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陳韻佳與仲介博感情 勤看房挑便宜 30K粉領年收飆20倍

2014-05-05  TWM
 
 

 

不受限於忙碌、月薪約三萬元補習班講師工作,陳韻佳利用課餘時間勤看房,靠著與仲介博感情和自己累積的經驗,操作一間台北東區的華廈,曾創下年收入600萬元的新高。

賈伯斯曾在史丹佛大學畢業典禮演說過:「工作會佔去你生活的一大部分,要獲得真正的充實感,唯一的方法就是去做你認為了不起的事;要做到了不起的事,唯一之道就是愛上自己做的事情。」五十九年次的陳韻佳就是把興趣變成事業的典型代表。進入職場前十年,她先是發掘房地產興趣,把握下班後的空檔、邊問邊學,幸運地搭上台灣房地產翻漲的光輝十年。現在的她負責房地產設計與裝潢,把工作、興趣、財富相結合,充滿著動力與熱情。

回顧二十多年的職場轉換,陳韻佳從空姐、補習班講師、建設公司總經理祕書,乃至現在的設計公司營運長,每一次工作轉換的性質不同,但唯一的共同點是,下班後,她一定花時間研究房地產,瞭解產業變化。

工作前五年,陳韻佳只是個會跟會、傻傻存錢的單純上班族,但對照比她大三歲、畢業五年就躋身包租婆行列的姊姊,除了有一份正職收入,每月還有租金輕鬆落袋,讓她好生羨慕。

有一回,陳韻佳充當仲介,幫忙帶看姊姊的房產,沒想到一下子就租掉了。幾次下來,她發現,原來房客都喜歡有採光、裝潢簡單、格局方正的房子;因此,讓她漸漸萌生向姊姊看齊的念頭。

想當包租婆 三個月意外賣出千萬房後來,隨著利率直直落,錢放在銀行愈來愈薄,二○○四年,陳韻佳決定憑著過去帶看房子累積的心得,準備了兩百萬元的頭期款,進入市場尋找投資標的。「一開始,我也擔心買貴或買到爛房子。」儘管知道什麼是好房子,但對於什麼是好價格,那時才三十三歲的陳韻佳,心裡卻沒有譜。

當時在補習班擔任講師、月薪約三萬的陳韻佳,由於學生多、上課時間長,只能勉強擠出零碎時間,或是等學生下課後才能看房子。為了提高看屋效率,她從自己最熟悉的住家區域,開始密集看屋。三天兩頭到附近仲介店頭跟經紀人攀談,終於在台北市吳興街找到一間價格不到一千萬元的老公寓。

「我花了兩個月裝修後,不到三天,就被人訂走了。」談起這段初試啼聲的得意之作,陳韻佳露出欣喜微笑,一對路過的新婚夫妻,進門第一眼就很喜歡,當下就出了一一四○萬元要求割愛。原本想收租金的陳韻佳,意外當起了投資客,三個月不到,讓她賺進百萬元。

初嘗甜美成果的陳韻佳,投資信心大增,於是把投資區域擴大到大安、信義及松山區一帶的一手中古屋。她說,精華區房價很高,但只要能找到一手物件,屋主不會太堅持底價,價格多半好談,「只是好貨都在仲介手上」。

為了找到「低於市價」的便宜標的,只要一有空檔,陳韻佳就找經紀人聊天、交換訊息,最後甚至變成朋友。她坦言,好的經紀人是最佳的指導教練,不僅可以教你避開地雷屋,還會在第一時間通知你,一週內就可能賣掉的「紅蘋果」(房仲術語:超搶手的物件),甚至發現你開價高於屋主底價時,還會替你更改斡旋金,幫你省下成本。

○七年,陳韻佳就曾經在延吉街搶下房仲眼中的「紅蘋果」,這間位於二樓約二十八坪的電梯華廈,最後以一一七○萬元成交。當時台灣房地產仍健康成長,市場資金寬鬆,因此,她決定把房地產當成抗通膨的工具,打算長期置產,「用租金當成房價的支撐,若賺到合理利潤再考慮出售」。

便宜沒好貨 低於市價太多須當心陳韻佳的如意算盤是:自備款約一成、房貸利率一%,前兩年使用寬限期,到期後再轉貸。經過精算,她發現每月房貸約兩萬元,房租可收到三萬元,就算要本金、利息一起繳,也只要再掏腰包一萬多元,負擔並不沉重。

不過,儘管陳韻佳打算長期持有該房產,但一年後,由於房價飆漲,她還是決定轉手,以獲利六百萬元豐收出場。

台北市房仲經紀人數達到三萬人,要找到真正和自己「對味」的經紀人並不容易,只能長期而有耐心地慢慢培養。

有一回,陳韻佳碰到一位房仲經紀人,帶她去看一間未立案、專門收容老人的安養中心,讓她身心很不舒服。「剛進到公寓的樓梯,黃燈泡閃閃爍爍,直覺不太對勁,進入屋內尿騷味撲鼻而來,長形格局分割四個小房間,中間甚至沒有對外採光,最後一間還有幾位面容呆滯的老爺爺,並坐著看著窗外。」她回憶說,雖然只短暫停留三分鐘,卻花了許久才平復難過的心情;同時也學到「便宜沒好貨」,低於市價太多的房子,都應多向經紀人探詢。

靠著低買、高賣,賺一成合理利潤就出場原則,這些年來,陳韻佳來回操作約十間房產,賺進一般上班族十年年薪。○九年,她結束忙碌的補習班工作,決定過著優閒的貴婦生活;但不到兩年,她對房地產的「不安分」心情又出現了,但這一回她進入建設公司擔任總經理祕書,希望從更高的制高點,學習房地產的眉角。

加班無怨言 花一年摸透都更眉角然而,非本科系的陳韻佳卻吃足苦頭,因為對很多部門要向總經理報告的工程術語或圖面,完全無法理解,「就像鴨子聽雷,有聽沒有懂」,她只好用最克難的方法,把每字每句都記下來,私底下請教同事。

許多上班族對加班,總是心不甘情不願,但對於把興趣與工作結合的陳韻佳來說,就算下班後還得和總經理參加都更住戶大會,仍舊雀躍不已,甚至還會利用假日冒充客戶,到公司進行中的都更區瞭解行情,花了一年時間搞清楚都更的眉眉角角。

與陳韻佳熟識的卓映室內設計負責人張威文,對陳韻佳願意放下身段,領著腰斬再腰斬的三萬多元薪水並不意外。張威文回想起第一次與陳韻佳碰面,直覺她是一位外形出色、有閒錢投資的房產貴婦,後來慢慢發現,她很有企圖心,並且願意主動學習。

雖然,陳韻佳最後並未如當初預期,挖掘到投資都更的金礦,卻開創出另一個設計天地,靠著長期累積的人脈,以及自己對裝潢設計的濃厚興趣,一三年,她成立裝潢設計公司,準備進軍大陸。

靠著把興趣和工作結合,讓陳韻佳每天充滿鬥志。如果不是對房地產充滿熱情,很少人會在四十歲時,放棄優閒的半退休生活,彎下腰虛心學習;如果沒有從房地產找到興趣,現在的陳韻佳也無法開創出另一片天地。下班後,不想過著一成不變的生活,不妨從現在開始培養興趣、發掘天賦吧!

陳韻佳

出生:1970年

現職:寬達時尚空間設計營運長經歷:補習班講師、建設公司祕書

學歷:私立大專企管系

掌握房地產資訊,年收飆20倍!

── 陳韻佳下班後的時間安排

補習班講師階段

每週上午

看新聞、瞭解房市最新動態。找經紀人、銀行朋友聊天。

目的 瞭解房地產租買資訊、熟悉區域行情。

每週晚上或週末

集中時間看中古屋物件、計算投資成本與報酬。

目的 記錄成交價格的變化、投資報酬率。

建設公司祕書階段

晚上下班及週末

與老闆開都更住戶大會、到預售工地瞭解建材及成本。

目的 拉高在房地產的深度與廣度,完整瞭解都更流程。

撰文‧劉育菁

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PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=98304

買屋篇 小資女勤看房 抓準時機省下兩百萬 四個帳戶管理術 十年內擁千萬資產

2014-09-08  TCW
 
 

 

撰文‧鄧麗萍

很多大學生離開校園,還沒賺錢,就先負債;來自小康家庭、私立大學中文系畢業的喬芳也一樣,剛畢業就背負四十五萬元學貸。但助學貸款的壓力,更讓她體會到「金錢」的重要性。

根據規定,若能在畢業後一年內清償助學貸款,就不必支付利息,因此,喬芳一畢業馬上找到工作,當時起薪二萬六千元,她省吃儉用,想趕快還債。

每個月薪水匯進戶頭之後,她會先扣掉一半,轉匯到其他帳戶去,剩下的一半,才是每月各項生活開銷可以動用的,等於每月存下一半薪水,加上年終獎金,很快就存到二十萬元。再加上她在大學時期努力打工和投資基金累積到十萬元,以及向二姊和爸爸籌措十五萬元,讓她畢業一年後,一口氣把四十五萬元的助學貸款還掉。

「財富是一步一腳印累積而來的。」喬芳很早就有這樣的體悟,愈早開始理財,就能愈快達到財富自由。

還完欠債,喬芳也絲毫不懈怠,除了省錢之外,也積極理財。打從一開始,她的理財目標很清楚,就是「要擁有一間屬於自己的房子」。為此,喬芳還完學貸後,努力存下第一桶金,朝結婚置產的目標邁進。

捧著第一桶金想住台北

預算只有六百萬元 房仲愛理不理雖然奉行節儉,但在生活開銷上,她不會為省而省,而是追求最高的CP值(性價比),比如她會買上萬元的iPhone,因為搭配每個月一千多元的電話月租費和3G網路資費方案,家中就不需再另外申請寬頻網路。她也會買一雙四百五十元、別人眼中很貴的優質拖鞋,但一穿就是六年,攤下來很划算。

她很明白,只靠死薪水和省吃儉用是不夠的。二○○七年正值牛市,她買基金,男友鑽研股票,投資相當順利,很快地,兩人的資金都累積到百萬元。沒想到,○八年的金融海嘯,卻讓她和男友的財產慘賠,資產剩下三成,只好忍痛部分認賠出場,等於「斷了一條腿」。

然而,喬芳說,「三十歲前有三次破產的權利」,不要因為害怕風險就裹足不前,只要還有工作能力,就一定可以靠收入繼續站起來。這場金融災難,不但沒有打擊他們對投資理財的堅持,反而在一年多後,兩人發現市場有反轉訊號出現,又繼續投入,把賠掉的部分全賺回來。

有了第一桶金,喬芳開始積極看房,並依據自己以及男友的財力,計算出可負擔的物件價格。男友是金融業上班族,兩人的月薪加起來約八萬元,每月可負擔二萬多元的貸款,因此,她開出的買房預算是總價六百萬元、位於新北市新店區的房子。

「剛開始,房仲都不太想理我們。」喬芳說,當時房市正熱,房仲看她的預算有限,成交機會不大,因此不太積極介紹房子給她。即使房仲願意帶她看屋,多半都是坪數很小,或賣相較差的房子。「房仲還帶我去看那種往窗外一探頭,旁邊就是一座橋、車多吵雜的房子。」

網路看屋加實地勘查

挑房三撇步 住到高CP值房子但她不氣餒,市面上幾乎所有的房屋仲介公司,她都去委託,只為增加看屋的機會。同時,她化被動為主動,先在網路上自行看屋,碰到喜歡的物件,再請房仲帶看實體屋。「我在網路上看了半年,大約上百間,這樣不但可以感受到市場價格的波動,出價時心裡也比較篤定。」她後來買到的,就是當初在網路上看到非常喜歡的房子,但當時賣方出價一○五○萬元,她自認買不起,打消念頭,結果半年後,她發現那房子已降價至九五○萬元,足足砍了近一成,她便瞄準賣方急於出售的心理,趕緊請房仲帶她看屋。

從網路到實體看房,喬芳累積了三個心得,首先是挑選地段,她自忖住不起捷運宅,但希望能夠走路搭捷運上班,因此特別留意一些看似有點遠,但「走小路或捷徑、約十分鐘就能到達捷運站」的區塊,花較少的錢,依然能住在靠近捷運站的地段。

其次,挑選有屋齡的房子,因為降價空間較大,但會留意大樓管委會是否運作正常、住戶是否拖欠管理費等,因此,在看房時,她特別注意電梯間貼的管委會財務公告,以確保未來的住所是否為管理得當、住戶素質不錯的社區。第三則是戶數不要太多,因為她曾住過千人社區,人口繁雜,管理也比較鬆散。

二○○九年六月,政府推出史上最低利率的青年貸款,他們把握機會,加緊看房的腳步。但當時,喬芳看中的房子,卻卡在「房子總價超出預算逾二○%」的難題,她透過不同的房仲,連續看了兩遍,還是覺得很喜歡,最終和屋主討價還價成功,提高購屋的預算,在新店區大坪林捷運站附近買下一戶三十坪、總價八五○萬元、含車位的社區大樓。「我一開始就鎖定新店,因為捷運方便,離台北市也不遠。」喬芳說,千金買房,萬金買鄰,而且增值潛力比撿便宜更重要,會漲的房子,往往價格比較貴。雖然喜歡的房子超出預算,但她還是咬牙,和當時的男友(現已結婚)各拿出一百萬元當成頭期款,加上公婆資助一百五十萬元,貸款五百萬元買下房子。

夫妻分配家庭支出

累積一加一大於二的財富速度由於買房超出預算,她對金錢管理更加謹慎,透過每日記帳、專款專用,管理自己的資金流向。「我原本有三個帳戶,包括薪資、投資、緊急預備金帳戶,買房後,又多了房貸支出帳戶。當薪資帳戶入帳,第一件事就是按固定比例分散在各個戶頭。」其中,三分之二的薪水(約三萬元)都匯入房貸支出帳戶,剩下三分之一用來投資,工作績效獎金就存入緊急預備金戶頭。她負責繳房貸,另一半負責生活開銷和投資,每月房貸要繳一萬六千元,但她不喜歡負債的感覺,每個月薪水進帳,就直接把三萬元匯入房貸支出帳戶,希望早點還完房貸。

由於大筆還款,才短短四年多的時間,喬芳的房貸已經繳清近六成,僅剩下二九○萬元,而她和先生的投資部位目前淨值達三百萬元,隨時可還完房貸,等於已經沒有負債的狀態。

「很多親友都覺得驚訝,我們竟然能在房價高漲的台北,買到了自己的家。」如今,原本八五○萬元的房子已增值至一千二百萬元,讓年僅三十四歲的喬芳坐擁千萬資產,晉升有屋、有車階級。

「理財目標清楚,可執行度高,就能達成夢想。」喬芳認為,投資理財的方法很多,找到一個最適合自己個性與條件的,按部就班、長期堅持下去,縱使領死薪水,仍能有車、有房又有錢!

喬芳

出生:1980年

現職:網路科技公司業務開發部經理學歷:世新大學資管系碩士、淡江大學中文系

家庭:已婚

淨資產

還債期

19~25歲 大學畢業背負45萬元就學貸款,靠20萬元工作收入加上積蓄10萬元,以及家人資助15萬元,還清45萬元貸款。 -45→0萬元

投資期

26~29歲 努力存款加上基金投資,存下第一桶金。但碰到金融海嘯,資產縮水至30萬元,直到市場反轉,資產再回到100萬元。 第一桶金100萬元

房奴期

29~30歲 和另一半各拿出100萬元當頭期款,公婆資助150萬元,貸款500萬元,買下總價850萬元的社區大樓。 350萬元

千萬贏家期

31~34歲 房產增值350萬元,房貸剩290萬元,股票部位約300萬元,隨時可還完房貸。 1200萬元喬芳累積千萬資產三大心法.靠節儉和投資,3年存下第一桶金。

.購屋預算低,但委託6家房仲,增加看屋機會,先自行在網上看屋,篩選後主動要求房仲帶看。

.利用政府青年購屋優惠貸款的機會,降低房貸成本。

 
買屋 屋篇 小資 女勤 勤看 看房 準時 機省 省下 兩百 四個 帳戶 管理 年內 擁千 千萬 資產
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