城業主陳太以870萬元換樓,怎料換了層化妝樓,客廳及細房的天花滲水整來整去也未整好。住了幾年還漏水,新屋入伙也有驚無喜,兩年前記者與資深驗樓師詹濟南檢驗長沙灣一號.西九龍一個千萬單位交樓質素差劣,尤其是廁所天花鋼筋外露,問題嚴重,若不處理,若干年後鋼筋生銹,天花石屎會剝落。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161116/19835158
長實 馬虎 峻瀅 名城 漏水
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黑粒襲名城食水 500戶壞熱水爐沖涼凍冰冰 居民叫苦

1 : GS(14)@2016-12-04 17:18:47

■水務署昨派水車到名城為住戶提供食水。周鴻熙攝



【本報專】港鐵大圍屋苑「名城」食水受污染!《蘋果》接獲多名居民投訴,稱一周前陸續發現食水湧現大量一粒粒的黑色沉殿物,居民擔心飲用會影響健康,更有近八分一即500戶居民的煤氣熱水爐因沉澱物堵塞入水口致故障,有居民指已入冬卻無熱水洗澡,苦不堪言。水務署承認名城水質突惡化疑與附近水管工程有關,署方已接駁臨時食水管及安排水車,港鐵亦將清洗名城各座食水缸,望水質盡快恢復正常。記者:周鴻熙 陳志偉居於名城一期的陳先生表示,上月25日寓所廁所熱水水流變得極緩慢,難以洗澡,他找煤氣公司人員檢查發現煤氣熱水爐入水位置被大量不明來歷「黑色粒粒」沉澱物堵塞,當時維修人員已感奇怪。至上周二,熱水爐熱水水流再次變慢,維修人員昨晨檢查發現入水位再度被堵塞,懷疑異物與附近的水管工程有關。


水署駁臨時喉管

陳先生扭開家中濾水器檢查,驚覺原來濾芯早已積累大量黑色沉殿物,他到屋苑討論區及致電屋苑客戶服務處,得悉很多住戶食水都出現沉殿物。陳對食水污染問題一周仍遲遲未解決感憂慮。煤氣公司發言人指自上周三起收到名城400至500住戶求助指煤氣熱水爐故障,經檢查後發現大多是熱水爐入水位被沉澱物阻塞。名城現有4,200戶,以約500戶熱水爐故障,即約八分一居民受影響。記者昨日在名城內見到有水務署派出水車讓名城居民取水,受訪居民希望當局盡快解決食水安全問題。有居民指水務署前晚起已在屋苑外圍接駁藍色臨時食水喉管,相信是用來避開疑受染污管道,改用其他供水路徑為居民提供乾淨食水。一名城客戶服務處職員承認,屋苑內的沉殿物問題嚴重,屋苑通告指「有鑑於本苑近日於食水內發現沉殿物事宜,本處深表關注,並已積極聯絡水務署並要求跟進」。除水務署已安排緊急流動水車作應變措施之外,港鐵發言人指出,已經安排承辦商陸續清洗名城各座的食水缸以改善水質,但強調沉澱物與屋苑內食水系統無關。


受附近工程影響

水務署發言人回應時透露,早前大圍附近有水管工程涉及水掣的操作。水務署懷疑供水暫停一段時間之後再度恢復時,水管內一些沉澱物可能被沖起,令食水的混濁度比平時稍高,引致今次事故。該署已經安排兩輛水車到受影響的地區提供食水給居民使用,並已通知受影響屋苑管理處檢查大廈水箱,若水太混濁,可盡早排走水箱內的食水。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161204/19854428
黑粒 粒襲 名城 食水 500 戶壞 熱水爐 熱水 沖涼 凍冰 居民 叫苦
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名城實呎1.7萬 創屋苑新高

1 : GS(14)@2017-05-22 12:31:10

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9460&issue=20170522
【明報專訊】樓價再創新高,窒礙交投表現,令二手出現價升量跌的情况,其中向來二手成交「蝕多過賺」的大圍名城,總計1至3期本月(截至18日)暫只錄5宗成交,僅及上月全月18宗成交的27%,惟屋苑本月平均成交實呎達17,019元,創歷史新高。

明報記者 林尚民

本月名城呎價創新高,主要是有個別特色單位以高價售出,推高整體成交呎價,屋苑3期盛世5座北翼複式單位,實用1799方呎(建築2368方呎),早前以約4000萬元易手,實呎22,235元(建呎16,892 元),無論成交價及呎價均創屋苑新高。原業主2012年以3067萬元購入,帳面獲利933萬元或三成。

特色戶實呎2.2萬 推高均價

中原地產分區經理林旭樂表示,名城本月交投大跌,除了樓價上升外,亦因屋苑匙盤數量跌至近年新低,現時名城1至3期合共有過百個放盤,但極大部分均連租約出售,可睇樓之匙盤只有十多間。他補充,目前屋苑入場費,已要接近1000萬元。

冠熹苑實呎逼1.6萬 冠全港居屋

事實上,近期市場屢錄高價買賣,特別是居屋物業。土地註冊處顯示,何文田冠熹苑中層09室,實用423方呎(建築569方呎),兩房間隔,剛以約672萬元(已補地價)售出,實呎15,887元(建呎11,810元),除成交價創屋苑新高外,呎價更貴絕全港已補地價居屋。原業主於2000年5月以112.1萬元(未補地價)一手購入,料獲利甚豐。

另旺角海富苑A座高層1室,屬實用211方呎(建築287方呎)迷你戶,早前亦以216萬元(未補地價)售出,實呎10,237元(建呎7526元),創屋苑未補地價呎價新高,並首破1萬元大關。家天下分行經理黎振傑表示,買家為公務員,若借盡最多95%按揭,首期只需10.8萬元。原業主於2000年以51萬元(未補地價)購入,帳面獲利165萬元或3.2 倍。

荃中6屍凶宅連約實賺30萬

私樓方面,荃灣中心17座低層G室6屍凶宅,實用374方呎(建築490方呎),以約208萬元連租約售出,實呎5561元(建呎4245元),較市價低約五成。原業主2015年底155萬元買入,帳面獲利53萬元,不過由於單位未過3年額印期,需付稅10%即20.8萬元,扣除使費料仍賺約30萬元。

[二手放大鏡]
名城 實呎 1.7 創屋 屋苑 新高
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名城本月30宗租賃 學生客佔四成

1 : GS(14)@2017-06-26 12:45:08

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2538&issue=20170626
【明報專訊】暑期租賃旺季來臨,大圍名城本月學生租賃比例急升。利嘉閣分行聯席事務董事伍敬然表示,名城6月份至今暫錄約30宗租賃成交,當中佔40%為學生預租,以內地生為主,平均實用及建築呎租分別約34元及26元。屋苑現時約有50個租盤提供,入場費由2.5萬元起。

韓籍生1.7萬租蔚藍2房

此外,將軍澳蔚藍灣畔有2房戶獲韓籍交流生承租。美聯分行高級分區營業經理林振聲表示,蔚藍灣畔1座高層C室,實用面積490方呎(建築656方呎),2房間隔,獲就讀科技大學的韓籍學生承租,月租1.7萬元,實用呎租35元(建築呎租26元)。業主於2010年3月以372萬元購入上址,租金回報5.5厘。

栢慧3房放盤4天 1.4萬租出

天水圍二手市場租盤短缺,放盤普遍於極短時間內租出。中原分區營業經理伍耀祖表示,栢慧豪園新近錄租賃成交,位於1座高層A室,實用面積597方呎(建築797方呎),3房套房間隔,業主放匙予代理4天後,以1.4萬元租出,實用呎租23.5元。業主2007年以248萬元買入單位,租金回報6.8厘。區內屋苑嘉湖山莊本月亦暫錄約30宗租務成交,其中美湖居1座中層G室,實用面積544方呎(建築710方呎),3房間隔,以1.22萬元租出,實用呎租22.4元。業主於2013年以300萬元買入,租金回報4.9厘。此外,利嘉閣助理分區經理陳維進表示,紅磡悅目低層C室,實用面積423方呎,2房間隔,以1.9萬元租出,實用呎租45元。原業主於2015年3月以636.3萬元買入,租金回報約3.6厘。

淺水灣道32號23萬租出

另市場亦現大額豪宅租賃個案。利嘉閣分行經理梁志偉表示,淺水灣道32號其中一座洋房,實用面積2490方呎,4房3套房間隔,望海景,以23萬元租出,實用呎租92.4元。業主於1983年5月以約1700萬元購入C室及D室,租金回報逾16厘。
名城 本月 30 租賃 生客 四成
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鐵路盤平均升值13%呎價萬元以下僅剩嘉湖名城一年升23%稱王

1 : GS(14)@2018-01-08 00:33:45

【本報訊】香港樓價今年升14%,各區鐵路沿線物業雖然只有三分一可以看齊升幅,但萬元呎價盤已幾近消失。本報統計31個鐵路屋苑,年內平均升逾13%,當中大圍名城登上鐵路盤升值王,升幅高達23.1%,其次為港島指標屋苑太古城,升22.1%。另外,呎價萬元以下的鐵路盤由去年的3個減至只有天水圍嘉湖山莊。記者:陳寶恩


本報根據中原地產數據,統計31個「鐵路盤」過去一年平均呎價的變化,今年首五位升幅最強勁的鐵路屋苑仍然以新界區為主,包括大圍站名城、荃灣西站萬景峯及沙田站沙田中心。當中升值王是名城,平均呎價由去年12月的12,386元,急升至近期15,250元,升幅高達23.1%。

■大圍名城登上鐵路盤升值王,升幅高達23.1%。資料圖片

太古城平均呎價1.8萬

世紀21奇豐蕭耀邦指,名城毗連大圍站,由於沙中線將於明年中通車,加上由新世界(017)持有的大圍站上蓋物業亦將落成,帶動屋苑樓價直線向上,近期屋苑部份成交呎價更高見1.6萬元。他補充,其實該區除名城,其餘一些居屋及細價屋苑升幅更驚人,普遍升逾兩成半,但以名城最近鐵路,而且配套最佳。屋苑現時放盤量不足30個,以三房戶為主,屋苑3期2座中層B室,實用757方呎,三房間隔,於本月初以1,250萬元成交,呎價16,512元。緊隨為港島老牌屋苑太古城,去年12月的平均呎價為14,903元,近期呎價已經到18,202元,年內升幅達22.1%。美聯吳肇基指,屋苑今個月暫錄26宗成交,平均呎價達1.8萬元。屋苑泰山閣高層H室,實用面積596方呎,兩房間隔,望園景,早前以980萬元成交,呎價16,443元。鄰近荃灣西鐵站的萬景峯則排名第三,該區今年有三個新盤推售,包括長實(1113)及港鐵(066)持有的海之戀及二期愛炫美、華懋及港鐵持有的全.城匯及新世界等發展的柏傲灣,帶動屋苑呎價今年內急升約20.9%,至16,505元。

東堤灣畔呎價破萬元

至於呎價不足萬元的鐵路盤,由去年的3個減至只有1個,該3個盤雖然鄰近鐵路,但由於車站離市區較遠,樓價亦相對低水,包括東涌東堤灣畔、粉嶺中心及天水圍嘉湖山莊,去年12月平均呎價約為9,000元水平,但其中東堤灣畔及粉嶺中心近期已升穿萬元水平,只有傳統上車屋苑嘉湖山莊的平均呎價仍低於一萬元,成為鐵路盤中最平一個。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171226/20255652
鐵路 平均 升值 13% 呎價 價萬 萬元 以下 僅剩 剩嘉 嘉湖 名城 一年 年升 23% 稱王
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名城複式3300萬 實呎21277元破頂

1 : GS(14)@2018-03-08 10:00:29

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7932&issue=20180308
【明報專訊】政府早前公布財政預算案未有新增辣招,市場普遍看好後市,帶動二手市場,大圍名城呎價首破2萬元大關。市場消息稱,大圍名城2期盛薈3座南翼頂層複式戶,實用1551方呎(建築2034方呎),屬4房間隔,新近以3300萬元易手,實呎21,277元(建呎16,224元),呎價創屋苑新高。原業主2012年以公司名義、斥1976萬元買入,持貨6年,帳面獲利1324萬元或67%。

粉中2房逼500萬 實呎1.34萬新高

此外,細價樓亦備受追捧。市場消息指,粉嶺中心A座中層5室,屬實用368方呎2房戶(建築465方呎),新近以495萬元成交,實呎13,451元(建呎10,645元),除成交價創2房新高外,呎價更貴絕屋苑;原業主2009年以99萬元買入,持貨9年,帳面獲利396萬元或4倍。

東堤3房近千萬創同類紀錄

東涌東堤灣畔3房戶樓價直逼千萬元。利嘉閣高級經理劉景駿表示,東涌東堤灣畔6座高層H室,實用772方呎(建築1067方呎),3房套間隔,獲買家以955萬元承接,實呎12,370元(建呎8950元),屬同類單位新高;原業主2015年1月以710萬元購入上述單位,持貨3年額印期滿即轉手,帳面獲利245萬元或35%。

火炭華翠園罕錄洋房成交。中原豪宅分行經理霍栢雄表示,火炭華翠園單號屋成交,實用1692方呎(建築2070方呎),以4640萬元易手,實呎27,423元(建呎22,415元),成交價及呎價均創屋苑新高。

華翠園洋房4640萬 實呎2.74萬雙破頂

原業主2001年以973萬元購入單位,持貨17年,帳面獲利3667萬元或3.8倍。
名城 複式 3300 實呎 21277 元破 破頂
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名城呎價首破兩萬 貴絕大圍

1 : GS(14)@2018-03-12 00:11:02

■名城2期一個1,551方呎單位,剛以3,300萬元透過公司股權轉讓易手。資料圖片


【本報訊】樓市瘋狂,大圍名城呎價首度升破兩萬元。消息指名城2期3座頂層複式連大平台SB室,實用面積1,551方呎,剛以高達3,300萬元透過公司股權轉讓易手,呎價21,277元貴絕大圍二手物業。土地註冊處資料顯示,上述單位現由俊裕有限公司持有,公司董事原為伍創業等人,與美聯前高層同名,2012年8月向長實(1113)以1,976萬元買入,賬面勁賺1,324萬元,升值67%。伍已於去年10月辭任董事,並委任丁嵐為該公司新董事。丁報住盛薈1座某單位。不過,本報向美聯物業伍創業了解,他否認單位由其持有。500萬元內細價樓越搶越貴。美聯黃錦瀚表示,沙田河畔花園C座中層6室,兩房間隔,實用面積269方呎,成交價480萬元,呎價17,844元,樓價創屋苑歷史新高。粉嶺中心A座中層5室,實用面積368方呎,兩房間隔,剛以495萬元售出,貴絕屋苑兩房戶,呎價13,451元亦創屋苑歷史新高。黃大仙單幢樓呎價升破1.6萬元。富誠地產林栢榮表示,龍暉閣高層B室,實用面積220方呎,開放式間隔,投資者斥360萬元買入收租,呎租高達16,364元。

港島.東18蝕逾百萬

香港置業余柏表示,荔枝角美孚新邨1期百老匯街21號高層B室多按盤,過年後兩度反價共25萬以765萬元售出,呎價12,729元。另北角丹拿花園3座低層C室售1,480萬元,屬屋苑新高價。西灣河港島.東18又有蝕讓。最新「流血」事件為高層C室兩房戶,成交價850萬元,呎價16,008元。原業主疑為內地客,2011年5月以963.1萬元買入,持有物業近七年沽貨,賬面已蝕113萬元,若計及釐印費及佣金等開支,料損手約158萬元。美聯物業陳國良表示,沙田偉華中心分層單位創新高後,租金隨即湧上,剛成交的2座中層H室,實用面積297方呎,一房裝修,新裝修,享開揚山景,零議價以1.6萬元租出,呎租53.9元料創區內市中心屋苑新高。業主2013年7月以335萬元買入,租金回報率5.73厘。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180308/20325787
名城 呎價 價首 首破 兩萬 絕大
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名城追落後 實呎首破1.7萬

1 : GS(14)@2018-04-03 12:25:17

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4567&issue=20180403
【明報專訊】大型屋苑呎價節節上升,過去樓價升幅落後大市的沙田大圍名城,上月截至29日共錄得14宗成交,平均實呎17222元,首度突破1.7萬元大關,按月升5.2%,創屋苑歷史新高。

明報記者 徐愷婷

挾鐵路優勢,大圍名城近年成交量明顯上升,過去一年(2017年4月至2018年3月)共錄得140宗成交,平均每月錄得12宗成交,交投量頗活躍;惟今年首3個月僅錄33宗成交,較去年同期的55宗下跌四成,呈價升量跌的局面。雖然如此,但屋苑做價不斷攀升,屋苑上月平均成交實呎17222元,較上月16365元按月上升5.2%,並較去年4月的14035元按年大升近26%。

昇薈大兩房950萬 東涌同類新高

代理指,截至上月29日,上月共錄14宗成交,其中一宗特色戶成交實呎首破2萬元大關,推高屋苑上月平均呎價水平,單位為2期盛薈3座頂層複式戶,實用面積1551方呎,屬4房間隔,以3300萬元易手,實呎21277元,呎價創屋苑新高。原業主2012年以1976萬元買入,帳面獲利1324萬元或67%。

此外,各區多個屋苑錄得高價成交,有買家看好東涌後市發展,以高價購入昇薈2房單位,美聯分行助理區域經理方吉和表示,東涌昇薈3座中層D室,實用面積741方呎,屬大2房間隔,望山景,新近以950萬元易手,實呎12821元,成交價創區內2房新高。原業主2014年以677.2萬元買入,帳面獲利272.8萬元或40%。

立坊開放式戶實呎近1.9萬破頂

另外,上車盤亦屢創新高價,荃灣單幢盤立坊,實呎撲1.9萬元創屋苑新高。市場消息指,立坊中層13室,屬實用面積238方呎開放式戶,新近以448萬元易手,實呎18824元,呎價除創屋苑新高外,亦貴絕「楊屋道三寶」(樂悠居、立坊及爵悅庭)。原業主於2013年以306萬元買入,帳面獲利142萬元或46%。

第一城連天台戶實呎逼2萬

此外,沙田第一城第52座頂層連天台特色戶,新近以563萬元易手,實用面積284方呎,屬2房間隔,實呎19823元,創屋苑呎價新高紀錄,較今年1月錄得的原最高呎價紀錄18197元高近9%,成為沙田區最高呎價的上車盤單位。

[二手放大鏡]
名城 落後 實呎 呎首 首破 1.7
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大圍名城實呎逼2萬破頂

1 : GS(14)@2018-05-23 08:03:22

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2301&issue=20180523
【明報專訊】銀行估值屢創新高,大型屋苑實呎約2萬元水平亦成新常態。市場消息指,過去升勢落後的大圍名城,位於1期2座中層南翼D室,實用739方呎,3房間隔,以1450萬元成交,實呎高達19,621元,創名城標準戶呎價新高。原業主2011年以846萬元買入,持貨7年,帳面獲利604萬元或71%。

新界西亦錄破頂成交。荃灣繼立坊有開放式戶以實呎2.2萬元成交、呎價貴絕區內二手屋苑後,區內大型屋苑愉景新城有2房逼近750萬元,成為屋苑2房新樓王。市場消息指,上述單位為10座高層F室,實用493方呎,2房間隔,新近以746.8萬元易手,實呎15,148元,刷新屋苑歷來最貴2房單位成交價紀錄。原業主2012年以378萬元買入,6年升值近1倍。

愉景新城2房高見750萬

另一個1997年購入的2房單位蟹貨以歷史新高呎價易手。美聯首席聯席區域經理梁仲維表示,該單位為愉景新城5座高層B室,實用470方呎,2房間隔,以718萬元售出,呎價15,277元,成交呎價創屋苑2房戶新高。買家為區內客,即使無樓睇亦購入。原業主1998年以399.9萬元購入,持貨20年,帳面獲利318萬元或80%。

市場再現公屋新高價成交。房委會資料顯示,屯門公屋建生邨一個高層單位,實用443方呎,上月以280萬元(未補地價)成交,實呎6321元,創區內未補地價公屋呎價新高。
大圍 名城 實呎 呎逼 萬破 破頂
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名城3房1525萬易手 實呎首破2萬

1 : GS(14)@2018-09-12 05:17:51

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【明報專訊】雖然近月股市疲弱,辣稅亦連續兩個月下跌,但仍有屋苑創出新高成交紀錄。市場消息指,大圍名城3期盛世3座中層北翼D室,屬實用面積757方呎3房戶,最新以1525萬元易手,實呎20,145元,為整個屋苑呎價首破2萬元成交。據悉,原業主於2011年以792萬元購入,持貨7年,帳面獲利733萬元,物業升值93%。

兆隆苑實呎1.16萬破頂

另外,屯門兆隆苑有單位減價後仍以破頂價成交。祥益地產營業董事胡志偉表示,上述成交位於屋苑高層3室,實用面積375方呎,7月中以470萬元(已補地價)放售,最終減價35萬元後以435萬元(已補地價)易手,實呎1.16萬元,打破5月底屋苑舊紀錄,呎價再創屋苑新高。原業主2011年以119.7萬元已補地價購入,帳面獲利315.3萬元或2.6倍。

YOHO TOWN 3房1040萬 1個月跌價4%

不過,亦有部分二手成交價略見回軟。中原地產分區營業經理王勤學表示,元朗YOHO TOWN本月錄首宗成交,位於6座高層G室,實用面積637方呎,3房套房間隔,原叫價1100萬元,買賣雙方議價後減價60萬元,最新以1040萬元沽出,實呎16,327元。據悉,原業主於2012年1月以480萬元買入,持貨6年多,帳面獲利560萬元,物業升值1.2倍。王續指,上月較上址低數層的同座同室單位,以1080萬元成交,相隔一個月,同類單位做價回落40萬元或3.7%。
名城 1525 易手 實呎 呎首 首破
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