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三季度上海房價又漲兩成 閘北房價大翻身9年漲了460%

來源: http://www.yicai.com/news/2015/10/4698286.html

三季度上海房價又漲兩成 閘北房價大翻身9年漲了460%

一財網 胡易 2015-10-16 17:21:00

從2006年至今,上海閘北區一手房成交價累計上漲了460%,尤其是隨著閘北近幾年高地價項目頻出,房價也一路飆升,從2006年的每平方米1萬多,一路漲到了目前的6萬元左右;而黃浦、徐匯、虹口、楊浦、浦東、普陀等區的價格累計漲幅也都在300%以上。

 

全球知名地產服務機構第一太平戴維斯發布的報告顯示,2015年三季度,上海樓市無論是一手新房還是二手房均繼續上漲,成交均價和去年同期相比分別上漲19.2%和22.6%。
該機構方面稱,這既是出於市場需求強勁,同時一些板塊發揮了領漲作用。比如閘北區,受“和靜安合並”的傳聞、大寧府等高端項目入市的多重因素影響,該區三季度的新房成交均價達到約6萬元/平方米。

2006年-2015年至今,上海各區新房價格上漲情況

供應和需求雙漲

上述報告顯示,今年三季度,上海新建商品住宅新增供應共計約360萬平方米,環比上漲24.2%。政策利好持續發酵,三季度上海一手商品住宅成交量達400萬平方米,環比雖下跌3.3%,卻依然為五年來單季成交量次高,僅次於今年二季度。

一手商品住宅成交均價達到3.2萬元/平方米,環比小幅下跌0.3%——跌幅主要集中於別墅市場,環比跌幅達4.9%。普通商品房交易依然火熱,需求也同比增長了89%。

二手住宅的均價也達到2.55萬元/平方米,環比上漲2.2%,同比漲了22.6%。需求方面雖然環比有所下降,但同比還是增長190%多。

由於上半年至今銷售表現良好,加上對未來樓市看漲,開發商紛紛加快高端項目推盤節奏,如萬科翡翠濱江、大寧金茂府、九龍倉濱江壹十八等,從而使三季度一手高端公寓供應量環比大漲135.6%。這成為上海市三季度一手房成交價格上漲的直接貢獻力量。

閘北房價大翻身

在上海各區的房價方面,一直被稱為“下只角”的閘北區成為領漲先鋒。而閘北區遙遙領先的領漲區域則是大寧板塊,該板塊受大寧金茂府等高端項目入市影響,新房成交價同比漲約68%。

虹橋古北、蘇州河不夜城、普陀萬里等板塊也受該區域高端項目入市影響,房價漲幅也均在30%左右。位於黃浦濱江板塊董家渡區域的全新高端住宅項目泛海國際住區,預計將於第四季度入市,報價或超過每平方米10萬元,這將直接拉升區域房價。

第一太平戴維斯的統計數據顯示,從2006年至今,上海閘北區一手房成交價累計上漲了460%,尤其是隨著閘北近幾年高地價項目頻出,房價也一路飆升,從2006年的每平方米1萬多,一路漲到了目前的6萬元左右;而黃浦、徐匯、虹口、楊浦、浦東、普陀等區的價格累計漲幅也都在300%以上。

上述報告預測,由於融資成本降低、市場需求強勁,加上土地供應有限,將不斷加劇土地市場競爭,從而急需推高地價乃至未來上海的房價。

編輯:吳狄

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5年上漲10%:美國大學學費又漲了

美國大學學費持續上漲,速度超過通貨膨脹率和家庭收入增長。

根據26日公布的美國大學理事會年度報告,美國公立大學學生的學費和食宿排除通脹因素在過去5年內上漲了10%,私立大學上漲12%。而同期美國家庭收入中位數僅增長7%。

投入減少

盡管過去5年美國大學學雜費在上漲,但是增速仍不及金融危機時期。本學年的平均增速小於前一學年,如果就讀州內公立大學增幅為2.4%,私立大學則為3.6%。

報告稱,公立大學學雜費上漲一定程度上仍是受金融危機後政府財政大幅度削減的影響。如今各州逐漸恢複對公共大學系統的投入,但是投入資金和2007年的巔峰時期相比仍落後9%。

根據報告,現在美國大學學雜費的平均“定價”為:兩年制社區大學1.1580萬美元(約合7.85萬元人民幣);營利性大學不含食宿等在內的學雜費為1.6萬美元(約合10.85萬元人民幣);本州公立大學2.009萬美元(約合13.62萬元人民幣);別州公立大學3.537萬美元(約合23.98萬元人民幣);私立大學4.537萬美元(約合30.76萬元人民幣)。

不過,得益於獎學金和助學金等,許多學生實際上並不用支付那麽高的學雜費。報告顯示,今年美國大學生需要支付的實際學雜費平均為:兩年制社區大學7560美元(約合5.12萬元人民幣);本州公立大學1.4210萬美元(約合9.63萬元人民幣);私立大學2.608萬美元(約合17.68萬元人民幣)。

目前值得註意的一個趨勢是,綜合考慮到聯邦撥款和獎學金,現在越來越少的美國學生選擇就讀州內公立大學,反而考慮到別州公立大學就讀,或者進入私立大學。

獎學金助力

美國大學理事會同時還發布了關於大學生補助的年度報告。

報告中指出,美國高校全日制當量(FTE)學生人均聯邦政府教育貸款連續5年下滑。佩爾助學金(Pell Grants)是聯邦政府最重要的助學金項目,該項目在2010~2011學年的總支出達到高峰,之後年年下降。但是州政府助學金在2011~2012學年後保持增長。

報告稱,2015~2016學年,美國本科生人均補助為1.446萬美元(約合9.8萬元人民幣),其中8390美元來自各個津貼渠道,4720美元來自政府補助,1290美元來自課稅扣除和減免,還有60美元來自聯邦工讀項目(FWS)。

美國的高等教育相對較昂貴。如果各級政府持續減少相關投入,按需配給的補助和獎學金越來越少,那麽高等教育將更加“觸不可及”。美國大學生平均負債將近3萬美元。盡管高學歷帶來高收入預期,但是在還未看到“產出”時,許多學生面對如此高的“投入”,往往會望而卻步。

在大學生入學之前,美國家庭通常會填寫一份聯邦學生補助免費申請表。申請表上交之後,學生能夠享受聯邦政府的補助以及申請學生貸款。

佩爾助學金是美國聯邦助學金最常見的三類聯邦助學金之一。它給在合格的高等院校註冊上學的學生提供學校開銷方面的財務援助,無需償還。政府按照申請家庭的收入來確定撥款數額。去年佩爾助學金上限為5775美元(3.92萬元人民幣),考慮到通貨膨脹因素,今年調整到5815美元(3.94萬元人民幣)。但是這些助學金甚至還不到完成本科學業所需費用的30%。

僅申請佩爾助學金對於許多美國大學生來說遠遠不夠,還需要通過其他渠道進行補充,比如聯邦學生貸款,今年聯邦學生貸款的固定利率下降了0.5%。

在美國,本科生和研究生的助學貸款也有差異。研究生的貸款水平普遍高於本科生,但是違約率略小於後者。研究生人均聯邦貸款數額以及聯邦借貸總額在連續4年的下滑後,今年迎來首次增長。(實習生胡怡瑩對本文亦有貢獻)

上漲 10% 美國 大學 學費 又漲 漲了
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香港樓價就這麽又漲回來了?

如果要選出最容易被打臉的行業猿猴,蝸牛妹一定要提名看香港地產的猿猴們。漲了N年的香港樓市,2018年先升了14%,到了8月份開始跌了8%;就在猿猴們一致認為房子太貴了,以後都要涼涼時候。

 

香港樓價又回來了!磚家們趕緊改口。

 

猿猴們也是看著樓價,一邊刮自己耳光子,一邊趕緊改掉自己的預測跟報告。

 

讓我不禁感慨:問地產猿猴怎麽看香港房地產板塊,不僅要看他們的報告,還要問清楚他們最近有沒有買房子。據蝸牛妹八卦,趁去年香港樓市低位出手的地產猿猴,就至少有五個!!!一個可能比中原地產指數更領先的風向標~~

 

Anyway,說回香港樓市,去年下半年的負面因素確實不少,空置稅啊、股市下跌(我們也分析過港股跟樓市的關聯性)、人民幣貶值、中美貿易戰導致投資者信心下降,以及美聯儲上調利率(是不是代表香港樓市就要涼涼呢~~)。

 

但SARS後,香港樓市也經歷了不少波調整,從花旗的圖里不難看出,長期趨勢而言,香港樓市跌少升多。過去15年中,香港樓市一共有6個調整周期(月成交數低於5000套):

 

2002-2003年是因為SARS;2005-2006年是因為利率上行(用了4個月消化完畢);2008-2009年被金融危機砸了個坑;2011-2012又是政府辣招與歐債危機的影響;2013-2014年辣招繼續來,銷售新規也開始執行(這是調整時間最長的);2015-2016年主要是因為股災加人民幣貶值。

 

但是這里大家註意了,除了SARS這個天災外,其余每次香港的樓市調整,全部在2月或3月結束戰鬥。

 

香港買房的周期是這樣的,每年的二月到六月是香港買房的旺季,因為這個時間段通常是香港人民加人工、拿獎金的時候;錢一到手,之前房價下跌推遲的買房的需求,小陽春也就此展開。加上學校9月開學,大部分家長會選擇在開學前搬好家,免得影響小孩讀書。所以旺季通常會持續到六月份。七月份直至第二年一月,通常為香港樓市的淡季。

 

從簽訂臨時買賣合約,到正式被政府記錄在案大概需要一個月的時間。所以在政府公布的數據上倒推,香港過去六年里,每年六月及七月都是成交的高峰,而相對低谷是二月及三月。

 

所以以後買房子,如果有條件可以避開高峰出行,比如下半年看房,春節前後交易。

 

講完香港樓市的季節性,我們再來看每次樓市調整後的走勢。因為每次調整都會歷經數月,在調整結束後的六個月時間里,成交量普遍出現放量,最少反彈32%,最多升了1.5倍。

 

加上去年這次調整,香港樓市平均調整周期約為8.42個月,如果再給我一次機會的話,可能樓市調整到第三個月開始,就一定要好好看房子,珍惜每次上車的機會。

 

雖然不少猿猴都會用可負擔比例來證明香港房價已經不可負擔、是個巨大泡沫。


泡沫啥時候會破要看很多方面因素,比如利率、工資漲幅、供需關系、失業率等等;在此之前,可負擔比例升高,那麽基本都是通過買家買更小的樓、或者更遠的樓來解決。

 

否則這幾年,香港開發商也不會蓋出這麽多納米樓。

 

為什麽香港的樓價就又回來了呢?花旗年初苦口婆心勸大家買點香港開發商股票時候,分析了五個原因:

 

1

房子不夠


根據花旗的預測,2019-2021年香港每年房屋需求約為5.3萬套,然而整體供給卻只有3.8萬套。

 

今年這波反彈,在2019年財政預算案公布後差不多就正式確立了。

 

2

土地也不夠


面包不夠吃,主要還是面粉不夠多的關系。在2018年的施政報告中,林鄭月娥將土地供應中公私營房屋的土地供給,從6:4調整為7:3,不過未來十年的總土地供應量也從46萬套下降到45萬套。

 

意味著未來平均每年私樓供應量1.35萬套(此前為1.8萬套),公屋供應量3.15萬套(此前為2.8萬套)。

 

如果看政府數據,2017/8財政年度時候還有2.55萬套的房屋供應量,到2018/19財政年度直接降了46%,只供應出來1.385萬套。沒有面粉吶!!!既然市場需求多,但是供應又只能做到這麽點,你說開發商那還急啥,慢慢建慢慢買個好價錢唄~~

 

土地供應也是這麽多年香港樓市的癥結之一,想了解歷史的盆友們,還可以再回去看看之前的文章香港樓市二十年

 

3

剛需太多


香港雖然不限購,但是香港2011年開始就有辣招啊。二手房成交量從2010年高峰期的12.4萬套下降到2012年的約7萬套,都沒有能夠抑制樓價的上漲。說明政府的辣招擠走了炒房族,但留在市場里的都是真正有需求的自住用家啊。

 

因為房子都是買來住的,所以無論房價短期是跌還是漲,如果不想多付稅,業主三年內都不會著急賣房吶。


因為投資客少了很多,所以短期房價調整,市場上也看不到太多拋盤吶(不然告訴我,我馬上去)。

 

4

利率也漲不上去了


Fed今年也鴿了,香港的房貸利率現在約為2.375%。用400萬貸款,30年還款期來看,月供月15546港幣(比租房便宜哦),加息25個點子,月供增加520港幣。而住在私樓的家庭月收入中位數為39700港幣,還是可承受的。

 

有沒有懷念幾個月前,地產中介的小廣告招牌。

 

5

辣招會放松?


辣招推行了這麽多年,樓價走勢一路向北。供給端跟不上,所以只能針對需求端,花旗的預期是政府也許會在房價跌超過15%的時候,提高需求端的貸款比例上限,讓大家的首付可以趕得上飛漲的房價。

 

但是,這個可能性不太大。

 

畢竟,房價又回來了嗷。




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