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不受限於忙碌、月薪約三萬元補習班講師工作，陳韻佳利用課餘時間勤看房，靠著與仲介博感情和自己累積的經驗，操作一間台北東區的華廈，曾創下年收入600萬元的新高。 賈伯斯曾在史丹佛大學畢業典禮演說過：「工作會佔去你生活的一大部分，要獲得真正的充實感，唯一的方法就是去做你認為了不起的事；要做到了不起的事，唯一之道就是愛上自己做的事情。」五十九年次的陳韻佳就是把興趣變成事業的典型代表。進入職場前十年，她先是發掘房地產興趣，把握下班後的空檔、邊問邊學，幸運地搭上台灣房地產翻漲的光輝十年。現在的她負責房地產設計與裝潢，把工作、興趣、財富相結合，充滿著動力與熱情。 回顧二十多年的職場轉換，陳韻佳從空姐、補習班講師、建設公司總經理祕書，乃至現在的設計公司營運長，每一次工作轉換的性質不同，但唯一的共同點是，下班後，她一定花時間研究房地產，瞭解產業變化。 工作前五年，陳韻佳只是個會跟會、傻傻存錢的單純上班族，但對照比她大三歲、畢業五年就躋身包租婆行列的姊姊，除了有一份正職收入，每月還有租金輕鬆落袋，讓她好生羨慕。 有一回，陳韻佳充當仲介，幫忙帶看姊姊的房產，沒想到一下子就租掉了。幾次下來，她發現，原來房客都喜歡有採光、裝潢簡單、格局方正的房子；因此，讓她漸漸萌生向姊姊看齊的念頭。 想當包租婆 三個月意外賣出千萬房後來，隨著利率直直落，錢放在銀行愈來愈薄，二○○四年，陳韻佳決定憑著過去帶看房子累積的心得，準備了兩百萬元的頭期款，進入市場尋找投資標的。「一開始，我也擔心買貴或買到爛房子。」儘管知道什麼是好房子，但對於什麼是好價格，那時才三十三歲的陳韻佳，心裡卻沒有譜。 當時在補習班擔任講師、月薪約三萬的陳韻佳，由於學生多、上課時間長，只能勉強擠出零碎時間，或是等學生下課後才能看房子。為了提高看屋效率，她從自己最熟悉的住家區域，開始密集看屋。三天兩頭到附近仲介店頭跟經紀人攀談，終於在台北市吳興街找到一間價格不到一千萬元的老公寓。 「我花了兩個月裝修後，不到三天，就被人訂走了。」談起這段初試啼聲的得意之作，陳韻佳露出欣喜微笑，一對路過的新婚夫妻，進門第一眼就很喜歡，當下就出了一一四○萬元要求割愛。原本想收租金的陳韻佳，意外當起了投資客，三個月不到，讓她賺進百萬元。 初嘗甜美成果的陳韻佳，投資信心大增，於是把投資區域擴大到大安、信義及松山區一帶的一手中古屋。她說，精華區房價很高，但只要能找到一手物件，屋主不會太堅持底價，價格多半好談，「只是好貨都在仲介手上」。 為了找到「低於市價」的便宜標的，只要一有空檔，陳韻佳就找經紀人聊天、交換訊息，最後甚至變成朋友。她坦言，好的經紀人是最佳的指導教練，不僅可以教你避開地雷屋，還會在第一時間通知你，一週內就可能賣掉的「紅蘋果」（房仲術語：超搶手的物件），甚至發現你開價高於屋主底價時，還會替你更改斡旋金，幫你省下成本。 ○七年，陳韻佳就曾經在延吉街搶下房仲眼中的「紅蘋果」，這間位於二樓約二十八坪的電梯華廈，最後以一一七○萬元成交。當時台灣房地產仍健康成長，市場資金寬鬆，因此，她決定把房地產當成抗通膨的工具，打算長期置產，「用租金當成房價的支撐，若賺到合理利潤再考慮出售」。 便宜沒好貨 低於市價太多須當心陳韻佳的如意算盤是：自備款約一成、房貸利率一％，前兩年使用寬限期，到期後再轉貸。經過精算，她發現每月房貸約兩萬元，房租可收到三萬元，就算要本金、利息一起繳，也只要再掏腰包一萬多元，負擔並不沉重。 不過，儘管陳韻佳打算長期持有該房產，但一年後，由於房價飆漲，她還是決定轉手，以獲利六百萬元豐收出場。 台北市房仲經紀人數達到三萬人，要找到真正和自己「對味」的經紀人並不容易，只能長期而有耐心地慢慢培養。 有一回，陳韻佳碰到一位房仲經紀人，帶她去看一間未立案、專門收容老人的安養中心，讓她身心很不舒服。「剛進到公寓的樓梯，黃燈泡閃閃爍爍，直覺不太對勁，進入屋內尿騷味撲鼻而來，長形格局分割四個小房間，中間甚至沒有對外採光，最後一間還有幾位面容呆滯的老爺爺，並坐著看著窗外。」她回憶說，雖然只短暫停留三分鐘，卻花了許久才平復難過的心情；同時也學到「便宜沒好貨」，低於市價太多的房子，都應多向經紀人探詢。 靠著低買、高賣，賺一成合理利潤就出場原則，這些年來，陳韻佳來回操作約十間房產，賺進一般上班族十年年薪。○九年，她結束忙碌的補習班工作，決定過著優閒的貴婦生活；但不到兩年，她對房地產的「不安分」心情又出現了，但這一回她進入建設公司擔任總經理祕書，希望從更高的制高點，學習房地產的眉角。 加班無怨言 花一年摸透都更眉角然而，非本科系的陳韻佳卻吃足苦頭，因為對很多部門要向總經理報告的工程術語或圖面，完全無法理解，「就像鴨子聽雷，有聽沒有懂」，她只好用最克難的方法，把每字每句都記下來，私底下請教同事。 許多上班族對加班，總是心不甘情不願，但對於把興趣與工作結合的陳韻佳來說，就算下班後還得和總經理參加都更住戶大會，仍舊雀躍不已，甚至還會利用假日冒充客戶，到公司進行中的都更區瞭解行情，花了一年時間搞清楚都更的眉眉角角。 與陳韻佳熟識的卓映室內設計負責人張威文，對陳韻佳願意放下身段，領著腰斬再腰斬的三萬多元薪水並不意外。張威文回想起第一次與陳韻佳碰面，直覺她是一位外形出色、有閒錢投資的房產貴婦，後來慢慢發現，她很有企圖心，並且願意主動學習。 雖然，陳韻佳最後並未如當初預期，挖掘到投資都更的金礦，卻開創出另一個設計天地，靠著長期累積的人脈，以及自己對裝潢設計的濃厚興趣，一三年，她成立裝潢設計公司，準備進軍大陸。 靠著把興趣和工作結合，讓陳韻佳每天充滿鬥志。如果不是對房地產充滿熱情，很少人會在四十歲時，放棄優閒的半退休生活，彎下腰虛心學習；如果沒有從房地產找到興趣，現在的陳韻佳也無法開創出另一片天地。下班後，不想過著一成不變的生活，不妨從現在開始培養興趣、發掘天賦吧！ 陳韻佳 出生：1970年 現職：寬達時尚空間設計營運長經歷：補習班講師、建設公司祕書 學歷：私立大專企管系 掌握房地產資訊，年收飆20倍！ ── 陳韻佳下班後的時間安排 補習班講師階段 每週上午 看新聞、瞭解房市最新動態。找經紀人、銀行朋友聊天。 目的 瞭解房地產租買資訊、熟悉區域行情。 每週晚上或週末 集中時間看中古屋物件、計算投資成本與報酬。 目的 記錄成交價格的變化、投資報酬率。 建設公司祕書階段 晚上下班及週末 與老闆開都更住戶大會、到預售工地瞭解建材及成本。 目的 拉高在房地產的深度與廣度，完整瞭解都更流程。 撰文‧劉育菁 | ||||||
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撰文‧鄧麗萍 很多大學生離開校園，還沒賺錢，就先負債；來自小康家庭、私立大學中文系畢業的喬芳也一樣，剛畢業就背負四十五萬元學貸。但助學貸款的壓力，更讓她體會到「金錢」的重要性。 根據規定，若能在畢業後一年內清償助學貸款，就不必支付利息，因此，喬芳一畢業馬上找到工作，當時起薪二萬六千元，她省吃儉用，想趕快還債。 每個月薪水匯進戶頭之後，她會先扣掉一半，轉匯到其他帳戶去，剩下的一半，才是每月各項生活開銷可以動用的，等於每月存下一半薪水，加上年終獎金，很快就存到二十萬元。再加上她在大學時期努力打工和投資基金累積到十萬元，以及向二姊和爸爸籌措十五萬元，讓她畢業一年後，一口氣把四十五萬元的助學貸款還掉。 「財富是一步一腳印累積而來的。」喬芳很早就有這樣的體悟，愈早開始理財，就能愈快達到財富自由。 還完欠債，喬芳也絲毫不懈怠，除了省錢之外，也積極理財。打從一開始，她的理財目標很清楚，就是「要擁有一間屬於自己的房子」。為此，喬芳還完學貸後，努力存下第一桶金，朝結婚置產的目標邁進。 捧著第一桶金想住台北 預算只有六百萬元 房仲愛理不理雖然奉行節儉，但在生活開銷上，她不會為省而省，而是追求最高的ＣＰ值（性價比），比如她會買上萬元的iPhone，因為搭配每個月一千多元的電話月租費和3G網路資費方案，家中就不需再另外申請寬頻網路。她也會買一雙四百五十元、別人眼中很貴的優質拖鞋，但一穿就是六年，攤下來很划算。 她很明白，只靠死薪水和省吃儉用是不夠的。二○○七年正值牛市，她買基金，男友鑽研股票，投資相當順利，很快地，兩人的資金都累積到百萬元。沒想到，○八年的金融海嘯，卻讓她和男友的財產慘賠，資產剩下三成，只好忍痛部分認賠出場，等於「斷了一條腿」。 然而，喬芳說，「三十歲前有三次破產的權利」，不要因為害怕風險就裹足不前，只要還有工作能力，就一定可以靠收入繼續站起來。這場金融災難，不但沒有打擊他們對投資理財的堅持，反而在一年多後，兩人發現市場有反轉訊號出現，又繼續投入，把賠掉的部分全賺回來。 有了第一桶金，喬芳開始積極看房，並依據自己以及男友的財力，計算出可負擔的物件價格。男友是金融業上班族，兩人的月薪加起來約八萬元，每月可負擔二萬多元的貸款，因此，她開出的買房預算是總價六百萬元、位於新北市新店區的房子。 「剛開始，房仲都不太想理我們。」喬芳說，當時房市正熱，房仲看她的預算有限，成交機會不大，因此不太積極介紹房子給她。即使房仲願意帶她看屋，多半都是坪數很小，或賣相較差的房子。「房仲還帶我去看那種往窗外一探頭，旁邊就是一座橋、車多吵雜的房子。」 網路看屋加實地勘查 挑房三撇步 住到高ＣＰ值房子但她不氣餒，市面上幾乎所有的房屋仲介公司，她都去委託，只為增加看屋的機會。同時，她化被動為主動，先在網路上自行看屋，碰到喜歡的物件，再請房仲帶看實體屋。「我在網路上看了半年，大約上百間，這樣不但可以感受到市場價格的波動，出價時心裡也比較篤定。」她後來買到的，就是當初在網路上看到非常喜歡的房子，但當時賣方出價一○五○萬元，她自認買不起，打消念頭，結果半年後，她發現那房子已降價至九五○萬元，足足砍了近一成，她便瞄準賣方急於出售的心理，趕緊請房仲帶她看屋。 從網路到實體看房，喬芳累積了三個心得，首先是挑選地段，她自忖住不起捷運宅，但希望能夠走路搭捷運上班，因此特別留意一些看似有點遠，但「走小路或捷徑、約十分鐘就能到達捷運站」的區塊，花較少的錢，依然能住在靠近捷運站的地段。 其次，挑選有屋齡的房子，因為降價空間較大，但會留意大樓管委會是否運作正常、住戶是否拖欠管理費等，因此，在看房時，她特別注意電梯間貼的管委會財務公告，以確保未來的住所是否為管理得當、住戶素質不錯的社區。第三則是戶數不要太多，因為她曾住過千人社區，人口繁雜，管理也比較鬆散。 二○○九年六月，政府推出史上最低利率的青年貸款，他們把握機會，加緊看房的腳步。但當時，喬芳看中的房子，卻卡在「房子總價超出預算逾二○％」的難題，她透過不同的房仲，連續看了兩遍，還是覺得很喜歡，最終和屋主討價還價成功，提高購屋的預算，在新店區大坪林捷運站附近買下一戶三十坪、總價八五○萬元、含車位的社區大樓。「我一開始就鎖定新店，因為捷運方便，離台北市也不遠。」喬芳說，千金買房，萬金買鄰，而且增值潛力比撿便宜更重要，會漲的房子，往往價格比較貴。雖然喜歡的房子超出預算，但她還是咬牙，和當時的男友（現已結婚）各拿出一百萬元當成頭期款，加上公婆資助一百五十萬元，貸款五百萬元買下房子。 夫妻分配家庭支出 累積一加一大於二的財富速度由於買房超出預算，她對金錢管理更加謹慎，透過每日記帳、專款專用，管理自己的資金流向。「我原本有三個帳戶，包括薪資、投資、緊急預備金帳戶，買房後，又多了房貸支出帳戶。當薪資帳戶入帳，第一件事就是按固定比例分散在各個戶頭。」其中，三分之二的薪水（約三萬元）都匯入房貸支出帳戶，剩下三分之一用來投資，工作績效獎金就存入緊急預備金戶頭。她負責繳房貸，另一半負責生活開銷和投資，每月房貸要繳一萬六千元，但她不喜歡負債的感覺，每個月薪水進帳，就直接把三萬元匯入房貸支出帳戶，希望早點還完房貸。 由於大筆還款，才短短四年多的時間，喬芳的房貸已經繳清近六成，僅剩下二九○萬元，而她和先生的投資部位目前淨值達三百萬元，隨時可還完房貸，等於已經沒有負債的狀態。 「很多親友都覺得驚訝，我們竟然能在房價高漲的台北，買到了自己的家。」如今，原本八五○萬元的房子已增值至一千二百萬元，讓年僅三十四歲的喬芳坐擁千萬資產，晉升有屋、有車階級。 「理財目標清楚，可執行度高，就能達成夢想。」喬芳認為，投資理財的方法很多，找到一個最適合自己個性與條件的，按部就班、長期堅持下去，縱使領死薪水，仍能有車、有房又有錢！ 喬芳 出生：1980年 現職：網路科技公司業務開發部經理學歷：世新大學資管系碩士、淡江大學中文系 家庭：已婚 淨資產 還債期 19～25歲 大學畢業背負45萬元就學貸款，靠20萬元工作收入加上積蓄10萬元，以及家人資助15萬元，還清45萬元貸款。 -45→0萬元 投資期 26～29歲 努力存款加上基金投資，存下第一桶金。但碰到金融海嘯，資產縮水至30萬元，直到市場反轉，資產再回到100萬元。 第一桶金100萬元 房奴期 29～30歲 和另一半各拿出100萬元當頭期款，公婆資助150萬元，貸款500萬元，買下總價850萬元的社區大樓。 350萬元 千萬贏家期 31～34歲 房產增值350萬元，房貸剩290萬元，股票部位約300萬元，隨時可還完房貸。 1200萬元喬芳累積千萬資產三大心法．靠節儉和投資，3年存下第一桶金。 ．購屋預算低，但委託6家房仲，增加看屋機會，先自行在網上看屋，篩選後主動要求房仲帶看。 ．利用政府青年購屋優惠貸款的機會，降低房貸成本。
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