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自住篇︾評估通勤動線與財務 三十歲前變身有殼族 上班族四大心法 輕鬆晉升捷運宅主人

2012-05-21  TWM

對於自住客來說,方便但價格較貴的捷運宅是又愛又恨的選擇,因此選捷運宅自住時,得將財務和通勤習性交 叉評估,找出適合自己而且負擔得起的好房。

撰文•李建興

「買房跟著捷運走!」這是所有購屋者都知道的常理,但無奈的是,正因為大家都想逐捷運而居,拱高了捷運宅 的價位。以台北市來說,近捷運的住宅,平均每戶比非捷運概念的多出近二百萬元,對於平均月薪只有四萬元的上 班族來說,等於要不吃不喝多熬個四年才夠。也難怪,自住客總是感嘆:「台北居大不易,捷運居更不易!」

李氏 心法1:下一站幸福法退一步尋找    專攻價差甚大的好站但同樣是薪水一族,李美華(化名)卻能以微薄的薪水,在不到三十歲時,就成了捷運宅的主人。

最令親朋好友羨慕的是,她沒有其他額外的投資,亦非家有恆產,憑著「買對房子」,以房養房,短短五年在北、高兩地先後購置了三套捷運宅。她的經驗,讓所有想買捷運宅的自住客,都不再幻滅!

出身南部的李美華,初入社會時就北上工作,二○○三年因為要結婚,原本各自租屋的小兩口,決定拿出每月的 租金來繳房貸,許給自己一個安身立命的未來。但由於她和先生都在台北市上班,又都沒買車,因此一開始全鎖定 交通便利的台北市中心看房。

偏偏新房子除了夫妻兩人,準婆婆也要入住,最起碼要三十多坪才夠,儘管時值房市最低迷時期,算算總價就要 逼近千萬元,這對於合計月收入才五、六萬元的夫妻倆來說,可謂沉重不已。

傷透腦筋之際,曾有幾度同事極力勸說,要她乾脆放棄買房,省下錢買輛車繼續租屋通勤。但她和先生認為,買 房可以增值,買車卻只能眼巴巴地看著財產消失。因此他們仍堅持買房,而通勤的替代方案就是買在捷運旁,然後 放寬範圍,「用空間壓低房價,再用捷運縮短通勤時間。」於是,從未買過房的李美華,就和先生攤開了捷運地圖,像圈地遊戲似地,先畫出幾個最想入住的捷運站。

擁有強烈地域觀的李美華總認為「縣不如市」,起初他們只選定台北市最邊陲站,如龍山寺、古亭和景美,但錯 估情勢的小兩口發現,原來就連最市郊的捷運宅,每坪動輒二、三十萬元的行情,也不是他們買得起的。於是原本 很排斥入住新北市,礙於現實,只好轉往新北市的捷運第一站看房。

退一步,果然海闊天空,一出台北市,房價足足少了五成,搭捷運也不過只差一站,還不到三分鐘,房價卻足以 讓小夫妻少奮鬥好幾年,令他們直呼:「下一站幸福!」不過,既然退守到新北市,李美華就堅持要買在通勤最方 便的地點。

當時她和先生鎖定的是板南線的江子翠、新埔,中和線的頂溪、永安市場,以及新店線的大坪林及七張站。精明 的李美華發現,這些點看似都很接近台北市區,卻暗藏玄機。她發明了一套﹁大富翁法則﹂,也就是像小時候玩大 富翁遊戲般地,依照捷運圖數站,這一數,李美華發覺,新埔、頂溪到達台北車站只要四、五站,但大坪林卻足足 要八站,於是新店線就在第一輪賽局中淘汰了。

李氏心法2:大富翁數站法鎖定通勤終點    選擇方便的黃金線在決定買永和還是買板橋時,李美華再使用了大富 翁法則的﹁進階版﹂。

由於自己上班的地點在市政府站,而先生則在善導寺站,再加上平日小夫妻最愛到西門町逛街,她各自數了從新 埔以及從永安市場到西門、善導寺和市政府的站數,李美華發現雖然兩者各有千秋,但搭中和線都要轉乘,而一轉 乘就得多耗二至五分鐘。因此只要一遇轉乘的站,依她的﹁大富翁法則﹂就得多加兩站,這麼一來,板南線成了他 們的首選。

敲定了板橋後,李美華循著仲介的腳步看了幾間房子,一開始他們只鎖定緊鄰捷運站的物件,但後來發現捷運站 口的房子還是「貴森森」,而且出入複雜,並不特別適合自住客。於是她又放寬範圍,到距出口稍遠的地區找房,但經實際測試,發現步行五到七分鐘,是自己能夠接受的最大極限,「再遠,就算我可以忍,等到未來要脫手時,別的買家也未必肯!」

李氏心法3:七分鐘求保值法實地走訪    切莫超越距離極限於是,李美華就在新創的「七分鐘求保值」原則下,再縮小看屋範圍。經過幾輪淘汰賽,去蕪存菁,目標越來越明確,最後選定離新埔捷運站步
行六、七分鐘的中古大樓。由於介入時點低,再加上層層把關,讓這間好房十分保值,他們以每坪十五萬元進場,目前同一棟大樓行情已近四十萬元。

後來,她開始嘗試投資,並且都在捷運旁。自住客出身的李美華只鎖定住宅,因為她認為,只有自住客最懂自住客,捷運族最了捷運族,將心比心,一定能選到增值好房。

○八年,正值高雄捷運開通,由於考慮到台北的房子投資不起,而先生又是高雄人,在地緣關係下決定投資高雄
。但深諳「下港人」習性的先生提醒她,高雄人並不習慣搭乘大眾運輸工具,除非捷運機能發揮到淋漓盡致,因此
同樣買捷運房,一定得拋開台北思惟。

李氏心法4:因地制宜法

順意民情    彈性調整選房標準南下選房,李美華的尺度變緊,距離捷運站口七分鐘縮為三分鐘,而且,只敢選在 距離高鐵站和高雄車站等通勤大站都很近的巨蛋站、凹子底站一帶,而愛查資料的她,更拿出自己的看家本領。她 上網查詢高雄各站的搭乘流量,發現巨蛋是全高捷僅次於高雄車站的第二大站,其地位就和北捷的市政府、西門以 及忠孝復興等大站一樣,不同的是,當時附近的房價居然每坪十萬元有找。

為了怕投資血本無歸,李美華親自南下實地勘察,她發覺,巨蛋站緊鄰漢神巨蛋購物中心、瑞豐夜市以及幾所明 星中小學,有極佳的生活機能,於是決定出手,付了十萬元訂金,以每坪八萬多元的單價買下三十多坪的捷運房。 或許是以最嚴謹的標準評估,即使高雄的捷運房不若台北熱絡,李美華的房子仍然年年上漲。去年底她出場時,房 價已達每坪十五萬元,這樣的獲利,讓在高雄鎩羽而歸的台北投資客難以置信。

這筆獲利的金額雖不大,卻足以償還夫妻倆在台北新埔站捷運宅的房貸,就這樣,一場精打細算的評估與滴水不 漏的審核,讓李美華贏了自住也賺了投資。想逐捷運而居的你,是否還覺得「沒錢萬萬不能」呢?

李美華(化名) 出生:1965年 成就:以微薄薪水,順利買到捷運好宅自住及投資。 擅長標的:北、高兩市捷運住宅。 李美華的大富翁算房法
◎目的: 用於簡算合理的通勤站距
◎計算方法: 鎖定幾個最常出沒的捷運站,計算欲購屋的捷運站,遇轉乘須加2站。
◎實例:

小明希望能買通勤8站以內的房子,而公司在台北的忠孝復興站,現鎖定三重國小站的房子,計算起來搭捷運須 行經7站,並換一次站,是否合乎目標嗎?

7+2=9>8

◎結論:須再評估 專家給自住客的3個提醒
1.二線為王 自住非投資,買捷運宅不用緊鄰站口,選擇有點遠又不太遠的好宅,付款輕鬆又能增值。
2.門牌效應 部分捷運站出口不同,所屬學區和行政區亦不同,宜選學區及門牌效應(如大安區)齊備的保值地段。
3.生活機能 住捷運宅除了通勤也要生活,因此須考慮周遭日常生活所需的商店或公共設施是否齊備。
代銷公會全國聯合會理事長黃烱輝

 

 




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