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香港樓價就這麽又漲回來了?

如果要選出最容易被打臉的行業猿猴,蝸牛妹一定要提名看香港地產的猿猴們。漲了N年的香港樓市,2018年先升了14%,到了8月份開始跌了8%;就在猿猴們一致認為房子太貴了,以後都要涼涼時候。

 

香港樓價又回來了!磚家們趕緊改口。

 

猿猴們也是看著樓價,一邊刮自己耳光子,一邊趕緊改掉自己的預測跟報告。

 

讓我不禁感慨:問地產猿猴怎麽看香港房地產板塊,不僅要看他們的報告,還要問清楚他們最近有沒有買房子。據蝸牛妹八卦,趁去年香港樓市低位出手的地產猿猴,就至少有五個!!!一個可能比中原地產指數更領先的風向標~~

 

Anyway,說回香港樓市,去年下半年的負面因素確實不少,空置稅啊、股市下跌(我們也分析過港股跟樓市的關聯性)、人民幣貶值、中美貿易戰導致投資者信心下降,以及美聯儲上調利率(是不是代表香港樓市就要涼涼呢~~)。

 

但SARS後,香港樓市也經歷了不少波調整,從花旗的圖里不難看出,長期趨勢而言,香港樓市跌少升多。過去15年中,香港樓市一共有6個調整周期(月成交數低於5000套):

 

2002-2003年是因為SARS;2005-2006年是因為利率上行(用了4個月消化完畢);2008-2009年被金融危機砸了個坑;2011-2012又是政府辣招與歐債危機的影響;2013-2014年辣招繼續來,銷售新規也開始執行(這是調整時間最長的);2015-2016年主要是因為股災加人民幣貶值。

 

但是這里大家註意了,除了SARS這個天災外,其余每次香港的樓市調整,全部在2月或3月結束戰鬥。

 

香港買房的周期是這樣的,每年的二月到六月是香港買房的旺季,因為這個時間段通常是香港人民加人工、拿獎金的時候;錢一到手,之前房價下跌推遲的買房的需求,小陽春也就此展開。加上學校9月開學,大部分家長會選擇在開學前搬好家,免得影響小孩讀書。所以旺季通常會持續到六月份。七月份直至第二年一月,通常為香港樓市的淡季。

 

從簽訂臨時買賣合約,到正式被政府記錄在案大概需要一個月的時間。所以在政府公布的數據上倒推,香港過去六年里,每年六月及七月都是成交的高峰,而相對低谷是二月及三月。

 

所以以後買房子,如果有條件可以避開高峰出行,比如下半年看房,春節前後交易。

 

講完香港樓市的季節性,我們再來看每次樓市調整後的走勢。因為每次調整都會歷經數月,在調整結束後的六個月時間里,成交量普遍出現放量,最少反彈32%,最多升了1.5倍。

 

加上去年這次調整,香港樓市平均調整周期約為8.42個月,如果再給我一次機會的話,可能樓市調整到第三個月開始,就一定要好好看房子,珍惜每次上車的機會。

 

雖然不少猿猴都會用可負擔比例來證明香港房價已經不可負擔、是個巨大泡沫。


泡沫啥時候會破要看很多方面因素,比如利率、工資漲幅、供需關系、失業率等等;在此之前,可負擔比例升高,那麽基本都是通過買家買更小的樓、或者更遠的樓來解決。

 

否則這幾年,香港開發商也不會蓋出這麽多納米樓。

 

為什麽香港的樓價就又回來了呢?花旗年初苦口婆心勸大家買點香港開發商股票時候,分析了五個原因:

 

1

房子不夠


根據花旗的預測,2019-2021年香港每年房屋需求約為5.3萬套,然而整體供給卻只有3.8萬套。

 

今年這波反彈,在2019年財政預算案公布後差不多就正式確立了。

 

2

土地也不夠


面包不夠吃,主要還是面粉不夠多的關系。在2018年的施政報告中,林鄭月娥將土地供應中公私營房屋的土地供給,從6:4調整為7:3,不過未來十年的總土地供應量也從46萬套下降到45萬套。

 

意味著未來平均每年私樓供應量1.35萬套(此前為1.8萬套),公屋供應量3.15萬套(此前為2.8萬套)。

 

如果看政府數據,2017/8財政年度時候還有2.55萬套的房屋供應量,到2018/19財政年度直接降了46%,只供應出來1.385萬套。沒有面粉吶!!!既然市場需求多,但是供應又只能做到這麽點,你說開發商那還急啥,慢慢建慢慢買個好價錢唄~~

 

土地供應也是這麽多年香港樓市的癥結之一,想了解歷史的盆友們,還可以再回去看看之前的文章香港樓市二十年

 

3

剛需太多


香港雖然不限購,但是香港2011年開始就有辣招啊。二手房成交量從2010年高峰期的12.4萬套下降到2012年的約7萬套,都沒有能夠抑制樓價的上漲。說明政府的辣招擠走了炒房族,但留在市場里的都是真正有需求的自住用家啊。

 

因為房子都是買來住的,所以無論房價短期是跌還是漲,如果不想多付稅,業主三年內都不會著急賣房吶。


因為投資客少了很多,所以短期房價調整,市場上也看不到太多拋盤吶(不然告訴我,我馬上去)。

 

4

利率也漲不上去了


Fed今年也鴿了,香港的房貸利率現在約為2.375%。用400萬貸款,30年還款期來看,月供月15546港幣(比租房便宜哦),加息25個點子,月供增加520港幣。而住在私樓的家庭月收入中位數為39700港幣,還是可承受的。

 

有沒有懷念幾個月前,地產中介的小廣告招牌。

 

5

辣招會放松?


辣招推行了這麽多年,樓價走勢一路向北。供給端跟不上,所以只能針對需求端,花旗的預期是政府也許會在房價跌超過15%的時候,提高需求端的貸款比例上限,讓大家的首付可以趕得上飛漲的房價。

 

但是,這個可能性不太大。

 

畢竟,房價又回來了嗷。




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香港 樓價 這麼 又漲 回來
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