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香港樓價就這麽又漲回來了？

如果要選出最容易被打臉的行業猿猴，蝸牛妹一定要提名看香港地產的猿猴們。漲了N年的香港樓市，2018年先升了14%，到了8月份開始跌了8%；就在猿猴們一致認為房子太貴了，以後都要涼涼時候。

香港樓價又回來了！磚家們趕緊改口。

猿猴們也是看著樓價，一邊刮自己耳光子，一邊趕緊改掉自己的預測跟報告。

讓我不禁感慨：問地產猿猴怎麽看香港房地產板塊，不僅要看他們的報告，還要問清楚他們最近有沒有買房子。據蝸牛妹八卦，趁去年香港樓市低位出手的地產猿猴，就至少有五個！！！一個可能比中原地產指數更領先的風向標~~

Anyway，說回香港樓市，去年下半年的負面因素確實不少，空置稅啊、股市下跌（我們也分析過港股跟樓市的關聯性）、人民幣貶值、中美貿易戰導致投資者信心下降，以及美聯儲上調利率（是不是代表香港樓市就要涼涼呢~~）。

但SARS後，香港樓市也經歷了不少波調整，從花旗的圖里不難看出，長期趨勢而言，香港樓市跌少升多。過去15年中，香港樓市一共有6個調整周期（月成交數低於5000套）：

2002-2003年是因為SARS；2005-2006年是因為利率上行（用了4個月消化完畢）；2008-2009年被金融危機砸了個坑；2011-2012又是政府辣招與歐債危機的影響；2013-2014年辣招繼續來，銷售新規也開始執行（這是調整時間最長的）；2015-2016年主要是因為股災加人民幣貶值。

但是這里大家註意了，除了SARS這個天災外，其余每次香港的樓市調整，全部在2月或3月結束戰鬥。

香港買房的周期是這樣的，每年的二月到六月是香港買房的旺季，因為這個時間段通常是香港人民加人工、拿獎金的時候；錢一到手，之前房價下跌推遲的買房的需求，小陽春也就此展開。加上學校9月開學，大部分家長會選擇在開學前搬好家，免得影響小孩讀書。所以旺季通常會持續到六月份。七月份直至第二年一月，通常為香港樓市的淡季。

從簽訂臨時買賣合約，到正式被政府記錄在案大概需要一個月的時間。所以在政府公布的數據上倒推，香港過去六年里，每年六月及七月都是成交的高峰，而相對低谷是二月及三月。

所以以後買房子，如果有條件可以避開高峰出行，比如下半年看房，春節前後交易。

講完香港樓市的季節性，我們再來看每次樓市調整後的走勢。因為每次調整都會歷經數月，在調整結束後的六個月時間里，成交量普遍出現放量，最少反彈32%，最多升了1.5倍。

加上去年這次調整，香港樓市平均調整周期約為8.42個月，如果再給我一次機會的話，可能樓市調整到第三個月開始，就一定要好好看房子，珍惜每次上車的機會。

雖然不少猿猴都會用可負擔比例來證明香港房價已經不可負擔、是個巨大泡沫。

泡沫啥時候會破要看很多方面因素，比如利率、工資漲幅、供需關系、失業率等等；在此之前，可負擔比例升高，那麽基本都是通過買家買更小的樓、或者更遠的樓來解決。

否則這幾年，香港開發商也不會蓋出這麽多納米樓。

為什麽香港的樓價就又回來了呢？花旗年初苦口婆心勸大家買點香港開發商股票時候，分析了五個原因：

1

房子不夠

根據花旗的預測，2019-2021年香港每年房屋需求約為5.3萬套，然而整體供給卻只有3.8萬套。

今年這波反彈，在2019年財政預算案公布後差不多就正式確立了。

2

土地也不夠

面包不夠吃，主要還是面粉不夠多的關系。在2018年的施政報告中，林鄭月娥將土地供應中公私營房屋的土地供給，從6:4調整為7:3，不過未來十年的總土地供應量也從46萬套下降到45萬套。

意味著未來平均每年私樓供應量1.35萬套（此前為1.8萬套），公屋供應量3.15萬套（此前為2.8萬套）。

如果看政府數據，2017/8財政年度時候還有2.55萬套的房屋供應量，到2018/19財政年度直接降了46%，只供應出來1.385萬套。沒有面粉吶！！！既然市場需求多，但是供應又只能做到這麽點，你說開發商那還急啥，慢慢建慢慢買個好價錢唄~~

土地供應也是這麽多年香港樓市的癥結之一，想了解歷史的盆友們，還可以再回去看看之前的文章香港樓市二十年。

3

剛需太多

香港雖然不限購，但是香港2011年開始就有辣招啊。二手房成交量從2010年高峰期的12.4萬套下降到2012年的約7萬套，都沒有能夠抑制樓價的上漲。說明政府的辣招擠走了炒房族，但留在市場里的都是真正有需求的自住用家啊。

因為房子都是買來住的，所以無論房價短期是跌還是漲，如果不想多付稅，業主三年內都不會著急賣房吶。

因為投資客少了很多，所以短期房價調整，市場上也看不到太多拋盤吶（不然告訴我，我馬上去）。

4

利率也漲不上去了

Fed今年也鴿了，香港的房貸利率現在約為2.375%。用400萬貸款，30年還款期來看，月供月15546港幣（比租房便宜哦），加息25個點子，月供增加520港幣。而住在私樓的家庭月收入中位數為39700港幣，還是可承受的。

有沒有懷念幾個月前，地產中介的小廣告招牌。

5

辣招會放松？

辣招推行了這麽多年，樓價走勢一路向北。供給端跟不上，所以只能針對需求端，花旗的預期是政府也許會在房價跌超過15%的時候，提高需求端的貸款比例上限，讓大家的首付可以趕得上飛漲的房價。

但是，這個可能性不太大。

畢竟，房價又回來了嗷。

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