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地产商邹锡昌倒苦水:别抬杠别对赌早退休


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http://house.focus.cn/news/2009-08-10/731411.html


 赌气买地、被迫借债、上市搁浅、卖地还债……过去的20个月,邹锡昌一直在反思这段不堪回首的经历,“向外国投行伸手借钱的事,今后真的再做不得 了!”邹锡昌1992年在香港创办昌盛中国集团,在北京、广州、太原等地的核心商圈开发商住物业。由于扩张心切,他曾借下巨额外债。

  上 周末接受CBN记者专访时,终于“无债一身轻”的邹锡昌说:“今天为了见你,我从衣柜里找出了一套西装。这一年多来,今天是我第一次穿西装。”邹锡昌不穿 西装,为的是励精图治,重新思考经营企业的方向。他把从外资投行借来的钱视作“慢性毒药”,称今后不能再上当。事实上,外资投行、风投资金和金融衍生品本 身并无毒,邹锡昌“中毒”实为好胜心作祟。

  慢性毒药

  邹锡昌吞下的“慢性毒药”,是两笔巨债。

   “最致命的一笔是2007年11月19日为支付8.34亿元竞拍款欠下的。”邹锡昌指的正是竞拍中山地王——中山广场。他回忆说,“这块地挂牌后,我就 一直盯着,业内也都知道我势在必得。但在竞拍过程中,一家知名开发商还是插了一脚,跟我抬价。这块地的底价是2.3亿元。到了7亿多的时候,我想过放弃, 但又心有不甘。”经过308次举牌,邹锡昌最终以8.34亿竞得了这块地,高出底价6亿多元。

  由于公司实力不济,邹锡昌不得不花了两个多月时间四处找钱。最终与香港苏格兰皇家银行签订了贷款协议。“就是这两个月的时间,延误了上市的好时机,也让我背上了沉重债务。”邹锡昌向CBN记者坦言。

   而将邹锡昌进一步推向举债度日深渊的,则是他的再一次“赌博”。2006年12月18日,昌盛中国与高盛旗下创投基金(GSSIA)签署可转换债券协 议,向创投基金发行2500万美元可赎回可转换债券,利率为7%。双方约定,若昌盛中国没有在债券的年期内进行首次公开发售,创投基金可要求邹锡昌按预定 的价格购买其所持全部可赎回可转换债券。另外,若昌盛中国未能在年期内偿还本金,该项可转债的利息便按每年28%计算。

  “当时,我就想着高盛名气大,而且对上市有帮助,甚至可抬高股价,所以选择了与其合作。其实对我们来说,条件是很不对等的。”对这个带有对赌性质的协议,邹锡昌心知肚明,但为了上市,他豁出去了。

  愿赌服输

  2008年底,上述两笔债务到期在即,但由于上市计划的搁浅,昌盛中国陷入了财务危机。

  当时,邹锡昌面临两个选择,要么出售中华广场的现成物业,要么放弃“中山地王”项目。最初,昌盛中国将出售中华广场物业作为较切实可行的融资方案之一——传闻称,中华广场的转让价格约为20亿元,折合楼面价为2万元/平方米。

   直到今年6月份,邹锡昌最终以6.4亿元低价卖掉“中山地王”项目(卖给奥园地产),“用6.4亿还清了苏格兰银行的债务,高盛的债务通过贱卖公司设备 以及向国内银行贷款等方式也还清了。”回望过去的一年多时间,邹锡昌为了保住“儿子”(指中华广场),几乎是倾其所有。

  “经营企业还是要稳妥,不要超出自身能力范围去做事。”上市遭挫,虽然使昌盛中国损失惨重,甚至差点失去中华广场,但对于邹锡昌来说,未尝不是个很好的教训——缺乏足够的风险意识,拒绝不了外国投行的诱惑,都是邹锡昌总结出来的经验。

   现在把中华广场托付给海印集团后,邹锡昌将投入新的“3+1”项目,即武汉、天津、太原的三个住宅项目和广州市内一个6万平方米的商场项目。对于中华广 场原来的管理团队,邹锡昌表示,除了部分员工将留下来配合海印集团的调整工作之外,会将其他管理人员安排到新的商场筹备工作中。

  目前,邹锡昌没有为昌盛中国拟定更长远的发展计划。他向CBN记者坦言,自己打拼了大半辈子,天天为了赚钱奔波,做完已签好的四个项目后便打算退休了,“做些慈善或社工服务,都是香港人退休之后的选择”。
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別對中國有偏見 艾薩

2011-8-4  NM




「一顆有瑕疵的鑽石,比一塊完美 的石頭值錢。」投資者把焦點由歐洲轉移到美國、再轉移至中國、繼而印度、石油、黃金……近日又談論到第三輪量化寬鬆政策。我對他們關注的迅速轉變,感到驚 訝。這正好反映了,我們身邊不斷出現各種各樣的事情,但人的集中力始終有限。事情往往一波未平,一波又起,這就是投資,相關新聞永遠不會停止。

一 名基金經理這樣說:「歐美問題嚴重,比起中國發生什麼事更令我憂慮。」他的話說明了,當現在有些不太嚴重的事情出現時,便會掩蔽了一些長遠會發生,又非常 嚴重的事情。股神畢菲特批評美國國會,指他們爭論國債上限的問題,實在是浪費時間。同時間,國會的做法告訴了全世界他們無能為力,未能為美國作長遠打算。 連國會都被指責浪費時間,可以想像在投資界,浪費時間的大有人在。

中國經濟進可攻退可守

現階段,我們只關注中國面對利率上 升、通脹惡化、樓市泡沫、呆壞賬等的問題,卻忽視了西方的問題,包括銀行破產、政府無能、財政超收、失業率高企等等問題。我們只有愛莫能助,同時為我們相 對安穩的環境感恩。我們把矛頭指向中國和其他地方,說他們不該,怪他們錯了。不過我們明知道西方所做的已徹底失敗,中國為什麼還會重蹈覆轍呢?我假設中國 有一天會面對超支和過度借貸的問題,但不是現在。現時國家有三點二萬億元儲備,經濟增長每年達百分之八,加上政府有能力以財政和貨幣政策來刺激或收緊經 濟,不會帶來沉重的副作用,可謂進可攻,退可守。西方不但有赤字問題,經濟增長緩慢,甚至債台高築,還款能力成疑。但政府在干預經濟問題上,卻顯得無計可 施,進退兩難,中國相對有靈活性。

造假不止是中國問題

雖然中國的企業被爆出造假賬醜聞,但哪個國家身家清白?歐美過去十年發 生的詐騙案,涉及的金額共過萬億,相比下中國只是九牛一毛。澳洲煤礦公司詐騙案便夠無恥,印度由九二、九三年的金融業醜聞,至今仍有不少大規模的會計詐騙 案。馬來西亞、新加坡、泰國、菲律賓,全都不能獨善其身。但專門攻擊中國的人,卻大做文章,好像忽視了其他國家的所作所為。懶惰的投資者只怪罪於人,你的 失敗只怪你在買股票前沒有做好功課,閱讀年報是基本要求,好好閱讀和分析當中的數字,我估計九成的企業詐騙能及早被揭發。如果你買入中國及香港以外地方上 市的中國公司,你注定要被人打劫。英美的企業會否來港上市?當然不會!曭膠亄{在普拉達(PRADA)(1913)和新秀麗(SAMSONITE) (1910) 才來港上市,投資者開始了解它們的品牌和市場地位,欣賞有增長潛力的消費股。部分歐美最大的證券商建議購入中海油(883)、中國鋁業(2600)、聯通 (762)、中國人壽(2628),這些意見說明了他們並沒有努力做功課。如果他們有做功課,就不會推薦這些股票吧。祝君好運!艾 薩ijsofaer@yahoo.com

艾薩

Tony Measor的好友及舊同事,本身是特許會計師,有逾三十年投資實戰經驗,現於力寶證券負責管理私人客戶的投資戶口,並在Quamnet撰寫艾薩日誌。其 管理的環球投資組合,在91-00年間增長達十四倍。讀者對港股有任何疑問,歡迎致電郵本刊,中英亦可。ed_bn@nextmedia.com


別對 中國 偏見 艾薩
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別對我撒謊!黑馬教你5招識破虛報融資額

來源: http://newshtml.iheima.com/2015/0225/149221.html

i黑馬:融資改估值、人民幣改美元、乘3乘5乘以10......融資真相慘不忍睹,投資人都看不下去了。大年初四,真格基金的創始人徐小平在微博發起倡議,希望2015年創投界來一場“真實行動”,抵制、曝光虛假投資(金額)行為。企業要做得長久,總可能有上市的一天,當遞交招股說明書的一剎那,你是穿了“內褲”還是“裸泳”,一看便知。

文/王方 本刊記者

編輯/卡西 劉惜墨

\1、為什麽要打假?

\近三個月,已有數名投資大佬發出信號:希望業界都能形成一股誠信風,爆出各自真實的融資數據(這句話翻譯過來就是:別再這麽幹了,再幹就削你。)

去年12月底,在黑馬創交會上,易凱資本CEO王冉說,經常看到這種情況,一家公司融了3000萬美元,然後報出來就是8000萬美元,融了1億美元報出來可能是3億美元。他呼籲:“建立誠信社會,從公布正確的融資額做起。”

2月22日,真格基金創始人徐小平也發起倡議:一起來消除這個虛報投資額的現象!他要求真格所投公司要麽不報,要報就報真實數字,否則小心他說出真相!

看到倡議,黑馬哥也是淚眼雙流。平日里,這種風氣把媒體搞得烏煙瘴氣,遇到這種事,媒體就成了其虛假宣傳的工具。比如融資敲定前,一些公司通常會求報道,說文章是寫給投資人看的,數字體面些能給投資人一點壓力,多拿點錢。融資敲定後,又來求報道,拋一個無法證實的天文數字,讓媒體們苦不堪言。

現在,終於有大佬出來抵制了。

企業要做得長久,總可能有上市的一天,當遞交招股說明書的一剎那,你是穿了“內褲”還是“裸泳”,一看便知。當然,絕大多數的情況是,連誠信都沒有的企業,通常在走到IPO之前,就已死在了路上。

2、哪些企業在造假?

\先用天使投資人蔡文勝的觀點,給這些虛報融資額的企業貼一個標簽:自卑、不成熟。

2010年12月,蔡文勝曾發布一條微博,內容如下:

“經常看媒體爆料,誰和誰又拿到錢,融資金額很大。其實,一般主動對外公布融資的,大多是自信不足的企業,多報金額的更是忽悠成分,公布融資好處是宣傳企業,但壞處更多。嘿嘿,我以前投資企業也犯過這樣錯誤。而融資到手又不對外公布,說明企業相對成熟,並進入快速發展沖刺階段。”

據黑馬哥了解,創業者融資時,會與投資方簽訂一個3個月的保密期。所以經常會有消息稱,某企業3月份完成融資,半年後才宣布。至於選擇哪一天,主要看公司是否有宣傳需要。

但成熟的企業會默默沖刺,即便宣布,也是真實的融資額。哪些公司會這麽做?比如被上市公司投資過的公司,它們想虛報也不會被允許,因為投資方財報通透,涉及到嚴格、敏感的上市公司,沒必要因小失大。

3、哪些人在打假?

\融資造假這麽多,為什麽被曝光出來的少之又少?因為,創業者與投資方往往坐在一條船上,除了競爭對手之外,誰還會更在乎這個數字的真相。於是乎,之前少數被曝有造假嫌疑的融資案例,主要是通過競爭對手舉報的方式:

1、同行爆料,這種情況最為常見。

早前如2011年團購大戰時,各種不知名公司裹挾著巨資破土而出。當年4月,大眾點評、拉手網均獲得巨額融資,前者宣布超1億美元,後者稱數額達1.1億美元。大眾點評創始人張濤便爆料,某網站1.1億美元註水不少。“真正的融資金額差不多是對外版本的一半左右,大約是5000萬美元。”

最近的如超級課程。去年12月,超級課程表CEO余佳文參加央視《青年中國說》稱,已獲得由阿里巴巴集團領投的千萬美元級B輪融資,並稱“明年給員工發1個億”。後被匿名網友、離職員工舉報“虛假融資”:實際僅為小幾百萬美元。阿里以上市公司不便披露為由,對具體數值不予評論。

這種方法缺陷很大:眾說紛紜,真實性存疑。同行是直接競爭對手,不排除刻意攻擊。目前為止也沒有實際證據證明,某團購網站、超級課程表確實虛報融資。

2、第三方監督。

上市公司比較嚴格,有證監會、渾水做空機構專門監督,但多針對於上市公司本身,至於其投過的公司虛報,中間隔著十萬八千里,出事兒的概率很低。

非上市公司就更是如此,誰來監督?工商局?貌似還沒有過先例哪家公司因虛報融資額受罰。靠媒體?許多媒體已成為企業、投資方的虛假傳播代言人,監督義務名存實亡、節操盡失。So,第三方監督的方法有時也很無力。

4、黑馬教你“5招”識破虛假融資額

\那麽對於小白用戶而言,應該如何戳破謊言?其實,門檻沒有想象中高,方法有幾種:

1、查閱其工商資料。部分企業牛皮吹得太大,只需查閱工商資料,一輪融資完畢後,資料顯示投資總額增加了多少,再對比其公開宣稱的數額,大致能推算結果。

2、查閱招股說明書(上市公告)。吹牛遲早要納稅,出來混總是要還的。現在是創業公司,總有一天是要上市的。而上市是要公開招股說明書的,某年某月融資多少,乘以3乘以5還是乘以10,這份文件里會寫得清清楚楚。

3、投融界也專門有一套“算法”:不錯的項目,適用易凱資本CEO王冉總結的定律。“大多融資會做乘法:乘2或乘3,圈里知道會這麽做,又會除回來,做除法也並不難。”

4、不太行的項目,適用禮物說創始人溫城輝總結的定律。溫城輝是90後創業者,經常戳破投融界的謊言,為此還曾跑到央視去揭假。每碰見黑馬哥,他也會對把同行的糗事拿出來調戲一番。

在那篇《叔叔阿姨為何要撒謊》的文章里,他說:“現在的互聯網創業公司很喜歡把融資金額誇大,最常見的方式就是把人民幣說成美金,明明只是1000萬人民幣,開口一說就成了1000萬美元,金額瞬間提高到6倍!”

5、很水的項目,適用人人貸董事長楊一夫總結的定律。今年1月,楊一夫通過鳳凰視頻表達了自己的看法。“創投泡沫很大程度是由於創業者披露融資不實造成,譬如估值變融資額,翻個5-10倍。”

創業者不惜犧牲誠信,背後目的是什麽?投融界也進行了分析,藍石天使創始合夥人桂曙光曾分析原因如下(黑馬哥對其有刪減):借機宣傳營銷,金額大甚至大到爭議更有效果;投資機構借機宣傳;3)給競爭對手市場、融資、人才等制造壓力;虛報金額是給投資機構的LP看的.....

根據歷史慣例,什麽行業火,這種現象就在什麽行業流行,危害極大,2010-2011年的團購和電商、2012年的手遊和社交APP、2013年熱起的O2O、去年的進口電商和物流... ...

會有什麽危害?去年12月,紅杉資本創始人沈南鵬曾有過一段這樣的發言:“我們經常聽到企業家說把數字說得大一些,競爭對手也把數字說的大很多。這種心態特別需要防範,做一家企業還是應該抱著百年老店的想法,走得太快、拔苗助長,往往會給這個公司發展留下陰影,留下潛在的課需要去補,這種規律是沒有辦法去改變的。”

對,黑馬哥想說,走得太快會留下陰影 ,出來混遲早要還的!這個規律無法改變。創業者請時刻謹記!

本文記者王方,著重TMT及移動互聯網方面的報道,個人微信:wangfangnews。

另本文為i黑馬原創,如需轉載必須聯系微信zzyyanan,請註意!


本文為i黑馬版權所有,轉載請註明出處,侵權必究。


別對客人說 I'll come back to you

2016-06-20  TCW

Debbie在美式餐廳打工,某天她正在幫A桌客人點餐時,B桌客人打翻果汁,請她協助善後。她對著A桌男客說:I'll come back to you. 五分鐘後,她回來點餐,卻只見男客一臉羞赧,身旁友人笑個不停。這句請對方稍候用語是鬧了什麼笑話?

【狀況A】暫時離開,想對他人說「馬上回來」時:(錯誤) I'll come back to you.

(正確) I'll be right with you.

解析:I'll come back to you意指「我會回到你身邊」,常出現在愛情電影的對白中。若想表達「請稍候,馬上回來」,應該用I'll be right with you。right是right away(立刻、馬上)之意。

例句:This shirt is not your size.Let me check on the back shelf.l'll be right with you.

(這件襯衫不是你的尺寸,我去看看後面的貨架,馬上回來。)【狀況B】趕赴約會,想告知對方「快要到了」時:x I'm coming! 0 I will be right there soon!

解析:直說I'm coruing,雖然沒有錯,但這句話是雙關語,常是床笫之間表示.快達高潮之意。為免讓對方聽了想入非非,最好換成安全的I will be right there soon!

例句:Sorry!A car accident delayed the bus.I wil I be right there soon!

(抱歉!交通事故耽擱了公車,我快到了!) 【狀況C】來電插撥,想請正在通話的人「稍後一下」時:x I have another phone. 0 I've got another call coming in。

解析:I have another phone是指’我還有另外一支電話j;欲表示通話中有來電插撥,應說I've got another call coming in,然後再請對方hold for a minute。

例句:I've got another calI coming in.Is it alright if I give you a call later?

(我現在有一通來電插撥,我等會兒再回電給你,可以嗎?)世界公民文化中心獨家授權

撰文者湯名潔

別對 客人 I'll come back to you
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